Verbania Intra PERIZIA ESTIMATIVA

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1 dott. Giuseppe Papa architetto Studio Tecnico Forense Via Mapelli n Verbania (VB) Telefax PEC: 4 xxxxxxxxxxxxxxx FALLIMENTO n 26/2015 xxxxxxxxxxxxxxx Palazzo Petroli, xxxxxxxxxxxxx in via Boccardi n 2 liquidazione Verbania Intra N rif PERIZIA ESTIMATIVA Il sottoscritto Arch. Giuseppe Papa, con studio a Verbania in via Mapelli n.31, ed iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori delle province di Novara e V.C.O. col n. 923, ad evasione dell incarico ricevuto dal CURATORE FALLIMENTARE Studio S.A.S, dopo i sopralluoghi e le indagini di rito, esprime le seguenti considerazioni: OGGETTO DELLA STIMA: n 2 SOTTOTETTI, n 2 NEGOZI, n 27 AUTORIMESSE e n 2 CANTINE UBICATE IN UN COMPLESSO CONDOMINIALE DENOMINATO PALAZZO PETROLI NEL COMUNE DI VERBANIA INTRA IN VIA R. BOCCARDI, n. 2 Sezione A DATI CATASTALI N. Intestazione QUOTA 1 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx P.IVA xxxxxxxxxxxxx 1000/1000 Catasto dei Fabbricati Comune di Verbania Indirizzo Via Renzo Boccardi, n. 2 Foglio Part. Sub. Zona Cat Classe Consistenza Superficie Reddito Catastale C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq 7. 12, C/ mq ,20 1

2 C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/2 6 5 mq 6. 7, C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/2 4 5 mq 6. 5,42 NOTE A seguito della variazione catastale dell immobile identificato con il sub. 56 sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e tutte le planimetrie catastali. 2

3 Sezione B DESCRIZIONE DEL CESPITE UBICAZIONE Comune Verbania-Intra Provincia Verbania Indirizzo Via R. Boccardi, n. 2 ZONA Posizione Zona centrale del nucleo urbano di Verbania Intra Caratteristiche Area completamente urbanizzata caratterizzata prevalentemente da fabbricati a carattere condominiale. Viabilità Ottima, c.so Cobianchi, una delle arterie stradali principali della località si trova a poche decine di metri dall edificio. Attrezzature Tutti i principali servizi cittadini sono raggiungibili a piedi, i mezzi di trasporto e servizi pubblici locali sono distanti circa cinquanta metri. CARATTERISTICHE FABBRICATO Descrizione immobili: Il complesso condominiale si sviluppa per 6 piani fuori terra e due piani interrati. La destinazione dell edificio è mista, il piano terra è adibito ad attività commerciali, i piani superiori sono ad uso residenziale, i piani interrati ospitano le autorimesse private mentre l area esterna al piano terra è destinata a parcheggio pubblico; Oggetto di stima sono le seguenti unità: n 2 Negozi al piano terra, formati da un ampio locale vetrato con servizio e sottonegozio al piano interrato, n 28 Autorimesse al piano S2 identificate con l interno n 4, 8, 11, 12, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 49, 50 e 51/A; al P.S1 con l interno 67. N 2 Cantine la piano S2 identificate con l interno M e L. N 2 Sottotetti non abitabili al piano 6 : Il sub. 59 è un unico locale, mentre il sub.56 è composto da tre locali, uno dei quali piastrellato, dotato di sanitari e boiler elettrico. Struttura Tamponature Negozi: muratura di laterizio con solai in latero cemento Box e cantine: muratura in cemento armato con solaio in predalles Sottotetti: muratura portante in laterizio e soletta in cls Negozi: laterizio neoforato, pannello isolante styrodur, rivestimento esterno parte con paramento a vista e parte in intonaco. Tramezzature Negozi e sottotetti: In laterizio forato da cm. 8 Serramenti interni ed esterni Pavimentazioni Esterni del negozi: in alluminio con doppio vetro. Porte interne tamburate. Box e cantine: porta basculante in lamiera zincata con apertura manuale, cantine con porta in ferro. Sottotetti: velux in legno con doppio vetro Per il negozi, in piastrelle monocottura, nei bagni piastrelle in ceramica. Box e cantine; in cemento lisciato. 3

