La Due Diligence nella determinazione del valore dell immobile. Roberto Busso - AD Abaco Servizi

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1 La Due Diligence nella determinazione del valore dell immobile Roberto Busso - AD Abaco Servizi

2 IL CONTESTO L IMMOBILE E LE FASI DEL PROCESSO IMMOBILIARE 2

3 IL CONTESTO LE ESIGENZE DEI SOGGETTI CHE GENERANO E GESTISCONO I PROCESSI Fondi, Asset Management C., Sgr; Banche, Fondazioni e Leasing; Assicurazioni; Settore Industriale; Property Company; Retailer; Costruttori & Developers Municipalizzate Casse di Previdenza e Fondi Pensione; Stato, Enti Pubblici e Territoriali; Hotel, Leisure e Settore Sanitario Oil & Energy Companies Engineering Companies Small & Medium Business Privati 3

4 LE ESIGENZE Cliente FONDI IMMOBILIARI ASSET MANAGEMENT C. SGR-FONDI PENSIONE-CASSE DI PREVIDENZA Esigenze GESTIRE / AMMINISTRARE: Organizzazione della documentazione Omogeneizzazione dei dati fisici Definizione delle esigenze Assistenza Tecnica periodica Monitoraggio periodico delle criticità Programmazione interventi manutentivi Gestione dei contratti di affitto Controllare ed efficientare i costi di gestione Garantire la sicurezza dei conduttori e degli amministratori VENDERE: Certezza della trasferibilità e della conformità Conoscenza anticipata delle criticità Organizzazione della documentazione Reperimento documentazione mancante Perfetta regolarità Edilizia, Catastale, ecc Presentazione del cespite Caratteristiche del servizio Stakeholders SVILUPPARE / TRASFORMARE: Certezza della proprietà Certezza urbanistica Conoscenza dei vincoli Verifica della progettazione Ricerca di soluzioni innovative Controllo in fase di esecuzione di tempi Controllo in fase di esecuzione di qualità Controllo in fase di esecuzione di costi Gestione e controllo contabilità cantiere Assistenza alle fasi di collaudo finale Assistenza al rogito finale Assistenza alla vendita o alla locazione ACQUISTARE: profilo tecnico maggiore bassi tempi, costi contenuti, partecipazione al rischio Certezza della proprietà Certezza della trasferibilità e della conformità Certezza urbanistica Conoscenza potenzialità Conoscenza criticità Completezza della documentazione banca, notaio, apportante, property manager, consulenti

5 I SERVIZI Cliente FONDI IMMOBILIARI ASSET MANAGEMENT C. SGR-FONDI PENSIONE-CASSE DI PREVIDENZA Servizi GESTIRE / AMMINISTRARE: Archiviazione Documentale Rilievo e Consistenze Due Diligence Adeguamenti burocratici/pilotage Schede Manutentive dei Componenti Project Management Incontri con i Tenants Audit e Consulenze Energetiche Gestione dei Materiali Pericolosi Sistema di Gestione della Sicurezza Gestione dei Fornitori Verifiche tecniche e di rispondenza SVILUPPARE / TRASFORMARE: Due Diligence Validazione di progetto (OdI) Controllo Tecnico (OdI) Watch-dog Project Monitoring Certificazione SAL Management della Bonifica Consulenza e Studi di Fattibilità in ambito energetico Consulenza in ambito Green Building Controlli di secondo livello Rilievo - certificazione cons. Vendor Due Diligence Data room Recuperi documentali Regolarizzazioni Cap-ex Schede manutentive Assistenza al closing Relazioni Notarili Schede Legali Classe di Qualità DD tecnica fase 2 (ambientale, strutturale ) Attestato di Certificazione Energetica Due Diligence pre acquisitiva Verifica delle consistenze Cap-ex - Schede manutentive Catalogazione della documentazione Assistenza tecnica alla compravendita DD tecnica fase 2 DD di fase 2 ambientale Verifica di rispondenza DD FER VENDERE: ACQUISTARE:

