INDICE-SOMMARIO Parte I Capitolo I LA LOCAZIONE NEL SISTEMA 1. Cenni storici pag. 3 2. La locazione tra codice e leggi extracodicistiche» 7 3. Il tipo legale» 12 3.1. I soggetti» 18 3.2. L oggetto» 22 3.3. Il corrispettivo» 25 4. Gli istituti affini» 27 4.1. Locazione e comodato» 27 4.2. Locazione e noleggio» 42 4.3. Locazione ed affitto d azienda» 44 4.4. Locazione abitativa ed attività ricettiva» 46 Capitolo II TIPI E STATUTI DELLA LOCAZIONE 5. Tipo unitario o pluralità di tipi?» 53 6. I criteri di tipizzazione e l individuazione dei tipi e sottotipi e dei relativi statuti» 55 7. Distinzioni operate in ragione delle caratteristiche oggettive del bene» 56 7.1. Locazione di beni mobili e locazione di beni immobili» 56 7.2. Ipotesi peculiari» 60 7.2.1. Locazione di aree nude» 60 7.2.2. Locazione di locali adibiti a deposito» 62 7.2.3. Locazione di cantine» 63
VI Indice-sommario 7.2.4. Locazione di porzioni esterne di edificio» 65 7.2.5. Locazione di posti macchina» 66 7.2.6. Locazione di un bene in comunione o in condominio.» 71 8. Distinzioni operate in ragione del modo di atteggiarsi del godimento» 74 8.1. Locazione ad uso abitativo» 74 8.1.1. Locazione per esigenze stabili, ordinaria e agevolata» 78 8.1.2. Locazione per esigenze di natura transitoria» 80 8.1.3. Locazione per esigenze di studenti universitari» 86 8.1.4. Locazione di immobili vincolati o di cui alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9» 88 8.1.5. Locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica» 90 8.1.6. Locazione per finalità turistiche» 92 8.1.7. Locazione per uso foresteria» 95 8.2. Locazione ad uso produttivo» 97 8.2.1. Locazione per esigenze stabili» 98 8.2.2. Locazione per esigenze di natura transitoria» 100 8.2.3. Locazione per esigenze di carattere stagionale» 101 8.3. Locazione ad uso sociale o per particolari attività» 102 Parte II Capitolo III LA NATURA DEL DIRITTO DEL CONDUTTORE E LA SUA OPPONIBILITÀ 9. La natura del diritto del conduttore» 109 9.1. Premessa» 109 9.2. Le tesi del diritto assoluto e del diritto relativo» 111 9.3. La categoria autonoma dei diritti personali di godimento» 121 9.4. Le situazioni giuridiche di godimento» 124 10. Il principio emptio non tollit locatum» 125 10.1. L ambito di applicazione del principio» 125 10.2. La disciplina codicistica. Requisiti per l opponibi-
Indice-sommario VII lità del contratto di locazione all acquirente del bene locato» 130 10.3. Segue. La trascrizione del contratto di locazione ultranovennale di beni immobili» 135 10.4. Effetti dell opponibilità della locazione al terzo acquirente» 136 10.5. La disciplina speciale. La maggiore tutela assicurata al conduttore di beni immobili» 141 Capitolo IV LA FORMA DEL CONTRATTO 11. La locazione codicistica» 145 12. La locazione di immobili ad uso abitativo» 148 13. Segue. La registrazione del contratto» 152 14. La locazione di immobili ad uso non abitativo» 157 Capitolo V GLI OBBLIGHI DEL LOCATORE 15. Premessa» 159 16. L obbligo di consegna» 160 16.1. Buono stato di manutenzione» 164 16.2. La garanzia per i vizi della cosa locata» 168 16.3. Segue. I rimedi in presenza di vizi» 177 16.4. Segue. L esclusione convenzionale della garanzia e suoi limiti» 183 16.5. Segue. Limitazioni all esonero di responsabilità del locatore» 188 16.6. Segue. I vizi sopravvenuti» 193 17. L obbligo di eseguire le riparazioni» 196 17.1. La piccola manutenzione» 204 17.2. Natura dispositiva della disciplina in materia di manutenzione» 207 17.3. La responsabilità verso terzi» 208 17.4. Il diritto del locatore di essere avvisato della necessità di riparazioni» 209 17.5. Le riparazioni urgenti. Il diritto del conduttore di intervenire» 213
