TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE QUARTA CIVILE- ESECUZIONI IMMOBILIARI

RELAZIONE DEL C.T.U. TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE QUARTA CIVILE- ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione n. 1297/2008 G.E. Dott.ssa M. BATT AGLIESE contro: promossa da: BANCO DI SICILIA S.P.A. RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Il sottoscritto Arch. Enrico Fulfaro iscritto all'ordine degli Architetti di Roma al n I 0391 con studio in Roma via Ignazio Guidi 75, designato consulente tecnico d'ufficio dal G.E. Dott.ssa M. BATTAGLIESE nell'esecuzione immobiliare no 1297/2008, prestava giuramento di rito nell'udienza del 3 marzo 20IO; nella stessa udienza veniva nominato custode dell'intero compendio immobiliare pignorato, l'avv. Giuseppe Mattei. Durante detta udienza venivano posti al C.T.U. i seguenti quesiti: I. descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi; 2. accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali; 3. se l'immobile non risulta accatastato, proceda all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l'aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; E.I. 1297/2008

4. indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 5. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modiiìcata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l 'illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria; 6. dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, m quest'ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identiiìcando i nuovi coniìni e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufiìcio Tecnico Erariale; 7. stabilisca se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l'eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio o comunicando l'esistenza di un giudizio in corso per il rilascio; 8. indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l'eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l'assegnazione dell'abitazione al coniuge; 9. determini il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato. Il Giudice dell'esecuzione ha inoltre disposto che il C.T.U.: provveda a redigere l'elaborato sulla base di apposito schema (che è stato consegnato al C.T.U. ed è comunque, disponibile in Cancelleria); depositi una copia scritta della relazione, destinata ad essere inserita nel fascicolo d'ufiìcio, altra copia scritta della sola relazione da allegare all'istanza di liquidazione del compenso, nonché copia della relazione e del modello dell'ordinanza di vendita redatta con il programma WORD (o altro programma di scrittura compatibile); alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene ed almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia dell'eventuale contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni del terzo occupante e gli E.I. 1297/2008 2

eventuali ulteriori documenti ritenuti necessari; segnali tempestivamente a1 creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitando il loro intervento al riguardo; provveda a redigere una bozza del decreto di trasferimento del bene, sulla base del modello disponibile in Cancelleria. SVOLGIMENTO DELL'INCARICO 1 QUESITO [Descriva il C. TU, previo esame della documentazione in alli e dello sta/o dei luoglzi, l'immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa supe1jìcie in mq., confìni e dati catastali al/uali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parli comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documemazione con lo stato dei luoghi]. L'edificio, di cui è parte l'appartamento, realizzato agli m1z1 degli anm '70 è composto da una palazzina con 4 appartamenti. L'immobile, oggetto dell'esecuzione immobiliare è il seguente: appartamento situato nel Comune di Roma, località Labaro, via C. Carcagni n. Il O, piano primo, interno 3, composto da soggiorno, angolo cottura, due camere, disimpegno, bagno, balcone e terrazza, per una superficie commerciale totale di circa mq 84 confinante con vano scala, distacco verso via Roverbella, distacco verso via C. Carcagni. L'immobile non è conforme alla planimetria catastale (Ali. 3) e si presenta 111 buono stato di conservazione. L'unità è censita al N.C.E.U. al foglio 121, particella 326, subalterno 4, zona censuaria 6, categoria A/4, classe 5, vani 4,5, rendita catastale 429,95, via Claudio Carcagni n. li O, interno 3, piano l, ce11ificazione catastale del 21/05/20 l O (AH. 2). Dalla documentazione fornita dalla cancelleria del Tribunale risulta allegato il certifìcato Notarile a firma del Notaio Dott. Romolo Rummo attestante: A) Risultanze delle visure catastali; B) stato delle trascrizioni; C) stato delle Iscrizioni e delle Trascrizioni pregiudizievoli. 2 QUESITO (4ccerti la conformità tra i dati ripor/ali nel pignoramenlo e quelli risultami dalla documentazione, riportando l 'elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenli gravanti sul/ 'immobile ed, a parte, della Trascrizione delle domande giudiziali). T dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed allo stato dei luoghi. Elenco degli eventuali cambi di proprietà nel ventennio, delle iscrizioni e delle trascrizioni gravanti sull'immobile a parte, come da certificato notarile depositato E.I. 1297/2008 3

