TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 357/2016
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- Cecilia Casagrande
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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 357/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCO POPOLARE Società Cooperativa DEBITORE: Jianfeng WU, Haihua GAO GIUDICE: Luca FUZIO CUSTODE: Egle MURATERRA CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 09/01/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: SALVATORE RESTA CF:RSTSVT52A24E882U con studio in SESTO SAN GIOVANNI (MI) Via Modena n. 50 telefono: fax: salresta@tin.it Pagina 1 di 10
2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 357/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a CINISELLO BALSAMO Via Risorgimento 90, della superficie commerciale di 54,50 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà (Jianfeng WU) 1/2 di piena proprietà (Haihua GAO) Immobile a destinazione residenziale (abitazione) posto al piano terra-rialzato, composto di due locali, cucinino e bagno, con annesso solaio al piano sottotetto. L'unità immobiliare oggetto di valutazione ha un'altezza interna di 309 cm circa. Identificazione catastale: foglio 20 particella 407 sub. 5 (catasto fabbricati), scheda del 11/09/1963, categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 189,80 Euro, indirizzo catastale: Via Risorgimento n. 90, piano: T-9, intestato a GAO Haihua e WU Jianfeng, derivante da impianto meccanografico del 30/06/1987. Coerenze in contorno dell'appartamento da nord e in senso orario: appartamento al subalterno 4, parti comuni, appartamento al subalterno 6, area comune. Il tutto salvo errori e come in fatto. All'unità immobiliare in oggetto compete la proporzionale quota di comproprietà sugli enti e spazi comuni del fabbricato ai sensi dell'art e seguenti del Codice Civile, pari a millesimi 20 (venti). L'intero edificio sviluppa 11 piani, 10 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel A.1 solaio sottotetto, composto da un vano (h= min cm 30- max cm 220 circa), pavimento in cls, porta a battente in assi di legno, sviluppa una superficie commerciale di 0,66 Mq. Coerenze in contorno del solaio da nord e in senso orario: solaio al subalterno 4, area comune, solaio al subalterno 6, corridoio comune. Il tutto salvo errori e come in fatto. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 54,50 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,66 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si ,00 trova: Data della valutazione: 09/01/2017 Pagina 2 di 10
3 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Effettuato il sopralluogo congiunto con il custode giudiziario in data 22/12/ VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 16/03/2005 a firma del Dott. Franco NOVELLI, Notaio in Milano ai nn /7631 di repertorio, registrata il 23/03/2005 a Milano al n , iscritta il 24/03/2005 ai nn /9616, a favore di Banco Popolare di Verona e Novara S.C.R.L. Società Cooperativa a responsabilità limitata (C.F.: ) con sede in Verona, Piazza Nogara n. 2, contro WU Jianfeng (C.F.: WUXJFN76P28Z210Z) e GAO Haihua (C.F.: GAOHHA77A69Z210E), derivante da concessione a garanzia di mutuo ipotecario. Importo ipoteca: ,00; Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 19 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, del 19/02/2016 a firma del Tribunale di Monza al n di repertorio, trascritto il 24/03/2016 presso l'agenzia delle Entrate di Milano 2 ai nn /20094, a favore di Banco Popolare Società Cooperativa (C.F.: ) con sede in Verona, Piazza Nogara n. 2, elettivamente domiciliata c/o l'avv. Alessandro CRIPPA con studio in Lesmo (MB) Via Vico n. 30 e rappresentato e difeso dall'avv. Pierettore SANVITO con studio in Milano Piazzetta Pattari 1/3, contro WU Jianfeng (C.F.: WUXJFN76P28Z210Z) e GAO Haihua (C.F.: GAOHHA77A69Z210E), derivante da atto di precetto per la somma di ,81 altre interessi e spese. E' intervenuto nella procedura esecutiva il "Condominio Sant'Ambrogio di Via Risorgimento 90 Cinisello Balsamo" (C.F.: ), in persona dell'amministratore pro tempore Arch. Daniele DIGIUNI, rappresentato e difeso dall'avv. Antonello GRATI, domiciliato in Cinisello Balsamo, Viale Lombardia n. 31, per la complessiva somma di Euro 3.936,91 oltre interessi e spese Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,80 Pagina 3 di 10
