P.A.C. 17/18 NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE DELLO STRUMENTO URBANISTICO

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1 P.A.C. 17/18 NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE DELLO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE Art. 1 CONTENUTO DELLE NORME. Le presenti norme servono a regolamentare gli interventi edilizi all interno della zona inserita all interno del PAC 17/18 definita come A10.5 Sub-ambito soggetto a PUA e A13.3B Sub-ambito a destinazione terziaria soggetti a PUA. Art. 2 RICHIAMO A DISPOSIZIONI DI LEGGI E REGOLAMENTI. L attività edilizia all interno dell ambito in oggetto è disciplinata dalle presenti norme. Art. 3 USI AMMESSI. Gli usi ammessi all interno dell ambito in oggetto sono i seguenti: - per l ambito A10.5 sono ammessi tutti i tipi di interventi, nel rispetto dei limiti dei parametri dimensionali e delle prescrizioni contenute nel PUA. - per l ambito A13.B: Gruppo di funzioni n.3 U8.2 (magazzini e depositi), U12 (artigianato dei servizi alla persona, alla casa, ai beni di produzione, alle imprese), U13 (artigianato dei servizi agli automezzi), U14 (artigianato produttivo manifatturiero di tipo laboratoriale) Gruppo di funzioni n.4 U20 (servizi scolastici d obbligo e servizi prescolastici), U24 (attività manifatturiere artigianali del settore agroalimentare e conserviero). Gruppo di funzioni n.5 (funzioni produttive manifatturiere e assimilabili) Gruppo di funzioni n.6 35 (attività di prima lavorazione, cantine vitivinicole e 1

2 Olivicole DOC e DOP, attività artigianale di trasformazione dei prodotti agricoli del settore agroalimentare) Gruppo di funzioni n.8 (funzioni speciali per l infrastrutturazione del territorio) Art. 4 PARAMETRI URBANISTICI ED EDILIZI. Per le modalità di calcolo e la definizione di ciascuno dei parametri sotto riportati si rimanda all appendice Definizioni. Art. 4.1 NUMERO MASSIMO DI PIANI ABITABILI. N. massimo di piani = 4, più un piano interrato. Art. 4.2 ALTEZZA MASSIMA DEGLI EDIFICI. Altezza massima m 15,00. Art. 4.3 SUPERFICIE PERMEABILE (S.p.) La superficie permeabile (S.p.), in ottemperanza dell art. 2.F.1 delle N.T.A., è 25% della Superficie Fondiaria. Art. 4.4 DISTANZA DAL CONFINE DI PROPRIETÀ. La distanza minima dai confini di proprietà all interno del PUA è di m 5, mentre in corrispondenza della strada pubblica di progetto è di m 3. Art. 4.5 DISTANZA MINIMA TRA GLI EDIFICI. Distanza minima m 5,00. 2

3 Art. 4.6 DISTANZA DEI FABBRICATI DALLE STRADE. ml 3 dalla strada di lottizzazione di progetto. ml 5 dai parcheggi e dalla strada pubblica esistente Art. 4.7 LOCALIZZAZIONE FUTURE EDIFICAZIONI. Le future edificazioni, nel rispetto degli indici sopra riportati, potranno essere localizzate all interno della delimitazione della massima superficie utile lorda riportata nella tavola 1.3 (Aree da cedere + standards) di mq 7500 per il residenziale e mq per il terziario. 3

