Procedimento sintetico di costo La stima sintetica del valore di costo La stima sintetica fornisce una previsione del più probabile costo di costruzione di un opera fondata sul confronto dell opera da realizzare con opere simili già realizzate. Per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unità di misura del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unità). La stima sintetica di costo fornisce indicazioni rapide per misurare indicativamente le risorse necessarie per la realizzazione dell intervento in fase Programmatoria (aliquota di incertezza 30%) Preliminare (15-20%) per modificare scelte progettuali, tipologiche e tecnologiche
La definizione del costo parametrico La comparazione può avvenire con riferimento i a costi parametrici di opere effettivamente eseguite e reperiti ne: Il mercato presso le fonti dirette Gli enti pubblici applicano i costi standardizzati determinati dall Osservatorio dei lavori pubblici, Le pubblicazioni specializzate da ordini professionali (Prezzi per tipologie edilizie) La metodologia Per effettuare la stima sintetica ti le fasi operative sono 4: si scompone il progetto complessivo in classi di opere la cui realizzazione comporta costi omogenei (es. immobili residenziali, terziari, verde attrezzato, spazi lastricati, marciapiedi e strade etc.); si effettua la misurazione in relazione al parametro tecnico adeguato (mq, mc, unità etc); si individua il corrispondente costo parametrico; si calcola il costo totale di ciascuna opera Costo totale = Costo parametrico * quantità
Analisi del progetto Il progetto viene analizzato sotto il profilo de Le opere da realizzare; Le relative quantità U.M. Quantità Opere private Edilizia residenziale pluripiano mq 23.587 Opere pubbliche Verde pubblico mq 3.541 Parcheggi a raso mq 2.254 Viabilità mq 3.489 Parametri tecnici di riferimento I parametri tecnici da adottare nel caso dell edilizia si differenziano in funzione della natura delle opere; delle consuetudini locali. Tipologia Parametro tecnico (um) Edifici a destinazione ordinaria Edilizia residenziale libera Superficie lorda e/o utile Volume N vani N alloggi Edilizia residenziale Sc - superficie complessiva (agevolata/sovvenzionata) Sc= Su*100%+Snr*60% Edilizia terziaria Superficie lorda e/o utile Edilizia produttiva Edifici a destinazione speciale Autorimesse Alberghi e ospedali Cinema e teatri Superficie lorda e/o utile Volume posto auto posto letto posto spettatore
Parametri tecnici per opere di urbanizzazione Anche nel caso delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria è possibile individuare opportuni parametri tecnici. Opere di urbanizzazione Parametro tecnico (um) Primaria Strade sviluppo (ml) superficie (mq) Parcheggi, verde attrezzato superficie (mq) Reti tecnologiche sviluppo (ml) Illuminazione i pubblica punto luce Secondaria Singoli edifici varie (mq, mc, etc) Costo della residenza Il costo parametrico dei manufatti varia in funzione de: La destinazione d uso; Il livello di finiture; Altre condizioni specifiche (idroegeologico, accessibilità) Il costo di costruzione di un immobile a destinazione residenziale di tipo plurifamiliare TABELLA DEI COSTI PARAMETRICI 5.608.662,00 Costo dell'opera Euro 1.008,00 5.566 euro al m 2 5.608.662,00 16.698 Costo dell'opera Euro 336,00 euro Corso di al Estimo m 3 B aa. 2008-2009 Federica Di Piazza Lezione #12 Il costo di costruzione fornito dalla fonte è comprensivo delle spese generali ed utile dell impresa di costruzione
