Immo-Update. a b. Novità sui nostri prodotti dʹinvestimento immobiliari. maggio 2015

Transcript

1 Immo-Update maggio 2015 Novità sui nostri prodotti dʹinvestimento immobiliari Focus: Regione Svizzera Centrale Relazione sul mercato: Un attività da record nel settore dell edilizia residenziale Soluzioni immobiliari: Investimenti immobiliari indiretti a b

2

3 Editoriale Dott. Daniel Brüllmann Responsabile Global Real Estate Switzerland Gentili lettori e lettrici, l unica costante è il mutamento. Lo abbiamo pensato anche noi e oggi vi presentiamo l Immo-Update in una nuova veste: vi diamo il benvenuto e vi auguriamo una piacevole lettura! A metà aprile abbiamo avuto modo di presentarvi le chiusure annuali, di nuovo positive, dei nostri tre fondi immobiliari UBS «Sima», UBS «Foncipars» e UBS «Swissreal». A fine esercizio 2014 il fondo UBS «Sima» è riuscito a superare un volume del portafoglio di CHF 7,5 miliardi, proseguendo così la sua crescita in linea con la strategia. Di conseguenza ha ulteriormente sviluppato la sua posizione quale maggior fondo immobiliare svizzero. Inoltre, UBS «Sima», grazie all andamento positivo del portafoglio e al buon esito di vari progetti di ristrutturazione e nuova costruzione, è riuscito a incrementare il valore netto d inventario per quota del 1,3%. Il rendimento da dividendi si attesta su 3,1%, da cui risulta un rendimento dell investimento altrettanto positivo del 5,5%. UBS «Foncipars» ha portato a termine con successo un aumento di capitale di circa 177 milioni di CHF (ulteriori dettagli a pagina 11) e il portafoglio ha superato il limite di 1 miliardo di CHF. Inoltre, il valore netto d inventario ha registrato un incremento incoraggiante del 2,3%. In conseguenza del livello elevato della quotazione di borsa rispetto al valore netto d inventario, a fine esercizio è risultato un aggio del 30,8%, da cui scaturisce un rendimento da dividendi del 2,7%. Anche UBS «Swissreal» è riuscito a portare a termine con successo il suo aumento di capitale di 128 milioni di CHF e a collocare sul mercato tutte le nuove quote. A fine anno il valore di mercato della globalità degli immobili ha registrato una crescita del 6,4% raggiungendo quota 1,56 miliardi di CHF. UBS «Swissreal» ha realizzato una performance positiva del 13,2% e l aggio a fine anno si attestava al 15,3%. Anche in questa edizione vi aspettano altre novità interessanti sui nostri prodotti d investimento immobiliari, una panoramica del mercato immobiliare svizzero e un articolo sugli «Investimenti immobiliari indiretti» nella rubrica «Soluzioni immobiliari». Ci auguriamo di fornirvi una panoramica aggiornata sui nostri prodotti e vi ringraziamo di cuore per l interesse dimostrato. Sinceramente vostro, Dott. Daniel Brüllmann Responsabile Global Real Estate Switzerland 3

4 06 UBS Direct Residential Nuovo progetto di edilizia residenziale a Menziken 08 UBS «Anfos» Avvio dei lavori di costruzione per l Ambassador House UBS «Foncipars» Progetto di edilizia residenziale «Les Rives de la Broye» a Payerne UBS «Sima» Sviluppo del progetto Gare-Sud a Morges 14 UBS «Swissreal» Completamento della ristrutturazione in Kornhausgasse / Leonhardsgraben 4

5 UBS AST-KIS UBS AST Immobili commerciali Svizzera (AST-KIS) festeggia il 5 anniversario UBS AST-IS Demolizione e nuova costruzione a San Gallo Focus / Panoramica Regione Svizzera Centrale Relazione sul mercato Un attività da record nel settore dell edilizia residenziale Soluzioni immobiliari Investimenti immobiliari indiretti Ulteriori informazioni sono disponibili sulla home page dei nostri fondi immobiliari UBS Fund Infoline:

6 UBS Direct Residential Nuovo progetto di edilizia residenziale a Menziken Immobili residenziali a Menziken, AG A metà novembre 2014, UBS Direct Residential ha firmato il contratto d acquisto per un progetto di edilizia residenziale chiavi in mano a Menziken, nel Canton Argovia, in Hauptstrasse 14. La consegna delle chiavi avverrà nell estate del Menziken ha circa 5700 abitanti e conta circa 1900 posti di lavoro, prevalentemente nel settore dell industria e dei servizi. Il comune centrale di Reinach/AG, ma anche le città di Aarau e Lucerna, sono raggiungibili in breve tempo poiché la località è ben servita dai mezzi pubblici e dall autostrada. Il nuovo progetto di costruzione sarà realizzato in un ottima posizione ed è costituito da una casa plurifamiliare con un totale di 20 appartamenti, un garage sotterraneo con 20 parcheggi e una stazione di servizio con negozio. I negozi per le necessità quotidiane, l asilo e le scuole, la stazione ferroviaria e una fermata dell autobus sono raggiungibili a piedi. Il complesso è destinato a un ampio mix di locatari e dispone di undici appartamenti da 2½ locali, cinque appartamenti da 3½ locali e quattro appartamenti da 4½ locali, tutti con planimetrie ampie e moderne, cucine abitabili aperte, lavatrice e asciugatrice private. 6

