probabile valore di mercato

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1 1) PREMESSA Con provvedimento del 20/09/2005 la S.V.I. nominò il sottoscritto Arch. Nicola Antonio Cuoco, iscritto all ordine degli architetti pianificatori paesaggisti e conservatori della provincia di Salerno al n 1675, nonché all albo de i consulenti tecnici del Tribunale di Salerno dal 07/06/2001, quale consulente tecnico di ufficio nel fallimento n 58/04 OMISSIS, conferendogli il seguente incarico: identifichi e descriva gli immobili in oggetto, con i precisi ed attuali dati catastali e i confini, allegando documentazione fotografica ed elaborati tecnici (planimetrie, piante ecc.) dei suddetti immobili; determini il valore al fine di fissare il prezzo base di vendita ai pubblici incanti e formi lotti separati, se ciò risulta necessario e/o opportuno; accerti la conformità o meno degli immobili agli strumenti urbanistici ed edilizi e alla concessione edilizia; nel caso di non conformità accerti se è stata presentata domanda di condono edilizio e, inoltre, determini le spese necessarie per ottenere dagli organi competenti la sanatoria degli abusi edilizi, a norma della legge n 47/85 e successive, detraendo il relativo costo al valore di stima; corredi il C.T.U. la relazione di stima di certificato di destinazione urbanistica (per i terreni) e di riepilogo finale, indicando i dati topografici e catastali, nonché i confini per ciascuno dei lotti formati; verifichi lo stato di occupazione degli immobili, il titolo della stessa e il soggetto occupante. 2) OPERAZIONI Per l espletamento dell incarico conferitogli lo scrivente ha preliminarmente proceduto agli opportuni accertamenti relativi all individuazione dell attuale consistenza immobiliare, personalmente intestata al sig. Omissis, eseguiti presso l U.T.E. di Salerno, la Conservatoria dei RR. II. di Salerno e gli Uffici tecnici dei Comuni di Campagna e di Auletta. Successivamente si è proceduto all ispezione dei luoghi avvenuta in data 20/11/06, 27/11/06 e 17/01/07 in presenza del sig. Omissis (cfr. verbali d accesso, allegato n 1). Per la determinazione del probabile valore di mercato è stata eseguita una stima sintetico comparativa. Trattandosi, nella specie, di terreni, abitazioni e annessi, la stima è stata eseguita in base ai parametri tecnici e cioè il mq di superficie per i terreni, il mq di 1

2 superficie convenzionata (superficie utile + il 25% della superficie non residenziale) per le abitazioni e, ancora, il mq di superficie per gli annessi. Contemporaneamente è stata effettuata un indagine di mercato per determinare i prezzi medi unitari. A tal proposito sono stati considerati fabbricati e terreni simili per caratteristiche intrinseche e estrinseche, sono state esperite indagini in sito e nei comuni limitrofi. Tale confronto tiene conto dei seguenti parametri: volume, superficie, altezza piano, esposizione, localizzazione, stato attuale delle finiture, stato d uso (libero o occupato), conformità con le autorizzazioni amministrative, epoca di costruzione, destinazione urbanistica, presenza o meno di essenze arboree, ecc.. 2

