TRIBUNALE DI MACERATA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE DI MACERATA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Perizia tecnica disposta dal Giudice dell Esecuzione dott. REALE LUIGI nell espropriazione immobiliare promossa da UNICREDIT SPA contro SARFRAZ MOHAMMAD. n. 150/11 R.G.E.I. PREMESSA Il sottoscritto geom. ENRICO GIUSTOZZI, nato a Macerata il 14/06/1963 ed ivi residente in c.da Valle n 23, con studio ove sopra, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Macerata al n 650, è stato nominato in data 28/03/2012, Consulente Tecnico d Ufficio nell espropriazione immobiliare in epigrafe con l incarico di rispondere ai seguenti quesiti: Previo esame della documentazione catastale ed ipotecaria (ovvero della certificazione notarile) prodotta in atti, nonché previo sopralluogo ed ispezione dei beni oggetto di esecuzione provveda a : 1. Descrivere i beni pignorati, anche per mezzo di planimetrie ed allegando alcune fotografie degli stessi, indicando con precisione l attuale indirizzo (Via e n.civico); 2. Individuare catastalmente gli immobili, indicando la consistenza, le coerenze, gli attuali confini, la provenienza, la titolarità, nonché menzionando l eventuale esistenza su di essi di diritti reali di terzi (di godimento o garanzia), ovvero di servitù prediali o di altri vincoli od oneri; 3. Rilevare eventuali difformità tra l identificazione dei beni contenuta nell atto di pignoramento, quella di cui alla nota di trascrizione e 1

2 quella accertata attraverso l esame dei registri immobiliari, segnalando eventuali variazioni dei dati catastali (p. es. a seguito di frazionamenti o riclassificazioni); 4. Accertare se l intestazione dei beni in capo al debitore esecutato (o ai debitori esecutati) sia conforme ai passaggi di proprietà nell ultimo ventennio; 5. Indicare le singole iscrizioni ipotecarie nel ventennio, visionando direttamente i registri immobiliari; 6. Accertare la destinazione urbanistica dei terreni e la conformità degli edifici alle norme urbanistiche, nonché la loro agibilità; nel caso in cui vengano rilevate irregolarità edilizie, precisare se esse siano sanabili dall aggiudicatario e ove possibile- con quale spesa (indicativa); 7. Indicare se gli immobili siano liberi o occupati (e, in questo caso, da chi e a quale titolo); 8. Precisare se al debitore (o ai debitori) spetti la piena proprietà sui beni esecutati ovvero altro diritto reale, per l intero e per una quota; 9. Accertare se i beni siano stati o meno acquistati dal debitore (o dai debitori) in regime di comunione legale con il coniuge; 10. Accertare l esistenza di formalità, vincoli od oneri (anche di natura condominiale) gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria del bene stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 2

3 11. Accertare l esistenza di formalità, vincoli od oneri (anche di natura condominiale), che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 12. Procedere alla stima degli immobili in base al loro valore di mercato; nel caso in cui sia pignorata soltanto la quota, verificare la divisibilità o meno dei beni ed accertare la riduzione del valore conseguente al fatto che questa sia venduta da sola; 13. Verificare la divisibilità dei beni pignorati in lotti, individuando in caso affermativo- i beni da comprendere in ciascuno di essi ed il valore di ciascun lotto. 14. Dispone quanto necessario ai fini della certificazione energetica. * * * Dopo aver ritirato il fascicolo con la relativa documentazione, il C.T.U. ha effettuato verifiche presso l Agenzia per il Territorio Servizi Catastali, richiedendo visure, estratti di mappa e planimetrie aggiornate e presso l Ufficio Servizi Pubblicità immobiliari per le visure relative. Dopo un accurato studio del fascicolo nel suo insieme e degli elementi raccolti in merito all immobile in oggetto, ha fissato per il giorno , il sopralluogo sui luoghi oggetto di perizia. In detto sopralluogo, oltre a verificare tutti gli aspetti utili alla perizia, è stata acquisita anche una dettagliata documentazione fotografica. Successivamente sono stati compiuti degli accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Porto Recanati, al fine di verificare la rispondenza urbanistica dell immobile in questione. RELAZIONE 3

