Rischio di credito e rating delle operazioni di RMBS Nuove frontiere nella gestione del rischio di credito - Venerdì 23 giugno

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1 Rischio di credito e rating delle operazioni di RMBS Nuove frontiere nella gestione del rischio di credito - Venerdì 23 giugno Alberto nobili Director

2 AGENDA Overview del Processo di Rating Corporate Overview Analisi del Portafoglio Flussi di Cassa

3 Agenda Overview del Processo di Rating

4 Processo di Rating Analisi legale e di struttura Surveillance Analisi della documentazione Analisi di credito e di cash flow Avvio Corporate Overview Comitato di Credito Comitato di Struttura Presale Report Pricing Closing 4

5 Agenda Corporate Overview

6 Corporate Overview Analisi dell Originator/Servicer Generale Informazioni storiche e prospettiche Struttura organizzativa Posizionamento competitivo Tipologia di clientela e linee di prodotto Attività di marketing Procedure Originazione e sottoscrizione del credito Gestione ed incasso del credito Monitoraggio e recupero del credito Sistema informatico Immobili (in caso di portafogli misti con una porzione commerciale) Analisi delle maggiori 10/20 posizioni in termini di immobili/debitori Tour Valutazioni di terzi 6

7 Agenda Analisi del Portafoglio

8 Analisi del Portafoglio Introduzione L analisi del portafoglio di mutui da cartolarizzare viene condotta da Standard & Poor s sulla base di un approccio loan-by-loan volto a determinare l importo massimo della perdita che si potrà verificare su quello specifico portafoglio Tale analisi si fonda sulla quantificazione di due variabili calcolate per ciascun mutuo, ovvero: La Foreclosure Frequency (FF), che rappresenta per ciascun debito la relativa probabilità di trasformarsi in default. La FF puo essere determinata: seguendo l approccio tradizionale incorporando il CDS Mortgage Risk Scale (implementato nel Settembre 2004) La Loss Severity (LS), che quantifica la perdita subita sui default Il prodotto di queste due grandezze individua l importo della protezione richiesta per il portafoglio in assenza di altri fattori mitiganti, quali ad esempio una cash reserve o l excess spread. 8

9 Analisi del Portafoglio Analisi del singolo mutuo La determinazione di Foreclosure Frequency e Loss Severity avviene attraverso l analisi di una serie di informazioni che l orignator e/o l arranger dovranno fornire in relazione a ciascuna posizione: Importo da cartolarizzare Importo del finanziamento originale Valutazione dell immobile e data relativa Valore e grado dell Ipoteca Metodo di pagamento (capitale e interesse, bullet, etc.) Tasso di interesse (fisso, variabile, effettivo) Finalità del mutuo (acquisto, rifinanziamento, etc.) Seconda casa o investimento Localizzazione geografica dell immobile Immobile affittato o abitato dal debitore Ritardi nei pagamenti (numeri di mesi, importo) Occupazione del debitore (lavoratore dipendente vs. autonomo) Descrizione dei maggiori 10/20 immobili/debitori (portafoglio con parte commerciale) CRIF Credit Bureau Score (per l analisi effettuata con il nuovo approccio) CDS Mortgage Risk Scale (per l analisi effettuata con il nuovo approccio) 9

10 Analisi del Portafoglio Foreclosure Frequency (Approccio Tradizionale) Standard & Poor s assume una Foreclosure Frequency base per ciascun livello di rating calcolata per un portafoglio di riferimento, il benchmark. A livelli di rating piu alti vengono associati valori di Foreclosure Frequency piu elevati al fine di rispecchiare l incremento del rischio di default in condizioni economiche maggiormente stressate. In particolare: AAA 15% AA 10% A 8% BBB 6% BB 4% In assenza di informazioni storiche sull andamento del mercato dei mutui residenziali (riconducibile alle continue fusioni e acquisizioni tra i vari attori del sistema bancario) Standard & Poor s ha derivato le ipotesi di Foreclosure Frequency base attraverso una serie di incontri e discussioni approfondite avuti con la maggior parte degli originators italiani. 10