VIII Indice-sommario 17.6. Le riparazioni indifferibili» 217 17.7. Il diritto del conduttore alla riduzione del canone» 222 17.8. Il diritto del conduttore all indennità per miglioramenti e addizioni» 226 18. L obbligo di astensione dalle innovazioni.» 237 18.1. Responsabilità del locatore e rimedi esperibili» 242 19. La garanzia di pacifico godimento» 244 19.1. Molestie di diritto» 246 19.1.1. Il contenuto della garanzia» 249 19.1.2. Esercizio stragiudiziale o giudiziale della molestia di diritto» 251 19.2. Molestie di fatto» 256 Capitolo VI GLI OBBLIGHI DEL CONDUTTORE 20. L obbligo di pagare il corrispettivo» 261 20.1. La determinazione del corrispettivo nei contratti di locazione ad uso abitativo: il c.d. equo canone» 266 20.2. Segue. La l. 9 dicembre 1998, n. 431: il canone nei contratti ordinari e nei contratti agevolati» 273 20.2.1. Il canone nei contratti di natura transitoria e nei contratti per esigenze abitative di studenti universitari.» 276 20.2.2. La nullità degli accordi determinativi di canoni maggiori di quelli dichiarati in contratto» 279 20.3. La determinazione del corrispettivo nei contratti di locazione ad uso non abitativo» 286 20.3.1. L aggiornamento del canone» 289 20.4. L inadempimento dell obbligo di pagamento del canone» 292 20.5. Liberazione e cessione del corrispettivo» 294 21. L obbligo di pagare gli oneri accessori» 296 21.1. Gli oneri accessori nel codice civile» 296 21.2. Gli oneri accessori nella legislazione extracodicistica» 298 21.2.1. La partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali» 306
Indice-sommario IX 22. L obbligo di prendere in consegna la cosa locata» 309 23. L obbligo di diligenza nell uso» 312 23.1. L inadempimento dell obbligo di diligenza» 314 24. L obbligo di custodia» 318 24.1. L incendio della casa» 324 24.2. L assicurazione della cosa locata» 326 25. L obbligo di effettuare le riparazioni di piccola manutenzione» 329 26. L obbligo di non modificare la destinazione» 333 27. L obbligo restitutorio» 343 27.1. L inadempimento dell obbligo restitutorio» 351 27.2. Le obbligazioni risarcitorie» 356 27.3. Il ritardo nella restituzione di immobili urbani» 360 Capitolo VII LE GARANZIE DEL CREDITO DEL LOCATORE 28. Il privilegio del credito del locatore» 363 29. Il deposito cauzionale» 369 29.1. Le garanzie prestate da terzi» 376 30. Le garanzie codicistiche per il pagamento della pigione ed il licenziamento dell inquilino» 377 Capitolo VIII LA DURATA DELLA LOCAZIONE 31. Autonomia privata e durata del contratto di locazione» 381 31.1. La durata massima» 382 31.2. La durata minima» 386 31.3. La mancata determinazione pattizia della durata» 389 32. La durata ultranovennale e le anticipazioni del corrispettivo.» 394 33. La durata del rapporto nei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo» 400 33.1. I contratti ordinari» 400 33.2. I contratti agevolati» 401 33.3. I contratti per esigenze di natura transitoria» 402 33.4. I contratti per esigenze abitative di studenti universitari» 404
X Indice-sommario 34. La durata del rapporto nei contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo» 405 Capitolo IX ESTINZIONE E RINNOVAZIONE DEL CONTRATTO 35. La locazione codicistica: scadenza del termine convenzionale e di quello legale» 409 35.1. La disdetta» 410 35.2. La rinnovazione tacita» 414 36. La locazione di immobili ad uso abitativo» 417 36.1. La disdetta alla seconda scadenza» 417 36.2. La disdetta alla prima scadenza» 420 36.2.1. Illegittimo esercizio della facoltà di disdetta alla prima scadenza» 427 37. La locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo» 429 37.1. la disdetta alla seconda scadenza» 429 37.2. La disdetta alla prima scadenza» 431 37.3. La rinnovazione tacita» 438 37.4. Procedura per il rilascio in caso di diniego di rinnovazione alla prima scadenza» 440 37.5. Sanzioni per la violazione delle norme in materia di rinnovazione delle locazioni non abitative» 441 Capitolo X LO SCIOGLIMENTO ANTICIPATO DEL RAPPORTO 38. Il recesso convenzionale» 445 38.1. Il recesso del locatore» 445 38.2. Il recesso del conduttore» 447 39. Il recesso legale» 449 39.1. Il recesso del conduttore dal contratto di locazione di immobili ad uso abitativo» 449 39.2. Il recesso del conduttore dal contratto di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo» 452 39.3. Il recesso dei dipendenti delle pubbliche amministrazioni» 456