7 Negli appartamenti da 3½ locali e 4½ locali sarà inoltre istallato un secondo bagno. I tre appartamenti nell attico avranno ampie terrazze abitabili, mentre i restanti appartamenti saranno dotati di balconi coperti e gli appartamenti al pianterreno avranno una terrazza e godranno di una vista nel verde. Il riscaldamento tramite pompa di calore con sonda geotermica e ripartirà il calore attraverso il riscaldamento a pavimento per un ambiente confortevole e sostenibile. La licenza edilizia per questo nuovo progetto di costruzione è pervenuta a febbraio Di conseguenza, i lavori di costruzione potranno cominciare quest estate, come previsto. La stazione di servizio sarà realizzata dal gestore in qualità di titolare del diritto edilizio. Per il negozio e la stazione di servizio è stato possibile stipulare contratti di locazione a lungo termine. L investimento per questo complesso residenziale supporta la crescita e la strategia di svecchiamento del fondo e si aggira sui 10 milioni di CHF. DATI SALIENTI IN SINTESI UBS (CH) Property Fund Direct Residential N. di valore Portfolio Manager Raphael Loeliger NEWS IN BREVE UBS Direct Residential supera il limite dei 500 milioni di CHF Grazie a due acquisizioni operate nella seconda metà del 2014 e all avanzamento dei lavori del progetto di nuova costruzione a Roggwil / BE, alla chiusura semestrale del 30 dicembre 2014 UBS Direct Residential è riuscito a superare il limite di portafoglio di 500 milioni di CHF raggiungendo così l obiettivo parziale perseguito. Aggiornamento relativo al progetto di nuova costruzione a Roggwil Il progetto di nuova costruzione in Gartenstrasse a Roggwil / BE procede secondo i piani e di conseguenza nulla si oppone alla consegna prevista per l autunno del Il complesso prevede due case plurifamiliari con un totale di 38 appartamenti, per i quali a marzo si è cominciato con la locazione ( L immobile sarà realizzato secondo lo standard Minergie e il volume d investimento è di circa 13 milioni di CHF. Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo del fondo CHF 494,8 mln Numero di immobili 56 Dati al Quotazione di borsa CHF Agio 1) 35,0% Rendimento distribuito 2) 2,3% 1) Calcolo secondo le informazioni specialistiche della SFAMA «Kennzahlen von Immobilienfonds» sulla base del valore netto di inventario rettificato 2) Ultima distribuzione in rapporto alla quotazione di borsa attuale 7

8 UBS «Anfos» Avvio dei lavori di costruzione per l Ambassador House Ambassador House a Opfikon, ZH Nel 1990 tre fondi immobiliari (tra cui UBS «Anfos» con il 15% e UBS «Sima» con il 35%) hanno acquistato la Ambassador House, un immobile di nuova costruzione situato a Opfikon / ZH. In considerazione della scadenza dei contratti di locazione dei due locatari principali (un assicurazione e un hotel) si è optato per una riprogettazione dell edificio. I lavori in Thurgauerstrasse 101 a Opfikon / ZH, avviata in ottobre 2014 e da completare entro la primavera del 2017, riguarderà un immobile commerciale con la più grande superficie di piano continua dell intera Svizzera. Per prima cosa, l edificio sarà riportato al grezzo, conservando però la struttura di base dell immobile esistente. Il nuovo mix di destinazioni d uso di questo edificio di sette piani prevede nei sei sopraelevati circa m 2 di uffici, ossia circa 7000 m 2 per ogni piano, che offriranno molte varianti di suddivisione a seconda delle esigenze dei futuri locatari. Nella zona d ingresso, nei due ampi atri luminosi, è prevista la realizzazione di una mensa per il personale, una paninoteca e una caffetteria, nonché un centro con sale riunioni. Inoltre, al pianterreno sono previste 8

9 superfici a sufficienza per negozi, centro fitness e asilo nido. Al primo piano sarà realizzato anche un ristorante con servizio al tavolo e bar, che offrirà la cornice adatta per gli eventi con clienti o collaboratori. Nei cinque piani sotterranei la Ambassador House dispone inoltre di circa 1100 parcheggi e un totale di circa m 2 di magazzini. Al termine dei lavori l Ambassador House si distinguerà per la sua costruzione ecologica, efficiente e sostenibile, caratteristiche che saranno dimostrate dall ottenimento del massimo livello di certificazione, il LEED Platinum. Il marchio LEED garantisce una realizzazione e una gestione degli immobili all insegna della sostenibilità e della minimizzazione dei consumi energetici. Ulteriori informazioni sono disponibili sul sito 1 LEED: Leadership in Energy and Environmental Design è un Green Building Standard sviluppato negli Stati Uniti che definisce caratteristiche di alta qualità ed ecologia per la costruzione di immobili più sani, più ecologici e più redditizi. DATI SALIENTI IN SINTESI UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» N. di valore Portfolio Manager Marcin Paszkowski Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo del fondo CHF 2166,5 mln Numero di immobili 150 Dati al Quotazione di borsa CHF Agio 1) 45,1% Rendimento distribuito 2) 2,7% 1) Calcolo secondo le informazioni specialistiche della SFAMA «Kennzahlen von Immobilienfonds» sulla base del valore netto di inventario rettificato 2) Ultima distribuzione in rapporto alla quotazione di borsa attuale NEWS IN BREVE Avvio della 2 a fase di costruzione per il complesso residenziale «Altwiesen» a Zurigo Nell autunno 2014 sono iniziati i lavori per la seconda fase di realizzazione del complesso residenziale «Altwiesen» in Heerenschürlistrasse 1 9 / Alt wiesenstrasse 331 / 371 a Zurigo. Sono previsti altri 158 appartamenti, pronti per la consegna a partire dall estate La prima fase, con 124 appartamenti consegnati, è stata ultimata nell estate Volume d investimento: circa 120 milioni di CHF. Due inaugurazioni nel complesso ARK 143 A gennaio di quest anno, nel complesso edilizio ARK 143 di Berna si sono avute ben due nuove aperture. Il ristorante NOA, situato all ultimo piano con un ampia terrazza e vista sul Gurten e sulle Alpi, e di un centro fitness (sempre all ultimo piano, con un meraviglioso panorama con una superficie di circa 600 m 2. L anfos / haus è quasi completamente affittato Dopo una ristrutturazione completa l anfos / haus di Basilea è stata occupata per la quasi totalità, se si esclude una superficie residua di uffici di 276 m 2 al 1 piano. I lavori di ristrutturazione eseguiti includono la trasformazione del passaggio, prima poco attraente, in un atrio luminoso, i piani degli uffici e la costruzione di 21 appartamenti agli ultimi due piani. 9

10 UBS «Foncipars» Progetto di edilizia residenziale «Les Rives de la Broye» a Payerne Progetto di edilizia residenziale a Payerne, VD Dall inizio di quest anno UBS «Foncipars» sta realizzando a Payerne, a ovest di Friburgo (Canton Vaud), la prima fase del progetto globale «Les Rives de la Broye», riguardante cinque case plurifamiliari per un totale di 144 appartamenti e altrettanti parcheggi. L intero quartiere residenziale sarà costruito in tre fasi e una volta ultimato comprenderà dieci case plurifamiliari con circa 270 appartamenti destinati alla locazione e nove edifici residenziali con appartamenti di proprietà. A sud e ad ovest del nuovo quartiere residenziale si trova una zona agricola, mentre a est l area è delimitata dal fiume Broye. La stazione ferroviaria (con buoni collegamenti urbani e regionali per Berna, Friburgo e Losanna) e vari negozi per le necessità quotidiane si trovano nel centro del paese, raggiungibile a piedi dal complesso edilizio. Inoltre, il collegamento con l autostrada A1 è a soli 5 minuti di macchina. Due dei cinque edifici residenziali di proprietà di UBS «Foncipars» sono costituiti da otto piani completi e da un attico ciascuno, gli altri tre rispettivamente da quattro piani completi più un attico. Il mix abitativo, conforme ai requisiti di mercato, 10

