TRIBUNALE ORDINARIO - IMPERIA 264/2014

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - IMPERIA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 264/2014 PROCEDURA PROMOSSA DA: Fallimento 3F Finanziamenti Spa in liquidazione DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dr. Maria Teresa De Sanctis CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 16/09/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Giampiero BERTORA CF:BRTGPR55H29G890U con studio in IMPERIA (IM) Viale Matteotti 4 telefono: fax: bertora@studiopinobertora.it Pagina 1 di 10

2 TRIBUNALE ORDINARIO - IMPERIA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 264/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a DOLCEDO Via De Amicis 70, della superficie commerciale di 114,37 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'appartamento si trova al piano terzo di un fabbricato, ubicato nel centro storico del capoluogo di Dolcedo, edificato in epoca remota. E' raggiungibile mediante la strada pubblica pedonale denominata "Via De Amicis" che si diparte da Piazza Doria. Strutturalmente è composto da murature in pietrame, solette in legno e/o laterocemento, tetto in legno con manto di copertura in tegole marsigliesi e lattoneria in lamiera zincata. L'unita immobiliare di recente ristrutturazione (anno 2004) si presenta in buono stato di conservazione, così come gli elementi strutturali essenziali che risultano privi di segni di fessurazione. L'edificio ha facciate esterne finite con intonaco in scarse condizioni di manutenzione. I serramenti esterni dell'alloggio sono del tipo a persiana alla genovese, in generale in buono stato di conservazione. L'immobile adibito ad abitazione si sviluppa su un unico livello al piano terzo ed è suddiviso in ingresso/pranzo, cucina con accesso ad un piccolo balcone, bagno, camera, soggiorno con annesso soppalco di circa mq. 14 netti e una loggia posta al piano quarto di circa 20 mq. L'alloggio ha una pavimentazione in parquet prefinito nella camera, soggiorno/soppalco e ingresso/pranzo, mentre la cucina e il bagno hanno pavimenti e rivestimenti in monocottura. Le pareti sono tinteggiate di colore bianco, le porte interne in legno tamburato ed i serramenti in alluminio anodizzato. L'unità immobiliare è provvista di impianto elettrico e termoidraulico e risulta pertanto allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria comunale. L'impianto di riscaldamento interno è autonomo a gas con elementi radianti in alluminio (allegato n. 1) L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 3-4, scala interna, ha un'altezza interna di Variabile.Identificazione catastale: foglio 7 particella 453 sub. 6 (catasto fabbricati), sezione urbana DOLCEDO, categoria A/3, classe 1, consistenza 6,5 vani, rendita 335,70 Euro, indirizzo catastale: Via De Amicis 70, piano: 3-4-5, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 4 piani, 4 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile ristrutturato nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 114,37 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,25 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si ,25 trova: Data della valutazione: 16/09/2016 Pagina 2 di 10

3 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. L'immobile alla data del sopralluogo è risultato parzialmente arredato e libero da persone. A seguito di visura presso l'agenzia delle Entrate di Imperia non sono stati rilevati contratti d'affitto. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Alla data del 14 settembre 2016 non risultano iscritte o trascritte altre formalità sul bene immobile oggetto di pignoramento. Si allega ricevuta negativa della Conservatoria dei Registi Immobiliari (allegato n. 2) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 22/10/2004 a firma di Notaio Giovanni Saguato ai nn di repertorio, iscritta il 06/11/2004 a Imperia ai nn. Reg. Gen e Reg. Part. 1628, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Contratto di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 25 anni. Come si evince dall'atto di acquisto si desume che il debito è stato estinto, mentre non è stata effettuata la relativa cancellazione di detta formalità. ipoteca volontaria attiva, stipulata il 04/08/2009 a firma di Notaio Marco Re ai nn /26767 di repertorio, iscritta il 10/08/2009 a Imperia ai nn. Reg. Gen e Reg. Part. 614, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da contratto di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. La formalità è riferita solamente a all'immobile oggetto di pignoramento. ipoteca volontaria attiva, stipulata il 18/11/2011 a firma di Notaio Marco Re ai nn /29087 di repertorio, iscritta il 06/12/2011 a Imperia ai nn. Reg. Gen e Reg. Part. 775, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Contratto di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,99. La formalità è riferita solamente a all'immobile oggetto di pignoramento Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 20/02/2015 a Imperia ai nn. Reg. Gen. 725 e Reg. Part. 605, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Decreto ingiuntivo Altre trascrizioni: Nessuna. Pagina 3 di 10

