TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 282/2015

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1 Pct 08/11/16 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 282/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: UNICREDIT SPA DEBITORE: CARLOS ANIBAL LEMA LEMA GIUDICE: dott. Mirko Buratti CUSTODE: rag. Liberato Iaconianni CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 07/11/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ERSILIA DEL GENIO CF:DLGRSL69C59A509G con studio in PADERNO DUGNANO (MI) Via Sant'Ambrogio n.11 telefono: ersilia.delgenio@gmail.com PEC: ersilia.delgenio@pct.pecopen.it Pagina 1 di 12

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 282/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a MONZA VIA ZARA 23, quartiere SAN ROCCO, della superficie commerciale di 44,35 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (CARLOS ANIBAL LEMA LEMA) APPARTAMENTO PIANO TERRA, CORPO BASSO DENOMINATO CORPO "F", COMPOSTO DA CORRIDOIO INGRESSO, BAGNO, DUE CAMERE, CUCINOTTO. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 2,90 mt.identificazione catastale: foglio 112 particella 130 sub. 707 (catasto fabbricati), sezione urbana U, partita 16031, categoria A/3, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 333,11 Euro, indirizzo catastale: VIA ZARA N. 23, piano: T, intestato a LEMA LEMA CARLOS ANIBAL, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO IN ATTI DAL REPERTORIO N.: 742 ROGANTE: BUSANI ANGELO SEDE: MILANO REGISTRAZIONE: SEDE: COMPRAVENDITA (PASSAGGI INTERMEDI DA ESAMINARE) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: AREA COMUNE, PROPRIETA' AL SUB 707, PROPRIETA' AL SUB 705, ANDRONE COMUNE, PROPRIETA' AL SUB 706, AREA COMUNE. L'intero edificio sviluppa 2 piani, 1 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 44,35 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,50 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si ,88 trova: Data della valutazione: 07/11/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Jubani Uendi e Khaled Walid Abdellatif Zeidan senza alcun titolo. Non è stato possibile stabilire da quanto tempo gli occupanti detengano il bene. Riguardo invece alla determinazione di un canone di locazione, il CTU fa riferimento all'accordo locale con il comune di Monza, per locazioni agevolate in base alla Legge n. 431 art. 2 comma 3 e DM modificato con DM che si allega alla presente perizia. La Via Zara viene identificata dal Comune di Monza come area omogenea Zona 4, in considerazione poi dei fattori presenti nell'unità immobiliare e nell'edificio di cui fa parte, relativamente agli elementi di tipo A, B,e C si ritiene che la Pagina 2 di 12

3 stima di una possibile locazione agevolata oscillerebbe tra un minimo di Euro 33,04/mq ad un massimo di Euro 57,89/mq. Considerando la superficie commerciale, lo stato di manutenzione sia al suo interno che all'esterno del fabbricato, il riscaldamento e gli impianti, si ritiene che il canone di locazione annuale possa essere stabilito in Euro 2.567, VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: IPOTECA volontaria attiva, stipulata il 26/10/2006 a firma di Notaio BUSANI Angelo ai nn. 743/557 di repertorio, iscritta il 21/11/2006 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /45012, a favore di BANCA PER LA CASA SPA, contro LEMA LEMA CARLOS ANIBAL, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 30 ANNI Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 07/03/2015 a firma di UNEP DI MONZA ai nn di repertorio, trascritta il 18/05/2015 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /30416, a favore di UNICREDIT SPA, contro LEMA LEMA CARLOS ANIBAL, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 207,78 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,31 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: LEMA LEMA CARLOS ANIBAL Pagina 3 di 12

