Procedura fallimentare n 01/05. Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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1 Reg. CTU Cron. 274 TRIBUNALE DI NOLA Sezione Fallimentare Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi G.D. Dott. Enrico Quaranta RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Consulente ing. Alberto Perillo

2 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Ill.mo Sig. G. D. Dr.ssa Ubalda Macrì, Sezione Fallimentare del Tribunale di Nola 1. Premessa Con Provvedimento del 11 maggio 2005, la S.V.I. nominava me sottoscritto ing. Alberto Perillo, con studio in Pomigliano d Arco ed iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli con il n e all Albo C.T.U. del Tribunale di Nola, Consulente Tecnico d Ufficio nella Procedura fallimentare fasc. n. 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi conferendomi il mandato riportato nell allegato 1. In assolvimento al mandato assegnato il sottoscritto C.T.U. produce la seguente relazione così organizzata: 1. Attività di consulenza 2. Criteri di valutazione 3. Risposte ai quesiti del giudice 1. Svolgimento delle operazioni di consulenza Le operazioni di consulenza ebbero inizio il 31 maggio Nel corso dell accesso, avvenuto in quella data alle ore 17:30, il sottoscritto dava inizio alle operazioni peritali presso l immobile oggetto del mandato, sito in Cicciano alla via Comm. Russo. In tale circostanza sono convenuti: il sig. Forino ed il sottoscritto. Lo scrivente effettuò rilievi metrici e fotografici dell immobile e chiese al sig. Forino una copia del Titolo di proprietà del cespite oggetto del fallimento data l impossibilità, da parte del sottoscritto, di reperire il nome del rogante dalla visura catastale. [all. 2, 8, 9,] Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi 1

3 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO 3. Criteri di valutazione Il metodo adottato per determinare il valore di mercato è quello sintetico comparativo, basato sulla comparazione con stime, dati economici e compravendite di beni analoghi a quello oggetto della stima. Con questi dati, eventualmente ragguagliati ed omogeneizzati a seconda della loro natura economica, si creerà una classe di valori caratterizzata da un minimo ed un massimo nella quale verrà individuato un valore che, nel complesso, rappresenterà il dato economico da mettere a base per la stima in questione. Analisi di mercato L indagine di mercato si basa principalmente su due distinte fonti: reperimento di dati relativi a transazioni già avvenute e/o ad offerte di vendita curate dalle agenzie operanti in zona nel settore immobiliare, e riferiti a beni similari ed ubicati nella stessa zona o in zone limitrofe del cespite de quo, ed alle quotazioni di mercato relative ad immobili di tipo residenziale, quali risultano dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Napoli (ex U.T.E.) relative al secondo semestre dell anno Nel primo caso, le locali agenzie di intermediazione immobiliare forniscono valori economicamente significativi in quanto riferiti anche a beni posti nello stesso insediamento in parola, e per di più relativi all anno 2005, periodo influenzato da particolari congiunture economiche speculative (borsa e titoli di Stato con i rendimenti più bassi dell ultimo decennio). L indagine su compravendite o offerte di vendita di beni similari per l anno 2005 avvenute nella zona di Cicciano ha evidenziato che viene praticato un prezzo medio pari a 1.175,00 al mq commerciale. Per la Zona di NAPOLI Cicciano Centrale MICROZ. 1 -CENTRO, ossia dove è ubicato l immobile oggetto del fallimento, Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi 2

