T R I B U N A L E D I N A P O L I

Transcript

1 T R I B U N A L E D I N A P O L I REPARTO ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE TECNICA D'UFFICIO NEL PROCEDIMENTO DI ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE BANCA DI ROMA / DELLA PIA ANTONIO G.E. DOTT. POSTERARO - n 789/07 R.G.E.. Ill.mo Consigliere, sulla base dell'incarico da Lei conferitogli in occasione dell'udienza di giuramento del 21/02/08, lo scrivente CTU (avendo invano cercato di procurarsi le planimetrie catastali dell immobile staggito, in quanto le stesse non sono ancora state acquisite dal sistema informatico catastale ed una eventuale richiesta di ricerca del supporto cartaceo originale è ostacolata dal trasloco, in atto, degli archivi catastali in altra sede), ha inviato il 28/04/08 raccomandate a.r. di convocazione del primo accesso per il 08/05/08 all avv. Maurizio Messuri, rappresentante dell attrice Banca di Roma, all avv. Francesco Forzati, rappresentante dell interventrice Equitalia Polis SpA e al debitore sig. Antonio Della Pia ( chiedendo, nel corpo di quest ultima lettera, di fornirgli gli estremi del provvedimento in base al quale è stata realizzata la costruzione dell immobile di Traversa Seconda Carlo De Marco n 18, la copia della planimetria catastale dell immobile, qualora se ne disponesse, nonché il nominativo dell amministratore p.t. del condominio di Traversa Seconda Carlo De Marco n 18 ); successivamente al recapito delle raccomandate lo scrivente veniva contattato telefonicamente dal sig. Della Pia che, per suoi pregressi impegni, chiedeva di spostare lo stesso al 22/05/08. 1

2 Giunto sui luoghi, alle ore 16,30 del 22/05/08, lo scrivente è stato ricevuto dal sig. Della Pia Vincenzo, padre del sig. Della Pia Antonio, assistito dall avv. Raffaele Avella, il quale, come da verbale di accesso allegato alla presente relazione, dopo aver comunicato che pendono tentativi di bonario componimento della questione ed aver preso atto dell intervento dell Equitalia Polis, gli ha fornito : - gli estremi della licenza edilizia in base alla quale è stato costruito il fabbricato sito in Napoli, alla Traversa Seconda Carlo De Marco n 18, la n 721 del 25/07/1963, la cui richiesta è stata presentata con pratica n 998/62, come si legge nell atto d acquisto dell immobile staggito; - il nominativo ed il recapito telefonico dell amministratore p.t. dell immobile di Traversa Seconda Carlo De Marco n 18, dott. Loredana Barbati, via Duomo n Napoli, tel. 081/ , fax 081/ Insieme abbiamo poi provveduto a rilevare l intero cespite staggito, poiché neanche il sig. Della Pia disponeva di una planimetria catastale e si rendeva necessario creare i presupposti per rappresentare i luoghi con una planimetria a firma dello scrivente, il quale ha poi provveduto a scattare le foto digitali poste a corredo della presente relazione. DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI L interno 27, al sesto piano della scala A di Traversa Seconda Carlo De Marco n 18, detto Palazzo Primavera, è inserito in un fabbricato costruito nei primi anni sessanta del secolo scorso, in discreto stato di 2

3 manutenzione, dotato di ascensore, con struttura portante in cemento armato ( foto 1, 2 e 4 ). L'interno in questione ( foto da 5 a 12 ) di altezza standard è in stato buono per tipologia e condizioni di manutenzione, ed è composto da quattro vani ( compreso il vano cucina ) e due accessori ( corridoio e n 1 bagno ) per complessivi cinque vani catastali. Dalla porta di ingresso si accede direttamente ad un ampio corridoio ad L ( foto 5 e 6 ) di complessivi 13,74 mq circa sul quale, in senso antiorario per chi entra nell appartamento, si presentano successivamente : la cucina, K in planimetria, di circa 20,42 mq di superficie utile caratterizzata, sulla medesima parete, da un infisso a balcone immediatamente seguito da uno a finestra e da un balcone di 5,12 mq; il bagno, wc in planimetria, foto 7, di circa 5,44 mq di superficie utile caratterizzato da una finestra che dà sul balcone comune alla stanzetta L1; la stanzetta da letto, L1 in planimetria, di circa 8,50 mq di superficie utile, foto 8, caratterizzata da un balcone di 6,84 mq su cui affaccia la finestra del bagno; la stanza da letto, L2 in planimetria, di circa 19,13 mq di superficie utile, foto 9, caratterizzata da un ampia finestra sulla parete Ovest ( foto 12 ); la stanza da letto, L3 in planimetria, di circa 17,48 mq di superficie utile, foto 10 caratterizzata da un balcone di 7,03 mq ( foto 11). In definitiva siamo di fronte ad un immobile con una superficie utile coperta di 84,71 mq a cui va aggiunta la superficie dei tre balconi di complessivi 18,99 mq ; per il calcolo della superficie utile virtuale complessiva, quando alla superficie utile coperta si aggiunga la 3

