Rapporto di valutazione immobiliare

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1 Data della valutazione venerdì 06/09/2013 Data del rapporto martedì 10/09/2013 Rapporto di valutazione immobiliare Banfivia Giardini 0001 Numero della pratica Proprietario ****. ***** ***** *** ****** ********* ** ***** ****** ** ***. *** ******* Valutatore Dott. Agr. Tiziano Venturelli Via RENATO GUTTUSO, 55\ MODENA MO Tipo di Valutazione Dimostrativa Stato della pratica Terminata Oggetto Valutazione di un appartamento, e delle relative pertinenze, di proprietà del sig Banfi, ubicate in Via Giardini n. 50 a Modena. Valore ,00 Diconsi Euro duecentoventiottomilaseicento

2 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo N. Compendio immobiliare e Valutazione richiesta ELENCO IMMOBILI OGGETTO DI STIMA 1 Per l'immobile classificato come Appartamento, sito in Via PIETRO GIARDINI, 50, Condominio Palladio, Palazzina unica, Scala unica Interno 10 adiacenze centro storico MODENA (MO), EMILIAROMAGNA di seguito denominato "Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO)" ovvero "Subject" è determinato il Valore di mercato alla data di stima del 06/09/2013. Riferimenti catastali Bene principale Comune Amministrativo di MODENA Comune Catastale di MODENA Catasto Fabbricati Fg. 129 Part. 485 Sub. 6 Categoria: A 2 Abitazioni di tipo civile, Classe 3, 4.50 vani, Rendita 650,00 PREMESSA La valutazione è richiesta a scopo di compravendita dell'immobile, quindi si ricerca il più probabile valore di mercato del bene aplicando le procedure previste dagli Standard Internazionali di valutazione immobiliare in particolare il procedimento chiamato Market Approach MANDATO E ASSUNZIONI PRELIMINARI Il committente, il sig Banfi, in data 20 luglio 2013 incaricava il valutatore, il dr Venturelli Tiziano, di determinare il più probabile valore di mercato del compendio immobiliare descritto negli immobili oggetto di stima. Ruolo Descrizione SOGGETTI Proprietario ****. ***** ***** *** ****** ********* ** ***** ****** ** ***. *** ******* **** ** ********** * ******* *** **************** Richiedente valutazione Sigg. Luigi Banfi Via PIETRO GIARDINI, MODENA MO Tel Nato il 12/04/1945 a FIRENZE CF: BNFLGU45D12D612T Valutatore Dott. Agr. Tiziano Venturelli Via RENATO GATTUSO, 15\A MODENA MO Cel Nato il 14/11/1958 a MODENA CF: VNTTZN58S14F257K Collaboratore del valutatore Prof. Angela Bonara Via RINO SELLINI, MODENA MO Tel Cel Nata il 03/07/1968 a MIRANDOLA CF: BNRNGL68L43F240G Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 2 di 27

3 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo FASI E OPERAZIONI PERITALI Data 20/07/ /07/ /07/ /08/ /08/ /09/ /09/2013 Fase e Operazione peritale/soggetto/commento Incarico o mandato Banfi Luigi (Richiedente valutazione) Incarico di valutazione dell'immobile in forma verbale attribuito presso lo stdio del valutatore. Sopralluogo al bene immobile Venturelli Tiziano (Valutatore) Il sopralluogo è stato effettuato alla presenza del sig. Banfi Luigi. Ispezione interna al fabbricato Venturelli Tiziano (Valutatore) L'ispezione è stata effettuata alla presenza del sig. Banfi Luigi. Accesso all'ufficio del Territorio Bonara Angela (Collaboratore del valutatore) Due Diligence Venturelli Tiziano (Valutatore) Ricerca dati immobiliari comparabili Bonara Angela (Collaboratore del valutatore) Nella attuale situazione di mercato stagnante la ricerca dei comparabili ha presentato notevoli difficoltà, comunque ne sono stati individuati tre, ubicati nella stessa zona e del medesimo segmento di mercato. Consegna finale Venturelli Tiziano (Valutatore) Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 3 di 27

4 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo CRITERI E PROCEDIMENTI Nel presente rapporto di valutazione si applicheranno i seguenti criteri (aspetti economici) e relativi procedimenti estimativi: Valore di mercato Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. L'adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dal mandato assunto in fase di incarico ricevuto. Secondo l'international Valuation Standards 2007 (IVS), il valore di mercato è l importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. Valore di mercato Procedimento Stima a Market Comparison Approach [Stima a Market Comparison Approach] Descrizione Valore determinato mediante il procedimento del Market Comparison Approach Market Comparison Approach Il market comparison approach (MCA) (o metodo del confronto di mercato) è un procedimento di stima del prezzo di mercato o del reddito degli immobili, che si svolge attraverso il confronto tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il MCA si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone nel confronto estimativo. Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 4 di 27