nel fascicolo a firma del Notaio Dott. Romolo Rummo. L'immobile pignorato è gravato dalle seguenti formalità: Trascrizioni: a) a favore di nato a Roma il 29/9/1939 ed a carico di Brunetti Antonio, nato a Roma il 23/6/1937, formalità eseguita al n. 32950 di R. Generale e al n. 22829 di R. Particolare in data 18 aprile 1964 in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio Girolamo Perrotta in data 6 aprile 1964 Rep. l 0679, relativamente al seguente immobile sito in Roma, via Claudio Carcagni snc, nuda proprietà su appartamento allo stato grezzo al piano primo a destra di chi sale le scale sorgente su area al foglio 121 particella 326; b) a favore di ed a carico di nato a Roma il 29/9/1939, formalità eseguita al n. 134815 di R. Generale e al n. 79382 di R. Particolare in data 7 ottobre 2005 in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio Adriana Schioppa in data 4 ottobre 2005 Rep. 14580 l, relativamente al seguente immobile sito in Roma, via Claudio Carcagni Il O, appartamento al piano primo al foglio 121 particella 326, subalterno 4. Iscrizioni: A carico di, per il periodo dal 4/10/2005 al 22/10/2005 l. ipoteca iscritta in data 7 ottobre 2005 al n. 134816 di R. Generale e al n. 40999 di R. Pat1icolare per Euro 300.000,00 a favore del BANCO DI SICILIA SPA, elettivamente domiciliato in Roma presso la sede in via del Corso n. 271, in forza di atto notarile pubblico di mutuo fondiario di Euro 200.000,00 in 15 anni al rogito del Notaio Adriana Schioppa in data 4 ottobre 2005 Rep. 145802 e gravante sul seguente immobile sito in Roma via Claudio Carcagni Il O, appat1amento al piano primo al foglio 121 particella 326 subalterno 4; 2. pignoramento trascritto in data 22 ottobre 2008 al n. 135472 di R. Generale e al n. 83868 di R. Particolare a favore del elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell'avv. Tommaso Spinelli Giordano in via Leonida Bissolati n. 76, per l'importo di Euro 192.223,73 in forza di atto giudiziario notificato il 23/9/2008 al n. 19300 e gravante sul seguente immobile sito in Roma via Claudio Carcagni Il O, appartamento al piano primo interno 3, al foglio 121 particella 326 subalterno 4. E.I. 1297/2008 4

