La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico quale leva di sviluppo del territorio Il caso Regione Siciliana

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1 EXITone Advanced Franchising System La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico quale leva di sviluppo del territorio Il caso Regione Siciliana Patrimonio immobiliare pubblico: ieri svantaggio, oggi risorsa Ezio Bigotti Amministratore Delegato Sicilia Patrimonio Immobiliare SpA Presidente EXITone SpA (socio PSP S.c.a.r.l.) Palazzo dei Normanni Palermo, 25 giugno2009 Rev. 02 COPYRIGHT STI SpA 2004

2 INDICE GENESI DEL VOLUME DIMENSIONI DEL PROGETTO PERSEGUIRE LA MASSIMA REDDITTIVITA DEGLI IMMOBILI PRESENTAZIONE DEL LIBRO 2

3 GENESI DEL VOLUME 3

4 Genesi del volume Segue In questo contesto, il progetto avviato dalla Regione siciliana possiede caratteristiche di forte innovazione in relazione al tema della valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. L esperienza condotta al fianco della Regione siciliana è stata fortemente innovativa sia in termini di risultati ottenuti sia in termini di incontro tra strumenti giuridici e tecnici, che ha evidenziato l opportunità di descriverla in un libro. L imponente opera di censimento dei beni della Regione ha consentito di individuarne, puntualmente, esigenze ed opportunità. Alla Regione vanno: il merito di aver chiesto al socio privato non solo di ottimizzare il suo patrimonio per aumentarne le potenzialità di rendita ma anche di cogliere l occasione per innescare un volano economico in grado di generare valore nelle filiere a valle di questo processo ed il merito di aver ritenuto fondamentale l opportunità di conoscere esattamente il proprio patrimonio, le sue condizioni e caratteristiche, e di metterlo a frutto attraverso l individuazione di precise linee strategiche di sviluppo: i piani di valorizzazione. 4

5 Genesi del volume La visione dei beni immobili pubblici per la Regione siciliana assume una connotazione ben più ampia di quella che li considera sola fonte di finanza inespressa. segue La missione dei nuovi modelli di governance deve fondarsi su una visione del patrimonio immobiliare pubblico quale risorsa strategica per supportare la crescita e l ammodernamento dell intero sistema pubblico e dev essere tesa a: 1. acquisire la progressiva e puntuale conoscenza del patrimonio immobiliare stesso, allo scopo di definirne le politiche di valorizzazione; 2. perseguire la massima redditività degli immobili, mediante interventi di restauro, conversione, locazione, dismissione; 3. razionalizzare il processo di gestione del patrimonio immobiliare ed i relativi costi di esercizio, comprese quelle di approvvigionamento e manutenzione. IMMOBILI PUBBLICI voce di bilancio fonte di finanza inespressa risorsa strategica per lo sviluppo e l ammodernamento dell intero sistema pubblico 5

6 Genesi del volume segue L esperienza della Regione siciliana fornisce un contributo concreto al sistema paese sul tema della valorizzazione degli immobili pubblici. Il Governo italiano si trova oggi ad affrontare la stessa tematica, su scala nazionale, con l applicazione di quanto previsto dalla Legge 133 del 6 agosto 2008, art. 58 sulla Ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di Regioni, Comuni ed altri Enti locali, in questo contesto, l esperienza condotta dalla Regione siciliana assume particolare rilevo in termini di un contributo concreto e metodologico nella direzione della valorizzazione dei patrimoni immobiliari e territoriali pubblici e di diffusione di una buona pratica di riferimento per l intero sistema delle pubbliche amministrazioni italiane. In Italia il patrimonio in grado di generare reddito, cosiddetto fruttifero, ammonta a 675 miliardi di euro a valore di mercatoedhaunrendimentodell 1%,afrontedicostidigestionedel2% 1. Tale indicatore è chiaro sintomo di gestione statica e infruttuosa dei beni immobili pubblici che, nell attuale congiuntura, rappresentano la vera e propria ricchezza economico-finanziaria per il Paese da utilizzare quale leva strategica per innescare circoli virtuosi di sviluppo territoriale e locale. Nel nostro Paese è presente un capitale fermo, rappresentato da una certa categoria di immobili pubblici, che non essendo immessi nei circuiti dell economia, non contribuiscono in alcun modo alla ricchezza nazionale. Il prodotto interno lordo è determinato, infatti, non dal capitale in assoluto ma da quello circolante e l Italia possiede un capitaleenormechenonsolonon circola maèfontedicosti. In tale scenario, la Regione siciliana deve trarre da questo progetto lo stimolo per continuare ad essere anticipatore di innovazione a livello nazionale e portare a completamento il progetto iniziato. 1 Fondazione Magna Carta