3 3) IDENTIFICAZIONE, DESCRIZIONE E STIMA DEGLI IMMOBILI Da quanto si evince dagli atti di causa, dalle indagine condotte c/o l U.T.E. di Salerno, la Conservatoria dei RR. II. di Salerno e gli Uffici tecnici dei Comuni di Campagna e di Auletta, gli immobili intestati al sig. Omissis sono ubicati nel Comune di Campagna e nel Comune di Auletta. Precisamente nel Comune di Campagna troviamo: A) DUE APPARTAMENTI UBICATI IN LOCALITA STARZA QUADRIVIO ALLA VIA PROVINCIALE PER GALDO N. 72. Le due unità abitative sono situate in un edificio composto da piano terra con due locali e da tre piani in elevazione, con un appartamento per piano; questi ultimi sono serviti da un unica scala e non vi è la presenza dell ascensore. Il manufatto edilizio è riportato nel N.C.E.U. al foglio 78, p. lla 1029 (la quale comprende pure una corte comune annessa allo stesso); esso dista circa 200 m dal centro dalla località Quadrivio del comune di Campagna. Il fabbricato è stato realizzato in seguito al rilascio di Licenza Edilizia n 905 del 27/11/1976; successivamente è stata richiesta una Concessione Edilizia in sanatoria, ai sensi dell art. 13 L. 47/85, in data 09/03/2001, prot. 5011, e successive integrazioni del 27/02/03, prot. 3106, e del 23/06/03, prot Il bene risulta così conforme agli strumenti urbanistici e ai titoli edilizi. I beni oggetto di stima sono ubicati al primo e al secondo piano dell edificio. A1) APPARTAMENTO UBICATO IN LOCALITA STARZA - QUADRIVIO VIA PROVINCIALE PER GALDO N. 72 PIANO PRIMO. Ubicazione e dati catastali Sito nel Comune di Campagna alla via Provinciale per Galdo, riportato nel N.C.E.U. al foglio 78 - p.lla 1029 sub 4 categoria A/2, cl. 7, consistenza 6.5 vani, rendita Euro 738,53, intestato a Omissis. L appartamento presenta Corridoio, Soggiorno, 2 Bagni, 3 Camere da letto, Cucina e 2 Balconi per complessivi mq di Superficie Utile e mq di Superficie non Residenziale. Le tompagnature perimetrali e i divisori interni sono in laterizio con intonaco 3

4 sia all interno che all esterno. I vani suddetti presentano le pareti tinteggiate, ad eccezione dei bagni e della cucina dove troviamo i rivestimenti delle pareti con piastrelle di ceramica, i pavimenti sono in piastrelle di ceramica, gli infissi esterni e le porte interne sono in legno impiallacciato, inoltre vi è la presenza di doppi infissi esterni in alluminio preverniciato. Il bene è ben areato e sufficientemente illuminato, è dotato di impianto elettrico, idrico - termico e del gas. Alla data dell accesso il bene risulta occupato con contratto di locazione dalla sig.ra Omissis Valutazione di stima Considerate le finiture interne, lo stato di manutenzione e di uso (mediocri), la vicinanza al centro della frazione, la conformità allo strumento urbanistico e alle concessioni amministrative, l epoca di costruzione, la sua consistenza e lo stato d uso (occupato) si attribuisce (alla data della perizia) un valore di mercato al mq pari a euro 800,00. SUPERFICIE UTILE mq SUPERFICIE NON RESIDENZIALE mq SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 25% S.N.R. = mq VALORE DI MERCATO = S.C. x VALORE AL MQ = EURO ,00 A2) APPARTAMENTO UBICATO IN LOCALITA STARZA - QUADRIVIO VIA PROVINCIALE PER GALDO N. 72 PIANO SECONDO. Ubicazione e dati catastali Sito nel Comune di Campagna alla via Provinciale per Galdo, riportato nel N.C.E.U. al foglio 78 - p.lla 1029 sub 5 categoria A/2, cl. 7, consistenza 6.5 vani, rendita Euro 738,53, intestato a Omissis. L appartamento presenta Corridoio, Soggiorno, 2 Bagni, 3 Camere da letto, Cucina e 2 Balconi per complessivi mq di Superficie Utile e mq di Superficie non Residenziale. Le tompagnature perimetrali e i divisori interni sono in laterizio con intonaco sia all interno che all esterno. I vani suddetti presentano le pareti tinteggiate, ad eccezione dei bagni e della cucina dove troviamo i rivestimenti delle pareti con piastrelle di ceramica; i pavimenti sono in piastrelle di ceramica, gli infissi esterni e le porte interne sono in legno 4