4 Impianti Il negozi sono dotati di riscaldamento autonomo con caldaia a gas metano e ventilconvettori. I box e le cantine presenta solo l impianto elettrico con punto luce. STATO DI CONSERVAZIONE: mediamente buono in considerazione dell età dell edificio. Sezione C TITOLARITA a favore Contro Atto xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Compravendita, Notaio Gaetano Petrelli di Verbania del 11/06/19946 ai n.ri 4999/2879 Registrazione a Verbania il 17/06/1996 n Serie 1/V Trascrizione a Verbania il 17/06/1996 ai n.ri 5965/4701 a favore xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Contro xxxxxxxxxxxxxx Atto Compravendita, Notaio Raffaele Lanteri di Verbania del 24/04/1993 ai n.ri /35419 Registrazione a Verbania il 07/05/1993 n. 699 Serie 1 Trascrizione a Verbania il 28/04/1993 ai n.ri 3770/2891 a favore xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Contro xxxxxxxxxxxxxx Atto Compravendita, Notaio Raffaele Lanteri di Verbania del 05/09/1994 ai n.ri / Registrazione Verbania il 22/09/1994 al n Serie 1 Trascrizione Verbania il 12/09/1994 ai n.ri 7691/5851 C.1 STATO DI OCCUPAZIONE: I negozi e i sottotetti risultano liberi. C.2 SERVITU : Si precisa che: esiste servitù di passaggio costituita a carico del fg. 21, mapp. 100, sub. 1 C.F. e mapp.23 del f.52 C.T. costituita con atto in autentica del Notaio Gaetano Petrelli di Verbania in data 18/11/2000 n di rep. E in data 20/11/2000 n. 7998/4863 di Rep. registrato a Verbania il 01/12/2000 ai n. 411 Serie 2/V, trascritto presso la Conservatoria di Verbania il 25/11/2000 ai n.ri 13257/

5 Sezione D LEGITTIMITA URBANISTICA ED EDILIZIA Strumento urbanistico Concessione Edilizia n. 33/95 rilasciata dal Comune di Verbania il 03/02/1995 e successive varianti. Titolo abilitativo Richiesta di abitabilità del 18/04/2000 Altri provvedimenti Convenzioni Urbanistiche: agli atti a rogito del Notaio Raffaele Lanteri di Verbania in data 21/07/1994 n /36600 di Rep., registrato a Verbania il 03/08/1994 al n. 700 Serie 1, trascritto a Verbania in data 01/08/1994 ai n.ri 6747/5128 e a rogito Notaio Luigi Lanteri di Santa Maria Maggiore in data 31/10/1996 n. 462/117 di Rep., registrato a Domodossola il 07/11/1996 al n. 547 Serie 1, trascritto a Verbania in data 07/11/1996 ai n.ri 9664/7511. A seguito delle indagini svolte presso gli uffici comunali si può asserire che lo stato dei luoghi risulta conforme alla scheda catastale e ai progetti rilasciati per tutti gli immobili, ad esclusione del sottotetto identificato con il sub. 56; il locale bagno presente costituisce un abuso e non è sanabile, pertanto dovrà essere rimosso. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Sezione E CONSISTENZE Modalità di rilievo Calcolo superficie commerciale Destinazione Autorimesse/Cantine Rilievo diretto Superficie Coeff. Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Criterio di misurazione Superficie commerciale 16,00 23,00 16,00 25,00 SEL Piano 1 interrato 5

6 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Cantina sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Box sub ,00 Cantina sub ,00 32,00 20,00 24,00 5,00 20,00 21,00 97,00 5,00 Superficie commerciale 6 Modalità di rilievo Rilievo diretto Criterio di misurazione SEL Calcolo superficie commerciale Destinazione Mansarde/Sottotetti non abitabili Superficie Coeff. Superficie commerciale Piano Sub.56 88,00 0,25 22,00 sesto Sub.59 12,00 0,25 3,00 sesto Superficie commerciale 25,00 Modalità di rilievo Calcolo superficie commerciale Destinazione Commerciale Rilievo diretto Superficie Coeff. Criterio di misurazione Superficie commerciale SEL Piano Negozio sub.4 70,00 1,00 70,00 Terreno Sottonegozio 28,00 0,50 14,00 1 interrato Negozio sub.6 53,00 1,00 53,00 Terreno Sottonegozio 20,00 0,50 10,00 1 interrato Superficie commerciale 147,00 6

7 Sezione F ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE Intra è una zona centrale della città di Verbania. E' una zona molto attiva dal punto di vista immobiliare e rappresenta circa il 36% di tutte le transazioni immobiliari di Verbania. Il prezzo medio degli appartamenti in zona Intra e di circa /m²; Il prezzo degli appartamenti in zona Intra a Verbania non è uniforme, anche se nella maggioranza dei casi è compreso tra /m² e /m². Per quanto riguarda i negozi, il prezzo medio cittadino è di /m². Le fonti Omi riportano per la zona centrale di Intra valori compresi tra /mq e /mq 2.900,00; l area commerciale maggiormente richiesta è quella di via S. Vittore, le altre zone sono decisamente poco appetibili pertanto risultano caratterizzate da valori di vendita inferiori. Sezione G OSSERVAZIONI Intestate alla xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx risultano n 2 aree urbane identificate al Catasto fabbricati al foglio 52 mappali 506 e 507 che, da convenzione stipulata, dovranno essere cedute al Comune di Verbania. Verbania il 31/03/16 Arch. Giuseppe Papa 7

