D r V i n c e n z o P e t r o n e Viale delle Ginestre, Salerno tel mobile PTRVCN60A28H703H

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1 D r V i n c e n z o P e t r o n e Viale delle Ginestre, Salerno tel mobile PTRVCN60A28H703H Tribunale di Salerno Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE dott.ssa Ornella Teresa Dezio Procedura esecutiva n. 384/05 R.G.E. contro Consulenza Tecnica d'ufficio Salerno, 13 agosto 2007

2 Procedura esecutiva n. 384/05 RGE Consulenza Tecnica d'ufficio - dr Vincenzo Petrone Indice 1. Premessa Le operazioni peritali Documentazione ex art. 567 in atti (Quesito 1) Identificazione catastale, confini, descrizione, corrispondenza con i dati in pignoramento (Quesito 4) Possesso del bene (Quesito 5) Regime patrimoniale del debitore (Quesito 6) Formalità, vincoli ed oneri opponibili all acquirente (Quesito 7) Formalità, vincoli ed oneri non opponibili all acquirente (Quesito 8) Destinazione urbanistica del terreno e regolarità delle costruzioni (Quesito 9) Stima (Quesito 10) Criteri di stima e di formazione dei lotti Riepilogo (Quesito 11) Verbale di deposito perizia Allegati 1. Pignoramento immobiliare 2. Copia verbale dell Udienza del 11/04/2007, con estremi dell incarico 3. Verbali di accesso 4. Documentazione catastale 5. Atti di provenienza: compravendite del 17/12/2003, rep. n , rep Indagine presso l Agenzia del Territorio, Settore Pubblicità Immobiliare 7. Delibera Consiglio Comunale di Salerno n. 42 del 22/07/ Delibera Consiglio Comunale di Salerno n. 78 del 22/12/ SUAP Comune di Salerno: provvedimento di Archiviazione n. 02 del 20/01/ Certificato destinazione urbanistica 11. PUC Salerno Stralcio documento N1 Norme tecniche d attuazione 12. Stima: elaborati numerici. 13. Documentazione fotografica 14. Specifica onorari e spese, con documenti giustificativi 15. Compact disk con: relazione e riepilogo, in formato doc e reach test format (rtf); documentazione fotografica, in formato jpg 16. Documentazione ricevuta in sede di conferimento incarico

3 D r V i n c e n z o P e t r o n e Viale delle Ginestre, Salerno tel mobile PTRVCN60A28H703H Tribunale di Salerno Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE dott.ssa Ornella Teresa Dezio Procedura esecutiva n. 384/05 R.G.E. Consulenza Tecnica d'ufficio Salerno, 13 agosto 2007 *** 1. Premessa. Il Giudice dell esecuzione del Tribunale di Salerno, dr Ornella Teresa Dezio, nel corso dell udienza dell 11/04/2007, senza la presenza delle parti, nominava lo scrivente CTU nella procedura esecutiva n. 384/05 R.G.E. I quesiti posti sono specificati nel Verbale di conferimento di incarico di stima, di pari data, riportato, in copia, in allegato, al n Le operazioni peritali. Previa comunicazione alle parti a mezzo raccomandata AR, lo scrivente dava inizio alle operazioni di campagna in data 12/06/2007, recandosi in zona periferica di Salerno, sui beni staggiti. Un secondo ed ultimo sopralluogo sui beni pignorati è avvenuto in data 12/07/2007. Durante il periodo intercorrente tra la nomina a CTU e la consegna dell elaborato peritale, sono state effettuate indagini ed acquisito dati e/o documenti presso: l Agenzia del Territorio di Salerno, Ufficio del territorio; l Ufficio Pubblicità Immobiliare; l Ufficio urbanistica del Comune di Salerno; lo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) del Comune di Salerno.