5 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Numero Lotto LOTTI Descrizione Motivazione 01 unico L'appartamento e la sua pertineza, cantina, costituisce un unico compendio o unico lotto di stima in quanto non scindibile in entità oggetto di valutazione con diversi procedimenti o in diversi momenti. N. Denominazione immobile oggetto di stima 1 Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) SCHEDA IMMOBILE LOTTO 01Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) Denominazione Data inserimento 22/07/2013 Data ultima modifica 21/08/2013 Codice BanfiLbro Classificazione Appartamento Denominazione Destinazione Privata Proprietà In condominio con altre unità. Utilizzo In proprietà Categoria Usato Superficie 77,00 m² Cdvi Superficie Esterna Lorda (SEL... Ubicazione Via PIETRO GIARDINI, 50 adiacenze centro storico MODENA (MO) Unità Immobiliare Condominio Palladio Piano di accesso terzo Palazzina unica Scala Interno Descrizione principale Descrizione della zona L'immobile è ubicato in una zona residenziale di periferia della città di Modena, nella zona sono capillarmente diffusi i servizi pubblici essenziali come scuole primarie, trasporti, centri commerciali e sportivi. Nelle immediate vicinanze del subject la viabilità è buona e scorrevole, il traffico veicolare è di fatto limitato ai residenti, alcune vie hanno la limitazione alla velocità massima 30 km/ora per garantire tranquillità e sicurezza stradale. Non vi sono difficoltà di parcheggio per le automobili. Descrizione del fabbricato L'edificio è di recente edificazione (1995) ed è composto da sei piani fuori terra con autorimesse al piano terreno. Esternamente si presenta intonacato. La recinzione dell'area condominiale è realizzata con una siepe di lauroceraso e l'accesso carrabile è attrezzato con dispositivo automatico di chiusura. Sono presenti impianto di ascensore, videocitofono e di riscaldamento centralizzato. I materiali di rivestimento dell'ingresso e delle scale sono legno e smalto di tipo lavabile. Il fabbricato si può classificare di tipo civile e in sufficienti condizioni di manutenzione. Descrizione dell'unità immobiliare L'appartamento è situato al quarto piano. Superficie principale di 75 metri quadrati, senza balconi, stato di manutenzione sufficiente, un solo bagno. Infissi e dotazioni nella norma di un fabbricato di tipo civile. Classe energetica D. Senza box auto. Nella norma tutte le altre caratteristiche immobiliari. Descrizione pertinenze Pertinenza dell'unità immobiliare è una cantina della superficie di 8 metri quadrati, posta al piano terreno. Parti comuni le parti comuni del condominio sono costituite Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 5 di 27 unica 10

6 da un cortile condominiale debitamente recintato, e adibito a parcheggio per i residenti. da una lavanderia e stenditoio posti all'ultimo piano, da una sala utilizzabile sie per le riunioni condominiali sia per altre necessità dei condomini, da uno spazio interno al condominio destinato al deposito di biciclette o altri materiali vari. L'ascensore è predisposto per disabili, in tutto lo stabile non esistono barriere architettoniche. Provenienza e titolarità Provenienza dall'atto di rogito del 15 giugno 1999 ufficio del Rgistro di Modena Repertorio n. A 123 Fascicolo n. 456 Importo I dati dell'atto risultano conformi ai dati catastali. Urbanistica e vincoli Il fabbricato non è soggetto a vincoli storico architettonici. Sull'immobile non sono presenti diritti reali di godimento o di garanzia a favore di terzi. Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 6 di 27

7 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo GEOGRAFIA LOTTO 01Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) Ubicazione Regione EMILIAROMAGNA Provincia MO Mappa Comune MODENA Zona adiacenze centro storico Indirizzo Via PIETRO GIARDINI Civico 50 Cap Latitudine 44 38' 32,9064'' Longitudine 10 55' 3,1760'' Confini CONFINI L'immobile confina a: nord con l'area cortiliva di un altro condominio est con l'area cortiliva di un altro condominio sud con via Tassoni ovest con via Giardini L'edificio è isolato con cortile di pertinenza, staticamente autonomo. MODALITA' DI ACCESSO Si accede all'immobile dalla pubblica viabilità mediante porta di ingresso condominiale Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 7 di 27

