Tribunale di Roma Sezione Fallimentare C.P. 60/2014 Motorshow S.r.l. in liquidazione G.D. Cons. Fabio Miccio L.G. Avv. Raffaele Cappiello

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2 INDICE GENERALE 1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE DESCRIZIONE GENERALE ANALISI TITOLARITA ANALISI VINCOLI URBANISTICI ANALISI CATASTALE ANALISI TITOLI EDILIZI ANALISI TERRENO E STRUTTURA ANALISI IMPIANTI TECNOLOGICI ANALISI AMBIENTALE ANALISI STATO DI MANUTENZIONE GENERALE RAPPORTO FOTOGRAFICO ALLEGATI: - ATTO DI PROVENIENZA - VISURE CATASTALI - PLANIMETRIA CATASTALE - TITOLI EDILIZI Pagina 2

3 1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE La proprietà immobiliare (di seguito anche immobile ) in oggetto è ubicata nel Comune di Civitavecchia (RM). L immobile in oggetto è ubicato nel perimetro abitato di Civitavecchia, in zona centrale lungo l asse viario principale Viale Guglielmo Matteotti. La zona è ben collegata sia al centro della città che al porto commerciale dalla viabilità carrabile urbana mentre i collegamenti extraurbani (nord-sud) sono assicurati sia dalla vicinanza del casello autostradale Civitavecchia Nord della A12 che dallo svincolo Via Aurelia della E80, entrambi raggiungibili dai due assi viari principali, la SS1 e la strada E840. La viabilità minore, caratterizzata da un reticolo ben strutturato, garantisce invece il collegamento della zona con il resto del centro abitato di Civitavecchia. L area su cui insiste la proprietà dista circa 80 Km da Roma, poche centinaia di metri dal centro di Civitavecchia e circa 3 Km dal Porto Commerciale e dalla Stazione ferroviaria di Civitavecchia. Pagina 3

4 2. DESCRIZIONE GENERALE La proprietà immobiliare è un locale commerciale, con sottostante magazzino, posta al piano stradale, di un fabbricato a prevalente destinazione residenziale, con accesso principale da Via Pietro Gobetti. Il fabbricato di cui l immobile è porzione, con piano terreno dedicato a commercio e piani superiori a prevalente destinazione residenziale, è realizzato con struttura portante verticale in c.a., solai in cemento armato e laterizio, copertura a lastrico solare praticabile. Le tamponature esterne sono rifinite in muratura faccia-vista; tamponature piano terreno, interno dei balconi e marcapiano in intonaco tinteggiato; il fabbricato è inoltre dotato di un doppio accesso pedonale da Via Piero Gobetti, oltre ai molteplici accessi ai vari locali commerciali fronte-strada. L immobile in oggetto è un locale commerciale a pianta rettangolare, destinato attualmente a negozio per vendita accessori e ricambi motocicli, che si sviluppa su due livelli (negozio e sottonegozio a deposito) collegati internamente da una scala in muratura. Il negozio è dotato di due ampie vetrina ai civici 26 e 28 (entrata al negozio). Al piano seminterrato è ubicato il deposito, a pianta rettangolare con bagno ed antibagno. Internamente il negozio è rifinito ad intonaco civile tinteggiato con infissi delle vetrine in metallo e vetro protetti da serranda in ferro comandata elettricamente. La pavimentazione è in scaglie di marmo. Il piano seminterrato, dotato di finestre a nastro è finito ad intonaco tinteggiato con pavimentazione in clinker. La porzione immobiliare è dotata di impianto elettrico, impianto idrico/sanitario, impianto fognante, impianto telefonico. Pagina 4

