PERIZIA DI STIMA DEL LOTTO UNICO Oggetto: TRIBUNALE DI LUCERA - CAUSA CIVILE n. 54/09 R.G. Quesito del sig. Giudice: Rediga, il perito, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando l esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto, le eventuali dotazioni condominiali, lo stato di possesso degli immobili, i vincoli e gli oneri giuridici gravanti sul bene e la valutazione separata di ciascun lotto; in caso si tratti di quota indivisa, fornisca, altresì, la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi, infine, se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura. BENI COSTITUENTI IL LOTTO UNICO Detto lotto unico è costituito dalla quota ideale del 50% dell appartamento e dalla quota ideale del 50% di due autorimesse con annesse cantinole, così come di seguito individuati: BENE A) abitazione Per quanto riguarda il bene A), individuato nel Catasto Fabbricati di Sannicandro Garganico al Foglio di Mappa n. 55 particella n. 3242 sub 8, esso comprende la quota ideale di proprietà pari al 50% del locale ad uso abitazione, posto al piano rialzato (catastalmente primo piano), distinto con il numero interno 1 (uno), composto di tre vani ed accessori, avente accesso dalla porta a destra di chi giunge sul pianerottolo salendo le scale, con annesso in pertinenza esclusiva giardino posto al piano terra, il tutto confinante
con: - vano scale; - area condominiale per più lati. Censito in catasto fabbricati del comune di Sannicandro Garganico al Foglio 55, p.lla 3242, sub 8, cat. A/3, Cl. 4 di vani 5,5. Detta abitazione è costituita da tre camere (soggiorno e due camere da letto) più gli accessori (cucina, bagno, disimpegno e ripostiglio) ed una piccola veranda; la sua superficie lorda è di mq. 100 circa, mentre la superficie utile calpestabile interna è di mq. 84,90 oltre a mq. 13,35 di veranda coperta. Fa parte dell appartamento anche un piccolo giardino cui si accede dalla veranda; la sua superficie utile è pari a mq. 55 circa. L accesso all abitazione è consentito da un pianerottolo comune ad altri tre appartamenti al quale si accede dalla via Collazia. Detta abitazione è in uso ed in possesso dei proprietari; su di essa gravano i vincoli di edilizia convenzionata ai sensi della legge n. 457/1978. L immobile è stato assentido con regolare Concessione Edilizia rilasciata dal comune di Sannicandro Garganico, regolarmente accatastata ed il fabbricato di cui fa parte è munito di Collaudo statico. Non è dotata di Certificazione di agibilità; ma, ai sensi dell art. 25 del T.U. dell Edilizia approvato con D.P.R. n. 380/2001, con i sopraccitati titoli abilitativi non vi sono ostacoli ad ottenere detto Certificato di Agibilità. BENE B) autorimessa Per quanto riguarda il bene B), individuato nel Catasto Fabbricati di Sannicandro Garganico al Foglio di Mappa n. 55 particella n. 3242 sub 3, esso comprende la quota ideale di proprietà pari al 50% del locale ad uso autorimessa, posto al piano seminterrato (catastalmente piano terra), avente accesso da area condominiale e distinto con il numero
interno 2 (due), esteso circa mq. 18 (diciotto), con annessa in pertinenza esclusiva piccola cantina estesa circa mq. 10 (dieci), il tutto confinante con: - area condominiale; - locale ad uso autorimessa di cui al successivo punto n. 3; - proprietà... o aventi causa. Censito in catasto fabbricati del comune di Sannicandro Garganico al Foglio 55, p.lla 3242, sub 3, cat. C/6, Cl. 3 mq. 30. La superficie utile calpestabile interna dell autorimessa è di mq. 18, mentre, quello della cantinola è di circa mq. 10. L accesso all autorimessa è consentito da area condominiale confinante con la via Collazia. Detta autorimessa, secondo quanto asserito dai proprietari, è in possesso di terzi non presenti al momento dei sopralluoghi. Su di essa gravano i vincoli di edilizia convenzionata ai sensi della legge n. 457/1978. L immobile è stato assentito con regolare Concessione Edilizia rilasciata dal comune di Sannicandro Garganico, regolarmente accatastata ed il fabbricato di cui fa parte è munito di Collaudo statico. Non è dotata di Certificazione di agibilità; ma, ai sensi dell art. 25 del T.U. dell Edilizia approvato con D.P.R. n. 380/2001, con i sopraccitati titoli abilitativi non vi sono ostacoli ad ottenere detto Certificato di Agibilità. BENE C) autorimessa Per quanto riguarda il bene C), individuato nel Catasto Fabbricati di Sannicandro Garganico al Foglio di Mappa n. 55 particella n. 3242 sub 4, anch esso comprende la quota ideale di proprietà pari al 50% del locale ad uso autorimessa, posto al piano seminterrato (catastalmente piano terra), avente accesso da area condominiale e distinto con il numero interno 3 (tre), esteso circa mq. 18 (diciotto), con annessa in pertinenza