8 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo CONSISTENZE SUPERFICIARIE LOTTO 01Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) Descrizione consistenza Tipo di consistenza Cdvi Superficie Esterna Lorda (SEL) La misura delle aree che costituiscono un immobile risponde alla necessità di quantificare in un'unità di misura condivisa (m²) le superfici definite sia internamente che esternamente nel fabbricato. Gli immobili sono oggetti composti e complessi è quindi necessario definire quali tipi di superfici si possono incontrare nella loro misurazione al fine di classificarle correttamente. I tipi di superfici che possono comporre un immobile sono: La superficie principale (S1) di un immobile, ovvero l'insieme dell'aree utilizzate o utilizzabili per le funzioni di maggior importanza o primarie dell'attività cui l'immobile è destinato. Le superfici secondarie di un immobile (SUB, SUZ, etc), ovvero le aree utilizzate o utilizzabili per funzioni integrative, complementari o accessorie dell'attività primaria cui l'immobile è destinato, identificate per singola area secondo la destinazione e il legame con la superficie principale. Le superfici comuni (indivise) di un immobile in condominio (S), ovvero le aree utilizzate o utilizzabili ad uso comune o con compiti strutturali, morfologici e funzionali, identificate per singola area secondo la destinazione, la collocazione o la funzione e il legame con le superfici esclusive (divise). Il criterio di misurazione adottato nel seguente rapporto è la Superficie Esterna Lorda (SEL). Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa III edizione a pag. 35, si intende l'area di un edificio o di una unità immobiliare delimitati da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento. Nella determinazione dei vari tipi di superfici la SEL include: lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi; i pilastri/colonne interne; lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.); la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all'edificio; i condotti verticali dell'aria o di altro tipo; mentre nella determinazione della superficie principale (S1) non include: le rampe d'accesso esterne non coperte; i balconi, terrazzi e simili; il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio; gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico; le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica. Riassunto consistenza Metodo di misura Rilievo sul campo accurato Caratteristica Superficie principale Superficie balconi Superficie cantine Totale Superficie (m²) Totale Volume Commerciale (m³) Acronimo Sup. Misurata (m²) S1 75,00 SUB SUC 8,00 83,00 Indice 1,00 0,50 0,25 Sup. Commerciale (m²) 75,00 2,00 77,00 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 8 di 27

9 Consistenza per il Piano Terra Commento Sup. Misurata (m²) Acronimo Indice cantina 8,00 SUC 0,25 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Sup.Comm. (m²) Totale per piano 8,00 2,00 2,00 Consistenza per il Piano Quarto Commento Sup. Misurata (m²) Acronimo Indice Appartamento 75,00 S1 1,00 Balconi SUB 0,50 Sup.Comm. (m²) Totale per piano 75,00 75,00 75,00 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 9 di 27

10 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo CARATTERISTICHE LOTTO 01Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) Fabbricato o Edificio Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura Indice mercantile Prezzo marginale ( ) Classe energetica del fabbricato CED 4 1=G 2=F 3=E 4=D 5=C da 3 a 4 = 3.894,00 6=B 7=A 8=A+ da 4 a 5 = 6.216,00 Unità Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura Stato di manutenzione dell'unità immobiliare Superficiarie Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura Indice mercantile Prezzo marginale ( ) STM 3 1=scarso 2=mediocre 3=sufficiente 4=discreto 5=buono da 1 a 2 = ,00 da 1 a 3 = ,00 da 1 a 4 = ,00 da 2 a 3 = ,00 da 2 a 4 = ,00 da 3 a 4 = ,00 Indice mercantile Prezzo marginale ( ) Superficie principale S1 75,0 m² 1,00 Superficie balconi SUB 0,0 m² 0,50 Superficie cantine SUC 8,0 m² 0,25 Superficie commerciale SUP 77,0 m² Auto Caratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura Indice mercantile Prezzo marginale ( ) Numero di box o garage BOX 0 n ,00 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 10 di 27

11 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo SEGMENTO DI MERCATO LOTTO 01Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) Denominazione Classificazione Destinazione Appartamento Privata Localizzazione/Ubicazione Comune MODENA Località/Fraz./Zona adiacenze centro storico Posizione Centrale semiperiferica Tipologia immobiliare Tipologia Fabbricato o edificio urbano Proprietà In condominio con altre unità. Unità Immobiliare Abitazione di tipo civile Provincia MO Categoria Usato Dimensione unità Medio piccola Tipologia edile Edificio Multipiano Indice Superficiario Rapporto Indice tipologico (%) Sup. commerciale (SUP) SUP/SUP 77,00/77,00 Superficie principale S1/SUP 75,00/77,00 Superficie balconi SUB/SUP 0,00/77,00 Superficie cantine SUC/SUP 8,00/77,00 100,00 97,40 0,00 10,39 Mercato Lato domanda Lato offerta Intermediari Prezzo Regime di mercato Livello di prezzo Fase di mercato Singolo privato Singolo privato Agenti FIAIP Concorrenza monopolistica non determinato Fase stagnante Motivazione Abitazione principale Motivazione Trasferimento Livello di reddito non determinato Filtering Assente (fascie sociali miste) Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 11 di 27

