REGIONE DEL VENETO COMUNE DI JESOLO

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1 REGIONE DEL VENETO COMUNE DI JESOLO PIANO DI LOTTIZZAZIONE e PROGETTO ARCHITETTONICO DI MASSIMA AREA ENI s.p.a. via MAMELI - Jesolo A - RELAZIONE ILLUSTRATIVA Maggio 2008 committente ENI s.p.a. Devisione Refi ning & Marketing Roma progettisti architetti Fabio Rossa e Carlo Bassetti con architetti Maria Rosaria Pastore e Giulia Sartore via Altman 17 Bolzano

2 PIANO DI LOTTIZZAZIONE ENI VIA MAMELI RELAZIONE ILLUSTRATIVA 01 STATO DI FATTO Il presente progetto di lottizzazione interessa il terreno di proprietà E.N.I. s.p.a., sito in via Mameli e catastalmente identificato come part. 112, foglio 66, sub 3 cat C/1 R.C. e situato nella zona di collegamento tra l abitato di Jesolo e l area di Lido di Jesolo. La superficie catastale è di mq, la superficie reale rilevata geometricamente è di 2413 mq; il fabbricato del distributore dismesso è di circa 290 mc. Il distributore di carburanti si trovava in quelle che fino a pochi anni fa erano le estreme propagini di Lido di Jesolo, sulla strada principale di collegamento con la zona dell entroterra. La zona di margine urbano, a contatto con la zona di bonifica ancora in parte coltivata, è caratterizzata già oggi da una diffusa edificazione residenziale a bassa densità. Il Piano Regolatore Generale del Comune di Jesolo inquadra l area in oggetto come zona di Nuova espansione residenziale C2.2.; la relativa Norma Tecnica di attuazione è riportata di seguito: Art Zona di nuova espansione residenziale C 2.2 Trattasi di aree di espansione a prevalenza residenziale. L edificazione è subordinata alla formazione di uno strumento urbanistico attuattivo. L organizzazione urbanistica delle destinazioni di zona riportate dal P.R.G. (scala 1:2000) ha valore vincolante, potranno essere previste delle variazioni compatibili con la definizione del progetto esecutivo. Destinazioni d uso ammesse: - residenziale - Commerciale, Direzionale, Artigianato di servizio. Al fine di favorire l integrazione delle diverse tipologie di abitazioni, si deve provvedere in fase di formazione e approvazione dello strumento urbanistico attuativo all individuazione di una quota minima del 40% della superficie edificabile da destinare all edilizia residenziale pubblica. In questa zona gli edifici esistenti con la relativa area di pertinenza possono far parte della lottizzazione con adeguamento degli indici; nel caso di esclusione dallo S.U.A. sono ammessi gli interventi previsti nelle zone C1 per gli edifici esistenti. 1

3 La densità territoriale di fabbricazione è pari a 0,6 mc/mq, salvo quanto previsto dall allegata tabella che stabilisce indici specifici per particolari ambiti. Limite di altezza: 3 piani f.t. L area è stata recentemente stralciata dal Piano Direttore d area che interessa in maniera estesa il quadrante urbano, da tempo in fase di progettazione e approvazione. Questo ha comportato la necessità di procedere ad una Lottizzazione estesa alla sola ridotta area di proprietà Eni s.p.a. oggi oggetto della presente documentazione, in modo da poter procedere all attuazione di quanto previsto dallo specifico articolo 14 delle Norme di Attuazione del P.R.G. L area del dismesso distributore di carburante è oggi caratterizzata dalla presenza di un piccolo fabbricato di servizio alle cessate attività, di 293 mc. L edificio, oggi allo stato di abbandono, è previsto in demolizione. 02 STATO DI PROGETTO 02.1 ELEMENTI GENERALI DEL PROGETTO ed edificabilita Il progetto prevede per l area un intervento di edilizia residenziale, caratterizzato da edificazione a bassa densità che bene si inserisce nel tessuto urbano d intorno già oggi caratterizzato, ove già edificato, da insediamenti residenziali con corpi di fabbrica bassi ed edifici o monofamigliari o piccoli condomini. A fronte della superficie catastale del lotto è possibile l edificazione secondo l indice urbanistico previsto dal PRG pari a 0,6 mc/mq di mc. Gli abitanti insediabili - secondo la L.R. veneta n11/ sono 16. Ai mc corrispondono 472,9 mq di superficie edificabile totale. Tale superficie edificabile è suddivisa dal progetto, secondo quanto prescritto dalle Norme Tecniche di Attuazione, in 285,6 mq destinati ad edificazione residenziale ordinaria, pari al 60%, del totale e in 187,3 mq (40%) destinati ad edificazione residenziale pubblica/ convenzionata. La ridotta estensione dell area oggetto di lottizzazione, così come le caratteristiche geometriche e posizionali, hanno consigliato la progettazione di un sistema insediativo e di circolazione interna alla lottizzazione interamente privato, senza prevedere quindi, viste le ridotte dimensioni del lotto la costruzione di viabilità pubblica. Attraverso un varco carrabile - in zona nord del lotto - è previsto l accesso all area di lottizzazione. Una zona a parcheggio, sovrabbondante rispetto gli standard minimi 2

