Tribunale di Salerno RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI STIMA

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1 Tribunale di Salerno -SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO OMISSIS n.81/2010 GIUDICE DELEGATO: dott.ssa Maria Elena Del Forno CURATORE FALLIMENTARE: dott. Raffaello Siciliano RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI STIMA IMMOBILI siti a Cava de Tirreni (SA) in via De Filippis Il tecnico incaricato: dott. ing. Alessandro Pastore

2 INDICE 1.0 PREMESSA: l incarico Pag SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Pag Due diligence immobiliare Pag Sintesi dei documenti esaminati Pag Dati catastali e confini (Allegato 1) Pag Regolarità edilizia ed urbanistica Atti di provenienza Pag Descrizione dei luoghi Pag VALORE DI MERCATO ATTRIBUITO AL BENE Pag Metodo finanziario Pag Metodo diretto o per confronto Pag I lavori da effettuare per consentire la piena fruibilita del complesso immobiliare Pag L alloggio del custode Pag CONCLUSIONI Pag Trascrizioni, pignoramenti ed ipoteche Pag Valore di mercato complesso immobiliare Pag. 36

3 ALLEGATI: Allegato 1: documentazione catastale a) Visure b) Piante immobile (sottotetto, piano primo, terra, interrato) scala 1:500 c) Mappa catastale scala 1:2000 Allegato 2: Concessione edilizia per ristrutturazione di un opificio preesistente da destinare ad attività industriale e commerciale (1981) e successive varianti del 1982 e Autorizzazione alla modifica dei prospetti e la realizzazione della loggia per il carico/scarico Allegato 3: grafici stato di fatto a) Pianta piano interrato scala 1:200 b) Pianta piano terra scala 1:200 c) Pianta piano primo scala 1:200 d) Pianta alloggio scala 1:100 e) Pianta sottotetto scala 1:200 Allegato 4: piante punti di scatto Allegato 5: certificato di destinazione urbanistica Allegato 6: accertamenti ufficio condono edilizio del Comune di Cava de Tirreni Allegato 7: contratto di locazione commerciale in essere Allegato 8: valori OMI dell Agenzia del territorio per la zona interessata dal complesso immobiliare a) Primo semestre 2011 b) Secondo semestre 2010 Allegato 9: computo metrico estimativo lavori ipotizzati per consentire la piena fruibilità del complesso immobiliare Allegato 10: visure immobiliari per soggetto Omissis. Allegato 11: relazione di sintesi visure ipotecarie e catastali ultraventennali

4 1.0 PREMESSA: L INCARICO Il il dott. Raffaello Siciliano, curatore fallimentare della società Omissis, fallimento n.81/2010, mi nominava quale esperto per la redazione di una dettagliata perizia di stima dei beni immobili della società siti a Cava de Tirreni (SA) in via De Filippis. Trattandosi di perizia di valutazione di beni immobili si è tenuto conto dei nuovi standard internazionali nella valutazione estimativa, l IVS (International valuation standards), nonché le conseguenti Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie del maggio Si tratta di stabilire Il valore di mercato 1 in maniera oggettiva ed univoca lasciando al perito pochi elementi discrezionali evitando così errori od omissioni. 2.0 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI 2.1 Due diligence immobiliare Partendo dalla visura catastale per soggetto Omissis. e di seguito la visura storica per singola particella (allegato 1) ho identificato il complesso immobiliare oggetto di perizia. Di seguito mi sono recato al comune di Cava de Tirreni (SA) per valutarne la legittimità edilizia ed urbanistica. Ho richiesto ed ottenuto il certificato di destinazione urbanistica, nonché copia dei grafici e delle concessioni avute (allegato 2-5). Ho verificato l assenza di domande di condono edilizio, ai sensi della legge 47/85, 724/95 e 326/03, estendendola a tutti i proprietari passati del bene (allegato 6). Entrato in possesso dei grafici ho potuto dare inizio ai sopralluoghi coadiuvato per le operazioni di misurazione dal collega ing. Antonio Savignano nato a Salerno l con C.F. SVGNTN78H11H703G. k 1 L importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. (Banca d Italia circolare n. 263/2006).