5 impiallacciato. Il bene è ben areato e sufficientemente illuminato, è dotato di impianto elettrico, idrico - termico e del gas. Alla data dell accesso il bene risulta occupato senza alcun titolo dalla sig.ra Omissis Valutazione di stima Considerate le finiture interne, lo stato di manutenzione e di uso (mediocri), la vicinanza al centro della frazione, la conformità allo strumento urbanistico e alle concessioni amministrative, l epoca di costruzione, la sua consistenza e lo stato d uso (occupato) si attribuisce (alla data della perizia) un valore di mercato al mq pari a euro 850,00. SUPERFICIE UTILE mq SUPERFICIE NON RESIDENZIALE mq SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 25% S.N.R. = mq VALORE DI MERCATO = S.C. x VALORE AL MQ = EURO ,00 B) DUE UNITA ABITATIVE, LOCALI DEPOSITO E GARAGE, POLLAIO E AREA CIRCOSTANTE, UBICATE IN LOCALITA GALDO ALLA VIA PROVINCIALE GALDO, N. 284 Le unità abitative sono ubicate in un edificio che si sviluppa su due piani, poste una per livello e servite da una scala comune. L edificio è riportato nel N.C.E.U. al foglio 79, p. lla 510, sub 5 e 6, interno 1 e 2. Per tale manufatto è stata rilasciata Licenza Edilizia n 206 del 20/10/1970, ma l attuale organismo architettonico è completamente diverso da quello rappresentato nei grafici ad essa allegati, pertanto non risulta conforme alle concessioni amministrative. I locali deposito e il garage sono posti in un edificio poco distante da quello appena descritto, che si estende unicamente al piano terra e l insieme è riportato nel N.C.E.U. al foglio 79, p. lla 510, sub 4. I due vani deposito, leggermente diversi dalla rappresentazione grafica della planimetria catastale, sono tra loro comunicanti ma dotati pure di due accessi indipendenti, uno posto sul lato est del fabbricato e l altro su quello ovest. La rimanente parte dell edificio è composta da un altro locale che ha due aperture sul lato sud del fabbricato e una sul fronte est dello stesso; nel suo interno troviamo delle divisioni che delimitano due ambienti per i quali, sebbene la scheda catastale non attribuisca alcuna destinazione d uso, nella realtà sono utilizzati uno a garage e l altro a ripostiglio: 5

6 destinazioni, quest ultime, che si evincono anche dalla domanda di condono presentata al Comune di Campagna. I due vani deposito sono sprovvisti dei necessari titoli amministrativi (Licenza o Concessione edilizia, Permesso di Costruire, richiesta di Condono in corso, ecc.) e quindi risultano abusivi. Per l altro locale, destinato a garage e ripostiglio, è stata chiesta la già citata domanda di condono edilizio in data 01/04/1986 prot. 486, la quale è stata respinta con provvedimento del 08/10/1999, redatto dal responsabile del servizio condono del Comune di Campagna. In definitiva l intero bene risulta abusivo. Nello spigolo nord ovest dell intera proprietà è stato realizzato un piccolo manufatto con ridotto spazio antistante destinato a pollaio, entrambi dotati di angusti ingressi posizionati sul lato est del bene. Anche quest opera è stata realizzata senza alcuna concessione amministrativa e per essa non vi sono neppure documenti catastali. I beni sopradescritti (unità abitative, locali deposito garage e pollaio) insistono tutti sulla particella 510 del foglio 79, qualità ente urbano, superficie 1606 mq, partita 1. Tale particella ha una forma pressoché quadrangolare ed è destinata per una parte a giardino e per la rimanente a cortile. Inoltre, è servita da un ingresso carrabile posto sul fronte sud e prospiciente sulla strada provinciale per Galdo e da due ingressi pedonali posizionati sul lato nord e su quello sud. L intera proprietà risulta intestata al fallito ed è relativamente distante dal centro cittadino, ma ad esso ben collegato grazie al percorso dell arteria provinciale. B1) UNITA ABITATIVA UBICATA IN LOCALITA GALDO VIA PROVINCIALE PER GALDO N. 284 PIANO TERRA INT. 1. Ubicazione e dati catastali Sita nel Comune di Campagna alla via Provinciale per Galdo, riportato nel N.C.E.U. al foglio 79 - p.lla 510 sub 5 categoria A/3, cl. 1, interno 1, consistenza 6 vani, rendita Euro 495,80, intestato a Omissis. L appartamento presenta Portico d ingresso, Soggiorno, Pranzo, Cucina, Disimpegno,Camera, Bagno e Wc per complessivi mq di Superficie Utile e mq di Superficie non Residenziale. Le tompagnature perimetrali e i divisori interni sono in laterizio con intonaco sia all interno che all esterno. I vani suddetti presentano le pareti tinteggiate, ad eccezione del bagno dove troviamo i rivestimenti delle pareti con piastrelle 6