4 E stato acquisito, inoltre, il certificato di destinazione urbanistica dei luoghi interessati, essendo lo stesso non presente nella documentazione in atti. 3. Documentazione ex art. 567 in atti (Quesito 1). La documentazione richiesta dall art. 567 cpc è presente in atti ed è idonea, ad eccezione del certificato di destinazione urbanistica dei beni pignorati, che lo scrivente ha provveduto ad acquisire presso l Ufficio Urbanistica del Comune di Salerno. Di conseguenza, come richiesto, si è proseguito nel dare risposta ai quesiti dal n. 4 al n. 12 del mandato. 4. Identificazione catastale, confini, descrizione, corrispondenza con i dati in pignoramento (Quesito 4). I beni pignorati sono costituiti da terreni, estesi, complessivamente, ettari , in località Fangarielli di Salerno, così identificati: Catasto terreni Comune di Salerno Intestati: Foglio Particella Qualità Classe superficie (mq) ha are ca RA RD semin irrig ,57 98, semin irrig ,13 3, frutteto U ,74 115, sem irr arb ,49 25, sem irr arb ,58 3, semin irrig ,92 5, semin irrig ,74 87, semin irrig ,48 4, frutteto U ,95 54,34 sub tot ,60 398,19 2

5 Catasto terreni Comune di Salerno Foglio Particella Qualità Classe superficie (mq) ha are ca RA RD (ex strade pubb ,00 0,00 30h) sub tot ,00 0,00 superficie (mq) RA RD ha are ca Totali ,60 389,19 I dati catastali corrispondono con quelli indicati in pignoramento. Le visure storiche per immobile e lo stralcio di mappa sono in allegato, al n. 4. Si rileva che la particella 564 (ex 30h), di 161 mq, è classificata strada pubblica. Le indagini condotte da chi scrive hanno accertato che essa deriva dal tipo di frazionamento n. 44 del 30/09/1994. La particella è pervenuta alla, in virtù di compravendita dai coniugi del 17/12/2003, a rogito del Notaio in Sarno dr Bruno Frauenfelder, repertorio n , raccolta n , registrato a Pagani il 18/12/2003, al n Nell atto richiamato, è affermato che la particella 564 è erroneamente riportata quale strada pubblica, ma che, in effetti, trattasi di proprietà privata. Con lo stesso atto sono pervenute alla anche le particelle 471, 474, 531, 534, 536, 538, 540 e 542. A sua volta, la particella 564 era pervenuta ai venditori in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio R. Tafuri di Cava de Tirreni del 9/02/1987, repertorio n 12987, registrato a Salerno il 27/02/1987 al n ed ivi trascritto il 13/02/1987 al n di formalità. La particella 233 è, invece, pervenuta alla in virtù di compravendita dalla signora, a rogito del Notaio in Sarno dr Bruno Frauenfelder, repertorio n , raccolta n , registrato a Pagani il 18/12/2003, al n Copia degli atti di provenienza sono riportati in allegato, al n. 5. 3

6 I beni staggiti sono costituiti da terreni, in corpo unico, in località Fangarielli, in zona periferica di Salerno. L intera area confina, salvo altri: e con la caserma dei Vigili del Fuoco. L accesso avviene dalla strada che corre lungo il confine occidentale dei beni staggiti, costituita, tra l altro, dalle particelle pignorate 564, 538, 540, 474. E anche possibile l accesso da una strada, di larghezza limitata, parallela a quella poc anzi identificata, che attraversa la particella 127, di proprietà di terzi estranei al procedimento, sulla quale i beni staggiti godono di servitù di passaggio. Entrambe le due vie di accesso rappresentano traverse perpendicolari alla strada litoranea di Salerno. I terreni, di medio impasto e buona fertilità, di giacitura pianeggiante, all atto degli accessi, risultavano impegnati come di seguito esposto: particella spostandosi da Est verso Ovest: una coltura di mais; alcuni filari di olivi; n. 18 serre tunnel, con archi metallici a sostegno di film plastico polietilenico, per una superficie coperta di circa mq, al di sotto delle quali sono coltivate colture ortive diverse, tra cui pomodoro; una zona a seminativo, con terreno lavorato da poco; particella 233: coltura di mais; particella 531: prevalentemente colture ortive (cipolla), tranne che su una piccola superficie, occupata da un agrumeto; particella 534: pesco. Le particelle 536, 538, 540 e 474, come detto in precedenza, rappresentano una via che parte dalla Litoranea di Salerno e prosegue oltre i beni pignorati, per servire proprietà aliene. La viabilità interna è assicurata da alcuni sentieri in terra battuta. All atto degli accessi le colture si mostravano in ordinarie condizioni vegetative. I terreni sono irrigui. 4