4 Da quanto sopra esposto si provvede qui di seguito a rispondere ai quesiti posti: QUESITO N 1 Descrivere i beni pignorati, anche a mezzo di planimetrie ed allegando alcune fotografie degli stessi, individuando con precisione la via e il n. civico ove è situato l immobile; Trattasi di un appartamento al piano primo di un grande complesso per civili abitazioni in Porto Recanati, via Salvo D Acquisto n.8 denominato Hotel House. L immobile ricade nell immediata periferia del comune di Porto Recanati. La zona è poca dotata dei principali servizi di pubblica utilità ma risulta facilmente accessibile dalle principali vie di comunicazione. Il complesso è stato costruito nella fine degli anni Sessanta come residenze prettamente turistico estivo, vista la sua vicinanza al mare. Oggi, la quasi totalità degli appartamenti presenti nello stabile risulta occupato a vario titolo, da gruppi familiari e non, di etnie diverse, spesso con problemi e difficoltà di adattamento sociale. La struttura portante è in cemento armato. Le pareti esterne in muratura a laterizio sono completamente intonacate e tinteggiate. Le condizioni sono pessime. I balconi sono dotati di balaustre in lastre di cemento. I solai, ivi compreso quello di copertura, sono in latero-cemento, la copertura è a tetto piano. Gli infissi sono in legno con vetro singolo e dotati di avvolgibili in pvc. 4

5 L edificio consta di diciassette piani fuori terra a partire dal piano stradale e si sviluppa su tre enormi blocchi, collegati al centro dai vani scala e vani ascensore. Il tutto si presenta in pessime condizioni di conservazione e un basso livello di finitura. Internamente l immobile si compone di una camera da letto, retro-cucina, soggiorno, bagno, ripostiglio e angolo cottura, oltre a un balcone aggettante sulla corte condominiale lato sud-est. L accessibilità ad ogni unità immobiliare è garantita da vari vano scala condominiali e corridoi interni. L appartamento si presenta in pessime condizioni di manutenzione e conservazione; il livello di rifinitura è mediocre: - i pavimenti sono in moquette; - le pareti e i soffitti sono intonacati e tinteggiati; - le porte interne sono in legno; - gli impianti, idrico, termico e sanitario del tipo centralizzato sono funzionanti; - l impianto elettrico, tutto sotto traccia risulta funzionante; - il bagno è di modesta qualità e dotato di tutti gli accessori. L immobile nel suo insieme gode di luminosità, visibilità e panoramicità ottime. Le superfici lorde coperte dell immobile in questione distinte per destinazione d uso sono: 5

6 - abitazione mt 9,80 x mt 6,70 = mq 65,66 - mt 4,00 x mt 0,70 = mq -2,80 - mt (2,20+1,70)/2 x mt 0,50 = mq - 0,98 Totale mq 61,88 - balconi 4,00 x 0,70 = mq 2,80 9,80 x 1,00 = mq 9,80 Tot balconi esterni mq 12,60 Il tutto è meglio descritto nell allegata documentazione fotografica ed individuato con bordatura di colore giallo (abitazione) nelle planimetrie in scala 1:200 estratte all Agenzia per il Territorio. QUESITO N 2 Individuare catastalmente gli immobili, indicando la consistenza, le coerenze, gli attuali confini, la provenienza, la titolarità, nonché menzionando l eventuale esistenza su di essi di diritti reali di terzi (di godimento o garanzia), ovvero di servitù prediali o di altri vincoli od oneri; Catastalmente l immobile è censito al Catasto dei fabbricati come Abitazione al Foglio n. 16 del comune di Porto Recanati, particella 148 sub. 275 categoria A/3 classe 3 consistenza 4 vani rendita catastale 382,18 indirizzo errato risultante via Strada Statale Adriatica n.16, piano primo interno 7 scala B. Confini dell appartamento: vano scala, corridoio condominiale e altra proprietà privata. Intestazione attuale della suddetta unità immobiliare : 6