11 è composto da nove appartamenti da 1½ locale, 47 appartamenti da 2½ locali, 47 appartamenti da 3½ locali, 36 appartamenti da 4½ locali e cinque appartamenti da 5½ locali. Tutti dispongono di uno standard costruttivo moderno e attuale e sono stati progettati senza barriere architettoniche. Tutti gli appartamenti nell attico sono dotati di ampie terrazze. Tutti gli altri dispongono di un balcone o di una terrazza. I cinque edifici residenziali presentano tetti piani diffusamente piantumati e sono riscaldati con pellet di legno senza impatto sul bilancio di CO 2 (ciò significa che la quantità di CO 2 sprigionata durante il processo di combustione è limitata a quella precedentemente trattenuta durante il processo di crescita naturale). Tre di questi immobili saranno certificati secondo lo standard Minergie. Con la costruzione di queste cinque case plurifamiliari, corrispondenti a un volume d investimento di circa 43 milioni di CHF e pronte per la consegna nell estate del 2017, il portafoglio di UBS «Foncipars» si arricchirà di un complesso immobiliare interessante. DATI SALIENTI IN SINTESI UBS (CH) Property Fund Léman Residential «Foncipars» N. di valore Portfolio Manager Elvire Massacand Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo del fondo CHF 1041,2 mln Numero di immobili 128 Dati al Quotazione di borsa CHF Agio 1) 29,1% Rendimento distribuito 2) 2,8% 1) Calcolo secondo le informazioni specialistiche della SFAMA «Kennzahlen von Immobilienfonds» sulla base del valore netto di inventario rettificato 2) Ultima distribuzione in rapporto alla quotazione di borsa attuale NEWS IN BREVE Successo dell aumento di capitale di 177 milioni di CHF L emissione di fine aprile/inizio maggio 2015 eseguita per UBS «Foncipars», per un valore di 177 milioni di CHF, si è conclusa con successo con una quota di sottoscrizione del 100%. I fondi così ottenuti saranno utilizzati per l acquisto di altri immobili, il finanziamento di altri progetti di costruzione e il rimborso di finanziamenti esterni. Il portafoglio di UBS «Foncipars» supera la soglia di 1 miliardo di CHF Nell esercizio 2014 il portafoglio immobiliare di UBS «Foncipars» ha superato la soglia di 1 miliardo di CHF. Grazie a una crescita continua con acquisizioni, nuove costruzioni e ristrutturazioni, negli ultimi anni il fondo ha consolidato un portafoglio molto diversificato, costituito prevalentemente da immobili residenziali nella Svizzera francese. Ultimazione del progetto «La Baconnière» a Boudry Abbiamo già riferito più volte in merito al progetto di nuova costruzione «La Baconnière» di Boudry / NE, che è stato portato a termine a fine 2014 e, di conseguenza, era completamente pronto per la consegna all inizio di quest anno, come da programma. Il volume d investimento per le quattro case plurifamiliari, con un totale di 64 appartamenti da 2½ locali a 5½ locali, ammontava a circa 25 milioni di CHF. 11

12 UBS «Sima» Sviluppo del progetto Gare-Sud a Morges Sviluppo del progetto a Morges, VD Il comune di Morges e i suoi dintorni, con circa abitanti, stanno attraversando una fase di forte slancio. UBS «Sima» possiede da anni svariati immobili in Place de la Gare. La parte meridionale della stazione di Morges è molto importante per la città, che, insieme al Canton Vaud e ai proprietari dell area, prevede di trasformarla in un centro urbano moderno e ricco di attrattive. Il piano d utilizzazione parziale per Morges Gare-Sud (PPA Morges Gare-Sud) è entrato in vigore il 19 dicembre anni fa le nuove linee ferroviarie passavano spesso e volentieri davanti al nucleo urbano. Osservando la pianta della città di Morges si capisce molto bene come la parte classica della località sia sorta tra la stazione e il centro storico. L area, oggi divenuta libera, offre una straordinaria occasione per conferire a questo luogo un nuovo volto per il futuro. Nel corso dei prossimi anni, infatti, l area sarà trasformata in un nuovo quartiere. Con l integrazione nella struttura urbana esistente si colmerà la lacuna attuale e si creerà un luogo in grado di offrire una qualità di vita elevata. 12

13 Nell intera area saranno realizzati m 2 di superfici per appartamenti, uffici, negozi e strutture di pubblica utilità. Il nuovo quartiere offrirà spazio per circa 1000 nuovi abitanti e circa 600 posti di lavoro. Oltre a un Park & Ride con circa 300 parcheggi, saranno realizzati anche una nuova scuola, un asilo nido, un centro di quartiere e un posto di polizia. Per la nuova costruzione sostitutiva dei sette immobili di UBS «Sima», nel corso di quest anno sarà bandito un concorso per la totalità delle prestazioni. Lo sviluppo di questo interessante progetto, con un volume d investimento di circa 90 milioni di CHF, supporta lo sviluppo strategico del portafoglio di UBS «Sima». DATI SALIENTI IN SINTESI UBS (CH) Property Fund Swiss Mixed «Sima» N. di valore Portfolio Manager Martin Strub Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo del fondo CHF 7546,4 mln Numero di immobili 355 NEWS IN BREVE Conclusione della ristrutturazione in Pilatusstrasse a Lucerna La ristrutturazione dell immobile sito a Lucerna in Pilatusstrasse 6, 6a, 8, 8a / Seidenhofstrasse 3, 5, 7, 9 è terminata secondo i piani nella primavera I lavori di ristrutturazione hanno incluso il risanamento energetico dell involucro dell edificio e il rinnovo di tutti gli impianti termosanitari. Grazie a tali interventi, è possibile garantire il buon esito nella locazione a lungo termine degli uffici. Il volume d investimento ammonta a circa 9 milioni di CHF. Ultimazione del Kameha Grand a Opfikon Il Kameha Grand ha aperto i battenti il 1 marzo Il nuovo hotel a 5 stelle, con un volume d investimento di circa 120 milioni di CHF, comprende 245 stanze e business suite e si trova in una posizione ideale nel Glattpark, vicino all aeroporto di Zurigo. L hotel offre inoltre un padiglione per eventi in grado di accogliere 960 persone, sale conferenze per un totale di 270 persone circa nonchè uno spa con sauna e bagno turco, un centro fitness e svariati bar, lounge e ristoranti. Dati al Quotazione di borsa CHF Agio 1) 42,1% Rendimento distribuito 2) 2,9% 1) Calcolo secondo le informazioni specialistiche della SFAMA «Kennzahlen von Immobilienfonds» sulla base del valore netto di inventario rettificato 2) Ultima distribuzione in rapporto alla quotazione di borsa attuale 13

