RELAZIONE DI STIMA E CALCOLO DEL CANONE DI LOCAZIONE DEI BENI IMMOBILI DI PERTINENZA DEL FALLIMENTO OMISSIS R.G. N 36/06. Il sottoscritto Geometra D ANDRIA Giovanni, con studio in Angri (SA) alla Via G. D Anna n.116 (Centro Residenziale Rosato), iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Salerno al N. 3541 nonché all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Nocera Inferiore (Civile e Penale), in adempimento all incarico conferitogli dall ill.mo Giudice Delegato dott.ssa Maria Luisa De Rosa al Fallimento N.36/06, produce relazione che segue. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Con provvedimento del 09.03.2007 il sottoscritto riceveva incarico dal Giudice Delegato al Fallimento de-quo al fine di rideterminare il canone di locazione del locale commerciale di proprietà della Omissis ; successivamente, su istanza del curatore fallimentare dott. Gaetano Milone, veniva esteso il predetto mandato alla valutazione di un altro immobile facente parte del compendio fallimentare. Fatta questa doverosa premessa si procede col descrivere gli accessi eseguiti presso i beni oggetto della presente relazione. Il giorno 26 del mese di marzo 2007 per adempiere all informale richiesta il sottoscritto, in compagnia del curatore dott. Gaetano Milone, si è recato presso il primo immobile di pertinenza del fallimento sito in Roccapiemonte (SA) al Corso Mario Pagano n.146. Sul posto era presente la sig.ra Omissis, fallita, la quale ci ha consentito l accesso al locale terraneo permettendo al sottoscritto di procedere con gli opportuni rilievi grafici e fotografici e ha assistito a tutte le operazioni svolte. Detto locale, allo stato attuale, risulta gestito dalla ditta Omissis che lo utilizza per l espletamento della propria attività commerciale di vendita prodotti ittici, surgelati e derivati. Successivamente, in data 15 maggio 2007, per adempiere alla citata estensione del mandato del 24.04.2007, il sottoscritto unitamente al curatore del fallimento ci siamo recati presso il secondo locale di proprietà della Omissis sito in Roccapiemonte (SA) alla Via Salvatore Gargiulo, Parco Antonietta. Ivi giunti, si è proceduti con un rilievo metrico di tutto il locale riportando tutte le notizie utili su fogli a parte oltre ad un accurato rilievo fotografico. 1
Infine, ultimati i rilievi al suddetto immobile, ci siamo recati nuovamente presso il locale al Corso Mario Pagano al fine di verificare una misurazione sfuggita durante il primo accesso. Il sottoscritto crede necessario, ancor prima di inoltrarsi nel vivo dei quesiti che concerne la valutazione, far precedere la descrizione dei beni che interessano, sin da ora evidenziando che per una migliore e più agevole comprensione, sia di tale parte descrittiva dell elaborato e sia anche per raffigurare le consistenze in valutazione, di avvalersi della documentazione grafica e fotografica prodotta che forma parte integrante della presente. INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE Gli immobili di proprietà della Omissis sono ubicati nel Comune di Roccapiemonte (SA) e sono i seguenti: 1) Locale commerciale sito al Corso Mario Pagano n.146 Foglio 8 part.lla 868 sub 5; 2) Locale commerciale sito alla Via Salvatore Gargiulo, Parco Antonietta Foglio 3 part.lla 107 sub 146. Immobile N 1 Locale commerciale a piano terra sito in Roccapiemonte al Corso Mario Pagano con accesso diretto dalla strada comunale. È costituito da un vano prospiciente il Corso Mario Pagano, un retrobottega posto verso est, un piccolo ripostiglio ricavato nel sottoscala e un bagno, per un totale di circa 81,86 mq. Confina a nord con androne comune, a sud con beni di altri, ad ovest con strada comunale Corso Mario Pagano e ad est con cortile scoperto comune. Esso immobile ha accesso sia dal Corso Mario Pagano che dall androne comune, il quale funge anche da accesso carrabile per consentire il parcheggio nel posto auto riservato situato nel cortile scoperto alle spalle del locale de-quo. L intero locale terraneo presenta pavimentazione in piastrelle di gres-ceramico di dimensioni 40X40 cm., ad eccezione del bagno che presenta piastrelle di cm. 20X20 così come il rivestimento verticale. Le pareti del locale prospiciente la strada comunale Corso Mario Pagano sono provviste di parati fino ad un altezza di circa mt. 2,00 mentre le restanti pareti del corridoio e del retrobottega risultano tinteggiate con pittura semilavabile. Gli infissi interni sono in alluminio anodizzato mentre quelli esterni sono in ferro; l impianto elettrico è del tipo sottotraccia. 2