4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 04/08/2009), con atto stipulato il 04/08/2009 a firma di Notaio Marco Re ai nn /26766 di repertorio, registrato il 07/08/2009 a Imperia ai nn. 935 serie 1T, trascritto il 10/08/2009 a Imperia ai nn. 3367, in forza di atto di compravendita. Allegato n PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 (dal 09/10/1984 fino al 30/06/1999) *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 indiviso, in forza di denuncia di successione (dal 12/09/1990 fino al 07/04/2000), con atto stipulato il 12/09/1990 a firma di Uff. del Registro Imperia ai nn di repertorio, registrato il 23/11/1990 a Uff. del Registro Imperia ai nn. Volume 382 n.5, in forza di denuncia di successione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di denuncia di successione (dal 30/06/1999 fino al 07/04/2000), con atto stipulato il 30/06/1999 a firma di Notaio Re Marco ai nn di repertorio, registrato il 15/10/1999 a Ufficio Registro Imperia ai nn. n.776, in forza di denuncia di successione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di divisione (dal 07/04/2000 fino al 22/10/2004), con atto stipulato il 07/04/2000 a firma di Notaio Re Marco, trascritto il 09/05/2000 a Ufficio del Registro Imperia ai nn. Rep , in forza di atto di divisione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 22/10/2004 fino al 04/08/2009), con atto stipulato il 22/10/2004 a firma di Notaio Saguato Giovanni ai nn. Rep di repertorio, in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 22/10/2004 fino al 04/08/2009), con atto stipulato il 22/10/2004 a firma di Notaio Saguato Giovanni ai nn di repertorio, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: D.I.A. in sanatoria ai sensi dell'art. 23 del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i. N. 3145/2011, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di realizzazione di soppalco e diversa distribiuzione interna, presentata il 12/07/2011 con il n di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Pagina 4 di 10

5 PUC adottato, in forza di delibera Prot. Gen n del 14/12/2012 n. 5377, l'immobile ricade in zona A1. Norme tecniche di attuazione ed indici: ART.14 AMBITI DI CONSERVAZIONE DEI NUCLEI STORICI (A. Vengono definiti Ambiti di Conservazione dei Nuclei Storici (A) (Zone territoriali omogenee A con riferimento all art. 2 del D.M. 2 aprile 1968, n e s.m.i.) gli agglomerati urbani dei centri storici del capoluogo comunale (Dolcedo Piazza) e di Isolalunga, che, negli elaborati costituenti la Struttura del Piano 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Apertura di una finestra nel bagno di dimensioni 92x44 cm (normativa di riferimento: L.R. N.16/2008 e s.m.i.) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Accertamento di conformità urbanistica ai sensi dell'art.43 comma 1 della L.R. n.16/2008 e s.m.i. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: oneri comunali e spese tecniche professionista:.3.000,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 90 giorni 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Realizzazione di nuova finestra nel locale bagno e mancata rappresentazione di n.1 apertura nella loggia. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Variazione catastale per creazione di nuova bucatura:.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 7 giorni. Allegato n CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: NESSUNA 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: CRITICITÀ: NESSUNA 8.5. ALTRE CONFORMITÀ: CRITICITÀ: NESSUNA Conformità tecnica impiantistica: Sono state rilevate le seguenti difformità: la caldaia a gas è stata rimossa ed è attualmente posizionata a livello della loggia e non sembra più recuperabile. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Installazione nuova caldaia Costi di regolarizzazione: Pagina 5 di 10

6 fornitura e posa in opera di nuova caldaia, revisione impianto e certificazione dello stesso.:.2.500,00 BENI IN DOLCEDO VIA DE AMICIS 70 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a DOLCEDO Via De Amicis 70, della superficie commerciale di 114,37 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'appartamento si trova al piano terzo di un fabbricato, ubicato nel centro storico del capoluogo di Dolcedo, edificato in epoca remota. E' raggiungibile mediante la strada pubblica pedonale denominata "Via De Amicis" che si diparte da Piazza Doria. Strutturalmente è composto da murature in pietrame, solette in legno e/o laterocemento, tetto in legno con manto di copertura in tegole marsigliesi e lattoneria in lamiera zincata. L'unita immobiliare di recente ristrutturazione (anno 2004) si presenta in buono stato di conservazione, così come gli elementi strutturali essenziali che risultano privi di segni di fessurazione. L'edificio ha facciate esterne finite con intonaco in scarse condizioni di manutenzione. I serramenti esterni dell'alloggio sono del tipo a persiana alla genovese, in generale in buono stato di conservazione. L'immobile adibito ad abitazione si sviluppa su un unico livello al piano terzo ed è suddiviso in ingresso/pranzo, cucina con accesso ad un piccolo balcone, bagno, camera, soggiorno con annesso soppalco di circa mq. 14 netti e una loggia posta al piano quarto di circa 20 mq. L'alloggio ha una pavimentazione in parquet prefinito nella camera, soggiorno/soppalco e ingresso/pranzo, mentre la cucina e il bagno hanno pavimenti e rivestimenti in monocottura. Le pareti sono tinteggiate di colore bianco, le porte interne in legno tamburato ed i serramenti in alluminio anodizzato. L'unità immobiliare è provvista di impianto elettrico e termoidraulico e risulta pertanto allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria comunale. L'impianto di riscaldamento interno è autonomo a gas con elementi radianti in alluminio (allegato n. 1) L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 3-4, scala interna, ha un'altezza interna di Variabile.Identificazione catastale: foglio 7 particella 453 sub. 6 (catasto fabbricati), sezione urbana DOLCEDO, categoria A/3, classe 1, consistenza 6,5 vani, rendita 335,70 Euro, indirizzo catastale: Via De Amicis 70, piano: 3-4-5, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 4 piani, 4 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile ristrutturato nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Imperia). Il traffico nella zona è vietato (zona pedonale), i parcheggi sono scarsi nelle immediate vicinanze. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI campo da calcio scuola elementare scuola per l'infanzia farmacie municipio Pagina 6 di 10