14 UBS «Swissreal» Completamento della ristrutturazione in Kornhausgasse/Leonhardsgraben Ristrutturazione a Basilea Già nel 2010, nell immobile ubicato a Basilea in Kornhausgasse 3, 5, 7 / Leonhardsgraben 8 sono stati ristrutturati gli esterni e all interno sono state definite e ampliate le superfici adibite a uffici e negozi in funzione delle necessità dei locatari. Nei 17 appartamenti, in questa prima fase, sono state sostituite le finestre, incluse le tende solari, sono stati realizzati nuovi rivestimenti per i balconi e la facciata dell intero immobile è stata ristrutturata e provvista di un nuovo isolamento. In una seconda fase, da gennaio a dicembre 2014, le unità abitative sono state completamente ristrutturate e rinnovate internamente. In tutti gli appartamenti sono stati istallati nuovi bagni e cucine, i pavimenti sono stati rilevigati, le pareti ridipinte e infine sono stati sostituiti tutti gli impianti di riscaldamento. In tale occasione è stata eseguita anche una ristrutturazione delle condutture e i tubi sono stati sostituiti. Il ristorante situato al pianterreno dell immobile è stato anch esso rinnovato. Anche qui i pavimenti sono stati rilevigati, le pareti ridipinte, è stato istallato un nuovo bar e sono state sostituite le plafoniere. Grazie a tutti questi lavori, ora l immobile 14

15 si presenta nella sua totalità con un immagine fresca e nuova, sia all esterno che all interno. L immobile è stato costruito nel 1973 e dal 2001 è incluso nel portafoglio di UBS «Swissreal». Si trova nelle immediate vicinanze dell Università di Basilea e a poche fermate di autobus dalla stazione FFS. Grazie a questa ristrutturazione completa, che ormai è interamente conclusa, l edificio brilla di un nuovo splendore e contribuisce allo svecchiamento del portafoglio di UBS «Swissreal». DATI SALIENTI IN SINTESI UBS (CH) Property Fund Swiss Commercial «Swissreal» N. di valore Portfolio Manager Jürgen Zimmermann Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo del fondo CHF 1577,4 mln Numero di immobili 75 NEWS IN BREVE Successo dell aumento di capitale di 128 milioni di CHF Come UBS «Foncipars», anche UBS «Swissreal» a fine aprile / inizio maggio 2015 è stato interessato da un emissione per 128 milioni di CHF, che anche in questo caso, si è conclusa con successo con una quota di sottoscrizione del 100%. L obiettivo dell aumento di capitale era il conseguimento di ulteriori mezzi per acquistare altri immobili, finanziare ulteriori progetti edilizi e restituire i finanziamenti esterni. Successo della locazione per la «rauti-huus» Nella «rauti-huus» di Zurigo a maggio si sono conclusi i lavori di ristrutturazione degli uffici e le opere di sopraelevazione per l aggiunta dei due nuovi piani nell attico, per un totale di 17 appartamenti. I locatari hanno potuto prendere in consegna i loro appartamenti dal 1 maggio. L interesse per le 17 unità da 3 a 5 locali è stato enorme e si è tradotto in una locazione praticamente completa. Gli uffici esistenti ai piani inferiori sono stati ristrutturati nel quadro di questo riposizionamento e di conseguenza il loro valore è aumentato considerevolmente. Dati al Quotazione di borsa CHF Agio 1) 20,3% Rendimento distribuito 2) 3,7% 1) Calcolo secondo le informazioni specialistiche della SFAMA «Kennzahlen von Immobilienfonds» sulla base del valore netto di inventario rettificato 2) Ultima distribuzione in rapporto alla quotazione di borsa attuale 15

16 UBS AST-KIS UBS AST Immobili commerciali Svizzera festeggia il 5 anniversario Immobile per uffici a Lucerna Il 30 novembre 2009, con il lancio di UBS AST Immobili Commerciali Svizzera, è cominciata una vera e propria storia di successo. Il gruppo d investimento, focalizzato sugli immobili a uso commerciale, rappresenta per le istituzioni svizzere di previdenza del personale uno strumento d investimento interessante grazie alla volatilità storicamente ridotta e alla costante stabilità dei proventi. Questo vale soprattutto in un epoca come quella attuale, caratterizzata da un contesto di tassi d interesse molto bassi. La possibilità di acquisire valori nel gruppo d investimento UBS AST-KIS mediante conferimenti in natura è un altro investimento interessante. Già nel primo anno d esercizio sono stati eseguiti conferimenti in natura con due casse pensioni di Basilea per un valore di circa 45 milioni di CHF. Oltre alla strategia d investimento basata sull approccio «acquista e mantieni», il gruppo d investimento persegue l obiettivo di conseguire un rendimento interessante e proporzionale al rischio per mezzo di acquisizioni con cashflow stabili a lungo termine. Negli ultimi cinque anni questo obiettivo è stato senza dubbio 16