11 Analisi del Portafoglio Il portafoglio di riferimento (Approccio Tradizionale) Un portafoglio benchmark e costituito da mutui che presentano le seguenti caratteristiche: In bonis Acquisto prima casa a scopo abitativo Garantiti da ipoteca di primo grado Loan to Value massimo dell 80% Il debitore è un lavoratore dipendente Assenza di concentrazione geografica Importo inferiore a 250,000 per il sud e 400,000 per il nord e centro Originati da filiali e non da agenti Non modulari Originati da meno di 18 mesi 11

12 Analisi del Portafoglio Modifiche alla Foreclosure Frequency (Approccio Tradizionale) Qualora un mutuo da cartolarizzare presenti delle caratteristiche diverse da quelle del portafoglio benchmark, Standard & Poor s assumerà un incremento o un decremento della base Foreclosure Frequency come indicato dalle linee guida riportate nella seguente tabella Caratteristiche del Mutuo Effetto sulla FF Natura Commerciale Multiplo da 1.5 a 2.0 Seconda Casa Multiplo fino a 1.3 Ipoteca di grado successivo al primo Multiplo fino a 1.5 LTV < 50% Multiplo di %<LTV < 90% Multiplo tra 1.0 e %<LTV < 95% Multiplo tra 2.0 e %<LTV<100% Multiplo tra 3.5 e 5.0 LTV>100% Multiplo di 5.0 Lavoratore Autonomo Aggiunta fino al 25% Concentrazione Geografica Aggiunta fino al 10% Jumbo Loans (> 250,000 al sud/ > 400,000 al centro nord) Aggiunta fino al 20% Analisi Originator Analisi caso per caso Modulare Aggiunta fino al 20% Seasoning > 18 mesi FF finale ridotta dal 10% al 25% Seasoning > 60 mesi FF finale ridotta del 25% 12

13 Analisi del Portafoglio Modifiche alla Foreclosure Frequency (Approccio Tradizionale) Il calcolo della Foreclosure Frequency effettiva avviene partendo dal valore di base a cui si applicano i Multipli e le Aggiunte. Esempio Si consideri un mutuo di importo pari a 160,000 erogato per l acquisto di una seconda casa o di una casa per le vacanze. L attuale LTV sia del 45% e sia stato concesso da 20 mesi. In tal caso, la Foreclosure Frequency effettiva del mutuo sara pari a 14.6% - rispetto al 15% di Foreclosure Frequency base, come indicato nella tabella seguente. Calcolo della FF Effettiva Aggiustamenti Calcolo Foreclosure Frequency Effettiva Foreclosure Frequency base 15.0% Multipli alla FF Base Seconda Casa * % * % LTV < 50% * % * % Aggiunte alla FF Jumbo Loan + 4.0% 15.6% + ( %) 16.2% Seasoning > 18 mesi * % * % Foreclosure Frequency Effettiva 14.6% 13

14 Analisi del Portafoglio Foreclosure Frequency (Approccio CDS Mortgage Risk Scale) Standard & Poor s ha sviluppato un nuovo approccio per la determinazione della Foreclosure Frequency che incorpora il CDS Mortgage Risk Scale. L utilizzo di credit scores nell analisi di credito di un portafoglio di mutui residenziali porta ad un miglioramento della capacita di quantificare il rischio di credito. Il nuovo approccio e una evoluzione della metodologia tradizionale, permette di determinare delle ipotesi di Foreclosure Frequency puntuali partendo dalle caratteristiche del singolo debitore espresse dal CRIF Credit Bureau Score. CRIF Credit Bureau raccoglie informazioni relative alla performance di credito dei singoli individui: richieste di credito, performance e puntualita nei pagamenti, saldi delle linee di credito al consumo (carte di credito, prestiti al consumo, mutui). Il CRIF Credit Bureau Score ha dato evidenza empirica di essere in grado di stimare i livelli di delinquencies e defaults dei mutui Italiani. 14

