POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 16 giugno 2012

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 16 giugno 2012 Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a [email protected] (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioneremo i quesiti più interessanti fra quelli pervenuti. Per esigenze di spazio, sono scelte soltanto domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA - COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE - RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE - SERVITU E ACCESSO AL FONDO - ALLACCIO IMPROPRIO - PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI - ACQUA E SFRATTO - MOROSITA - AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA - CESSIONE AREA COMUNE - COSTRUZIONE BARBECUE - ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI - PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA - SE LA SPESA E VOLUTTUARIA - COSTRUZIONE SOSPETTA - GUASTO ANTENNA SATELLITARE - VIZI DELL OPERA E AZIONE LEGALE - FIORIERA E POSTO AUTO - RAMPA SDRUCCIOLEVOLE - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE - INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE - RIFACIMENTO SOTTOBALCONE - INSTALLAZIONE CANCELLO - DA PARCHEGGIO A GIARDINO - IMU E REDDITO - SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE - TETTO E ANTENNA - CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA E PRESCRIZIONE - DETRAZIONE FISCALE E CERTIFICAZIONE - SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO - SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA - ACQUA POTABILE E IMU - LOCAZIONE E CONTATORE GAS - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - MANUTENZIONE SOLAIO - SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE - MANSARDA E RISCALDAMENTO - LA SPESA DEL CAPPOTTO - INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE - CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI - INGLOBAMENTO SOTTOTETTO - COPIA ESTRATTO CONTO - AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO - UN CONSIGLIO PER IL TETTO - AUMENTO CUBATURA - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI - ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - INFERRIATE APPROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE - IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA

2 CONTABILITA - TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE - RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA - PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO INCOMPLETO - MILLESIMI E CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA - APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO IMPALCATURA - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA - APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE - VENDITA EREDITA - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO - BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI - GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE - AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO - LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU - SPESE SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI - INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA PROPRIETA ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE - SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO - CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE - AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA CIVILE - VENDITA LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU E MILLESIMI - VIOLENZA IN CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO DELLA SERVITU - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU DI PASSAGGIO E

3 ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - SPOSTAMENTO DELLA SERVITU - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL ACQUA - FOSSA BIOLOGICA E SERVITU - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI - CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON - INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO - OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA - LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI IMMOBILE - SERVITU E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU - VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO - ESERCIZIO DELLA SERVITU - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI DELL OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL LOCATORE ALL IMMOBILE LOCATO - SERVITU E DANNI - INSTALLAZIONE PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE - SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI - PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO - TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE - LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU E SPESE - VIZI DELL IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO - SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO - RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI

4 UMIDITA - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU E SPESA - AUMENTO CUBATURA - RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU - SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO - SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO - CANCELLO E SERVITU' Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA

5 Abbiamo letto molto attentamente sia la risposta che ha dato al nostro quesito e sia l'atto di compravendita mio e dell'altro condomino proprietario della mansarda; nei due atti il venditore fa specificare che, la parte posteriore del fabbricato confina ad altra proprietà del venditore (giardino) e quindi si capisce subito che si era riservata la proprietà del giardino. Non risulta da nessuna parte, però che si era riservata l'asservimento dell'area ad una erigenda costruzione, cosa del resto intuibile visto che con la mansarda, avendo superato l'indice di cubatura, aveva dovuto portarla in sanatoria come risulta anche dagli atti notarili. Sono stato, come da voi consigliato, all' Ufficio tecnico del Comune ad esporre la cosa ma ho ricevuto risposte ambigue a dir poco. A quel punto, ho chiesto per iscritto, in base alla legge 241, copia del regolamento comunale in materia. Noi altri due condomini cosa possiamo fare per far capire all'altro comproprietario che non può fare sempre quello che gli pare e cosa possiamo fare nei riguardi dell'ufficio tecnico del Comune? R. C. S. Se il venditore si accinge a realizzare una costruzione prospicente il condominio senza disporre della necessaria cubatura e magari anche in violazione della distanza legale fra costruzioni (risultante, questa, dal regolamento edilizio del Comune e comunque non inferiore a tre metri, art. 873 c.c.), il lettore può rappresentargli l intenzione di chiedere la sospensione dei lavori al giudice civile qualora dovesse intraprenderli. Quanto al Comune, se sorge contestazione in ordine al rilascio della richiesta documentazione si può adire il Tribunale Amministrativo Regionale. COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE Abito al 2 piano, in un condominio al mare, composto da 5 appartamenti. Due giorni fa, senza alcuna comunicazione, un condomino dello stabile ha iniziato i lavori per installare un barbecue (aveva già alzato di più di un metro la recinzione metallica con una "rete a rombi in bambù" ricoperta d'erba sintetica), a detta sua con l'autorizzazione degli altri 3 e la supervisione dell'amministratore. Avrei urgenza di sapere se vi sono sentenze e/o normative che mi possano far impedire l'installazione sul terreno condominiale comune, nell'angolo della

6 recinzione, del suddetto manufatto permanente, in muratura, con relativa pavimentazione, proprio antistante, purtroppo, alla mia autorimessa, che, oltre a ridurmi l'area di manovra e la relativa possibilità di carico-scarico, sarà proprio sotto le mie camere da letto con le conseguenti immissioni d'indesiderati fumi ed odori. Io sono anche asmatica. Sarà, inoltre, a meno di un metro da una pianta pluridecennale confinante, all'esterno, con la recinzione. Temo anche problemi di sicurezza in merito agli incendi. C. L. P. Un condomino non può, senza il consenso degli altri (nessuno escluso), occupare stabilmente una parte del suolo comune attraverso la costruzione di un barbecue. Il lettore può pertanto, attraverso un avvocato, rivolgersi al giudice, eventualmente con richiesta di provvedimento di urgenza che ordini la sospensione dei lavori. RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE Nel condominio dove abito all'ultimo piano, il palazzo ha il tetto vecchio e ammalorato. Due, tre, o più volte all'anno in media, in caso di pioggia si verificano infiltrazioni dal tetto nel soffitto dell'appartamento, qualche volta - nei casi più gravi - anche con copioso gocciolamento di acqua e sempre con danni all'appartamento. Ogni volta che ciò si verifica il condominio procede a sistemare le tegole e per un po' non perde più, poi si ricomincia da capo. Da tempo sollecito l'amministratore a convocare un'assemblea straordinaria per rifare il tetto, che ha circa cento anni, ma ciò non viene fatto perché i condomini dei piani più bassi non sono interessati ai lavori e non vogliono spendere soldi. La situazione è per me insostenibile. Che cosa posso fare? L. G. Almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore dell edificio, possono, ai sensi dell art. 66 disp. att. e trans. c.c., chiedere all amministratore la convocazione di

7 un assemblea straordinaria con all ordine del giorno il rifacimento del tetto. Se l amministratore non provvede entro dieci giorni i suddetti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. SERVITU E ACCESSO AL FONDO Gradirei sapere se per la stesura di cavi per utenze acqua e gas nel terreno di un condominio, a servizio di una unitá immobiliare separata dal resto dello stesso per accessi e nessuna parte comune (dichiarato in atto di acquisto) ma facente parte di un unico permesso a costruire era necessario costituire servitù volontaria, oppure se il costruttore l'ha costituita con destinazione padre di famiglia, come lui stesso sostiene (anche se non apparente?). Un domani, in caso di problemi, a che titolo posso entrare in una proprietá altrui per effettuare le riparazioni? B. F. La costituzione per destinazione del padre di famiglia riguarda solo le servitù apparenti. Per quelle non apparenti, quindi, è necessario un atto di costituzione, formalizzato con l'intervento di un notaio e trascritto presso l'agenzia del Territorio. Il primo comma dell art. 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera propria del vicino oppure comune. ALLACCIO IMPROPRIO Mi sono appena trasferito in un contesto di 4 appartamenti dove i rimanenti tre sono ancora vuoti. Mi sono accorto che l impresa costruttrice ha collegato il cancello passo carraio (dove tra l altro io devo passare con i mezzi) e luci box al mio contatore d energia elettrica, Le volevo chiedere cosa posso fare o come posso agire visto che per il momento non c è un amministratore e che dopo varie volte interpellata l impresa non ha ancora provveduto a installare il contatore condominiale.

8 D. S. Il lettore può invitare il costruttore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento e assegnando congruo termine, a staccare dalla propria utenza l apertura del cancello e l illuminazione dei box e a collegarle ad apposito contatore condominiale. Se il destinatario non provvede non resta che rivolgersi al giudice. PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI Chi deve pagare il rifacimento dei millesimi? Ho letto diversi pareri sul problema che mi interessa. Chi deve pagare e per cosa se si richiedono i rifacimenti e le correzioni dei millesimi. Molti commenti dicono che deve pagare chi richiede il rifacimento dei millesimi, alcuni altri dicono che devono pagare tutti i condomini. Non sono un tecnico ma secondo me esiste anche un problema morale e di responsabilità economica ben specificato e delimitato. Per spiegarmi meglio farò l'esempio che mi interessa: 1)-I millesimi sono stati calcolati dall'impresa che ha costruito il palazzo. Naturalmente il fattore più importante sono i metri quadri di proprietà integrati poi da una serie di aggiuntivi e correttivi dovuti al piano, all'esposizione e ad alcuni altri fattori. 2)-Quando furono fatti i millesimi quello che oggi è il superattico ospitava due lavatoi di 35 m² cadauno. Con gli anni i vari proprietari si sono allargati un po' qui e un po' là sul lastrico solare ed ora, da oltre tre anni l'attuale proprietario si è allargato ad avere un appartamento sui 100 m² (E non potrebbe essere altrimenti dato che ci vivono in quattro - marito, moglie e due figli - e la cameriera-baby-sitter). 3)-Io abito in un appartamento di questo palazzo di circa 100 m² e i miei millesimi sono 40 come stabilito dal costruttore. Mentre quei signori pagano le spese di condominio per 13,50 millesimi. Quindi da oltre tre anni io e gli altri condomini paghiamo circa il 50% delle spese di condominio di quei signori che hanno allargato gli originali lavatoi. 4)-Infatti con i miei 40 millesimi io pago di spese di condominio 1350 all'anno mentre quei signori con i loro 13,5 millesimi pagano solo 780.

9 5)-È evidente che loro non hanno nessuna intenzione di richiedere la revisione dei millesimi; altrimenti - io che sono una persona corretta lo avrei già fatto - lo avrebbero fatto da tempo. 6)-Quindi per avere giustizia - specie in questo periodo di difficoltà economiche - dovrebbe essere o un condomino, o alcuni condomini o, come sarebbe corretto dall'amministratore se facesse bene il suo mestiere la revisione dei millesimi per diminuire automaticamente i millesimi di tutti gli altri condomini e quindi le relative spese condominiali. 7)-Non so cosa dice la legge, ma il buon senso direbbe che chi deve pagare in questo caso il rifacimento dei millesimi è colui, o coloro, che si sono approfittati degli altri condomini facendosi pagare - alla faccia dei fessi e degli onesti - il 50% delle loro spese. 8)-La domanda che faccio all'esperto è se sono nel giusto o se sbaglio. In base a quanto sopra detto se io chiedessi la revisione dei millesimi chi dovrebbe pagarne le spese? F. C. La spesa per la modifica delle tabelle millesimali dovrebbe gravare sul condomino che vi ha dato origine con la sua innovazione, anche se sarebbe preferibile vi concorressero tutti i condomini, sia pure attraverso un accordo che preveda il rimborso a carico del condomino che ha introdotto l innovazione: ciò allo scopo di evitare il possibile condizionamento psicologico del tecnico incaricato di procedere all operazione. Se l assemblea non delibera la modifica, questa può essere chiesta al giudice, che nominerà un consulente, mentre per ottenere il rimborso di quanto pagato in eccedenza si può promuovere un azione d indebito arricchimento nei confronti di chi ha pagato meno del dovuto. ACQUA E SFRATTO Il proprietario dell'appartamento concessomi in affitto non paga le bollette del canone acqua contratto a suo nome mi ha fatto staccare il contatore dell'acqua dicendo ad acea che lo stabile e vuoto e non usato per uso abitativo. Premetto che ho regolare contratto di affitto; ho scoperto che il proprietario è moroso anche di pagamenti vecchi prima del mio arrivo. Sono ormai sette mesi che sono senza acqua: io non gli sto pagando i canoni di affitto in questi ultimi tre mesi. Lui nel frattempo mi ha fatto recapitare ingiunzione di sfratto per morosità.