7 5. Possesso del bene (Quesito 5). All atto dei sopralluoghi, tutti i terreni oggetto dell esecuzione risultavano in possesso ed erano coltivati dal signor. Il signor, con la coniuge, è la persona che ha venduto i beni oggetto dell esecuzione alla, ad eccezione della particella 233, venduta alla stessa società dalla signora. Il possesso avviene senza alcun titolo opponibile alla procedura. 6. Regime patrimoniale del debitore (Quesito 6). La è società per azioni, con sede. 7. Formalità, vincoli ed oneri opponibili all acquirente (Quesito 7) Dai documenti in atti e dalle indagini effettuate presso l Agenzia del Territorio di Salerno, Servizio Pubblicità Immobiliare, in riferimento all immobile oggetto dell esecuzione ed in riferimento ai nominativi che risultano intestatari dello stesso, nel periodo dal ventennio antecedente alla trascrizione del pignoramento ad oggi, risultano pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli, aggiornate all 1/06/2007: Trascrizioni contro la a) pignoramento immobiliare Tribunale di Salerno trascritto in Salerno in data 9/09/2005 ai numeri 45920/30203, a favore di contro la società, per la somma di Euro ,82, oltre interessi e spese varie. Si tratta del pignoramento immobiliare che ha dato avvio alla procedura esecutiva del Tribunale di Salerno 384/05 RGE, per la quale lo scrivente redige la presente CTU Trascrizioni contro b) compravendita del 17/12/2003, per notaio Bruno Frauenfelder, contro a favore di, trascritto a Salerno il 19/12/200, ai numeri 44315/ E la compravendita con la quale la è pervenuta alla proprietà delle particelle pignorate numeri 471, 474, 531, 534, 540, 542, 536, 538 e 564 del foglio 47 di Salerno. 5

8 Con il predetto atto, l acquirente dichiara di conoscere ed accettare le servitù costituite con atto a rogito notar G. Monica di Salerno del 24 maggio 1995, trascritto a Salerno il 26 maggio 1995 al n di formalità. La parte acquirente dichiara altresì di conoscere ed accettare tutti gli obblighi ed i vincoli previsti per la realizzazione, sul terreno in oggetto, di un parco tematico denominato Sea Park, di cui alla delibera del consiglio comunale di Salerno n. 42 del 22 luglio 1999 e di cui alla delibera del Consoglio Comunale n. 78 del 22 dicembre 2000, con allegato schema di convenzione. La parte acquirente, inoltre, si obbliga di rispettare l accordo stipulato con il comune di Salerno e le rappresentanze sindacali dei lavoratori ex Ideal Standard, in data 5 novembre Trascrizioni contro c) compravendita del 17/12/2003, per notaio Bruno Frauenfelder, contro, a favore di, trascritto a Salerno il 19/12/200, ai numeri 44316/ E la compravendita con la quale la è pervenuta alla proprietà della particella pignorata numero 233 del foglio 47 di Salerno. Con il predetto atto, l acquirente dichiara di conoscere ed accettare le servitù costituite con atto a rogito notar G. Monica di Salerno del 24 maggio 1995, trascritto a Salerno il 26 maggio 1995 al n di formalità. La parte acquirente dichiara altresì di conoscere ed accettare tutti gli obblighi ed i vincoli previsti per la realizzazione, sul terreno in oggetto, di un parco tematico denominato Sea Park, di cui alla delibera del consiglio comunale di Salerno n. 42 del 22 luglio 1999 e di cui alla delibera del Consoglio Comunale n. 78 del 22 dicembre 2000, con allegato schema di convenzione. La parte acquirente, inoltre, si obbliga di rispettare l accordo stipulato con il comune di Salerno e le rappresentanze sindacali dei lavoratori ex Ideal Standard, in data 5 novembre