5 Previa comunicazione alle parti interessate, ho effettuato i seguenti sopralluoghi a Cava dei Tirreni in via De Filippis: 1. Il 22 ed il 30 settembre presso il supermercato nonché, il piano sottotetto e parte del primo piano e le aree scoperte; 2. Il 30 settembre presso l alloggio del custode al primo piano; 3. l 11 ottobre al primo piano presso l archivio di Omissis e società collegate. A seguito dei sopralluoghi ho prodotto gli elaborati grafici dello stato di fatto (allegato 3) e ampia documentazione fotografica con indicazione dei punti di scatto (allegato 4). Per la valutazione estimativa ho acquisito il contratto di locazione in essere (allegato 7) nonché, dal sito dell Agenzia del Territorio, i valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare per la zona interessata (allegato 8). A seguito dei sopralluoghi ho potuto verificare le condizioni dello stabile che necessita di lavori per poter essere pienamente utilizzato e raggiungere un livello conservativo da mediocre a ottimo, come indicato nelle schede dell OMI. Abbiamo riscontrato la presenza di cemento-amianto per la copertura dello stabile che andrà analizzata, rimossa e sostituita con una nuova copertura. Ho redatto un computo metrico dei lavori da farsi (allegato 9) per una valutazione quantitativa dei costi da sostenere e tenerne conto per la stima del bene immobile. Ho acquisito copia della documentazione comprovante la provenienza del bene e gli atti pubblici precedenti risalendo fino al Contestualmente ho effettuato una visura ipocatastale sul soggetto Omissis. (Allegato 10) nonché sui singoli beni immobili superando il ventennio. Per quest ultima verifica mi sono avvalso di un professionista, il sig. Omissis, che ha alla fine redatto un documento di sintesi (allegato 11). 2.2 Sintesi dei documenti esaminati Riepilogo dati catastali e confini (Allegato 1) Comune di Cava dei Tirreni (SA) Catasto Fabbricati: foglio 12 particella 671 categoria D/8 piano S1-T-1-2 Catasto Terreni: foglio 12 particella 635 consistenza mq foglio 12 particella 2208 consistenza 47 mq

6 foglio 12 particella 2212 consistenza 63 mq foglio 12 particella 2214 consistenza 7 mq Il complesso immobiliare confina a sud con proprietà Omissis a ovest con proprietà Omissis e via Edoardo de Filippis, a nord con proprietà Omissis ad est con proprietà Omissis Regolarità edilizia ed urbanistica atti di provenienza -cronologia L immobile attuale nasce come opificio per tabacchi e tale è stata la sua destinazione fino al terremoto del Il fu acquistato, a corpo, da terra a cielo, nello stato di fatto in cui si trovava, sensibilmente danneggiato dal terremoto, dalla società Omissis In atto pubblico si precisava: Il fabbricato a due piani fuori terra, ad uso magazzino ed opificio con ampio piazzale esterno. Trattasi di fatto di un lotto di circa mq di cui mq coperti da un fabbricato e, la rimanente parte, mq destinata a parcheggio, viabilità, cabina Enel ed in generale area scoperta. La nuova società proprietaria chiese ed ottenne alla fine del 1981, concessione per la ristrutturazione per poter destinare l opificio ad attività industriale e commerciale (allegato 2). Seguirono successive varianti n del e n del Alla fine del 1997, per atto notaio Matteo Fasano, il capitale sociale della Omissis fu aumentato mediante conferimento del complesso immobiliare di via De Filippis. Nel 1998 fu fatta comunicazione di esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria ai sensi della legge 662/96 prot e successiva integrazione prot del 15 luglio. Quest ultima integrazione si rese necessaria poiché la demolizione della tompagnatura di facciata per creare l attuale loggia per il carico e lo scarico delle merci richiedeva un titolo autorizzativo che fu emesso successivamente (autorizzazione n. 402 del ) (Allegato 2). Nello stesso anno, fu fatta richiesta di autorizzazione per una insegna bifacciale del tipo luminosa di cui non c è traccia né di autorizzazione e né di realizzazione.

