TESTO Un asse ereditario è costituito di: un appartamento per civile abitazione di 120 m2; un locale adibibile a deposito di 600 m2 ed altezza 5 m;

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1 TESTO Un asse ereditario è costituito di: un appartamento per civile abitazione di 120 m2; un locale adibibile a deposito di 600 m2 ed altezza 5 m; una superficie di terreno nudo estesa per m2 su cui, dagli strumenti urbanistici, è prevista la possibilità di realizzare una costruzione di 500 m3. Unici eredi sono i due figli del testatore. Esiste, sul primo appartamento, un diritto di usufrutto a favore della nonna dei due eredi, ottantenne. Si proceda, dopo attendibile descrizione dell'ubicazione e dello stato dei fabbricati, alla stima del patrimonio e alla divisione dello stesso, con descrizione delle variazioni catastali necessarie e con giustificazione di scelte e di dati, nonché alla valutazione del diritto di usufrutto.

2 CONSIDERAZIONI (Premessa) 1. In virtù del fatto che il testo parla di un "testatore" senza indicare le disposizioni testamentarie, non si può far altro che procedere secondo una successione legittima. 2. Per la stima degli immobili oggetto di successione ereditaria il testo fornisce solo alcuni dati essenziali per cui occorrerà circostanziare i dati mancanti (es. tipo di superficie dei fabbricati, ecc. ). Lo svolgimento della stima procederà attraverso le seguenti fasi: 1. descrizione e valutazione dei beni costituenti l'asse ereditario: A. Appartamento con stima del valore del diritto di usufrutto B. Capannone C. Area edificabile 2. divisione dell'asse ereditario con formazione delle quote di diritto e di fatto; 3. descrizione delle variazioni catastali. 1. DESCRIZIONE E SUCCESSIVA VALUTAZIONE DEI BENI A) Appartamento Descrizione Ubicazione: via... città di.., in una zona intermedia tra centro e periferia. Tipologia edilizia: condominio di tipo economico-popolare. Tipologia costruttiva: cemento armato. Epoca di edificazione: fine anni '60. Piano: secondo con ascensore su un totale di tre piani. Stato di manutenzione: normale usura dovuta al tempo.

3 Dimensione L'appartamento è composto di un ingresso aperto su un ampio soggiorno, una cucina abitabile, due camere, un bagno, ripostiglio e cantina. Misura 120 m2 di superficie lorda, esclusi i balconi coperti e chiusi lateralmente da muro in cemento e la cantina, di 12 e 6 m2, rispettivamente, di superficie lorda. La superficie commerciale risulta: superficie lorda + % pertinenze Si considera la superficie dei balconi al 50% (in quanto chiusi) e la cantina al 25 %, per cui: (12 x 0,50) + (6 x 0,25) = 127,5 m2 Valutazione appartamento La stima viene effettuata secondo l'aspetto economico del valore di mercato con procedimento sintetico, adottando quale parametro di confronto il metro quadrato di superficie commerciale. La vicinanza al centro città rende particolarmente attiva la domanda di alloggi in questa zona e per questa tipologia e dimensione. Dall analisi dei prezzi medi pagati per fabbricati simili, rilevati da informazioni assunte in zona presso le più importanti agenzie immobiliari, dai dati dell OMI e dall osservatorio FIAP, risulta un prezzo medio unitario di: /m2 Il valore ordinario dell'appartamento risulta pertanto: Vo = S. comm x /mq 127,5 m2 x /m2 = arrotondato a Non vi sono variazioni da apportare al valore ordinario.

4 Tenuto conto che il fabbricato è gravato da un diritto di usufrutto si passa a determinare il valore dell usufruttuario da detrarre poi al valore ordinario per determinare il VNP (valore della nuda proprietà) Valore del diritto di usufrutto dell'appartamento Il valore del diritto di usufrutto (Vu) viene determinato, secondo l'aspetto economico del valore di capitalizzazione, accumulando all'attualità il reddito netto annuo ritraibile dall'usufruttuario (Ru) negli anni (n) di durata residua. Si applica la formula: Vu = Ru qn 1 / r qn Il reddito netto ritraibile dall'usufruttuario viene determinato con riferimento al canone annuo ordinario di locazione. Dal reddito lordo totale (Rlt), costituito dal canone più gli interessi sulle rate, si detraggono le spese a suo carico: Ru = Rlt (Tr+ Amn + Sf/In + I) dove: Tr = tributi; Amn = amministrazione; Sf/In = sfitto e inesigibilità; I = interessi sulle spese precedenti; Le quote non gravano sull'usufruttuario, ma sul nudo proprietario (manutenzione straordinaria, reintegrazione e assicurazione) e sul locatario (manutenzione ordinaria).

