Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: xxxxxxxxxxxxxx contro: xxxxxxxxxxxxxx N Gen. Rep. 650/2016 data udienza ex art. 569 c.p.c.: Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa Caterbi Simona RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Codice fiscale: CTLGPP66H25I754O Studio in: Via Mauro Macchi 89 - Milano Telefono: 3280451910 Email: archgiocatalano40@gmail.com Pag. 1
INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: Via San Paolino 16 - Milano - 20142 Corpo: A- Abitazione Categoria: Abitazione di tipo popolare [A3] Dati Catastali: foglio 577, particella 96, subalterno 5 2. Stato di possesso Bene: Via San Paolino 16 - Milano - 20142 Possesso: Occupato dai proprietari/esecutato - pertanto è da ritenersi libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: Via San Paolino 16 - Milano - 20142 Corpo: A- Abitazione Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: esiste l ascensore e la rampa di accesso per il piano terra, Si. 4. Creditori Iscritti Bene: Via San Paolino 16 - Milano - 20142 Corpo: A- Abitazione Creditori Iscritti: xxxxxxxxxxxxxx Creditore procedente xxxxxxxxxxxxxx Creditore iscritto non intervenuto xxxxxxxxxxxxxx Creditore iscritto non intervenuto xxxxxxxxxxxxxx Creditore intervenuto 4. Comproprietari Beni: Via San Paolino 16 - Milano - 20142 Corpo: A- Abitazione Regime Patrimoniale: separazione dei beni Comproprietari: Nessuno Pag. 2
6. Misure Penali Beni: Via San Paolino 16 - Milano 20142 Corpo: A- Abitazione Misure Penali: 7. Continuità delle trascrizioni Bene: Via San Paolino 16 - Milano - 20142 Corpo: A- Abitazione Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Bene: Via San Paolino 16 - Milano - 20142 Valore Stimato lordo 132.500,50 Al netto di tutte le decurtazioni prezzo di vendita Prezzo da libero: 121.521,52 Prezzo da occupato: 91.141,14 Pag. 3
Beni in Milano (Milano) Località/Frazione Via San Paolino 16 - Milano - 20142 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A- Abitazione. Abitazione di tipo popolare [A3] sito in Milano (Milano), Via San Paolino 16 - Milano - 20142 Quota e tipologia del diritto 1/2 di xxxxxxxxxxxxxx Stato Civile: xxxxxxxxxxxxxx - Regime Patrimoniale: Eventuali comproprietari: 1/2 di xxxxxxxxxxxxxx - Stato Civile: xxxxxxxxxxxxxx - Regime Patrimoniale: Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione, foglio 577, particella 96, subalterno 5, indirizzo Via San Paolino 16, Scala A, piano piano 3, comune Milano, categoria A3, classe 3, consistenza 5,5 vani, superficie 84 + 5 scoperta, rendita 624,91 Derivante da: atto di compravendita del 23-1-2013 Confini: a nord est, proprietà al sub 6 del mappale 96 sub 5, mappale 577, vano ascensore, pianerottolo comune e vano scala comune; a sud est, strade di accesso allo stabile e area destinata a parcheggio; a sud ovest, area a verde pubblico; a nord ovest are a verde pubblico. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: nessuna Note: 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA): L'immobile si trova ubicato in una zona periferica a sud ovest di Milano in prossimità dell autostrada sud e a poche centinaia di metri della metro Famagosta. L edificio è di tipo edilizia economica e popolare, ma tenuto discretamente in ordine. Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: scuola, parchi, Ospedale San Paolo, Caratteristiche zone limitrofe: miste Importanti centri limitrofi: parchi. Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato Principali collegamenti pubblici: Bus Linea 71 Metro Famagosta - da raggiungere a piedi 3. STATO DI POSSESSO: Occupato dai proprietari e dal figlio maggiorenne Pag. 4
