Dr Vincenzo Petrone Viale delle Ginestre, Salerno tel mobile PTRVCN60A28H703H

Transcript

1 Dr Vincenzo Petrone Viale delle Ginestre, Salerno tel mobile PTRVCN60A8H703H Tribunale di Salerno Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE dott.ssa Ornella Teresa Dezio Procedura esecutiva n. 305/07 R.G.E. ICCREA SpA contro Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis Consulenza Tecnica d'ufficio Salerno, 7 ottobre 009

2 Procedura esecutiva n. 305/07 RGE ICCREA SpA contro Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis Consulenza Tecnica d'ufficio - dr Vincenzo Petrone Verbale di deposito perizia Indice 1. Premessa Le operazioni peritali Documentazione ex art. 567 in atti (Quesito 1) Identificazione catastale, confini, descrizione, corrispondenza con i dati in pignoramento (Quesito 4) Possesso del bene (Quesito 5) Regime patrimoniale dei debitori (Quesito 6) Formalità, vincoli ed oneri opponibili all acquirente (Quesito 7) Formalità, vincoli ed oneri non opponibili all acquirente (Quesito 8) Destinazione urbanistica del terreno e regolarità delle costruzioni (Quesito 9) Stima Criteri e formazione dei lotti (Quesito 10) Riepilogo (Quesito 11) Allegati 1. Pignoramento immobiliare con relativa nota di trascrizione. Verbale di conferimento di incarico di stima del 19/05/ Verbali di accesso 4. Documentazione catastale e cartografia: o Sicignano degli Alburni: foglio 11 scala 1:5000 o Sicignano degli Alburni: stralcio foglio 11, scala 1:000 o visure per immobile e visure storiche per immobile o frazionamento 33.1/1973 dell 11/1/1973 o istanza di correzione di dati catastali del 14/08/ Regime patrimoniale dei debitori o Omissis: certificato di matrimonio; o Omissis: separazione dei beni per notaio Gammaldi del 15/05/00 o Omissis (n. 1974): estratto di matrimonio 6. Documentazione urbanistica o Certificato di destinazione urbanistica o Concessione edilizia fabbricati rurali 7. Documentazione fotografica 8. Specifica onorari e spese, con documenti giustificativi 9. Compact disk con: relazione e riepilogo, in formato reach test format (rtf); documentazione fotografica, in formato jpg 10. Documentazione ricevuta in sede di conferimento incarico

3 Dr Vincenzo Petrone Viale delle Ginestre, Salerno tel mobile PTRVCN60A8H703H Tribunale di Salerno Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE dott.ssa Ornella Teresa Dezio Procedura esecutiva n. 305/07 R.G.E. ICCREA SpA contro Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis Consulenza Tecnica d'ufficio Salerno, 7 ottobre 009 *** 1. Premessa. Il Giudice dell esecuzione del Tribunale di Salerno, dr Ornella Teresa Dezio, con decreto del 3/04/009 nominava lo scrivente CTU nella procedura esecutiva 305/07, promossa da ICCREA SpA contro i signori Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis e Omissis. Con lo stesso decreto, il GE fissava, per la determinazione delle modalità di vendita dei beni staggiti, l udienza del 19/11/009. L accettazione dell incarico e il giuramento di rito avvenivano nel corso dell udienza, senza la presenza delle parti, del 19/05/009. I quesiti posti sono specificati nel verbale di conferimento di incarico di stima, redatto nel corso dell udienza testé citata e di cui copia si riporta in allegato al n... Le operazioni peritali. Previa comunicazione alle parti a mezzo raccomandata AR, lo scrivente dava inizio alle operazioni di campagna in data /07/009, recandosi in agro di Sicignano degli 1