7 di ceramica; le finiture interne sono buone, gli infissi esterni e le porte interne sono in legno. Il bene è ben areato e illuminato, è dotato di impianto elettrico e idrico. Alla data dell accesso il bene risulta occupato dallo stesso sig. Omissis. Valutazione di stima Considerate le finiture interne, lo stato di manutenzione e di uso (buoni), la relativa distanza dal centro della frazione, l epoca di costruzione, la sua consistenza e lo stato d uso (occupato) si attribuisce (alla data della perizia) un valore di mercato al mq pari a euro 1.100,00. SUPERFICIE UTILE mq SUPERFICIE NON RESIDENZIALE mq SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 25% S.N.R. = mq VALORE DI MERCATO = S.C. x VALORE AL MQ = EURO ,00 Dato che il bene non è conforme alle concessioni amministrative e non vi sono domande di condono in corso, al suddetto valore vanno detratte le spese necessarie per ottenere dagli organi competenti la sanatoria degli abusi edilizi. Si ricavano, dunque, le spese per il condono edilizio (L.R. n 10/04), il costo di costr uzione e gli oneri di urbanizzazione. Spese per il condono SUPERFICIE UTILE mq SUPERFICIE NON RESIDENZIALE mq SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 60% S.N.R. = mq COSTO AL MQ euro 100,00 SPESE PER IL CONDONO euro ,00 Costo di costruzione SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 60% S.N.R. = mq COSTO DI COSTRUZIONE = S.C. x euro 196,10 x 6.5% = euro 1.458,58 Oneri di urbanizzazione VOLUME = Sup. x H = x x 3.15 = mc ONERI DI URBANIZZAZIONE = VOLUME x euro 2,09 = euro 964,41 TOTALE SPESE = (11.143,00 +2 x 1.458,58 +2 x 964,41) euro = euro ,98 VALORE DEL BENE = VALORE DI MERCATO TOTALE SPESE = = ( , ,98) euro = euro ,02 7