7 - SARFRAZ MOHAMMAD nato in Pakistan il proprietario per l intero. L immobile sopra descritto è diventato di piena, esclusiva ed assoluta proprietà dello stesso, a seguito di atto di compravendita rogito notaio Pugliese Antonio di Roma in data (repertorio n ) trascritto a Macerata il giorno al n R.P. Non sono stati rilevati sugli immobili trattati, diritti reali di terzi (di godimento o garanzia), ovvero di servitù prediali o di altri vincoli od oneri. QUESITO N 3 Rilevare eventuali difformità tra l identificazione dei beni contenuta nell atto di pignoramento, quella di cui alla nota di trascrizione e quella accertata attraverso l esame dei registri immobiliari, segnalando eventuali variazioni dei dati catastali (p. es. a seguito di frazionamenti o riclassificazioni); Non vi sono anomalie o difformità nell individuazione del bene nell atto di pignoramento immobili del 17/05/2011 repertorio 748 trascritto il 14/07/2011 Registro Particolare 6707 a favore di Unicredit Credit Management Bank s.p.a.: gli immobili risultano esattamente identificati al foglio 16 del Comune di Porto Recanati, particella 148, sub QUESITO N 4 Accertare se l intestazione dei beni in capo al debitore esecutato (o ai debitori esecutati) sia conforme ai passaggi di proprietà nell ultimo ventennio; 7

8 L intestazione dei beni in capo al debitore esecutato sig. SARFRAZ MOHAMMAD è conforme ai passaggi di proprietà dell ultimo ventennio, in quanto: 1) Dal il sig. risulta proprietario il sig. De Robertis Raffaele, nato a Falerone il , in quanto ha acquistato l immobile con Atto del Notaio Pasqualino Franco di Camerino, repertorio n trascritto il al n. r.p ) In forza di decreto di trasferimento del Tribunale di Macerata dell repertorio n. 291, trascritto in data al n. r.p. 4214, l immobile veniva assegnato al sig. Bravi Fabio, nato a Recanati il ) A seguito di atto di compravendita del Notaio Recchia Giuseppina di Senigallia rep. 618 del , trascritto in data al n reg.part., la proprietà dell appartamento passava ai sig.ri Isiam Tajul nato in Bangladesch il per ½ di piena proprietà e Sadek Abu, nato in Bangladesch il per per ½ di piena proprietà. 4) Con atto di compravendita redatto dal Notaio Damiani Enrico di Civitanova Marche il rep , trascritto in data al n. r.p il sig. Sadek Abu, nato in Bangladesch il ha venduto i propri diritti pari a ½ al sig. Isiam Tajul 5) Il sig. SARFRAZ MOHAMMAD ha infine acquistato la piena proprietà in data mediante rogito del notaio Pugliese Antonio di Roma, repertorio n , trascritto a Macerata il giorno al n R.P. 8

9 6) QUESITO N 5 Indicare le singole iscrizioni ipotecarie nel ventennio, visionando direttamente i registri immobiliari; Dalle visure dei registri immobiliari risultano le seguenti iscrizioni ipotecarie: 1) Ipoteca volontaria iscritta presso l ex Conservatoria dei Registri Immobiliari di Macerata in data al n. 688 reg.part. per la complessiva somma di ,00 a favore di Banca Toscana spa, con sede in Firenze Corso 6; 2) Ipoteca volontaria iscritta presso l ex Conservatoria dei Registri Immobiliari di Macerata in data al n reg.part., a favore di Banca per la Casa spa, con sede in Milano, via Tortona n.33; 3) Verbale di pignoramento immobili del Tribunale di Macerata in data rep. n.748, trascritto presso l ex Conservatoria dei registri immobiliari di Macerata in data al n reg.part. a favore di Unicredit spa con sede in Roma, domiciliata presso avv. Riccardo Casarini via Ferrucci n.232 Prato. QUESITO N 6 Accertare la destinazione urbanistica dei terreni e la conformità degli edifici alle norme urbanistiche, nonché la loro agibilità; nel caso in cui vengano rilevate irregolarità edilizie, precisare se esse siano sanabili dall aggiudicatario e ove possibile- con quale spesa (indicativa); La costruzione dell immobile risale alla fine degli anni Sessanta ed agli atti del Comune di Porto Recanati risultano i seguenti atti e licenze: a) Permesso di costruzione del ; 9