3 QUESITO (.S'e l'immobile non risulta accatastalo, proceda a!/'accatastamenlo, ovvero esegua le varia:::ioni necessarie per l 'aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancan:::a di idonea planimelria del bene, a/la sua correzione o redazionej. L'immobile è riportato nel N.C.E.U. del Comune di Roma, al foglio 121, particella 326, sub 4, z.c. 6, cat. A/4, cl. 5, vani 4,5, rendita catastale E 429,95, via Claudio Carcagni n. Il O, piano l 0, interno 3, in ditta 2). L'unità si presenta completamente difforme dalla planimetria catastale (AH. 3), pertanto sarà necessario regolarizzare amministrativamente le opere interne realizzate (DIA) e presentare domanda di variazione catastale (DOCF A). 4 QUESITO (Indichi l'utilizzazione prevista dallo strumen/0 urbanistico comunale). In base al nuovo PRG adottato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 33 del 19/03/2003, ricade in zona con tessuto prevalentemente residenziale (città da ristrutturare). 5 QUESITO (Indichi la conformità o meno del/a costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanisticoedilizia vige11te, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l 'illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 COl/Una 6 della legge n. 47185 ed indichi il presumibile costo della sanatoria). Da ricerche d'archivio presso il IX Dipartimento del Comune di Roma, non è stato possibile reperire copia dell'abitabilità dell'immobile in oggetto. Da ricerche effettuate presso l'usce è stata reperita esclusivamente la scheda informativa relativa alla concessione edilizia successiva alla domanda eli condono n. 133555 del 1986, rilasciata in data l O luglio 2000 n. 236560, dell'immobile al momento dell'acquisto, ma non è stato possibile visionare la pratica per la quale è stata fatta richiesta eli copia conforme (Ali. 6). Si ribadisce che l'immobile risulta non conforme alla planimetria catastale. In particolare dal sopralluogo è risultato che sono state realizzate senza richiesta eli autorizzazione (DIA) opere interne che hanno interessato tutto l'appartamento, modificanclone anche l'accesso dall'esterno. In particolare sono state realizzate le seguenti opere: demolizione e ricostruzione di tramezzi; chiusura della porta d'ingresso che dava sul vano scala; realizzazione di nuovo accesso da via Roverbella; realizzazione della porta d'ingresso al posto dell'infisso della terrazza. E.I. I 297/2008 5

Ai fini della regolarizzazione delle opere realizzate si rende necessario la presentazione di una DIA in sanatoria con relativa variazione catastale (DOCF A), per le quali si stima un costo pari ad E 3.000,00. 6 QUESITO (Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest'ultimo caso formando i singoli folli e, previa autorizzazione del giudice, idem!fìcando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento. ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dal! 'Ufficio Tecnico Erariale). L'immobile oggetto dell'esecuzione immobiliare n 1297 per le sue peculiarità può essere venduto in unico lotto. LOTTO n l: appartamento ubicato nel Comune di Roma via Claudio Carcagni, 110, in t. 3, piano l 0, accatastato nel NCEU di detto Comune al foglio 121, particella 326, sub. 4, z.c. 6, cat. A/4, cl. 5, vani 4,5, rendita catastale. 429,95, via Claudio Carcagni n. 110, in ditta s.u.a. mq 75, s.n.r. mq 28; composto da: soggiorno, angolo cottura, due camere, bagno, disimpegno, balcone e terrazza. 7 QUESITO (Stabilisca se l'immobile è libero o occupato, con contrailo avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l'eventuale data di registrazione del contralto, la data di scadenza per l 'eventuale disdetla, l'eventuale data di rilascio o comunicando /"esistenza di 1111 giudizio in corso per il rilascio). Come dichiarato dal nel verbale di sopralluogo (Ali. l) redatto in data 22 giugno 20 l O, l'appartamento è occupato dallo stesso. Pertanto in sede di valutazione sarà considerato libero. 8 QUESITO [Indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibi/ità. nonché l'eventuale esistenza di diril!i demaniali (dirilli di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l 'assegnazione dell'abitazione al coniuge}. L'area sulla quale insiste il fabbricato non è oggetto di vincolo archeologico, né il fabbricato stesso è oggetto di vincoli artistici, storici, di inalienabilità, di indivisibilità, diritti demaniali o di usi civici. 9 QUESITO (Determini il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato). Ai fini della valutazione commerciale dell'immobile, si è proceduto all'analisi della zona, dell'edificio e della stessa unità immobiliare, tenendo in considerazione le valutazioni delle agenzie immobiliari del luogo, del borsino immobiliare e attraverso un confronto fi a immobili ubicati nella stessa zona aventi caratteristiche E.I. 1297/2008 6