7 DIMENSIONI DEL PROGETTO 7

8 Dimensioni del progetto la conoscenza Segue Il punto di partenza nell ambito di un processo di valorizzazione immobiliare è costituito dalla definizione di un percorso di acquisizione progressiva e puntuale della conoscenza del patrimonio immobiliare. Tale conoscenza è stata acquisita e approfondita mediante un intensa attività di censimento informatizzato e l utilizzo di una metodologia operativa interamente standardizzata(procedure, strumenti, istruzioni operative). I risultati delle attività di censimento informatizzato dei beni immobili indicati dalla Regione, in termini di beni censiti e relativa documentazione prodotta, rappresentano la best practice nazionale e si sostanziano con: Fabbricati censiti, per una superficie di 6,7 milioni di mq Terreni e Boschi censiti, per una superficie di milioni di mq (283.7 ha) Di cui appartenenti al patrimonio ad uso assistenziale 435 Beni censiti, per una superficie di circa 2,6 milioni di mq Circa Apparecchiature Biomedicali censite 8

9 Dimensioni del progetto la conoscenza segue Documentazione prodotta n elaborati grafici per la categoria Fabbricati n Ortofoto rielaborate per la categoria Terreni e Boschi Dati rilevati n 14,6 milioni di dati per la categoria Fabbricati n dati per la categoria Terreni e Boschi 9

10 Dimensioni del progetto il sistema informativo Sono stati impiegati oltre 400 tecnici siciliani sul campo (architetti, ingegneri, geometri e agronomi) ed altri 50 tecnici di altre regioni per le attività di verifica e collaudo. segue I dati raccolti sono confluiti nel data base centrale consultabile via Web mediante SigmaPi Web, assicurando la gestione flessibile ed efficiente delle informazioni grafiche, alfanumeriche, documentali e la loro immediata visualizzazione in formato digitale. Sia il sistema informativo sia i dati e documenti digitali ivi residenti sono stati consegnati ed installati presso i server forniti dalla Regione Siciliana presso l Assessorato al Bilancio. 10

11 PERSEGUIRE LA MASSIMA REDDITTIVITA DEGLI IMMOBILI 11

12 Perseguire la massima redditività degli immobili A seguito delle attività di conoscenza e di interpretazione dei dati immobiliari raccolti, sono stati messi a punto i seguenti progetti innovativi per la valorizzazione dei beni immobiliari regionali: FIPRS Primo Fondo Immobiliare compartecipato direttamente dall'ente pubblico in qualità di quotista di maggioranza relativa- l'iniziativa, che permette alla Regione di influenzare significativamente le politiche di valorizzazione degli immobili e di partecipare direttamente ai risultati economici delle valorizzazioni attuate. Il Fondo ha ottenuto il prestigioso riconoscimento Premio Best Practice Patrimoni 2007, per il settore Valorizzazione dei Patrimoni Immobiliari e Urbani, conferito da Forum PA e Terotec alla Regione Siciliana in partnership con il grupposti. SERD(Sicilia Energia Rinnovabile Distribuita) - progetto che valorizza in chiave energetica i beni inalienabili della Regione Siciliana con la creazione della piattaforma di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili più' importante d Europa e che ha ottenuto, nel corso dell edizione 2009 del ForumPA, l'importante riconoscimento "Premio Sfide" copromosso nel 2009 dal Dipartimento per lo Sviluppo delle Economie Territoriali della PCM, Formez, SDA-Bocconi, UPI, Legaautonomie e Andigel e da FORUM PA. FISS - progetto per l'istituzione di un fondo immobiliare destinato allo sviluppo dei beni inutilizzati/sottoutilizzati per la loro riqualificazione ad usi produttivi, turistici, commerciali e conseguente creazione del valore per la regione e la collettività. 12

