TRIBUNALE ORDINARIO - PARMA 59/2016

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - PARMA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 59/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: ITALFONDIARIO SPA QUALE PROCURATORE DELLA CARIPRPC DEBITORE: MAURIZIO SORESINI GIUDICE: Dott. Pietro Rogato CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 02/02/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: CARLO CANTONI CF:CNTCRL62C14G337O con studio in SORBOLO (PR) VIA FOCHI 20 telefono: fax: studio.stap@outlook.it PEC: carlo.cantoni@geopec.it Pagina 1 di 12

2 TRIBUNALE ORDINARIO - PARMA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 59/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a SALSOMAGGIORE TERME Via Bottego 13, della superficie commerciale di 77,55 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (MAURIZIO SORESINI) Immobile posto al secondo piano lato nord dell'edificio condominiale, sito in Comune di Salsomaggiore Terme via Bottego n. 13. L'appartamento ha destinazione di civile abitazione, accesso da vano scala condominiale senza ascensore, distribuito come segue: ingresso, cucina, servizio igienico, due camere e ripostiglio, con annesso una cantina al piano seminterrato ed una soffitta al piano sottotetto. AI CONFINI: quanto all'appartamento: a nord ed est con area cortilizia condominiale, a sud con l'unità immobiliare n. 6 di ragioni già Pinchetti e vano scala condominiale, ad ovest vano scala condominiale e area cortilizia condominiale a salto. quanto alla cantina: a nord con la cantina interno 3 di proprietà Donetti e area cortilizia condominiale a salto, ad est area cortilizia condominiale a salto, a sud cantina annessa all'intero 2 di proprietà già Aimi e Zerbini, ad ovest con corridoio condominiale. quanto alla soffitta: a nord la soffitta annessa all'interno 1 di proprietà già Rastelli e Verderi e area cortilizia condominiale a salto, ad est area cortilizia condomioniale a salto, a sud solaio annesso all'intero 2 di proprietà già Aimi e Zerbini, ad ovest corridoio condominiale. DATI CATASTALI: Detta unità immobiliare figura rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Salsomaggiore Terme,al foglio 21, mappale numero 220 sub. 11 categoria A/4, classe 3, vani 4,5 (quattro virgola cinque), superficie metri quadri 85, RCL. 267,27 (duecentosessantasette euro e ventisette centesimi), nascente dalla denunzia di variazione registrata in data 10 luglio 1981 al n DESCRIZIONE IMPIANTI: Le dichiarazioni di conformità relative agli impianti non sono disponibili, alcuni impianti o parti di essi sono antecedenti all'entrata in vigore della Legge 46/90 e relativa norma di attuazione. Impianto di riscaldamento realizzato con generatore a gas metano, distribuzione monotubo e terminali radianti in ghisa a piastra, regolato da cronotermostato ambiente. Nella fase di sopralluogo l'impianto di riscaldamento non era funzionante causa necessità manutenzione caldaia. Impianto idrosanitario a servizio della cucina e bagno funzionante. Impianto gas metano funzionante, collegato a piano cottura cucina e caldaia. Impianto elettrico funzionante, alimenta punti presa e illuminazione a lampade ad incandescenza e a fluorescenza. Il locale di propietà in soffitta risulta parzialmente utilizzabile per i limiti dovuti all'altezza del locale, l'accesso avviene da corridoio condominiale. Il locale cantina è in condizioni discrete, areata dall'esterno con finestra e serramento vetrato, l'accesso è da corridoio condominiale. Pagina 2 di 12

3 Esternamente il fabbricato appare di tipologia isolata e distribuito su quattro piani più soffitta, sei unità abitative, circondato da area cortilizia, accessi carrabili e pedonali da strata comunale. L'edificio non è servito da ascensore. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di 3.00.Identificazione catastale: foglio 21 particella 220 sub. 11 (catasto fabbricati), categoria A/4, classe 3, consistenza 85 mq, rendita 267,27 Euro, indirizzo catastale: Via Bottego n.13, piano: S1-2-ST, intestato a Soresini Maurizio Coerenze: quanto all'appartamento: a nord ed est con area cortilizia condominiale, a sud con l'unità immobiliare n. 6 di ragioni già Pinchetti e vano scala condominiale, ad ovest vano scala condominiale e area cortilizia condominiale a salto. quanto alla cantina: a nord con la cantina interno 3 di proprietà Donetti e area cortilizia condominiale a salto, ad est area cortilizia condominiale a salto, a sud cantina annessa all'intero 2 di proprietà già Aimi e Zerbini, ad ovest con corridoio condominiale. quanto alla soffitta: a nord la soffitta annessa all'interno 1 di proprietà già Rastelli e Verderi e area cortilizia condominiale a salto, ad est area cortilizia condomioniale a salto, a sud solaio annesso all'intero 2 di proprietà già Aimi e Zerbini, ad ovest corridoio. L'intero edificio sviluppa 5 piani, 5 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 77,55 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,60 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si ,60 trova: Data della valutazione: 02/02/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Sig. Soresini Maurizio in qualità di proprietario. Il Signor Soresini Maurizio risulta unito in matrimonio alla Signora Belli Roberta in regime di separazione dei beni 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno. Pagina 3 di 12