15 Analisi del Portafoglio Dal CDS Mortage Risk Scale al Foreclosure Frequency (Approccio CDS Mortgage Risk Scale) Utilizzando il Credit Bureau Score come punto di partenza CRIF ha sviluppato il CDS Mortgage Risk Scale che varia da A a G, dove G identifica il debitore di miglior qualita mentre la lettera A individua la peggior tipologia di debitore. Standard & Poor s stima la probabilita di default per la durata del mutuo a partire da ogni CDS Mortgage Risk Scale score nel portafolio. La probabilita di default cosi determinata viene poi aggiustata considerando le caratteristiche di ogni mutuo e degli immobili, ad esempio Case non occupate dal proprietario => maggior probabilita di default Mutui erogati al Sud => maggior probabilita di default Muturi erogati al Nord => probabilita di default sotto la media Mutui erogati con scopo commerciali => inclinazione maggiore al default rispetto ai mutui residenziali 15

16 Analisi del Portafoglio Aggiustamenti al Base Foreclosure Frequency (Approccio CDS Mortgage Risk Scale) Caratteristiche Descizione Tipologia di Prodotto Fisso (con reset + periodico) Fisso/Variabile con cambio a Variabile/Fisso + obbligatorio Prodotto atipico + Destinazione d uso Affitto +++ Seconda Casa/ Casa Vacanze + Scopo del mutuo Cash-out + Regione Nord -- Sud +++ Tipologia del debitore Commerciale ++++ Aumento o Diminuzione Base Default Probability 16

17 Analisi del Portafoglio Aggiustamenti al Base Foreclosure Frequency (Approccio CDS Mortgage Risk Scale) Caratteristiche Descizione Aumento o Diminuzione Base Default Probability Autocertificazione Y ++ Lavoratore Autonomo Y ++ Jumbo Sud > 250, Centro / Nord 400, Ipoteca di grado superiore al primo > 0 + LTV <80% 80%<=LTV<85% 85%<=LTV<90% 90%<=LTV<95% 95%<=LTV<100% 100% B WAFF 17

18 Analisi del Portafoglio Dal Base Foreclosure Frequency al WAFF per classe di rating (Approccio CDS Mortgage Risk Scale) Al base Foreclosure Frequency B WAFF ottenuto a seguito degli aggiustamenti viene applicato un multiplo di 1.25 e si ottiene cosi il WAFF per il livello BB Il livello BB viene poi utilizzato per determinare il WAFF nei differenti livelli di rating applicando i relativi multipli (i multipli sono in linea con l approccio tradizionale). Rating Multiplo BBB BB * 1.50 A BB * 2.00 AA BB * 2.50 AAA BB * 3.75 Se il CDS Mortgage Risk Scale e presente solo per una porzione del portafolio, l analisi e condotta per tale parte con il nuovo approccio e per la parte rimanente con l approccio tradizionale. 18

19 Analisi del Portafoglio Approccio Tradizionale VS CDS Mortgage Risk Scale (il grafico si riferisce ai soli pools analizzati) 19

20 Analisi del Portafoglio Portafogli Misti Il mercato italiano ha proposto cartolarizzazioni di portafogli di mutui ipotecari misti, ovvero residenziali e commerciali In tali circostanze e indispensabile verificare con l originator e/o con l arranger la qualificazione dei debitori sottostanti (persone fisiche, società di persone, società di capitali), la natura degli immobili nonché l uso che ne viene fatto. Il rischio di default insito in ciascuna posizione e influenzato infatti dal mercato/settore in cui il debitore opera. Per questi portafogli Standard & Poor s conduce uno studio a campione sulla parte commerciale del portafoglio basato sull analisi del debitore e del tipo di attività svolta, nonché sulla visita dell immobile ipotecato. La Foreclosure Frequency sara calcolata in base ai multipli ed alle aggiunte che la corporate review avra suggerito. Anche la Loss Severity puo essere aggiustata in base a considerazioni di vendibilità e fungibilità dell immobile. 20