4 Alburni (SA), sui beni staggiti. Un secondo e ultimo sopralluogo è stato effettuato in data 3/07/009. Durante il periodo intercorrente tra l accettazione dell incarico e la consegna dell elaborato peritale, sono state effettuate indagini e acquisito dati e/o documenti presso l Agenzia del Territorio di Salerno, Ufficio del territorio, e l Ufficio Tecnico del Comune di Sicignano degli Alburni. 3. Documentazione ex art. 567 in atti (Quesito 1). In atti è presente la documentazione ipocatastale, così come richiesto dall art. 567 cpc.. Il certificato di destinazione urbanistica dei beni pignorati (allegato 6), non presente in atti, è stato acquisito presso l Ufficio Urbanistica del Comune di Sicignano degli Alburni. Di conseguenza, come richiesto, si è proseguito nel dare risposta ai quesiti dal n. 4 al n. 1 del mandato. 4. Identificazione catastale, confini, descrizione, corrispondenza con i dati in pignoramento (Quesito 4). Nel pignoramento in atti, riportato in allegato al n. 1, i beni pignorati sono così identificati: in Comune di Sicignano degli Alburni, alla località Difesa, appezzamento di terreno dell estensione catastale complessiva di ettari tredici, confinante con Via Comunale di Perito, strada comunale Cancello della Difesa, Omissis, strada Canolicchio, proprietà Omissis e moglie, Omissis, Omissis, mercé Vallone aventi causa da Omissis e Vallone Vignali, salvo altri, distinto in NCEU alla partita 583, fol. 11, part. n. 16, are 46,3, sem, cl. 4, RD 19,4, RA 16,18; n. 19, ha 10.79,50 pascolo, cl., RD 30,6, RA 75,57; n. 0,

5 ha , sem, cla. 4, RD 43,88, RA 36,58; n. 1, are 76,33, sem, cl. 4, RD 3,06, RA 6,7. Le indagini effettuate presso gli Uffici catastali, hanno evidenziato che, precedentemente al pignoramento dell 8/06/007, le particelle 19 0 e 1 hanno subito frazionamenti, e, di conseguenza, modifiche della superficie. In particolare: la particella 19 è stata frazionata con tipo del 7/11/1973, n. 33.1/1973, in atti dal 10/01/003 (in allegato al n. 4), e divisa nelle particelle 19, 10, 103, 104, 105, 106, 61 e 6; la particella 0 è stata frazionata con tipo del 7/11/1973, n. 33.1/1973, in atti dal 10/01/003 (in allegato al n. 4), e divisa nelle particelle 0, 107, 108, 109, 110, 111, 11, 113 e 18; la particella 1 è stata soppressa in seguito al frazionamento del 0/07/005 n /1994, in atti dal 0/07/005, dando origine alle particelle 10 e 11. Le indagini catastali hanno pure evidenziato errori negli atti dell UTE: infatti, dai dati disponibili alla visura risultava errata la superficie della particella 19, ancora riportata con l estensione che questa aveva prima del frazionamento del 7/11/1973; risultavano pure errati i numeri attribuiti in mappa ad alcune delle particelle derivate dalle originarie particelle 19 e 0, in seguito al frazionamento di cui sopra. A questa situazione si è posto rimedio, dopo numerosi incontri con i tecnici preposti, presentando istanza di correzione all UTE di Salerno (in allegato al n. 4), in data 14/08/009. In seguito alle rettifiche apportate dall UTE, i terreni pignorati risultano correttamente così individuati: 3

