Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: Unicredit Credit Management Bank S.P.A. contro: N Gen. Rep. 1594/2014 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 05-07-2016 ore 10:15 Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa MARIA GABRIELLA MENNUNI RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Geom. Aurelio Borroni Codice fiscale: BRRRMR60M25L480Y Partita IVA: 12247940153 Studio in: Via Rivoli 2 - Milano Email: Pec: aurelioborroni@gmail.com aurelio.borroni@pct.pecopen.it Pag. 1
INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: Via Valera 115 - Valera - Garbagnate Milanese (Milano) - 20024 Corpo: A Categoria: Abitazione di tipo economico [A3] Dati Catastali: foglio 28, particella 87, subalterno 40 2. Stato di possesso Bene: Via Valera 115 - Valera - Garbagnate Milanese (Milano) - 20024 Corpo: A Possesso: Occupato con titolo 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: Via Valera 115 - Valera - Garbagnate Milanese (Milano) - 20024 Corpo: A Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti Bene: Via Valera 115 - Valera - Garbagnate Milanese (Milano) - 20024 Corpo: A Creditori Iscritti: Unicredit Credit Management Bank S.P.A. 5. Comproprietari Beni: Via Valera 115 - Valera - Garbagnate Milanese (Milano) - 20024 Corpo: A Comproprietari: Comproprietari: 6. Misure Penali Beni: Via Valera 115 - Valera - Garbagnate Milanese (Milano) - 20024 Pag. 2
Corpo: A Misure Penali: NO Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1594 / 2014 7. Continuità delle trascrizioni Bene: Via Valera 115 - Valera - Garbagnate Milanese (Milano) - 20024 Corpo: A Continuità delle trascrizioni: Si 8. Prezzo Bene: Via Valera 115 - Valera - Garbagnate Milanese (Milano) - 20024 Prezzo da libero: 32.000,00 Prezzo da occupato: 22.400,00 Pag. 3
Beni in Garbagnate Milanese (Milano) Località/Frazione Valera Via Valera 115 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1594 / 2014 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. Abitazione di tipo economico [A3] sito in Garbagnate Milanese (Milano) CAP: 20024 frazione: valera, Via Valera 115 Quota e tipologia del diritto 100/100 di x- Piena proprietà Cod. Fiscale Eventuali comproprietari: Nessuno Quota e tipologia del diritto 100/100 di x- Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: xx, foglio 28, particella 87, subalterno 40, indirizzo Via Valera 115, piano 1-S1, comune Garbagnate Milanese, categoria A/3, classe 2, consistenza 2, rendita 123,95 Derivante da: Atto di compra vendita immobiliare, notaio Stefano Fazzini di Milano, in data 19-03.2002 rep.26692. Registrato a Milano 2 in data 29.03.2002 ai nn. 39767/24066 Millesimi di proprietà di parti comuni: 7,080 Confini: L'appartamento al piano primo,confina a Nord con il vano scale condominiale, ad Est con cortile comune, a Sud confina con altro appartamento, a Ovest con corridoio condominiale ed altra proprietà. La cantina confina al primo piano cantinato, confina a Nord con corridoio condominiale, a Est con altra proprietà, a Sud con altra proprietà a Ovest confina con altra proprietà (n.2). N.B. La scheda catastale andrebbe aggiornata, non compare l identificazione del balcone che invece compare nei disegni depositati presso l ufficio tecnico comunale ed approvati dall amministrazione. Pag. 4
2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Zona periferica a confine col comune di Arese, prospicente l'area ex Alfa Romeo Caratteristiche zona: periferica degradata Area urbanistica: mista artigianale/industriale a traffico scorrevole con parcheggi buoni. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: commerciali Attrazioni paesaggistiche: museo Alfa Romeo. Attrazioni storiche: Non specificato Principali collegamenti pubblici: Non specificato Servizi offerti dalla zona: Non specificato 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da, con contratto di locazione. Il canone di locazione è considerato vile ai sensi dell'art. 2923 comma 3 c.c. Serie 3 n.1947 registrato il 13.05.2013 e Serie 3 n. 1945 registrato il 13.05.2013, presso Ag. Entrate Saronno (VA). Note: L'agenzia delle Entrate di Rho comunica l'esistenza di 2 contratti recentemente sottoscritti e registrati presso l'agenzia delle entrate di Saronno. Alla stessa agenzia delle entrate ho chiesto tramite Pec di ricevere il contratto in oggetto, ad oggi non ho nessuna risposta. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuna. 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca convenzionale annotata; Derivante da: Mutuo fondiario; Importo ipoteca: 100000; Importo capitale: 150000 ; A rogito di Atto di acquisto in data 19/03/2002 ai nn. 26692; Registrato a Milano 2 in data 29/03/2002 ai nn. 39767 -Ipoteca legale iscritta presso l Ufficio del Territorio di Milano 2 in data 7.09.2009 ai Pag. 5
nn.117/23256, per la somma di 31.746,20 a garanzia del debito originario di 15.873,10 a favore di Equitalia Esatri Spa sede di Milano- 4.2.2 Pignoramenti: Trascritto presso l Ufficio del Territorio di Milano 2 in data 25.06.2014 ai nn.56677/39586 notificato in data 20.05.2014 4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 4.3 Misure Penali Nessuna. La scheda catastale andrebbe aggiornata, non compare l identificazione del balcone che invece compare nei disegni depositati presso l ufficio tecnico comunale ed approvati dall amministrazione. Spesa 350,00 circa 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 492,00 Spese condominiali scadute ed insolute con riferimento a tutti i condomini morosi: 1.734,00. Millesimi di proprietà: 7,08 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 7. PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: n. protocollo 202 del 19-09- 1962 Intestazione: E.M.E.S. Spa Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Costruzione fabbricato Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 19/09/1962 al n. di prot. 202 Pag. 6