Incidenza delle opere sul costo A7 Edificio residenziale pluripiano TABELLA RIASSUNTIVA DEI COSTI E PERCENTUALI D'INCIDENZA Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Piazzamento cantiere, ponteggi, scavi 56.087,00 1,00% 2 Opere in c.a. 1.458.253,00 26,00% 3 Copertura, scossaline 336.519,00 6,00% 4 Tamponamento esterno 336.519,00 6,00% 5 Divisori interni in forati 168.260,00 3,00% 6 Canne fumarie 56.087,00 1,00% 7 Porte interne 168.260,00 3,00% 8 Contorni finestre, soglie, balconi, parapetti 224.346,00 4,00% 9 Serramenti esterni 224.346,00 4,00% 10 Intonaci 504.780,00 00 9,00% 11 Impianto riscaldamento 336.519,00 6,00% 12 Impianto idrico-sdqanitaro, fognatura 448.694,00 8,00% 13 Impianto elettrico 280.433,00 5,00% 14 Pavimenti e rivestimenti 504.780,00 9,00% 15 Opere in ferro 112.173,00 2,00% 16 Impianti ascensori 168.260,00 3,00% 17 Sistemazioni esterne 224.346,00 4,00% Costo Totale B aa. 2008-2009 Federica Di Piazza 5.608.662,00 Lezione #12 100,00% Costo della residenza a confronto Il differente livello di finiture realizzate nell ambito della costruzione dei manufatti residenziali determina una variazione dei costi di costruzione; I costi di costruzione unitari riportati in tabella evidenziano tale aspetto. Edilizia residenziale di tipo economico - Edificio residenziale pluripiano Edilizia i residenziale i di tipo medio e di pregio - Edificio residenziale multipiano Costo di costruzione unitario (euro/mq) Costo di costruzione unitario (euro/mc) 551,00 167,00 1.036,00 216,00 Edilizia di pregio - Villa singola di pregio 1.223,00 370,00 Edilizia monumentale - Ristrutturazione villa patrizia 1.140,00 346,00
Edilizia terziaria Un fabbricato ad uffici ad alta dotazione tecnologica presenta un costo pari a: 1.034 euro/mq 285 euro/mc Nel caso di un immobile a destinazione commerciale i costi di costruzione vengono distinti in funzione delle parti che lo compongono Tabella dei costi parametrici di un centro commerciale 12.911.398,00 15.800 817,00 Euro Costo dell'opera al m 2 Ipermercato Costi al 2006 15.862.575,00 15.000 5.779.388,00 15.000 1.058,00 Euro Costo dell'opera al m 2 Galleria 385,00 Euro Costo dell'opera al m 2 Interrato 6.435.205,00 B aa. 2008107,00-2009 Euro Federica Costo Di Piazza dell'opera Lezione #12 al m 2 Urbanizzazione 60.000 Altre tipologie di opere Nel caso di complessi alberghieri il costo parametrico: fa riferimento al parametro posto letto; dipende dalla categoria dell albergo. Il parametro tecnico dei cinema è il posto a sedere L edilizia industriale: comporta costi notevolmente minori in ragione della tecnologia costruttiva adottata; il costo è condizionato dall altezza del capannone Albergo Euro/camera Tre stelle 52.866,00 Quattro stelle 75.792,00 Multisala cinematografica Euro/posto 8.277,00 Capannoni industriali Euro/mq Capannoni doppia pendenza h. 4,00 mt 269,00 B aa. 2008-2009 Federica Di Piazza Lezione #12 h. 6,50 mt 286,00 Costi al 2006
Stima del costo delle opere di urbanizzazione La stima del valore di costo non riguarda solo la realizzazione di manufatti edilizi È possibile stimare il costo delle opere pubbliche Tipologia Costo unitario Parcheggio a raso (euro/mq) 39,00 Parcheggio interrato (euro/posto auto) 9.229,00 Verde (euro/mq) 29,00 Verde attrezzato (euro/mq) 39,00 Strada pubblica (euro/mq) 77,00 Costi al 2006 Il costo dell intervento Il costo di costruzione complessivo dell intervento è di circa 24.235.000 euro. U.M. Quantità Costo unitario Costo totale (euro) Opere private Edilizia residenziale pluripiano mq 23.587 1.008,00 23.775.696 Opere pubbliche Verde pubblico mq 3.541 29,00 102.689 Parcheggi a raso mq 2.254 39,00 87.906 Viabilità mq 3.489 77,00 268.653 Costo di costruzione totale 24.234.944