4 APPENDICE. DEFINIZIONI Art. A.3.1 Profilo di una costruzione o del terreno. 1. Il profilo di una costruzione è una linea chiusa che costituisce il contorno della proiezione ortogonale di ognuno dei lati della costruzione su un proprio piano. 2. Il profilo del terreno è una linea aperta che costituisce la proiezione ortogonale della sezione del terreno come riportata sugli elaborati planimetrici di riferimento. Art. A.3.2 Sagoma netta (Sa.N.) 1. Si definisce sagoma di un edificio l area delimitata dalle superfici esterne delle murature perimetrali. 2. Sono quindi esterni alla sagoma del fabbricato: - gli elementi aggettanti a sbalzo anche se chiusi su tutti i lati (es bow-window, logge a sbalzo, rispetto alle murature perimetrali, ecc.); - porticati realizzati esternamente alle murature perimetrali non coperti da locali chiusi; - le componenti di impianti dell edifico che sporgono fuori dai piani fondamentali della sagoma netta quali, ad esempio: condotte impiantistiche, pluviali, canne fumarie, comignoli, antenne, extra-corsa degli ascensori, pannelli solari ecc., purché non costituiscano spazi tecnici praticabili. Art. A.3.3 Superficie impermeabilizzata e Superficie permeabile (SP). 1. Si definisce superficie impermeabilizzata, ai fini urbanistici, la misura in mq di quella porzione di sedime interessata da costruzioni (fuori o entro terra) che impedisce alle acque meteoriche di penetrare nel terreno. 2. Si definisce superficie permeabile (SP) di un lotto la porzione di questo che viene lasciata priva di pavimentazioni impermeabili o di costruzioni fuori o entro terra 4

5 che impediscano alle acque meteoriche di raggiungere naturalmente o direttamente la falda acquifera. Art. A.3.4 Tasso di permeabilità. Si definisce tasso di permeabilità il rapporto percentuale fra la superficie permeabile e la superficie fondiaria (SP/SF) oppure la superficie territoriale (SP/ST). Art. A.3.7. Superficie utile lorda (SUL). 1. La Superficie Utile Lorda (SUL) degli edifici computata al 100% è costituita dalla somma delle superfici lorde di tutti i piani fuori terra dell unità edilizia comprensive dei muri perimetrali (conteggiati di larghezza pari a 30 cm anche se eccedenti) e di quelli interni, esclusi: a) i porticati o galleria con servitù di uso pubblico; b) i vani tecnici praticabili, comprensivi dei muri esterni, contenenti impianti: ad esempio i vani ascensore e montacarichi, le centrali termiche, elettriche e di condizionamento, i cavedi per illuminazione e/o passaggio degli impianti, i corpi tecnici esterni e le scale antincendio: c) i sottotetti tecnici, ossia i vani sottotetto di coperture con inclinazione non inferiore al 28% con altezza massima utile interna non superiore a m 1,80 di colmo, accessibili anche tramite scala fissa areati e illuminati da un unica apertura anche in falda di dimensioni non superiori a mq 1,00; d) le terrazze scoperte e le altane il legno; e) i balconi, le logge e i porticati al piano terreno all interno della sagoma dell edificio complessivamente fino ad un massimo del 20% dell intera SUL; f) i locali di servizio posti nei piani interrati purché realizzati in sagoma aventi altezza libera interna netta non superiore a m 2,40; 5

6 g) senza limite di altezza libera interna netta dei fabbricati fuori terra; h) per le sole aree potenzialmente esondabili, così come individuate nel Piano stralcio per il Rischio Idrogeologico, redatto ai sensi della L.183/89, e riportate nella tavola di progetto di Piano, potranno essere esclusi dal calcolo della SUL i locali posti al P.T. del fabbricato, da adibirsi ad autorimessa e servizi, aventi altezza interna libera netta non superiore a mt. 2,40, purché gli stessi siano collocati all interno della sagoma netta del fabbricato medesimo; i) pergolati; j) gazebo; k) pergole; l) Box per custodia di animali domestici di altezza utile interna al colmo inferiore a mt. 1,70 e superficie inferiore a mq. 8,00, che in zona rurale complessivamente non superino 20 mq per lotto o area di pertinenza di un fabbricato; m) Le pensiline aggettanti per un massimo di mt. 2 di profondità per funzioni residenziali, commerciali e terziarie e per un massimo di mt. 4 per funzioni produttive; n) Il vano scale purché interno al fabbricato o configurato come volume chiuso; o) Le scale esterne di accesso al piano rialzato, nonché le scale a terra purché ottenute senza significative modifiche all orografia dei suoli rispetto allo stato pre-intervento. 3. La superficie utile lorda degli edifici computata al 60% è costituita da: a. scale esterne calcolate per ogni piano; 6