4 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO l Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.)dell Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Napoli indica, per abitazioni di tipo civile/residenziale, un intervallo di valori compresi tra 730,00 ed 840,00 al mq utile. Detta forbice, come facilmente intuibile, è da relazionarsi alla consistenza, costo di costruzione, esposizione, piano, panoramicità, tipologia costruttiva ed abitativa, ed eventuali millesimi di proprietà delle parti comuni del cespite preso in esame e costituenti il campione identificativo per le determinazioni dell O.M.I. Questo aspetto è da tenersi in debito conto ai fini della determinazione del valore dell immobile oggetto della presente di stima. Inoltre, atteso che i dati dell O.M.I. sono forniti per metro quadro utile calpestabile, contrariamente a quelli forniti dal mercato che si riferiscono invece a superfici commerciali (cioè superfici ottenute inglobando nel conteggio anche i muri interni e quelli perimetrali esterni per intero, e per la metà quelli a confine con altre unità), si ravvede la necessità di dover ragguagliare detti valori al metro quadro commerciale diminuendoli del 15%. Ad ogni buon fine si riassumono le indagini economiche nel seguente prospetto: Valori In questa fase si determina il valore unitario al metro quadro commerciale dell unità immobiliare oggetto di stima che si intende far scaturire dalla media ponderale dei diversi valori attribuiti al bene stesso definendo pertanto un peso alle fonti Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi 3

5 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO della ricerca di mercato. Questa fase è senz altro caratterizzata, dopo lo scopo della stima, da: Dove si tengono in debito conto l ubicazione, il genere della zona, della situazione stradale riferita 1) Caratteristiche al traffico, della richiesta dei fitti nella zona e del estrinseche collegamento dei servizi pubblici e tutto quello che in ogni caso può influire in giudizio di stima. Dove si tiene conto della qualità del fabbricato, del suo stato di manutenzione e conservazione 2) Caratteristiche generale, del grado di finiture interne, della vetustà intrinseche e del grado di abitabilità in funzione della disposizione interna dei vani, del livello di piano, della sua esposizione ed affaccio. La fonte più attendibile è senza dubbio quella delle agenzie di intermediazione immobiliare; in quanto del luogo è in grado di fornire dati certi sui prezzi realmente praticati nelle compravendite; inoltre, rispetto all O.M.I. che, per i fini istituzionali per i quali è stato impiantato, rappresenta il mercato immobiliare perfetto, le agenzie immobiliari bene si adattano anche ad anomalie del mercato immobiliare zonale e quindi, ai fini della presente stima, forniscono senza dubbio dati più attendibili dell O.M.I. Pertanto si attribuisce a quest ultimo un peso pari al 15% della media della forbice; il restante 85% si attribuisce ai valori forniti dagli operatori immobiliari zonali. Inoltre in considerazione di ulteriori caratteristiche dell alloggio (posizione di piano, consistenza, affaccio, ed orientamento), non esplicitamente prese in considerazione fino ad ora, il valore suddetto va modificato attraverso dei coefficienti che, la pratica estimativa riassume nella seguente tabella riportata in allegato 3. Per gli alloggi in argomento i coefficienti moltiplicatori da prendersi in considerazione risultano essere i seguenti [all. 3]: Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi 4

6 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Immobile sito in Cicciano Alla via Comm. Russo ex trav. Tulino Ct =0,94 Stima Con riferimento alla consistenza in parola, per quanto sopra premesso e considerato, tenuto conto delle risultanze delle argomentazioni prese a base della stima, si è del parere che il più probabile valore di mercato dell intera consistenza immobiliare descritta possa ragionevolmente assumenti pari a (all. 3): Immobile sito in Cicciano Alla via Comm. Russo ex trav. Tulino V= ,89 Risposte ai quesiti del giudice Quesito n. 1: verificare se lo stato attuale dei luoghi corrisponda a quello indicato nel titolo di provenienza trascritto Dalle verifiche effettuate risulta che l immobile corrisponde al cespite indicato nel titolo di provenienza. [all. 6] Quesito n. 2: Accertare che l immobile sia di esclusiva proprietà del fallito o da questi acquistato in comproprietà con terzi estranei al fallimento, determinando e valutando in detta ultima ipotesi, la quota a vendersi; Il cespite oggetto di stima è di proprietà per i 1000/1000 i del sig. Forino Luigi nato a Cicciano il 07/09/1963.[all. 5, 7] Quesito n. 3: Descrizione degli immobili L immobile oggetto del fallimento è situato alla via Commendatore Russo ex traversa Tulino, pieno centro del comune di Cicciano, provincia di Napoli, con una elevata concentrazione di attività Commerciali e sevizi pubblici di vario tipo. Lo stabile, edificato alla fine degli anni sessanta in conglomerato cementizio armato con tamponature realizzate in doppia fodera con camera d aria e solai latero-cemetizi, è Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi 5