6 Catasto terreni Comune di Sicignano degli Alburni (SA) Intestati: Comune di Sicignano degli Alburni con sede in Sicignano Diritto del concedente Omissis, nato a Sicignano degli Alburni l 1/05/1935 OMISSIS Proprietà per ¼ in regime di comunione dei beni Omissis, nato a Sicignano degli Alburni l 1/1/193 OMISSIS - Proprietà per ¼ in regime di comunione dei beni Omissis, nata a Sicignano degli Alburni il 4/05/1953 OMISSIS - Proprietà per ¼ in regime di comunione dei beni Omissis, nata a Sicignano degli Alburni il 3/01/1946 OMISSIS - Proprietà per ¼ in regime di comunione dei beni Note Foglio Particella Porz Qualità Classe Superficie (mq) ha are ca seminativo ,58 7, uliveto ,06 8, seminativo ,3 85,48 deriva dal n AA AB AA AB AC seminativo pascolo seminativo uliveto pascolo RA 10,33 1,15 57,64 30,9 1,0 RD 1,39 1,15 69,17 5,63 1,0 deriva dal n. 19 deriva dal n pascolo , 0, deriva dal n pascolo ,1 4,1 deriva dal n uliveto ,56 0,47 deriva dal n uliveto ,65 0,55 deriva dal n uliveto ,76 5, seminativo ,77 1,55 deriva dal n seminativo ,13 0,6 deriva dal n AA cast frutto ,86,79 deriva dal n. 0 AB seminativo ,13 0, seminativo ,56 3,13 deriva dal n seminativo ,36 0,7 deriva dal n seminativo ,06 0,1 deriva dal n seminativo ,40,79 deriva dal n seminativo ,74 1,47 deriva dal n seminativo ,69 11,37 deriva dal n seminativo ,3 0,46 deriva dal n. 1 Totali ,54 30,1 La superficie catastale totale è pari a ettari 13,0656, mentre il reddito dominicale e il reddito agrario risultano, rispettivamente, pari ad Euro 97,54 ed Euro 30,1. Relativamente agli intestati, si osserva che Omissis, che le visure catastali riportano essere nato l 1/1/193 è, in realtà nato il 10/1/193. 4

7 Le visure catastali, la mappa del foglio 11 di Sicignano degli Alburni, in scala 1:5000, nonché stralcio dello stesso foglio di mappa, in scala 1:000, sono riportati in allegato al n. 4. Relativamente ai soggetti pignorati, si osserva che Omissis, codice fiscale OMISSIS, figlio di Omissis e del deceduto consorte Omissis (nato l 1/05/1935 e deceduto il 3/01/1993) è nato ad Eboli il 6/01/1974,, mentre la data, il luogo di nascita e il codice fiscale indicati in pignoramento sono errati. I beni pervennero alle signore Omissis, in comunione con il consorte Omissis (n. 1935), e Omissis, in comunione con il consorte Omissis (n. 193), dai coniugi Omissis e Omissis, con atto del 15/06/1985, per notaio in Eboli dott. Giuseppina Pessolano, trascritto a Salerno il 17/06/1985 ai n / I consorti delle signore Omissis e Omissis risultano ora defunti. I beni staggiti sono costituiti da un terreno, in un unico corpo, alla località Difesa del Comune di Sicignano degli Alburni, in zona collinare, a circa Km dalla frazione di Scorzo e dalla Strada Statale 19 Delle Calabrie e a circa 6 Km dal centro dall abitato di Sicignano. L altitudine media dei terreni è di circa 350 m slm, con pendenza prevalente degli stessi in direzione Ovest. L intero fondo confina, salvo altri: a Nord con proprietà Omissis; a Est con Via Cancello Difesa e con Via Canalicchio; a Sud con Via Canalicchio, con proprietà Omissis e con beni Eredi di Omissis; a Ovest con strada comunale Perito, avente fondo sterrato, e con i beni di Omissis e di Omissis. E assente acqua per uso irriguo. I terreni presentano una forte componente di 5