6 LE FASI DELLA DUE DILIGENCE - VENDOR Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 DUE DILIGENCE Analisi Documentale Sopralluogo fisico ASSISTENZA TECNICA AGGIORNEMENTO DUE DILIGENCE ASSISTENZA AL CLOSING Rilievo e/o Certificazione delle consistenze Urbanistica (anche ottica valorizzativa) Titolarità, Catasto, Edilizia Giudizio di Due Diligence CONFORME STUDIO DI FATTIBILITA PREDISPOSZIONE DATA ROOM CARTACEA E VIRTUALE REDAZIONE SCHEDE NOTARILI REDAZIONE ALLEGATI ALL ATTO Impiantistica e Prevenzione Incendi DD Sostenibilità Ambientale di fase 1 Non DEFINIBILE Non CONFORME RECUPERO DOCUMENTALE Catastale Edile REGOLARIZZAZIONI Catastale - Edile AGGIORNAMENTO DUE DILIGENCE DEFINIZIONE CAP-EX ASSITENZA TECNICA AL CONTRADDITORIO DICHIARAZIONE DI CONFROMITA AI SENSI l.122/10 DD Ambientale FASE 2 CERTIFICAZIONE ENERGETICA Analisi Documentale Sopralluogo fisico DEFINIZIONE DEL VALORE E STRATEGIE DI VALORIZZAZIONE CERTIFICATO ENERGETICO 6

7 LE FASI DELLA DUE DILIGENCE - ACQUISITIVA Fase 1 Fase 2 Fase 3 DUE DILIGENCE Analisi Documentale Sopralluogo fisico AGGIORNEMENTO DUE DILIGENCE ASSISTENZA AL CLOSING Accesso Documenti Data Room Giudizio di Due Diligence AGGIORNAMENTO VALUTAZIONE Verifica delle consistenze CONFORME REDAZIONE REPORT DEFINITIVO Titolarità, Catasto, Urbanistica Edilizia Impiantistica e Prevenzione Incendi Ambientale di fase 1 Verifica presenza Documenti energetici NON DEFINIBILE NON CONFORME RICHESTA INTEGRAZIONI DOCUMENTALI IN DATA ROOM RICHIESTA DI APPROFONDIMENTI DI INDAGINE AGGIORNAMENTO DUE DILIGENCE VALUTAZIONE CAP-EX RICHIESTA GARANZIE ASSITENZA TECNICA AL CONTRADDITORIO ASSITENZA REDAZIONE ALLEGATI ACCORDO DI INDENNIZZO DD Ambientale FASE 2

8 L IMPATTO NELLA DEFINIZIONE di VALORE Solo il completamento di una adeguata Due Diligence permette la corretta definizione del valore, sia in termini di apprezzamento delle potenzialità urbanistiche del bene che in termini di miglior definizione del rischio per le eventuali criticità indagate. 1. Elementi base: Corretta definizione delle superfici; Corretta definizione del profilo urbanistico attuale o potenziale; Completezza ADVISORY delle informazioni (limitazione del rischio). Valutazione di eventuali oneri per la valorizzazione: 2. Cap-ex burocratici: Attività di regolarizzazione obbligatorie ai fini della trasferibilità; Attività di regolarizzazione consigliabile per a miglior valorizzazione del bene; Attività di messa a norma burocratica necessarie per la funzionalità del bene (certificazioni mancanti, verifiche periodiche, etc) 3. Cap-ex fisici: Messa a norma : Normativa antisismica; Gestione Ambientale; Prevenzione incendi; Adeguamenti Impiantistici. Manutenzione straordinaria : Stato di degrado di elementi edili; Stato degrado o fine vita utile impianti. Analisi costi per la valorizzazione : Valorizzazione energetica Analisi di trasformazione in ottica di sostenibilità Space planning, etc 8