Articolazione del costo nel tempo La realizzazione dell edilizia residenziale pluripiano richiede 20 mesi. La distribuzione dei costi nel tempo è funzione dell ordine di esecuzione dei lavori e delle opere. Mesi Incidenza 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Scavi 1% 1,0% Strutture 32% 6,4% 6,4% 6,4% 6,4% 6,4% Murature 10% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Serramentii 11% 2,8% 2,8% 2,8% 2,8% Intonaci 9% 3,0% 3,0% 3,0% Impianti 22% 44% 4,4% 44% 4,4% 44% 4,4% 44% 4,4% 44% 4,4% Pavimenti e rivestimenti 9% 3,0% 3,0% 3,0% Altre finiture 6% 2,0% 2,0% 2,0% Totale 100% 7,4% 6,4% 6,4% 6,4% 8,4% 2,0% 2,0% 2,0% 4,8% 2,8% 5,8% 3,0% 7,4% 4,4% 4,4% 7,4% 10,2% 5,0% 2,0% 2,0% Il tema dell adeguamento del costo parametrico rispetto alla natura del progetto (I) Qualora il progetto oggetto di valutazione del costo di costruzione presenti caratteristiche superiori rispetto a quelle a cui si riferiscono i costi unitari è necessario procedere all adeguamento di tale costo; Tale adeguamento viene effettuato: Individuando le voci di costo dei corpi d opera che differisco; Aumentare l incidenza del costo di tali opere in ragione delle caratteristiche di progetto; Determinare il nuovo costo unitario in ragione delle modifiche effettuate.
Il tema dell adeguamento del costo parametrico rispetto alla natura del progetto (II) Le residenze previste dal progetto oggetto di valutazione presentano una maggiore dotazione tecnologica-impiantistica impiantistica (domotica:automazione domestica); Il costo di costruzione per la realizzazione di un edificio residenziale pluripiano è pari a 1.008 euro/mq: L incidenza della parte impiantistica ammonta a 19%, circa 200 euro/mq. In ragione delle caratteristiche dell intervento l incidenza dei costi degli impianti deve essere aumentata del 20% Costo unitario edificio pluripiano (euro/mq) 1.008,00 Aumento per maggiore dotazione impiantistica (%) 20% Costo unitario per la stima del progetto (euro/mq) 1.209,60 Il problema dell aggiornamento dei costi Qualora i costi di costruzione reperiti sono riferiti a momenti precedenti rispetto a quello della stima è necessario aggiornarli sulla base dell aumento del costo di costruzione rilevato dall ISTAT. Ad esempio: Costo di costruzione edificio di civile abitazione riferito al 2003, pari a 861 euro/mq ; Variazione ISTAT rilevata dal gennaio 2003 al settembre 2005, pari a 10,4%; Indice del Costo di costruzione al settembre 2005 119,2 Indice del Costo di costruzione al gennaio 2003 108,8 Variazione % 10,4 Base 100 Costo costruzione al 2003 861 Variazione % 10,4 Costo costruzione al 2005 951
Riferimenti bibliografici Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo estimo urbano, Nis Roma Capitolo 5 La stima del costo di costruzione ( 5.1) Forte F. De Rossi B. (1974), Principi di economia e di estimo, Etas, Milano Capitolo 7 Estimo urbano ( 7.10) AA.VV. (1995), Manuale di progettazione edilizia, vol. VI, Hoepli, Milano De Mare G., Morano P. (2002). La stima del costo delle opere pubbliche. Utet, Torino Capitoli 1 e 2 Collegio degli ingegneri ed architetti di Milano, Prezzi per Tipologie edilizie, DEI