7 Su specifica richiesta fatta dal sottoscritto all ufficio condono, nonché nell asseverazione giurata del tecnico incaricato nella pratica del 1998, non risultano presentate domande di condono edilizio (Allegato 6). Nel 2005, per atto del notaio Matteo Fasano, attraverso una scissione societaria di Omissis. nasceva Omissis a cui venivano attributo tra i veri beni immobili, il complesso immobiliare di via de Filippis con l aggiunta delle particelle limitrofe 2208, 2212, L attuale stato di fatto, meglio descritto nel paragrafo successivo, risulta sostanzialmente conforme a quanto autorizzato. La copertura in lamiera (foto 3)e piccoli interventi di modifica del prospetto o interni potrebbero essere demoliti per ripristinare lo status quo ante o, in alternativa, essere oggetto di domanda di condono edilizio. L art. 46 del Testo unico dell edilizia sulla nullità degli atti giuridici relativi ad opere abusive al comma 5 chiarisce che Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L aggiudicatario, qualora l immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria. 2.3 Descrizione dei luoghi Il complesso immobiliare in questione è situato nella zona periferica di Cava de Tirreni (SA), ad est del centro abitato, in località Pregiato, caratterizzato da un denso tessuto edilizio. L autostrada Salerno-Napoli e la linea ferroviaria dividono la frazione dalla statale 18 e dal centro del comune metelliano. L ingresso al complesso immobiliare, sito in via De Filippis 129 2, prevede un portoncino d ingresso pedonale ed uno carrabile dai quali si accede ad un ampio spazio scoperto. Si sviluppa su due livelli oltre ad un piano interrato ed un piano sottotetto tutti collegati da ascensore. Il complesso immobiliare, in realtà, è strutturalmente suddiviso in tre aree differenti, come da pianta allegata, di cui solo l area A è dotata di piano interrato e solamente A e parte di B di sottotetto. k 2 Ovunque negli atti pubblici compare il civico 129 ma sul posto il civico indicato è il 115

8 La zona esterna L accesso pedonale consente l accesso all alloggio custode ed ai piani superiori attraverso la scala nonché, attraverso il piazzale, l ingresso al supermercato situato al piano terra. Le auto possono servirsi dell ampio parcheggio a disposizione della clientela e del personale antistante l ingresso (Foto 1), nonché del parcheggio interrato accessibile attraverso rampa carrabile. Ai margini della zona parcheggio scoperta è presente una cabina dell Enel per l alimentazione dell energia elettrica, di dimensioni 5,30 m x 6,70 m, posta al confine dell area, in adiacenza alla strada comunale. La posizione defilata della cabina, a poco più quattro metri di distanza dal confine con l adiacente immobile, influisce in maniera minima sulla capacità dell area parcheggio (Foto 2).

9 Foto 1 -Parcheggio scoperto Foto 2 -Cabina Enel nel piazzale 9

10 La facciata ovest del fabbricato presenta al piano terra una zona porticato, dove avvengono le operazioni di carico e scarico merci. Un aggetto di copertura in cemento armato ed una copertura in lamiera (Foto 3), consentono di ripararsi dagli agenti atmosferici durante suddette operazioni. In prossimità della copertura in lamiera, è situata una pensilina adibita a deposito carrelli per la spesa (Foto 4). La zona interna al porticato, coperta ma priva di facciate esterne per un perimetro di circa 20 metri lineari, prevede tre collegamenti con la zona interna del supermercato (Foto 5). Due conducono alla zona interna adibita a deposito merci, all interno del supermercato, mentre con il terzo è possibile accedere al vano ascensore/montacarichi che serve l intero fabbricato (vedi planimetria allegata). I prospetti a nord, est e sud sono caratterizzati da muratura in tufo non intonacata (Foto 6-7-8), quest ultimo, in prossimità di una porta d ingresso attualmente non utilizzata, presenta una scala in ferro esterna che funge da uscita di sicurezza del primo piano. Foto 3 -Aggetto di copertura in c.a. e copertura in lamiera sul lato ovest

11 Foto 4 -Pensilina deposito carrelli sul lato ovest Foto 5 Prospetto ovest porticato

12 Foto 6 -Prospetto sud Foto 7 Prospetto est 12

13 Foto 8 Prospetto nord L interno del complesso immobiliare Piano terra L ingresso, ubicato sul lato ovest, in zona centrale, consente l accesso al supermercato. Inizialmente ci si trova di fronte alle casse e ad una postazione per il servizio clienti che fanno da confine con l area destinata alla vendita. L intradosso del solaio e gli impianti sono coperti da una controsoffittatura costituita da pannelli 60 x 60 di gesso montati con struttura metallica alleggerita idoneamente ancorata. La pavimentazione dell intera superficie destinata alla vendita è eseguita con piastrelle di gres porcellanato. L area C, oltre che per il carico scarico delle merci e per il loro stoccaggio, è dotata di un reparto macelleria dove vengono conservati e confezionati i prodotti per la successiva vendita nell area B (Foto 9).