4 superficie dei balconi valutata al 30 %, si perviene ad un valore della stessa di 90,41 mq in c.t.. L' immobile di cui sopra è riportato nel N.C.E.U. di Napoli Sez. SCA, al foglio 16, particella 645, sub 27, Z.C. 3, Cat. A/2, Cl. 6, vani 5, R.C. 787,60. I confini dell immobile staggito sono : appartamento interno 26, pianerottolo, appartamento interno 28 ed aree scoperte. VALUTAZIONE DEI BENI PIGNORATI E DETERMINAZIONE DEL PREZZO BASE PER LA VENDITA Una volta individuata, nell'ambito del comune di appartenenza, la zona in cui il cespite è inserito, un altro elemento fondamentale per la valutazione di questo ultimo è il calcolo, già effettuato, della sua superficie utile virtuale complessiva per l'aggiunta alla superficie utile coperta della superficie delle pertinenze esclusive omogeneizzate ai sensi della norma UNI 10750, in quest ottica la determinazione del valore del bene da porsi a base del tentativo di vendita (prezzo base) si fonderà su una stima giudiziale dipendente dalle concrete caratteristiche dell'immobile, ricavata in condizioni di ordinarietà, per analogia e prendendo come elemento unitario di riferimento il metro quadrato. Quando si consideri che, sulla base delle pregresse ed ormai annose esperienze dello scrivente nell'analisi sistematica del mercato immobiliare napoletano, avente come fonti enti, soggetti pubblici ed istituzionali, istituti di ricerca quali l'agenzia del Territorio col suo Osservatorio dei valori immobiliari per fascia e zona di un comune, 4

5 Nomisma, Scenari immobiliari ed operatori del settore quali FIAIP, Gabetti, Tecnocasa ed altri, si può, per il cespite in questione e con riferimento ad unità immobiliari ad esso uniformi per stato di manutenzione, caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalente, determinarne il valore unitario in 3.200,00 /mq, per cui si perverrà ad un prezzo base di : 90,41 mq x 3.200,00 /mq = ,00. Per quanto riguarda l esistenza di formalità, vincoli ed oneri ( compresi quelli di natura condominiale) gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente o che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente, si precisa quanto segue : - dalla analisi della certificazione a firma del notaio dott. Carlo Tafuri, si ricava che, dal 16 settembre 1965 a tutto il 13 luglio 2007, risultano le seguenti formalità gravanti sul cespite in questione : o trascrizione nn 28864/18467 del 29/11/03, rettificata con la trascrizione nn 29161/17470 del 21/10/04 per omissione di alcuni immobili nella originaria trascrizione ed inseriti invece nella rettifica, avente ad oggetto domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica notificata dal Tribunale di Napoli il 29/07/03 repertorio a favore Della Pia Antonio, Napoli 19/01/1984, e contro Della Pia Carmine, Napoli 04/07/1956; 5