9 L IMPATTO NELLA DEFINIZIONE di VALORE DISCOUNTED CASH FLOW Due Diligence SITUAZIONE NON DEFINIBILE CONFORME NON CONFORME L immobile non è a norma Lit. x.000 (moneta corrente) RICAVI LORDI POTENZIALI Anni Totale Non conformità impiantistica, di sicurezza ed ambientale Locazioni % Sfitto/inesigibilita' 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Ricavi Lordi Effettivi ALTRI RICAVI Affitto spazi comuni TOTALE RICAVI Immobile trasferibile COSTI A CARICO DELLA PROPRIETA' Ristrutturazioni-adeguamenti Amministrazione 2,00% Riserve per Manut. Straordinaria 1,50% Costi trasferibili Non conformità amministrativa, catastale ed edilizia Assicurazione 0,10% Spese per spazi sfitti Imposte (ICI) TOTALE COSTI RICAVI NETTI Tempi 0,50 1,50 2,50 3,50 4,50 5,50 6,50 7,50 8,50 9,50 Fattore attualizzazione 7,50% 0,9645 0,8972 0,8346 0,7764 0,7222 0,6718 0,6249 0,5813 0,5408 0,0016 RICAVI NETTI ATTUALIZZATI Valore finale 5,39% Immobile non trasferibile Spese di commercializzazione 2,00% Valore finale netto Valore finale attualizzato Flussi di cassa attualizzati Somma ricavi netti attualizzati Valore finale imm. attualizzato Costi inderogabili Costi inderogabili cap. in lordo 18,3% TOTALE Valore di Mercato cap. in netto 14,3%

10 L IMPATTO NELLA DEFINIZIONE di VALORE DISCOUNTED CASH FLOW Due Diligence SITUAZIONE NON DEFINIBILE CONFORME NON CONFORME L immobile non è a norma Lit. x.000 (moneta corrente) RICAVI LORDI POTENZIALI Anni Totale Non conformità impiantistica, di sicurezza ed ambientale Locazioni % Sfitto/inesigibilita' 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Ricavi Lordi Effettivi ALTRI RICAVI Affitto spazi comuni TOTALE RICAVI Immobile trasferibile COSTI A CARICO DELLA PROPRIETA' Ristrutturazioni-adeguamenti Amministrazione 2,00% Riserve per Manut. Straordinaria 1,50% Costi trasferibili Non conformità amministrativa, catastale ed edilizia Assicurazione 0,10% Spese per spazi sfitti Imposte (ICI) TOTALE COSTI RICAVI NETTI Tempi 0,50 1,50 2,50 3,50 4,50 5,50 6,50 7,50 8,50 9,50 Fattore attualizzazione 7,50% 0,9645 0,8972 0,8346 0,7764 0,7222 0,6718 0,6249 0,5813 0,5408 0,0016 RICAVI NETTI ATTUALIZZATI Valore finale 5,39% Immobile non trasferibile Spese di commercializzazione 2,00% Valore finale netto Valore finale attualizzato Flussi di cassa attualizzati Somma ricavi netti attualizzati Valore finale imm. attualizzato Costi inderogabili Costi inderogabili cap. in lordo 19,3% TOTALE Valore di Mercato cap. in netto 9,3%

11 L IMPATTO NELLA DEFINIZIONE di VALORE DISCOUNTED CASH FLOW SITUAZIONE NON DEFINIBILE CONFORME NON CONFORME L immobile non è a norma Lit. x.000 (moneta corrente) RICAVI LORDI POTENZIALI Anni Totale Non conformità impiantistica, di sicurezza ed ambientale Locazioni % Sfitto/inesigibilita' 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Ricavi Lordi Effettivi ALTRI RICAVI Affitto spazi comuni TOTALE RICAVI Immobile trasferibile COSTI A CARICO DELLA PROPRIETA' Ristrutturazioni-adeguamenti Amministrazione 2,00% Riserve per Manut. Straordinaria 1,50% Costi trasferibili Non conformità amministrativa, catastale ed edilizia Assicurazione 0,10% Spese per spazi sfitti Imposte (ICI) TOTALE COSTI RICAVI NETTI Tempi 0,50 1,50 2,50 3,50 4,50 5,50 6,50 7,50 8,50 9,50 Fattore attualizzazione 7,50% 0,9645 0,8972 0,8346 0,7764 0,7222 0,6718 0,6249 0,5813 0,5408 0,0016 RICAVI NETTI ATTUALIZZATI Valore finale 5,39% Immobile non trasferibile Spese di commercializzazione 2,00% Valore finale netto Valore finale attualizzato Flussi di cassa attualizzati Somma ricavi netti attualizzati Valore finale imm. attualizzato Costi inderogabili Costi inderogabili cap. in lordo 19,3% TOTALE Valore di Mercato cap. in netto 9,3%