7 b. logge, balconi e porticati eccedenti complessivamente il 20% della sul del fabbricato; c. pensiline per la parte eccedente la profondità riportata al precedente comma 1 punto m). 4. Il calcolo della sul esistente è desumibile dalla superficie risultante dagli atti abitativi rilasciati dal Comune, ovvero, in assenza di tale documentazione, da planimetria catastale, ovvero in assenza di accatastamento dell immobile da un dettagliato rilievo dello stato di fatto. 5. Per i fabbricati esistenti ed agibili alla data di adozione del RUE nonché per i fabbricati autorizzati prima del 26 aprile 2007 con titola abilitativo in corso di validità, sono esclusi dal conteggio della sul i vani sottotetto con H media fino a 2.00 mt purchè si modifichino le altezza di gronda e di colmo e le linee di pendenza delle falde, anche accessibili da scala fissa. È ammissibile recuperare locali sottotetto ad uso abitativo o servizi senza aumento della sul autorizzata per gli edifici a destinazione residenziale con altezza autorizzata uguale o inferiore a mt 2,00, anche mediante suddivisione degli spazi sottotetto come disposto dal Regolamento di igiene, in locali a servizio o abitativi con altezza minima non inferiore a mt 2,00 e nel rispetto dei requisiti igienico sanitari, accessibili anche da scala fissa. Tale intervento si configura come intervento di ristrutturazione edilizia da autorizzare con DIA senza incremento di sul, oneroso per la porzione di sottotetto con altezza minima superiore o uguale a mt 2,00 e altezza media non inferiore a mt 2,40 per locali di categoria S ovvero a mt 2,70 per locali di categoria A. 6. Per gli edifici esistenti è consentito l incremento del volume prodotto dagli aumenti di spessore di murature esterne, fino ad una massimo di 45 cm (parete finita). 7

8 7. Per i fabbricati esistenti la chiusura dei corpi scala esterni è esclusa dal conteggio della sul, purché l intervento si configuri come migliorativo rispetto allo stato attuale e correttamente inserito nel contesto dal punto di vista paesaggistico e urbano, previo parere favorevole della CQAP alla soluzione progettuale e ai materiali impiegati. 8. Non è scomputabile dalla sul la scala antincendio esterna di un fabbricato già dotato di scala, a meno non si dimostri la assoluta impossibilità di renderla antincendio, previo parere dei VVFF. Art. A3.7bis - Superficie complessiva (Sc), Superficie utile (Su) e superficie non residenziale (Snr) 1. La superficie complessiva (Sc), alla quale, ai fini della determinazione del costo di costruzione dell edificio, si applica il costo unitario a metro quadrato, è costituita dalla somma della superficie utile abitabile di cui al successivo comma 4 e del 60% del totale delle superfici non residenziali destinate a servizi ed accessori (Snr), misurate al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre (Sc = Su + 60%Snr). 2. Le superfici Snr per servizi ed accessori riguardano: a) cantinole, soffitte, locali motore ascensori, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze; b) autorimesse singole o collettive; c) androni di ingresso e porticati liberi; d) logge e balconi 3. I porticati di cui al punto c) sono esclusi dal computo della superficie complessiva qualora gli strumenti urbanistici ne prescrivano l uso pubblico; 8

9 4. Per superficie utile abitabile (Su) si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge e di balconi. Art. A.3.8 Piano interrato 1. Si definisce Piano interrato il piano di un edificio il cui soffitto si trovi ad una quota uguale o inferiore a quella del terreno circostante, come da rilievo dello stato di fatto originale prima dell intervento di edificazione, intesa come linea di stacco dell edificio. Buche o irregolarità del terreno possono essere riempite o livellate a fronte dell approvazione da parte dell Ufficio tecnico dalla documentazione integrativa agli elaborati di progetto del confronto tra i piani quotati dello stato esistente e dello stato di progetto. 2. Sono pertanto da escludersi da calcolo della sul i piani interrati ed i seminterrati assimilati con altezza libera interna netta non superiore a ml 2,40 che rispettano i parametri stabiliti in tale definizione. Se il piano è completamente interrato l altezza interna può essere maggiore di mt 2, Ai sensi del Piano Stralcio per il Rischio Idrogeologico, redatto ai sensi della Legge 183/89, nelle zone potenzialmente sondabili non sono ammessi piani interrati. Art. 2. A.3.8 Piano seminterrato 1. Si definisce piano seminterrato il piano di un edificio con una quota del soffitto sopraelevata rispetto alla quota del terreno circostante di una misura inferiore a ml La quota del terreno del terreno viene misurata ai sensi del precedente articolo, comma 1. 9