14 Il lato est del supermercato è contraddistinto dalla zona pescheria che si serve di una cella frigorifera visibile tramite una porta incassata nella parete perimetrale, con l intero corpo nella zona esterna (Foto 10). Proseguendo su questo fronte, si costeggia la zona scaffali, la zona dei banchi dei prodotti di salumeria (Foto 11) e sul lato nord dell area B, vi è un ampia zona spogliatoio. Sul lato nord, nell area A, un uscita di sicurezza precede il locale dei servizi wc ed al termine è presente una zona soppalcata, adibita ad ufficio, accessibile attraverso una scala a chiocciola. In tale locale è situata una porta di collegamento, ormai in disuso, con l adiacente vano scala.

15 Foto 11 -Salumeria lato est 15

16 Piano interrato Il piano interrato è accessibile tramite rampa carrabile dal cortile esterno o tramite l ascensore/montacarichi situato al piano terra attraverso l area porticato. Nella zona adiacente all ascensore si trovano due ingressi, uno che porta ad un locale utilizzato dal supermercato come deposito ed un altro che conduce al vano tecnico dell ascensore/montacarichi (Foto 12). Foto 12 -Autorimessa Piano primo Servendosi dell ascensore, si può accedere al piano primo che si presenta in condizioni di degrado infatti l area C, che ha una copertura a shed con due falde inclinate (Foto 13), è semplicemente in adiacenza alle rimanenti aree, ciò risulta evidente nella (foto 14) dove la lesione non è altro che l interruzione di continuità strutturale tra le diverse aree. Tutto ciò comporta che, in caso di sisma, le diverse aree possono avere un comportamento sismico sensibilmente diverso e rischiano di danneggiarsi a contatto fra loro per il fenomeno del martellamento. Necessario quindi intervenire per la realizzazione di un giunto strutturale, a questo si aggiunge che buona parte delle finestre presentano vetri rotti o mancanti, la pavimentazione

17 risulta in più punti danneggiata, così come il solaio di copertura che risulta in uno stato di precarietà dovuto alle infiltrazioni d acqua e alla conseguente ossidazione dei ferri d armatura (Foto 15). Concludendo risulta indispensabile effettuare lavori di recupero per poter usufruire pienamente del piano primo nell area C nonché parte dell area A e B. Il livello in questione è suddiviso, per destinazione d uso, in tre aree separate; l alloggio custode, l archivio della Omissis e la parte rimanente completamente inutilizzata con materiale di scarto od in disuso depositato temporaneamente. A questo livello sono presenti gli ingombri degli impianti della canalizzazione del trattamento aria che dalla copertura si sviluppano fino a raggiungere il piano terra passando attraverso il primo piano. Trattasi di un ingombro non facilmente eliminabile che impedisce un utilizzazione di questa parte del primo piano per un uso disgiunto da quella del supermercato (Foto 16). Foto 13 Primo piano area C

18 Foto 15 -Copertura danneggiata al primo piano, area C

19 Un ulteriore zona presente in questo piano è stata destinata ad archivio della Omissis e società collegate (Foto 17). Al suo interno è presente l ingombro di un vecchio montacarichi e di una scala, entrambe presenti nella concessione del Una divisione temporanea, di altezza di circa due metri, delimita un area destinata al deposito di materiali vari (Foto 18-19). A questo livello si notano i confini perimetrali dell alloggio del custode, a cui è possibile accedere soltanto dal lato ovest tramite portone esterno d ingresso.

20 Foto 18 Deposito materiali vari al primo piano lato archivio

21 Piano primo Alloggio custode Attraverso un portoncino d ingresso in alluminio, si accede al vano scala che conduce all alloggio del custode situato al piano primo del fabbricato. L alloggio custode è stato ampiamente rimaneggiato ed ingrandito rispetto alla concessione originaria del 1983 ed è attualmente di 145 mq lordi. Occupato da una famiglia composta dal sig Omissis, dalla sig.ra Omissis, e dai figli. Entrambi dichiarano di essere ivi residenti e di occupare l immobile da oltre vent anni. L alloggio in questione, complessivamente in ottimo stato, è costituito da un ampio ingresso-soggiorno, una cucina divisa da esso da una parete in vetrocemento, due camere da letto, due bagni, due vani adibiti a guardaroba ed un vano lavanderia (Foto ).