17 centrato. Il rendimento medio dell investimento dal momento del lancio è superiore al 5,9% p. a. A questo successo hanno contribuito in misura sostanziale anche il forte rigore in tema di costi, la gestione attiva delle locazioni e i proventi da locazione sicuri. Ad esempio, negli ultimi anni la quota consolidata di mancate locazioni è inferiore al 3%. Grazie all ampia diversificazione, perseguita sia a livello di utilizzo che sul piano geografico, si ottiene un ulteriore minimizzazione del rischio. Il mix strategico di utilizzo degli immobili prevede una percentuale fra il 30% e il 40% di uffici e commercio al dettaglio / retail e rispettivamente il 10 20% di immobili adibiti a commercio / logistica e uso misto. Dal punto di vista geografico, il gruppo investe nell intera Svizzera. L attività è incentrata principalmente sulle regioni primarie di Zurigo, Basilea e Berna, nonché la regione del Lago Lemano e sugli agglomerati circostanti. Per quanto concerne gli immobili, l attenzione si focalizza su edifici recenti in una buona posizione, che a medio termine producono proventi sicuri. Dal momento della costituzione in poi, il valore del portafoglio è stato costantemente incrementato. Alla fine del primo anno d esercizio il valore complessivo del fondo ammontava a meno di 70 milioni di CHF, mentre attualmente si attesta a 430 milioni di CHF. Il merito va anche alla buona riuscita di cinque re-opening, con cui è stato possibile inserire poco più di 290 milioni di CHF di nuovi capitali. Nell esercizio in corso, il patrimonio netto del fondo potrebbe salire approssimativamente fino a 500 milioni di CHF, che è il valore a medio termine perseguito con il lancio. Oltre all acquisizione di immobili, nuovi progetti di costruzione e conferimenti in natura, anche le ristrutturazioni di immobili esistenti contribuiscono in misura crescente alla crescita del valore del portafoglio. In questo modo l attrattiva del gruppo d investimento sarà garantita anche nei prossimi anni. DATI SALIENTI IN SINTESI Gruppo d investimento UBS AST Immobili commerciali Svizzera N. di valore Portfolio Manager Jürg Meier Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo del fondo CHF 428,6 mln Numero di immobili 28 NEWS IN BREVE Acquisizione a Lucerna A Lucerna, in Sternmattstrasse 12a / 12b, dal 1 dicembre 2014 è stato possibile acquistare un immobile commerciale con un volume d investimento di circa 12 milioni di CHF. Il centro commerciale, con una superficie utile complessiva di circa 2800 m 2, è di recente costruzione e di conseguenza non richiede investimenti a medio termine. Grazie alla posizione eccellente, alla struttura flessibile della planimetria e al rendimento in linea con il mercato, l immobile risulta perfetto per UBS AST-KIS. Ultimazione del «Mühlefeld Center III» a Oensingen A fine marzo 2015 si sono conclusi i lavori di costruzione relativi al progetto «Mühlefeld Center III» a Oensingen / SO, con 29 appartamenti e circa 2100 m 2 di superficie commerciale. Già a fine aprile Coop ha aperto un nuovo centro commerciale con una superficie di circa 1000 m 2 al piano terra. L interesse per gli appartamenti, quasi tutti di piccole dimensioni e pronti per la consegna da marzo 2015, è stato molto vivo e sono stati affittati quasi tutti. Il volume d investimento al momento dell ultimazione ammonta a circa 18 milioni di CHF. Dati al Valore d inventario CHF Performance (YTD) 1,6% 17

18 UBS AST-IS Demolizione e nuova costruzione a San Gallo Nuova costruzione sostitutiva a San Gallo L immobile sito a San Gallo in Solitüdenstrasse / Fähnenstrasse 9 11 fa parte di un quartiere residenziale interessante, in un sito con qualità superiore alla media. Il quartiere è molto amato per la sua vicinanza a negozi, scuole e asili e per i buoni collegamenti offerti dai mezzi pubblici. La fermata dell autobus si trova esattamente in corrispondenza dell immobile e l ingresso autostradale più vicino (A7) dista solo 2 km. Alcune zone per il relax e il tempo libero situate nelle vicinanze, come il Wattwald o Tal der Demut, aumentano ulteriormente la qualità di vita. Gli appartamenti, che risalgono al 1943, non sono più adeguati ai tempi e, stando a valutazioni di natura tecnica e economica, una ristrutturazione appare poco opportuna. Si è quindi optato per una demolizione, che avrà inizio a marzo 2016, mentre l ultimazione dei tre nuovi edifici residenziali è prevista per la fine del Grazie alla demolizione si potrà in seguito realizzare un architettura moderna e orientata al futuro. Le varie planimetrie andranno a creare un offerta ben posizionata per la locazione, in linea con le esigenze di chi desidera vivere in città utilizzando un 18

19 immobile in locazione di alta qualità. In totale sorgeranno 29 appartamenti, 47 parcheggi coperti con accesso diretto dal seminterrato e 3 parcheggi per i visitatori. Il nuovo mix abitativo presenta appartamenti da 2½ locali a 4½ locali; gli interni, in virtù dell ubicazione e del posizionamento, saranno realizzati in uno standard medio-alto. Tutto questo garantirà all immobile l interesse di un ampio pubblico. Oltre alla realizzazione degli appartamenti nello standard Minergie, l isolamento esterno delle facciate, la piantumazione estensiva del tetto piano e l impiego di una pompa di calore con sonda geotermica per il riscaldamento garantiranno un utilizzo dell immobile secondo criteri di efficienza energetica. Inoltre questa nuova costruzione sostitutiva fornisce un contributo efficace alla sostenibilità grazie all impiego di risorse rinnovabili, alla ripartizione del calore attraverso il pavimento e all illuminazione a LED. In aggiunta a tutto ciò, il progetto è perfetto per UBS AST-IS in riferimento all utilizzo, allo svecchiamento del portafoglio che ne risulta e sotto l aspetto della sostenibilità. Il volume d investimento ammonta a circa 10 milioni di CHF. DATI SALIENTI IN SINTESI Gruppo d investimento UBS AST Immobili Svizzera N. di valore Portfolio Manager Patric Caillat Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo del fondo CHF 1677,9 mln Numero di immobili 135 Dati al Valore d inventario CHF Performance (YTD) 1,4% NEWS IN BREVE Ristrutturazione totale a Pfäffikon A dicembre 2014 hanno avuto inizio la ristrutturazione totale della casa plurifamiliare e la demolizione della villa in Tumbelenstrasse a Pfäffikon / ZH, che sarà sostituita da una costruzione con nove appartamenti conformi allo standard Minergie. Al termine dei lavori l immobile, che si trova in un sito residenziale interessante nella località di Pfäffikon, comprenderà in totale 24 appartamenti e 28 parcheggi. L'investimento ammonta a circa 8 milioni di CHF. Ristrutturazione a Fehraltorf Da agosto a dicembre 2014, i tre edifici residenziali con un totale di 21 appartamenti situati in Obermürlistrasse 41/43/45 sono stati sottoposti a una ristrutturazione per un investimento di circa 1,6 milioni di CHF. Le nove cucine che non erano ancora state rinnovate sono state modernizzate e tutti i bagni sono stati completamente ristrutturati. Inoltre, ha avuto luogo la ristrutturazione delle restanti terrazze, che in precedenza non era stata effettuata. Ristrutturazione totale a Köniz La ristrutturazione totale dell immobile sito in Froschweg 12 / 14 a Köniz / BE si è conclusa con successo a gennaio I 16 appartamenti hanno notevolmente incrementato il loro valore, grazie a una completa ristrutturazione interna ed esterna. Investimento: 2,5 milioni di CHF. 19