7 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO composto da piano interrato, piano terra e tre piani rialzati. Il cespite, oggetto del fallimento è al terzo piano ed è così composto: disimpegno, soggiorno, cucina, salotto, due camere da letto e doppi servizi per una superficie al netto dei balconi di 110 mq [all. 8, 9]. L appartamento risulta in ottimo stato manutentivo anche se le rifiniture generali dell appartamento sono quelle poste in opera all epoca della costruzione dell immobile. I pavimenti, fatta eccezione per i due bagni, sono costituiti da quadroni 40x40 cm in segato di marmo. Le pareti, ad eccezione dei due bagni e della cucina, sono rivestite da parati decorativi di color chiaro. Quesito n. 4: Provvedere alla voltura catastale in ditta del Fallito ovvero all accatastamento od al frazionamento qualora la partita sia diversamente intestata ovvero l immobile non risulti accatastato o frazionato; L immobile è accatastato in testa a Forino Giovanni nato a Cicciano il 02/01/1932, Tipo P, protocollo 1009, Anno 1970, Classe 6, Vani 7, Categoria A/2. [all. 4] Quesito n. 5: Verifica la conformità delle costruzioni alle licenze o concessioni edilizie, accertando se i beni debbano essere oggetto di sanatoria ex legge 47/85; Il comune di Cicciano ha rilasciato la Concessione Edilizia per la costruzione di civili abitazioni non aventi caratteristiche delle case di lusso in data Quesito n. 6: Accertare se l immobile sia detenuto da terzi; L immobile è abitato dalla madre del sig. Forino Luigi. Quesito n. 7: Accertare, ai fini dell applicazione del D.P.R. 28/10/72 n. 643 e D.P.R. 23/12/74 n. 688, il valore dell immobile alla data della registrazione del precedente acquisto presso gli uffici competenti, compilando il relativo modello INVIM, accertando l esistenza di spese ex art D.P.R. 643/72 ed allegando la documentazione; Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi 6

8 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Ai sensi dell art. 8 della Legge 448 del 2001, non è più previsto il calcolo dell aliquota dell imposta sul Valore aggiunto dell Immobile (INVIM). Quesito n. 8: Procedere alla compilazione della scheda di voltura catastale relativamente al quadro B ed eventualmente C/1 e C/2; Lo scrivente non ha potuto volturare l immobile perché il fallito ancora adempiuto all espletamento della pratica di successione. Quesito n. 9: Indicare riassuntivamente la consistenza dell immobile, l ubicazione, l accesso, i confini, i dati catastali, la provenienza del bene ed il valore del cespite e della quota di pertinenza del fallito; Tribunale di Nola, sez. Fallimentare Fallimento n. 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi Ubicazione immobile Superficie netta Accesso Comune di Cicciano (CE), via Comm. Russo ex traversa Tulino 110 mq, 131 mq con balconi Accesso pianerottolo condominiale Est Ovest: cortile Napolitano Confini Sud: altra proprietà Nord: via comm. Russo, ex trav. Tulino L immobile è accatastato in testa a Forino Giovanni nato a Cicciano il Dati catastali 02/01/1932, Tipo P, protocollo 1009, Anno 1970, Classe 6, Vani 7, Categoria A/2 Provenienza del bene Successione da parte di Forino Giovanni [all.7] Valore del Cespite ,89 Quota di pertinenza del fallito Forino Luigi 1000/1000 Quesito n. 10 : Accertare se l immobile sia sottoposto a vincolo ex legge 1089 del 01/06/1939. L immobile non è sottoposto a vincolo (Legge 1089 del ) in quanto l edificio non riveste alcun interesse artistico o storico. Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi 7

9 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Fiducioso di avere ben adempiuto al mandato ricevuto rassegno la presente relazione di Consulenza Tecnica d Ufficio. Pomigliano d Arco, lì IL C.T.U. ing. Alberto Perillo Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi 8