5 N B ****** Nel caso si debba determinare il valore di un immobile, concesso in affitto dal proprietario, con procedimento analitico per capitalizzazione dei redditi, la formula Ru = Rlt (Tr+ Amn + Sf/In + I) diventerà : Bf = Rlt (Tr + Amm + Sf/In + Q + I ) Il reddito netto ritraibile dal proprietario viene determinato sempre con riferimento al canone ordinario di locazione. Dal reddito lordo totale (Rlt), costituito dal canone più gli interessi sulle rate, si detraggono le spese a suo carico che in aggiunta alla formula precedente abbiamo le quote: Tr = tributi; Amn = amministrazione; Sf/In = sfitto e inesigibilità; I = interessi sulle spese precedenti; Q = quote di manutenzione straordinaria, reintegrazione e assicurazione Le quote della manutenzione ordinaria spetta al locatario. La formula di capitalizzazione sarà Vm = Bf / rc ********

6 Reddito lordo totale In base alla normativa attualmente in vigore la locazione avviene in un regime di libero mercato, anche se è possibile stipulare contratti convenzionati con canone ridotto (vedi legge n. 431/1998). Si considera ordinariamente un canone annuo di mercato di 85 /m2 pagabile in rate mensili anticipate. Canone annuo: S comm x /mq Ca = 127,5 m2 x 85 /m2 = ,50 Reddito annuo lordo posticipato, applicando un saggio del 3% (si considera normalmente una media tra il TUR tasso ufficiale di riferimento, oggi , al 1% - e il tasso sui prestiti ipotecari a medio termine intorno 5 %) : Rlt = Ca/k x [ k + r x (k+1)/2 ] Rlt= ,50/12 x [ x (12+1)/2] = ,61 Spese a carico dell'usufruttuario Si considerano forfetariamente le seguenti aliquote sul canone. Tipo di spesa % sul canone Importi ( ) Tributi (IRPEF, ICI, Imp.registro) 37, ,88 Amministrazione 2,5 270,94 Sfitto e inesigibilità 1,5 162,56 Interessi 0,5 54,19 Totale 41, ,57

7 Reddito dell'usufruttuario Il reddito annuo ritraibile dall'usufruttuario risulta: Ru = , ,57 = 6.516,04 Durata dell'usufrutto La durata dell'usufrutto è pari alla vita residua statisticamente probabile della nonna ottantenne. Dalle tavole di mortalità per sesso pubblicate dall'istat si è potuto stabilire una vita residua di anni 7. Saggio di capitalizzazione Si usa il saggio commerciale determinato, con riferimento al rendimento di investimenti a breve-medio termine, nella misura del 3% (oggi è particolarmente basso, prendiamo il 3% perché in condizioni normali ci si attesterebbe su questi valori). Valore del diritto di usufrutto Si applica la formula sopra esposta: Vu = Ru x (qn _ 1 / r qn) Vu= 6.516,04 x (1, / 0,03 x 1,03 7) = 6.516,04 x 6, = = VALORE NUDA PROPRIETA VNP = Vm Vu Al valore di mercato si detrae il Vu (valore dell'usufrutto) ottenendo in tal modo il valore della nuda proprietà: VNP = =

8 B) Deposito L'immobile è ubicato nella città di.., via.., nella zona industriale -artigianale (ZAI). Il capannone industriale, edificato con struttura prefabbricata, risale al Lo stato di manutenzione è buono. Un discreto numero di transazioni avvenute recentemente per beni simili ci consente di effettuare la stima secondo l'aspetto economico del valore di mercato con procedimento sintetico. Il prezzo medio pagato è risultato di 750 /m2 di superficie commerciale, che si ritiene possa essere applicabile al bene da stimare senza correzioni. Il valore ordinario risulta perciò: Vo = Scom x /mq = 600 m2 x 750 /m2 = Non dovendo apportare alcuna aggiunta o detrazione al valore così trovato, tale importo corrisponde al reale valore di mercato del deposito.

9 C) Area edificabile Descrizione e considerazioni L'area in oggetto si trova nella periferia della città di., in via. Il lotto è di forma regolare, pianeggiante, con terreno dotato di buona struttura e tessitura e facilmente accessibile dalla strada pubblica. Il piano urbanistico consente l'edificazione a scopo residenziale con un indice molto basso: 0,25 m3/m2 (500 m3 : m2). Per quest'area si hanno pochissimi riferimenti di mercato con aree simili e tra l altro i dati non sono significativi per poter effettuare una comparazione; si ritiene perciò di dover procedere alla valutazione del bene in base al criterio del valore di trasformazione (Vt), ipotizzando la realizzazione di una casa unifamiliare. Il valore sarà dato quindi da: VT = Vm - K dove Vm è il valore di mercato del fabbricato che è possibile realizzare e K il suo costo di costruzione. Valore del fabbricato edificabile Dai m3 edificabili è possibile ipotizzare come ordinario la fabbricazione di due piani fuori terra e di un piano interrato adibito a cantina e garage. Considerando una altezza di 6 m, la superficie coperta risulta: Sup coperta = 500 m3 : 6 m = 83,33 m2