22 Foto 21 Alloggio cucina 22

23 Foto 23 -Alloggio camera da letto 23

24 L alloggio utilizza come balcone l aggetto di copertura del piano terra che corre lungo l intero prospetto ovest del fabbricato, opportunamente recintato con ringhiera in ferro. Sul pianerottolo dell alloggio sono presenti due porte di ingresso, una conduce al locale del piano primo adibito a deposito di materiali vari, l altra, servendosi di una scala interna, al piano sottotetto. Piano sottotetto Tramite l ascensore/montacarichi, nonché attraverso il vano scala, si giunge al piano sottotetto che risulta essere un mero vano tecnico pur avendo un altezza pari a 2.80 metri nella parte centrale (Foto 25). Gli impianti di trattamento aria del supermercato sono collocati a questo livello, all esterno, e giungono nella loro parte terminale, attraverso delle canalizzazioni, al piano terra. Sul lato nord, in adiacenza alla rampa di scale di accesso al piano sottotetto, si trova un locale deposito, presumibilmente funzionale all alloggio custode (Foto 26).

25 Foto 26 -Deposito materiali al piano sottotetto

26 Foto 28 -Copertura in cemento-amianto

27 Su tutti i lati è presente una copertura a falde inclinate realizzata in cemento-amianto come gran parte del resto della copertura. La rimozione della stesso, il cui stato di conservazione, consistenza e caratteristiche intrinseche, andranno verificate attraverso analisi specifiche, rappresenterà un costo rilevante per il potenziale acquirente del complesso immobiliare (Foto 27-28). Riepilogo superfici esterne lorde VALORE DI MERCATO ATTRIBUITO AL BENE L estimo è la disciplina che tratta i criteri, i metodi e le norme per attribuire ai beni economici un valore. I metodi seguiti per la valutazione del complesso immobiliare sono: 1. Il metodo analitico o finanziario per valutare un bene la cui utilità preminente sia il reddito, mediante la capitalizzazione del reddito netto al saggio ordinariamente riconosciuto dal mercato per quel tipo di investimento ed eventualmente corretto per tenere conto della particolare desiderabilità del k 3 Per SUPERFICIE ESTERNA LORDA si intende l area di un edificio delimitato da elementi perimetrali esterni verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento. La superficie esterna lorda include: -lo spessore dei muri perimetrali liberi e un mezzo dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, -lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi; -i pilastri/colonne interne; -lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni ecc.); -i condotti verticali dell aria o altro tipo; -la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all edificio; e non include -le rampe di accesso esterne non coperte; -balconi, terrazzi e simili; -il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio; -gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico; -le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica.

28 bene da stimare. Il classico procedimento di stima analitico è quello che consente di determinare il più probabile valore di mercato di un bene attraverso la capitalizzazione dei redditi futuri che tale bene sarà capace di produrre. La difficoltà, osserva il Omissis, sono nella scelta del valore del saggio di capitalizzazione si tratta di calibrare ad arte il saggio, affinché il valore che si determina corrisponda ai prezzi di mercato. 2.Il metodo detto per confronto o sintetico o per comparazione diretta : si confronta il bene da stimare con altri beni, dello stesso tipo e dello stesso mercato, dei quali si conoscono i prezzi spuntati in compravendite avvenute di recente. Comparando il bene oggetto della valutazione con altri beni di caratteristiche simili, assumendo come termine di confronto un parametro, tecnico od economico, la cui grandezza deve essere direttamente proporzionale al valore dei beni. Nel nostro caso il parametro unitario di riferimento sarà il metro quadro commerciale. 3.1 Il Metodo Finanziario Il Metodo Finanziario comprende i procedimenti per analizzare la capacità di generare benefici monetari di un immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale. Il procedimento di capitalizzazione diretta converte in modo diretto il canone di mercato annuale dell immobile da valutare nel valore di mercato dell immobile stesso, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione. Il procedimento di capitalizzazione diretta può essere presentato sotto forma di prodotto del reddito annuo per l inverso del saggio di capitalizzazione (moltiplicatore). Il valore di questo coefficiente viene assunto anche in base a considerazioni riguardanti il contesto urbano. L immobile è ubicato in una zona semiperiferica rispetto al centro urbano, con un livello di collegamenti che inevitabilmente risulta essere inferiore rispetto al centro cittadino, con la ferrovia e l autostrada che fanno da spartiacque con il centro. Le scarse attrezzature collettive nelle vicinanze e la totale assenza di verde pubblico o privato nelle vicinanze da una parte ma anche l elevata densità abitativa e la mancanza di analoghe strutture di quartiere dall altra, sono tutti elementi da tener presente nella scelta del saggio. Il primo elemento da cui partire è senza dubbio il canone di locazione che viene corrisposto alla proprietà; euro ,00 mensili per l intero piano terra, l interrato e l area di parcheggio, sono esclusi il solo piano primo ed il sottotetto.