10 Art. A.3.10 Altezza ponderale o altezza media interna. 1. L altezza ponderale interna di uno spazio chiuso è la misura che si ottiene dividendo l effettivo volume dell ambiente, misurandolo puntualmente in caso di soffitti inclinati o di forma più complessa, dall intradosso strutturale di solai con travi portanti ricalate, per la superficie utile interna. Art. A3.11 Altezza utile interna. 1. L altezza massima o utile di uno spazio chiuso, o di uno spazio coperto, è la 2. misura che si ottiene dividendo l effettivo volume dell ambiente, misurandolo puntualmente in caso di solaio in legno. La misura va effettuata senza tener conto delle travi principali ricalate, delle attrezzature di arredo fisso interne al vano, compresi infissi interni o controsoffitti. L altezza utile interna (h) è la misura che si considera ai fini del rispetto dei requisiti di altezza minima e massima dei vani, fissati dalla Legge e dal RUE. Art. A3.12 Altezza massima di un edificio (H). 1. L altezza massima di un edificio è data per ciascun fronte dalla differenza fra la quota del marciapiede dell edificio, ovvero la quota della linea di stacco dell edificio nella sua configurazione finale e la linea orizzontale di intersezione tra il piano verticale di facciata e l intradosso del solaio quando il solaio ha una pendenza non superiore al 45% e un altezza non superiore a 45 cm. La quota del marciapiede dell edificio, ovvero la quota della linea di stacco dell edificio nella sua configurazione finale, ai fini del conteggio dell altezza dei fronti, non potrà superare la quota del marciapiede o ciglio della strada pubblica o privata di accesso al fabbricato di una misura superiore al 5% della mutua distanza. 2. Quando l inclinazione del solaio di copertura supera il 45% oppure quando il solaio di copertura (struttura e pacchetto coibente) è più alto di 45 cm, il punto alto del fronte si assume pari al punto più alto dell estradosso del solaio di copertura stesso. 10

11 3. Nel caso di autorimesse interrate o seminterrate il percorso di accesso esterno in trincea viene considerato piano del terreno sistemato. 4. Per gli edifici a schiera o corpi di varia altezza, le altezze dei fronti dovranno essere calcolate per ogni singolo corpo. 5. Dalla misura dell altezza restano esclusi: - gli spazi tecnici praticabili; - le componenti di impianto dell edificio; - gli spazi non fruibili; - i parapetti di coperture piane, purché non superiore di m 1, Ogni fronte deve rispettare il valore di altezza massima indicato nelle norme di R.U.E. Art. A.3.13 Numero di piani di un edificio (NP, NPT) 1. Per numero di piani di un edificio (NP) s intende convenzionalmente il numero massimo di piani sovrapposti che si trovano in una qualsiasi sezione dell edificio, ad esclusione: - dei piani interrati; - dei piani costituti esclusivamente da vani sottotetto che non superino l altezza utile di m. 1,80 al colmo. 2. per numero di piani totale (NPT) si intende il numero massimo di piani sovrapposti senza alcuna esclusione. Art. A.3.14 Distanze minime dai confini 3. le distanze minime dai confini comprese le scale esterne da considerare nelle opere edilizie sono le seguenti: - Dc = distanza dal confine di proprietà, - Ds = distanza dal confine di zona urbanistica di interesse pubblico. 4. la distanza di un edificio o di un altro manufatto da un confine è la misura, sul piano orizzontale, della congiungente i due punti più vicini posti rispettivamente sul piano del sedime dell edificio stesso e sul confine considerato. 11

12 5. non si considerano nella misura della distanza: - gli elementi aggettanti a sbalzo (quali pensiline, balconi e cornicioni), purchè non sporgano della sagoma netta per più di m 2,00 se in ambiti A10, A11 o A12, per più di 4,00 mt se in ambiti A13. - Le componenti di impianti degli edifici purché non sporgano dai piani della sagoma per più di mt. 2, tali valori minimi valgono con riferimento in generale agli edifici e, per analogia agli impianti, che abbiano uno sviluppo dimensionale anche in elevazione. Viceversa non si applicano, fatto salvo il rispetto delle distanze minime stabilite dal Codice Civile per quegli edifici o impianti che non presentino uno sviluppo in altezza superiore a mt. 1,00 fuori terra (ad esempio campi sportivi o costruzioni interrate), per le infrastrutture e per i manufatti diversi (gazebo, pergole, pergolati, ecc..) nonché le autorimesse con altezza massima mt. 2,40 purchè non finestrate, e comunque nel rispetto di 10 m di distanza tra gli edifici con pareti finestrati e con il consenso del vicino. 7. in tutte le zone è comunque ammessa la costruzione in confine su due lotti contigui purché venga ottenuto l assenso del proprietario dell area confinante ovvero venga redatto un progetto unitario. La concessione che verrà rilasciata in questo secondo caso obbliga alla realizzazione contestuale di tutto l edificio. Art. A.3.15 Distanza dal confine di proprietà (Dc). 1. la distanza minima dal confine di proprietà (Dc) viene disciplinata dal presente articolo, come di seguito riportato. Negli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, risanamento conservativo, negli interventi di ristrutturazione di tipo a) e c), nonché nelle pareti esistenti di edifici oggetto di interventi RE di tipo b) e di DR, qualora risanate senza demolizione per almeno 50% della loro estensione originaria: - DC = valore preesistente 2. negli interventi di ristrutturazione edilizia e di demolizione e ricostruzione che non rientrano nel precedente comma 1: - DC maggiore o uguale a mt negli interventi di nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione edilizia e demolizione e ricostruzione che non rientrano nel precedente comma 1: - DC maggiore o uguale a mt

13 4. quando un edificio è sul confine, può essere sottoposto ad interventi di ricostruzione, ampliamento sul confine, nel rispetto del Codice Civile e del comma 4 dell art. A.3.14 così come è ammesso al vicino costruire in aderenza all edificio stesso. 5. per edifici esistenti costruiti a distanza maggiore di 5 mt. dai confini, qualora giudicato migliorativo dal Responsabile del procedimento che può avvalersi del parere della CQAP, gli ampliamenti e sopraelevazioni possono essere realizzati alla stessa distanza di quelli esistenti, nel rispetto del Codice Civile e del comma 4 dell art. A Art. A.3.16 Distanza dalle strade e dal confine di interesse pubblico (Ds). 1. il confine di zona che si considera ai fini della misura della distanza Ds è soltanto quello che delimita zone con destinazioni d uso pubblico o di interesse pubblico (zone stradali o ferroviarie, zone destinate ad attrezzature e spazi collettivi o ad infrastrutture e attrezzature di interesse generale) da zone con destinazione diversa (es.:produttiva, residenziale); non si considera il confine fra l area di intervento edilizio e le aree che vengono scorporate dalla superficie fondiaria per la realizzazione di strade, marciapiedi, piste ciclabili, piazza, parcheggi di urbanizzazione o di parcheggi privati di uso pubblico. 2. per la distanza Ds i valori da rispettare sono gli stessi stabiliti nei commi 1,2,3 del precedente art. A.3.15, valori inferiori sono ammessi solo nel caso di allineamenti. 3. nel caso di confine con zona stradale, la distanza Ds di un fabbricato dal limite stradale è dettata dall art.2g.4, ovvero può essere fissata dagli strumenti urbanistici attuativi, in misura diversa da quella di cui ai commi precedenti, in base alla classificazione ed alle caratteristiche della strada stessa. Valgono in ogni caso le distanze minime fissate dal Codice della Strada e dal suo regolamento applicativo e successive modifiche e integrazioni. Art. A.3.17 Distanza tra pareti antistanti di due edifici o corpi di fabbrica delle stesso edificio (De). 1. Si definisce convenzionalmente distanza tra pareti antistanti di due edifici o corpi di fabbrica dello stesso edificio, o semplicemente distanza tra due edifici (De), la distanza minima intercorrente fra un punto qualsiasi posto sul perimetro della 13