Indice-sommario XI 39.4. Il recesso degli eredi in caso di morte dell inquilino» 458 39.5. Il recesso in caso di fallimento» 462 40. La risoluzione per inadempimento» 463 40.1. L uso diverso da quello pattuito» 472 41. La risoluzione per impossibilità sopravvenuta» 476 Capitolo XI CESSIONE E SUBLOCAZIONE 42. La cessione del contratto di locazione e la sublocazione» 481 43. La sublocazione» 485 43.1. Il divieto convenzionale di sublocare» 489 44. Sublocazione e cessione del contratto nella disciplina codicistica» 492 45. Sublocazione e cessione del contratto nella legislazione extracodicistica» 493 45.1. La disciplina relativa agli immobili ad uso abitativo» 493 45.1.1. Il rapporto di sublocazione» 495 45.2. La disciplina relativa agli immobili ad uso diverso» 498 45.2.1. La comunicazione al conduttore ed il suo diritto all opposizione per gravi motivi» 502 45.2.2. La responsabilità del cedente in caso di inadempimento del cessionario» 504 45.2.3. Il diritto alle indennità e la posizione del cessionario e del subconduttore» 506 46. Vendita della cosa locata con patto di riscatto» 507 Capitolo XII L INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE 47. L inadempimento del conduttore di immobili ad uso abitativo: la valutazione della gravità dell inadempimento» 509 47.1. La sanatoria della morosità del conduttore e il termine di grazia» 513 47.2. L autoriduzione del canone» 516 47.3. La clausola risolutiva espressa» 518
XII Indice-sommario 48. Applicabilità dell art. 5 l. n. 392 del 1978 alle locazioni di immobili ad uso non abitativo» 519 Capitolo XIII LA SUCCESSIONE NEL CONTRATTO 49. La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo» 523 49.1. La successione a causa di morte» 523 49.1.1. La posizione del convivente more uxorio» 527 49.1.2. La residua applicabilità dell art. 1614 c.c.» 529 49.2. La successione inter vivos del coniuge» 531 49.2.1. La successione in caso di divorzio» 535 49.2.2. La successione in caso di separazione consensuale e di nullità matrimoniale» 537 50. La successione nel contratto di locazione ad uso non abitativo» 539 50.1. La successione in caso di morte del conduttore come ipotesi di successione anomala ex lege» 539 50.2. Segue. Problemi applicativi» 541 50.3. L ipotesi della separazione o del divorzio» 542 50.4. Uso concorrente dell immobile» 542 Capitolo XIV L INDENNITÀ PER LA PERDITA DELL AVVIAMENTO 51. Ambito di applicazione» 545 52. Presupposti e soggetti legittimati» 552 53. La determinazione dell indennità e il regime della prova» 556 54. L indennità aggiuntiva» 559 55. Mancata corresponsione dell indennità e rilascio dell immobile» 561 Capitolo XV LA PRELAZIONE 56. Nella locazione ad uso non abitativo» 565 56.1. In caso di vendita» 573
Indice-sommario XIII 56.1.1. In caso di vendita in blocco e vendita cumulativa» 573 56.1.2. La denuntiatio» 575 56.1.3. L accettazione del conduttore» 581 56.1.4. Rapporti con altre prelazioni legali e con patti di prelazione» 582 56.1.5. Il diritto di riscatto. Natura e presupposti» 585 56.1.6. Segue. Esercizio del diritto di riscatto» 588 56.1.7. Il pagamento del prezzo da parte del retraente» 592 56.2. In caso di nuova locazione» 593 57. Nella locazione ad uso abitativo» 597 Indice delle fonti normative» 601 Indice giurisprudenziale» 605 Indice degli Autori» 623 Indice analitico» 627