20 Focus / Panoramica Regione Svizzera Centrale La Svizzera Centrale, luogo d origine della Confederazione, è uno spazio vitale, ricco di sfaccettature che include i cantoni di Uri, Svitto, Nidvaldo, Obvaldo, Lucerna e Zugo. In questa regione vivono in totale abitanti. Negli ultimi 10 anni la popolazione è cresciuta mediamente del 2% all anno. L incremento demografico si realizza prevalentemente negli ambienti urbani, in cui vive circa il 60% degli abitanti della Svizzera Centrale. Le aree agricole come il canton Uri, invece, si contraddistinguono per la stabilità demografica (0,2% all anno). L Ufficio Federale di Statistica, in base allo «scenario medio», stima che entro il 2035 la popolazione crescerà del 7,2% (Svizzera: 9,1%). Per quanto concerne l aspetto economico, nella Svizzera Centrale viene realizzato circa il 9% del PIL (prodotto interno lordo) svizzero. La regione beneficia della forte attività finanziaria del canton Zugo e dei suoi stretti rapporti con Zurigo, nota metropoli economica. Inoltre, questo luogo risulta interessante poiché si contraddistingue per le prospere università di Lucerna e Zugo e per la bassa imposizione fiscale. Nella regione lavorano circa persone. La ripartizione per settori vede la posizione predominante del commercio all ingrosso, che contribuisce per oltre il 20% alla creazione di valore nella regione. Inoltre il turismo nei territori rurali rappresenta un importante pilastro dell economia. Il mercato immobiliare Il mercato degli immobili residenziali della Svizzera Centrale presenta una quota di appartamenti sfitti inferiore alla media elvetica. Solo un appartamento su 150 è vuoto (quota di appartamenti sfitti: 0,71%); il dato regionale oscilla tra lo 0,25% di Zugo e l 1,0% del Nidvaldo. L attività edilizia si concentra sulle città a più forte domanda della regione. In queste ultime, i canoni di locazione offerti sono saliti del 18,2% tra il 2009 e il 2014 (Svizzera: 13,4%). Il nostro impegno I nostri otto prodotti d investimento immobiliare, con un valore di mercato superiore a 600 milioni di CHF, investono in 30 beni immobili della Svizzera Centrale (dato aggiornato a fine marzo). Questa cifra corrisponde a 126 edifici con circa 800 appartamenti e circa m 2 di superficie commerciale. L immobile più recente, che si trova nella città di Lucerna, si è aggiunto all inizio di febbraio. Si tratta dell immobile commerciale situato in Sternmattstrasse, acquistato da UBS AST-KIS. Beromünster Sursee Hochdorf Cham Rotkreuz Baar Zug Wolhusen Emmenbrücke Luzern Malters Kriens Hergiswil Küssnacht am Rigi Würzenbach Schwyz Stans Sarnen Altdorf Utilizzo Valore di mercato Numero di immobili al al Immobili residenziali Immobili a uso commerciale Immobili a uso promiscuo Totale

21 LA REGIONE La Svizzera Centrale, detta anche Svizzera interna, è nata con l unione degli abitanti di Uri, Svitto e Untervaldo. Questa è una delle sette grandi regioni della Svizzera. Il centro urbano principale è Lucerna, che è anche il punto di partenza per la regione turistica della Svizzera Centrale. Qui ci sono varie opzioni: il Monte Rigi, detto anche «La Regina delle montagne», la funivia aerea con cabina girevole che sale fino alle nevi eterne del monte Titlis, la ferrovia a cremagliera più ripida del mondo che porta sul Pilatus o una gita in battello sull incon fondibile Lago dei Quattro Cantoni. La regione montuosa che circonda il Lago dei Quattro Cantoni è ricca di attrazioni storiche, come ad esempio il monumento a Guglielmo Tell ad Altdorf, il Ponte della Cappella a Lucerna, il Museo dei Patti Federali a Svitto e tante bellezze paesaggistiche. 21

22 Relazione sul mercato Un attività da record nel settore dell edilizia residenziale Michael Boeniger Real Estate Research & Strategy Svizzera L economia svizzera è stabile Nel 2014 l economia svizzera ha presentato una crescita del PIL reale del 2,0%. Soprattutto il settore sanitario e l industria hanno fornito un apporto sostanziale alla crescita del PIL. Inoltre, lo sviluppo economico è stato supportato dal forte consumo privato e dall incremento dell industria dell esportazione. Il commercio estero è cresciuto soprattutto grazie all industria farmaceutica. All industria dell esportazione è mancato però un supporto significativo alla crescita: l industria nazionale votata all esportazione è fortemente legata all Eurozona e quest ultima è solo all inizio di una fase di ripresa. Dopo l abolizione del tasso di cambio minimo con l euro e l introduzione di tassi d interesse negativi, le prospettive di crescita a medio termine si sono offuscate. Per il 2015, in base alle previsioni di consenso, si calcola con una lieve decrescita del 0,2% 1. Il tasso di occupazione totale è cresciuto dell 1% durante il 2014 e il tasso di disoccupazione medio si è attestato al 3,2%. All inizio del 2015, però, il «raffreddamento» della congiuntura ha già portato a un primo incremento della quota di disoccupati. A fine aprile il valore si è attestato al 3,3%. Per quest anno si prevede che anche la crescita dell occupazione sarà meno significativa. Le imprese, in conseguenza della mutata situazione dei corsi di cambio, stanno esaminando la possibilità di trasferire le sedi all estero. L introduzione della possibilità del lavoro ridotto dovrebbe attenuare questo effetto e dare alle aziende il tempo di adattarsi alle nuove condizioni. Inoltre, nelle varie regioni, i settori orientati all esportazione e sensibili ai corsi di cambio affronteranno riassestamenti strutturali. Si tratta di settori come i beni di lusso, il turismo, l industria e i servizi finanziari. Inversione di tendenza nell edilizia abitativa? In Svizzera l edilizia abitativa ha raggiunto un nuovo picco con circa unità stimate 2. Questo sviluppo lascia presagire un eccesso di offerta sul mercato. Finora, però, la previsione non si è avverata. In conseguenza dell immigrazione netta sempre elevata, gli appartamenti supplementari sono stati assorbiti abbastanza bene dal mercato. Nel 2014 la popolazione è aumentata di circa persone. L incremento delle cifre relative agli appartamenti sfitti indica però una possibile e imminente inversione di tendenza. Il 1 giugno 2014, per la prima volta dal 2007, il dato è tornato a superare l uno per cento e ha raggiunto un valore dell 1,08% (2013: 0,96%). In generale, nei cantoni urbani l indicatore è un po più basso rispetto alla media svizzera. Pertanto la durata della ricerca dei locatari potrebbe prolungarsi nelle regioni decentrate e si dovrà calcolare con un incremento degli immobili sfitti in posizioni secondarie. In un contesto di questo tipo anche i rendimenti potrebbero subire pressioni, sebbene nel contesto economico attuale gli immobili residenziali siano più richiesti rispetto a quelli commerciali. Su base annua, nella città di Zurigo il calo dei rendimenti per gli immobili residenziali ha raggiunto circa 10 punti base, attestandosi al 2,4% (4 trimestre 2014). La città di Ginevra presenta attualmente rendimenti netti massimi del 2,8%, il che corrisponde a un valore invariato rispetto all anno precedente. Aumenta l eccesso d offerta nel settore degli uffici La situazione del mercato delle superfici a uso ufficio rimane tesa. Nel 2014 l attività di costruzione è rimasta a un livello elevato e l offerta è sempre riuscita a coprire la domanda. La percentuale d offerta elevata, che secondo Jones Lang LaSalle nel 2014 si è attestata al 5,1%, continua a crescere e la tendenza verso un mercato delle locazioni si rafforza. Questo spiega il calo dei rendimenti per le superfici a uso ufficio in posizioni di spicco, che a seconda della regione hanno registrato una stagnazione (ad es. a Ginevra) o sono lievemente calate (ad es. Zurigo). Gli immobili ubicati in posizioni centrali e le nuove superfici continuano però a ottenere prezzi buoni, il che aumenta la pressione sui prezzi relativamente agli immobili più vecchi e meno centrali. 1 La previsione di consenso si basa sui parametri degli istituti che dopo l abolizione del limite minimo di cambio hanno adeguato la loro previsione congiunturale. 2 Calcolo previsionale per il 2014; l Ufficio Federale di Statistica non pubblica dati sugli immobili residenziali ultimati a causa delle revisioni attualmente in corso. 22