10 Che diritti ho in questa vicenda? Posso rivalermi sul proprietario per vie legali la legge cosa dice o prevede in merito? M. Nei rapporti fra locatore e conduttore il pagamento delle utenze fa carico a quest ultimo, salvo che il contratto di locazione disponga altrimenti. Se nel caso di specie è previsto che il pagamento delle utenze faccia carico al locatore e questi non provvede, con conseguente interruzione del relativo servizio da parte dell ente erogatore, il conduttore citato per sfratto per morosità può eccepire la legittimità della sospensione del pagamento del canone ai sensi dell art c.c. MOROSITA Il mio condominio ha 5 morosi condomini che in 5-6 anni hanno accumulato il debito di euro. Vorrei sapere chi pagherà? Noi che abbiamo sempre pagato? E se sono obbligata a pagare, perché i fornitori o le aziende non denunciano i malpagatori? O. N. La responsabilità dei condomini nei confronti del creditori del condominio è, come sancito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n dell 8/4/2008, parziaria, per cui ciascun condomino risponde della propria quota, a meno che non abbia assunto l obbligo di garantire per i condomini morosi.

11 AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA Abito in Sicilia. E' possibile (in base al piano casa della regione) aumentare la cubatura del mio appartamento senza autorizzazione dell'assemblea condominiale? G. E consigliabile procurarsi l autorizzazione dell assemblea, autorizzazione che potrebbe fra l altro essere richiesta dal Comune per il rilascio del permesso di costruire: ciò per evitare possibili interruzioni dei lavori ad opera anche di un solo condomino che dovesse eccepire l alterazione del decoro architettonico dell edificio. CESSIONE AREA COMUNE Nel nostro condominio (uno stabile di 2 villettine laterali e 4 mini appartamenti nel mezzo) abbiamo un passaggio pedonale che porta ai garage, senza discese per eventuali disabili ma su una scala abbastanza ripida che passa dietro al mio giardino (premetto che sono nella villetta di testa: nessuno passa di li perché la scala scende vicino al mio garage ma non a quello degli altri condomini). Lo stato del camminamento è inagibile in quanto si sono alzate tutte le mattonelle che lo ricoprivano e sono nate piante selvatiche che raggiungono il metro di altezza... per ovvi motivi mi sono lamentata perché non è per niente un belvedere... al che gli altri condomini mi hanno proposto di spostare la rete e di integrarlo nel mio giardino chiudendo cosi il passaggio definitivamente, la proposta non mi dispiace affatto anche perché si ingrandirebbe il mio, ho telefonato subito al costruttore per avere una risposta e mi ha risposto che se la maggioranza è d'accordo si può fare! Secondo lei è una cosa fattibile o è meglio non farla? E. S.

12 La cessione in proprietà esclusiva a un condomino di una parte dell area comune richiede il consenso di tutti i condomini, formalizzato davanti a un notaio con trascrizione del relativo atto presso l Agenzia del Territorio. COSTRUZIONE BARBECUE Alcuni condomini vorrebbero costruire un barbecue nella zona comune, sotto il nostro balcone. Le chiedo se, come proprietario di circa 100 millesimi, posso in qualche modo oppormi dato che il fumo salirebbe proprio verso di noi. A. M. Alcuni condomini non possono, senza il consenso degli altri, occupare stabilmente una parte del suolo comune attraverso la costruzione di un barbecue. Pertanto, se ciò dovesse avvenire, il lettore potrà rivolgersi al giudice, eventualmente con richiesta di provvedimento di urgenza. Se invece l assemblea delibera con la prevista maggioranza la costruzione di un barbecue condominiale, ci si potrà rivolgere al Giudice di pace qualora le immissioni di fumo e odori dovessero superare la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c. ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI Quando la signora del piano sovrastante al mio stende i panni grondanti all'interno al suo balcone, o lava il pavimento dello stesso, l'acqua che esce dal gocciolatoio finisce nel mio balcone. La signora non vuol sentire ragioni affermando che quando piove il mio balcone viene ugualmente bagnato. Temo che un giorno o l'altro possa insudiciarmi i panni che io stendo fuori in un altro balcone con le stesse caratteristiche. Secondo il codice civile, è lecito? Sergio

13 La Cassazione (sentenza n del 6/12/1978) ha stabilito che non si può occupare con panni stesi, neppure se non sgocciolanti, la colonna d'aria sovrastante il terrazzo del piano di sotto, a meno che non sia stata costituita una servitù in tal senso. PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA Potete ragguagliarmi sullo spazio manovra locali boxes? E' possibile parcheggiare scooter nei locali interrati boxes, lungo i muri, senza che si ostacoli le manovre veicolari (spazio manovra) e che soprattutto non si impedisca l'accesso ai box delle singole proprietà private, in ragione della mancanza di un esplicito divieto nel regolamento di condominio (contrattuale) e nell'ottica del miglior godimento della cosa comune visto che sono diversi i condomini interessati? C. P. Il parcheggio di uno scooter nell area di manovra dell autorimessa interrata è implicitamente escluso dal decreto 1/2/1986 (normativa sulla sicurezza antincendio per l esercizio delle autorimesse e simili), che definisce l autorimessa area coperta destinata esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi, escludendo quindi altri tipi di veicolo. SE LA SPESA E VOLUTTUARIA Nel mio condominio ci sono posti auto coperti e posti auto scoperti di proprietà individuale. Inizialmente i posti auto coperti non erano dotati di cancelli di entrata uscita auto ed entrata uscita persone. Un assemblea condominiale di solo proprietari di posti auto coperti decise, a maggioranza, in nome della sicurezza da eventuali intrusi di dotare tutte le uscite ed entrate delle auto e persone con cancelli automatici a telecomando e chiavi. Ora poiché alcuni condomini hanno lamentato la presenza di intrusi ignoti ed il furto di alcune moto, l assemblea,

14 a maggioranza ha deliberato di installare centraline antifurto con una serie di componenti accessori. A me sembra che non possono deliberare a maggioranza perché trattasi di spesa di innovazione voluttuaria in nome della sicurezza che è già data dai cancelli e del resto la garanzia di essere esente da furti non la può dare nessun meccanismo al 100%, anche perché i ladri possono abitare nello stesso condominio o essere persone ai quali è stato affittato il posto auto. Posso dissociarmi ed esimermi dal pagare? C. C. L accertamento se si tratti di spesa voluttuaria o meno va condotto (primo comma art c.c.) in relazione alle particolari condizioni e all importanza dell edificio, anche se con i tempi che corrono la sicurezza non è mai troppa. Se si perviene alla conclusione che si tratta di innovazione voluttuaria, non essendo suscettibile di utilizzo separato non è consentita, a meno che la maggioranza che l ha deliberata o accettata non si faccia integrale carico della spesa. COSTRUZIONE SOSPETTA Il condominio dove sono proprietario di un appartamento ed un altro condomino della mansarda, fu iniziato a costruire nel 1980 e terminato nel 1984 sulla particella 511 che era di circa 1150 mq. Avendo la costruzione superata la cubatura consentita, rispetto alla superficie della particella 511 perchè venne costruita in più detta mansarda, la stessa fu portata in sanatoria come si evince anche dal rogito notariie. Ma la sorpresa è stata quando, circa un mese fa, ad un matrimonio, incontrando e parlando per caso, col titolare della ditta che costruì detto condominio, ho scoperto che il giardino di circa 550 metri quadri, retrostante detto condominio, era" asservito" al condominio stesso per la concessione della licenza edilizia. All'atto della vendita, il proprietario, di detto condominio, che è proprietario di 3 appartamenti nel condominio stesso, ci tenne nascosta la cosa, tenendo il giardino regolarmente recintato, per sua esclusiva proprietà. Lo stesso proprietario circa 7 anni fa costruì su detto giardino un garage di 40 metri quadri chiudendo addirittura una strada interpoderale. Da una fonte riservata del comune sono venuto a sapere che per ottenere la concessione per questo garage nel giardino fece risultare dalla particella 511 una sub particella senza che l'ufficio tecnico del Comune verificasse da dove provenisse quella sub particella e verificare quindi che quel terreno già era stato asservito ad altra concessione

15 edilizia. Nel giro di tre ore, con una squadra di operai, oggi 2 giugno, giorno in cui tutto è chiuso, dalle ore 05,00 alle ore 08.00, ha tirato su, a confine di detta strada interpoderale, un pollaio enorme che sarà di una ventina di metri quadrati e distante dai miei balconi una decina di metri. Ora i quesiti sono questi: Poteva il venditore tenerci nascosta questa cosa? Se no cosa si può fare? Ammesso che non si possa fare niente, se tale giardino era asservito già alla concessione della licenza di questo condominio poteva fare tutto quello che ha fatto e continuare a fare tutto ciò che sta facendo? R. C. S. Se dagli atti di acquisto delle unità immobiliari risulta che il costruttore si era riservato la proprietà esclusiva del giardino o l asservimento dell area a un erigenda costruzione, poteva successivamente realizzarla ma nel rispetto, per esempio, delle normativa in materia di distanza legale fra costruzioni. Tempi e modalità di edificazione del pollaio farebbero ritenere che questa seconda costruzione sia stata realizzata violando la legge: circostanza, questa, che potrà essere accertata presso l ufficio tecnico del Comune. GUASTO ANTENNA SATELLITARE Da circa una settimana un guasto della antenna satellitare centralizzata del mio palazzo, non mi permette di vedere i prodotti satellitari nonchè canali come la7, nonostante pagassi un'utenza sky massimale con il pacchetto totale; il vero guaio è che il guasto si è verificato nella data di un'importante evento sportivo che ho ahimè potuto solo guardare nei vari notiziari; ho contattato l'amministratore per due volte, sollecitandolo a far riparare il guasto, ma ancora nulla, da voci di altri condomini costui vorrebbe convocare una nuova assemblea, per nuovi lavori sul sistema di ricezione satellitare (da tetto a altra destinazione), che a quanto pare comportino una spesa di circa 3000 /5000 euro. 1) Posso sottrarmi da questa gravosa spesa installando un antenna sat.re sul mio balcone? (non è centro storico, ne vincolo paesaggistico) 2) Come posso comportarmi?

16 M. M. Ai sensi del secondo comma dell art c.c., il condomino non può rinunciare al diritto sulle cose comuni per sottrarsi dal contribuire alla spesa, a meno che non venga esonerato da tutti gli altri condomini. Può semmai, ai sensi dell art c.c., provare ad eccepire in assemblea la gravosità della spesa richiesta dalla riparazione. VIZI DELL OPERA E AZIONE LEGALE Dopo l'esecuzione di un impianto fotovoltaico sul tetto di un Condominio, l'impresa esecutrice per quanti anni può essere ritenuta responsabile di una eventuale infiltrazione di acqua nelle proprietà sottostanti dovuta a lavoro non eseguito a regola d'arte? Se possibile gradirei conoscere il numero dell'articolo del c.c. che lo prevede. E' possibile inserire nel contratto d'appalto il numero di anni per i quali perdura la responsabilità dell'impresa esecutrice? A. A. I vizi dell opera devono essere denunciati all appaltatore, pena decadenza, entro sessanta giorni dalla scoperta, e l azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell opera (art c.c.). FIORIERA E POSTO AUTO Volevo chiedere se nel mio posto auto privato potevo mettere sul fondo una fioriera rimanendo dentro i miei limiti delineati. A. G.