Dati Catastali L immobile è identificato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Roccapiemonte (SA) al Foglio 8 Particella 868 Sub 5 Categoria C1 - Classe 3 - Consistenza 76,00 mq. - Rendita.412,13. Come gia precedentemente accennato, annesso al citato locale terraneo vi è un cortile scoperto adibito a parcheggio per automobili, il quale risulta identificato al Foglio 8 Particella 566 Sub 2 Area Urbana Sup. Catast. 61 mq. Da accertamenti e indagini catastali eseguiti la società Omissis risulta proprietaria per 1000/1000 del locale commerciale e per 1/3 del cortile scoperto (Veda visure catastali allegate). Provenienza è legittimità Il locale commerciale sopra descritto è pervenuto alla fallita Omissis in virtù di atto di compravendita redatto dal Notaio Andrea Reale di Cava de Tirreni in data 19.06.2002 (Rep. n.18313 Racc. n.4020) e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno il 26.06.2002 ai nn. 23603 17503. Col predetto atto, la sig.ra Omissis vende alla sig.ra Omissis, nella sua qualità di Amministratore Unico e legale rappresentante della società Omissis con sede in Roccapiemonte, la piena proprietà del locale terraneo in oggetto e la quota di 1/3 del cortile scoperto posto ad est da utilizzare quale posto auto. Per quanto concerne la legittimità urbanistica, l intero complesso di cui fa parte il locale de-quo è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967 e non si rilevano incongruenze rispetto alle planimetrie catastali, che pure si allegano, le quali solo esse possono assumere la posizione di materiale probatorio. Immobile N 2 Locale commerciale a piano terra sito in Roccapiemonte alla Via Salvatore Gargiulo, Parco Antonietta (traversa del Corso Mario Pagano). Si tratta di un locale di circa 74,26 mq. avente forma ad L posto al pianterreno di un fabbricato di maggiore consistenza, avente accesso da un porticato comune. Detto immobile confina a sud e ad ovest con beni di Omissis mentre a nord e ad est con porticato condominiale. Si compone di un ambiente principale posto ad est ed altri due piccoli locali comunicanti posti verso ovest; i servizi igienici sono allocati nel vertice sud-ovest. 3
Rispetto all allegata planimetria catastale sono state riscontrate alcune piccole difformità, tra cui la creazione di pareti divisorie in alluminio anodizzato con pannelli in vetro e bachelite e la realizzazione di un ulteriore locale w.c. ed un piccolo antibagno di collegamento tra i due servizi igienici; i bagni sono provvisti di vaso igienico e doccia mentre nell antibagno è presente solamente il lavandino. L intero locale presenta pavimentazione in gres-ceramico con piastrelle 43X43 cm. poste in opera a cardamone ; le pareti sono rivestite con piastrelle 20X20 cm. per un altezza di circa 2,00 mt. ad esclusione dell ultimo ambiente posto ad ovest ove sono tinteggiate con idropittura semilavabile. L immobile è dotato di impianto elettrico a vista incanalato in tubazioni in P.V.C. rispettanti le vigenti norme di sicurezza e di impianto antifurto con centralina e fotocellule. Infine, si precisa che dall esterno si rilevano sei varchi d accesso al locale costituiti da serrande avvolgibili in ferro verniciato, mentre dall interno i vani accessibili sono solamente due poiché gli altri sono stati murati totalmente o parzialmente per creare una finestra a lume ingrediente. Dati Catastali L immobile è identificato presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Roccapiemonte (SA) al Foglio 3 Particella 107 Sub 146 Categoria C1 - Classe 5 - Consistenza 82,00 mq. - Rendita.601,36. Da accertamenti e indagini catastali eseguiti la società Omissis risulta proprietaria per 1000/1000 del locale commerciale de-quo (Veda visure