8 B2) UNITA ABITATIVA UBICATA IN LOCALITA GALDO VIA PROVINCIALE PER GALDO N. 284 PIANO PRIMO INT. 2. Ubicazione e dati catastali Sito nel Comune di Campagna alla via Provinciale per Galdo, riportato nel N.C.E.U. al foglio 79 - p.lla 510 sub 6 categoria A/3, cl. 1,interno 2, consistenza 6,5 vani, rendita Euro 537,12, intestato a Omissis. L appartamento presenta Soggiorno, Cucina, Disimpegno, 2 Camere, Bagno e un balcone per complessivi mq di Superficie Utile e mq di Superficie non Residenziale. Le tompagnature perimetrali e i divisori interni sono in laterizio con intonaco sia all interno che all esterno. I vani suddetti presentano le pareti tinteggiate, ad eccezione del bagno che versa in condizioni assai precarie; le finiture interne sono modeste, gli infissi esterni e le porte interne sono in legno. Il bene è ben areato e illuminato, è dotato di impianto elettrico e idrico. Alla data dell accesso il bene risulta occupato dallo stesso sig. Omissis Valutazione di stima Considerate le finiture interne, lo stato di manutenzione e di uso (modeste), la relativa distanza dal centro della frazione, l epoca di costruzione, la sua consistenza e lo stato d uso (occupato) si attribuisce (alla data della perizia) un valore di mercato al mq pari a euro 950,00. SUPERFICIE UTILE mq SUPERFICIE NON RESIDENZIALE mq SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 25% S.N.R. = mq VALORE DI MERCATO = S.C. x VALORE AL MQ = EURO ,00 Dato che il bene non è conforme con le concessioni amministrative e non vi sono domande di condono in corso, al suddetto valore vanno detratte le spese necessarie per ottenere dagli organi competenti la sanatoria degli abusi edilizi. Si ricavano, dunque, le spese per il condono edilizio (L.R. n 10/04), il c osto di costruzione e gli oneri di urbanizzazione. Spese per il condono SUPERFICIE UTILE mq SUPERFICIE NON RESIDENZIALE mq SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 60% S.N.R. = mq 8

9 COSTO AL MQ euro 100,00 SPESE PER IL CONDONO euro ,00 Costo di costruzione SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 60% S.N.R. = mq COSTO DI COSTRUZIONE = S.C. x euro 196,10 x 6.5% = euro 1.704,33 Oneri di urbanizzazione VOLUME = Sup. x H = x12.85 x 3.30 = mc ONERI DI URBANIZZAZIONE = VOLUME x euro 2,09 = euro 1.010,35 TOTALE SPESE = (13.371, x 1.704, x 1.010,35) = euro ,36 VALORE DEL BENE = VALORE DI MERCATO TOTALE SPESE = = ( , ,36) euro = euro ,64 B3) LOCALI DEPOSITO E GARAGE UBICATI IN LOCALITA GALDO VIA PROVINCIALE PER GALDO, PIANO TERRA. Ubicazione e dati catastali Sito nel Comune di Campagna alla via Provinciale per Galdo, riportato nel N.C.E.U. al foglio 79 - p.lla 510 sub 4 categoria C/2, cl. 2, consistenza mq, rendita Euro 140,17, intestato a Omissis. I due vani deposito presentano dei muri perimetrali realizzati con blocchi di laterizio dall esiguo spessore che ritroviamo pure nel divisorio interno; all esterno l intonaco è del tipo grezzo. La pavimentazione degli ambienti è molto modesta, gli infissi sono in ferro e la copertura è stata realizzata con l impiego di lamiere. Il garage e il ripostiglio sono delimitati da muri in laterizio intonacato sia all interno che all esterno cosi come per i loro divisori interni. I vani sono tinteggiati e pavimentati, mentre gli infissi interni e esterni sono metallici. Infine la copertura è di tipo piana con solaio in latero cemento. Alla data dell accesso il bene risulta occupato dallo stesso sig. Omissis. Valutazione di stima locali Deposito Considerate le finiture interne, lo stato di manutenzione e di uso (precarie), l epoca di costruzione, la sua consistenza e lo stato d uso (occupato) si attribuisce (alla data della perizia) un valore di mercato al mq pari a euro 250,00. 9