5 Si riportano di seguito le consistenze dell immobile espressa in metri quadri così come indicate nella visura catastale attuale. Non sono state eseguite misurazioni in loco, neanche a campione. CONSISTENZA SUPERFICIE CATASTALE FOGLIO PARTICELLA SUB (MQ) (MQ) ANALISI TITOLARITA DESCRIZIONE: Si riportano di seguito i principali estremi dell atto di provenienza fornito dalla Proprietà: Atto di compravendita a rogito Notaio Antonio Pugliese in Civitavecchia del , repertorio n. 2548, raccolta n. 154, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Civitavecchia il al numero 839/671. AVVERTENZE: Non sono state eseguite verifiche sulla liceità e sulla conformità di legge degli atti di provenienza, sulla presenza di vincoli o gravami pregiudizievoli (ispezioni ipotecarie e trascrizioni), non sono state eseguite verifiche sui confini della proprietà, non rientrando queste attività nell incarico conferitoci. GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio sulla liceità e sulla conformità di legge dell atto di provenienza. PROBLEMATICHE: Non rilevate. Si evidenzia la possibile presenza di vincoli derivanti da Regolamento di Condominio dell intero complesso immobiliare a rogito Notaio Capparella in Civitavecchia del , repertorio n , trascritto a Civitavecchia il al n. 32. STATO DI OCCUPAZIONE: Alla data del sopralluogo la proprietà immobiliare era libera da persone. RACCOMANDAZIONI: Prima della vendita della proprietà immobiliare si consiglia di far eseguire una relazione notarile preliminare con ispezioni ipotecarie sia per verificare la liceità e continuità degli atti di provenienza, che l eventuale presenza di ipoteche e/o gravami pregiudizievoli. Pagina 5

6 4. ANALISI VINCOLI DESCRIZIONE: Si riporta di seguito l elenco della classificazione e definizione dei vincoli gravanti sull area in oggetto, desunti dal P.T.P. della Regione Lazio (adottato con D.G.R. n. 556 del , modificato e integrato con D.G.R. n del , ai sensi dell'art. 21, 22, 23 della L.R. n. 24/98.): - TAV. A Sistema ed ambiti del paesaggio : Sistema del Paesaggio Insediativo - Paesaggio degli Insediamenti Urbani Nessun vincolo dichiarativo; nessun vincolo ricognitivo. - TAV. B Beni paesaggistici : Aree urbanizzate del P.T.P.R. - TAV. C Beni dei patrimoni naturale e culturale : Beni del patrimonio culturale Sistema dell insediamento contemporaneo : Tessuto urbano - TAV. D Proposte comunali di modifica dei PTP vigenti : Aree urbanizzate. AVVERTENZE: Non sono state eseguite verifiche presso la competente Soprintendenza. PROBLEMATICHE: Non rilevanti ai fini della compravendita. GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio sui vincoli presenti. RACCOMANDAZIONI: Prima della vendita della proprietà immobiliare si consiglia di richiedere la verifica di interesse culturale diretto e/o indiretto presso la competente Soprintendenza e presso il Comune di Civitavecchia e verifica esistenza eventuali usi civici. 5. ANALISI CATASTALE DESCRIZIONE: La proprietà immobiliare è censita alla Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Roma Comune di Civitavecchia Catasto Fabbricati con i seguenti identificativi: CATASTO FABBRICATI Foglio Particella Sub Categoria Consistenza Sup. cat. Piani Rendita C/1 129 mq 160 mq PT Euro 3.271,19 Dati Derivanti Variazione nel classamento del 15/02/1979 n /1979 in atti dal 12/12/1999 Pagina 6

7 ESTRATTO DI MAPPA AVVERTENZE: Catasto Terreni Dal confronto tra lo stato dei luoghi alla data del sopralluogo e quanto riportato nell estratto di mappa catastale in atti della Agenzia delle Entrate, il fabbricato di cui l immobile fa parte non risulta inserito in mappa. Catasto Fabbricati Dal confronto tra lo stato dei luoghi alla data del sopralluogo e quanto riportato nella planimetria catastale dell edificio in atti della Agenzia delle Entrate sono state riscontrate le seguenti difformità e/o incongruenze: - La scala di collegamento tra il negozio al PT ed il magazzino al PS1 non è correttamente graficizzata. - La toponomastica riporta unicamente il civico n. 26 e non riporta il PS1 PROBLEMATICHE: Il fabbricato di cui è porzione l immobile non è inserito in mappa e pertanto non risulta censito al Catasto Terreni. L immobile presenta una errata graficizzazione della scala ed una toponomastica non corretta. Il fabbricato di cui è porzione l immobile non è inserito in mappa e pertanto non risulta censito al Catasto Terreni. GIUDIZIO: Dalla documentazione esaminata si ritiene che il fabbricato di cui la porzione immobiliare in oggetto fa parte, non sia conforme a quanto riportato in catasto terreni Pagina 7