7 negozi al dettaglio parco giochi COLLEGAMENTI autobus distante 100 m. ferrovia distante 10 km. autostrada distante 7 km. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: buono buono DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: persiane realizzati in legno infissi interni: in Alluminio anodizzato di colore bianco pavimentazione interna: realizzata in parquet e piastrelle. Nel locale cucina e bagno la pavimentazione è con piastrelle in monocottura portone di ingresso: Blindato manto di copertura: in Tegole marsigliesi Degli Impianti: elettrico: sottotraccia conformità: non rilevabile fognatura: la reti di smaltimento è realizzata in è collegata alla Rete Comunale idrico: sottotraccia con alimentazione in è collegata all'acquedotto Comunale CLASSE ENERGETICA: CONSISTENZA: mediocre [223,68 KWh/m²/anno] Certificazione APE N registrata in data 22/07/2009 Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005 Pagina 7 di 10

8 descrizione consistenza indice commerciale Abitazione 98,78 x 100 % = 98,78 Balcone 1,50 x 25 % = 0,38 Soppalco 16,27 x 50 % = 8,14 Loggia 21,00 x 25 % = 5,25 Locale di sgombero annesso al soggiorno 12,17 x 15 % = 1,83 Totale: 149,72 114,37 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: Sito internet agenzia immobiliare Descrizione: Appartamento nell'abitato di Dolcedo di recente ristrutturazione Superfici principali e secondarie: 100 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.500,00 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: Sito internet Agenzia Immobiliare Descrizione: Appartamento nell'abitato di Dolcedo di recente ristrutturazione Superfici principali e secondarie: 60 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.166,67 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: Sito Internet Agenzia Immobiliare Descrizione: Appartamento nell'abitato di Dolcedo di recente ristrutturazione Superfici principali e secondarie: 30 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.066,67 Euro/mq COMPARATIVO 4 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Data contratto: 14/09/2016 Fonte di informazione: Osservatorio del Mercato immobiliare OMI Superfici principali e secondarie: 100 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.500,00 Euro/mq Pagina 8 di 10

9 SVILUPPO VALUTAZIONE: La valutazione si è sviluppata sulla base dei dati raccolti in precedenza cercando di ottenere un valore il più consono possibile al caso in esame CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 114,37 x 1.500,00 = ,25 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,25 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,25 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Per la valutazione del valore più probabile di mercato dell'immbibile pignorato, lo scrivente ritiene si possa applicare per la loro valutazione il metodo di stima sintetica che deriva dalla compatrazione dei valori risultanti dalle compavendite più recenti registate nel Comune di Dolcedo per immobili simili. Considerata l'attuale instabilità del mercato immobiliare acuita da una crisi nel settore che ha portato ad un calo delle vendite con conseguente diminuzione dei prezzi degli alloggi, si ritiene opportuno escludere valutazioni di tipo analitico. Il metodo di stima che viene adottato consiste nell'applicare alla superficie commerciale un valore unitario al metro quadrato determinato attraverso ponderati raffronti, partendo da prezzi di base noti. Questa valutazione consente di stabilire il prezzo più probabile del valore di mercato del bene mediante una similitudine più o meno diretta che prescinde dall'elemento base del reddito. Questa valutazione è altresì basata su una comparazione con beni immobili dei quali si hanno ben presenti le condizioni intrinseche ed estrinseche, oltre al loro valore venale. Le fonti di informazione consultate sono:, ufficio tecnico di Dolcedo, agenzie: di Dolcedo, osservatori del mercato immobiliare OMI. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: Pagina 9 di 10

10 ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 114,37 0, , , , ,25 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,25 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,25 data 16/09/2016 il tecnico incaricato Giampiero BERTORA Pagina 10 di 10