8 scheletro. La coltura di maggior pregio presente sul fondo è costituita dall olivo. Esso è presente su buona porzione della particella 19, con circa 800 piante di età stimata pari a 9 anni, con sesto di metri 5 x 5, di varietà ascrivibile principalmente alla coratina e alla rotondella. Altre due zone ad oliveto si riscontrano su porzione della particella 104, con un appezzamento composto da circa 170 piante con sesto di m 6 x 3, nonché un ulteriore appezzamento di circa 70 esemplari impiantati a distanza reciproca di metri 5 x 5. L età degli olivi in questi due ultimi appezzamenti è stimata pari a circa 15 anni. Sul resto del fondo si riscontra la predominanza di pascoli, seminativi e bosco ceduo. Sul limite orientale della particella 10, tra le particelle 19 e 107, si riscontra la presenza di n. 3 fabbricati rurali, non accatastati, costituiti, muovendosi da Nord in direzione Sud, da: deposito agricolo su due livelli (piano seminterrato e piano terra), con struttura in ca. Le pareti esterne sono realizzate in blocchi di cemento. Sono parzialmente assenti gli infissi. La copertura è realizzata con solaio piano. Le dimensioni in pianta sono pari a circa 8 x 10 m. La superficie lorda per ciascun livello è pari a circa 80 metri quadrati. L altezza utile del piano seminterrato è pari a m 3, mentre il piano terra presenta altezza utile di m 3,60; fienile realizzato in blocchi di cemento, con solaio di copertura ricoperto da tegole del tipo marsigliese. Dimensioni in pianta di metri 6 x 10, per una superficie coperta complessiva di mq 60. Pavimento in battuto di cemento; ovile in blocchi di cemento, con solaio di copertura rivestito da tegole del tipo marsigliese. Dimensioni in pianta di metri 13 x 6,00, per una superficie totale 6

9 coperta di circa 78 metri quadrati. Pavimento in battuto di cemento; Tutti e tre i fabbricati ora descritti presentano condizioni generali di manutenzione al di sotto dell ordinario. Il fondo è attraversato da una linea elettrica aerea a media tensione che interessa una zona in prossimità del suo confine orientale e, nello specifico, le particelle 61 (derivata dal n. 19) e 18 (derivata dal n. 0). 5. Possesso del bene (Quesito 5). All atto dei sopralluoghi, tutti i beni staggiti risultavano nella disponibilità degli esecutati. 6. Regime patrimoniale dei debitori (Quesito 6). Il signor Omissis, nato a Sicignano degli Alburni il /10/1969, codice fiscale OMISSIS, ha contratto, in data 11/01/001, matrimonio civile con la signora Omissis, nata a Campagna il /08/1965 (certificato di matrimonio in allegato 5). I coniugi hanno optato per il regime della separazione dei beni, come da atto del 15/05/00 (in allegato al n. 5) per notaio in Campagna dr Angela Gammaldi, repertorio 3.966, raccolta 510, registrato a Eboli il 4/06/00 al n Il signor Omissis, nato a Eboli il 6/01/1974, codice fiscale OMISSIS, ha contratto matrimonio, in regime di separazione dei beni, il 5/08/004, con la signora Omissis, nata a Salerno il 5/11/1973. I signori Omissis, nato a Sicignano degli Alburni il 30/07/1984, codice fiscale OMISSIS, e Omissis, nato a Sicignano degli Alburni il 4/11/1986, codice fiscale OMISSIS, sono celibi. La signora Omissis, nata a Sicignano degli Alburni il 3/01/1946, codice fiscale 7

