Mattone bene rifugio: rende ma attenti alle nuove tasse. Casa Milano. Casa Roma. Btp. (WEB azione

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1 Mattone bene rifugio: rende ma attenti alle nuove tasse DI GINO PAGLIUCA ; 0-^?LA."--.UF-'O i"ti'. li;-02 Casa Milano Casa Roma Il mattone ha battuto Borsa e Btp negli ultimi otto anni. A Roma la locazione e l'aumento dei prezzi hanno fruttato più dell'8% l'anno dal 2002 a oggi. A Milano il rendimento ha superato il 5%. E l'arrivo della cedolare secca sugli affitti potrebbe rilanciare l'investimento immobiliare, sempre molto amato dagli italiani. Ma il Fisco, che si alleggerisce da una parte, potrebbe essere in agguato da un'altra. Con il ritorno delle tasse locali. O la minacciata (ma improbabile) patrimoniale. ALLE PAGINE 18 E 19 Btp (WEB azione Trend Le continue tensioni sui mercati finanziari riaccendono l'interesse sui mattone d'investimento. E chi in passato ci ha creduto.. Battuti azioni e Btp Dal 2002 tra affitti e capita! gain + 57%, Borsa e titoli di Stati sotto il 30%. Ma è quasi tutto merito del boom dei prezzi DI GINO PAGLIUCA Con l'approvazione alla Camera del decreto sul federalismo (in settimana, salvo sorprese) sarà introdotta la cedolare secca sugli affitti, un provvedimento che, abbassando l'imposizione sui redditi derivanti dai canoni, secondo le attese rilancerà l'investimento immobiliare. Difficile dire se sarà così e soprattutto se chi farà questa scelta, magari perché spaventato dalle tensioni politiche internazionali di queste settimane, ne ricaverà un guadagno soddisfacente rispetto agli investimenti alternativi.