4 per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 26/10/2006), con atto stipulato il 26/10/2006 a firma di Notaio BUSANI Angelo ai nn. 742/556 di repertorio, trascritto il 21/11/2006 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /93173, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: VISCARDI TULLIA PIERA per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita ( fino al 26/10/2006), con atto stipulato il 18/07/1990 a firma di Notaio SCHETTINO Teresa ai nn /2285 di repertorio, trascritto il 01/08/1990 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /47427, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: INIZIO ATTIVITA' PER INTERVENTO EDILIZIO N. 369, intestata a VISCARDI TULLIA, per lavori di COSTRUZIONE DI N.2 PENSILINE A PROTEZIONE DEGLI INGRESSI., presentata il 04/10/2000 con il n. 369 di protocollo INIZIO ATTIVITA' PER INTERVENTO EDILIZIO N. 650, intestata a VISCARDI TULLIA, per lavori di MODIFICHE AL PROSPETTO SUD CONSISTENTI NELL'APERTURA DI UNA PORTA DI ACCESSO, ESTERNO PER UN MIGLIOR UTILIZZO DELLO SPAZIO INTERNO., presentata il 18/09/1995 con il n. 650 di protocollo INIZIO ATTIVITA' PER INTERVENTO EDILIZIO N. 209, intestata a VISCARDI TULLIA, per lavori di FRAZIONAMENTO DI UNITA' IMMOBILIARE AD USO UFFICIO POSTA AL PIANO TERRA IN TRE UNITA' DISTINTE, MEDIANTE CHIUSURA DI PORTA DI COMUNICAZIONE., presentata il 22/03/1996 con il n. 209 di protocollo CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA N. 115, intestata a VISCARDI TULLIA, per lavori di CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO DA UFFICIO AD ABITAZIONE DI UNITA' IMMOBILIARE POSTA AL PIANO TERRENO DI EDIFICIO CON FRAZIONAMENTO DELLA STESSA IN 3 DISTINTE UNITA' AUTONOME; MODIFICHE DISTRIBUTIVE INTERNE E DI PROSPETTO., presentata il 26/07/1999 con il n di protocollo, rilasciata il 20/04/2000, agibilità del 30/06/2003 con il n. 89 di protocollo INIZIO ATTIVITA' PER INTERVENTO EDILIZIO N. 66, intestata a VISCARDI TULLIA, per lavori di APERTURA DI UNA FINESTRA SUL LATO NORD DI EDIFICIO ESISTENTE, CHIUSURA DI UNA PORTA INTERNA., presentata il 18/03/1999 con il n. 66 di protocollo CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA N. 6822, intestata a VISCARDI FRANCO, per lavori di DIVERSA CONFIGURAZIONE PLANIMETRICA DI UNA UNITA' IMMOBILIARE AD USO DIREZIONALE POSTA SEMINTERRATO; RECINZIONE ESTERNA PER FORMAZIONE DI GIARDINO. DIVERSA CONFIGURAZIONE PLANIMETRICA DI UNA UNITA' IMMOBILIARE AD USO DIREZIONALE POSTA AL PIANO SEMIN., presentata il 30/09/1986 con il n di protocollo, rilasciata il 11/03/1996 CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA N. 1406, intestata a VISCARDI FRANCO, per lavori di NUOVO POSIZIONAMENTO DI VANO CANTINA AL SECONDO PIANO INTERRATO; IL TUTTO IN VARIANTE ALLA LICENZA N. 111/83 E SUCCESSIVE VARIANTI., presentata il 25/03/1987 con il n di protocollo, rilasciata il 16/11/1989 CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA N. 5155, intestata a CONDOMINIO VIA ZARA 23, per lavori di AMPLIAMENTO DELLA CENTRALE TERMICA POSTA AL PIANO INTERRATO E MODIFICA ALLE PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO ED AL VANO SCALA DAL PIANO CANTINA AL PIANO TERZO CORPO "A"; MODIFICHE AL VANO SCALA DAL PIANO CANTINA AL PIANO MANSARDA E AL PIANO CANTINA CORPO B, presentata il 26/09/1986, rilasciata il Pagina 4 di 12

5 16/03/1995 CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA N. 6831, intestata a CONDOMINIO VIA ZARA 23, per lavori di MODIFICHE ALLE PARTI COMUNI AI DUE PIANI INTERRATI ED AI VANI SCALA AI DIVERSI PIANI, IN VARIANTE ALLA LICENZA EDILIZIA N. 175/75, presentata il 25/09/1986, rilasciata il 11/03/1996 LICENZA EDILIZIA N. 17/73, intestata a SIGNORA LUISA FANTESCHI, per lavori di VARIANTE ALLA LICENZA EDILIZIA N. 111 DEL 1973, presentata il 19/10/1973 con il n /5087 di protocollo, rilasciata il 29/01/1974 LICENZA EDILIZIA N. 175/73, intestata a SIGNORA LUISA FANTESCHI, per lavori di VARIANTE ALLA LICENZA N. 111/73 E N. 17/74, presentata il 08/07/1974 con il n /3137 di protocollo, rilasciata il 23/07/1975 LICENZA EDILIZIA N. 91/73, intestata a SIGNORA LUISA FANTESCHI, per lavori di VARIANTE ALLA LICENZA EDILIZIA N. 111/73-17/74-175/75, presentata il 06/06/1975 con il n /2303 di protocollo, rilasciata il 19/05/1976 LICENZA EDILIZIA N. 111/73 e successive varianti, intestata a GEOM FRANCO VISCARDI, per lavori di COSTRUZIONE DI 3 EDIFICI D'ABITAZIONE E BOXES, presentata il 29/02/1972 con il n. 9762/871 di protocollo, rilasciata il 24/04/1973, agibilità del 15/07/1976 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a AL CORPO 2 SALVO I COLLAUDI DI COMPETENZA DEL COMANDO PROVINCIALE DEI VV.F. DI MILANO 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. N. 77 DEL , l'immobile ricade in zona B2 CLASSE II. Norme tecniche di attuazione ed indici: ART. 8, COMMA 6_N.T.A. PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. N. 53 DEL , l'immobile ricade in zona B2 CLASSE II. Norme tecniche di attuazione ed indici: ART _N.T.A. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI RIFERITA AI LOCALI COTTURA E SOGGIORNO. Le difformità sono regolarizzabili mediante: RIPRISTINO DELLO STATO DEI LUOGHI COME DA ULTIMA PRATICA ASSENTITA. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: COSTO OPERE EDILI: RIMOZIONE TRAMEZZO DIVISORIO, REALIZZAZIONE MURETTO, RIPRISTINO DELLA PAVIMENTAZIONE, INTONACI E TINTEGGIATURA, MODIFICA IMPIANTO ELETTRICO (EVENTUALE).:.4.000,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 30 gg Pagina 5 di 12