21 Loss Severity Analisi del Portafoglio E una grandezza funzione di quattro variabili: Il valore dell immobile dato in garanzia L importo residuo del finanziamento I costi di recupero del credito Il grado dell ipoteca Per ciascun livello di rating, Standard & Poor s assume che la vendita dell immobile produca un incasso inferiore al valore originariamente stimato per la stessa proprietà, cio a causa del declino dei prezzi degli immobili (MVD) in un mercato in recessione. Per l Italia, tale valore inferiore e stimato come segue (in caso di jumbo loan con valutazioni superiori a 312,500 al sud e 500,000 al nord e centro, si ipotizza un aumento del MVD del 20%): Rating Riduzione di Valore AAA 35.0% AA 30.0% A 26.0% BBB 22.0% BB 20.0% 21

22 Analisi del Portafoglio Esempio Si consideri un mutuo erogato a fronte di un immobile valutato 100,000 e che abbia un LTV pari al 70%. Standard & Poor s assume per l Italia costi di recupero pari al 10% dell importo residuo del finanziamento. Per tale mutuo, in uno scenario AAA, la Loss Severity sara pari al 17.14%, come di seguito illustrato Calcolo della Loss Severity di 'AAA' Valore Iniziale dell'immobile 100, Riduzione del Valore (35.0%) (35,000.00) Valore Residuo 65, Importo Residuo del Mutuo (70% LTV) (70,000.00) Perdita di Valore sul Credito (5,000.00) Costi di Recupero (10.0% dell'importo) (7,000.00) Perdita Complessiva (12,000.00) Loss Severity sul Finanziamento Residuo 17.14% 22

23 Analisi del Portafoglio Analisi del Portafoglio Foreclosure Frequency (WAFF) Loss Severity (WALS) 23

24 Agenda Flussi di Cassa

25 Flussi di Cassa Introduzione Per la determinazione dei livelli di subordinazione delle obbligazioni, il prodotto della foreclosure frequency media ponderata (WAFF) e della loss severity media ponderata (WALS) di per se non e sufficiente in quanto non prende in considerazione alcuni elementi strutturali dell operazione, che hanno un impatto sui flussi di cassa incassati dal veicolo, quali: Differenziale di interesse tra portafoglio e obbligazioni Cash Reserve Swap Emissione di piu serie di obbligazioni Pagamento di interesse e capitale attraverso un predefinito ordine di priorita 25

26 Flussi di Cassa Stress testati Per la determinazione della struttura del debito quindi, Standard & Poor s ha sviluppato un proprio modello di flussi di cassa attraverso il quale, oltre a replicare i fattori appena descritti, e possibile stressare gli incassi del veicolo simulando per ciascun livello di rating degli scenari che tengano conto della combinazione di: Scenari di WAFF Scenari di WALS Ritardi nei pagamenti (delinquency) Tassi di interesse e Prepagamenti Tasso di reinvestimento della liquidita Rischio di Commingling Costi e Spese Cash Reserve 18 mesi di lock-out Il tranching finale sarà quello che permetterà al veicolo di ripagare puntualmente ed integralmente gli interessi sulle obbligazioni nonché rimborsarne il capitale a scadenza (quantomeno), sotto tutti gli scenari simulati 26

27 Flussi di Cassa Scenari di WAFF Standard & Poor s assume che tali default si verifichino con cadenza semestrale nel corso di una recessione della durata di tre anni, durante la quale una certa percentuale del WAFF sarà dedotta periodicamente dai flussi di cassa secondo due tipologie di scenario, Fast e Slow Mese di recessione Fast Default Slow Default 1 30% 0% 7 30% 5% 13 20% 5% 19 10% 10% 25 5% 20% 31 5% 30% 37 0% 30% La percentuale di WAFF indicata sarà applicata all importo del portafoglio di mutui all inizio della recessione. Inoltre, in uno scenario AAA si suppone che tale recessione di tre anni avvenga a decorrere dal 13 o mese (e non dal primo mese) seguente la chiusura dell operazione. 27