12 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Rapporti mercantili Rapporti superficiari Superficie principale Superficie balconi Superficie cantine Acronimo Indice merc. i(s1) 1,00 i(sub) 0,50 i(suc) 0,25 Saggio opportunità per i miglioramenti [j] Saggio di rival. annuo Rapporti strumentali Prezzo unitario terreni edificabili [pu] Rapporto area edificata/edificabile [r] Prezzo unitario terreni edificati [p]= [pu] * [r] Rapporto compl. del terreno edificato [c] Rapporti di posizione Rapporto di posizione della Superficie principale (S1) [Sigma] Rapporto di posizione della Superficie esterna esclusiva (Se) (Sigma e) Rapporto di posizione della Superficie esterna condominiale (S) (Sigma c) 1,00 Analisi di mercato Il segmento di mercato in cui si inserisce l'immobile oggetto di valutazione è caratterizzato attualmente da una elevata disponibilità di immobili simili posti in vendita, dall'allungamento dei tempi di vendita, dall'incremento della disponibilità all'affitto e dalla diminuzione dei canoni richiesti. L'analisi delle compravendite condotta tramite la conservatoria dei registri immobiliari testimonia una sensibile diminuzione delle compravendite negli ultimi dodici mesi. La contrazione delle compravendite è spiegata sia dalla contingenza economica attuale, sia dalla diminuzione della disponibilità da parte delle banche al credito immobiliare, sia dal fatto che gli acquirenti attendono un maggior sconto dal mercato. 1,00 1,00 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 12 di 27

13 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Comune amministrativo di MODENA CONSISTENZA CATASTALE Fabbricati Comune catastale di MODENA (F257) Provincia di MO N. Sez. Fg. Part. Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita ( ) Sup. (m²) A 2 Abitazioni di tipo vani 650,00 civile Totali 650,00 0,00 Dettagli catasto fabbricati (1) Dettagli Particella Fg. 129 Part. 485 Sub. 6 (Bene principale) Piano di accesso: Piano Quarto Tipo di particella: Edificio Conduzione: Proprietà dal: 18/04/1999 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 13 di 27

14 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo VALUTAZIONE Il Valore di mercato dell'immobile, classificato come Appartamento sito in MODENA (MO) adiacenze centro storico, Via PIETRO GIARDINI, 50, avviene mediante la seguente formula: Valore di mercato = [Stima a Market Comparison Approach] La soluzione del criterio si ottiene mediante l'applicazione dei singoli procedimenti estimativi. La data di stima è venerdì 06/09/2013. DUE DILIGENCE LOTTO 01 Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) DUE DILIGENCE Data Due Diligence / Analisi di conformità 23/07/2011 Rilievo metrico delle consistenze superficiarie Durante l'esecuzione del sopralluogo all'immobile ho provveduto personalmente a determinare le consistenze superficiarie dell'appartamento e delle sue pertinenze 23/06/2011 Verifica dello stato di possesso del bene e del titolo in base al quale è occupato L'immobile è nella totale disponibità del sig. Banfi e privo di arredi. 06/08/2013 Verifica della conformità (regolarità) catastale Conformità Conforme Conforme Conforme Costo ripristino ( ) Lo stato di fatto dell'appartamento coincide con la suddivisione degli ambienti descritta nella planimetria catastale. 23/08/2013 Verifica degli oneri di natura condominiale non opponibili all'acquirente L'analisi del bilancio annuale del condominio PALLADIO non ha evidenziato quote arretrate non pagate dal sig Banfi. Conforme 0,00 Totale costi ripristino Non conformità 0,00 0,00 0,00 0,00 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 14 di 27

15 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo COMPARABILI Gli immobili che formano il campione d'indagine per la comparazione estimativa dell'immobile oggetto di stima sono: Appartamento adiacenze centro storico Viale LUDOVICO ANTONIO MURATORI, 300 Condomino Oregon, palazzina unica, secondo, scala unica, interno 9 MODENA (MO) Comparabile A Tipo di dato Descrizione Compravendita Descrizione della zona La zona di ubicazione del fabbricato è una zona di elevato pregio, in quanto adiacente al centro storico della città, dotata di facile accesso a tutti i servizi urbani, risente in generale di spiccate difficoltà di parcheggio sul suolo pubblico. Destinazione Superficie commerciale (SUP) Superficie condominiale (S) Quota condominiale (Q) Sup. esterna esclusiva (Se) Area di sedime (Sd) Fonte dato Provenienza Data 72,00 m² Prezzo ,00 Descrizione del fabbricato Condominio di sei piani, con struttura in travi e pilastri, con cortile interno adibito a parcheggio con posti auto ad uso esclusivo. Costituito da 40 unità immobiliari, edificato alla fine degli negli anni '60, dotato di ascensore, con impianto di riscaldamento centralizzato. Descrizione dell'unità immobiliare L'appartamento di proprietà del sig Rossi, ubicato in Viale Muratori n. 300 a Modena, presenta le seguenti caratteristiche: superficie principale di 66 metri quadrati, superficie balconi di 6 metri quadrati, superficie cantina 12 metri quadrati, in stato di manutenzione sufficiente, posto al quarto piano, dotato di un singolo bagno. Infissi e dotazioni nella norma di un fabbricato di tipo civile. Classe energetica C.Senza box auto. Privata Diretta Interna 03/09/2013 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 15 di 27

