TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 404/2016

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1 Espropriazioni immobiliari N. 404/2016 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 404/2016 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott. ALBERTO CRIVELLI CUSTODE: dott. Luca BRIVIO CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 22/12/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ing. NORBERTO RIVA CF:RVINBR55M15I625K con studio in SEREGNO (MB) VIA TORRICELLI N. 30/A telefono: fax: norbertoriva@tiscali.it PEC: riva.norberto@ingpec.eu Pagina 1 di 11

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 404/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a CINISELLO BALSAMO viale Veneto 3, della superficie commerciale di 64,79 mq per la quota di: 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento al primo piano del Condominio di viale Veneto 3 in zona periferica di Cinisello Balsamo poco distante dalla S.S. 36. Condominio degli anni '60 a destinazione residenziale che si sviluppa su 6 piani fuori terra, oltre all'interrato ed al solaio sottotetto, dotato di ascensore, con riscaldamento centralizzato, in discreto stato di manutenzione generale. L'appartamento è ubicato al primo piano ed è composto da ingresso, corridoio, cucina, soggiorno con balcone, camera, bagno; al settimo ed ultimo piano (sottotetto) è ubicata la porzione di solaio pertinenziale. Le strutture del condominio sono in c.a., le facciate sono rivestite con lastre per il piano terra e mattoncini per i piani fuori terra, il vano scala ha pavimentazione in palladiana (scaglie di marmo), alzate e pedate delle scale sono in marmo. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 295 cm.identificazione catastale: foglio 51 particella 147 sub. 10 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 4 vani, rendita 216,91 Euro, indirizzo catastale: viale Veneto 3 Cinisello Balsamo, piano: 1-7, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto pubblico 27/11/2003 nota M.U. in atti dal 22/12/2003 rep notaio Aurucci compravendita n Coerenze: appartamento: cortile comune e vano scala, vano scala, pianerottolo e proprietà di terzi, proprietà di terzi e cortile comune; solaio: proprietà di terzi, cortile comune, proprietà di terzi, corridoio comune L'intero edificio sviluppa 8 piani, 7 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 64,79 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,97 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,73 Data della valutazione: 22/12/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto Pagina 2 di 11

3 di affitto tipo 4+4, stipulato il 14/01/2013, con scadenza il 13/01/2017, registrato il 23/01/2013 a Agenzia Entrate UT Cinisello Balsamo ai nn. serie 3 n. 117 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di Spese afferenti il consumo domestico (gas, luce, acqua e tassa rifiuti, a carico del conduttore). Importo contrattuale non suscettibile di aggiornamento ISTAT in quanto le parti hanno optato per la registrazione in regime di tassazione fissa (cedolare secca D.Lgs. 23/2011). Importo contrattuale ritenuto congruo. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 27/11/2013 a firma di notaio Aurucci Antonio ai nn /1307 di repertorio, iscritta il 19/12/2003 a Milano 2 ai nn /40240, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 25 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 23/03/2016 a firma di Tribunale di Monza ai nn di repertorio, trascritta il 11/04/2016 a Milano 2 ai nn /24270, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario - atto esecutivo o cautelare - verbale pignoramento immobili Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,63 Millesimi condominiali: 27,61 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 3 di 11

4 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 27/11/2003), con atto stipulato il 27/11/2003 a firma di notaio Antonio Aurucci ai nn /1306 di repertorio, trascritto il 19/12/2003 a Milano 2 ai nn /107741, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000 ( fino al 27/11/2003), con atto stipulato il 04/07/1986 a firma di notaio Pompea di Palma ai nn di repertorio, registrato il 18/07/1986 a Monza ai nn vol. 1, trascritto il 31/07/1986 a Milano 2 ai nn / PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: NULLA OSTA PER ESECUZIONE LAVORI EDILI N. 400/1963, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione casa di abitazione, presentata il 14/10/1963, rilasciata il 19/11/1963, agibilità del 08/02/1965 Concessione in sanatoria legge 28/02/1985 n. 47 art. 31 N. 136/1986, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di sopraelevazione, presentata il 23/01/1986 con il n. prot del 23/01/1986 progr di protocollo, rilasciata il 17/09/ SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA (normativa di riferimento: progetto approvato) L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CINISELLO BALSAMO VIALE VENETO 3 APPARTAMENTO Pagina 4 di 11