23 Soluzioni immobiliari Investimenti immobiliari indiretti Introduzione Negli investimenti immobiliari indiretti fondamentalmente si possono distinguere tre categorie principali. Da una parte ci sono le fondazioni d investimento e dall altra i fondi immobiliari e le società per azioni immobiliari e tutte possono comprendere seg - menti quotati e non quotati. Attualmente il volume degli investimenti immobiliari indiretti in Svizzera ammonta a circa 72 miliardi di CHF. Soprattutto le fondazioni d investimento assumono un ruolo importante in particolare nella gestione dei fondi previdenziali istituzionali. Soprattutto le casse pensioni di piccole e medie dimensioni scelgono sempre più spesso i gruppi d investimento immobiliari per integrare la detenzione diretta di immobili, o addirittura per sostituirli ad essa. Mentre l acquisizione di valori in tali fondazioni d investimento è riservato solo alle istituzioni di previdenza del personale svizzere, gli investitori privati e istituzionali possono partecipare indirettamente al mercato immobiliare elvetico per mezzo dei fondi e delle azioni immobiliari. I fondi immobiliari, oltre che per i proventi costanti, i dividendi interessanti e l ampia diversificazione, sono apprezzati in particolar modo, in un paragone a lungo termine, per la loro correlazione relativamente scarsa correlazione con altre classi di asset e per la conseguente riduzione del rischio del portafoglio complessivo. I ridotti ostacoli all ingresso, la grande trasparenza e una gestione professionale facilitano ulteriormente la decisione d investimento. In conseguenza della loro funzione di riproduzione di indici azionari nazionali o regionali, le società per azioni immobiliari spesso reagiscono in modo più volatile alle fluttuazioni dei mercati rispetto ai fondi immobiliari. Inoltre la quota di capitale esterno delle società per azioni, spesso superiore al 50%, è molto superiore rispetto a quella dei fondi quotati. Sfide e tendenze Il mercato immobiliare svizzero è influenzato direttamente o indirettamente da numerosi iniziative politiche, ma anche da discussioni di natura normativa. A preoccupare il settore immobiliare sono temi di attualità quali l inasprimento della Lex Koller, la prevista Riforma III dell imposizione delle imprese e l introduzione di un modulo obbligatorio per la denuncia del canone di locazione precedente. Questi progetti, oltre a un aumento dei costi e a una maggiore complessità, potrebbero portare anche a una riduzione dell attrattiva esercitata dalla Svizzera. Nel frattempo la domanda di investimenti immobiliari (relativamente stabili) è costantemente alta. L enorme fabbisogno e l offerta limitata continuano a esercitare una notevole pressione sul mercato delle transazioni. Il risultato è una maggiore propensione al pagamento, ma anche al rischio, degli investitori. La ricerca attualmente difficile di possibilità d investimento adeguate si evidenzia, ad esempio nelle aperture condizionate delle fondazioni d investimento per effetto di una richiesta di titoli che supera fino a 19 volte le emissioni. In questo complesso contesto di mercato non serve solo una certa lungimiranza strategica, ma anche una buona dose di disciplina e know-how. Investimenti immobiliari internazionali Mentre la quota della Svizzera nell universo azionario globale si aggira intorno al 3%, nel settore immobiliare (che si compone in gran parte di investimenti nel settore commerciale, come ad esempio uffici o negozi al dettaglio) è solo del 2%. Questo dato mostra chiaramente che a livello internazionale esiste un notevole potenziale di possibilità d investimento sostanziali. Di conseguenza, persino in una situazione critica del mercato interno è possibile garantire un ulteriore impegno nel settore immobiliare. A causa della sua dipendenza dall economia nazionale, per mezzo di operazioni immobiliari all estero si può ottenere una diversificazione a livello di immobili e ma anche su cicli economici diversi. Questo assicura una maggiore stabilità nel portafoglio, che è ulteriormente consolidata dalla cor - relazione spesso ridotta dei vari Paesi nel settore immobiliare. Inoltre, gli investimenti globali in immobili diretti (ossia non quotati in borsa), grazie alla scarsa correlazione con le azioni e alla correlazione talvolta lievemente negativa con le obbligazioni, rappresentano un integrazione vantaggiosa del portafoglio nella sua totalità. È però esclusa l attuazione tramite azioni immobiliari quotate, in particolare i REIT, poiché presentano una correlazione relativamente forte con le azioni. Sfide e tendenze nel settore degli immobili internazionali Dato che la tassazione degli immobili si basa sulle leggi locali, con un portafoglio internazionale è indispensabile tenere conto dei vari aspetti fiscali. Per ottenere una soluzione efficiente sotto l aspetto delle imposte è necessaria una buona dose di know-how tecnico, sia nello svolgimento delle transazioni che nella scelta di principio del veicolo d investimento adatto per i singoli investitori. Per gli investimenti al di là dei confini nazionali, in conseguenza dell aumento del rischio percepito a livello soggettivo agli investitori viene spesso richiesto un premio più elevato. Mentre questi premi di rischio possono essere giustificati nei Paesi emergenti, nei Paesi sviluppati potrebbero essere messi in discussione dagli investitori a causa dei già menzionati vantaggi della diversificazione del rischio e dell ampio universo d investimento. Nella definizione delle commissioni è opportuno considerare anche altri aspetti, come la copertura valutaria o i partner regionali. Previsione In considerazione dell attuale contesto dei tassi (bassi/minimi) e della relativa stabilità degli investimenti immobiliari, l interesse per questi ultimi continua ad essere elevato sia in Svizzera che all estero. A breve e medio termine si prevede addirittura un incremento degli investimenti e un crescente apprezza mento per gli investimenti immobiliari indiretti, il che è riconducibile tra le altre cose anche ai già citati effetti della diversificazione. Questo trend potrebbe persistere a livello globale, per cui gli investimenti immobiliari internazionali a lungo termine potrebbero trovare un ampio accesso nelle strategie d investimento degli investitori istituzionali. 23