8 Sezione H Formazione LOTTI NEGOZI 1 Descrizione: Unità immobiliare ad uso Negozio al piano Terra composto da ampio locale, antibagno, bagno e sottonegozio al piano interrato collegato da una scala. Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 4, P. S1-T, int. N3 Negozio; porticato comune, sub.5 e ancora porticato comune su due lati. Sottonegozio; corsia di manovra, sub.5, corridoio comune, sub Sup. catastale: mq 82 2 Descrizione: Unità immobiliare ad uso Negozio al piano Terra composto da ampio locale, antibagno, bagno e sottonegozio al piano interrato collegato da una scala. Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 6, P. S1-T, int. N5 Negozio; porticato comune, sub.7, porticato comune, sub. 5. Sottonegozio; corsia di manovra, sub.1, sub.103, sub. 96 e sub.105. Sup. catastale: mq 64 SOFFITTE 3 Descrizione: Sottotetto non abitabile composto da due vani e locale wc al piano sesto con accesso dalla scala A., n. 5 Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 56, P. 6, int. S6 Sottotetto; sub.55, 175, 57, intercapedine, vano scala A comune. Sup. catastale: mq 51 4 Descrizione: Sottotetto non abitabile al piano sesto con accesso dalla scala B., n. 3 8

9 Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 59, P. 6, int. S9 Sottotetto; intercapedine, sub.60, vano scala B comune, sub.175. Sup. catastale: mq 7 AUTORIMESSE 5 Descrizione: Autorimessa al piano primo interrato Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 79, P.S1, int. 67 Box : sub.78, intercapedine, sub.80, area di manovra. Sup. catastale: mq 17 6 Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 122, P.S2, int. 4 Box : intercapedine, sub.123, area di manovra, sub Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 126, P.S2, int. 8 Box : intercapedine, sub.127, area di manovra, sub.125. Sup. catastale: mq 19 8 Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 129, P.S2, int. 11 Box : intercapedine su due lati, sub.130, area di manovra. Sup. catastale: mq 24 9 Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 130, P.S2, int. 12 9

10 Box : sub.129, intercapedine, sub.131, area di manovra. 10: Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 133, P.S2, int. 15 Box : sub.132, intercapedine, sub.134, area di manovra. Sup. catastale: mq Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 134, P.S2, int. 16 Box : sub. 133, intercapedine, sub. 135, area di manovra. Sup. catastale: mq Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 135, P.S2, int. 17 Box : sub.134, intercapedine, sub.136, area di manovra. Sup. catastale: mq Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 138, P.S2, int. 20 Box : sub.137, intercapedine, sub.139, area di manovra. Sup. catastale: mq Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 139, P.S2, int. 21 Box : sub.138, intercapedine, sub.140, area di manovra. 10

11 Sup. catastale: mq Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 140, P.S2, int. 22 Box : sub.139, intercapedine su due lati, area di manovra. 16 Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 141, P.S2, int. 23 Box : area di manovra su due lati, intercapedine, sub.142. Sup. catastale: mq Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 143, P.S2, int. 25 Box : area di manovra, sub.142, intercapedine, sub Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 144, P.S2, int. 26 Box : area di manovra, sub.143, intercapedine, sub Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 145, P.S2, int. 27 Box : area di manovra, sub.144, intercapedine, sub

12 20 Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 146, P.S2, int. 28 Box : area di manovra, sub.145, intercapedine, sub Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 148, P.S2, int. 30 Box : area di manovra, sub.147, intercapedine, sub.167. Sup. catastale: mq Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 150, P.S2, int. 32 Box : sub.163, sub.151, area di manovra, sub.149. Sup. catastale: mq Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 151, P.S2, int. 32 Box : sub.162, sub.152, area di manovra, sub Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 152, P.S2, int. 34 Box : sub.161, sub.153, area di manovra, sub

13 25 Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 153, P.S2, int. 35 Box : s sub.161, sub.160, sub.154, area di manovra, sub Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 154, P.S2, int. 36 Box : parti comuni, sub.159, sub.155, area di manovra, sub Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 155, P.S2, int. 37 Box : sub.159, sub.158,sub.156, area di manovra, sub Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 156, P.S2, int. 38 Box : sub.158, sub.157, area di manovra su due lati, sub.155. Sup. catastale: mq 26 Descrizione: Ubicazione: Dati Catastali: 29 Cantina al piano secondo interrato Verbania, via Renzo Boccardi C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 160, P.S2, int. M Cantina : vano ascensore, parti comuni, sub. 153, sub

14 Sup. catastale: mq 6 30 Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 168, P.S2, int. 49 Autorimessa : sub.169, area di manovra, intercapedine su due lati. Sup. catastale: mq Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 169, P.S2, int. 50 Autorimessa : sub.170, area di manovra, sub. 168, intercapedine. Sup. catastale: mq Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 171, P.S2, int. 51A Autorimessa : rampa di accesso, area di manovra, intercapedine. Sup. catastale: mq Descrizione: Cantina al piano secondo interrato Dati Catastali: C.F. di Verbania, foglio 21, mappale 100, sub. 172, P.S2, int. L Cantina : sub.165, sub.149, vano scala e parti comuni. Sup. catastale: mq 6 14