4 obbligatori, nelle immediate vicinanze dell accesso carrabile rappresenta l unica porzione dell area con accessibilità carrabile di superficie. Nelle vicinanze dell accesso e del parcheggio è previsto l accesso tramite rampa, dimensionata secondo standard e norme vigenti, al piano interrato delle autorimesse. Sono previsti quindi 6 posti macchina nella zona a parcheggio scoperta di superficie, mentre nell interrato sono previsti box auto privati e di pertinenza di ogni unità residenziale. Gli standard di legge verranno monetizzati attraverso specifica convenzione. Il sistema insediativo e i corpi fabbrica in edificazione prevedono un complesso con due fabbricati a schiera. Nella zona più vicina alla via - nella zona identificata dalla tavola 07 come lotto A - è prevista l edificazione di un fabbricato con tipologia a schiera corrispondente alla quota parte di edificato destinata all edilizia residenziale pubblica/convenzionata. Nella zona più interna del lotto - nella zona identificata dalla tavola 07 come lotto B - è prevista l edificazione di un fabbricato ancora con tipologia a schiera corrispondente alla quota parte di edificato destinata all edilizia residenziale ordinaria VIABILITA INTERNA AL LOTTO, parcheggi, GIARDINI E VERDE PRIVATO L insediamento sarà costituito da un numero contenuto di unità alloggio - nel catalogo tipomorfologico sono ipotizzati 6 appartamenti totali. In funzione di questo e delle ridotte dimensioni dell area si è proceduto alla progettazione di una viabilità interna caratterizzata da una zona a parcheggio scoperto in prossimità dell area di accesso alla lottizzazione e da una rete di percorsi solo pedonali di accesso ai fabbricati e alle singole unità residenziali. L area a parcheggio ha disponibilità di 6 unità a parcheggio oltre alle necessarie zone di manovra, accesso e uscita. L area destinata a parcheggio pubblico, collegata alla viabilità pubblica e ai percorsi privati interni alla lottizzazione, come già descritto, sono destinati alla libera sosta per tutti i veivoli che confluiscono per qualsiasi motivo nell area della lottizzazione. Ogni posto macchina avrà dimensione minima di 5,5x2,2 m ed essere agilmente accessibile. Tali dimensioni e lo schema distributivo sono in grado di soddisfare le esigenze di legge in materia di accessibilità ai disabili. Il resto della viabilità interna è esclusivamente a carattere pedonale e partendo dalla zona 3

5 di parcheggio si dirama verso i fabbricati andando a servire le zone di accesso alle singole unità residenziali. Gli accessi ai lotti edificabili e alle singole unità sono indicative e potranno essere modificati in sede di autorizzazione del progetto a seguito di rilascio del Permesso a Costruire. L area di accesso, il piazzale a parcheggio, le zone di disimpegno, così come la viabilità pedonale interna al lotto dovranno essere realizzati come da elaborati di progetto e nel rispetto di quanto prescritto dal Codice Stradale e di quanto prescritto dalla normativa in materia di sicurezza e accessibilità ai disabili (L.13/1989 e s.m.) 02.3 AREE VERDI Le aree della lottizzazione non interessate dall edificazione e dalla viabilità interna - pedonale, carrabile e a parcheggio - sono trattate a verde privato, con zone comuni condominiali e ambiti privati di pertinenza esclusiva delle singole unità residenziali reti dei sottoservizi Anche nel caso della valutazione dello stato di fatto e della conseguente progettazione delle derivazioni di allacciamento alle varie reti infrastrutturate dei sottoservizi, le ridotte dimensioni della lottizzazione unitamente alle consultazioni avute con i vari gestori delle reti (in attesa dei pareri ufficiali e dei sopralluoghi quando necessari) hanno portato ad uno schema di progetto dall estrema semplicità Lo stato di fatto (vedi tav. 5) vede lo scorrere delle reti dei sottoservizi sotto il sedime carrabile di via Mameli. Lo stato di progetto (tav. 6) schematizza gli allacciamenti e le direzioni di diramazioni delle varie sottoreti all interno della lottizzazione. I pareri e le prescrizioni progettuali sono stati richiesti ai vari gestori che hanno comunque già informalmente approvato il semplice schema oggi in progetto. Successivamente alla odierna presentazione del Piano di Lottizzazione, oggi sottoposta agli uffici comunali per un parere preliminare, verranno prodotti, quando finalmente disponibili, i vari e specifici pareri e i verbali di sopralluogo. Sono già stati sottoposti gli schemi di allacciamento e distribuzione a: A.S.I. rete fognaria, A.S.I. acquedotto Basso Piave, ENEL DISTRIBUZIONE, ITALGAS, TELECOM. 4