analoghe. La zona L'immobile ubicato in località Labaro, area nord del Comune di Roma, accanto ed esternamente al Grande Raccordo Anulare e a ridosso del fiume Tevere. È dotato di collegamenti urbani. La zona è contraddistinta da bassi edifici in linea sorti abusivamente, di bassa qualità architettonica, in un'area con pochi servizi. Il Fabbricato e l'unità immobiliare Il fabbricato, tipico esempio di edilizia residenziale degli anni '70, è composto da un piano terra e un piano fuori terra, destinati a civile abitazione, con copertura a terrazza; ha struttura portante in mattoni di tufo, privo di intonaco di rivestimento; lo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile è da considerarsi mediocre. All'immobile condominiale si accede da via Claudio Carcagni n. 11 O (foto 9), ma si precisa che l'ingresso dell'appartamento in oggetto, non è allo stato accessibile in quanto è stato murato. All'unità immobiliare contraddistinta dall'int. 3 si accede dal nuovo ingresso realizzato su via Roverbella n. 9 (foto 2). Situata al piano primo si compone di: soggiorno (foto 3), angolo cottura (foto 5), due camere (foto 6, 7), disimpegno, bagno (foto 4), balcone e terrazza (foto 8).. L'immobile in generale si presenta in buone condizioni, in quanto recentemente ristrutturato, le sue finiture sono di buona qualità: la pavimentazione del soggiorno, delle camere e del disimpegno è in parquet con pareti tinteggiate; la pavimentazione ed il rivestimento dell'angolo cottura e del bagno è in piastrella ceramica; le porte sono in legno; gli infissi sono in alluminio con avvolgibili e grate in ferro. È dotato di riscaldamento autonomo con caldaia esterna installata sulla terrazza, di aria condizionata, di videocitofono e di impianto di allarme. Per quanto riguarda le dimensioni e le destinazioni dei singoli vani, si rimanda alla planimetria allegata alla presente perizia (AH. 5). E' stato determinato il costo al mq dell'immobile in esame. E.I. 1297/2008 7

Il valore al mq nella zona per gli immobili varia da /mq 3000,00 a /mq 3600,00 detem1inando un valore medio V m pari a 3.300,00 VALORE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Sc=SL+ x(sl+s2) Se= Sup. commerciale dell'immobile SL= sup. lorda (sup. utile+ tramezzi+mw i Mq 75 Mq 75,0 perimetrali+50%muri di confine) SI= Sup. accessori (balconi- terrazze) Mq 28 Mq 28 x= coeff. Accessori 0.30 Se =SL+(x*(Sl+S2)1 mq= Mq 83,4 I coefficienti considerati sono stati : standard sociale dell'edificio K l O, 90 Standard dei servizi K2 0,95 standard manutenzione edificio K3 0,90 dimensione unità immobiliare K5 1,00 posizione K6 0,95 manufàtto K 7 l, l O Totale coefficienti di deprezzamento e rivalutazione Kt= (KI*K2*K3*K5*K6*K7)= 0,80 Il valore dell'immobile è dato da Va= Ktx Vm Dove V m rappresenta il valore medio/mq degli immobili nella zona considerata V m= /mq 3.300,00 valore che subisce una diminuzione o LU1 incremento in relazione ai coefficienti riduttivi o maggiorativi derivanti dalle analisi effettuate. 3.300,00 2.653,62 Va = /mq 0,80 * V= 83,4 * 2.653,62 221.311,97 Oneri tecnici per regolari77..azione opere realizzate E' stato così determinato il più probabile valore dell'immobile: 218.000,00 Tanto si doveva ali' espletamento d eli' incarico ricevuto. Documentazione allegata: Ali. l verbale di sopralluogo; Ali. 2 visura catastale; Ali. 3 planimetria catastale; Ali. 4 documentazione fotografica; Ali. 5 planimetria; Ali. 6 USCE Ali. 7 contratto di compravendita. Roma, 27luglio 2010 il C.T.U. Architetto Enrico Fulfaro E.I. 1297/2008 8