9 Trascrizioni contro e a favore di e d) costituzione di diritti reali a titolo oneroso del 24/05/1995, per notaio Giuseppe Monica Servitù di passaggio contro, a favore di:. La servitù grava sulle particelle 174 (ora 538) e 30/h (ora 564) del foglio 47 di Salerno; e) costituzione di diritti reali a titolo oneroso del 24/05/1995, per notaio Giuseppe Monica Servitù di passaggio contro, a favore, di. La servitù grava sulle particella 127, di proprietà di terzi estranei alla procedura. Iscrizioni contro f) Ipoteca legale, a norma art. 77 DPR 29/09/1973 n. 602, Pubblico Ufficiale E.T.R. SpA. Nota del 18/05/2005 ai numeri 9527/ Repertorio 18798/100 del 17/07/2004. La documentazione acquisita da chi scrive presso l Agenzia del Territorio, Servizio Pubblicità Immobiliare è in allegato al n. 6. Relativamente agli atti di cui alle precedenti lettere b), c) gli obblighi assunti dalla per la realizzazione di un parco tematico denominato Sea Park, fanno riferimento, tra l altro, alla delibera del Consiglio Comunale Salerno n. 42 del 22 luglio 1999, riportata in allegato al n. 7, e alla delibera del Consiglio Comunale n. 78 del 22 dicembre 2000, riportata in allegato al n. 8. Il Responsabile dello Sportello Unico del Comune di Salerno, con provvedimento di Archiviazione n. 02 del 20 gennaio 2004, richiamando la delibera del Consiglio Comunale n. 42 del 22/07/1999, ha disposto la conclusione del procedimento unico iniziato ad istanza del legale rappresentante della società, in data 3/07/2000, prot , per la realizzazione di un parco ludico tematico denominato e ha disposto l archiviazione della pratica relativa agli atti dello Sportello Unico per le Attività Produttive. Copia del provvedimento di archiviazione è riportata in allegato al n Formalità, vincoli ed oneri non opponibili all acquirente (Quesito 8) Nulla da rilevare. 7

10 9. Destinazione urbanistica del terreno e regolarità delle costruzioni (Quesito 9). Il certificato di destinazione urbanistica, come detto in precedenza, non essendo presente in atti, è stato richiesto dallo scrivente al competente ufficio. Sulla base del Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.), il cui avviso di deposito è stato pubblicato sul BURC n. 2 dell 8/01/2007, risulta che: le particelle numeri 538, 542 e 536 ricadono in Zona Omogenea F10, in particolare rientrano nell ambito del piano particolareggiato della Fascia Costiera e del comparto edilizio, prevalentemente produttivo, denominato CPS_14; le particelle numeri 471, 474, 531, 534, 540, 233 e 564 ricadono in Zona Omogenea D2, in particolare rientrano nell Area di Trasformazione AT_PS14, facente parte del Comparto Edificatorio denominato CPS_14; inoltre, porzione delle particelle numeri 233, 531, 534 e 540 sono destinate a Strada di progetto. le particelle 540, 233, 542, 536, 538 e 564, per intere, le particelle numeri 531 e 534, in parte e le particelle numeri 471 e 474, in piccola parte, rientrano in Aree Tutelate per Legge ai sensi dell art. 142 del Decreto Legislativo n. 42 del 22/01/2004, Parte Terza e successive modifiche ed integrazioni. Tutte le particelle rientrano nella Perimetrazione delle Aree a Rischio Idrogeologico e di Pericolo di cui al Piano Stralcio dell Autorità di Bacino Destra Sele, adottato con delibera del Comitato Istituzionale n. 18 del 14/03/2003 e pubblicato sul BURC n. 13 del 24/03/2003. Per i dettagli si rimanda al certificato di destinazione urbanistica riportato in allegato al n Stima (Quesito 10) Criteri di stima e di formazione dei lotti. L'incarico ricevuto prevede la stima del più probabile valore di mercato dei beni pignorati per 8