13 Perseguire la massima redditività degli immobili 13

14 Perseguire la massima redditività degli immobili la definizione dei piani di valorizzazione Sulla base dei dati resi disponibili dalle attività di censimento sono stati elaborati i Piani di Valorizzazione e alienazione I DATI Le misure definite nel Programma Operativo Regionale FSER (POR Sicilia) Il patrimonio censito al 15/05/2008 Gli assi e le linee individuate dal DPEF della Regione Siciliana (approvato 14/11/2007) Piano di gestione dinamica del Patrimonio residenziale IACP e Housing Sociale Piano di valorizzazione delle Aree inquinate Piano di dismissione dei beni non strategici attuato per tipologia dei beni Piano di valorizzazione del Patrimonio culturale e dei Borghi Rurali Piano di valorizzazione del Demanio Marittimo Piano di riorganizzazione degli spazi degli Uffici e Sedi Regionali centrali e periferici Piano di riassetto e ammodernamento del Patrimonio ospedaliero Analisi critica risultati del censimento Clusterizzazione del patrimonio Esigenze del territorio e potenzialità del mercato L ANALISI Individuazione delle potenzialità del patrimonio Definizione del contesto di riferimento Fonti di finanziamento Individuazione di scenari di valorizzazione per singolo asse tematico Verifica della sostenibilità degli scenari Analisi fattibilità tecnica ed economico finanziaria I RISULTATI Attribuzionedei differenti cluster individuati ai diversi scenari di valorizzazione e sviluppo Analisi economicofinanziarie condotte attraverso un modello di simulazione applicato agli scenari di valorizzazione Azioni puntualiper la verifica di fattibilità degli scenari delineati Il DPEF , approvato dall ARS il 7 ottobre 2008 conferma e ripropone i contenuti dei Piani di Valorizzazione definiti 14

15 PRESENTAZIONE DEL LIBRO 15

16 Il libro I CONTENUTI Il libro descrive l ampio progetto di valorizzazione dei beni immobili condotto in affiancamento alla Regione Siciliana. Attraverso il volume, si intende offrire un contributo concreto e metodologico nella direzione della valorizzazione dei patrimoni immobiliari e territoriali pubblici, esponendone gli strumenti e le linee guida operative, i risultati già ottenuti e gli esempi concreti di future valorizzazioni; diffondendo tale esperienza come buona pratica di riferimento per l intero sistema delle pubbliche amministrazioni italiane. Tutti i temi che trovano espressione nel presente volume prendono forma da un attenta analisi di contesto della Regione Siciliana, la cui competitività appare oggi essenzialmente incentrata su tre dimensioni territoriali: i sistemi urbani, i sistemi produttivi locali e le aree rurali. 16

17 Il libro Capitolo 1 IL CONTESTO DI RIFERIMENTO: NORMATIVA E FINANZA PUBBLICA CONVERGENTE Iltestosiapreproprioconunfocus,alcapitolo1,suisistemiurbaniesulleareerurali,giacchéinquesti due contesti si concentra il patrimonio immobiliare pubblico della Sicilia, oggetto delle attività descritte in quest opera. Come corollario delle analisi di contesto, il capitolo presenta le misure specifiche, in materia di sviluppo urbano, definite dalla Regione Siciliana nel Programma Operativo Regionale FSER (POR Sicilia) e dettagliate nel corso della trattazione. Vengono inoltre richiamate le iniziative pianificate dalla Regione, sempre nello stesso documento, in relazione al tema energia, in considerazione del fatto che l Ente ha individuato, quale obiettivo prioritario, la valorizzazione dei beni appartenenti alla categoria terreni e boschi, in un ottica di ammodernamento del sistema energetico regionale, attraverso la realizzazione di un unico ed importante cluster di impianti, distribuiti sul territorio siciliano, di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili. 17