esclusiva piccola cantina estesa circa mq. 10 (dieci), il tutto confinante con: - locale ad uso autorimessa di cui al precedente punto n. 2; - area condominiale; - proprietà F.lli Di Domenico Leonardo Antonio Vito Lorenzo & Rocco S.N.C., o aventi causa. Censito in catasto fabbricati del comune di Sannicandro Garganico al Foglio 55, p.lla 3242, sub 4, cat. C/6, Cl. 3 mq. 30. La superficie utile calpestabile interna dell autorimessa è di mq. 18, mentre, quello della cantinola è di circa mq. 10. L accesso all autorimessa è consentito da area condominiale confinante con la via Collazia. Detta autorimessa, secondo quanto asserito dai proprietari, è in possesso di terzi non presenti al momento dei sopralluoghi. Su di essa gravano i vincoli di edilizia convenzionata ai sensi della legge n. 457/1978. L immobile è stato assentito con regolare Concessione Edilizia rilasciata dal comune di Sannicandro Garganico, regolarmente accatastata ed il fabbricato di cui fa parte è munito di Collaudo statico. Non è dotata di Certificazione di agibilità; ma, ai sensi dell art. 25 del T.U. dell Edilizia approvato con D.P.R. n. 380/2001, con i sopraccitati titoli abilitativi non vi sono ostacoli ad ottenere detto Certificato di Agibilità. Al fine della determinazione del valore venale degli immobili costituenti il LOTTO UNICO così come sopra individuato, ho effettuato la stima sintetica per comparazione dei prezzi di mercato, dal momento che è più agevole, per tale tipo di stima, reperire dati attendibili. Ho considerato come parametro di riferimento il metro quadrato di superficie utile complessiva.
La superficie complessiva è costituita dalla superficie abitabile al netto delle murature perimetrali ed interne, e dal 60% della superficie utile di verande, balconi, cantine ed autorimesse. Per quanto attiene il giardino di pertinenza esclusiva, la percentuale della sua superficie da inserire nel computo della superficie complessiva (Sc) è pari al 15%. Dalle indagini effettuate presso agenzie di vendita ed Notai ed esperti operanti nel Comune di Sannicandro G.co, è scaturito, per abitazioni simili a quella in argomento per dimensioni, ubicazione, caratteristiche ed anno di costruzione, un valore di 700,00 per ogni metro quadrato di superficie utile interna. Ai sensi della convenzione stipulata tra l impresa ed il comune di Sannicandro G.co, il prezzo massimo di cessione degli alloggi è stato quantificato in. 772.464 al 14-05-1986 aggiornabili ai sensi degli indici ISTAT. La rivalutazione secondo l aggiornamento sulla base dell indice nazionale ISTAT del costo di costruzione di un fabbricato residenziale dal mese di maggio 1986 al febbraio 2013 (ultimo aggiornamento ufficiale ISTAT) è stabilita dal coefficiente moltiplicativo pari a i = 2,38. Ovviamente, bisogna tener conto anche del deprezzamento per la vetustà, il cui coefficiente riduttivo, tenendo presente che sono decorsi 24 anni dall ultimazione dei lavori è pari a r = 0,805 in mancanza di lavori di ristrutturazione in tale periodo, come si evince anche dalla documentazione fotografica allegata. Pertanto il prezzo massimo di vendita degli alloggi alla data odierna è pari a: V =. 772.464 x 2,38 x 0,805 =. 1.480.000 =./mq 764,35. Dal momento che il prezzo di mercato di alloggi rilevato nella zona è pari a./mq 700 si prende come valore del parametro di riferimento quest ultimo, ovvero./mq 700.
Considerando che la superficie interna dell abitazione è di mq. 84,90, quella della veranda di mq. 13,35 e quella dell autorimessa con annessa cantinola di mq. 28, scaturisce una superficie complessiva pari a: Sc = mq. 84,90 + 0,60 x 13,35 + 0,60 x 28 + 0,60 x 28 + 0,15 x 55 = mq. 134,76. La quota ideale indivisa del 50% di proprietà della debitrice corrisponde a mq. 134,76/2 = mq. 67,38 Di conseguenza, il valore venale del LOTTO UNICO è pari a: 67,38 x 700,00 =. 47.166,00 (diconsi euro quarantasettemila centosessantasei/00). Per tener conto della difficoltà di vendita di quota indivisa e non divisibile, si può operare un abbattimento del 10% e, quindi, il valore venale del LOTTO UNICO diviene pari a: 90% di. 47.166,00 =. 42.449,40 (diconsi euro quarantaduemilaquattrocentoquarantanove/40). Cagnano Varano 15-04-2013 Il C. T. U. -ing. Giuseppe STEFANIA-