16 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Appartamento adiacenze centro storico Viale ALESSANDRO TASSONI, 170 Condomino Valleverde, palazzina unica, terzo, scala unica, interno 17 MODENA (MO) Comparabile B Tipo di dato Descrizione Compravendita Descrizione della zona La zona di ubicazione del fabbricato è una zona di elevato pregio, in quanto adiacente al centro storico della città, dotata di facile accesso a tutti i servizi urbani, risente in generale di spiccate difficoltà di parcheggio sul suolo pubblico. Destinazione Superficie commerciale (SUP) Superficie condominiale (S) Quota condominiale (Q) Sup. esterna esclusiva (Se) Area di sedime (Sd) Fonte dato Provenienza Data 95,00 m² Prezzo ,00 Descrizione del fabbricato Condominio di sei piani, con struttura in travi e pilastri, con cortile interno adibito a parcheggio con posti auto ad uso esclusivo. Costituito da 30 unità immobiliari, edificato alla fine degli negli anni '60, dotato di ascensore, con impianto di riscaldamento centralizzato. Descrizione dell'unità immobiliare L'appartamento di proprietà della signora Tori, ubicato in Viale Tassoni n. 170 a Modena, presenta le seguenti caratteristiche: superficie principale di 90 metri quadrati, superficie balconi di 10 metri quadrati, senza cantina, in stato di manutenzione scarso, posto al terzo piano, dotato di un singolo bagno. Infissi e dotazioni nella norma di un fabbricato di tipo civile. Classe energetica D. Senza box auto. Privata Diretta Interna 03/07/2013 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 16 di 27

17 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Appartamento adiacenze centro storico Via EMILIA OVEST, 90 Condomino Stella, palazzina unica, terzo, scala unica, interno 14 MODENA (MO) Comparabile C Tipo di dato Descrizione Compravendita Descrizione della zona La zona di ubicazione del fabbricato è una zona di elevato pregio, in quanto adiacente al centro storico della città, dotata di facile accesso a tutti i servizi urbani, risente in generale di spiccate difficoltà di parcheggio sul suolo pubblico. Destinazione Superficie commerciale (SUP) Superficie condominiale (S) Quota condominiale (Q) Sup. esterna esclusiva (Se) Area di sedime (Sd) Fonte dato Provenienza Data 91,50 m² Prezzo ,00 Descrizione del fabbricato Condominio di sei piani, con struttura in travi e pilastri, con cortile interno adibito a parcheggio con posti auto ad uso esclusivo. Costituito da 30 unità immobiliari, edificato alla fine degli negli anni '60, dotato di ascensore, con impianto di riscaldamento centralizzato. Descrizione dell'unità immobiliare L'appartamento di proprietà del sig Peli, ubicato in Via Emilia Ovest n. 90 a Modena, presenta le seguenti caratteristiche: superficie principale di 84 metri quadrati, superficie balconi di 15 metri quadrati, superficie cantina di 10 metri quadrati, in stato di manutenzione mediocre, posto al quinto piano, dotato di un singolo bagno. Infissi e dotazioni nella norma di un fabbricato di tipo civile. Classe energetica E. Dotato di box auto. Privata Diretta Interna 20/02/2013 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 17 di 27

18 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Location map comparabili Analisi di Mercato Il segmento di mercato in cui si inserisce l'immobile oggetto di valutazione è caratterizzato da una elevata disponibilità di immobili simili posti in vendita, dall'allungamento dei tempi di vendita, dall'incremento della disponibilità all'affitto e dalla diminuzione dei canoni richiesti. L'analisi delle compravendite condotta tramite la conservatoria dei registri immobiliari testimonia una sensibile diminuzione delle compravendite negli ultimi dodici mesi. La contrazione delle compravendite è spiegata sia dalla contingenza economica attuale sia dalla diminuzione del Loan To Value del credito immobiliare, sia dal fatto che gli acquirenti attendono un maggior sconto dal mercato. Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 18 di 27