10 OMISSIS, è vedova di Omissis, nato l 1/05/1935 e deceduto il 3/01/1993. La signora Omissis, nata a sicignano degli Alburni il 4/05/1953, codice fiscale Omissis, è vedova di Omissis, nato il 10/1/ Formalità, vincoli ed oneri opponibili all acquirente (Quesito 7) Le originarie particelle 19e 0, per una superficie complessiva di ettari 11,8400 (e di conseguenza anche le particelle da questi numeri derivate) con atto del 8/11/1985 a rogito del notaio in Eboli dott. Giuseppina Pessolano, registrato a Eboli il 3/1/1985, trascritto a Salerno l 11/1/1985 ai numeri 6486/1717, sono state asservite per la costruzione di comodi rustici. L Enel SpA, con scrittura privata del 0/06/1995, trascritta a Salerno il 13/07/1995 ai numeri 19483/1540, costituiva servitù inamovibile sulle particelle 19 e 1. La servitù viene istituita su una zona di 77 metri di lunghezza e 9 metri di larghezza, per una superficie di mq 33. Si osserva che, presumibilmente, la nota di trascrizione è errata laddove indica la particella n. 1. Infatti, l elettrodotto che attraversa il fondo interessa particelle derivate dal n. 19 e dal n. 0. Risultano, inoltre, trascritti i seguenti verbali di pignoramento immobili: verbale di pignoramento del 31/05/1996, trascritto in data 19/06/1996, ai numeri 16453/11690, contro Omissis (n. 193), Omissis e Omissis, a favore del Banco di Napoli SpA, che, tra l altro, interessa i beni staggiti. Il pignoramento è richiesto per la somma di lire , oltre interessi; verbale di pignoramento immobili del 9/05/1998, trascritto il 5/05/1998, ai numeri 15797/198, contro Omissis (n. 193), Omissis e Omissis, a favore di ICCREA Istituto di Credito delle Casse Rurali ed Artigiane SpA. Il 8

11 pignoramento è per lire , oltre spese ed interessi successivi; verbale di pignoramento immobili del 3/03/1999, trascritto il 13/04/1999, ai numeri 10507/8117, contro Omissis (n. 1969), Omissis (n. 1974), Omissis, a favore di ICCREA Istituto di Credito delle Banche di Credito Cooperativo SpA. Il pignoramento è per lire , oltre spese ed interessi successivi; verbale di pignoramento immobili del 15/06/007, trascritto il 18/07/007 ai numeri 3849/3544, contro Omissis, Omissis, Omissis (n. 1969), Omissis (n. 1971), Omissis (n. 1984), Omissis (n. 1986), a favore di ICCREA Banca Spa Istituto Centrale del Credito Cooperativo. Il pignoramento, che è quello che ha generato la procedura esecutiva per la quale è stata redatta la presente CTU, viene richiesto per Euro ,66, oltre spese e interessi successivi. Le note di trascrizione degli atti appena richiamati sono presenti nelle visure ipocatastali in atti. 8. Formalità, vincoli ed oneri non opponibili all acquirente (Quesito 8) Nulla da rilevare. 9. Destinazione urbanistica del terreno e regolarità delle costruzioni (Quesito 9). Il certificato di destinazione urbanistica, come detto in precedenza, non essendo presente in atti, è stato richiesto al competente ufficio e allegato alla presente relazione al n. 6. Tutti i terreni oggetto dell esecuzione ricadono in zona agricola del tipo E. Si è detto che sulla particella 10, sul limite orientale della stessa, insistono alcuni comodi rustici rappresentati da un deposito su livelli, un fienile e un ovile. La loro costruzione è stata autorizzata, su istanza dei signori Omissis (n. 1935) e Omissis (n. 193) con concessione n. 1 del 8/01/1986, pratica edilizia n. 53 del 4/1/

12 In data 18/03/1987, prot. 1803,i signori Omissis e Carmine, non avendo iniziato i lavori entro il termine previsto della suddetta concessione, inoltravano richiesta di rinnovo della stessa, accolta dal Comune di Sicignano degli Alburni il 9/04/1987 (in allegato al n. 6). In data 4/05/1990, prot. 833, il Comune di Sicignano degli Alburni, non avendo ricevuto alcuna comunicazione di ultimazione lavori, richiede al signor Omissis istanza diretta ad ottenere una ulteriore concessione che rifletta la parte eventualmente non ultimata, o, in alternativa, nel caso di realizzazione ultimata, la richiesta della verifica per il rilascio del certificato di abitabilità o d uso (in allegato al n. 6). Non risulta che le richieste del Comune di Sicignano siano state soddisfatte. 10. Stima Criteri e formazione dei lotti (Quesito 10) L'incarico ricevuto prevede la stima del più probabile valore di mercato dei beni pignorati per la determinazione del prezzo base di vendita, nonché l eventuale individuazione di lotti separati, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita. Nel caso in questione, in considerazione della tipologia dei beni pignorati e della loro ubicazione, anche al fine di evitare fenomeni di frammentazione fondiaria, si è decisa la formazione di un lotto unico comprendente tutti i beni staggiti. Per la stima sono state considerate tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di perizia. Viene adottato il metodo di stima sintetico La stima viene effettuata per comparazione con i valori di immobili ordinari simili per tipologia, dimensione, localizzazione e investimento, apportando poi gli aggiustamenti per quegli elementi che differiscono dall ordinarietà. I valori di riferimento adottati nella stima sono 10