29 La prima verifica da fare è sulla congruità del canone di locazione. Secondo la più recente letteratura un azienda commerciale delle grandi distribuzione può destinare al costo dello spazio, vale a dire al canone locatizio dell immobile, all incirca: -il 2.5% del fatturato delle derrate alimentari (food); -il 4% del fatturato dei prodotti non alimentari (non food). Ove si superassero tali limiti l azienda dovrebbe ritoccare i prezzi di vendita e quindi potrebbe risultare non più concorrenziale. Il fatturato medio prospettico del punto vendita sito in via de Filippis è al netto dell IVA pari a ,00 (fonte: relazione di stima del dott. Omissis per fallimento del 2010 di Omissis.) di cui il 2,5% è pari ad euro ,00 per cui i ,00 euro annui del contratto di locazione in essere risultano alquanto favorevoli alla proprietà. Tutto questo assieme alle valutazioni di cui sopra inducono molta prudenza nella valutazione del tasso di attualizzazione che viene assunto pari al 6%. Calcolo della superficie commerciale Ci si avvale del D.P.R. 138 del , allegato C, in particolare si distinguono: -locali accessori comunicanti con i locali principali, allo stesso livello o ad essi collegati con scala interna; -locali accessori non comunicanti. La superficie di questi locali viene omogeneizzata nel modo seguente: -al 50%, se comunicanti con i locali aventi funzione principale; -al 25% qualora non comunicanti La superficie dell area scoperta, o a questa assimilabile, di pertinenza esclusiva va computata nella misura del 20%. Le pertinenze esclusive di ornamento dell unità immobiliare quali balconi, terrazzi e similari o superfici scoperte vengono computati nella misura del 10%. La superficie commerciale è data quindi dalla somma della superficie principale e delle superfici accessorie omogeneizzate. La superficie commerciale si determina misurando la superficie coperta dell unità, computata al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione con le parti di uso comune. I muri interni, eventuali, quelli perimetrali esterni e i pilastri vengono computati per intero, fino ad uno spessore

30 massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% e fino ad uno spessore massimo di 25 cm. Per quanto riguarda l immobile oggetto di stima, la superficie del supermercato, ossia quella di vendita, è assunta come la superficie principale ed è pari a mq, avendo considerato murature perimetrali fino ad un massimo di 50 cm sul lato est e murature di confine con l area pertinenziale adiacente pari a 25 cm. La rimanente parte al piano terra comprendente l area C, l ufficio, lo spogliatoio ed i servizi sono considerati pertinenza accessoria comunicante con i locali principali e vengono omogeneizzati secondo la percentuale del 50%, assumono quindi un valore pari a 351 mq. Il piazzale destinato al parcheggio antistante il supermercato che misura 767 mq, viene considerata come una dotazione comune esterna, ossia un area pertinenziale a parcheggio privato e viene omogeneizzata secondo la percentuale del 20%, assumendo quindi un valore pari a 153 mq. Lo spazio scoperto rimanente viene considerato come pertinenza esclusiva di ornamento dell unità immobiliare. La superficie in questione misura 635 mq e viene omogeneizzata secondo la percentuale del 10%, assume quindi un valore pari a 63 mq. La superficie del piazzale occupata dalla cabina Enel e la superficie della rampa carrabile di accesso al piano interrato, che misurano complessivamente 149 mq, vengono considerati con una superficie omogeneizzata pari a zero. Il piano interrato, adibito ad autorimessa, che misura 840 mq, è assimilabile alla tipologia immobiliare locale accessorio non comunicante. Viene omogeneizzata secondo la percentuale del 25%, assume quindi un valore pari a 210 mq. Il piano primo, con una superficie di mq, adibito a deposito materiale, viene considerato pertinenza accessoria collegata o collegabile direttamente ai locali principali e viene omogeneizzata secondo la percentuale del 50%, assumendo quindi un valore pari a 890 mq. L alloggio del custode, raggiungibile al piano primo mediante vano scala, con una superficie di 144,80 mq, viene omogeneizzato secondo la percentuale del 50%, assumendo un valore pari a 72,40 mq. Il piano sottotetto, che urbanisticamente risulta un mero vano tecnico, adibito a deposito materiale, ma che presenta per una superficie di 615 mq altezza pari a 2,80m, viene considerata pertinenza esclusiva di ornamento dell unità immobiliare e viene