2 va Si può invece dire che chi la scelta del mattone l'ha fatta in passato, non ha certo da lamentarsi. Soprattutto se ha puntato su Roma. L'analisi del total return dell'investimento in immobili residenziali effettuata da CorrierEconomia dice che chi abbia comprato alla fine del 2002 un appartamento per darlo in locazione nella Capitale ha registrato una performance annua dell'8,6%, battendo nettamente sia la Borsa, che ha segnato nel periodo un incremento medio del 2,6%, sia un Btp della durata di otto anni, che ha reso il 3,4% netto. Soddisfacente ma minore la performance di Milano: un trilocale in area semicentrale ha infatti garantito un ritorno sul capitale del 5%, con un bilocale in periferia si sono ricavati solo due decimi in più. I peggiori numeri sono quelli ottenuti da Bologna, dove il tasso si è posto poco sopra il 3%. Come si arriva a questi risultati? Per il calcolo siamo partiti dai valori di mercato degli appartamenti a fine 2002 confrontandoli con quelli di fine 2010 rilevati dall'osservatorio di Nomisma; al valore iniziale abbiamo aggiunto il 10% inglobando così nel calcolo le spese legate all'acquisto dell'appartamento. I canoni di locazione sono sempre quelli rilevati da Nomisma, che abbiamo rivalutato anno per anno dell'indice Istat del costo della vita di dicembre; dall'importo dei canoni abbiamo detratto però il 40% per le imposte. Non abbiamo considerato eventuali spese di manutenzione straordinaria perché l'esborso affrontato in genere viene recuperato con un ulteriore incremento di valore all'immobile. Abbiamo considerato otto anni perché si tratta della durata ordinaria di un contratto di locazione. Abbiamo anche eseguito il calcolo anno per anno sulla media ponderata dei valori di Roma, Milano e dell'insieme delle grandi città ricavandone qualche considerazione mol- Gli ingredienti del successo Fonie elaborazione CorrierEconomia to interessante: se a fine 2010 gli immobili hanno garantito una performance migliore, questo non è risultato vero per tutti gli otto anni singolarmente considerati: ad esempio dal 2003 al 2007 la Borsa ha fatto nettamente meglio delle case nelle grandi città e negli ultimi due anni analogo risultato hanno ottenuto i titoli di Stato. Un investitore flessibile, che fosse rimasto a Piazza Affari fino al 2006 e che, avendo fiutato l'aria, avesse poi effettuato uno switch verso i titoli di Stato avrebbe guadagnato di più che con il mattone, dato che il suo ritorno complessivo sarebbe stato del 120%, contro il 102% delle case a Roma, il 59,2% di Milano, l'80% della media delle grandi città e oggi sarebbe decisamente più liquido. Fattore prezzi E' importante anche capire come si è formato questo rendimento assoluto. La lettura dei dati disaggregati tra performance da rivalutazione immobiliare e guadagno da canoni dimostra come effettuare l'investimento nel mattone abbia senso, in un'ottica di diversificazione di portafoglio, solo se si pensa che i valori immobiliari saliranno e quindi se si conta di rivendere in una fase di mercato favorevole oppure se si pensa a un utilizzo differito (ad esempio appartamento hl'iroki da passare a un figlio). In nessun caso infatti il guadagno derivante dai canoni giustifica da solo l'investimento. Il rendimento reale degli affìtti nel periodo considerato si è infatti situato tra il 2 e il 3% per le case di maggior valore, e tra il 2,5 e il 3,7% per i bilocali periferici, con poche differenze tra una città e l'altra. Le prospettive Oggi rispetto al 2002 le prospettive del mercato immobiliare appaiono meno brillanti sul breve-medio periodo di quanto non lo fossero allora, anche se la fase di ribasso dei prezzi appare alle spalle. I rendimenti lordi delle locazioni residenziali invece non sono cambiati di molto: per un bilocale si va dal 4,5 al 6%. Abbiamo simulato anche che cosa succederebbe a chi, avendo comprato nel 2002, decidesse di tenere la casa e riaffittarla anziché venderla: il rendimento netto atteso da canoni, con cedolare secca e Imu è nella media del 3,8%, stesso dato per Milano mentre Roma garantirebbe mezzo punto in più. Se invece l'investitore dovesse comprare l'appartamento e quindi affrontare anche i costi relativi all'acquisto, le performance scenderebbero in media di quattro decimi di punto. Bisogna poi tenere presente che, anche se i prezzi immobiliari riprendessero a salire, i

3 canoni difficilmente seguirebbero lo stesso ritmo: dal nostro confronto emerge che i prezzi sono in media cresciuti del 40% nelle grandi città contro il 19,1% dei canoni. A Roma i valori hanno segnato un più 74%, gli affitti sono saliti del 22,1%. A Milano a fronte di un più 33,8% per i prezzi, i canoni hanno fatto solo più 16,5%. Case grandi città Il Inflazione Titoli di Stato Borsa Conseguente a questo trend è stato il calo dei rendimenti lordi, scesi in media di quasi un punto, dal 5,7 al 4,9%, con un vero e proprio crollo nella Capitale, dove si è passati dal 7,7% al 5,4%. Il fenomeno è semplice da spiegare: gli affitti residenziali non seguono l'andamento del mercato immobiliare ma si adeguano alla congiuntura: si La Sunga sfida compra impiegando risparmio, si affìtta impiegando reddito. Ora, è difficile fare previsioni sul mercato del mattone, ma non si può escludere a priori che i prezzi possano registrare nel tempo anche una robusta ripresa. Però che nel medio periodo gli stipendi possano crescere a due cifre appare davvero improbabile , ,2 ^^106 3 ; jìits elaborazione CoriierEDonotnia su dati Momisma. Banca Intesa, Istat e Banca Italia Le violente oscillazioni della Borsa. Il passo sicuro dei Btp. Un'inflazione tutto sommato tranquilla. La solidità del mattone. Il grafico mette a confronto il rendimento di un ipotetico investitore che avesse investito 100 euro nel 2002 comprando una casa in una grande città, rispetto ad altri risparmiatori che, invece, avessero preferito puntare su azioni o Btp. Otto anni dopo, la durata dei contratti di locazione, si può vedere che, tenendo conto dei canoni affittati e, soprattutto, della rivalutazione dei prezzi, il mattone esce vincente. Per le varie forme d'investimento è stato considerato il total return, cioè si è tenuto conto sia dei frutti periodici, sia della liquidazione del capitale investito ai valori del 2010 o di rimborso. Come si può vedere se la supremazia degli immobili sui Btp e sull'inflazione è stata schiacciante, la sfida con la Borsa è stata appassionante. Dal 2002 al 2006 l'investimento in azioni avrebbe reso di più. Nel 2006, ad esempio, il valore dell'investimento iniziale era quasi raddoppiato. Poi però la grande crisi lo ha riportato indietro al 2002, facendolo precipitare a quota 126,4 contro il livello 180 del mattone, La conclusione? Nessun investimento è perfetto. L'importante è cavalcarne il ciclo.