10 b) Variante n.807/68 del ; c) Autorizzazione di abitabilità del 1970, pratica 574/67. Relativamente all appartamento in questione non sono state rilevate difformità. Documentazione allegata in copia. QUESITO N 7 Indicare se gli immobili siano liberi o occupati (e, in questo caso, da chi e a quale titolo); L immobile al momento del sopralluogo è risultato occupato da alcuni ragazzi di nazionalità estera qualificatisi come conoscenti del proprietario. QUESITO N 8 Precisare se al debitore (o ai debitori) spetti la piena proprietà sui beni esecutati ovvero altro diritto reale, per l intero e per una quota; Al debitore spetta la piena, esclusiva ed assoluta proprietà dell immobile. QUESITO N 9 Accertare se i beni siano stati o meno acquistati dal debitore (o dai debitori) in regime di comunione legale con il coniuge; Il debitore sig. SARFRAZ MOHAMMAD ha acquistato il diritto di proprietà sull immobile, in regime di separazione legale dei beni. QUESITO N 10 Accertare l esistenza di formalità, vincoli od oneri (anche di natura condominiale) gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria del bene stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 10

11 Dalle indagini eseguite presso l amministratore pro tempore Palestrini Armando, del condominio denominato Hotel House si è riscontrato un debito del sig. SARFRAZ MOHAMMAD quantificato in 3.326,19 come risulta dal prospetto allegato. QUESITO N 11 Accertare l esistenza di formalità, vincoli od oneri (anche di natura Condominiale), che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Non risultano formalità del tipo richiesto. QUESITO N 12 Procedere alla stima degli immobili in base al loro valore di mercato; nel caso in cui sia pignorata soltanto la quota, verificare la divisibilità o meno dei beni ed accertare la riduzione del valore conseguente al fatto che questa sia venduta da sola; Per la determinazione del probabile valore di mercato dell immobile sopra descritto, che è lo scopo dell incarico affidatomi, adotto la stima comparativa assumendo come parametro tecnico il mq di superficie lorda coperta, parametro usuale nelle libere contrattazioni di compravendita per gli immobili similari a quello oggetto di stima. I valori attribuiti alle singole porzioni sono frutto dell esperienza e conoscenza professionale del mercato nonché dei contatti con i colleghi e le agenzie immobiliari oltre alla consultazione dei valori espressi dall Osservatorio Mercato Immobiliare: essi tengono conto della vendita degli immobili simili nello stesso stabile e delle caratteristiche del bene in esame, quali esposizione, accessibilità, panoramicità ecc 11

12 Inoltre la peculiare situazione in cui versa l immobile, per le motivazioni sopra espresse, lo pone comunque al di fuori del mercato tradizionale diminuendone notevolmente l appetibilità. Dopo aver effettuato le considerazioni di cui sopra, a parere del sottoscritto è opportuno disporre la vendita in unico lotto con il seguente valore: Appartamento mq 61,88x 850,00 = ,00 Balconi mq 12,60 x 425,00 = 5.355,00 Totale valore ,00 Arrotondato a ,00 QUESITO N 13 Verificare la divisibilità dei beni pignorati in lotti, individuando in caso affermativo- i beni da comprendere in ciascuno di essi ed il valore di ciascun lotto; Al fine della commerciabilità del bene, il sottoscritto ritiene che sia opportuno disporre la vendita in unico lotto. QUESITO N 14 Dispone quanto necessario ai fini della certificazione energetica Sulla base della normativa vigente è stato predisposto l attestato di certificazione energetica, che si allega in originale. CONCLUSIONI Trattasi di vendita in unico lotto di un appartamento al piano settimo di un grande complesso immobiliare per civili abitazioni in Porto Recanati, via Salvo D Acquisto n.8 denominato Hotel House. 12

13 Il tutto è distinto al Catasto dei Fabbricati di Macerata, quale Abitazione al Foglio n. 16 del comune di Porto Recanati, particella 148 sub. 275 categoria A/3 classe 3 consistenza 4 vani rendita catastale 382,18, piano primo interno 7 scala B. Valore da porre a base d asta ,00 (diconsi euro cinquantottomila/00). Quanto sopra ad espletamento dell incarico affidatomi. Macerata lì Con osservanza. Il c.t.u. Geom. Enrico Giustozzi Allegati: - certificazione energetica - autorizzazione abitabilità - documentazione fotografica - estratto mappa - planimetria catastale - visura catastale - visura conservatoria - situazione versamenti condominio 13