Note: dalle informazioni assunte presso l Agenzia delle Entrate non risultano contratti di affitto e/o comodato d uso 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: - Derivante da: atto tra vivi iscritto/trascritto a Milano in data 28/01/2003 ai nn. R.P. 4655 R.G. 6795; Notaio Miliotti Giacomo Rep. 69531 - Derivante da: Atto Esecutivo o Cautelare Verbale di Pignoramento trascritto a Milano in data 22/03/2017 - R.P. 11828, R.G. 17415; Pubblico Ufficiale Rep. 9616 del 1-03-2016 - Derivante da: Atto Esecutivo o Cautelare Verbale di Pignoramento trascritto a Milano in data 23/02/2017 - R.P. 8297, R.G. 12508; Pubblico Ufficiale Rep. 820 del 10-01-2017 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca Volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo - iscritto/trascritto a Milano in data 28/01/2003 ai nn. R.P. 1103 R.G. 6796 ; Notaio Miliotti Giacomo Rep. 69532 - Ipoteca Legale ; a favore di xxxxxxxxxxxxxx. Iscritto in data 7/07/2006 R.P. 11916 R.G. 54456 Rep. 3991/68 del 27/06/2006 derivante da Norma Art. 77 DPR 29/09/1973 Num. 602 annotazione n. 8439 del 21/12/2012 (Cancellazione Totale) - Ipoteca Legale; a favore di xxxxxxxxxxxxxx Rep. Part. 5734 ; Reg. Gen. 28143 Pubblico Uff. Rep. 7705/68 del 27/05/2009 derivante da Norma Art. 77 DPR 29/09/1973 Num. 602 4.2.2 Pignoramenti: xxxxxxxxxxxxxx. 4.2.3 Altre trascrizioni: Pag. 5
4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 4.3 Misure Penali 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Per la gestione calore della Centrale Termica S. Ambrogio 1) Spese medie annue preventivate per la gestione corrente 16/17, am-montano ad 1102,80 2) Spese consuntivate per l esercizio 14/15 784,88, Spese consuntivate per l esercizio 15/16 915,59 3) Lo scaduto comprensivo dell esercizio corrente 16/17 (tutte le rate sono scadute), ammonta ad 55185,51 4) La quota per l acquirente stabilità dall Art. 63 dacc, ammonta ad 2018,39 (consuntivo 15/16 + preventivo 16/17) Da mail del sig. xxxxxxxxxxxxxx Per altra gestione condominiale Scale/acqua/pulizie/manutenzione Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile, annuali : 850,64 circa Spese ultimi due anni = circa 1700 Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia - Spese indicate dall amministrazione come ordinarie in più per recupero crediti: 6714,00 Spese condominiali scadute per gestione autoclave anno 2016. 317,78 * 2 = 635,56 Studio xxxxxxxxxxxxxx Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: si Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: 1/2 di xxxxxxxxxxxxxx Stato Civile: xxxxxxxxxxxxxx - Regime Patrimoniale: 1/2 di xxxxxxxxxxxxxx - Stato Civile: xxxxxxxxxxxxxx - Regime Patrimoniale; per atto pubblico del 23-01-2003 Precedente proprietario: xxxxxxxxxxxxxx 7. PRATICHE EDILIZIE: Pag. 6
L immobile secondo quanto riportato nell atto di acquisto in riferimento a quanto dichiarato dall esponete de Comune di Milano è stato edificato in data antecedente al 1967 e non sono state apportate modifiche soggette a concessione in sanatoria o atti autorizzativi in genere. Per tale punto si è presentata istanza di accesso atti al Comune di Milano, ma dallo stesso nulla è giunto in merito. In qualsiasi caso, in base a quanto dichiarato dal venditore, dalla visione corrispondenza della planimetria catastale ancora originarie e lo stato dei luoghi, visionato durante il sopralluogo del 13-04-17, si può affermare che l immobile risulta vendibile, anche se, pur avendo presentato istanza di accesso atti presso il Comune di Milano, per lo stesso non si è avuta risposta in merito alla concessione edilizia ed ai certificati di abitabilità/agibilità. Tipo pratica: Licenza edilizia Note tipo pratica: Si specifica che il predetto immobile, prima della vendita era già in assegnazione agli ospiti in qualità di assegnatari dell immobile. 7.1 Conformità edilizia: Abitazione di tipo popolare [A4] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nessuna Note: 7.2 Conformità urbanistica: Abitazione di tipo popolare [A4] Strumento urbanistico Approvato: Strumento urbanistico Adottato: Piano Governo del Territorio Piano Governo del Territorio Note sulla conformità: Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A3] di cui al punto A- Abitazione L'immobile risulta collocato al piano terzo di un edificio di edilizia economica e popolare edificato in data ante 1967. Ad esso si accede da una scala comune provvista di ascensore. Dal pianerottolo comune si accede all'interno dell ingresso, poi alla sua sx si trova la cucina, mentre a dx il soggiorno. Di fronte si trova il corridoio che consente l accesso alla zona notte ove insistono due stanze un bagno ed il ripostiglio. L immobile è biesposto su strada/parco e su parco interno. 1. Quota e tipologia del diritto 1/2 di xxxxxxxxxxxxxx Stato Civile: xxxxxxxxxxxxxx - Regime Patrimoniale: Eventuali comproprietari: 1/2 di xxxxxxxxxxxxxx - Stato Civile: coniugata - Regime Patrimoniale: Pag. 7
Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 89 di cui 84 coperta E' posto al piano: 3 L'edificio è stato costruito nel: ante 1966 sono stati riscontrati documenti dell edificio del 1951 L'appartamento è stato ristrutturato al periodo dell acquisto pertanto intorno al 2003 con vari interventi migliorativi successivi. ha un'altezza utile interna di circa m. 2.90 L'intero fabbricato è composto da n. 8 piani complessivi di cui fuori terra n. 8 Stato di manutenzione generale: discreto Condizioni generali dell'immobile: Le condizioni di manutenzione generale dell'appartamento sono ottime, risulta ben tenuto ed in ordine, ma non presenta conformità in merito all impiantistica elettrica poiché per quanto visibile ad occhio nudo non risulta visibile l esistenza di doppi alinea separata prese luce. Lo stesso necessita di tinteggiatura in base al gusto. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Solai Strutture verticali tipologia: in ferro con tavelloni materiale: forati Componenti edilizie e costruttive: Cancello Infissi esterni tipologia: anta a battente materiale: alluminio e vetro apertura: manuale condizioni: sufficienti - Note: Si riferisce al cancello d'ingresso del palazzo i ferro e vetro tipologia: tapparella pvc materiale: pvc protezione: Infissi interni tipologia: legno e vetro condizioni: sufficienti Rivestimento ubicazione: bagno materiale: piastrelle condizioni: discrete Scale posizione: a rampe parallele rivestimento: marmo condizioni: sufficienti Impianti: Antenna collettiva condizioni: sufficienti Pag. 8
Citofonico tipologia: audio condizioni: sufficienti conformità: non a norma Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: sufficienti conformità: non a norma. Manca la suddivisione delle linee prese e luce Fognatura tipologia: mista recapito: collettore o rete comunale Gas tipologia: con tubazioni a vista alimentazione: metano Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: condizioni: sufficienti Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: sufficienti Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico Epoca di realizzazione/adeguamento 1980 Impianto a norma Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive Note SI L'impianto, per quanto visibile ad occhio nudo non rispecchia in parte le caratteristiche di legge. Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento Tipologia di impianto Epoca di realizzazione/adeguamento Impianto a norma Esiste la dichiarazione di conformità SI a metano Con la realizzazione dell immobile Pag. 9
Note Condizionamento e climatizzazione: Esiste impianto di condizionamento o climatizza- zione Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive Impianto antincendio: Esiste impianto antincendio Esiste certificato prevenzione incendi Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile dispone di ascensori o montacarichi Esistenza carri ponte Destinazione Parametro Superficie rea- Coeff. Superficie equivalente le/potenziale abitazione sup reale lorda 85,00 1,00 85,00 Balcone sup reale lorda 5,00 0,10 4,50 89,00 89,50 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2016 Zona: sud-ovest Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: abitazione Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min ( /mq): 1200 Valore di mercato max ( /mq): 2300 Accessori A- 1. Non presente 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il sottoscritto esperto, nella valutazione del bene immobile in oggetto, ha tenuto conto dell ubicazione territoriale, del sistema costruttivo, della tipologia dell intero compendio, della Pag. 10