10 SUPERFICIE NON RESIDENZIALE mq VALORE DI MERCATO = Sup. x VALORE AL MQ = EURO ,50 Dato che il bene è abusivo e non vi sono domande di condono in corso, al suddetto valore vanno detratte le spese necessarie per ottenere dagli organi competenti la sanatoria degli abusi edilizi. Si ricavano, dunque, le spese per il condono edilizio (L.R. n 10/04), il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione. Spese per il condono SUPERFICIE NON RESIDENZIALE mq SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 60% S.N.R. = mq COSTO AL MQ euro 100,00 SPESE PER IL CONDONO euro 3.003,00 Costo di costruzione SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 60% S.N.R. = mq COSTO DI COSTRUZIONE = S.C. x euro 196,10 x 6.5% = euro 382,78 Oneri di urbanizzazione VOLUME = Sup. x H = (10.05 x x 3.80) x = mc ONERI DI URBANIZZAZIONE = VOLUME x euro 2,09 = euro 251,11 TOTALE SPESE = (3.003, x 382, x 251,11) = euro 4.270,78 VALORE DEL BENE = VALORE DI MERCATO TOTALE SPESE = = (12.512, ,78) euro = euro 8.241,52 Valutazione di stima locali Garage e ripostiglio Considerate le finiture interne, lo stato di manutenzione e di uso (mediocri), l epoca di costruzione, la sua consistenza e lo stato d uso (occupato) si attribuisce (alla data della perizia) un valore di mercato al mq pari a euro 500,00. SUPERFICIE NON RESIDENZIALE mq VALORE DI MERCATO = Sup. x VALORE AL MQ = EURO ,00 Dato che il bene è abusivo e non vi sono domande di condono in corso, al suddetto valore vanno detratte le spese necessarie per ottenere dagli organi competenti la sanatoria degli 10

11 abusi edilizi. Si ricavano, dunque, le spese per il condono edilizio (L.R. n 10/04), il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione. Spese per il condono SUPERFICIE NON RESIDENZIALE mq SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 60% S.N.R. = mq COSTO AL MQ euro 100,00 SPESE PER IL CONDONO euro 4.402,00 Costo di costruzione SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 60% S.N.R. = mq COSTO DI COSTRUZIONE = S.C. x euro 196,10 x 6.5% = euro 561,10 Oneri di urbanizzazione VOLUME = Sup. x H = x 8.65 x 3.30 = mc ONERI DI URBANIZZAZIONE = VOLUME x euro 2,09 = euro 599,57 TOTALE SPESE = (4.402, x 561, x 599,57) = euro 6.723,34 VALORE DEL BENE = VALORE DI MERCATO TOTALE SPESE = = (36.680, ,34) euro = euro ,66 Ottenuti i valori dei singoli beni (locali deposito e locali garage - ripostiglio) si determina il valore complessivo dell immobile: VALORE DELL INTERO BENE = VALORE DEPOSITO + VALORE GARAGE = ( ,66) euro = euro ,88 B4) POLLAIO UBICATO IN LOCALITA GALDO VIA PROVINCIALE PER GALDO. Ubicazione e dati catastali Sito nel Comune di Campagna alla via Provinciale per Galdo, non è riportato nel Catasto Terreni, ma insiste sulla p.lla 510 del foglio 79, intestata a Omissis. Il bene è composto da un piccolo manufatto e da un piccolo spazio antistante. Il corpo di fabbrica è stato realizzato con l utilizzo di blocchetti di laterizio per l esecuzione delle pareti perimetrali, mentre la copertura è del tipo piana. Una piccola apertura è stata posizionata sul fronte est del manufatto il quale è collegato allo spazio antistante per mezzo di ridotte feritoie. L aia è delimitata da paletti in ferro che supportano una rete metallica; questa zona 11