24 Intelligenti soluzioni immobiliari svizzere I nostri prodotti d investimento immobiliari: UBS (CH) Property Fund Direct Residential UBS (CH) Property Fund Swiss Mixed «Sima» UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» UBS (CH) Property Fund Swiss Commercial «Swissreal» UBS (CH) Property Fund Léman Residential «Foncipars» UBS (CH) Property Fund Direct Urban UBS AST Immobili Svizzera UBS AST Immobili commerciali Svizzera Prodotti d investimento immobiliari per investire in maniera diretta e indiretta a livello globale, regionale o di singoli paesi. Le nostre soluzioni per gli immobili e i progetti immobiliari: acquisto e vendita di immobili sviluppo di progetti conferimenti in natura «sale and rent back» Public Private Partnership (PPP) Mandati per la gestione degli immobili I suoi interlocutori: Dr. Daniel Brüllmann Head of Global Real Estate Switzerland Tel daniel.bruellmann@ubs.com Dominic von Felten Head of Business Development Tel dominic.von-felten@ubs.com Urs Fäs Head of Investment Products Tel urs.faes@ubs.com Matthias Jäger Head of Acquisition & Disposition Tel matthias.jaeger@ubs.com Global Real Estate Rischi L andamento delle quote degli UBS Real Estate Funds risente dei cambiamenti di valore degli immobili, delle tendenze dei tassi d interesse e del loro influsso sull evoluzione dei redditi di locazione, nonché di tutta una serie di fattori giuridici e di mercato. All investitore sono pertanto richiesti un orizzonte temporale di medio-lungo termine nonché una tolleranza al rischio e una capacità di rischio adeguate. Gli investimenti vanno indistintamente incontro a oscillazioni di mercato. Ogni fondo comporta rischi specifici, che possono aumentare notevolmente in condizioni operative insolite. A scopo informativo e di marketing da parte di UBS. Fondi immobiliari UBS di diritto svizzero. I prospetti, i prospetti semplificati, gli statuti della società oppure il regolamento di gestione nonché i rapporti annuali e semestrali relativi ai fondi UBS possono essere richiesti gratuitamente presso UBS SA, Casella postale, CH-4002 Basilea oppure presso UBS Fund Management (Switzerland) SA, Casella postale, CH-4002 Basilea. Attualmente non vi sono nuove emissioni. La compravendita di quote può essere effettuata sul mercato secondario. Solo gli istituti di previdenza professionale dei pilastri 2 e 3a esenti da imposte domiciliati in Svizzera nonché i fondi assistenziali padronali (secondo la LPP) sono autorizzati a investire nei gruppi d investimento della Fondazione UBS per l investimento del patrimonio di istituti di previdenza per il personale. I prodotti o i titoli qui descritti possono non essere ammessi alla vendita in tutte le giurisdizioni o a determinate categorie di investitori. Prima di investire in un prodotto, leggere con attenzione e integralmente il prospetto più attuale. Le quote dei fondi UBS qui menzionati non possono essere né offerte, né vendute o consegnate negli Stati Uniti. Le informazioni qui specificate non sono da intendersi come una sollecitazione o un offerta per l acquisto o la vendita di qualsivoglia titolo o strumento finanziario connesso. I risultati passati non costituiscono un indicatore affidabile dei risultati futuri. La performance indicata non tiene conto di eventuali commissioni e costi addebitati all atto della sottoscrizione e del riscatto di quote. Commissioni e costi incidono negativamente sulla performance. Se la valuta di un prodotto o di un servizio finanziario differisce dalla vostra moneta di riferimento, il rendimento può crescere o diminuire a seguito delle oscillazioni di cambio. Questo resoconto è stato redatto senza particolare riferimento né a obiettivi d investimento specifici o futuri, né alla situazione finanziaria o fiscale né tantomeno alle speciali esigenze di un determinato destinatario. Le informazioni e le opinioni contenute in questo documento sono fornite da UBS senza garanzia alcuna, sono esclusivamente per uso personale e per scopi informativi. Il presente documento contiene dichiarazioni che costituiscono «affermazioni prospettiche», che comprendono, tra l altro, affermazioni concernenti i prossimi sviluppi della nostra attività. Benché queste affermazioni prospettiche rappresentino le nostre valutazioni e attese circa l evoluzione della nostra attività, vari rischi, incertezze e altri importanti fattori potrebbero far sì che gli andamenti e i risultati effettivi si discostino notevolmente dalle nostre aspettative. Fonte di tutti i dati e di tutti i grafici (dove non diversamente indicato): UBS Global Asset Management. UBS Il simbolo delle chiavi e UBS sono fra i marchi protetti di UBS. Tutti i diritti riservati. a b SAP-Nr.: 82260I-1501 Edito anche in tedesco, inglese e francese. Stampato nel maggio 2015.