vetustà, delle finiture esterne ed interne, dello stato manutentivo, delle condizioni igienico sanitarie, della dotazione d impianti, dell appetibilità dal punto di vista della do-manda immobiliare, nonché di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene stesso, nello stato di fatto, di diritto e per come si è presentato all ispezione peritale. Per esprimere il giudizio di stima, si è adottato il procedimento sintetico comparativo che risulta all attualità il più affidabile per individuare il più probabile valore di mercato dei beni in esame, stimati come oggetto di trattazione per la vendita. E stata effettuata un indagine sui dati espressi attualmente dal mercato immobiliare in zona, per proprietà aventi caratteristiche consimili. Si è tenuto infine conto dei fattori di instabilità economica generale del paese ed in particolare del mondo finanziario, che continuano a condizionare pesantemente il mercato immobiliare con la conseguenza di un ribasso delle quotazioni e delle trattative, periodo di difficoltà che ha coinvolto anche le vendite coattive, al fine di rendere più realistica, nell ambito della procedura esecutiva, la collocazione del bene ad un congruo prezzo di realizzo. Il valore dei beni come sopra definiti, possono essere considerati peraltro il più probabile su base estimativa, ma deve intendersi comunque orientativo e quindi suscettibile di variazioni, anche sensibili, in diminuzione o in aumento, al momento della vendita. Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, Uffici del registro di Milano, Ufficio tecnico di Milano, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Osmi Borsa Immobiliare e Agenzia Entrate, Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.). Il metodo applicato è il metodo comparativo basato su valori di mercato attualmente praticati in zona per immobili aventi caratteristiche simili; agenzie immobiliari; Banca dati delle quotazioni immobiliari di Milano per abitazioni. 1750/2300./mq listino Borsa Immobiliare di Milano per appartamenti; per Valori Agenzia Entrate abitazioni di tipo economico /mq. 1.550/2000- Il valore di mercato applicato in considerazione dello stato di manutenzione generale dei luoghi (esterno e contesto) e delle sue caratteristiche è di. 1.900/mq. in riferimento all'abitazione, si è inoltre tenuto conto dell'andamento di vendita e del mercato di vendita delle agenzie immobiliari del territorio Milano, le quali in tale zona indicano allo stato attuale la vendita di ben 16 immobili nello stesso corpo di fabbrica ed in aree adiacenti con caratteristiche presso identiche similari. Il prezzo riportato per la vendita delle stesse unità si attesta su importi che variano dai 1200 al 1600 mq. Pertanto in comparazione con quanto osservato e riscontrato si riporta anche tale parametro. Criterio adottato per la stima del valore immobiliare delle unità immobiliari pignorate è la stima sintetica comparativa parametrica. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano ; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano; Uffici del registro di Milano ; Ufficio tecnico di Milano; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Milano; Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): E/mq 1550/2000 Ag. Entrate 1750/2300 Omi Milano 1000/1700 Agenzie Imm. con 16 appartamenti in vendita stesso complesso o nelle vicinanze. Assumendo un valore prudenziale in virtù dell elevata offerta di appartamenti in vendita individuati nella zona, compresa una procedura, si indica quale valore a mq. 1.550,00 considerando comunque il buono stato di conservazione dell appartamento e delle rifiniture interne. 8.3 Valutazione corpi: A- Abitazione. Abitazione di tipo popolare [A4] con annesso Soffitta Pag. 11
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo abitazione 85,00 1550,00 131750 balcone 4,50/100 1500,00 750,50 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo 132.500,50 Valore corpo 132.500,50 Valore Accessori 0,00 Valore complessivo intero 132.500,50 Valore complessivo diritto e quota 66.250,25 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- Valore diritto e dio ponderale quota A- Abitazione Abitazione di tipo 85,00 66250,25 132.500,50 popolare [A3] + 5 balconi 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giu- 6625,025 diziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5%) Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel bien- 4353,95 nio anteriore alla vendita: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 Giudizio di comoda divisibilità: Non divisibile 121.521,525 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si 121.521,52 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato":. 91.141,14 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 121.521,52 Milano : 05-06-2017 L'Esperto alla stima Pag. 12