12 presenta il piano di posa in cls e un apertura collocata sul suo lato est. La superficie dello spazio scoperto è pari a mq, mentre la parte coperta è di 9.86 mq. Alla data dell accesso il bene risulta utilizzato dallo stesso sig. Omissis. Valutazione di stima Considerate le finiture, lo stato di manutenzione, l epoca di costruzione, la sua consistenza e lo stato d uso si attribuisce (alla data della perizia) un valore di mercato al mq pari a euro 120,00. SUPERFICIE NON RESIDENZIALE 9.86 mq VALORE DI MERCATO = Sup. x VALORE AL MQ = EURO 1.183,20 Dato che il bene non è conforme con le concessioni amministrative e non vi sono domande di condono in corso, al suddetto valore vanno detratte le spese necessarie per ottenere dagli organi competenti la sanatoria degli abusi edilizi. Si ricavano, dunque, le spese per il condono edilizio (L.R. n 10/04), il c osto di costruzione e gli oneri di urbanizzazione. Spese per il condono SUPERFICIE NON RESIDENZIALE 9.86 mq SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 60% S.N.R. = 5.92 mq COSTO AL MQ euro 80,00 SPESE PER IL CONDONO euro 473,60 Costo di costruzione SUPERFICIE CONVENZIONATA = S.U. + 60% S.N.R. = 5.92 mq COSTO DI COSTRUZIONE = S.C. x euro 196,10 x 6.5% = euro 75,46 Oneri di urbanizzazione VOLUME = Sup. x H = x 2.10 = mc ONERI DI URBANIZZAZIONE = VOLUME x euro 2,09 = euro TOTALE SPESE = (473, x 75, x 50,91) = euro 726,34 VALORE DEL BENE = VALORE DI MERCATO TOTALE SPESE = = (1.183,20 726,34) euro = euro 456,86 B5) TERRENO UBICATO IN LOCALITA GALDO VIA PROVINCIALE PER GALDO. 12

13 Ubicazione e dati catastali Posto nel Comune di Campagna alla via Provinciale per Galdo è riportato nel Catasto Terreni, alla p.lla 510 del foglio 79, intestata a Omissis. Il bene presenta una superficie complessiva di circa 1606 mq di cui una parte, avente una superficie di circa mq, è impiegata a giardino mentre un altra, pari a mq, è utilizzata a cortile (la restante è destinata a marciapiede e superficie di base dei fabbricati). La porzione coltivata è del tipo seminativo con sparuta presenza di essenze arboree collocate lungo il perimetro, mentre il cortile presenta una superficie pavimentata in cls e circonda i fabbricati. Quindi l insieme costituisce una pertinenza degli edifici che insistono sulla particella 510. Il bene in esame è dotato di recinzione costituita da un muretto in cls perimetrale che sorregge dei paletti in ferro e la rete metallica; vi sono poi tre ingressi di cui uno carrabile e gli altri due solo pedonali. Il terreno, la cui forma è quasi rettangolare, viene classificato dal P.R.G. per una parte come zona E/1 (Agricola semplice) e per l altra rispetto stradale ; la zona E/1 (Agricola semplice) prevede: if = 0.03 mc/mq superficie minima del lotto mq, ic = 0.01, altezza 8.00 m, volume massimo mc, numero piani 2, distanze tra i fabbricati in rapporto all altezza 3/1 in assoluto 20,00 m, distanza dai confini in rapporto all altezza 3/2 in assoluto 10,00 m. Alla data dell accesso il bene risulta utilizzato dallo stesso sig. Omissis. Valutazione di stima Considerate la sua consistenza e lo stato d uso, la destinazione urbanistica, la posizione rispetto all asse viario e la relativa distanza dal centro civico si attribuisce (alla data della perizia) un valore di mercato al mq pari a euro 10,00 per l area destinata a giardino e un valore di mercato al mq pari a euro 15,00 per la porzione utilizzata a cortile. SUPERFICIE GIARDINO mq SUPERFICIE CORTILE mq VALORE DI MERCATO = Sup. x VALORE AL MQ = EURO ,00 Invece nel Comune di Auletta abbiamo: C) TERRENI UBICATI ALLA CONTRADA COSTA DEL DUCA. Appezzamento di terreno ubicato alla Contrada Costa del Duca, posto a monte della Via Nazionale Appula Lucana, costituito dalle particelle 151, 155 e 158 (ex 84/b, 85/b e 86/b) 13