17 La fioriera può essere collocata nel perimetro del posto auto, a meno che la sua presenza non impedisca ai condomini dei posti auto adiacenti di aprire lo sportello della rispettiva autovettura, o un divieto in tal senso sia previsto da un regolamento condominiale contrattuale, ossia approvato o accettato da tutti i condomini. RAMPA SDRUCCIOLEVOLE Vivo in una quadrifamiliare, abbiamo una rampa d'ingresso fatta di piastrelle scivolose con un po' di pendenza. Ho fatto la proposta di bucciardare le piastrelle ma i miei condomini non hanno accettato per motivi antiestetici. Per non rischiare nulla se qualcuno scivolando si dovesse far male, cosa posso fare? M. R. Si può ovviare al rischio sottoscrivendo una polizza di assicurazione, anche se questa non coprirebbe l eventuale responsabilità penale riconducibile alle lesioni personali prodotte da un eventuale infortunio. INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI Abito in un appartamento mansardato con travi a vista, e purtroppo con i violenti temporali vi è qualche infiltrazione di acqua. Con gli altri 3 condomini si è deciso di effettuare i lavori di ristrutturazione e copertura cappotto del condominio e del tetto. Il problema che le pongo è il seguente: i condomini hanno proposto di installare i pannelli fotovoltaici dopo la fine dei lavori, in tempi non decisi, magari dopo qualche mese o un anno (i lavori di ristrutturazione inizieranno tra qualche giorno), il mio cruccio è il fatto che bucare il tetto nuovo per la posa dei pannelli e, rischiare di avere ancora infiltrazioni in casa, mi mette ansia. Ora la domanda è questa: posso oppormi alla posa dei pannelli fotovoltaici? Per la copertura del tetto era previsto

18 un cappotto di 8cm la cui spesa è divisa in parti uguali tra noi condomini, però io che ci abito sotto, per ottenere la detrazione del 55% ho bisogno di 12 cm di copertura, per cui la differenza di 4cm sarà a mie spese. Ho qualche diritto in più sul tetto rispetto ai condomini? R. R. Il proprietario dell ultimo piano dell edificio ha, sul tetto, gli stessi diritti degli altri condomini, cui si aggiunge, ricorrendone i presupposti, il diritto di sopraelevazione. L installazione di pannelli fotovoltaici può essere deliberata, sia in prima che in seconda convocazione, con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza semplice delle quote millesimali (secondo comma art. 26 L. 9/1/1991, n. 10, come modificato dall art. 7 D. Lgs. 29/12/2006, n. 311). Se dall installazione dei pannelli derivano danni all unità immobiliare di un condomino, il condominio è tenuto a risarcirli. LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE Sono proprietario di un appartamento sito al secondo (e ultimo) piano di una palazzina di famiglia (senza condominio) dove al piano terra abita mia suocera ed al primo il conduttore di un mio cugino. Questa palazzina è dotata di una pertinenza nello scantinato (dove vi sono due piccole stanze ripostiglio) e un lastrico solare (terrazzo che copre tutto l'edificio) entrambi indivisi e ad uso dei tre proprietari. Il problema sta nel fatto se l'inquilino, anche in forza di un contratto di locazione che ne prevede chiaramente l'accesso, sia debba sentire autorizzato ad utilizzare le suddette pertinenze come vuole, come deposito di oggetti ovvero il terrazzo per allocare un barbecue per andare ad arrostire e/o mangiare in loco. Siccome io da proprietario lo faccio, così come mia suocera e mio cugino (locatore dell'appartamento del primo piano) che da proprietario ha il pieno diritto di poterlo fare ma può autorizzare un estraneo, senza il permesso degli altri proprietari, a comportarsi da proprietario? L'accesso al terrazzo previsto nel contratto non dovrebbe esser consentito a un conduttore solo per problematiche riguardanti la propria antenna o il recipiente dell'acqua situato in terrazza? G. C.

19 Il conduttore ha, sulle parti comuni dell edificio, gli stessi diritti del locatore-condomino, ad eccezione di quelli esclusi dal contratto di locazione o confliggenti con il diritto dello stesso locatore o di terzi (Cass. 24/10/1986, n. 6229). INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE Stiamo procendendo all'affitto di un immobile a Torino (casa di civile abitazione) costruita circa nei primi anni settanta. Premetto che non abbiamo ancora firmato il contratto di locazione. Stamattina abbiamo fatto un sopraluogo con la proprietà a fronte del rilascio dello stesso dal precedente affittuario. La porta della cucina è mancante (molto probabilmente è in cantina e non in condizioni ottimali) però è presente il telaio della stessa. Mia moglie ed io abbiamo proposto, come alternativa, un'installazione di una porta a soffietto/porta a scrigno/scorrevole esternamente a nostre spese. Essa ci tornerebbe utile a fronte della disposizione dei nuovi mobili della cucina che stiamo acquistando. Però la proprietà ci ha risposto che l'installazione di tale porta scorrevole non è consentita dalla legge per motivi igienici. A me sembra una risposta senza fondamento ma gradirei ricevere un suo parere supportato dal diritto. P. R. Se la cucina è dotata di finestra, non si vede in base a quale norma dovrebbe essere vietata l installazione della porta scorrevole per motivi igienici: dovrebbe, semmai, valere il contrario, per evitare che gli odori della cucina si propaghino agli altri ambienti dell unità immobiliare. RIFACIMENTO SOTTOBALCONE Potrei sapere come vengono ripartite del spese dei sottobalconi (aggettanti). Il problema è: poiché il condominio è vista mare occorre spesso la manutenzione. Il signore che abita al piano

20 inferiore al mio, mi ha chiesto tramite lettera raccomandata di eseguire i lavori a mie spese? E' giusto? A. G. I balconi aggettanti e le relative solette, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cass. 12/1/2011, n. 587), con i conseguenti oneri. INSTALLAZIONE CANCELLO Sono proprietario di appartamento a piano terra e come altri due proprietari che hanno realizzato l'apertura del cancello che immette su parte comune, ho fatto richiesta in assemblea. La parte in comune che è formata da un vialetto ove accedono le autovetture per poi essere sostate nei propri posti auto di proprietà ben lontani ove dovrebbe essere installato il cancelletto. L'amministratore riferisce che per deliberare l'assemblea occorrono i due terzi, perché trattasi di innovazione. Già da due assemblee precedenti non si è raggiunto i due terzi mentre alla terza assemblea vedendo che e quasi impossibile raggiungere il predetto quorum unanime la maggioranza ha dato parere favorevole (sempre senza il raggiungimento dei 2/3). Mi chiedevo innanzitutto se veramente occorrono i 2/3 per tale situazione che è stata interpretata come innovazione o magari dovrebbe essere intesa come modifica, visto che non va ad alterare la destinazione d'uso della parte comune. Ed ancora, considerato l'art 1102 c.c per l'uso del bene in comune debbo chiedere delibera assembleare? C. B. Il condomino non può, per sua utilità, interrompere il vialetto condominiale con un cancello di cui consegni la chiave agli altri condomini, dal momento che tale uso della cosa comune è stato considerato dalla Cassazione (25/11/1995, n ) una modifica delle modalità d uso e di godimento della cosa comune, tale da interferire nel pari uso della cosa stessa da parte degli

21 altri condomini. L assemblea può però, a maggioranza, deliberare l installazione del cancello, a condizione che ne venga consegnata la chiave (o il telecomando, se automatico) a tutti i condomini. (Cass. 28/11/1986, n. 7023). DA PARCHEGGIO A GIARDINO Il nostro complesso e composto di 2 palazzi separati con caldaia in comune. Ogni palazzo ha la proprietà delle zone di parcheggio e giardini. Un palazzo ha chiesto l autorizzazione in comune di cambiare i parcheggi condominiali in giardino. L'autorizzazione è stata concessa, a chi spetta pagare le spese inerenti a questi giardini ed eventuali danni: il condominio o il supercondominio? L. G. Se ciascuno dei due edifici ha un proprio parcheggio, e la delibera di trasformazione è stata assunta dai condomini dell edificio interessato, alla relativa spesa devono contribuire soltanto questi. Se invece il cortile è comune ai due edifici, la delibera dev essere adottata dall assemblea del supercondominio e la spesa va ripartita fra tutti i condomini. IMU E REDDITO Posseggo una casa ma non ho reddito, perché sono disoccupata. Devo pagare la tassa sulla casa? via mail

22 Allo stato non sono previste esenzioni per chi non ha reddito. Se però si tratta di prima casa si è ammessi a fruire di una detrazione pari a 200 euro, oltre a 50 euro per ogni figlio a carico. SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE A seguito del verbale delle autorità competenti, è stato sostituito nel nostro condominio il quadro di manovra ascensore. Vorrei sapere quale criterio è applicabile per la ripartizione della spese: secondo la tabella A (proprietà) oppure secondo la tabella C (manutenzione e conduzione ascensore). M. M. La spesa occorrente alla sostituzione del quadro di manovra dell ascensore rientra fra le spese di manutenzione e va pertanto ripartita fra i condomini sulla base della tabella relativa a scale e ascensore, salvo che un regolamento contrattuale (ossia accettato o approvato da tutti i condomini) disponga altrimenti. TETTO E ANTENNA Vorrei sapere se ho la possibilità di riparare un'antenna (per l'arrivo del digitale) preesistente sul tetto della mia abitazione: ad oggi mi viene negato l'accesso per riparare la stessa adducendomi la risposta che il tetto non è condominiale. Mi spiego meglio: nell'immobile abitiamo in 4 famiglie, l'ultimo piano è abitato dalla persona che nega l'accesso perché ritiene che il tetto sia di sua esclusiva proprietà. Mi viene detto anzi, di togliere l'antenna e installarla in un altro luogo. Chi ha ragione? L. B.

23 Il tetto rientra fra le parti comuni dell edificio ai sensi dell art c.c., salvo che da un titolo risulti il contrario. Di conseguenza il condomino ha il diritto di mantenervi la propria antenna televisiva. CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA E PRESCRIZIONE In un palazzo/condominio ci sono due appartamenti che fanno capo alla cooperativa edilizia costruttrice in liquidazione coatta (ancora non chiusa); questi non pagano le quote condominiali. I debiti sono alti e i soci proprietari (da assegnatari a proprietari con rogito notarile) decidono in assemblea di farsi carico di questi debiti (accettazione del debito) e rivalersi nei confronti della cooperativa. Nessuno fa opposizione, passano dieci anni, e qualcuno ora non vuole pagare. Dopo dieci anni e in mancanza di opposizione, diventa esigibile nei loro confronti l'obbligo al pagamento dei debiti che continuano ad aumentare? C. P. I pagamenti periodici finalizzati alla copertura delle spese condominiali attengono all obbligazione del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano nella previsione dell art. 2948, n. 4, c.c., con conseguente loro assoggettamento alla prescrizione breve quinquennale (Cass. 28/8/2002, n ). Se però i condomini solvibili hanno assunto su di sé, nei confronti dei terzi, il debito dei condomini morosi, il credito è soggetto alla prescrizione ordinaria decennale (art c.c.), salvo che il termine sia stato interrotto nei modi previsti dall art c.c.: per esempio da un atto di messa in mora. DETRAZIONE FISCALE E CERTIFICAZIONE Sono un condomino. Nel 2009 sono stati effettuati lavori di straordinaria manutenzione. Ho pagato la quota di mia competenza al condominio negli anni Ho chiesto la

24 relativa certificazione all'amministratore per gli anni per poter fruire della detrazione del 36% nella dichiarazione dei redditi -, dopo che me l'aveva rilasciata per il Mi ha risposto: "Voglia procedere in autonomia a ricavare l'importo da dedurre, avendo peraltro già a disposizione rendiconti e giustificativi: non le serve altro anche in caso di verifica dall'agenzia delle entrate". All'Agenzia delle Entrate e al CAF, da me interpellati, mi hanno detto che è necessaria la "certificazione" rilasciata dall'amministratore del condominio, non sono ammesse altre modalità per poter fruire della detrazione. Faccio notare che l'importo da me versato, in totale, è superiore agli euro, per cui non posso detrarre circa 300,00 euro all'anno. Cosa fare? Dovendo fargli causa, può rientrare fra quelle previste dalla mediazione obbligatoria o è tempo sprecato? via L Agenzia delle Entrate (pag. 15 della guida sulle agevolazioni fiscali in occasione di ristrutturazioni edilizie) stabilisce che, per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, il contribuente, in luogo della prevista documentazione, possa utilizzare una certificazione rilasciata dall amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione. Il lettore può pertanto invitare il recalcitrante amministratore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, a rimettergli la certificazione entro congruo termine. Perdurando l atteggiamento di chiusura può giovarsi del procedimento di mediazione, e, in caso di esito negativo, citare in giudizio l amministratore. SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO Nel mio palazzo di 7 condomini, due stanno facendo ex-novo i propri balconi e al posto delle soglie in travertino metteranno delle mattonelle ad L con sotto una scossalina di alluminio che sporgerà dalla mattonella circa 2 cm e che poi verrà dipinta di bianco come il frontalino, e non credo che ciò possa pregiudicare il decoro dell edificio. Un condomino non vuole che si sostituisca la soglia in travertino, ma se il balcone è di mia proprietà, e non vieto ad altri di fare altrettanto perché dovrei sottostare alla sua richiesta? Gli altri condomini hanno anche firmato una dichiarazione in cui nulla-osta a tale modifica. C'è qualche sentenza in merito alla questione?