18 Il libro Capitolo 2 STRUMENTI A SUPPORTO DELLA VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE E TERRITORIALE CONOSCERE PER VALORIZZARE: DATO, INTERPRETAZIONE, CONOSCENZA; LA GRADUALITÀ DEL PROCESSO Il capitolo 2 analizza le attività di acquisizione, interpretazione e analisi propedeutica dei dati immobiliari, intrinseche ed estrinseche, condotte con l ausilio di diversi strumenti informatici e con l apporto specialistico sia di esperti di marketing territoriale, per gli aspetti generali e di integrazione dei singoli assi, sia di esperti settoriali per ciascun asse di valorizzazione e sottostanti componenti finanziari. Come illustrato nel testo, i metodi utilizzati hanno richiesto il supporto di tecnologie informatiche che permettessero di relativizzare il singolo bene e analizzarlo mettendolo in rapporto con una serie di informazioni di carattere differente e tipologia fortemente eterogenea. In particolare, le due tecnologie utilizzate, Database Informatizzato del Censimento e Software GIS (Geographic Information Systems) hanno reso possibile il confronto di dati immobiliari relativi al singolo bene con dati territoriali (di natura tecnica, socio-economica, amministrativa, giuridica) relativi al contesto regionale. In tal modo, è stato possibile raggiungere l obiettivo ultimo del censimento informatizzato, individuato con la Legge Regionale 28 dicembre 2004, n. 17 e consistente nella definizione di un quadro informatizzato puntuale e dettagliato, dal punto di vista quantitativo, dell inquadramento geografico e, dal punto di vista qualitativo, di tutte le informazioni disponibili, raccolte per accorpare e unificare i beni in categorie e tipologie omogenee, favorendo una classificazione del patrimonio basata sulla natura del bene e sulla sua destinazione d uso, anche sotto il profilo del contesto economico-territoriale. 18

19 Il libro Capitolo 3 CONVERGENZA DI SVILUPPO REGIONALE: TANTI PROCESSI, UN UNICA REGIA Nel capitolo 3 viene illustrata la convergenza con altri strumenti regionali, con particolare riguardo al progetto TE.S.I.- avviato dalla società mista Sicilia e-servizi SpA- una nuova metodologia che consente l integrazione di tutte le informazioni disponibili sul territorio già acquisite dalle pubbliche amministrazioni regionali, provinciali e comunali, permettendone la condivisione tra soggetti diversi. TE.S.I., che nasce nel 2005 con il progetto SITIR (Sistema Informativo Territoriale Integrato Regionale), rappresenta il punto di arrivo di uno sforzo finalizzato alla massima sinergia dei progetti in corso, o in via di definizione, nell ambito dei Sistemi Informativi Territoriali. 19

20 Il libro Capitolo 4 METODOLOGIA DI ANALISI DEI DATI DI CENSIMENTO: IL PROCESSO DI ANALISI PROPEDEUTICA DEI BENI CENSITI E GEOREFERENZIATI. Il capitolo 4 presenta il processo di analisi propedeutica dei beni censiti e georeferenziati, in vista della definizione puntuale di cluster di beni da inserire nei Piani di valorizzazione. 20

21 Il libro Capitolo 5 Segue Il capitolo 5 tratta la predisposizione dei Piani di valorizzazione con precisa definizione di procedure, modalità tempistiche e determinazione di massima delle condizione di fattibilità, nel rispetto delle linee guida tracciate Regione siciliana con il DPEF e DPEF PIANO DI VALORIZZAZIONE DELLE AREE INQUINATE Benefici attesi: proventi derivanti dalla locazione o eventuale dismissione di aree industriali; proventi derivanti dalla valorizzazione in senso turistico culturale del patrimonio minerario; proventi dal conferimento di beni immobili in strumenti di finanza immobiliare. Attese sociali: impatto rilevante per la collettività in termini di eco sostenibilità delle iniziative ed attenzione alle tematiche ambientali; miglioramento dell immagine della Regione. 21

22 Il libro Capitolo 5 segue PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO STORICO E CONSOLIDAMENTO DEL RUOLO DELLA REGIONE Benefici attesi anagrafe dei beni culturali; valorizzazione in senso turistico; valorizzazione dei Borghi Rurali; ottimizzazione della gestione. SICILIANA QUALE BARICENTRO CULTURALE DELL AREA MEDITERRANEA Attese sociali recupero piena fruizione ed integrazione nel tessuto sociale dei beni vincolati; insediamento di nuove attività economiche e miglioramento dell immagine della Regione. 22