19 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo MARKET COMPARISON APPROACH LOTTO 01 Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) Stima a Market Comparison Approach Caratteristiche Le caratteristiche considerate sono le seguenti: Superficie principale (S1): La superficie principale è una caratteristica superficiaria relativa alla superficie dei locali di maggiore importanza componenti l'immobile. Unità di misura: m²; Superficie balconi (SUB): La superficie balcone è una superficie secondaria che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m²; Superficie cantine (SUC): La superficie cantine è una superficie secondaria che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m²; Numero di box o garage (BOX): La caratteristica numero di box o garage misura il numero dei box disponibili nell'immobile classificato. Unità di misura: n.; Classe energetica del fabbricato (CED): La caratteristica Classe energetica dell'edificio misura la classe energetica determinata dall'attestato di Certificazione Energetica. Unità di misura: 1=G 2=F 3=E 4=D 5=C 6=B 7=A 8=A+; Classe Nomenclatore Punto A+ Fabbricato la cui classe energetica è A+ 8 A Fabbricato la cui classe energetica è A 7 B Fabbricato la cui classe energetica è B 6 C Fabbricato la cui classe energetica è C 5 D Fabbricato la cui classe energetica è D 4 E Fabbricato la cui classe energetica è E 3 F Fabbricato la cui classe energetica è F 2 G Fabbricato la cui classe energetica è G 1 Stato di manutenzione dell'unità immobiliare (STM): La caratteristica stato di manutenzione dell'unità immobiliare rappresenta il grado di conservazione delle finiture interne, dei serramenti, dei pavimenti e rivestimenti esclusi gli impianti dell'unità immobiliare. Unità di misura: 1=scarso 2=mediocre 3=sufficiente 4=discreto 5=buono; Classe Nomenclatore Punto Massimo o Le condizioni di conservazione dell'unità immobiliare sono nello stato originario e tali da 5 Buono non dover richiedere alcuna opera di manutenzione né ordinaria tanto meno straordinaria, in quanto rispondono pienamente allo scopo. Discreto Le condizioni di conservazione dell'unità sono generalmente buone con esclusione di 4 alcune parti che richiedono interventi di manutenzione ordinaria. Medio o L'unità immobiliare manifesta accettabili condizioni di conservazione, seppur presenti 3 Sufficiente contenuti fenomeni di degrado che richiedono interventi di manutenzione specifici e limitati riconducibili alla normale manutenzione ordinaria necessaria al corretto mantenimento in buono stato delle parti di specifica competenza. Mediocre L'unità immobiliare manifesta accettabili condizioni di conservazione, seppur presenti 2 contenuti fenomeni di degrado che richiedono interventi di manutenzione specifici e limitati riconducibili alla normale manutenzione ordinaria necessaria al corretto mantenimento in buono stato dell'unità e delle sue parti più esposte. Minimo o Scarso L'unità immobiliare presenta notevoli situazioni di degrado richiedenti l'esecuzione di un organico intervento di manutenzione straordinaria per il ripristino delle originarie di funzionalità. 1 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 19 di 27

20 Altre caratteristiche Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Altre caratteristiche immobiliari sono importanti per gli immobili classificati come Appartamento, come quelle indicate nel profilo immobiliare a pagina 5. Nel caso in esame queste caratteristiche non vengono considerate perchè il campione estimativo presenta parità di condizioni. Tabella dei dati Prezzo e Caratteristica Comparabile A Comparabile B Comparabile C Prezzo totale (PRZ) , , ,00 Superficie principale (S1) m² 66,0 90,0 84,0 Superficie balconi (SUB) m² 6,0 10,0 15,0 Superficie cantine (SUC) m² 12,0 10,0 Numero di box o garage (BOX) n Classe energetica del fabbricato (CED) 1=G 2=F 3=E 4=D 5=C 6=B 7=A 8=A+ Stato di manutenzione dell'unità immobiliare (STM) 1=scarso 2=mediocre 3=sufficiente 4=discreto 5=buono Subject 75,0 0,0 8, Analisi dei prezzi marginali Analisi e scomposizione del prezzo delle caratteristiche superficiarie Informazioni mercantili relative al segmento di mercato dell'immobile oggetto di stima: Prezzo unitario terreni edificabili [pu] = 0,00 /m² Rapporto area edificata/edificabile [r] = 0,00 Prezzo unitario terreni edificati [p] = [pu]*[r] = 0,00 * 0,00 = 0,00 /m² Rapporto complementare dei terreni edificati [c] = VT/VI = 0,00 Rapporto di posizione della Superficie principale (S1) [Sigma] = 1,00 Rapporto di posizione della Superficie esterna esclusiva (Se) [Sigma e] = 1,00 Rapporto di posizione della Superficie esterna condominiale (S) [Sigma c] = 1,00 Lo studio dei prezzi marginali delle caratteristiche superficiarie si svolge con i teoremi mercantili riferiti alla Superficie principale (S1) degli immobili e con una serie di corollari riferiti alle altre superfici. La determinazione del [PMM] Prezzo medio minimo e del [PMX] Prezzo medio massimo della Superficie principale (S1) avviene mediante l'applicazione del primo teorema mercantile, la cui formula è: p1 = PRZ*Sigma/SUP pa(s1) = ,00*1,00/72,00 = 2.972,22 /m² pb(s1) = ,00*1,00/95,00 = 2.684,21 /m² pc(s1) = ,00*1,00/91,50 = 3.005,46 /m² Prezzo medio minimo Superficie principale = 2.684,21 /m² Prezzo medio massimo Superficie principale = 3.005,46 /m² Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 20 di 27