catastali allegate). Provenienza è legittimità Il locale commerciale sopra descritto è pervenuto alla fallita Omissis in virtù di atto di vendita redatto dal Notaio Matteo Fasano di Salerno in data 11.04.2001 (Rep. n.21055 Racc. n.9532) e registrato a Salerno il 24.04.2001 al n. 1883. Col predetto atto, i sigg. Omissis e Omissis vendono alla sig.ra Omissis, nella sua qualità di Amministratore Unico e legale rappresentante della società Omissis con sede in Roccapiemonte, la piena proprietà del locale commerciale in oggetto. Per quanto concerne la legittimità urbanistica, l immobile è stato edificato in virtù delle concessioni edilizie prot. n.424 e n.425 del 25.05.1985 rilasciate dal Sindaco del Comune di Roccapiemonte e successiva variante del 21.12.1988 prot. n.550. Da notizie brevi apprese presso l Ufficio Tecnico del Comune di Roccapiemonte, le suddette concessioni edilizie e successiva variante non prevedevano divisioni interne al piano terra del 4
fabbricato condominiale ove è ubicato, tra gli altri, il locale commerciale de-quo. In riscontro di quanto esposto, il sottoscritto ha provveduto ad estrarre copia della planimetria dei locali a piano terra acclusa al progetto approvato, la quale si allega alla presente. È evidente dunque che vi è stato un frazionamento delle superfici al piano terra tale da generare più unità immobiliari che sono state poi vendute singolarmente. Nel caso in specie il frazionamento effettivamente è stato fatto e risulta però in atti solamente presso l Agenzia del Territorio di Salerno Sezione Fabbricati del Comune di Roccapiemonte, trascurando così l ulteriore adempimento urbanistico che bisognava effettuare al Comune di Roccapiemonte. Tuttavia è possibile sanare urbanisticamente tale irregolarità, non rilevante, presentando un opportuna D.I.A. in sanatoria ai sensi degli artt. 22 e 23 del D.P.R. N 380/01 e pagando le eventuali sanzioni. CALCOLO DEL CANONE DI LOCAZIONE Calcolare il canone di locazione consiste nel considerare gli elementi certi (superfici dei locali e relative pertinenze) e nel valutare teoricamente gli elementi di qualità e di ubicazione dell immobile che influiscono sul valore dell immobile stesso. Per calcolare il più probabile valore locativo si procede col ricercare le quotazioni delle locazioni al metro quadro di immobili, nella fattispecie locali commerciali, che presentano le medesime caratteristiche, sia strutturali che di ubicazione, dei beni in oggetto. Dalle indagini esperite sulla piazza di Roccapiemonte (SA) è emerso che per i locali commerciali la quotazione media si aggira sui 45,00 /mq. annui. Immobile N 1 Locale commerciale a piano terra sito in Roccapiemonte al Corso Mario Pagano Foglio 8 Particella 868 Sub 5 Categoria C1 - Classe 3 - Consistenza 76,00 mq. - Rendita.412,13. Viste le buone condizioni dell immobile, nonché la presenza del posto auto all interno del cortile scoperto, atteso tra l altro che si affaccia sulla strada principale del Comune di Roccapiemonte, la quotazione annua reperita sulla piazza di.45,00 / mq. risulta sicuramente congrua. Si precisa che la quota di proprietà della superficie scoperta, pari ad 1/3, e il sottoscala, atteso l altezza ridotta, saranno considerate pari ad ¼ della superficie reale. 5
Superficie catastale = 76,00 mq. Superficie reale = 81,86 mq. Superficie scoperta = (61,00 / 3) = 20,33 mq. Superficie convenzionale = mq. 73,93 + mq. (7,93 + 20,33) / 4 = 81,00 mq. Quotazione annua:.45,00/mq (Euro Quarantacinque/00)/mq Canone di locazione annuo: mq.81,00 X.45,00 =.3.645,00 Canone di locazione mensile:.3.645,00/12 =.303,75 (Euro Trecentotre/75). Immobile N 2 Locale commerciale a piano terra sito in Roccapiemonte alla Via Salvatore Gargiulo, Parco Antonietta, Foglio 3 Particella 107 Sub 146 Categoria C1 - Classe 5 - Consistenza 82,00 mq. - Rendita.601,36. Per il calcolo del canone di locazione del predetto immobile, altre allo stato di conservazione che risulta ottimale, bisogna considerare la poco favorevole ubicazione dello stesso. Infatti trovasi in una traversa della strada principale ed in particolare all interno di un complesso residenziale privato, il ché