11 la determinazione del prezzo base di vendita, nonché l eventuale individuazione di lotti separati, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita. Nel caso in questione, in considerazione della tipologia del bene pignorato, si è decisa la formazione di un lotto unico, costituito da tutti i suoli sottoposti ad esecuzione. La stima è stata effettuata sulla base delle potenzialità edificatorie previste dal PUC (Piano Urbanistico Comunale) del Comune di Salerno, approvato dalla Provincia di Salerno con Decreto n. 147 del 28/12/2006, il cui avviso di deposito è stato pubblicato sul BURC n. 2 dell 8/01/2007, in adozione dal 16/11/2006. La terminologia di seguito adottata è quella indicata nel PUC del Comune di Salerno, di cui stralcio del documento N1 Norme tecniche d attuazione - è riportato in allegato al n. 11. Si è operata una stima in base al valore di trasformazione. Di seguito se ne enunciano i criteri ed i risultati, mentre per il dettaglio delle elaborazioni numeriche si rimanda all allegato n. 12. I suoli sottoposti ad esecuzione ricadono tutti all interno del Comparto edificatorio CPS_14, ad indirizzo prevalentemente produttivo, la cui estensione complessiva ammonta a mq Il comparto CPS_14 rientra nell Ambito di Equivalenza n. 5 Extraurbano del PUC, per il quale è definito un IEp (Indice di edificabilità propria - mq/mq - solaio lordo/superficie territoriale) pari a 0,15 mq/mq. All interno del comparto CPS_14, il PUC definisce un area omogenea, destinata alla trasformazione AT_PS14, nonché aree standard (AS) all esterno dell area di trasformazione e aree di viabilità (AV), anch esse esterne all area di trasformazione. L area di trasformazione AT_PS14 ha una superficie complessiva di mq. La tipologia prevista dal PUC è D2 - nuovi insediamenti, a prevalente funzione produttiva o commerciale. Le costruzioni ai fini produttivi rappresentano il 70% di quelle realizzabili (QSP = 70% QST). 9

12 Facendo riferimento alla terminologia del PUC, sono consentite le destinazioni DT/4, DT/5, DT/6, DT/7, DT/8, DT/9, DT/10, DT/12, DP/1, DP/3, DTR/1, DTR/3. Il rimanente 30% (QSR = 30% QST) è destinato a civili abitazioni (DA). La differenzazione tra destinazione produttiva e destinazione residenziale è stata considerata anche nella stima operata. La rimanente superficie del Comparto edificatorio CPS_14 ricade nell ambito della zona omogenea F10 area standard destinata a verde attrezzato e sport. Il PUC di Salerno adotta meccanismi perequativi. In particolare, il Dep (diritto edificatorio proprio) dei proprietari dei terreni ricadenti in aree AS e AV, a fronte della cessione al comune delle stesse, potrà essere attuata nell ambito delle aree AT dello stesso comparto edificatorio. L alternativa al regime ora prospettato è l ablazione onerosa che il comune può esercitare in qualsiasi momento con le procedure fissate per legge. In definitiva, per i meccanismi perequativi adottati, all interno delle zone ricadenti nello stesso ambito di equivalenza, sia i proprietari di terreni destinati alla trasformazione, sia i proprietari di aree destinate a standard o a viabilità, godono del medesimo diritto di edificabilità. Delle particelle pignorate quelle numero 471, 474, 531, 534, 540, 233 e 564, per una superficie pari a mq , rientrano nella perimetrazione dell area di trasformazione AT_PS14. Le rimanenti particelle pignorate, numero 536, 538 e 542, per una superficie pari a mq , rientrano, invece, nella zona omogenea, destinata a standard, F10. In seguito ai meccanismi di perequazione prima esposti, le particelle pignorate, ricadendo tutte nell Ambito di equivalenza n. 5 Extraurbano, godono tutte di un IEp pari a 0,15 mq/mq, che potrà esercitarsi, nei tempi e nelle modalità previste nel PUC, indipendentemente da quale sia l effettiva destinazione della singola particella di suolo. 10