25 F. B. Se l innovazione di cui parla il lettore altera o meno il decoro architettonico della facciata potrà dirlo soltanto il giudice all esito del giudizio che potrebbe essere promosso anche da un solo condomino. Non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto specifico. SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA Abito in un condominio formato solo da piano terra e primo. Mi trovo al primo piano e tra le due finestre della mia abitazione c'è una canna fumaria in amianto. I proprietari di questa canna fumaria sono i condomini al piano terra. Un medico dell'asl ha dichiarato che la canna non è pericolosa in quanto non presenta spaccature e che può risultare pericolosa solo in futuro, ma io osservandola da vicino mi sono accorta che inizia a deteriorarsi nonostante non presenti spaccature. Cosa posso fare? Devo prima ammalarmi e poi far rimuovere la canna fumaria in amianto? Da precisare che la canna fumaria è presente da più di 40 anni. M. M. Se un tecnico dell ASL (organismo deputato, ai sensi dell art. 12 della L. n. 257 del 27/3/1992, all analisi dell amianto presente negli edifici) si è pronunciato per l attuale non pericolosità della canna fumaria, vi è da credergli fino a prova contraria, per cui i proprietari dell impianto non possono essere costretti a rimuoverlo; la citata legge prevede infatti che i materiali contenenti amianto possano essere rimossi solo all esito di una diagnosi sfavorevole. ACQUA POTABILE E IMU

26 Buongiorno, mia mamma ha la casa di proprietà da 5 anni e il Comune non le ha ancora allacciato l'acqua potabile, nonostante siano già state pagate tutte le imposte dovute, in questo caso l'imu va pagata lo stesso? S. F. L imposta municipale unica prescinde dal lamentato disservizio, per cui va pagata. Il proprietario dell immobile può però agire nei confronti del Comune per il risarcimento del danno provocato dal ritardo nell allaccio dell utenza. LOCAZIONE E CONTATORE GAS Sono residente a Torino con la mia famiglia, in una villetta divisa in 3 appartamenti. L'appartamento è in affitto. La proprietaria abito al piano sotto il mio e suo figlio a quello sopra. Dal momento che presumo, che anni addietro fosse una villetta composta da una sola unità abitativa, la bolletta del gas per il riscaldamento arriva alla signora proprietaria della villetta, che appunto abita sotto di me. In pratica per 3 appartamenti ci sono 2 contatori del gas: uno dedicato al mio appartamento e l'altro dedicato ai loro 2. Ogni qualvolta arriva alla proprietaria la bolletta del gas, la signora scorpora dal totale dei consumi,il consumo che segna il contatore del mio appartamento e mi fa i conteggi. Io vorrei avere la possibilità di avere una bolletta del gas intestata a me in modo da poterla pagare con la domiciliazione bancaria, ma la Signora mi dice che il costo per portare i tubi dalla strada al mio contatore devo sostenerli io, al contrario io sostengo che tali spese siano a carico suo. Mi può dare un consiglio? F. V. Se il conduttore, all atto della stipulazione del contratto di locazione, ha accettato la lamentata situazione, non può pretendere che sia il locatore a farsi carico della spesa richiesta dall installazione di una nuova tubazione.

27 RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE Sono proprietario di un appartamento al terzo piano, in cui si sono verificate forti infiltrazioni d'acqua dalla soprastante terrazza dell'appartamento all'attico. L'assemblea condominiale ha deliberato l'esecuzione dei lavori necessari, con ripartizione delle spese di 2/3 ai condomini e 1/3 al proprietario della terrazza. Il suddetto proprietario, che pure aveva votato a favore dell'esecuzione dei lavori, ora si oppone, in quanto le mattonelle di copertura del lastrico da sostituire reperibili sul mercato, pur essendo identiche per materiale, dimensione, colore e grammatura a quelle esistenti, presentano una differenza cromatica con quelle preesistenti, sottoposte per anni all'azione degli agenti atmosferici. L'integrale, anziché parziale come da delibera, sostituzione del lastrico comporta un aggravio di spesa che la maggioranza dei condomini non intende sostenere, come deliberato in un'ulteriore assemblea straordinaria. Mi chiedo: è possibile eseguire i lavori anche in dissenso del condomino proprietario del lastrico e se costui rifiuta l'ingresso nell'appartamento alla ditta, pure in presenza di una delibera che impone i lavori, è possibile ottenere un provvedimento giudiziale d'urgenza, considerato che l'infiltrazione è di notevoli dimensioni e pregiudica gravemente la situazione igienico-sanitaria dell'appartamento sottostante? G. B. Il proprietario esclusivo del lastrico, avendo votato a favore del rifacimento parziale della pavimentazione, non può opporsi all esecuzione dei conseguenti lavori. Se rifiuta l accesso alla propria unità immobiliare l amministratore può ricorrere al giudice, se del caso con richiesta di provvedimento di urgenza provando l impellenza dei lavori. MANUTENZIONE SOLAIO

28 Nel soffitto della sala del soggiorno del mio appartamento si è verificata una crepa, definita dal geometra che ha fatto il sopralluogo "tratta del solaio in via di distacco per cui occorre rimuovere il tratto danneggiato e ripristinarlo prevedendo una rete di contenimento". Attualmente sembrerebbe che il pavimento del condomino che abita al piano superiore non presenti problemi. Domanda: a chi competono e in quale misura le spese per la riparazione del danno? Se in futuro nel pavimento del piano superiore dovessero verificarsi cedimenti come verrebbero ripartire le spese? via L art.1125 c.c. stabilisce che le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE Due anni fa ho intentato causa ad un condomino del piano superiore al mio, per via di una percolazione che si trascina da anni, specie nelle giornate piovose. La mia controparte per allungare i tempi ha chiamato in causa il condominio affermando temerariamente che il danno era condominiale. Il condominio si è costituito in giudizio e la causa è a tutt'oggi pendente. Con la presentazione del consuntivo del 2011 l'amministratore addebita quota delle spese legali anche a me, nonostante il giudizio sia ancora pendente ed esso non sia stato chiamato in causa da me. E' giusto che paghi? M. A. Il lettore avrebbe dovuto dissociarsi dalla delibera con la quale il condominio scelse di costituirsi in giudizio, nelle forme e nel termine di cui all art c.c.

29 MANSARDA E RISCALDAMENTO Nella palazzina dove abito sono proprietario di un appartamento al primo piano e ogni anno viene suddiviso il riscaldamento a millesimi. L'edificio ha 3 piani e 4 appartamenti per piano. I 4 appartamenti all'ultimo piano hanno delle mansarde sovrastanti di ampia superfice che una volta erano usate come locali di sgombero ed hanno l'ingresso indipendente. Da parecchi anni i proprietari le hanno ristrutturate e collegate a gli appartamenti con una scala interna in muratura o legno. Ho fatto presente all'amministratore che i millesimi andrebbero suddivisi per la cubatura completa degli appartamenti incluse le mansarde. Alcuni hanno installato radiatori collegati all'impianto centralizzato e altri utilizzano solamente il riscaldamento che sale dall'appartamento (effetto camino). Dopo il terzo anno che l'ho fatto presente all'amministratore mi ha risposto che non sono tenuti al pagamento della metratura delle mansarde. Richiedo in quale modo andrebbe ripartito il riscaldamento e poiché questa settimana sarà sostituita la caldaia se questa spesa straordinaria sarà pagata dai proprietari dell'ultimo piano calcolando la mansarda? Qualora sia esatta la mia teoria adirei per vie legali nei confronti dell'amministratore richiedendo il rimborso degli anni arretrati. M. B Il collegamento, ad opera di un condomino, dell'appartamento con il sovrastante sottotetto, legittima una modifica della tabella millesimale del riscaldamento se questo intervento comporta una diminuzione del rendimento dell'impianto e quindi un aumento di spesa in capo ai condomini. A maggior ragione se il sottotetto viene munito di radiatori collegati all impianto centralizzato. Una volta aggiornata la tabella millesimale si farà luogo, su questa base, alla ripartizione dei costi richiesti dalla sostituzione della caldaia. LA SPESA DEL CAPPOTTO Abito in un condominio dove sono proprietario di un appartamento sfalsato su due livelli, privo di amministratore. Di comune accordo tra i condomini, si è convenuto che tra qualche mese

30 bisogna rifare i frontalini dei balconi perché, essendosi crepato il cemento, sono usciti i ferri allo scoperto. Il muratore ed il geometra che ho interpellato, per far fare anche io un preventivo quando sono entrati in casa mi hanno fatto notare che le camere da letto, sebbene esposte a sud e ubicate sul piano sfalsato, avevano una diversa temperatura ambientale rispetto al resto della casa e che pertanto era opportuno valutare di fare una camicia termica esterna a dette stanze da letto al fine di evitare condensa, umidità e freddo. Lo stesso problema si è visto che lo ha anche il proprietario dell'appartamento a me sovrastante il quale però, interpellato, ha detto che per mancanza di soldi, a differenza mia, lui non era interessato a risolvere questo problema. I quesiti ora sono questi: Questo lavoro che io intendo fare al mio appartamento rientra nelle spese condominiali oppure sono solo a mia carico? Possono vietare gli altri di farmi fare questo lavoro? La spesa richiesta dalla posa in opera di quello che viene correntemente denominato cappotto grava sul proprietario dell appartamento. Questi può introdurre l innovazione nel rispetto dei limiti previsti dall art c.c. Trattandosi d intervento che potrebbe alterare il decoro architettonico dell edificio, è consigliabile sottoporre all assemblea un progetto dell opera. INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE Superattico e cassetta della posta - Superattico di un appartamento acquistato (inizio anni '60) già con bagno. Nel modello (credo n. 55) del catasto il superattico -identificato con numero di interno diverso dall'appartamento sottostante- risulta A/2, nell'atto di vendita come ripostiglio. - I millesimi comprendono appartamento e superattico e non sono separati. - Superattico condonato nel Superattico affittato nel 2009 con regolare contratto di affitto. - Al momento di rinnovare le cassette postali condominiali chiedo una cassetta a parte per l'inquilino del superattico. Alcuni condomini si oppongono ufficialmente perché nelle ripartizioni di condominio non è mai apparso l'interno identificativo del superattico, perché questo non ha un contatore a parte (cosa vera: l'inquilino paga la sua quota secondo un 'contatore' interno) e

31 neppure un citofono. L'esperienza mi insegna che in realtà vorrebbero una revisione dei millesimi anche se la superficie del superattico non è aumentata neppure di un centimetro. Possono opporsi alla mia richiesta di una cassetta postale per il mio inquilino? Se no, come posso difendermi? via E' possibile includere in un'unica espressione millesimale più appartamenti appartenenti allo stesso proprietario, dal momento che l'art. 72 disp. att. e trans. c.c. non include fra le norme non derogabili da parte del regolamento condominiale quelle riguardanti la ripartizione su base millesimale dei singoli piani o porzioni di piano (Cass. 19/10/1988, n. 5686). Pertanto, se il lettore contribuisce alle spese comuni anche in ragione dei millesimi del superattico, ha il diritto all installazione di una cassetta postale per questa unità immobiliare. Se gli altri condomini si oppongono e il lettore non vuole installare direttamente la cassetta nel rispetto dei limiti di cui al primo comma dell art c.c., può rivolgersi al giudice. Quanto alla ventilata modifica dei millesimi, se questi sono stati predisposti prima che il sottotetto venisse trasformato in abitazione, si è nel diritto di pretenderla se l innovazione ha prodotto una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, come previsto dall'art. 69, n. 2), disp. att. e trans. c.c CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI Il condominio, privo di amministratore, dove sono proprietario dell'appartamento è formato da 5 appartamenti di cui tre di un solo proprietario. Tale condominio è recintato tutto intorno ed ermeticamente chiuso da un muro condominiale e da ringhiera che delimita lo spazio di circa 4 metri sottostante i balconi di esclusiva proprietà del condomino proprietario dei tre appartamenti. Oltre ad avere sempre problemi sul lato anteriore del condominio perchè lì sono ubicati all'interno della proprietà del condomino maggioritario i contatori dell'acqua e lui si rifiuta sempre di darci la chiave per la lettura degli stessi o la chiusura di essi in caso di rottura di flessibili all'interno dell'appartamento come è già successo ora da un bel po di tempo cominciamo ad avere anche problemi sul lato posteriore dello stesso. Infatti capita, anche se di rado, che nello stendere i panni da asciugare cade giù qualche indumento sullo spazio di