penalizza oltremodo l attività commerciale che eventualmente si andrebbe ad istituire. Pertanto, si ritiene congruo applicare un deprezzamento pari al 5% del valore medio reperito sulla piazza di Roccapiemonte. Superficie catastale = 82,00 mq. Superficie reale = 74,26 mq. Quotazione annua:.45,00/mq (Euro Quarantacinque/00)/mq Coefficiente di deprezzamento del 5% = 0,95 Canone di locazione annuo: mq.74,26 X.45,00 X 0,95 =.3.174,61 Canone di locazione mensile:.3.174,61/12 =.264,55 (Euro Duecentosessantaquattro/55) VALUTAZIONE Valutare un immobile significa ricercare con metodi e procedimenti appropriati il suo valore di mercato analizzando tutti i fattori che possono influenzare la legge della domanda e dell offerta in ragione di libera contrattazione. Vari metodi possono essere adottati per ricercare questo valore tra essi quelli più comunemente usati sono il metodo analitico per capitalizzazione del reddito ed il metodo sintetico per comparazione. 6
La stima analitica determina il valore di un bene, a fecondità ripetuta, come pari all accumulazione, al momento della stima, di tutti i redditi futuri che esso può dare, pertanto la stima analitica determina il più probabile valore di mercato di un bene attraverso la capitalizzazione dei suoi redditi. Ciò presuppone alcuni principi fondamentali, tra i quali il regime di libera concorrenza, assenza di vincoli, periodo di tempo relativamente lungo, reddito costante e continuativo, saggio di capitalizzazione costante futuro. Inoltre presuppone una assoluta certezza nella determinazione del reddito e di tutti i fattori che concorrono alla sua quantificazione. La stima per comparazione consiste nel rapportare il bene da stimare con altri simili esistenti nella zona e che presentino le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dei quali sia noto il prezzo di mercato in epoche recenti. Per quanto concerne i fabbricati le caratteristiche intrinseche sono: Il tipo di costruzione e la qualità dei materiali di finitura (infissi, pavimenti, pitturazioni), superficie abitabile e superficie coperta, servizi ed impianti, funzionalità e distribuzione degli ambienti. Le caratteristiche estrinseche sono: Ubicazione dell immobile e destinazione urbanistica della zona (residenziale, commerciale, turistica), distanza da centri d affari (banche o mercati) o da uffici pubblici ed efficienza dei mezzi di collegamento. La stima sintetica per comparazione si estrinseca per parametri che generalmente sono l unità di superficie, e talvolta il volume o il numero dei vani. Appare evidente che la stima comparativa fissa il valore dell immobile al tempo in cui essa viene determinata, con completa astrazione dal reddito presente o futuro, ed è unicamente ancorata alla legge della domanda e dell offerta. Nella stima del bene in oggetto il sottoscritto ha optato per il metodo sintetico di comparazione. Molte sono, infatti le incertezze e le limitazioni nella determinazione del valore degli immobili in regime economico attuale. Per i fabbricati il perdurare di un regime vincolistico altera il valore dell immobile penalizzandolo fortemente. Si precisa che nel procedere alla determinazione del valore venale dell unità immobiliare si terrà conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene da stimare nello stato in cui si trova, così come descritto nel paragrafo precedente. Pertanto dopo aver effettuato le necessarie indagini sulla piazza di Roccapiemonte (SA) e raccolto tutte le indicazioni parametriche ritenute utili e necessarie, il sottoscritto ha fissato nel valore al metro quadro tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene da stimare facendo riferimento a condizioni medie di conservazione ed ubicazione. 7