6 o iscrizione nn 8132/1623 del 26/03/04, atto rogato dal Notaio Francesco Dente il 24/03/04 repertorio /18581 con il quale, a garanzia del mutuo di estinguibile in anni 15, si iscrive ipoteca di ,00 a favore della Banca di Roma SpA con sede in Roma e con domicilio ipotecario eletto alla via Tupini 180 contro Della Pia Antonio, Napoli 19/01/84; o iscrizione nn 23315/9395 del 26/05/06 ipoteca legale ai sensi dell art. 77 dpr 602/73, del 17/05/06 repertorio /71 di 4.522,62 di cui 2.261,31 per somma iscritta a ruolo a favore Gest Line SpA con sede in Napoli e con domicilio ipotecario eletto alla via Roberto Bracco 20 e contro Della Pia Antonio, Napoli 19/01/84; o trascrizione nn 31148/14350 del 13/07/07, verbale di pignoramento immobili notificato dall ufficiale giudiziario della Corte di Appello di Napoli il 29/05/07, repertorio 11841/2007, a favore della Banca di Roma SpA con sede in Roma e contro Della Pia Antonio, Napoli 19/01/84. - in data 28/01/08 è stata poi depositata in Cancelleria una istanza di intervento dell avv. Francesco Forzati per conto della Equitalia Polis SpA per un credito complessivo di ,28 relativo a tributi iscritti a ruolo a nome di Della Pia Antonio, Napoli 19/01/84. - per quanto riguarda gli oneri condominiali, il nominativo dell amministratore p.t. dell immobile di Traversa Seconda Carlo 6

7 De Marco n 18 fornito in occasione dell accesso è risultato poi errato poiché con fax del 27/05/08 di risposta al mio fax del 26/05/08 di richiesta di dichiarazione sullo stato di pagamento degli oneri condominiali da parte del debitore esecutato, la dott.ssa Barbati mi ha informato di non essere amministratrice del fabbricato e che amministratrice p.t. dell immobile di cui sopra è l avv. Barbara Uccella, Corso Umberto I n Napoli, tel , a quest ultima lo scrivente, sempre in data 27 maggio, ha inviato un fax di richiesta sullo stato di pagamento degli oneri condominiali da parte del debitore esecutato ed ha avuto in risposta una telefonata nel corso della quale è stato informato che l attuale amministratore p.t. dell immobile in questione, a far data, sembra, da maggio 2008, è il rag. Antonio Uccio Piazza Cavour n Napoli tel , che, contattato telefonicamente, gli ha poi inviato la raccomandata del 03/06/08, che in uno al fax Barbati si allega alla presente, in cui si dichiara che gli insoluti per oneri condominiali cedenti a carico del sig. Della Pia Antonio, alla data del 31/12/07, ammontano ad ,42 ( undicimilacinquecentoquarantuno/42 ). Relativamente alla regolarità edilizia ed urbanistica del bene va detto che l immobile di cui sopra è inserito in Zona B - agglomerati urbani di recente formazione, sottozona Bb-espansione recente della Variante generale al P.R.G. ( approvata con D.P.G.R.C. n 323 del 11/06/2004 ) e, come tale, è disciplinato dall art. 33 della Parte I delle 7

8 Norme di attuazione della Variante al Prg di Napoli; l immobile è dotato di regolare concessione edilizia, la n 721 del 25/07/1963, la cui richiesta è stata presentata con pratica n 998/62. C O N C L U S I O N I Si tratta di valutare un immobile sito in Napoli, alla Traversa Seconda Carlo De Marco n 18, al sesto piano della scala A, interno 27, costituito da quattro vani ( compreso il vano cucina ) e due accessori ( corridoio e n 1 bagno ) con una superficie commerciale di 90,41 mq, inserito in un fabbricato costruito nei primi anni sessanta del secolo scorso, in discreto stato di manutenzione, dotato di ascensore, con struttura portante in cemento armato. L' immobile di cui sopra è riportato nel N.C.E.U. di Napoli Sez. SCA, al foglio 16, particella 645, sub 27, Z.C. 3, Cat. A/2, Cl. 6, vani 5, R.C. 787,60. La piena proprietà dell immobile in questione è pervenuta a Della Pia Antonio, per acquisto dei diritti di Orefice Nunzia (4/12), di Della Pia Carmine (2/12), di Della Pia Vincenzo (2/12), di Della Pia Patrizia (2/12) e di Della Pia Salvatore (2/12), giusta atto per notaio Francesco Dente in data 23/03/04, repertorio /18579, trascritto il 26 detti ai nn 8130/5131. I confini dell immobile staggito sono : appartamento interno 26, pianerottolo, appartamento interno 28 ed aree scoperte. Il prezzo base è stato fissato in ,00. Napoli IL C.T.U. ( ing. Francesco Mormile ) 8