5 DI CUI AL PUNTO A appartamento a CINISELLO BALSAMO viale Veneto 3, della superficie commerciale di 64,79 mq per la quota di: 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento al primo piano del Condominio di viale Veneto 3 in zona periferica di Cinisello Balsamo poco distante dalla S.S. 36. Condominio degli anni '60 a destinazione residenziale che si sviluppa su 6 piani fuori terra, oltre all'interrato ed al solaio sottotetto, dotato di ascensore, con riscaldamento centralizzato, in discreto stato di manutenzione generale. L'appartamento è ubicato al primo piano ed è composto da ingresso, corridoio, cucina, soggiorno con balcone, camera, bagno; al settimo ed ultimo piano (sottotetto) è ubicata la porzione di solaio pertinenziale. Le strutture del condominio sono in c.a., le facciate sono rivestite con lastre per il piano terra e mattoncini per i piani fuori terra, il vano scala ha pavimentazione in palladiana (scaglie di marmo), alzate e pedate delle scale sono in marmo. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 295 cm.identificazione catastale: foglio 51 particella 147 sub. 10 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 4 vani, rendita 216,91 Euro, indirizzo catastale: viale Veneto 3 Cinisello Balsamo, piano: 1-7, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto pubblico 27/11/2003 nota M.U. in atti dal 22/12/2003 rep notaio Aurucci compravendita n Coerenze: appartamento: cortile comune e vano scala, vano scala, pianerottolo e proprietà di terzi, proprietà di terzi e cortile comune; solaio: proprietà di terzi, cortile comune, proprietà di terzi, corridoio comune L'intero edificio sviluppa 8 piani, 7 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Sesto San Giovanni, Milano, Monza). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 5 di 11

6 SERVIZI campo da calcio centro commerciale farmacie negozi al dettaglio parco giochi supermercato scuola elementare scuola per l'infanzia scuola media inferiore scuola media superiore spazi verde al di sopra della media al di sotto della media COLLEGAMENTI autobus distante 0,300 Km ferrovia distante 1,30Km metropolitana distante 1,30 Km superstrada distante 0,200Km al di sopra della media Pagina 6 di 11

7 autostrada distante 0,600 Km aeroporto distante 1,00 piccolo aeroporto privato di Bresso al di sotto della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Appartamento al primo piano composto da ingresso e corridosio, cucina, soggiorno con balcone, servizio igienico. Riscaldamento centralizzato. Pavimentazione in palladiana (scaglie di marmo) per i locali principali, piastrelle di più recente posa per cucina e bagno, pavimento balcone in piastrelle di gres, serramenti in legno con vetro singolo, tapparelle in legno. Il bagno è dotato di lavabo, wc, bidet, vasca piccola; porte interne in legno con inserto di vetro. Riscaldamento centralizzato con caloriferi in ghisa. Impianto elettrico sottotraccia. Le condizioni di mantenzione generale si possono definire sufficinenti. I serramenti necessitano di manutenzione. L'altezza della porzione di solaio è variabile e la parte bassa è poco sfruttabile. Delle Componenti Edilizie: cancello: pedonale realizzato in metallico con apertura anta cancello: cancello carraio realizzato in metallico con apertura doppia anta infissi esterni: ante realizzati in legno con vetro singoloo infissi interni: anta realizzati in legno con inserto vetro pavimentazione interna: realizzata in palladiana per corridoio soggiorno e camera pavimentazione interna: realizzata in piastrelle ceramica per cucina e servizio igienico scale: interna con rivestimento in tradizionale protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in legno rivestimento interno: posto in soggiorno e camera realizzato in intonaco tirato a frattazzo con tinteggiatura manto di copertura: realizzato in tradizionale con coibentazione in non rilevabile Degli Impianti: ascensore: tradizionale conformità: non rilevabile citofonico: tradizionale mediocre al di sotto della media mediocre Pagina 7 di 11