32 esclusiva proprietà di questo condomino maggioritario e, sebbene gli si facciano varie telefonate per recuperare quanto caduto giù, solo dopo vari giorni si decide a far procedere al recupero tanto che il più delle volte anche i suoi stessi inquilini vi rinunciano. Gli si è detto varie volte che se non vuole seccature ci dia la chiave del cancelletto così si può procedere sia alla lettura dei contatori che al recupero della roba caduta ma, come al solito, ci si trova davanti ad un muro di no e bisogna attendere la sua comodità per recuperare ciò che cade. Il motivo dei dinieghi è sempre lo stesso e cioè che lui sulla proprietà sua non ci fa mettere piede a nessuno e che a queste cose dovevamo pensare prima e cioè quando abbiamo comprato casa da lui. Ma è mai possibile che non ci sia un modo per costringerlo ad essere una persona che rispetti anche i diritti degli altri senza dover fare causa? C. R. Il terzo comma dell art. 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l accesso al proprio fondo a chi vuole riprendere la cosa propria che vi si trovi accidentalmente (nel caso di specie biancheria caduta dalle sovrastanti abitazioni). Può impedire l accesso consegnando la cosa. Quanto ai contatori, il primo comma dell art c.c. stabilisce che il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne (nel caso di specie il diritto di passaggio sul fondo in cui sono ubicati i contatori). Il condomino è pertanto obbligato a mettere gli altri condomini nella condizione di poter accedere ai contatori per la lettura periodica o in occasione di un emergenza. Perdurando l ostracismo del vicino non resta che rivolgersi al giudice. INGLOBAMENTO SOTTOTETTO Ho comprato un piccolo appartamento da ristrutturare in tutto e per tutto compreso il tetto. In occasione di un sopralluogo al tetto ho accertato l esistenza di un monolocale un tempo adibito ad abitazione di una persona deceduta. Mi sono rivolto agli aventi diritto manifestando la mia disponibilità ad un eventuale acquisto. Non ho mai avuto risposta (tale silenzio scaturisce dalla circostanza che i presunti aventi diritto non hanno rinvenuto alcun titolo a sostegno della proprietà) per cui ho eseguito degli accertamenti presso il catasto urbano ma non ho trovato traccia del monolocale e l addetto mi ha riferito che in caso di dubbia proprietà il vano può essere acquisito dal proprietario dell appartamento sottostante e cioè dal sottoscritto. E vero

33 quanto mi viene riferito o corro il rischio di perdere i lavori che sarò comunque costretto ad eseguire per renderlo abitabile? A. C. Catanzaro L esistenza, o meno, della proprietà del sottotetto in capo ai vicini, va verificata presso l Agenzia del Territorio. Ove si accerti l inesistenza di un proprietario, il sottotetto può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio ecc.); in quest'ultima ipotesi l'appartenenza dev'essere determinata in base al titolo, e in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, i muri maestri, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c., si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune (Cass. 7/2/1998, n. 1303). COPIA ESTRATTO CONTO In una sua recente risposta al lettore G.A., in cui questi chiedeva cosa fare per poter accedere alle informazioni del conto corrente condominiale, direttamente dalla Banca, Lei ha sostenuto: "L amministratore non è tenuto ad esaudire la richiesta del condomino". Ora apprendo che "L'Arbitrato Bancario Finanziario (ABF), con Decisione n. 814 del 19 aprile 2011, ha riconosciuto il diritto del singolo condomino, senza alcuna autorizzazione né da parte dell'amministratore né da parte dell'assemblea condominiale, di avere informazioni in merito al conto corrente condominiale, da parte della Banca depositaria di detto conto". Questa "decisione" può essere utilizzata per inoltrare una richiesta simile a quella sottopostale dal succitato lettore? via

34 La decisione dell Arbitro Bancario Finanziario, che ignoravo, è sicuramente idonea a far sì che il condomino possa pretendere dalla banca - se del caso pagando la relativa commissione - copia dell estratto conto condominiale; in caso di rifiuto, infatti, l istituto di credito verrebbe condannato dall Arbitro a versare alla Banca d Italia un importo a titolo di contributo alle spese di procedura, oltre a rimborsare al condomino le spese del ricorso. Alla luce della suddetta decisione il condomino può pretendere copia dell estratto conto direttamente dall amministratore, una volta che gli sia pervenuto dalla banca, assumendosene il costo e a condizione che l esercizio di tale potere - ha stabilito la Cassazione (sentenza n del 29/11/2001) con riferimento ai documenti contabili - non intralci l attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza. AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO Gradirei sapere se e in quale misura devo indennizzare i comunisti per aumento cubatura del 10% calcolata sulla mia proprietà e non sulla cubatura totale della casa. Se una volta avuto il permesso di costruire un solo comunista può pretendere che io costituisca un condominio. Essendo centro storico il Comune obbliga a far posare ardesia con relativo aumento del 45% della pendenza. M. L. P. Se l aumento di cubatura viene realizzato mediante sopraelevazione, il condomino che vi fa luogo è tenuto a pagare agli altri condomini la relativa indennità, come previsto dal quarto comma dell art c.c. Se invece l aumento di cubatura non comporta sopraelevazione ma soltanto alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, si può procedere a modifica della tabella millesimale, come previsto dall art. 69, n. 2), c.c. L aumento di cubatura, in quanto intervenuto nello stesso corpo di fabbrica, non comporta la costituzione di un nuovo condominio. UN CONSIGLIO PER IL TETTO

35 Il nostro tetto ha quasi 60 anni, comignoli in pessime condizioni e qualche leggera infiltrazione (abbiamo posto delle bacinelle nei punti a rischio). L'amministratore dice che non è da rifare, al massimo c'è da cambiare qualche tegola ma noi vorremmo avere il consulto anche di qualcun altro: a chi potremmo rivolgerci per avere un consulto legale? Ad un tecnico del Comune? M. B. Il problema non va sottoposto a un avvocato ma a un ingegnere o a un geometra designato dall assemblea dei condomini, che all esito di un sopralluogo dirà qual è il tipo d intervento consigliato. AUMENTO CUBATURA Ci troviamo in un fabbricato dove l' U.I. dell'ultimo piano ha il terrazzo di uso esclusivo che ovviamente fa da copertura alle altre U.I.. Usufruendo del piano casa, sottopone all'assemblea un progetto di ampliamento con lo scopo di acquisire nuova cubatura, realizzando quindi opere di una certa consistenza, da fissare alla struttura in c.a. del fabbricato, alterando il decoro architettonico, eccetera. domanda: è considerata un'innovazione? Ci vuole il voto unanime dell'assemblea? Degli intervenuti o servono proprio i 1000/1000? I. F. Se, come scrive il lettore, le opere che il condomino vuole realizzare sono tali da alterare il decoro architettonico dell edificio (ma la circostanza potrà essere accertata solo dal giudice), siamo in presenza non solo di un innovazione, ma di un innovazione vietata dal secondo comma dell art c.c. Partendo dal presupposto che l innovazione alteri il decoro architettonico del fabbricato, la sua realizzazione richiede il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

36 INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI In un condominio di 14 condomini, durante una assemblea avente per oggetto l'impianto fotovoltaico, nessuno dei preventivi presentati ha riportato la maggioranza necessaria per la sua approvazione. Dopo alcuni giorni un gruppo di 5 condomini vorrebbe autonomamente installare il predetto impianto a proprie spese senza coinvolgere nuovamente l'assemblea condominiale già pronunciatasi in modo sfavorevole. Se questo è possibile, quale è la prassi da seguire per eseguire l'opera legalmente? E' necessario il consenso di tutti gli altri condomini? A. A. L'installazione, da parte di uno o più condomini, di pannelli fotovoltaici - magari dalle dimensioni ingombranti- sulla copertura dell'edificio, riduce la possibilità di utilizzazzo della cosa comune da parte degli altri condomini (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di dimensioni normali, però, si tratta di verificare se i pannelli possano alterare il decoro architettonico dell'edificio, per cui è consigliabile acquisire l autorizzazione degli altri condomini. GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI Sono un proprietario e amministratore pro-tempore di un condominio di dieci inquilini e otto box, l appartamento a piano terra comprende a uso proprio un giardino di circa 350 mq che circonda una metà dello stabile; da detto giardino le eccessive piogge ed eventuali innaffiamenti estivi provocano infiltrazione nell intercapedine disperdendosi nel vespaio creando umidità al pavimento e ai muri di tutti i box. Eventuali lavori di convogliamento di dette acque, come vanno ripartite le spese? e i danni subiti ai box? M. L.

37 Se il danno è stato provocato dalla pioggia caduta sul terreno di proprietà di un condomino, questi non può essere chiamato a risponderne, trattandosi di evento naturale, a meno che non abbia realizzato opere che incanalano le acque meteoriche verso l intercapedine del fabbricato. Ne risponderà pertanto il condominio, trattandosi di danno proveniente da una parte comune dell edificio, qual è l intercapedine se i titoli di acquisto non dispongono diversamente. Se invece si prova che il danno è stato causato in tutto o in parte dall irrigazione del giardino, il proprietario di questo dovrà risponderne in proporzione. La spesa richiesta da una sistemazione dei luoghi tale da evitare il ripetersi dell inconveniente grava sui condomini interessati al fenomeno, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo. ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO Ho letto con molto interesse la sua risposta e sono andato anche a leggere la sentenza della cassazione del 01/08/2002 n Da essa si evince chiaramente che c'è una lesione di diritto di servitù nel non poter chiudere liberamente, quando se ne ha bisogno, l'acqua perché chi ha apposto il cancello in modo arbitrario non ha consegnato la chiave dello stesso agli altri condomini e ne ha l'intenzione di farlo. Ma si rimane perplessi perché se ho capito bene si afferma che chi ha la maggioranza millesimale può tranquillamente, per accedere ad suo esclusivo spazio di 25 metri quadrati ed usufruirne solo lui, abbattere un muro di recinzione condominiale e quindi di proprietà anche di altri condomini senza dover chiedere il permesso ed il consenso a nessuno. Questo non comporta che uno solo, per poter usufruire al meglio di una sua proprietà, ingloba nella sua esclusiva proprietà una parte di muro condominiale impedendo ad altri condomini e comproprietari di poterne usufruire e di spogliarli di un loro diritto di proprietà? C. R. Premesso che la sostituzione di una parte del muro condominiale con un cancello di accesso alla proprietà esclusiva dovrebbe indurre anche il più temerario dei condomini ad assicurarsi il preventivo beneplacito dell assemblea, la sentenza richiamata dal lettore stabilisce fra l altro che questo tipo d intervento non deve pregiudicare né il decoro architettonico dell edificio né i diritti degli altri condomini.

38 INFERRIATE APPROVA DI LADRO Abito al secondo piano di un condominio dove, a discrezione dei singoli condomini, per proteggersi dai furti si è provveduto a montare delle inferriate esterne sugli infissi. Un condomino però senza che la cosa fosse discussa in assemblea, poiché ha subito un tentativo di furto, ha pensato bene di montare una griglia a quadratini piccoli che partendo dal davanzale del suo balcone arriva fin sotto al mio, creando una sorta di "prigione" che oltre a causare un danno al decoro architettonico dello stabile, ha sensibilmente minato la sicurezza della mia casa perché in sostanza è una sorta di scaletta mediante la quale eventuali malintenzionati potrebbero arrampicarsi per violare la mia proprietà. Vorrei chiederle se è possibile fargli togliere la griglia che ha installato ed obbligarlo ad adeguarsi alle tipologia delle inferriate installate dagli altri condomini. P. T. Il condomino ha tutto il diritto di esigere la modifica delle inferriate galeotte, se del caso chiedendo al giudice un provvedimento di urgenza. ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE Abito in affitto al quarto piano di un condominio di recente costruzione (dieci anni). Da 5 giorni l'ascensore è fermo per lavori di straordinaria amministrazione. Purtroppo per una coxartrosi bilaterale alle anche (dovrò operarmi entro l'anno), ho estrema difficoltà a fare in salita i 94 scalini che mi separano dal piano terra, soprattutto con la borsa della spesa (ho 62 anni e vivo solo). Ho contattato il proprietario dell'appartamento ed anche l'amministratore che mi ha purtroppo confermato che la ditta a cui è stata affidata la manutenzione dell'ascensore non è stata in grado, dopo 2 gg di interventi, di riparare il guasto, per cui si è rivolta alla ditta costruttrice (olandese) che manderà un tecnico; nonostante i vari solleciti(dei condomini) neanche ieri si è visto alcun tecnico...; l'amministratore se le è cavata dicendo che solleciterà... Perdurando la situazione (in seguito si dovrà aspettare il pezzo di ricambio dall'estero...) chiedo gentilmente se potrei richiedere i danni per il perdurare dell'estremo disagio al proprietario e/o all'amministratore come responsabilità nella scelta del manutentore e mancanza di tempestività nell'intervento così vitale per alcuni condomini. G. C.