23 Il libro Capitolo 5 segue PIANO DI VALORIZZAZIONE E OTTIMIZZAZIONE DEL PATRIMONIO DISPONIBILE a) Riorganizzazione degli spazi degli uffici e delle sedi regionali centrali e periferiche Benefici attesi: risparmi derivanti dall uso di spazi liberati; proventi derivanti da eventuali dismissione o messa a reddito di spazi liberati; risparmi economici derivanti dalla riduzione flussi passivi. Attese sociali: benefici dell immagine della Regione verso la cittadinanza legato a logiche di risparmio e di efficienza nell utilizzo delle risorse pubbliche, crescita del prestigio della Regione a livello provinciale con la creazione di centri unici nei capoluoghi di provincia. b) Riassetto e riammodernamento del patrimonio ospedaliero Benefici attesi: razionalizzazione degli spazi utilizzati per l erogazione dell assistenza sanitaria, funzionale alla predisposizione dei programmi di intervento destinati a migliorare l offerta sanitaria in ambito regionale, prendendo in considerazione i diversi aspetti caratterizzanti le strutture ad uso assistenziale. risparmio e razionalizzazione energetica, programmazione e pianificazione interventi, finalizzati al miglioramento del servizio ed al conseguimento di obiettivi di economicità; ottimizzazione e razionalizzazione dei processi di acquisizione delle tecnologie biomedicali, sulla base di un analisi esigenziale dell utenza, delle alternative tecnologiche e delle loro implicazioni operative. Attese sociali: rimodernamento del sistema stesso, di ottimizzazione dei costi, con conseguente impatto positivo per tutta la collettività; miglioramento dell immagine della Regione. 23

24 Il libro Capitolo 5 segue c) Gestione dinamica del patrimonio residenziale IACP e Housing Sociale Benefici attesi: proventi derivanti dalle dismissioni; proventi derivanti dal conferimento di beni immobili in strumenti di finanza immobiliare. Attese sociali: interventi di riqualificazione urbana; riduzione del disagio abitativo; accesso agevolato all acquisto degli alloggi dagli aventi diritto; miglioramento dell immagine della Regione. 24

25 Il libro Capitolo 5 segue PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO DISPONIBILE: DISMISSIONE DEI BENI NON STRATEGICI Benefici attesi: a breve termine(12-18 mesi dall avvio): introiti derivanti dall incameramento del prezzo iniziale da cartolarizzazione dalle prime aste e vendite dirette; a medio termine(entro 5 anni dall avvio): introiti derivanti dall incameramento del prezzo differito dalla cartolarizzazione, da proventi del Fondo; a lungo termine(entro 10 anni dall avvio): introiti derivanti dall incameramento dei proventi del Fondo. Attese sociali: catalizzazione di investimenti per riconversione immobiliare ed urbanistica; recupero e valorizzazione di aree urbane; insediamento di nuove attività economiche; miglioramento dell immagine della Regione. 25

26 Il libro Capitolo 5 segue PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL DEMANIO MARITTIMO Benefici attesi: regolarizzazione delle concessioni sul patrimonio; regolarizzazione delle situazioni di abusivismo concessorio e recupero delle indennità; riutilizzo/ dismissione di beni sdemanializzati; ricadute economiche dirette ed indirette a seguito di interventi complessi sul territorio. Attese sociali ricadute in termini di immagine per l Amministrazione; valorizzazione e promozione turistica della fascia costiera; riqualificazione aree urbane adiacenti a zone marittime (porti) e conseguente incremento della qualità dei servizi. 26