8 fognatura: tradizionale la reti di smaltimento è realizzata in verticale e sub orizzontale con recapito in fognatura pubblica gas: tradizionale con alimentazione a pubblica conformità: non rilevabile idrico: tradizionale con alimentazione in acquedotto, la rete di distribuzione è realizzata in verticale sub orizzontale conformità: non rilevabile termico: centralizzato con alimentazione in rete pubblica i diffusori sono in termosifoni in ghisa conformità: non rilevabile elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: non rilevabile Delle Strutture: solai: laterocemento strutture verticali: costruite in c.a. CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Lorda Pavimento (Slp) Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale ingresso/corridoio 10,50 x 100 % = 10,50 cucina 9,35 x 100 % = 9,35 Pagina 8 di 11

9 camera 18,95 x 100 % = 18,95 soggiorno 18,45 x 100 % = 18,45 bagno 5,05 x 100 % = 5,05 balcone 3,80 x 33 % = 1,25 solaio 4,95 x 25 % = 1,24 Totale: 71,05 64,79 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Per la valutazione del più probabile prezzo di mercato dell immobile si utilizza il metodo comparativo semplice considerando come parametro il mq di (S.L.P.) Superficie Lorda di Pavimento ( simile alla superficie esterna lorda S.E.L.), che si determina computando le pareti perimetrali esterne ed i tavolati interni al 100% (fino max 50 cm), le pareti confinanti con altre u.i. o parti comuni al 50% (fino max 25 cm), balconi 33% (25 per S.E.L.), logge al 35%, cantine/solai al 25%. Si considerano, oltre al generale stato di stagnazione delle vendite immobiliari, posizione, zona, vetustà, esposizione, livello di piano, stato di manutenzione e tipologia materiali costruttivi, dotazioni, servizi offerti dalla zona. Nella fattispecie si evidenzia che le condizioni generali del Condominio sono sufficienti così come quelle dell'appartamento. La zona è prossima alla strada statale 36 (prosecuzione di viale Fulvio Testi Milano), non lontano dalle stazioni FF.SS e MM di Sesto, non lontano dalla rete Tram di nord Milano. Il Condominio è vicino ad una area a verde pubblico. Negozi e supermercati sono poco distanti anche se il Condominio non è vicino al centro di Cinisello. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 64,79 x 1.250,00 = ,38 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,38 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,38 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Per la valutazione del più probabile prezzo di mercato dell immobile si utilizza il metodo comparativo semplice considerando come parametro il mq di (S.L.P.) Superficie Lorda di Pavimento ( simile alla superficie esterna lorda S.E.L.), che si determina computando le pareti perimetrali esterne ed i tavolati interni al 100% (fino max 50 cm), le pareti confinanti con altre u.i. o parti comuni al 50% (fino max 25 cm), balconi 33% (25 per S.E.L.), logge al 35%, cantine/solai al 25%. Si considerano, oltre al generale stato di stagnazione delle vendite immobiliari, posizione, zona, vetustà, esposizione, livello di piano, stato di manutenzione e tipologia materiali costruttivi, dotazioni, servizi offerti dalla zona. Nella fattispecie si evidenzia la vicinanza alla S.S. 36, inoltre Cinisello Balsamo è città alle porte di MIlano dotata di tutti i principali servizi pubblici, negozi, trasporti pubblici (tram) ecc. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Seregno, ufficio del registro di Desio, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Cinisello Balsamo, agenzie: di Pagina 9 di 11

10 Cinisello Balsamo, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. di Agenzia delle Entrate, ed inoltre: Portali web immobiliari DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 64,79 0, , , , ,38 Giudizio di comoda divisibilità della quota: Appartamento non divisibile Riduzione del 15% per lo stato di occupazione: ,41 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,97 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,24 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,73 data 22/12/2016 il tecnico incaricato ing. NORBERTO RIVA Pagina 10 di 11

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