4 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 20/07/2011 a firma di Notaio SOZZI FERNANDO ai nn /20321 di repertorio, registrata il 22/07/2011 a registro particolare ai nn. 3039, iscritta il 22/07/2011 a registro generale ai nn , a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA & PIACENZA S.P.A., contro SORESINI MAURIZIO, derivante da atto di concessione a garanzia di mutuo fondario. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 25 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 03/03/2016 a firma di Tribunale di Parma ai nn. 1384/2016 di repertorio, registrata il 10/03/2016 a registro particolare ai nn. 3661, trascritta il 10/03/2016 a registro generale ai nn. 4838, a favore di CASSA DI RISPARMIODI PARMA & PIACENZA S.P.A., contro SORESINI MAURIZIO, derivante da atto esecutivo o cautelare Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 550,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Millesimi condominiali: 164,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Soresini Maurizio per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 07/04/2000), con atto stipulato il 07/04/2000 a firma di Notaio Sozzi Fernando ai nn /12706 di repertorio, registrato il 12/04/2000 a registro particolare ai nn. 3495, trascritto il 12/04/2000 a registro generale ai nn. 5541, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: La palazzina di cui fa parte l'unità oggetto di pignoramento è stata costruita in data anteriore al 1^ settembre 1967, in conformità alle allora vigenti normative urbanistiche e strumenti urbanistici. L'appartamento non è stato oggetto di interventi edilizi o di mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto il rilascio di licenza, concessione od autorizzazione. Pagina 4 di 12

5 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 90, intestata a Pasquale Ugo, per lavori di nuova costruzione casa a quattro piani, rilasciata il 18/12/1926, agibilità del 16/06/1928. Condono art della Legge 28/02/1985 n.47 e successive modifiche N , intestata a Malchiodi Giovanni /Amministratore del Condominio), per lavori di oper interne sulle parti comuni, presentata il 30/06/1986 con il n di protocollo, rilasciata il 30/06/1986 con il n di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Parete di separazione tra vano cucinotto e cameretta Le difformità sono regolarizzabili mediante: C.I.L. in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: diritti di segreteria:.100,00 sanzione per sanatoria :.1.000,00 spese tecniche:.800,00 IVA e Cassa di Previdenza:.224,80 Tempi necessari per la regolarizzazione: 45 giorni Questa situazione è riferita solamente a presenza di paretina interna 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Le difformità sono regolarizzabili mediante: altezza locali differente da dato riportato su planimetria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Spese tecniche:.600,00 IVA 22% e Cassa di previdenza 5%:.168,60 diritti di segreteria:.50,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 45 giorni 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SALSOMAGGIORE TERME VIA BOTTEGO 13 Pagina 5 di 12

6 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a SALSOMAGGIORE TERME Via Bottego 13, della superficie commerciale di 77,55 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (MAURIZIO SORESINI) Immobile posto al secondo piano lato nord dell'edificio condominiale, sito in Comune di Salsomaggiore Terme via Bottego n. 13. L'appartamento ha destinazione di civile abitazione, accesso da vano scala condominiale senza ascensore, distribuito come segue: ingresso, cucina, servizio igienico, due camere e ripostiglio, con annesso una cantina al piano seminterrato ed una soffitta al piano sottotetto. AI CONFINI: quanto all'appartamento: a nord ed est con area cortilizia condominiale, a sud con l'unità immobiliare n. 6 di ragioni già Pinchetti e vano scala condominiale, ad ovest vano scala condominiale e area cortilizia condominiale a salto. quanto alla cantina: a nord con la cantina interno 3 di proprietà Donetti e area cortilizia condominiale a salto, ad est area cortilizia condominiale a salto, a sud cantina annessa all'intero 2 di proprietà già Aimi e Zerbini, ad ovest con corridoio condominiale. quanto alla soffitta: a nord la soffitta annessa all'interno 1 di proprietà già Rastelli e Verderi e area cortilizia condominiale a salto, ad est area cortilizia condomioniale a salto, a sud solaio annesso all'intero 2 di proprietà già Aimi e Zerbini, ad ovest corridoio condominiale. DATI CATASTALI: Detta unità immobiliare figura rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Salsomaggiore Terme,al foglio 21, mappale numero 220 sub. 11 categoria A/4, classe 3, vani 4,5 (quattro virgola cinque), superficie metri quadri 85, RCL. 267,27 (duecentosessantasette euro e ventisette centesimi), nascente dalla denunzia di variazione registrata in data 10 luglio 1981 al n DESCRIZIONE IMPIANTI: Le dichiarazioni di conformità relative agli impianti non sono disponibili, alcuni impianti o parti di essi sono antecedenti all'entrata in vigore della Legge 46/90 e relativa norma di attuazione. Impianto di riscaldamento realizzato con generatore a gas metano, distribuzione monotubo e terminali radianti in ghisa a piastra, regolato da cronotermostato ambiente. Nella fase di sopralluogo l'impianto di riscaldamento non era funzionante causa necessità manutenzione caldaia. Impianto idrosanitario a servizio della cucina e bagno funzionante. Impianto gas metano funzionante, collegato a piano cottura cucina e caldaia. Impianto elettrico funzionante, alimenta punti presa e illuminazione a lampade ad incandescenza e a fluorescenza. Il locale di propietà in soffitta risulta parzialmente utilizzabile per i limiti dovuti all'altezza del locale, l'accesso avviene da corridoio condominiale. Il locale cantina è in condizioni discrete, areata dall'esterno con finestra e serramento vetrato, l'accesso è da corridoio condominiale. Esternamente il fabbricato appare di tipologia isolata e distribuito su quattro piani più soffitta, sei unità abitative, circondato da area cortilizia, accessi carrabili e pedonali da strata comunale. L'edificio non è servito da ascensore. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di 3.00.Identificazione catastale: foglio 21 particella 220 sub. 11 (catasto fabbricati), categoria A/4, classe 3, consistenza 85 mq, Pagina 6 di 12