27 Il libro Capitolo 6 Il capitolo 6 presenta un esempio concreto di valorizzazione energetica e ambientale riferita alla categoria terreni e boschi. ESEMPIO CONCRETO: VALORIZZAZIONE ENERGETICA E AMBIENTALE TERRENI E BOSCHI(PEA3) Il SERD(Sicilia Energia Rinnovabile Distribuita): progetto che valorizza in chiave energetica i beni inalienabili della Regione Siciliana con la creazione della piattaforma di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili più' importante d Europa e che ha ottenuto, nel corso dell edizione 2009 del ForumPA, l'importante riconoscimento Premio Sfide - dalla buona pratica alla buona amministrazione. Le politiche energetiche degli Enti locali e delle Regioni come strumenti di sviluppo territoriale nella categoria Ricerca e utilizzo di fonti rinnovabili Buone idee, co-promosso nel 2009 dal Dipartimento per lo Sviluppo delle Economie Territoriali della PCM, Formez, SDA-Bocconi, UPI, Legaautonomie e Andigel e da FORUM PA. Il Progetto ha una forte valenza in termini di politica industriale, poiché consente di dare dimensione industriale alla penetrazione delle fonti rinnovabili rimuovendo il più critico dei fattori che ne limitano lo sviluppo. L ampiezza dei territori coinvolti e le caratteristiche del progetto, consentiranno alla Sicilia di realizzare una cospicua produzione di energia da matrice ecocompatibile, affrancandosi dalla dipendenza esterna e dal carico inquinante delle fonti fossili tradizionali. Il Progetto può, quindi, costituire un caso di studio emblematico di come le Amministrazioni dovrebbero affrontare in generale il tema della consapevolezza energetica. Lo studio di fattibilità è stato effettuato in collaborazione con PSP- partner della Regione e socio privato della Sicilia Patrimonio Immobiliare S.p.A.- che si è avvalso di consulenza specialistica di CESI RICERCA S.p.A. per l analisi delle tecnologie rinnovabili da adottare e la definizione della potenzialità energetica dei singoli beni. 27

28 Il libro 28

29 Il libro Capitolo 7 Il capitolo 7 presenta un esempio concreto, il Piano di gestione dinamica del patrimonio residenziale IACP e Housing Sociale che persegue, propriamente, gli obiettivi delineati a livello nazionale in materia di Housing Sociale. ESEMPIO CONCRETO: HOUSING SOCIALE E GESTIONE DINAMICA DEL PATRIMONIO ERP L esperienza maturata nell ambito di questo piano ha dato vita ad un nuovo studio di valorizzazione del patrimonio ERP in chiave"housing sociale" che e' in corso di stesura su un'altra importante realtà urbana italiana. L'oggetto dello studio sarà pubblicato, entro fine anno, nell'ambito della consolidata collaborazione tra EXITone e il Sole 24 ore. I principali contenuti delle linee di valorizzazione sono articolati per tipologie di patrimonio: PATRIMONIO ERP ABITATO E GESTITO IN MODO ORDINARIO applicazione di soluzioni per l ottimizzazione gestionale e riqualificazione immobiliare; applicazione di soluzioni tecnologiche per la riqualificazione e il risparmio energetico; individuazione e applicazione di soluzioni gestionali per i condomini misti; individuazione di soluzioni gestionali innovative per il risparmio energetico. IMMOBILI ERP IN DISUSO O SOTTOUTILIZZATI trasformazione e riallocazione nel patrimonio ERP; trasformazione e riallocazione nel patrimonio di Housing sociale; dismissione alloggi in disuso. PROGRAMMI INTEGRATI DI PROMOZIONE EDILIZIA RESIDENZIALE realizzazione di alloggi in locazione permanente a canone calmierato; realizzazione di residenze temporanee. 29

30 Altre pubblicazioni Negli anni EXITone (grupposti) anni ha consolidato la sua posizione di driver culturale del settore, con la pubblicazione di diverse opere edite da Il Sole 24 Ore, alcune delle quali all interno della collana dedicata dal titolo Management Immobiliare 2008 La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico quale leva di sviluppo del territorio. Il caso Regione Siciliana 2007 Il processo di valorizzazione del Real Estate 2006 Real Estate e strumenti innovativi di Engineering Management 2005 Patrimoni pubblici e logiche di sistema - Il caso della Regione Piemonte: dalla conoscenza alle strategie di gestione integrata e di valorizzazione degli asset 2005 Know-how e professionalità: La distribuzione dei servizi nei sistemi a rete 2004 Il multiservizio tecnologico L'uso dei vettori energetici nelle strutture sanitarie: analisi e metodologie operative 2003 Il management patrimoniale Criteri e modelli per una gestione innovativa dei patrimoni immobiliari

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