13 stati desunti da un indagine svolta presso gli operatori di intermediazione più accreditati operanti in loco, presso tecnici a conoscenza dei dati ricercati e dall analisi dei borsini immobiliari disponibili. Inoltre, ci si è basati sulla conoscenza diretta del mercato immobiliare da parte di chi scrive. Per i fabbricati presenti si è tenuto conto della loro tipologia, vetustà e condizioni in cui versano. Il computo di stima è rappresentato nelle tabelle che seguono: 11

14 Il più probabile valore del Lotto UNICO individuato è pari ad Euro 11.88,01, in cifra tonda Euro ,00. 1

15 11. Riepilogo (Quesito 11) Lotto UNICO Terreno agricolo, in un unico corpo, alla località Difesa del Comune di Sicignano degli Alburni, in zona collinare, a circa Km dalla frazione di Scorzo e a circa 6 Km dal centro dall abitato di Sicignano così identificato in NCT: Catasto terreni Comune di Sicignano degli Alburni (SA) Foglio Particella Porz Qualità Classe Superficie (mq) ha are ca seminativo uliveto seminativo AA seminativo AB AA AB AC pascolo seminativo uliveto pascolo pascolo pascolo uliveto uliveto uliveto seminativo seminativo AA cast frutto AB seminativo seminativo seminativo seminativo seminativo seminativo seminativo seminativo Totali La superficie catastale totale è pari a ettari 13,0656 L intero fondo confina, salvo altri con proprietà Omissis, con Via Cancello Difesa, 13

16 con Via Canalicchio, con proprietà Omissis ed Eredi di Omissis, con strada comunale Perito, con i beni di Omissis e di Omissis. La coltura di maggior pregio presente sul fondo è costituita dall olivo, ubicata su tre appezzamenti separati, per un numero totale di circa 1040 piante, di età variabile da 9 a 15 anni. Sul resto del fondo si riscontra la predominanza di pascoli, seminativi e bosco ceduo. E assente acqua per uso irriguo. I terreni presentano una forte componente di scheletro. Sul limite orientale della particella 10 insistono tre fabbricati rurali, non accatastati, rappresentati da un deposito su livelli (superficie lorda per ciascun livello mq 80), un fienile (mq 60) e un ovile (mq 78). Tutti i terreni oggetto dell esecuzione ricadono in zona agricola del tipo E. Il fondo è gravato da servitù di elettrodotto. Il più probabile valore di mercato del lotto UNICO, come individuato e descritto, è pari, in cifra tonda a Euro ,00 (duecentodiecimila). 14

17 TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Verbale di deposito perizia nella Procedura esecutiva n. 305 R.G.E., promossa da ICCREA SpA nei confronti di Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis L'anno 009, addì 7 del mese di ottobre, nella cancelleria delle "Esecuzioni Immobiliari" del Tribunale di Salerno, innanzi al Cancelliere sottoscritto è presente il sig. dr Vincenzo Petrone, il quale deposita relazione di consulenza tecnica, con descrizione, stima e raggruppamento in lotti dei beni immobili pignorati in danno di Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis, Omissis Del che è verbale L.C.S. Il Cancelliere Il Consulente Tecnico