7 rendita 267,27 Euro, indirizzo catastale: Via Bottego n.13, piano: S1-2-ST, intestato a Soresini Maurizio Coerenze: quanto all'appartamento: a nord ed est con area cortilizia condominiale, a sud con l'unità immobiliare n. 6 di ragioni già Pinchetti e vano scala condominiale, ad ovest vano scala condominiale e area cortilizia condominiale a salto. quanto alla cantina: a nord con la cantina interno 3 di proprietà Donetti e area cortilizia condominiale a salto, ad est area cortilizia condominiale a salto, a sud cantina annessa all'intero 2 di proprietà già Aimi e Zerbini, ad ovest con corridoio condominiale. quanto alla soffitta: a nord la soffitta annessa all'interno 1 di proprietà già Rastelli e Verderi e area cortilizia condominiale a salto, ad est area cortilizia condomioniale a salto, a sud solaio annesso all'intero 2 di proprietà già Aimi e Zerbini, ad ovest corridoio. L'intero edificio sviluppa 5 piani, 5 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel vista da Via Bottego locale soggiorno vano scala locale cantina Pagina 7 di 12 vista lato sud/ovest locale soffitta

8 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Istituti termali, parchi, stazioni bus, locali di culto). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Centro termale. Centro Benessere Berzieri COLLEGAMENTI autobus distante 1 km al di sotto della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Non esistono attestati di certificazione o prestazione energetica riferiti all'immobile in oggetto. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: serramenti esterni con scuri in legno realizzati in telaio in legno e vetro semplice pareti esterne: costruite in muratura di mattoni pieni con coibentazione in assente, il rivestimento è realizzato in intonaco pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica plafoni: realizzati in solai in laterocemento al di sotto della media al di sotto della media al di sopra della media scarso scarso mediocre portone di ingresso: porta d'ingresso tamburata realizzato in legno protezioni infissi esterni: scuretti realizzate in al di sotto della media Pagina 8 di 12

9 legno rivestimento esterno: realizzato in intonaco di cemento rivestimento interno: posto in pareti realizzato in intonaco di calce scale: scala condominiale con rivestimento in marmette di cemento rivestimento interno: posto in bagno realizzato in piastrelle manto di copertura: realizzato in coppi, tavelle e struttura lignea con coibentazione in assente al di sopra della media ingresso soggiorno cucina camere Pagina 9 di 12 bagno

10 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 72,00 x 100 % = 72,00 cantina 18,00 x 15 % = 2,70 soffitta 19,00 x 15 % = 2,85 Totale: 109,00 77,55 piano seminterrato Pagina 10 di 12 piano secondo

11 piano sottotetto planimetria catastale VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo opere minime di adeguamento impianti elettrici e idraulici RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: ,00 Ricerca dati dal sito Agenzia delle Entrate Banca dati delle quotazioni immobiliari riferite all'anno 2016 primo semestre Le fonti di informazione consultate sono:, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate Pagina 11 di 12

12 DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 77,55 0, , , , ,00 Riduzione del 20% per la vendita di una sola quota dell'immobile: ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,40 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,60 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: data 02/02/2017 il tecnico incaricato CARLO CANTONI. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Pagina 12 di ,60

13 Tribunale di Parma Ufficio esecuzioni immobiliari n. 59/2016 R.G. Es. Imm. Promossa da ITALFONDIARIO SPA Contro SORESINI MAURIZIO Il Giudice Esecutore Dott. PIETRO ROGATO Consulente Tecnico Cantoni geom. Carlo Elenco documenti di perizia allegati DOCUMENTI - perizia - doc fotografica - COPIA ATTO DI COMPRAVENDITA (formato non ufficiale) - stato civile - documenti catastali - titoli edilizi - modello riassuntivo firmato - modulo controllo documenti - 00-indice produzione documenti FOTOGRAFIE - Esterno1 Esterno2 Esterno3 Esterno 4 - Esterno 5 Esterno 6 Interno1 Interno2 Interno3 Interno4 Interno5 Interno6 Interno7 - Interno8 Interno 9 Data 01/02/2017