21 Prezzo marginale della caratteristica Superficie principale (S1) [i(s1)] = 1,00 indice mercantile Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora: p A (S1) = 2.684,21*1,00 = 2.684,21 /m² p B (S1) = 2.684,21*1,00 = 2.684,21 /m² p C (S1) = 2.684,21*1,00 = 2.684,21 /m² Prezzo marginale della caratteristica Superficie balconi (SUB) [i(sub)] = 0,50 indice mercantile Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora: p A (SUB) = 2.684,21*0,50 = 1.342,11 /m² p B (SUB) = 2.684,21*0,50 = 1.342,11 /m² p C (SUB) = 2.684,21*0,50 = 1.342,11 /m² Prezzo marginale della caratteristica Superficie cantine (SUC) [i(suc)] = 0,25 indice mercantile Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora: p A (SUC) = 2.684,21*0,25 = 671,05 /m² p B (SUC) = 2.684,21*0,25 = 671,05 /m² p C (SUC) = 2.684,21*0,25 = 671,05 /m² Prezzo marginale della caratteristica Numero di box o garage (BOX) [i(box)] = ,00 Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora: p A (BOX) = ,00 p B (BOX) = ,00 p C (BOX) = ,00 Prezzo marginale della caratteristica Classe energetica del fabbricato (CED) Nomenclatore da punto Nomenclatore a punto Importo ( ) [i(ced)] 3 (E) 4 (D) 3.894,00 4 (D) 5 (C) 6.216,00 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Modalità di stima Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora: p A (CED) = 3.894,00 p B (CED) = 0,00 p C (CED) = 6.216,00 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 21 di 27

22 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Prezzo marginale della caratteristica Stato di manutenzione dell'unità immobiliare (STM) Il prezzo marginale dello stato di manutenzione p(stm) è posto pari al costo di intervento per passare da un livello all'altro secondo i nomenclatore. I costi di intervento si riferiscono al costo di manutenzione (deperimento fisico) e eventualmente al costo di adeguamento (deperimento funzionale). Il costo di intervento è calcolato con un computo analitico, o con un preventivo di spesa, o in subordine stimato a forfait. Nomenclatore da punto Nomenclatore a punto Importo ( ) [i(stm)] Modalità di stima 1 (Minimo o Scarso) 3 (Medio o Sufficiente) ,00 2 (Mediocre) 3 (Medio o Sufficiente) ,00 Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora: p A (STM) = 0,00 p B (STM) = ,00 p C (STM) = ,00 Tabella dei prezzi marginali Caratteristiche Comparabile A Comparabile B Comparabile C Superficie principale (S1) m² 2.684, , ,21 Superficie balconi (SUB) m² 1.342, , ,11 Superficie cantine (SUC) m² 671,05 671,05 671,05 Numero di box o garage (BOX) , , ,00 Classe energetica del fabbricato (CED) 3.894,00 0, ,00 Stato di manutenzione dell'unità immobiliare (STM) 0, , ,00 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 22 di 27

23 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Tabella di valutazione Per ogni comparabile e per ogni caratteristica è svolto un Aggiustamento ( ) al Prezzo totale (PRZ) pari al prodotto della differenza dell'ammontare delle caratteristiche e il prezzo marginale della caratteristica considerata. Il confronto delle caratteristiche avviene sempre fra l'immobile oggetto di stima (Subject) e l'immobile di confronto (A, B, C...). Prezzo e Caratteristica Comparabile A Comparabile B Differenza Aggiustam.( ) Differenza Aggiustam.( ) Prezzo totale (PRZ) , ,00 Superficie principale (S1) (75,066,0) ,89 (75,090,0) ,15 Superficie balconi (0,06,0) 8.052,63 (0,010,0) ,05 (SUB) Superficie cantine (8,012,0) 2.684,21 (8,00,0) 5.368,42 (SUC) Numero di box o (00) 0,00 (00) 0,00 garage (BOX) Classe energetica del (43) 3.894,00 (44) 0,00 fabbricato (CED) Stato di manutenzione (33) 0,00 (31) ,00 dell'unità immobiliare (STM) Prezzo corretto , ,22 Differenza (75,084,0) (0,015,0) (8,010,0) (01) (45) (32) Comparabile C Aggiustam.( ) , , , , , , , ,43 In linea teorica i prezzi corretti degli immobili di confronto devono coincidere, tuttavia nell'esperienza concreta ciò è puramente casuale, anche se generalmente si manifesta una sostanziale convergenza. La presenza di prezzi corretti divergenti si accetta mediante l'analisi della divergenza percentuale assoluta d% che si calcola tra prezzo massimo (Pmax) e il prezzo minimo (Pmin) ed esprime la divergenza massima dei prezzi corretti. Nel caso in esame è pari a d%=[(pmaxpmin)*100]/pmin = [( , ,05)*100]/ ,05 = 5,89% > 5% Sintesi di stima Il valore della Stima a Market Comparison Approach del Subject è rappresentato dalla media dei prezzi corretti secondo il principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi corretti hanno pari probabilità, peso e dignità di figurare nella sintesi conclusiva. Tale valore è uguale a ( , , ,43)/3= ,57. Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 23 di 27