4 BATTUTI BORSA E TITOLI DI STATO Quainu avrebbe reso comprare un immuùile nel?00? e affittarlo a canoni cji mercato. F il confronto con infla7iune, Fìtp e a7iuni Città Bari canoni gain alla Borsa ai Btp inflazione : 2,40% 3,50% ; 5,90% Bologna ,80%, 0,40% 3.20% ' fffbil fftttl ffwjffil Cagliari ,80% 3,70% 6,50% Catania 4G ,10% : 3,80% 6,90% Firenze 121.HO , 2,80% 2,10% 4,90% Genova ,80% : 4,60% 7,40% Milano ; ,40% 1,80%! 5,20% IRRÌDI. HK51 G E i -Diitc elaborazione ComerEconomia su dati Nomisma e Istat Città Napoli canoni gain alla Borsa ai Btp intfazione ,20% ' 2,50% 5,70% tfb'b?! HfESI : jflbsi Padova Ì ,00% : 1,50% 4,50% Palermo ; 3,70% 3,30% \ 7,00% Roma Ì ,30% : 6,30% [ 8,60% Torino ,40% 1,70% 4,10% Venezia ,40% 2,60% ' 5,00% G E 3 ' CES &tà*ft MEDIA ,178 " 2,90% 2,90% : 5,80% BSB. ibbsj CSD PFuola LA PROTEZIONE DALL'INFLAZIONE Quanto avrebbe reso uumn-ye uri immobile nel?0ù7 e affittarlo a canoni di mercato. F I confronto con Inflazione. Rtu e azioni Città canoni gain alla Borsa ai Btp inflazione Bari ,30% ; 4,50% 6.80% mwz

5 Bologna ,10% ; 1,20% 3,30% C E S : 313 ' CES Cagliari ,30% 3,80% 6,10% Catania ,20% 3,90% 6,10% Firenze : ,60%. 3,10% 5,70% : {JJJjjJ. ^BEI : E5d Genova ,20% 4,40% : 6.60% Iffffll ' jg'jg's gfft^ Milano ,30% 2,70% : 5,00% r-nutr' pl^hnr^7innp Rni-1-ÌprFrnnnmÌ^ cu Hati Nnmicma P Ictat Città canoni gain alla Borsa ai Btp infrazione Napoli ,70% 2,80% 5,50% Padova ,50% 1,80% 4,30% Palermo ,30% 4,20% 6,50% Roma ,90% 5,70% 8.60%! ffi^^l Éfffffil ÉrWSfc Torino ; 2,00% 2,90% ' 4,90% ' ff ^ : gfeej ' flfisi Venezia ,90% : 1,60% ' 3.50% '. IffBBI : fefeffi tfwffflh MEDIA ' ,30% : 3,30% : 5,60% ; f22j fjjjjl ' Qjjffij) RPi-DlD

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