39 Se il condomino prova la negligenza dell amministratore e/o del locatore nel risolvere il lamentato inconveniente può esigere il risarcimento del danno. AMMINISTRAZIONE Nei resoconti economici del mio condominio, l'amministratore, sotto la voce "Addebiti personali", ad alcuni condomini, espone spese quali: invio raccomandata per assemblea, per verbale, per insoluti MAV (quando alcuni di loro hanno chiesto esplicitamente di non inviare le MAV in quanto pagano solo con bonifico bancario), ecc. E questo avviene da diversi anni. Gradirei conoscere se tale voce può essere discussa e approvata dall'assemblea condominiale, o non rientri "nei diritti" individuali" sui quali l'assemblea non ha competenza (Cass. n del ) e, pertanto, tali delibere sono nulle e impugnabili in ogni tempo. via Il criterio di specificare, condomino per condomino, anche la spesa occorrente all invio della raccomandata contenente l avviso di convocazione dell assemblea è sicuramente corretto, dal momento che questa formalità potrebbe essere richiesta solo per i condomini che non abitano nell edificio, potendo gli altri essere convocati per vie brevi, facendo loro firmare e datare l avviso di convocazione. Il condomino i cui inviti sono caduti nel vuoto può chiedere all amministratore d inserire all ordine del giorno della prossima assemblea una voce riguardante l approvazione delle modalità di riscossione dei contributi condominiali. ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE Sono proprietario di un appartamento facente parte di uno stabile di 4 appartamenti più 2 fondi commerciali. Circa 10 anni fa, prima che io diventassi proprietario di uno dei 4 appartamenti, il condominio (che non ha amministratore ma è gestito da noi stessi) si allacciò alla rete fognaria comunale. A quel tempo i proprietari dei fondi non vollero partecipare (non avendo né bagni né cucine) alla spesa per l'allaccio. In questi giorni però uno di questi fondi è oggetto di ristrutturazione la quale prevede 2 bagni che dovranno ovviamente essere allacciati. Visti i rapporti ottimi che vi sono tra noi proprietari degli appartamenti e la proprietaria del

40 fondo vogliamo ovviamente dare l'assenso a questo nuovo allaccio previo pagamento della quota rivalutata nel tempo che sarebbe spettata se avessero partecipato all'epoca dell'allaccio. Al tempo stesso, e qui il nocciolo della questione, noi proprietari degli appartamenti vogliamo cautelarci da possibili inconvenienti che possano essere causati dall'allaccio ulteriore di nuove utenze infatti può essere ma è da verificare che la rete fognaria condominiale sia stata dimensionata solo per 4 appartamenti senza tener conto dei fondi. La nostra idea è quella di dare l'assenso ma facendo sottoscrivere alla proprietaria del fondo un documento nel quale è scritto che laddove problemi dovessero sorgere a causa di questo nuovo allaccio essi dovranno essere risolti (anche dal punto di vista economico) dalla proprietaria del fondo stesso. E' una buona idea? Inoltre che documentazione (tipo certificazione di buona esecuzione del nuovo allaccio) possiamo pretendere dalla proprietaria del fondo? A. F. L idea di farsi rilasciare la dichiarazione dal condomino che vorrebbe allacciare la propria unità immobiliare all impianto comune è sicuramente buona. Prima, però, è opportuno far verificare da un tecnico di comprovata professionalità se l impianto è in grado di smaltire gli ulteriori liquami; in difetto, infatti, sarebbe troppo rischioso accordare l allaccio, sia pure in presenza della garanzia; garanzia che non potrebbe comunque evitare i fastidi di un guasto. IMPIANTO FOTOVOLTAICO In un condominio di 15 condomini si deve realizzare un impianto fotovoltaico sul tetto. Spesa prevista euro. Possono uno o due condomini rifiutarsi di partecipare alla spesa motivandole con precarie situazioni di lavoro? L'amministratore come deve comportarsi? A. A. Se l innovazione è riguardabile come gravosa o voluttuaria rispetto alle caratteristiche dell edificio, ed è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne

41 vantaggio sono esonerati dal contribuire alla spesa, ai sensi del primo comma dell art c.c. Se l utilizzazione separata non è possibile precisa il secondo comma di questo articolol innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l ha deliberata o accettata non intenda farsi integrale carico della spesa. SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE Un condomino ha acquistato un miniappartamento adiacente a quello proprio, trasformandolo in studio di fisioterapia. Da questa attività ne è derivato un via vai di clienti notevole che utilizza l'ascensore del Condominio. A questo punto può l'assemblea chiedere al titolare dello studio una maggiore partecipazione alle spese condominiali con particolare riguardo all'ascensore e pulizia scale? In caso negativo può applicare una serratura o gettoniera all'ascensore? Poiché sorgono anche dei dubbi sulla regolarità dell'apertura di detto studio, l'amministratore è legittimato a svolgere indagini presso le autorità competenti? Il regolamento condominiale contrattuale non contiene alcun divieto in merito. A. A. L assemblea non può imporre al condomino che sia titolare di uno studio professionale una maggiorazione per l uso più intenso delle scale e dell ascensore a causa della clientela: la ripartizione delle spese su base millesimale, infatti, prescinde dall uso effettivo ma considera l uso potenziale. Quanto all introduzione della chiave o della gettoniera, l assemblea può deliberarla con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno 334/1.000 in seconda convocazione). La regolarità, o meno, dello studio professionale, può essere verificata presso le competenti autorità.

42 TENUTA CONTABILITA Ho chiesto all'amministratore del mio condominio di poter prendere visione del "libro di contabilità di cassa", mi ha risposto che non esiste, che tutte le operazioni in entrata e in uscita vengono registrate tramite il conto corrente condominiale. A me risulta che l'amministratore sia obbligato a tenere registri delle scritture contabili, derivante dal 6 comma dell'art. 1 D.L , n. 429 convertito con modifiche nella L , n. 516 e succ. mod. - o mi sbaglio? Del "Modello tipo di bilancio condominiale" concordato tra le maggiori associazioni dei consumatori e le maggiori organizzazioni degli amministratori condominiali, siglato il , viene presentato il solo "conto economico", senza la "relazione dell'amministratore", "situazione di cassa", "situazione patrimoniale". Tale comportamento è lecito e, in caso contrario, quali interventi è opportuno prendere? Tenuto presente che agli altri condomini di tutto ciò non importa nulla. via mail L amministratore è obbligato alla tenuta dei registri e delle scritture contabili prescritti dal sesto comma dell art. 1 D.L. 10/7/1982, n. 429, convertito con modifiche nella L. 7/8/1982, n. 516, e successive modifiche, quando gestisca abitualmente più condomìni con retribuzione periodica stabilita e/o impiego di mezzi organizzati (Cass. 10/3/1999). Negli altri casi non sono previste particolari modalità di tenuta della contabilità condominiale, l importante essendo che i condomini vengano messi in grado di verificare con chiarezza entrate e uscite, con le relative causali, e la quota da ciascuno dovuta. Se l amministratore, pur tenuto ad attenersi alle norme di cui sopra, non si adegua, il condomino può chiedere che il problema venga messo all ordine del giorno della prossima assemblea. Se questa non delibera favorevolmente non rimane che rivolgersi al giudice.

43 TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO Nel condominio dove abito i lavori sono iniziati nel 1984 e sono terminati nel Detto condominio, formato di soli 5 appartamenti, è privo, da quasi un anno, di amministratore (dimissionario: dimissioni accettate con regolare verbale della maggioranza dell'assemblea). Il giorno dopo l'epifania, essendosi rotto un tubo dell'acqua all'interno del mio appartamento sono riuscito a far venire subito un mio amico idraulico per procedere alla riparazione. Abbiamo avuto, però un grosso problema ed è il seguente: poichè i contatori dell'acqua sono ubicati nella proprietà privata tutta recintata e chiusa di un condomino che ha la maggioranza dei millesimi e non ha mai voluto dare la chiave del cancello, avendogli telefonato e non ricevendo risposta perchè fuori per ferie, come abbiamo saputo dopo, essendo urgente la cosa sono stato costretto a scavalcare e con una certa difficoltà la recinzione per chiudere la chiave generale subito dopo il mio contatore. Durante il lavoro l'idraulico si è accorto che attraverso la parete divisoria del mio appartamento passano anche altri due tubi, di plastica dura neppure di rame, che portano l'acqua ai due appartamenti a me sovrastanti e di proprietà del signore che ha la maggioranza dei millesimi. A questo punto mi faceva notare l'idraulico che se dovesse succedere un problema, come quello che si è verificato a me, il danno per la mia abitazione sarebbe grosso per rompere di nuovo e trovare la perdita, per cui mi consigliava di convincere, il proprietario dei due appartamenti sovrastanti, a far passare dette tubazioni all'esterno del palazzo come si fa di prassi e per sicurezza in tutti i condomini. Ne ho parlato ma lo stesso mi ha risposto picche dicendo che non aveva intenzione di spendere soldi. Finito il lavoro mi è toccato riscavalcare la recinzione per andare a riaprire la chiave generale dell'acqua del mio appartamento ma, nello scavalcare, mi sono fatto male perchè questo signore senza chiedere il permesso a nessuno, quando eravamo assenti gli altri due proprietari del condominio, ha abbattuto una parte di muro di recinzione condominiale vi ha messo un cancello scorrevole di 3 metri con regolare chiave e vi ha parcheggiato una macchina in uno spazio di sua proprietà sottostante il balcone del piano rialzato che è alto da terra metri 1,90. Forse spera, perchè esasperati, di ricomprare ciò che ci ha venduto 25 anni fa. Cosa si può fare per farlo ragionare ed ovviare a tutti questi inconvenienti? via mail Il vicino non può essere obbligato a spostare i tubi dell acqua ma è tenuto a risarcire i danni derivanti da una loro eventuale rottura. Quanto all installazione del cancello nel muro comune, questo tipo d intervento dà luogo ad un uso più intenso della cosa comune, consentito ai sensi del combinato disposto degli artt. 1102, primo comma, e 1139 c.c. Esso, però, per essere

44 considerato legittimo non deve pregiudicare la statica e il decoro architettonico dell edificio, né ledere i diritti degli altri condomini (Cass. 1/8/2002, n ). DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO Sul tetto condominiale i consiglieri e la maggioranza dei condomini, con il benestare dell'amministratore, hanno deliberato la stesura di guaine bituminose e materiali abusivi contro il regolamento edilizio del comune di Genova, malgrado io mi sia dissociata ed abbia verbalizzato che questi interventi siano fuorilegge. Poiché anche dopo a seguito di questo intervento è continuato a piovermi dentro casa, io abito all'ultimo piano, soprattutto ho avuto danni durante l'ultima alluvione del 2011, ho chiesto al comune se questo lavoro sia stato da loro approvato in quanto l'amministratore insisteva che lo fanno tutti per risparmiare, senza tenere conto del regolamento edilizio. Il comune mi ha risposto dicendo che il lavoro è abusivo, non è stato da loro autorizzato e che intimeranno la rimozione del materiale abusivo con sanzioni ripetitive fino a quando il materiale non sarà rimosso. Io ho fatto la segnalazione al comune per tutelarmi considerato che da anni il mio appartamento è danneggiato da infiltrazioni e che i condomini non hanno ancora rimborsato tutti i danni, rimandando sempre ad altra data la discussione del rimborso, ma chiedo: visto che tutti erano a conoscenza che si trattava di materiali abusivi, ed hanno ugualmente voluto eseguire gli interventi contro legge, le multe chi le paga? Mi sono dissociata con una raccomandata spedita all'amministratore prima che gli interventi venissero eseguiti, chiedendo di intervenire impiegando ardesia, unico materiale conforme alle leggi e caratteristica dei tetti genovesi. E' giusto che oltre ai notevoli danni e disturbo da me subiti, adesso per colpa degli altri devo pagare anche le multe del comune? Per il risarcimento dei danni da me subiti, cosa devo fare per fare? Un soffitto ha delle grosse venature perché pioveva a catinelle e temo che ci possano essere cedimenti se non si interviene urgentemente. L. M. Il condomino che si sia tempestivamente e formalmente dissociato dalla posa in opera del materiale vietato, e che venga obbligato dal Comune a pagare la propria quota di sanzione, può rivalersi nei confronti del condominio. Quanto ai danni provocati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare condominiale, il condomino può chiamare in causa il condominio in persona dell amministratore, avendo cura di verificare preventivamente che il diritto non si sia prescritto (cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato).