10 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegati 1. Verbale di Conferimento dell incarico 2. Verbale di sopralluogo 3. Calcoli per stima Immobile 4. Visure Catastali 4. bis Planimetria Catastale 5. Copia del Titolo di Proprietà 6. Copia del Testamento di Forino Giovanni 7. Planimetria dello stato dei luoghi 8. Planimetria Fotografica 9. Copie avvisi di sopralluogo 10. Copia Istanza di Proroga 11. Copia della ricevuta per Il Titolo di Proprietà Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

11 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 1 Verbale di Conferimento dell incarico Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

12 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 2 Verbale di Sopralluogo Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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14 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 3 Calcoli per la Stima degli immobili Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

15 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Coefficienti di piano Coefficienti di consistenza terreno 0.90 < rialzato ,00 primo o superiore interrato 0,33 balconi 0,25 1, da 1.00 a 0.95 Caratteristiche appartamento Altezza soffitti <4 m da 1.00 a 1,10 Vedute Corretta distribuzione da 0,80 a 1,10 Coefficienti di affaccio Affaccio su proprio cortile giardino Qualità rifinitura da 0,80 a 1,20 zona da 0,90 a 1,10 da 1.00 a 1,10 da 0,70 a 1,20 Coefficienti che tengono conto della tipologia dell immobile Coefficienti totali Valore degli Immobili Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

16 [ Tecnocasa, Scheda dell'immobile ] 1 di 1 05/10/ Affiliato: STUDIO CICCIANO S.R.L. VIA ROMA, SAN VITALIANO (na) Tel. 081/ Fax nahrm@tecnocasa.it Ogni agenzia ha un proprio titolare ed è autonoma CICCIANO 4 LOCALI DI CIRCA 90 MQ NUOVO, SECONDO PIANO, 4 VANI, SOGGIORNO LUMINOSO, CUCINA ABITABILE, 2 BAGNI, UN BALCONE, BOX, RISCALDAMENTO AUTONOMO, PANORAMICO, MEZZI ENTRO 1 Km, LIBERO Il presente documento non costituisce elemento contrattuale

17 Osservatorio dei valori immobiliari - Risultato 1 di 1 04/10/ Scegli 6 ti trovi in: Home > Servizi > Osservatorio Immobiliare > Valori Immobiliari Osservatorio dei valori immobiliari Risultato interrogazione Anno: 2004 Semestre: 2 Provincia: NAPOLI Comune: CICCIANO Fascia/zona: Centrale / MICROZ. 1 - CENTRO Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: ABITAZIONI CIVILI Destinazione: Residenziale Tipologia ABITAZIONI CIVILI / Normale ABITAZIONI DI TIPO ECONOMICO / Normale BOX VILLE E VILLINI / Normale Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Min 730 3,3 L Max 840 3,8 Min L Max 780 3,5 Min 560 1,9 L Max 780 2,6 Min 840 3,8 L Max ,7 Superficie (L/N) N N N N Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) << Nuova interrogazione Stampa Legenda

18 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 4 Visura Catastale Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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20 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 4 bis Planimetria Catastale Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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22 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 5 Copia della Titolo di Proprietà Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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29 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 6 Copia del Testamento di Forino Giovanni Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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35 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 7 Planimetria dello stato dei luoghi Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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37 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 8 Planimetria fotografica Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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39 Foto n 1 - Corridoio Foto n 2 - Disimpegno Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino

40 Foto n 3 Disimpegno Foto n 4 Soggiorno Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino

41 Foto n 5 Cucina Foto n 6 Bagno 1 Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino

42 Foto n 7 Salotto Foto n 8 Salotto Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino

43 Foto n 9 Camera da letto Foto n 10 Corridoio lato notte Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino

44 Foto n 11 Bagno 2 Foto n 12 Stanza da letto Padronale Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino

45 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 9 Copie Avvisi di sopralluogo Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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48 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 10 Copie Istanza di Proroga Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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50 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Allegato n 11 Copia dellaricevuta per il Titolo di Proprietà Procedura fallimentare n 01/05 Eredi Forino G. s.a.s. di Forino Luigi

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