Abitabilità/agibilità in data 01/03/1964 al n. di prot. 014 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1594 / 2014 7.1 Conformità edilizia: Abitazione di tipo economico [A3] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nessuna 7.2 Conformità urbanistica: Abitazione di tipo economico [A3] Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: pratica n. 202 del 19.02.1962 Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Note sulla conformità: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: nessuna irregolarità. La scheda catastale non presenta il balcone che è stato distinto nella pratica urbanistica approvata. Andrà corretta la scheda catastale. Regolarizzabili mediante: variazione catastale NO NO NO Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto A Comune a 10 Km c.a. Nord di Milano l immobile in oggetto è nella zona periferica di detto comune a confine col comune di Arese e l area Ex Alfa Romeo. L edificio che ospita l appartamento è economico degli anni 60 isolato composto da due fabbrica : uno su strada ed uno interno circondati da terreni agricoli e di fronte l area parcheggio ex alfa Romeo. Le condizioni delle parti comuni sono fatiscenti, così come il monolocale in questione (nel fabbricato interno ), che è posto al piano 1 su 5. Composto da monolocale con ingresso soggiorno/camera con angolo cottura e bagno. I pavimenti sono in ceramica, i serramenti in legno vetro singolo le porte interne sono in legno. Il riscaldamento è centralizzato a gas (caloriferi)e l acqua calda è fornita da boiler elettrico. Le condizioni sono al limite della vivibilità. Al piano interrato abbiamo un a piccola cantina. L appartamento ha anche un balconcino che non compare nelle scheda catastale. Pag. 7
1. Quota e tipologia del diritto 100/100 di x Eventuali comproprietari: Nessuno 2. Quota e tipologia del diritto 100/100 di x Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 29,00 E' posto al piano: Primo L'edificio è stato costruito nel: 1962 ha un'altezza interna di circa: cm 285 L'intero fabbricato è composto da n. 7 piani complessivi di cui fuori terra n. 6 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: scarso Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Balconi materiale: c.a. condizioni: sufficienti Componenti edilizie e costruttive: Cancello tipologia: doppia anta a battente materiale: acciaio apertura: elettrica Infissi esterni Infissi interni Manto di copertura Pareti esterne Pavim. Esterna Pavim. Esterna Portone di ingresso Rivestimento Scale tipologia: doppia anta a battente materiale: legno protezione: inesistente tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: da ristrutturare materiale: tegole canadesi coibentazione: inesistente condizioni: sufficienti materiale: muratura di mattoni forati coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: da ristrutturare materiale: elementi autobloccanti condizioni: sufficienti materiale: elementi autobloccanti condizioni: sufficienti tipologia: anta singola a battente materiale: ferro accessori: senza maniglione antipanico condizioni: sufficienti ubicazione: bagno materiale: klinker condizioni: sufficienti posizione: a rampe parallele rivestimento: c.a. condizioni: sufficienti Pag. 8
Impianti: Antenna collettiva tipologia: rettilinea condizioni: sufficienti Ascensore tipologia: a fune condizioni: sufficienti Citofonico tipologia: audio condizioni: sufficienti Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: sufficienti Fognatura tipologia: mista recapito: collettore o rete comunale Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro condizioni: sufficienti Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: sufficienti Informazioni relative al calcolo della consistenza: La consistenza è calcolata considerando la totalità dell'area dell'appartamento inclusi i muri interni ed i muri esterni. I muri confinanti con parti comuni o altre proprietà vengono considerati al 50% della superficie. Il balcone al 50% della superficie. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale abitazione sup lorda di pavimento Coeff. Superficie equivalente 29,00 1,00 29,00 29,00 29,00 Pag. 9
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: II 2015 Zona: periferica Tipologia: economica Valore di mercato min ( /mq): 1100 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Residenziale Stato conservativo: Scadente Valore di mercato max( /mq): 1400 Accessori A 1. Cantina identificato al n. 3 posto al piano interrato composto da 1 vano - Sviluppa una superficie complessiva di 3 mq Valore a corpo: 3000,00 Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Impianto non a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento. Tipologia di impianto: caloriferi alimentati da caldaia a gas metano centralizzata Impianto a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità. Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Non Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Impianto antincendio: Pag. 10
Non esiste impianto antincendio. Non esiste certificato prevenzione incendi. Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile dispone di ascensori o montacarichi. Carri ponte non presenti. Scarichi: Non esistono scarichi potenzialmente pericolosi. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il criterio di stima è sintetico comparativo. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano; Uffici del registro di Milano; Ufficio tecnico di Garbagnate Milanese; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Portale specializzati : Immobiliare.it. Listino Immobiliare Te.ma Camera di commercio di Milano e provincia ; Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): 1.400,00. 8.3 Valutazione corpi: A. Abitazione di tipo economico [A3] con annesso Cantina Stima sintetica a vista dell'intero corpo Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo abitazione 29,00 1.100,00 32.000,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo 32.000,00 Valore corpo 32.000,00 Valore Accessori 3.000,00 Valore complessivo intero 35.000,00 Valore complessivo diritto e quota 0,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale A Abitazione di tipo 29,00 32.000,00 economico [A3] Valore diritto e quota Pag. 11
con annesso Cantina 3.000,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% 2.750,00 ) Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù 0,00 del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 350,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si 32.000,00 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 22.400,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 32.000,00 8.6 Regime fiscale della vendita tassa di registro Data generazione: 27-06-2016 L'Esperto alla stima Geom. Aurelio Borroni Pag. 12