45 SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE Sarei grato di ricevere delle informazioni circa i limiti dell'esercizio professionale di un geometra, in particolare se gli è consentito, variare la classificazione di un immobile da sottotetto praticabile (C2) in appartamento senza che sia stata rilasciata, ne richiesta, alcuna certificazione abilitativa che ne vari l uso. Il geometra al quale è stato dato l incarico di redigere le tabelle millesimali ha classificato tre dei quattro sottotetti (C2), che costituiscono il quinto piano dello stabile, in appartamenti, uno è stato classificato soffitta, pur avendo tutti i sottotetti le medesime caratteristiche strutturali. A detta del professionista, tale variazione è avvenuta per aver visto mobili sistemati in maniera decorosa e non accatastati, presupponendo un uso diverso da quello reale. Sono proprietario di un sottotetto, al quale si può accedere dallo stesso appartamento oltre che dall esterno in quanto munito di un ingresso indipendente al piano superiore. Il mio sottotetto ha un altezza minima mt. 0.70, l altezza massima mt. 3.25, per cui l altezza media di mt Vorrei a questo punto porre la domanda: per poter ottenere la certificazione abilitativa che trasformi il sottotetto in appartamento non è necessario che l altezza media sia di almeno mt 2.70? Il professionista, al quale è stato dato mandato di rifare le tabelle millesimali, ha inoltre fatto, per così dire sparire, un unità immobiliare. Infatti, per quanto riguarda quello di mia proprietà è stato considerato appartamento ed è diventata un unica unità immobiliare con il mio appartamento sottostante. Nel calcolo della superficie virtuale sono state considerate le parti con altezza inferiore a mt. 1,60 come se avessero un altezza fruibile di mt La giustificazione del professionista in questione è stata che lui poteva cambiare la classificazione in base a ciò che vedeva di persona. Inoltre le tabelle da Lui elaborate mancano di quel principio di trasparenza indispensabile nei confronti di coloro che le hanno conferito l incarico, in quanto non vengono indicati i coefficienti applicati, ne la normativa di riferimento e tantomeno la specifica dei parametri usati per i singoli vani.credo che la trasparenza sia di fondamentale importanza. Non so quale legge possa attribuire ad un professionista simili competenze e tale discrezionalità. Ora le domande per le quali mi sarebbe cosa gradita avere una risposta sono: 1) E consentito ad un professionista cambiare, a suo piacimento, la classificazione di un immobile senza che sia stata rilasciata alcuna certificazione che ne vari l uso? 2) Non è fondamentale che vengano indicati i coefficienti utilizzati, e la specifica dei singoli vani, che hanno determinato il valore della superficie virtuale? 3) Visto che la superficie convenzionale degli appartamenti dello stabile variano, alcune anche

46 di 20 mt in meno, rispetto alla superficie convenzionale calcolata nelle tabelle contrattuali, non è corretto da parte del professionista indicare i parametri utilizzati per il calcolo? D. M. 1) Il fatto che i mobili esistenti nel sottotetto non siano accatastati ma sistemati in bell ordine non autorizza a concludere che il vano sia stato trasformato in abitazione, a meno che non siano state realizzate opere (per es. allaccio ai servizi comuni, collegamento alla sottostante unità immobiliare) tali da avvalorare questa ipotesi. Se il collegamento del sottotetto all abitazione avviene successivamente alla costruzione dell'edificio, la variazione dev essere comunicata al catasto. 2) L altezza minima affinché un sottotetto possa essere trasformato in abitazione varia da Regione a Regione, a seconda del piano-casa ivi esistente: per il Lazio, per esempio, la legge regionale 16/4/2009, n. 13, stabilisce detta altezza in m. 2,40 per i locali abitativi e in m. 2,20 per i servizi. 3) Il professionista che redige le tabelle millesimali deve indicare sia i criteri usati nella valutazione delle unità immobiliari, sia i coefficienti assegnati ai vani che le compongono. ASCENSORE E MILLESIMI La mia domanda nasce da un caso specifico di innovazione di una parte comune dell edificio, ove nella tromba delle scale che serve 2 appartamenti per piano dal piano terra al piano terzo, è stato installato un ascensore deliberato dai millesimi aventi diritto, ma di fatto pagato dai solo 2 condomini del terzo piano sugli 8 che compongono il condominio come da accordi presi. Ovviamente anche se l ascensore potenzialmente serve tutti i piani, questi è di fatto bloccato, in quanto solo i proprietari del terzo piano hanno le chiavi di accesso a tale ascensore. Ora nel rifacimento delle tabelle millesimali, questi ultimi vorrebbero che anche ai piani inferiori venissero adottati coefficienti di piano con ascensore, senza che questi per ora possano utilizzarlo senza previo conguaglio in denaro ai 2 condomini del terzo. Credo che il concetto in questo caso di potenziale utilizzo non debba esser colto, in quanto legato ad un esborso di danaro per il rilascio della chiave di apertura dell ascensore, pertanto per i piani inferiori debbano essere utilizzi i coefficienti di piano privi di ascensore, concetto contestato ora da uno dei condomini del terzo. C. P.

47 Va premesso che la giurisprudenza, ai fini delle spese di manutenzione e ricostruzione dell ascensore, assimila questo impianto alle scale. I condomini che non hanno accesso al servizio non sono tenuti a contribuire alla spesa. Quanto alla messa a punto della nuova tabella millesimale di proprietà generale, l ascensore esiste, per cui il compilatore non può non tenerne conto, anche perché una o più delle unità immobiliari, attualmente abitate da condomini che non hanno ritenuto di partecipare alla spesa, e quindi all utilizzo dell impianto (impianto la cui presenza contribuisce in ogni caso alla valorizzazione potenziale di dette unità immobiliari), potrebbero in futuro essere alienate a terzi intenzionati, invece, a contribuire alla spesa come previsto dall art c.c. Resta ovviamente inteso che le spese richieste dalla manutenzione e dalla ricostruzione dell impianto, come sopra anticipato, sono ad esclusivo carico dei condomini ammessi a fruirne. LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA Gradirei sapere se in casi di ristrutturazione parziale di frontalini di vari balconi in Condominio dovuti ad infiltrazioni di acqua, rifacimento parziale di tetto mediante sostituzione di guaina isolante, o altri lavori in genere, corre l'obbligo di rilasciare una garanzia e per quanti anni, da parte dell'esecutore dei lavori. A. A. Trattandosi di interventi di manutenzione e non di costruzione, i lavori rientrano per legge nella garanzia biennale di cui al terzo comma dell art c.c., indipendentemente da uno specifico obbligo assunto dall appaltatore. TENDA E DISTANZA LEGALE Abito al primo piano di un condominio. La mia finestra è tra il muro laterale che sporge, a 90 gradi, di circa 1 metro e mezzo (ed é a 50 cm. dalla finestra) e il balcone dell'appartamento vicino che è a poco più di un metro. Di fronte, a circa 5 metri di distanza, c'è un capannone che arriva al secondo piano. Il mio vicino ha montato sul lato del balcone verso la mia finestra una tenda a manovella e così la mia finestra risulta totalmente incassata e di conseguenza riceve poca aria e luce, data anche l'esistenza del capannone di fronte. Esiste una normativa che mi consenta di chiedere di togliere tale tenda? C. Z.

48 Di norma la tenda dev essere installata nel rispetto della distanza legale (tre metri) prevista dall art. 907 c.c. La Cassazione ha però stabilito (sentenza n dell 11/11/2005) che in ambito condominiale si deve tenere conto della struttura dell edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, affidando al giudice di merito il compito di verificare, caso per caso, se le norme sulle distanze legali siano o meno compatibili con i diritti dei condomini. Nel caso di specie gli attori avevano chiesto la rimozione di una tenda installata dalla convenuta nel balcone di sua proprietà, lamentando la lesione del diritto di veduta laterale dai medesimi esercitato dal balcone di loro proprietà, ubicato a fianco di quello della convenuta. La Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata che, nel rigettare la domanda, aveva ritenuto inapplicabili le norme sulle distanze in materia di vedute, sul rilievo che i due balconi si trovavano a distanza inferiore a quella prescritta dal citato art. 907 c.c. RIPARAZIONE SOTTOBALCONE Nell'assemblea condominiale il condominio a maggioranza ha accettato e firmato il verbale di dimissioni e cessazione con effetto immediato dall'incarico dell'amministratore in deroga. Quindi attualmente il condominio è privo di amministratore e la maggioranza non ha intenzione di nominarne un altro. Dopo aver chiuso il verbale di assemblea senza mettere niente per iscritto si è parlato dei sotto balconi del condominio da sistemare concordando che la riparazione del sotto balcone è a carico del condomino del piano sottostante così come specificato anche in alcune sentenze. Il problema sorge per il piano a livello rialzato in quanto due balconi sporgono sullo spazio sottostante recintato di un unico proprietario e questo dice che non deve pagare solo lui ma l'intero condominio pur essendo solo lui il proprietario dello spazio sottostante, mentre altri due balconi sporgono sullo spazio in condominio ed in comproprietà della strada che porta alla discesa ai garage e qua secondo me è giusto che paghi l'intero condominio in virtù dei millesimi posseduti mentre secondo gli altri due deve pagare il proprietario del balcone. Se venisse applicato questo principio vi sarebbe una grossa anomalia ed incongruenza perché uno dei condomini si troverebbe a pagare per il sotto balcone a lui soprastante e per il sotto balcone a lui sottostante. Per i due sotto balconi sporgenti sullo spazio sottostante privato e recintato di un singolo condomino chi deve pagare? Per i due sotto balconi sporgenti sulla strada in condominio ed in comproprietà che porta alla discesa dei garage chi deve pagare? R. C. S. Se si tratta di balcone incassato e non aggettante la spesa per il rifacimento del sottobalcone compete al proprietario del balcone sottostante, avendo la giurisprudenza equiparato la soletta

49 del balcone incassato a quella del solaio che separa due piani. Se invece si tratta di balcone aggettante, non assolvente in quanto tale ad alcuna funzione di sostegno o di copertura dell edificio, esso non può considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei rispettivi proprietari, ma rientra nella proprietà esclusiva del proprietario dell appartamento cui accede. Di conseguenza la spesa occorrente alla riparazione del sottobalcone fa carico al proprietario del balcone. APPALTO E DANNI Si è constatato che le lesioni nelle pareti comuni e portanti del mio appartamento sono dovute per lavori effettuati, con DIA manutenzione straordinaria, nell'appartamento sottostante. Il proprietario committente è stato diffidato, ma declina tutta la responsabilità sull'impresa che risulta di aver sospeso i lavori e non più rintracciabile come ditta. Vorrei sapere se il committente proprietario è corresponsabile solidale per il risarcimento danni verso terzi in prima persona magari con il conforto di qualche sentenza della Cassazione. C. C. Poiché l appaltatore gode di autonomia organizzativa e gestionale, una responsabilità del committente per i danni causati a terzi durante l esecuzione dell opera è configurabile solo in due casi: quando l opera sia stata affidata ad impresa manifestamente inidonea (cosiddetta culpa in eligendo), o quando la condotta causativa del danno sia stata imposta all appaltatore dal committente stesso, attraverso rigide e inderogabili direttive (Cass. 23/4/2008, n ). CONTROLLO CONTO CORRENTE Nei giorni scorsi ho inviato all'amministratore del mio condominio questa richiesta: "Sono a chiedere mi sia data formale delega o si fissi di comune accordo, un incontro con il Direttore della Filiale della Banca, perché intendo avere chiarimenti sulla gestione del conto corrente condominiale. Attendo di conoscere la forma prescelta." Questa la risposta: "In qualità di legale rappresentante del condominio non intendo esaminare con Lei le condizioni contrattuali di conto corrente. Può esaminare i documenti relativi al condominio alla chiusura dell esercizio secondo i modi ed i tempi consentiti per legge. L unico soggetto abilitato a gestire e/o verificare i rapporti con l istituto bancario è il sottoscritto, così come previsto per mandato conferito dall organo preposto e precisamente l assemblea condominiale". Non mi sembra che la risposta sia corretta. Cosa fare affinché possa avere le informazioni/delucidazioni di cui ho diritto come condomino? Considerato che l'assemblea è ostile a concedermi l'autorizzazione. G. A.

