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1 Spett. Comune di Peschiera Borromeo Via 25 aprile, 1 c.a. Dott.ssa M.Patrizia Corvo MILANO ANTICIPATA E MAIL Genova, A seguito dei contatti telefonici intercorsi, con la presente, si interviene per precisare quanto segue: 1. La perizia in esame, redatta nel mese di febbraio marzo 2007, rispecchia le valutazioni e il mercato immobiliare in allora sviluppato. L applicazione dei valori ad oltre un anno di distanza potrebbe, in casi specifici, risultare parzialmente disallineata dalle prospettive economiche attuali. 2. In merito alla necessità di applicare i valori ottenuti a terreni collocati a margine di alcune microzone catastali o, in altri casi, a scavalco tra più comparti o microzone, con la presente, si conferma, per tali situazioni, la possibilità di giungere all applicazione del valore desunto dalla media aritmetica tra i valori applicati alle zone omogenee interessate e confinanti tra loro. 3. In merito all individuazione di nuove zone edificabili non presenti all atto della ricognizione compiuta in fase di stima, in via preliminare, non si esclude la possibilità di applicare a tali zone i valori riscontrati o determinati per zone omogenee ad esse adiacenti. Fermo restando la necessità di calibrare eventuali differenzazioni in termini di asservimento logistico e di perifericità del plesso. 4. Rimane evidente il graduale superamento temporale del lavoro in allora svolto. Le mutate condizioni del costo del denaro potrebbero nel prossimo medio periodo influenzare pesantemente le valutazioni in allora compiute. Nelle pagine seguenti, a compendio del lavoro svolto, si allega una breve relazione in merito alle analisi, agli studi e alle tipologie estimative adottate. Si autorizza la trasmissione a terzi soggetti del curriculum del Dott. Flavio Paglia così come contenuto a pag. 146 della stima. Nel rimanere a disposizione per ogni ulteriore chiarimento si coglie l occasione per porgere i migliori saluti. 1

2 1. ANALISI e DETERMINAZIONE PROPENSIONE ALL INVESTIMENTO e AL CONSUMO La valutazione dei terreni edificabili, in quanto beni imperfetti e soggetti a trasformazione in un arco temporale più o meno determinato devono essere valutati considerando attentamente la cosiddetta propensione all investimento e al consumo del territorio di riferimento. In altre parole, prima di giungere all individuazione del valore occorre capire se il tessuto comunale o sovracomunale di riferimento può essere economicamente interessato alle nuove costruzioni e al mercato immobiliare. La stima redatta ha quindi analizzato scrupolosamente l andamento e tutti gli indici inerenti a: Analisi PIL procapite della provincia Analisi settori di sviluppo produttivo e impiego delle società Analisi sistema occupati della provincia (tassi di occupazione, disoccupazione ecc ) Analisi tasso di crescita e mortalità delle imprese Analisi imponibile IRPEF per famiglia Analisi andamento del leasing immobiliare Analisi crescita dei depositi bancari e propensione al reinvestimento dei capitali Analisi tasso di motorizzazione Andamento popolazione Peschiera Borromeo Andamento motorizzazione Peschiera Borromeo (da pag. 4 a pag. 17 della stima) 2. ANALISI e MONITORAGGIO AZIENDE OPERANTI NEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI L analisi delle società operanti sul mercato delle costruzioni favorisce chiare riflessioni in merito all appetibilità di mercato dei beni oggetto di stima. L analisi di questo mercato favorisce altresì la successiva analisi dei costi di produzione e di redditività dell investimento. La stima redatta ha quindi analizzato scrupolosamente l andamento e tutti gli indici inerenti a: Analisi del numero di permessi a costruire rilasciati Analisi numero nuove costruzioni Analisi numero di ampliamenti realizzati Bilanciamento mercato residenziale e non residenziale Proporzione con mercato delle costruzioni della Lombardia e della Provincia di Milano Analisi tipologia costruttiva richiesta dal mercato (dati OMI nuove costruzioni Agenzia del Territorio) Analisi indice NTN (dati OMI nuove costruzioni Agenzia del Territorio) Dati analizzati (vocazione prevalente, dimensione prevalente, densità abitativa) (da pag. 18 a pag. 23 della stima) 2

3 3. SVILUPPO RATING IMMOBILIARE A seguito dell entrata in vigore dell accordo di Basilea 2, in futuro, le procedure di credito coniugheranno il fabbisogno di capitale al rischio sottostante al finanziamento o all investimento ad esso correlato e quindi, quasi inevitabilmente, il prezzo di quel finanziamento o di quel investimento diverrà calibrato e proporzionale al rischio implicitamente contenuto. Il compito del gestore di immobili sarà quindi quello di individuare, all interno di più percorsi di valorizzazione immobiliare, quello che offre maggiore credibilità e quindi quella valorizzazione capace di strappare sul mercato un costo del denaro più basso. Le riflessioni compiute hanno riguardato le seguenti tematiche: Dimensioni dell area di intervento Progettualità dell intervento Facilità di intervento Rapporto Costi Ricavi Alee di inesigibilità Probabilità di perequazioni Previsione di probabili espropri Densità abitativa, Propensione all investimento Previsione di peggioramenti o miglioramenti ambientali Esistenza di rischi tecnici dei capitali non assicurabili Difficoltà di locazione con conseguenti alee di sfitto Particolari redditività superordinarie Ubicazioni periferiche o in quartieri popolari Dimensioni subordinarie o sovraordinarie degli spazi Previsione di realizzazioni infrastrutturali Propensione al risparmio Costi di produzione in aumento Durabilità della struttura oltre il periodo coincidente con il mutuo Piano di ammortamento sicuro Analisi di stress finanziario (tassi di interesse, crescita economica) Compatibilità con BASILEA 2 (da pag. 24 a pag. 51 della stima) 3