12 IN SINTESI Il#successo#o#l insuccesso## di#un#inves.mento#immobiliare#dipendono,# #in#larga#misura,## dalla#consapevolezza#di#che#cosa,# #in#termini#di#da.,#informazioni#e#conoscenza,# si#sta#acquisendo#e##di#quali#risulta.#è#possibile## conseguire#o#non#conseguire# #a<raverso#essi.#

13 Un giorno Alice arrivò a un bivio e vide un gatto seduto sul ramo di un albero a pochi passi di distanza. Vorresti dirmi dove debbo andare? Dipende molto dal luogo dove vuoi andare, rispose il gatto. Poco mi importa dove voglio, rispose Alice. Allora importa poco sapere dove vuoi andare, soggiunse il gatto.

14 Il Gruppo GABETTI DA SEMPRE UNA REALTA SOLIDA ED UNA GAMMA COMPLETA DI SERVIZI Un nuovo modo di concepire la catena di creazione del valore nel mercato immobiliare. Il Gruppo Gabetti opera secondo un sistema integrato di competenze nell ambito delle attività di consulenza e valorizzazione del patrimonio, di gestione e di intermediazione per la clientela istituzionale e retail. Gabetti Property Solutions, attraverso le diverse linee di business delle società controllate, eroga servizi per l intero sistema immobiliare, offrendo consulenza integrata mirata a soddisfare ogni esigenza e aspettativa di privati, aziende e operatori istituzionali. È proprio dall integrazione e dalla sinergia di tutti i servizi che emerge il valore aggiunto del gruppo: un modello unico rispetto a tutti i competitors. CONSULENZA E VALORIZZAZIONE GESTIONE INTERMEDIAZIONE 14

15 Il Gruppo GABETTI B2B B2C CONSULENZA E VALORIZZAZIONE Advisory Valuation Research Consulenza in operazioni di finanza straordinaria Assistenza, lancio e gestione fondi immobiliari Valorizzazione di portafogli NPL GESTIONE Asset Management Property Management Construction Survey Energy & Green Building Services Health, Safety, System & Environmental Services Facility Management Loan Appraisal Services Certificazioni energetiche Servizi tecnici (regolarizzazioni) Due Diligence Assistenza vendita / acquisto Consulenza energetica Intermediazione nell ambito: Portafogli distribuiti Commerciale, industriale Logistico, office Capital Market Intermediazione di edifici esistenti Gestione delle permute INTERMEDIAZIONE Intermediazione di immobili di nuova costruzione Analisi del mercato locale Analisi del progetto Intermediazione immobili esclusivi Network di oltre 1500 agenzie in franchising, che fanno capo a Tree Real Estate 15

16 MISSION ABACO TEAM «Essere riconosciuti leader del mercato nei servizi tecnici in ambito immobiliare, impiantistico, energetico, di sicurezza ed ambientale, del facility specializzato, delle valutazioni dei mutui e della gestione degli NPL; essere simbolo di qualità e professionalità» CONSULENZA TECNICA Due Diligence & Technical Services Project Management HSE, Systems & Fire Prevention Energy & Green Building GESTIONE VALUTAZIONE Property Management Facility Management Non performing assets Loans Servives 16

17 LA DISTRIBUZIONE TERRITORIALE Il Gruppo Gabetti garantisce, attraverso le diverse società coordinate, la completa copertura territoriale sia per le competenza tecniche che per la distribuzione della rete di Agenzie. oltre 300 tecnici territoriali oltre 1400 agenzie delle reti franchising 17

18 LA STRUTTURA SICUREZZA) 18

19 ABACO SERVIZI SRL Via Bernardo Quaranta, Milano Tel.: Fax: Via Salaria, Roma Tel r.a. Fax

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