28 Flussi di Cassa Scenari di WALS I recuperi dei crediti ottenuti tramite la vendita dell immobile dato a garanzia sono determinati in misura pari all importo andato in default al netto della perdita presunta sul portafoglio (WALS) per ogni livello di rating. L importo recuperato sara aggiunto ai flussi di cassa con una tempistica tipica della specifica operazione e terra inoltre conto della concentrazione geografica del portafoglio. Statisticamente, si e riscontrata una maggiore efficienza nei tribunali del Nord rispetto a quelli del Centro-Sud, nonostante esistano importanti eccezioni. Apparentemente, i benefici della legge 302/98, che consente ai notai di procedere piu rapidamente nella procedura di recupero dei crediti in contenzioso, non sono ancora universalmente evidenti, pertanto Standard & Poor s assume come tempi di recupero dai 4 ai 10 anni a seconda della distribuzione geografica del portafoglio. 28

29 Flussi di Cassa Ritardi nei pagamenti (delinquency( delinquency) Standard & Poor s testa l impatto che i ritardi temporanei nei pagamenti hanno sulla liquidità dell operazione Trattandosi di ritardi nei pagamenti non si prevede alcuna perdita da parte del veicolo, soltanto una temporanea mancanza di liquidità che dovra essere fronteggiata adeguatamente Per simulare questa circostanza, si suppone che con l inizio della recessione per un periodo di 18 mesi una parte di interesse percepito ogni mese (essendo tale parte pari ad 1/3 del WAFF) sia posticipato di un anno 29

30 Flussi di Cassa Tassi di Interesse, Prepagamenti e Reinvestimento della Liquidita Tre diversi scenari di tassi di interesse crescente, decrescente e stabile - sono testati congiuntamente a scenari di prepagamenti alti e bassi Relativamente alle estinzioni anticipate, Standard and Poor s prevede due distinti scenari in cui i prepagamenti sono stimati al 20% e 0.5% calcolati sul debito residuo annuale Infine, il modello dei flussi di cassa dovra prevedere una struttura di copertura dei tassi di interesse che sia fedele a quanto previsto nei relativi contratti di swap La presenza di un GIC Account provider con un rating di A-1+ comporta, per il primo anno, un reinvestimento della liquidita disponibile al tasso contrattualizzato. In caso contrario, il tasso di reinvestimento sara determinato come differenza tra la base di riferimento del tasso di interesse ed un determinato margine fino ad un livello minimo pari al 2% 30

31 Flussi di Cassa Rischio di commingling Il rischio di commingling e un rischio di natura tipicamente legale (si veda articolo Legal Issues in Italian Asset-Backed Securitization pubblicato da Standard and Poor s a Ottobre 2004) La sua quantificazione dipende dalle caratteristiche del portafoglio di mutui, in termini di modalita di pagamento di capitale ed interesse concesso ai debitori. In linea di principio, Standard & Poor s determina il commingling risk come l importo massimo di incassi che il veicolo ottiene in un arco temporale di tre settimane/un mese. Questo importo viene dedotto dai flussi di cassa del veicolo nel primo mese dell operazione La copertura di questo rischio puo essere realizzata con soluzioni alternative alla riduzione dei flussi in entrata dell emittente. Eventuali proposte saranno analizzate caso per caso 31

32 Flussi di Cassa Costi e Spese, Cash Reserve, Lock-Out I costi e le spese/commissioni che il veicolo sostiene debbono essere fedelmente modellati. Le commissioni di servicing, data l assenza in Italia di un mercato di third-party servicing ben sviluppato, in genere sono modellate per un importo tale da attrarre potenziali sostituti, che Standard & Poor s stima in 50 bps p.a. del portafoglio residuo La Cash Reserve rappresenta un ulteriore supporto per l operazione che si aggiunge ai vari meccanismi di swap, all excess spread e ai livelli di subordinazione delle obbligazioni, ed e quantificata tramite il modello dei flussi di cassa Il lock-out period e la connessa imposta prevista dalla normativa italiana dovranno essere modellate conformemente alle scelte di ammortamento delle obbligazioni del veicolo 32

33 Contacts For further information please contact: Alberto Nobili Director Structured Finance - Milan office alberto_nobili@standardandpoors.com Tel: