TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 938/2014

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1 Espropriazioni immobiliari N. 938/2014 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 938/2014 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. Mirko BURATTI CUSTODE: Dott.ssa Patrizia RIVA CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 29/08/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Geom. Giuseppe Carlo REDAELLI CF:RDLGPP48E16B729S con studio in VEDANO AL LAMBRO (MB) P.tta Don Primo Mazzolari, 11 telefono: fax: giuseppe@studioredaelli.it PEC: giuseppe.carlo.redaelli@geopec.it Pagina 1 di 8

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 938/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a CINISELLO BALSAMO VIA DE GASPERI 2, della superficie commerciale di 71,60 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento facente parte di un condominio a piano terra (rialzato) composto da: soggiorno/angolo cottura con balcone, bagno e due camere da letto con annesso vano cantina al piano interrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra (rialzato), interno 5, scala A, ha un'altezza interna di 3,20.Identificazione catastale: foglio 30 particella 174 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4 vani, rendita 309,87 Euro, indirizzo catastale: VIA ALCIDE DE GASPERI, 2, piano: terra e interrato, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da visura storica per immobile Coerenze: appartamento: vano scale, unità immobiliari di terzi, proprietà di terzi. cantina: cantina di terzi, corridoio comune, cantina di terzi, terrapieno L'intero edificio sviluppa 8 piani, 7 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel A.1 cantina, composto da unico locale, sviluppa una superficie commerciale di 0,78 Mq, identificato con il numero DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 71,60 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,78 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,88 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,91 Data della valutazione: 29/08/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** senza alcun titolo. Al momento del sopralluogo l'appartamento risultava occupato dal nipote della parte esecutata. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Pagina 2 di 8

3 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 12/10/2005 a firma di Notaio Paolo MASTROLILLI ai nn /6132 di repertorio, iscritta il 20/10/2005 a Milano 2 ai nn /41310, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 25 ANNI Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 22/05/2014 a firma di Tribunale di Monza ai nn di repertorio, trascritta il 22/07/2014 a Milano 2 ai nn /47186, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,62 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,56 Millesimi condominiali: 9,80 Ulteriori avvertenze: Si allega alla presente perizia comunicazione ricevuta dallo Studio dell'amm.re Pagani in data 02/08/ ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 in regime di separazione di beni, in forza di atto di compravendita (dal 12/10/2005), con atto stipulato il 12/10/2005 a firma di Notaio Paolo MASTROLILLI ai nn /6131 di repertorio, registrato il 17/10/2005 a Monza ai nn /1T, trascritto il 20/10/2005 a Milano 2 ai nn /79480, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Costituzione ( fino al 11/12/1987), in forza Pagina 3 di 8

4 di Costituzione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 in regime di comunione di beni, in forza di rettifica di intestazione all'attualità (dal 11/12/1987 fino al 12/10/2005), in forza di rettifica di intestazione all'attualità 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Nulla osta per opere edilizie N. 515/61 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione fabbricato di abitazione, presentata il 10/05/1963, rilasciata il 04/07/1963, agibilità del 06/12/ SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: in occasione del sopralluogo è stata riscontrata una diversa distribuzione dei tavolati interni. In particolare: 1 - il tavolato tra il corridoio e la zona soggiorno/ang. cottura è stato demolito; 2 - la porta che separa la zona soggiorno/ang. cottura e il corridoio è stata traslata di circa m 2,00: 3 - il tavolato, indicato all'interno della camera rivolta verso EST è stato demolito. Per una migliore comprensione di quanto sopra esposto si fa riferimento alla tavola grafica prodotta dal Perito. (Tav. 01.1). (normativa di riferimento: T.U. 380/01) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione pratica edilizia in sanatoria subordinata al pagamento della sanzione amministrativa prevista per l'esecuzione di opere senza alcun titolo abilitativo L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica edilizia in Sanatoria:.1.500,00 Sanzione amministrativa prevista:.1.000,00. I costi sopra esposti sono da considerarsi al netto degli oneri di legge 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: in occasione del sopralluogo è stata riscontrata una diversa distribuzione dei tavolati interni. In particolare: 1 - il tavolato tra il corridoio e la zona soggiorno/ang. cottura è stato demolito; 2 - la porta che separa la zona soggiorno/ang. cottura e il corridoio è stata traslata di circa m 2,00: 3 - il tavolato, indicato all'interno della camera rivolta verso EST è stato demolito. Per una migliore comprensione di quanto sopra esposto si fa riferimento alla tavola grafica prodotta dal Perito. (Tav. 01.1). (normativa di riferimento: T.U. 380/01) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Aggiornamento planimetria catastale tramite procedura DOCFA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Pagina 4 di 8

5 Costi di regolarizzazione: Aggiornamento planimetria catastale tramite procedura DOCFA:.400,00. I costi sopra esposti sono da considerarsi al netto degli oneri di legge 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CINISELLO BALSAMO VIA DE GASPERI 2 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a CINISELLO BALSAMO VIA DE GASPERI 2, della superficie commerciale di 71,60 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento facente parte di un condominio a piano terra (rialzato) composto da: soggiorno/angolo cottura con balcone, bagno e due camere da letto con annesso vano cantina al piano interrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra (rialzato), interno 5, scala A, ha un'altezza interna di 3,20.Identificazione catastale: foglio 30 particella 174 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4 vani, rendita 309,87 Euro, indirizzo catastale: VIA ALCIDE DE GASPERI, 2, piano: terra e interrato, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da visura storica per immobile Coerenze: appartamento: vano scale, unità immobiliari di terzi, proprietà di terzi. cantina: cantina di terzi, corridoio comune, cantina di terzi, terrapieno L'intero edificio sviluppa 8 piani, 7 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nelle vicinanze vi è la presenza di Villa Ghirlanda all'interno del Parco di Villa Ghirlanda Silva. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sotto della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'Attestato di Prestazione Energetica è in fase di elaborazione. Pagina 5 di 8

6 Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno vetro singolo infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato. la porta del bagno necessita manutenzione pavimentazione interna: realizzata in palladiana. zona soggiorno/ang. cottura e corridoio pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica. bagno e camere portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno massello - blindato Degli Impianti: termico: centralizzato con alimentazione in metano i diffusori sono in ghisa. l'acqua calda sanitaria è servita da uno scaldabagno tipo VAILLANT posizionato nella zona soggiorno/ang. cottura pessimo mediocre nella media nella media al di sotto della media mediocre CLASSE ENERGETICA: [178,80 KWh/m²/anno] Certificazione APE N registrata in data 23/10/2009 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale soggiorno/ang. cottura 26,15 x 100 % = 26,15 bagno 5,86 x 100 % = 5,86 corridoio 8,56 x 100 % = 8,56 camera 15,75 x 100 % = 15,75 camera 14,56 x 100 % = 14,56 balcone 2,87 x 25 % = 0,72 Totale: 73,75 71,60 ACCESSORI: cantina, composto da unico locale, sviluppa una superficie commerciale di 0,78 Mq, identificato con il numero 8. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. Pagina 6 di 8

7 SVILUPPO VALUTAZIONE: L'appartamento necessita di una ristrutturazione completa. La valutazione, pertanto, ha tenuto conto dello stato di conservazione dell'immobile nel suo complesso. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 71,60 x 1.250,00 = ,88 Valore superficie accessori: 0,78 x 1.250,00 = 975, ,88 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,88 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,88 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 1. metodo comparativo in base ai prezzi di mercato di beni simili nella medesima zona; 2. consultazione semestrale "Rilevazione dei Prezzi degli Immobili sulla Piazza di Milano" edito da " Territori Mercati Ambiente - TeMA "; 3. consultazione semestrale - OMI dell'agenzia delle Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari; 4. collaborazione con agenzie immobiliari locali; 5. la stima è realizzata mediante parametrizzazione delle superfici e considerazione dell'eventuale presenza di parti comuni, accessori, ecc. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Cinisello Balsamo DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto Pagina 7 di 8

8 A appartamento 71,60 0, , , , ,88 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,88 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,97 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,91 data 29/08/2016 il tecnico incaricato Geom. Giuseppe Carlo REDAELLI Pagina 8 di 8