13 Come già detto, la valutazione dei suoli pignorati è stata eseguita al valore di trasformazione, operando una differenzazione per le destinazioni residenziali e quelle produttive. La stima a valore di trasformazione determina il valore del suolo quale differenza tra il più probabile valore dei manufatti realizzabili e il costo per realizzarli. Per la determinazione del costo di costruzione della quota residenziale, si è fatto riferimento alla delibera di G.R. n. 786 del 16/06/2006, utilizzata anche dai redattori del PUC. Il costo base indicato nella citata delibera è stato incrementato in funzione di condizioni qualitative e tecniche aggiuntive, nonché dei seguenti apporti: 1. prospezioni geognostiche, rilievi e saggi: 3,0%; 2. oneri di bonifica: 8,0%; 3. oneri di urbanizzazione: 20%; 4. spese tecniche e fiscalità: 15%; 5. oneri finanziari: è l interesse sulle somme anticipate che, si stima, incidano per un tasso commerciale pari all 8% su un periodo medio di anticipazione di 1 anno; 6. utile d impresa e dell imprenditore: si stima che queste voci incidano per un aliquota pari al 20%. Il costo di costruzione unitario per la stima della quota residenziale è risultato pari a 1.303,26 Euro/mq. Analogamente, è stato determinato il costo unitario di costruzione per le tipologie produttive che è stato stimato pari ad Euro/mq 1.108,52. Per i valori di mercato del realizzato si sono adottati valori medi al metro quadrato di Euro 2.500,00 per la parte residenziale e di Euro 1.600,00 per la tipologia produttiva. Il valore unitario dei suoli per l intero comparto edificatorio, una volta effettuate le opportune elaborazioni, e considerate le procedure perequative indicate nel PUC, è stimato pari ad Euro/mq 11

14 115,12. Il più probabile valore di mercato del lotto unico individuato, composto da suoli estesi complessivamente mq , è pari ad Euro ,68, in cifra tonda, Euro , Riepilogo (Quesito 11) Lotto unico Suolo in Comune di Salerno, località Fangarielli, esteso complessivamente ettari ,così individuato in catasto terreni: Catasto terreni Comune di Salerno Foglio Particella Qualità Classe superficie (mq) ha are ca RA RD semin irrig ,57 98, semin irrig ,13 3, frutteto U ,74 115, sem irr arb ,49 25, sem irr arb ,58 3, semin irrig ,92 5, semin irrig ,74 87, semin irrig ,48 4, frutteto U ,95 54, (ex strade pubb ,00 0,00 30h) Totali ,60 389,19 Il lotto confina con beni e con la caserma dei Vigili del Fuoco, salvo altri. Trattasi di terreni attualmente utilizzati a scopo agricolo per la coltivazione di colture irrigue seminative e arboricole, detenuto, senza alcun titolo opponibile alla procedura, dal signor Non si rileva la presenza di costruzioni. Nell ambito del PUC di Salerno, tutti i terreni costituenti il lotto ricadono nell ambito del Comparto edificatorio CPS_14, ad indirizzo prevalentemente produttivo, incluso nell Ambito di equivalenza n. 5 Extraurbano, per il quale vale un Indice edificativo proprio (IEp) pari a 0,15 mq/mq. Nello specifico, le particelle n. 471, 474, 531, 534, 540, 233 e 564, per una superficie pari a mq , ricadono nell ambito dell area di trasformazione AT_PS14, mentre le particelle 536, 12

15 538 e 542, per una superficie pari a mq , rientrano nella zona F10. Il più probabile valore di mercato del lotto unico è stimato pari ad Euro ,00 (cinquemilionisettecentocinquantamila). 13

16 TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Verbale di deposito perizia nella Procedura esecutiva n. 384/05 R.E., promossa da nei confronti di L'anno 2007, addì 13 del mese di agosto, nella cancelleria delle "Esecuzioni Immobiliari" del Tribunale di Salerno, innanzi al Cancelliere sottoscritto è presente il sig. dr Vincenzo Petrone, il quale deposita relazione di consulenza tecnica, con descrizione, stima e raggruppamento in lotti dei beni immobili pignorati in danno di Del che è verbale L.C.S. Il Cancelliere Il Consulente Tecnico