14 del foglio 2 del Comune di Auletta. Il fondo, dalla forma quasi rettangolare, è sovrapposto rispetto al livello della via nazionale. Il suo profilo longitudinale è abbastanza ripido nel tratto confinante con la strada, ma poi spiana leggermente. Confina???????????????????????????????????????. Altra porzione di terreno situato a monte dei beni prima citati e quindi anch esso ubicato alla Contrada Costa del Duca, riportato al Catasto Terreni al foglio 2 particella 153 (ex 84/e). Dalla forma pressoché rettangolare e dal ripido profilo longitudinale, confina????????????????????????????????????. Piccolo fazzoletto di terreno, ubicato alla Contrada Costa del Duca, posto a valle della Via Nazionale Appula Lucana costituito dalla particella 190 del Foglio 1 del Comune di Auletta. La sua forma è del tipo triangolare la quale è stata generata dall incrocio della Via Nazionale Appula Lucana con una strada interpoderale. Il suo andamento orografico e quasi piano e regolare. Confina?????????????????????????. C1) TERRENO UBICATO ALLA CONTRADA COSTA DEL DUCA ALLA VIA NAZIONALE APPULA LUCANA. Ubicazione e dati catastali Posto nel comune di Auletta alla Contrada Costa del Duca e confinante con la Via Nazionale Appula Lucana, è riportato al Catasto Terreni al foglio 2, particelle 151, 155 e 158 (ex 84/b, 85/b e 86/b). La particella 151 è del tipo bosco ceduo, classe 3, ed ha una superficie di 494 mq con Reddito Dominicale di euro 0,51 e Reddito Agrario di 0,05 euro; la particella 155 è del tipo seminativo, classe 3, ed ha una superficie di 1305 mq con Reddito Dominicale di euro 2,36 e Reddito Agrario di 3,03 euro; la particella 158 è del tipo seminativo, classe 2, ed ha una superficie di 1590 mq con Reddito Dominicale di euro 4,52 e Reddito Agrario di 4,93 euro. Il fondo, dalla forma quasi rettangolare, ha una superficie pari a 3389 mq, presenta dei filari di ulivo posti nel verso longitudinale. E collocato a una quota superiore rispetto alla Via Nazionale, ma con essa confinante per messo del suo lato ovest; non presenta alcuna recinzione. La particella 151 (ex 84/b) viene classificata dal P.R.G. come Zona Agricola Speciale E1 dove sono consentite solo costruzioni a servizio diretto del fondo come: stalle, ricoveri per macchine agricole, fienili, ecc; lotto minimo: mq; if = 0.01 mc/mq; altezza max = 5.00 m; distanze dai confini m; distanze dalle strade uguali a quelle stabilite nel D.I. 1404/68. Invece le particelle 155e 158 (ex 85/b e 86/b) vengono classificate dal P.R.G. come Zona Agricola Comune E2 dove sono consentite costruzioni 14

15 necessarie alla conduzione del fondo come: case coloniche, stalle, fienili, capannoni per la lavorazione, la trasformazione e la conservazione dei prodotti agricoli; lotto minimo: 3000 mq; if per volumi abitativi = 0.03 mc/mq; if per volumi a pertinenza = 0.07 mc/mq; altezza max = 8.00 m; distanze dai confini m; distanze dalle strade uguali a quelle stabilite nel D.I. 1404/68. Inoltre vi sono i vincoli: sismico; area contigua al Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano; piano del parco adottato dalla G.R. con delibera n 611/03; vincolo idrogeologico; aree percosse dal fuoco L. 353/00. Alla data di accesso il bene risulta utilizzato dal sig. Omissis. Valutazione di stima Considerate la sua consistenza e lo stato d uso (uliveto), la destinazione urbanistica, la posizione rispetto all asse viario e la rilevante distanza dal centro civico si attribuisce (alla data della perizia) un valore di mercato al mq pari a euro 5,00. SUPERFICIE FONDO mq VALORE DI MERCATO = Sup. x VALORE AL MQ = EURO ,00 15