4 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: WU Jianfeng (C.F.: WUXJFN76P28Z210Z) nato a Zhejiang (Cina) il 28/09/1976 e GAO Haihua (C.F.: GAOHHA77A69Z210E) nata a Zhejiang (Cina) il 29/01/1977 per la quota di 1/2 ciascuno in regime di separazione dei beni (dal 16/03/2005), con atto stipulato il 16/03/2005 a firma del Dott. Franco NOVELLI, Notaio in Milano al n di repertorio, trascritto il 24/03/2005 presso l'agenzia delle Entrate - Circoscrizione di Milano 2 ai nn / Con tale atto i Sig.ri WU Jianfeng e GAO Haihua, acquistavano, dal Sig. MICILLO Marco (C.F.: MCLMRC79L25F839J) nato a Napoli il 25/07/1979, la piena proprietà del bene ora oggetto di pignoramento. Per quanto non espressamente menzionato si rimanda al suddetto Atto ed al Certificato Notarile (allegati) PRECEDENTI PROPRIETARI: CONTE Vincenzo (C.F.: CNTVCN46C03I158A) nato a San Severo (FG) il 03/03/1946 e MONTALBANO Rosa (C.F.: MNTRSO42P46F061D) nata a Mazara del Vallo (TP) il 06/09/1942 per la quota di 10/20 ciascuno (fino al 29/11/2002), con atto stipulato il 26/04/1977 a firma del Dott. Renzo ROSI, Notaio al n di repertorio, trascritto il 09/05/1977 ai nn / Con tale atto i Sig.ri CONTE Vincenzo e MONTALBANO Rosa, acquistavano l'immobile, dalla società "Monovan S.A." con sede in Panama. MICILLO Marco (C.F.: MCLMRC79L25F839J) nato a Napoli il 25/07/1979 per la quota di 1/1 (dal 29/11/2002 fino al 16/03/2005), con atto stipulato il 29/11/2002 a firma del Dott. Raffaele TREBACE, Notaio in Cinisello Balsamo (MI) ai nn /7656 di repertorio, registrato il 04/12/2002 a Monza al n. 3610, trascritto il 09/12/2002 presso l'agenzia delle Entrate - Circoscrizione di Milano 2 ai nn / Con tale atto il Sig. MICILLO Marco, acquistava, dai Sig.ri CONTE Vincenzo (C.F.: CNTVCN46C03I158A)) nato a San Severo (FG) il 03/03/1946 e MONTALBANO Rosa (C.F.: MNTRSO42P46F061D) nata a Mazara del Vallo (TP) il 06/09/1942, la piena proprietà del bene. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: NULLA OSTA PER ESECUZIONE LAVORI EDILI N. 154/62 e successive varianti, intestata a IMPRESA EDILE LIMA, per lavori di "costruzione edifici n. 2 di abitazione", presentata il 23/02/1962, rilasciata il 28/06/1962 con il n. 154/62 di protocollo, abitabilità del 08/04/1964 con il n. 154/62 di protocollo. C.E. in sanatoria N. 3162/86, rilasciata il 19/05/ SITUAZIONE URBANISTICA: Il PGT vigente del Comune di Cinisello Balsamo (MI) fa rientrare l'area su cui insiste il fabbricato in TCR1 -Tessuti consolidati residenziali di media o bassa densità" Art. 24 (Piano delle Regole). 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ Pagina 4 di 10
5 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: Lievi modifiche interne. Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di nuova scheda (DOCFA). L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione circa:.500,00. Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CINISELLO BALSAMO VIA RISORGIMENTO 90 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a CINISELLO BALSAMO Via Risorgimento 90, della superficie commerciale di 54,50 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà (Jianfeng WU) 1/2 di piena proprietà (Haihua GAO) Immobile a destinazione residenziale (abitazione) posto al piano terra-rialzato, composto di due locali, cucinino e bagno, con annesso solaio al piano sottotetto. L'unità immobiliare oggetto di valutazione ha un'altezza interna di 309 cm circa. Identificazione catastale: foglio 20 particella 407 sub. 5 (catasto fabbricati), scheda del 11/09/1963, categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 189,80 Euro, indirizzo catastale: Via Risorgimento n. 90, piano: T-9, intestato a GAO Haihua e WU Jianfeng, derivante da impianto meccanografico del 30/06/1987. Coerenze in contorno dell'appartamento da nord e in senso orario: appartamento al subalterno 4, parti comuni, appartamento al subalterno 6, area comune. Il tutto salvo errori e come in fatto. All'unità immobiliare in oggetto compete la proporzionale quota di comproprietà sugli enti e spazi comuni del fabbricato ai sensi dell'art e seguenti del Codice Civile, pari a millesimi 20 (venti). L'intero edificio sviluppa 11 piani, 10 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel Pagina 5 di 10
6 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Milano). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Parco Nord Milano. SERVIZI asilo nido scuola per l'infanzia scuola elementare scuola media inferiore scuola media superiore farmacie spazi verde supermercato negozi al dettaglio ospedale buono COLLEGAMENTI autobus autostrada superstrada QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: Pagina 6 di 10