8 estratto di mappa. Il fabbricato di cui la porzione immobiliare in oggetto fa parte, non risulta inserito in mappa al terreni. Si ritiene che l immobile in oggetto non sia conforme a quanto riportato nella planimetria catastale in atti. RACCOMANDAZIONI: Prima della vendita della proprietà immobiliare si rende necessaria una variazione catastale per esatta rappresentazione grafica della scala di collegamento e variazione toponomastica per esatta indicazione piani e numeri civici. Si evidenzia che al Catasto Terreni non risulta inserito in mappa il fabbricato, pertanto il Condominio dovrà eseguire l'inserimento in mappa del fabbricato. 6. ANALISI TITOLI EDILIZI DESCRIZIONE: Il complesso edilizio di cui è porzione l immobile è stato edificato in forza di Licenza di Costruzione n. 13 del Successivamente in data è stato dichiarato abitabile con provvedimento del Comune di Civitavecchia. AVVERTENZE: Non sono state eseguite verifiche formali presso i competenti uffici del Comune di Civitavecchia per verificare l esistenza e/o la liceità dei titoli edilizi rilasciati. PROBLEMATICHE: Non valutabile. GIUDIZIO: Non sono state eseguite verifiche formali presso i competenti uffici del Comune di Civitavecchia per verificare la liceità dei titoli edilizi rilasciati. Sono state assunte le dichiarazioni di legge riportate nell atto di compravendita. Dalla documentazione esaminata si ritiene che la porzione immobiliare in oggetto sia conforme ai titoli edilizi rilasciati. RACCOMANDAZIONI: In caso di alienazione della proprietà immobiliare si raccomanda di far eseguire approfondita ricerca, presso i competenti uffici del Comune di Civitavecchia per verificare la liceità dei titoli edilizi rilasciati e la conformità con i progetti. 7. ANALISI TERRENO E STRUTTURA AVVERTENZE: Non sono state verificate le condizioni o la stabilità del terreno su cui è stato edificato il corpo di fabbrica. Pagina 8

9 Non è stata condotta l analisi sulla statica dei corpi di fabbrica e sulle loro strutture o prove sui materiali impiegati nella costruzione. Non sono state ispezionate le parti coperte non visibili o inaccessibili della proprietà e dell edificio. PROBLEMATICHE: Non valutabile. GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio sulla statica dell edificio e sulla stabilità del terreno. RACCOMANDAZIONI: Per esprimere un giudizio si rende necessaria una consulenza tecnica specifica. 8. ANALISI IMPIANTI TECNOLOGICI AVVERTENZE: Non è stata condotta l analisi sugli impianti tecnologici presenti nell immobile né il funzionamento degli stessi, né la conformità o meno alla vigente normativa di riferimento. PROBLEMATICHE: Non valutabile. GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio sugli impianti tecnologici, sul loro funzionamento e sulla loro conformità, o meno, alla vigente normativa di riferimento. RACCOMANDAZIONI: Per esprimere un giudizio si rende necessaria una consulenza tecnica specifica. Prima della vendita della proprietà immobiliare è necessario: - reperire le certificazioni di conformità degli impianti tecnologici - reperire o redigere l APE Attestato di Prestazione Energetica di cui al D.L. 04/06/2013 e s.m.i. 9. ANALISI AMBIENTALE AVVERTENZE: Non sono state eseguite indagini o controlli sulla presenza o meno di sostanze inquinanti nel terreno e nel corpo di fabbrica di cui è porzione l immobile in oggetto, quali a puro titolo esemplificativo e non esaustivo, cemento alluminato, cloruro di calcio, amianto od altri materiali pericolosi od inquinanti. Pagina 9

10 PROBLEMATICHE: Non valutabile. GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio sulla verifica ambientale. RACCOMANDAZIONI: Per esprimere un giudizio è necessaria una consulenza tecnica specifica. 10. ANALISI STATO DI MANUTENZIONE GENERALE AVVERTENZE: Non è stata condotta l analisi tecnica sullo stato di manutenzione della proprietà immobiliare. PROBLEMATICHE: Non valutabile. GIUDIZIO: Non si esprime un giudizio tecnico sullo stato di manutenzione generale. RACCOMANDAZIONI: Per esprimere un giudizio è necessaria una consulenza tecnica specifica. NOTA: Si precisa che per ciò che è stato possibile verificare visivamente in sede di sopralluogo, la proprietà immobiliare, nella sua interezza, era in mediocre stato di manutenzione sia per quanto attiene alla struttura in generale, sia per quanto attiene agli impianti tecnologici ed alle finiture esterne ed interne all edificio. Pagina 10

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