14 superficie coperta di uno dei due edifici e il perimetro della superficie coperta dell altro, misurata in pianta (sul piano orizzontale) e in direzione perpendicolare al perimetro in quel punto. 2. Nella misura della distanza fra due edifici valgono le medesime esclusioni di cui al comma 2 del precedente Articolo A Distanze minime dai confini. 3. La distanza fra una parete antistante di un edificio e l edificio che ha di fronte (anche se unito o aderente al primo) deve rispettare i seguenti valori minimi riportati ai commi 4 e 5 fatte salve diverse esplicite regolamentazioni dei PUA e nei PIAA ad essi equiparabili, che possono ridurre tali distanze minime tra i soli fabbricati compresi all interno del perimetro del Piano Attuativo. 4. Negli interventi di Manutenzione Ordinaria, Manutenzione Straordinaria, Risanamento Conservativo, Ristrutturazione Edilizia di tipo a) e c), nonché nelle pareti esistenti esistenti di edifici oggetto di interventi RE di tipo b), DR, qualora risanate senza demolire per almeno il 50% della loro estensione originaria: - De = valore preesistente. 5. Negli interventi di Nuova Costruzione, Ricostruzione, Ampliamento: - De = all altezza più alta fra le pareti prospicienti. - E comunque De non può essere inferiore a m 10, gli interventi di Ampliamento sono ammissibili anche nel caso in cui l edificio preesistente non rispetti i limiti di cui ai commi 8, 9, a condizione che tali limiti siano rispettati per la sola porzione ampliata (sopraelevata) se realizzata con parete finestrate antistante un fabbricato esistente ovvero in caso di parete del fabbricato antistante finestrata, qualora la parte ampliata si configuri (con rientranze, sguinci, interposte terrazze o elementi orizzontali, ecc..) come parete essa stessa e non in continuità a pareti esistenti. In particolare negli interventi di ampliamento per sopraelevazione i limiti di cui ai commi 8 e 9 vanno verificati misurando la distanza alla quota della porzione sopraelevata. 7. Negli interventi di NC, AM, DR, qualora entrambe le pareti prospicienti non siano finestrate (ossia siano prive di aperture) nella porzione da ampliare ( sopraelevare) il valore da rispettare può essere ridotto fino a: - De = mt Ai fini del presente Articolo non si considerano pareti finestrate le pareti di edifici produttivi ad un solo piano fuori terra, che presentano esclusivamente aperture 14

15 poste a non meno di mt 4.00 di altezza da terra facenti parte di sistemi di illuminazione dall alto (tipo sheeds o simili). 9. In sede di PUA o di PIAA è possibile derogare alle distanze minime riportate ai commi 8 e al 9 rispetto ad edifici esistenti compresi all interno del perimetro del Piano Attuativo. Art. 6 INVARIANZA IDRAULICA. Per invarianza idraulica s intendono le compensazioni idrauliche necessarie per le trasformazioni territoriali. Verrà presentata specifica relazione redatta da tecnico incaricato. Art. 7 VINCOLI E/O TUTELE. Le aree interne al comparto sono soggette ai vincoli e/o tutele riportati nell'elenco che segue dei quali la progettazione ha tenuto conto: PSC-RUE Vigenti VP - Sistema della pianificazione: - Art 17b PTCP Zone ricomprese nel limite morfologico. - Art 17c. PTCP Zona di Tutela di paesaggio fluviale. - Art. 18 PTCP Invasi ed alvei di laghi, bacini e corsi d acqua. - Art 19 PTCP Interesse paesaggistico ambientale. - Art 27. PTCP Depositi alluvionali terrazzati. Zone caratterizzate da potenziale instabilità. - Art. 10 PTPR Sistema forestale e boschivo. VN Sistema naturale, ambientale e paesaggistico - Legge Galasso n.431/85; - Legge n.1089/39 Vincolo monumentale ed archeologico - Fascia di rispetto corsi d acqua d interesse secondario art. 48 PSC 15

16 VA Vincoli antropici - Fascia di rispetto da infrastrutture tecnologiche Forlì, 12/10/2010 Il progettista 16