24 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo RISULTATI DELLA VALUTAZIONE LOTTO 01 Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) Valore di mercato Valore di mercato [Stima a Market Comparison Approach] Variabile Procedimento Valore ( ) Stima a Market Comparison Approach Market Comparison Approach ,57 In conclusione il Valore di mercato dell'immobile oggetto di valutazione è pari a: ,57 Diconsi Euro duecentoventiottomilacinquecentonovantaottovirgolacinquantasette QUADRO RIASSUNTIVO Elenco immobili oggetto di stima del Lotto 01 unico N. Compendio immobiliare e Valutazione 1 Per l'immobile denominato Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) il Valore di mercato alla data di stima del 06/09/2013 è pari a ,57 per 77,0 m² pari a 2.968,81 /m² Riparto del valore in base al compendio catastale valido al solo scopo contabile Valore ( ) ,57 Fg. 129 Part. 485 Sub. 6 A 2 Abitazioni di tipo civile ,57 Totale valore Lotto ,57 Il Valore del presente rapporto è arrotondato a ,00 Diconsi Euro duecentoventiottomilaseicento Totale valore stimato ,57 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 24 di 27

25 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo RISPOSTE AI QUESITI 1) Il quesito di stima sottoposto al valutatore, il dr Venturelli Tiziano, consisteva nella determinazione del più probabile valore di mercato del compendio immobiliare descritto negli immobili oggetto di stima. Il più probabile valore di mercato del compendio immobiliare descritto negli immobili oggetto di stima determinato applicandi gli I V S con procedimento MCA è risultato pari a , arrotondati a In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS) e in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari III edizione (2005) di Tecnoborsa capitolo 9 al punto il valutatore dichiara che: la versione dei fatti presentata nel presente documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni riportate; il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l'immobile; il valutatore 23/07/2013 personalmente la proprietà; CONCLUSIONI Rapporto di valutazione immobiliare nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto. Il presente rapporto di valutazione è redatto sulla base della documentazione fornita dal cliente (salvo diversamente specificato); nè il valutatore nè altri soggetti si assumono alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione errata o incompleta o non aggiornata. Il Cliente è consapevole che il rapporto di valutazione è attività presuntiva ed estimativa del valore dell'immobile; alcuna responsabilità potrà essere opposta al valutatore in relazione all'esito di tale valutazione nonchè per le decisioni e/o valutazioni eventualmente prese dal Cliente sulla base del medesimo rapporto di valutazione. Il presente rapporto è conforme a gli International Valuation Standards (IVS) ottava edizione 2007, agli European Valuation Standards (EVS) e al Codice delle Valutazioni Immobiliari III edizione edito da Tecnoborsa e sviluppato mediante l'uso del software STIMATRIX E' vietata la pubblicazione parziale e/o completa del presente documento ed ogni riferimento allo stesso o alle stime in esso contenute, ai nomi dei valutatori e alle associazioni a cui sono iscritti, senza il consenso scritto del valutatore. Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 25 di 27

26 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo ELENCO ALLEGATI 1) Rogito di proprietà, Planimetria e visura catastale, Tabella di confronto dei costi delle classi energetiche dei fabbricati 2) rogito di proprietà 3) planimetria catastale FIRME Venturelli Tiziano Laurea in scienze agrarie, docente di scuola secondaria superiore, attestazione di esperto valutatore Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 26 di 27

27 Prof. Venturelli Tiziano dipartimento di Estimo Indice Espansioni multimediali Rapporto di valutazione immobiliare Banfivia Giardini Frontespizio 1 Elenco immobili oggetto di stima 2 Premessa 2 Mandato e assunzioni preliminari 2 Soggetti 2 Fasi e operazioni peritali 3 Criteri e procedimenti 4 Lotti 5 Lotto unico Appartamento Via PIETRO GIARDINI, MODENA (MO) Scheda immobile 5 Geografia 7 Consistenze superficiarie 8 Caratteristiche 10 Segmento di mercato 11 Consistenza catastale 13 Valutazione 14 Due diligence 14 Comparabili 15 Market Comparison Approach 19 Risultati della valutazione 24 Quadro riassuntivo 24 Risposte ai quesiti 25 Conclusioni Espansioni multimediali Rapporto di valutazione immobiliare 25 Elenco allegati 26 Firme 26 Data rapporto martedì 10/09/2013 Pagina 27 di 27