7 stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Appartamento ad uso abitazione in zona periferica del Comune di Cinisello Balsamo (MI), situato nell'edificio condominiale (Condominio Sant'Ambrogio) inserito all'interno di corte comune con accesso da Via Risorgimento n. 90 scala C, posto al piano terra-rialzato con annesso solaio al piano sottotetto. L'unità immobiliare si presenta nel complesso in condizioni mediocri. Delle Strutture: strutture verticali: costruite in c.a. solai: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera copertura: a falde in c.a. e tavelloni scale interne: a doppia rampa in c.a., rivestimento in marmo Delle Componenti Edilizie: manto di copertura: realizzato in tegole infissi interni: a battente realizzati in legno infissi esterni: ante a battente in legno, doppi vetri, tapparelle in legno portone di ingresso: a battente in legno del tipo blindata. Accesso all'appartamento portone di ingresso: a battente a due ante in alluminio e vetro. Accesso all'edificio condominiale interno nella corte comune pavimentazione interna: realizzata in scaglie di marmo; in bagno piastrelle di ceramica 30x20 cmxcm e in cucinino 15x23 cmxcm rivestimento interno: realizzato in bagno con piastrelle 20x30 cmxcm (h=180 cm), in cucina piastrelle 20x20 cmxcm (h=180 cm) pareti esterne: costruite in mattoni a doppio paramento, il rivestimento è realizzato in mattoni faccia a vista 24x6 cmxcm (parte) e tesserine in ceramica (parte) Degli Impianti: elettrico: sottotraccia, tensione è di 220v termico: centralizzato a pavimento ascensore: idrico: sottotraccia con alimentazione diretta da rete comunale gas: con tubazioni a vista in rame citofonico: audio CLASSE ENERGETICA: Pagina 7 di 10
8 [136,50 KWh/m²/anno] Certificazione APE N registrata in data 08/06/2009 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Appartamento (cond. mediocri) 54,50 x 100 % = 54,50 Totale: 54,50 54,50 ACCESSORI: solaio sottotetto, composto da un vano (h= min cm 30- max cm 220 circa), pavimento in cls, porta a battente in assi di legno, sviluppa una superficie commerciale di 0,66 Mq. Coerenze in contorno del solaio da nord e in senso orario: solaio al subalterno 4, area comune, solaio al subalterno 6, corridoio comune. Il tutto salvo errori e come in fatto. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Pagina 8 di 10
9 a) Agenzia delle Entrate (OMI): Anno Sem. 1 Comune di Cinisello Balsamo - Fascia/Zona: Periferca/PARCO NORD, BASSINI, FULVIO TESTI, TANGENZIALE Abitazioni di tipo economico Normale (Min/Max): /mq 1200/1500; b) TEMA S.c.p.a. - Azienda Camera di Commercio Milano: Anno Sem. 1 Comune di Cinisello Balsamo - Borgomisto-Nigozza Appartamenti vecchi (impianti obsoleti) o da ristrutturare (Min/Max): /mq 1200/1400. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 54,50 x 1.200,00 = ,00 Valore superficie accessori: 0,66 x 1.200,00 = 792, ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Trattandosi di espropriazione immobiliare nel'ambito giudiziario è richiesta ai fini della determinazione del valore dell'immobile da porre a base d'asta, la determinazione del valore di mercato. Nella scelta del procedmento estimativo, per la determinazione del valore (più probabile) di mercato dell'immobile, si è adottato il metodo sintetico monoparametrico per confronto, cioè per comparazione del bene oggetto della valutazone con altri beni della stessa zona di analoghe caratteristiche tecniche di prezzo noto, assumendo, come termine di confronto, il parametro superficie lorda commerciale, quest'ultima calcolata al lordo dei muri interni e perimetrali (con un massimo di 50 cm di muro perimetrale) e sino alla mezzeria di quelli confinanti con altre unità immobiliari (con un massimo di 25 cm), comprese le superfici dei locali accessori e delle pertinenze. Si è tenuto conto dello stato di fatto dell'immobile, delle caratteristiche intrinseche ed ambientali, dello stato d'uso e di possesso. Per la determinazione del prezzo medio di mercato si sono assunte opportune informazioni presso operatori immobiliari della zona e utilizzato le fonti sui valori immobiliari più consolidate. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Cinisello Balsamo, agenzie: del luogo, osservatori del mercato immobiliare immobiliare Listino dei Prezzi degli immobili sulla piazza di Milano-Monza e Provincia); Agenzia delle Entrate (OMI). DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; Pagina 9 di 10
10 VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 54,50 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 09/01/2017 il tecnico incaricato SALVATORE RESTA Pagina 10 di 10
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