6 confronto stato di fatto e stato assentito 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI RIFERITA AI LOCALI COTTURA E SOGGIORNO. Le difformità sono regolarizzabili mediante: VEDI QUANTO DESCRITTO IN CONFORMITA' EDILIZIA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Pagina 6 di 12

7 confronto stato di fatto e planimetria catastale 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MONZA VIA ZARA 23, QUARTIERE SAN ROCCO APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a MONZA VIA ZARA 23, quartiere SAN ROCCO, della superficie commerciale di 44,35 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (CARLOS ANIBAL LEMA LEMA) APPARTAMENTO PIANO TERRA, CORPO BASSO DENOMINATO CORPO "F", COMPOSTO DA CORRIDOIO INGRESSO, BAGNO, DUE CAMERE, CUCINOTTO. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 2,90 mt.identificazione catastale: foglio 112 particella 130 sub. 707 (catasto fabbricati), sezione urbana U, partita 16031, categoria A/3, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 333,11 Euro, indirizzo catastale: VIA ZARA N. 23, piano: T, intestato a LEMA LEMA CARLOS ANIBAL, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO IN ATTI DAL REPERTORIO N.: 742 ROGANTE: BUSANI ANGELO SEDE: MILANO REGISTRAZIONE: SEDE: COMPRAVENDITA (PASSAGGI INTERMEDI DA ESAMINARE) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: AREA COMUNE, PROPRIETA' AL SUB 707, PROPRIETA' AL SUB 705, ANDRONE COMUNE, PROPRIETA' AL SUB 706, AREA COMUNE. Pagina 7 di 12

8 L'intero edificio sviluppa 2 piani, 1 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel particolare interno particolare interno: camera DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Milano). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuna. SERVIZI biblioteca farmacie scuola media superiore supermercato centro commerciale spazi verde COLLEGAMENTI ferrovia distante 2,1 Km particolare prospetto edificio F autostrada distante 3,00 Km tangenziale distante 3,00 Km autobus distante 20 mt QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: al di sotto della media al di sotto della media mediocre Pagina 8 di 12 contesto urbano

9 panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'unità immobiliare oggetto della presente perizia, fa parte di un complesso condominiale costruito all'inizio degli anni Settanta, in zona periferica, quartiere San Rocco, ben servita e vicino alle principali arterie di comunicazione. Il compendio immobiliare, con discrete finiture sia al suo interno che al suo interno e in discreto stato di manutenzione e di conservazione, è costituito da più edifici pluripiano con un corpo centrale costituito invece da un unico piano fuori terra. L'appartamento è situato all'interno di quest'ultimo corpo denominato corpo F. L'intero corpo F è delimitato da una recinzione in ferro con un cancello pedonale. L'unità immobiliare è composta da un lungo corridoio/ingresso, due camere, un bagno e un cucinotto. Al suo interno presenta finiture discrete. Da rilevare che il locale cottura è difforme rispetto all'allegato grafico della pratica edilizia concessionata e alla planimetria catastale e che tale difformità è possibile sanarla solo con un ripristino dello stato dei luoghi. Il riscaldamento è del tipo autonomo. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. Delle Componenti Edilizie: pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica rivestimento interno: posto in bagno realizzato in ceramica infissi esterni: anta singola a battente realizzati in legno infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno tamburato portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno no blindata protezioni infissi esterni: persiane realizzate in plastica Degli Impianti: elettrico: sottotraccia termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in radiatori in alluminio citofonico: non presente CLASSE ENERGETICA: CONSISTENZA: mediocre [567,41 KWh/m²/anno] Certificazione APE N registrata in data 04/11/2016 Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Pagina 9 di 12

10 descrizione consistenza indice commerciale soggiorno/cottura 18,15 x 100 % = 18,15 camera 10,40 x 100 % = 10,40 bagno 5,10 x 100 % = 5,10 disimpegno 7,15 x 100 % = 7,15 ingresso 3,55 x 100 % = 3,55 Totale: 44,35 44,35 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, del contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno dell'unità immobiliare. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: planimetria dello stato di fatto rilevato Valore superficie principale: 44,35 x 1.150,00 = ,50 Pagina 10 di 12

11 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,50 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,50 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Monza, agenzie: Puntocasa, Tempocasa, Gabetti Immobiliare., osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 44,35 0, , ,50 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): , ,50 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,50 Pagina 11 di 12

12 Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,63 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,88 data 07/11/2016 il tecnico incaricato ERSILIA DEL GENIO Pagina 12 di 12