Immobile N 1 Locale commerciale a piano terra sito in Roccapiemonte al Corso Mario Pagano Foglio 8 Particella 868 Sub 5 Categoria C1 - Classe 3 - Consistenza 76,00 mq. - Rendita.412,13. Eseguite le opportune indagini sulla piazza del Comune di Roccapiemonte e tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si ritiene congruo applicare un valore di.1.800,00 al metro quadro. Detta valutazione tiene conto della favorevole ubicazione del locale commerciale, il quale si trova sulla strada principale Corso Mario Pagano ed è provvisto di posto macchina all interno del cortile comune scoperto. Pertanto, considerato che la quota di proprietà della superficie scoperta, pari ad 1/3, e il sottoscala, atteso l altezza ridotta, saranno considerate pari ad ¼ della superficie reale, si avrà la seguente valutazione: Dati metrici: Superficie catastale = 76,00 mq.; Superficie reale = 81,86 mq. Superficie sottoscala = 7,93 mq. Superficie scoperta = (61,00 / 3) = 20,33 mq. Superficie convenzionale = mq. 73,93 + mq. (7,93 + 20,33) / 4 = 81,00 mq. Parametro di stima:.1.800,00/mq (Euro Milleottocento/00)/mq Valore dell immobile: mq. 81,00 X.1.800,00 =.145.800,00 (Euro Centoquarantacinquemilaottocento/00). In considerazione di quanto innanzi esposto, il sottoscritto formula la valutazione in complessivi.145.800,00 (Euro Centoquarantacinquemilaottocento/00) relativamente al bene dettagliatamente descritto in narrativa. Immobile N 2 Locale commerciale a piano terra sito in Roccapiemonte alla Via Salvatore Gargiulo, Parco Antonietta, Foglio 3 Particella 107 Sub 146 Categoria C1 - Classe 5 - Consistenza 82,00 mq. - Rendita.601,36. Eseguite le opportune indagini sulla piazza del Comune di Roccapiemonte e tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si ritiene congruo applicare un valore di.1.600,00 al metro quadro. Detta valutazione tiene conto della sfavorevole ubicazione del locale commerciale, il quale si trova in una traversa della strada principale Corso Mario Pagano 8
ed in particolare all interno di uno stabile condominiale atteso, tra l altro, che occorre sanare urbanisticamente l immobile in conseguenza delle incongruenze rilevate. Pertanto, si avrà la seguente valutazione: Dati metrici: Superficie catastale = 82,00 mq.; Superficie reale = 74,26 mq. Parametro di stima:.1.600,00/mq (Euro Milleseicento/00)/mq Valore dell immobile: mq. 74,26 X.1.600,00 =.118.816,00 (Euro Centodiciottomilaottocentosedici/00). In considerazione di quanto innanzi esposto, il sottoscritto formula la valutazione in complessivi.118.816,00 (Euro Centodiciottomilaottocentosedici/00) relativamente al bene dettagliatamente descritto in narrativa. CONCLUSIONI Sintetizzando quanto sopra esposto in relazione il sottoscritto così conclude e riepiloga: I beni di cui alla presente relazione sono costituiti da: 1) Locale commerciale a piano terra sito in Roccapiemonte al Corso Mario Pagano Foglio 8 Particella 868 Sub 5 Categoria C1 - Classe 3 - Consistenza 76,00 mq. - Rendita.412,13; 2) Locale commerciale a piano terra sito in Roccapiemonte alla Via Salvatore Gargiulo, Parco Antonietta, Foglio 3 Particella 107 Sub 146 Categoria C1 - Classe 5 - Consistenza 82,00 mq. - Rendita.601,36. In espletamento del mandato ricevuto il sottoscritto ritiene congruo attribuire un canone mensile di.303,75 (Euro Trecentotre/75) per il bene descritto al punto 1, e di.264,55 (Euro Duecentosessantaquattro/55) per il bene descritto al punto 2. Inoltre, per adempiere all estensione del mandato, il sottoscritto determina il valore commerciale del bene descritto al punto 1 in.145.800,00 (Euro Centoquarantacinquemilaottocento/00), del bene descritto al punto 2 in.118.816,00 (Euro Centodiciottomilaottocentosedici/00). 9
Ciò è quanto in fede e con piena coscienza, il sottoscritto in espletamento al mandato ricevuto rassegna la propria relazione restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento e/o delucidazione dovesse necessitare. Lo stimatore Geometra D Andria Giovanni Al presente elaborato, vengono fascicolati altresì nell ordine che segue, e devono ritenersi parte integrante della presente relazione di stima i seguenti allegati: a) Verbale di ispezione dei luoghi; b) N 8 fotografie a colori; c) Elaborati grafici; d) Visure Catastali aggiornate; e) Planimetrie Catastali; f) Planimetria del piano terra dello stabile ove è ubicato il locale commerciale sito alla Via Salvatore Gargiulo, ritirata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Roccapiemonte; g) Copia dei titoli di proprietà. Lo stimatore Geometra D Andria Giovanni 10