31 Ing.Alessandro Pastore Via Pellecchia 2 Salerno omogeneizzata secondo la percentuale del 10%, assumendo quindi un valore pari a 61,50 Tel \ mq. Se ne deduce che la somma della superficie commerciale principale con le superfici omogeneizzate restituisce il valore complessivo della superficie dell immobile in questione. Nel caso specifico il valore complessivo ragguagliato sarà 3.007,5 mq. Il calcolo Il reddito annuale dell immobile risulta essere pari a ,00, vedi contratto di locazione in essere (allegato 7), il piano primo e del sottotetto risultano sfitti. Rn Dalla relazione Vm = dove r Vm = valore di mercato; Rn = reddito annuo netto che il bene produce; r = saggio di capitalizzazione, si ottiene il più probabile valore di mercato dell immobile. Nel nostro caso risulterà Rn (parte commerciale) = ,00 La superficie comprendente l area commerciale del piano terra, il piano interrato e le pertinenze collegate all area principale, per una superfice commerciale complessiva pari a mq che, rapportata al canone di locazione di ,00 annui, porta ad un valore di 90,77 /mq. Ciò è utile ai fini del calcolo di un canone potenziale di locazione della restante area del fabbricato, piano primo e sottotetto. Canone di locazione potenziale piano primo-sottotetto = 90,77 /mq x 1.024,41 mq = ,18 /anno Quindi, accorpando le varie voci relative al reddito delle parti che costituiscono l immobile, si giunge a questa conclusione: Rn = R (parte commerciale) + R (piano primo + sottotetto) Rn = , ,18 = ,18 = reddito potenziale dell intero complesso immobiliare Rn ,18 Vm = = = ,67. r 0,06

32 Concludendo il valore di mercato dell immobile oggetto di stima che scaturisce dal metodo finanziario, considerando l immobile in ottimo stato e pienamente fruibile, è dunque pari a circa , Metodo diretto o per confronto La valutazione degli immobili destinati alla grande distribuzione, per le radicali differenze esistenti fra i vari punti in cui sono ubicati gli immobili e per la connessione strettissima intercorrente fra ubicazione, fatturato e canoni locatizi conseguibili, risulta ardua con il procedimento diretto o sintetico-comparativo. Ciò perché nessun immobile può considerarsi comparabile ad un altro immobile ancorché avente consistenza analoga in quanto il ruolo dell ubicazione per gli esercizi in argomento è di fondamentale rilevanza ed ogni immobile, come ben noto, ha un suo monopolio di posizione irripetibile, per cui utilizzeremo tale metodo solamente come verifica del metodo finanziario adottato. La metodologia operativa della stima del procedimento diretto è fondato sulla comparazione tra il complesso delle caratteristiche dell immobile in esame e quello di altri immobili sostanzialmente analoghi, di cui siano stati accertati i prezzi. L unico valore realmente affidabile, per l immobile in questione, è la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio attraverso la quale possiamo ottenere i valori di mercato ( /mq) riguardanti le varie destinazioni urbanistiche di nostro interesse, nella località in cui è ubicato il fabbricato oggetto di stima. Trattandosi di una zona con esercizi commerciali di vicinato, con superfici piuttosto piccole, dovremo attestarci sui valori minimi per il complesso immobiliare oggetto di stima. Nella fattispecie vengono presi in considerazione il valore di mercato di locali con destinazione commerciale nello stato conservativo ottimo nella microzona catastale n.3, codice di zona B4, dove ricade il nostro immobile, nell ultimo anno; -anno 2010 semestre 2 -valore ( /mq) min max 5.100; -anno 2011 semestre 1 -valore ( /mq) min max 3.700; Immaginiamo, in maniera cautelativa, lo stesso trend di decrescita dei valori anche per il secondo semestre avremo: -anno 2011 semestre 2 -valore ( /mq) min max 2.300; Questi valori, verificati attraverso agenzie immobiliari, risultano in linea con i prezzi riscontrati nella zona in esame (ottobre 2011) per cui utilizzeremo il valore di 1.500,00 /mq come riferimento per il mq commerciale del nostro immobile.

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