4 4. PRINCIPALI FONTI DI RIFERIMENTO I dati riportati nella presente stima sono stati reperiti PRINCIPALMENTE all interno de: Agenzia del Territorio sito istituzionale, ISTAT sito istituzionale, ASPESI sito istituzionale, rassegna stampa CAMERA DI COMMERCIO, Milano CNEL sito istituzionale MINISTERO DELLE FINANZE sito istituzionale, Consulente Immobiliare edizione il Sole 24 ore, L Osservatorio sul mercato immobiliare edizioni Nomisma, MONITOR IMMOBILIARE edizione Scenari Immobiliari, l Osservatorio del mercato immobiliare, Dea Agenzia del Territorio, TUTTO CITTA Navteo, FIAIP Osservatorio sul mercato immobiliare, SCENARI IMMOBILIARI edizione Scenari Immobiliari, COMUNE DI PESCHIERA BORROMEO sito istituzionale, PROVINCIA DI MILANO sito istituzionale, GOOGLE EARTH, REGIONE LOMBARDIA sito istituzionale, PREZZIARIO TIPOLOGIE EDILIZIA, Collegio degli Ingegneri e Architetti Milano, DEI Tipografia del Genio Civile, OSMI BORSA DI MILANO quotazioni immobiliari. 5. LA METODOLOGIA ADOTTATA PER IL CASO IN ESAME Come ampiamente noto, il valore di incidenza area da attribuirsi ad una superficie nuda o ad un immobile bisognoso di trasformazione deve svilupparsi considerando il cespite stesso come un immobile che si trova in una condizione imperfetta o mediana rispetto ad un percorso già ipotizzato. Il traghettamento dell area avviene mediante trasformazione del sito e l approdo finale è costituito dalla futura destinazione dell immobile appena costruito sull area nuda. Il percorso più concreto e reale per determinare detta incidenza area risiede nell adozione del criterio a valore di trasformazione Attraverso tale percorso si evitano difficili paragoni sintetico comparativi con altre aree nude disponibili in luogo. E altresì vero che il caso in esame pone all attenzione del tecnico estimatore un insieme di aree diverse tra loro e collocate in contesti urbanistici caratterizzati da altrettante caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Ciò premesso stabilito un valore comune di trasformazione per tipologia di utilizzo si e reso necessario plasmare tale valore in ragione delle singole caratteristiche che contraddistinguono ogni bene collocato nel territorio comunale. Il valore medio, quanto caratterizzato da peculiarità proprie, potrà essere modificato in ragione di specifici coefficienti di differenzazione appositamente individuati. 4

5 Accanto al percorso analitico per trasformazione si è deciso di calmierare il medesimo con i dati sintetico comparativi forniti da OSMI Borsa di Milano. I dati inerenti il prodotto finito e trasformato (vendita nuove costruzioni) è stato calcolato mediante media aritmetica tra le seguenti quotazioni immobiliari: 1. Agenzia del Territorio sito istituzionale, 2. Consulente Immobiliare edizione il Sole 24 ore, 3. L Osservatorio sul mercato immobiliare edizioni Nomisma, 4. MONITOR IMMOBILIARE edizione Scenari Immobiliari, 5. l Osservatorio del mercato immobiliare, Dea Agenzia del Territorio, 6. FIAIP Osservatorio sul mercato immobiliare, 7. SCENARI IMMOBILIARI edizione Scenari Immobiliari, 8. OSMI BORSA DI MILANO quotazioni immobiliari. La valutazione media tra otto borsini immobiliari garantisce la massima e più trasparente correttezza dei valori adottati Il Prezzo di costruzione è stato desunto da: PREZZIARIO TIPOLOGIE EDILIZIA, Collegio degli Ingegneri e Architetti Milano I valori attribuiti alle singole aree edificabili sono stati individuati in ragione dei singoli comparti edificabili così come individuati dal Piano urbanistico del Comune o, in alternativa, in ragione delle MICROZONE CATASTALI così come individuate dall Agenzia del Territorio. (da pag. 52 a pag. 131 della stima) 6. LE ULTERIORI RIFLESSIONI COMPIUTE A completamento del percorso estimativo, i valori ottenuti sono stati successivamente calibrati in ragione del confronto con le microzone catastali esistenti econ la necessaria valutazione del grado di maturazione urbanistica raggiunta (PUC, Convenzione o piano attuativo approvato, permesso di costruire già rilasciato). Al fine di garantire la più corretta applicazione dei valori, la stima propone altresì la possibile applicazione di appropriati coefficienti di differenzazione. (da pag. 131 a pag. 145 della stima) Dott. Flavio Paglia Perito esperto iscritto al Ruolo presso la CCIAA di Genova al n 1996, Consulente Tecnico del Tribunale di Genova (cat. XXV stima e valutazione di immobili), SEGUONO TABELLE RIEPILOGATIVE DEI VALORI ADOTTABILI 5

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7 ZONA C con permesso di costruire senza permesso di costruire senza permesso di costruire con piano attuativo senza piano attuativo C 1 485,00 430,00 240,00 C 2 485,00 430,00 240,00 C 3 485,00 430,00 240,00 C 4 563,00 500,00 280,00 C 5 C 6 563,00 500,00 280,00 C 7 485,00 430,00 240,00 C 8 485,00 430,00 240,00 C 9 485,00 430,00 240,00 C ,00 270,00 100,00 C ,00 430,00 240,00 ZONA D con permesso di costruire senza permesso di costruire senza permesso di costruire con piano attuativo senza piano attuativo D 1 200,00 180,00 130,00 D 2 200,00 180,00 130,00 7

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