10 Superficie commerciale: La superficie commerciale si determina in generale dalla formula seguente: Scom = Slp parti comuni + sup. omogeneizzata pertinenze (NB: essendo un edificio unifamiliare non si considerano le parti comuni) Slp = superficie lorda di pavimento Slp = Scoperta x n piani = 83,33 x 2 = 166,67 mq Pertinenze: per il calcolo delle superfici delle pertinenze su usa il criterio forfetario (come % sulla slp e sulla s. coperta) facendo riferimento alla tipologia edilizia ordinaria realizzata in zona. balconi = 8% slp x coeff 30 % = 166,67 x 0,08 x 0,30 = 4,0 mq cantina = 30 % sup cop x coeff 25 % = 83,33 x 0,30 x 0,25 = 6,25 mq garage = 60 % sup cop x coeff 60 % = 83,33 x 0,60 x 0.6 = 30 mq La superficie omogeneizzata delle pertinenze risulta quindi: Sup pert = 4,00 + 6, ,00 = 40,25 La superficie commerciale sarà: S com = 166, ,25 = 206,92 Le quotazioni di mercato rilevate per immobili nuovi a uso residenziale, in case unifamiliari, nella zona di riferimento, considerando la presenza di una grande area di pertinenza di m2, fanno ritenere plausibile un valore medio unitario di /m2. Il valore dell'immobile che si potrà realizzare risulta quindi: Vm = S comm x /mq = 206,92 x /m2 =

11 Costo di costruzione Anche per il costo di costruzione si è utilizzato il procedimento sintetico. Si sono eseguite indagini sia presso imprenditori edili operanti nella zona, che hanno di recente edificato fabbricati simili, sia presso studi di professionisti, sia analizzando alcune pubblicazioni specializzate. Sulla base dei dati dei costi di realizzazione di fabbricati simili raccolti si è potuto stabilire il Ku (costo unitario) dalla formula Ku = Vk / p che, considerandolo comprensivo delle spese generali e della cubatura interrata, ammonta a 600 /m3. Kt = mc x /mc = 500 mc x 600 /mc = Valore dell'area Il valore dell'area edificabile risulta: VT = Vm Kt VT = = pari a 212 /mq.

12 2. DIVISIONE EREDITARIA Nel caso in esame il de cuius non ha lasciato alcun testamento quindi non possiamo far altro che procedere secondo una successione legittima. Questo comporta, una volta effettuata la formazione dell asse ereditario, la formazione delle quote di diritto e quote di fatto; Asse ereditario Il valore complessivo dell'asse ereditario si otterrà sommando il valore dei beni immobili sopra stimati. Quindi: appartamento deposito area edificabile Totale che si arrotonda a Quote di diritto In quanto successione legittima, il patrimonio sarà assegnato ai legittimari secondo le quote stabilite per legge che prevede che gli eredi di grado superiore nel nostro caso i discendenti (i due figli) escludono quelli di grado inferiore (la nonna, ascendente). Ai due figli spetta quindi metà del patrimonio, cioè una quota di diritto pari a: : 2 =

13 Quote di fatto La formazione delle quote di fatto comporta la divisione dell asse che viene effettuata assegnando a ciascun figlio una porzione dei diversi beni costituenti l asse in proporzione alle quote di diritto. Per cui a uno dei figli viene assegnato l'appartamento e all'altro l'area edificabile; il deposito verrà invece frazionato a conguaglio delle quote (oppure si assegneranno quote di comproprietà). Figlio A Si assegna l appartamento più una quota di deposito pari a: = Dimensione della quota di deposito spettante: : 750 /m2 = 418,67 m2 Figlio B Si assegna l'area edificabile più una quota di deposito pari a: = (Il valore dell area edificabile è stato arrotondato). Dimensione della quota di deposito spettante: : 750 /m2 = 181,33 m2 Riepilogo Figlio A Figlio B Appartamento Deposito Area edificabile Totale quote di fatto

14 VARIAZIONI NEI DOCUMENTI CATASTALI Le operazioni da effettuarsi in catasto nel nostro caso sono susseguenti a variazioni soggettive (mutazione dello stato di possesso) e nel caso si dovesse procedere al frazionamento del deposito anche a variazioni oggettive ( mutazione dello stato dei beni). Le variazioni di tipo soggettivo sono tenute in evidenza mediante le volture che vengono fatte attraverso la presentazione della domanda di volture all ufficio dell Agenzia del territorio utilizzando o il modello cartaceo 98 TP/A o con procedura informatica mediante il programma Voltura. Nel caso gli atti siano stati redatti da un notaio la voltura viene effettuata automaticamente dagli uffici notarili. La domanda va presentata al catasto fabbricati per il fabbricato esistente e, per l'area edificabile, al catasto terreni. In seguito a voltura i beni prima intestati al de cuius verranno intestati agli eredi. Se il deposito viene frazionato, si deve presentare l'apposita dichiarazione all'ufficio dell'agenzia del territorio.

15 La procedura di denuncia della variazione è attuata con il programma DOCFA. Tutti i modelli necessari sono predisposti automaticamente dalla procedura informatica: Modello D1 : riporta il tipo di variazione con i nuovi dati catastali, i dati del dichiarante e del tecnico Modello 2NB parte I e parte II: descrivono le caratteristiche dell intero fabbricato urbano a destinazione produttiva Planimetrie delle unità immobiliari a dimostrazione delle variazioni avvenute al deposito e la formazione di due distinte unità immobiliari. Devono essere predisposti in formato elettronico.