50 L amministratore non è tenuto ad esaudire la richiesta del condomino. Questi, a sua volta, può ottenere dall amministratore l esibizione dei documenti contabili, non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza essere tenuto a specificare la ragione per la quale intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi; ciò, però, a condizione che l esercizio di tale potere non intralci l attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dal condomino richiedente (Cass. 29/11/2001, n ). FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO Abito in un nuovo condominio composto da 18 alloggi su 2 piani oltre a quello terra. Gli alloggi al piano terra, hanno una parte terrazzata privata mediante autobloccanti in uso esclusivo e per delimitare tale area dalle parti comuni, sono stati posti circa 28 vasi o vasconi lunghi 100cm e alti 60cm, in cemento con relativi arbusti, piante di lauro, che appoggiano sulla proprieta' ad uso esclusivo, ma sono stati inseriti nel regolamento di condominio proprieta' comune e non di proprieta' privata ed esclusiva, questo perché se i proprietari degli alloggi non mantengono il decoro degli arbusti, provvedera' l'amministratore addebitando le spese al condominio. Tengo a precisare che sopra i vasi e all'esterno della proprieta' confinante con le parti di passaggio pedonale comuni, sono state messe dall'impresa edile, reti metalliche a maglia larga, con paletti cementati nei vasconi, alti 1,50 da terra circa, per delimitare tali aree. Nel regolamento è scritto che i vasi con relativi arbusti sono di proprieta' comune e concesse in uso perpetuo a singoli condomini, i quali hanno l'obbligo della manutenzione, potatura, e devono mantenere altezze e decoro. La domanda è: i vasi con relativi arbusti, essendo bene comune, quindi del condominio, si possono irrigare e bagnare con acqua del condominio o con acqua privata dell'alloggio? Il condominio ha anche un verde condominiale in uso comune e si bagna con acqua condominiale. F. C. Se il regolamento stabilisce che il condomino debba farsi carico della manutenzione delle piante condominiali collocate nelle fioriere, anche queste condominiali, che insistono sulla sua proprietà e di cui ha l uso esclusivo, egli è tenuto ad accollarsi anche la spesa richiesta dalla loro irrigazione. LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE Sono in affitto da circa due anni e ho un problema con le finestre di casa. Il condominio è abbastanza vecchio e le finestre di casa altre tanto, quando piove l'acqua mi entra in casa e

51 d'inverno con il riscaldamento sempre accesso si gela dato che entra sempre aria. Mi chiedo: nel caso volessi chiedere al proprietario di cambiarmi le finestre, a spese sue, se lui può rifiutarsi o ha l'obbligo di cambiarle? E' una spesa che devo sostenere io? Tenendo sempre il riscaldamento acceso e a una temperatura abbastanza elevata dato che non c è neanche il termostato, soprattutto d'inverno devo sostenere una spesa per il consumo del gas non indifferente. M. L. Il locatore, ai sensi dell art c.c., è tenuto a farsi carico, durante la locazione, di tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. L inconveniente lamentato dalla lettrice fa ritenere che sia necessario un intervento non riguardabile come di piccola manutenzione, per cui tenuto a sostenere la relativa spesa è il locatore. RIPRISTINO ABBAINO Ho un appartamento in un residence di due piani con terrazzo e un abbaino posto proprio sul mio terrazzo all'altezza del mio tetto condominiale. Vorrei sapere se ho diritto a sfondare la falda posta sul mio tetto condominiale e poter utilizzare questo abbaino che da anni non è stato mai utilizzato e che rimane l'unico inutilizzato di tutti gli abbaini del plesso anche perché i condomini non vogliono perché rovina l'estetica, ma l'architetto dice che a opera ultimata non si vedrebbe nulla. F. Se l abbaino è di pertinenza dell appartamento del condomino, questi può ripristinarlo nell originaria conformazione. CONDOMINIO PLURISCALE Ho acquistato una unità immobiliare da dismissione di Enasarco. Il regolamento di condominio allegato all atto di compravendita parla di complesso edilizio costruito in Roma (...) che quindi, a mio parere costituisce condominio unitario, avendo in comune impianti e servizi. Alcuni condomini ritengono invece che le singole scale, avendo ingresso autonomo su sede stradale, possano costituire condominio autonomo e nominare ciascuna il proprio amministratore, senza che la divisione sia sancita come previsto dall assemblea generale a maggioranza dei 501 millesimi. Nel caso ciò avvenga, è legale o no e come posso oppormi?

52 E. S. L ipotesi di un condominio caratterizzato dalla presenza di più scale (cosiddetto condominio parziale) è prevista dal terzo comma dell art c.c. con riferimento alle spese. L'art. 61 disp. att. e trans c.c. prevede che, se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, sono suscettibili di essere divisi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio possa essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possano costituirsi in condominio separato. Per far questo è necessaria una delibera dell'assemblea, adottata dalla maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione; o, in alternativa, un provvedimento dell'a. G., adottato su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio di cui si chiede la separazione. Se l edificio è inscindibile l'assemblea può nominare un responsabile per ciascuna scala, con il compito di fungere da collegamento fra i condomini e l amministratore. DISTANZA CANNA FUMARIA A che distanza devo installare una canna fumaria a parete dall'abitazione confinante? Non è un condominio, sono due case distinte attaccate l'una all'altra. A. R. La legge non prevede il rispetto di una distanza precisa tra la canna fumaria e la finestra del condomino confinante; la distanza di almeno un metro dal confine che il secondo comma dell'art. 889 c.c. prescrive per l'installazione dei tubi dell'acqua, del gas e simili, infatti, si riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose, e comportino conseguentemente un permanente pericolo per il fondo vicino, in relazione alla naturale possibilità di trasudamento e di infiltrazioni. Trova pertanto applicazione il successivo art. 890, che rimanda alla distanza eventualmente prevista dai regolamenti locali (Cass. 13/12/1994, n ). In caso di contrasto fra le norme del regolamento e quelle relative all'uso delle cose comuni prevalgono queste ultime, nei cui confronti quelle si trovano in rapporto di subordinazione (Cass. 9/10/1998, n. 9995). Naturalmente l installazione deve avvenire in modo tale da non pregiudicare il diritto del confinante sulla cosa propria: per es. non deve impedire l'apertura della persiana, né limitare in modo apprezzabile la visuale laterale. PIANTE IN CENTRO STORICO Ho una casa in un centro storico. Il mio balcone affaccia su una piccola strada. Di fronte, a

53 livello stradale, c è un piccolo locale. Il proprietario, nel chiaro intento di procurarmi disagio, vi ha sistemato 12 grandi vasi con a dimora piante alte circa 1.5 metri. E tutto regolare? Cosa posso fare per difendermi? A. C. Se, com è presumibile ritenere, si tratta di arbusti o di siepe viva, in mancanza di regolamenti e usi locali, nella messa a dimora si deve osservare la distanza di mezzo metro dal confine stabilita dall art. 892 c.c. In caso di violazione ci si può rivolgere al Giudice di pace. IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO Sono proprietario di un attico con terrazzo. Da qualche mese si sente parecchio cattivo odore dai due scarichi presenti sul mio terrazzo. Desidererei sapere se la spesa per risolvere tale problema è soltanto a carico mio ovvero se sono coinvolti anche i condomini dei piani sottostanti. Esiste qualche precedente sentenza in merito? A. F. Se l inconveniente non è riconducibile a responsabilità del proprietario esclusivo del lastrico, la spesa occorrente alla sua rimozione grave per un terzo sullo stesso proprietario e per i restanti due terzi sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti al lastrico. Non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto. IMMISSIONI RUMOROSE L'appartamento superiore al mio è stato adibito ad ufficio ed affittato ad una società di computer. Da circa un anno sono state installati dei macchinari che producono rumori molto simili a quelli prodotti dalle macchine da cucire. Poiché tali rumori nonché vibrazioni si trasmettono, oltre attraverso l'aria, anche attraverso le pareti e il pavimento, le chiedo quali strumenti la legge mette a mia disposizione, a quali Enti la medesima potrà rivolgersi per sapere se si rispettano le norme condominiali e personali. M. G. L. Se le immissioni rumorose provenienti dal soprastante appartamento superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c., si può chiedere al giudice che vengano ricondotte nella norma. La misura dell intensità sonora verrà accertata da un consulente nominato dal magistrato.

54 SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO Vorrei sapere, se possibile, se i condomini dei locali creati per sopraelevazione nel condominio devono partecipare alle spese per il riscaldamento non avendo proceduto all allaccio all impianto di riscaldamento centralizzato. G. M. Se i locali realizzati in seguito a sopraelevazione dell edificio non fruiscono del riscaldamento centralizzato, il loro proprietario non è tenuto a contribuire alle relative spese. ROGITO INCOMPLETO Ho acquistato un pezzo di terreno; alla stipula dell'atto hanno firmato solo 2 dei 3 fratelli proprietari, adesso non posso vendere perché manca quella firma e i fratelli sono tutti deceduti. cosa posso fare? M. E necessario procurarsi il consenso a vendere degli eredi del fratello che non aveva firmato. MILLESIMI E CONTROSOFFITTO Vorrei sapere se nel calcolo della tabelle millesimali di riscaldamento, calcolo effettuato sui volumi e sulle superfici radianti, le altezze dei vari vani controsoffittati devono essere quelle realmente misurate o si devono ignorare le relative controsoffittature, prendendo quindi come altezza quella dell effettivo solaio strutturale. C. P. Va considerata la volumetria del vano prescindendo dalla controsoffittatura, trattandosi di una struttura suscettibile di rimozione. MILLESIMI E ASSEMBLEA Desideravo sapere se nella ripartizione millesimale c'è differenza di calcolo/parametro tra un locale commerciale ed un appartamento di civile abitazione, e se posso impugnare la

55 costituzione di un condominio (avvenuta anni fa) e relativo regolamento deliberato in una assemblea nella quale non sono stata convocata. T. R. Nella messa a punto delle tabelle millesimali si tiene conto della destinazione delle unità immobiliari, assegnando coefficienti diversi a seconda delle caratteristiche: per es. cucina, ripostiglio, cantina, box auto. La mancata convocazione di un condomino comporta l annullabilità delle delibere adottate. L impugnazione dev essere proposta, pena decadenza, entro trenta giorni da quando la delibera è stata comunicata al condomino assente (secondo comma art c.c.). APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI Sono un amministratore di condomini e recentemente ho preso l incarico di amministrare uncondominio completamente ristrutturato da una impresa che ha redatto il regolamento e gli allegati (tabelle millesimali) per poi procedere alla vendita delle unità immobiliari. In tutti gli atti vi sono allegati il regolamento e gli allegati (tabelle millesimali), tranne uno. I fatti sono andati così: l impresa, unica proprietaria dell intero immobile, ha iniziato i lavori di ristrutturazione del condominio, nel corso dei lavori ha venduto al grezzo il primo, di fatto, appartamento facente parte del Condominio e nell atto, in riferimento al regolamento e i suoi allegati (tabelle millesimali), vi è riportato questa scritta: All unità immobiliare competono le proporzionali quote di comproprietà delle parti condominiali dell edificio, come stabilito dagli art e seguenti Codice Civile, comunque tali per progetto e/o per destinazione, che verranno meglio indicate e disciplinate da apposito Regolamento di Condominio, con annesse tabelle millesimali, che verrà predisposto dalla società venditrice al termine dei lavori e consegnato in copia alla parte acquirente. Alla prima riunione convocata con all ordine del giorno l approvazione del bilancio preventivo di spese ordinarie, il proprietario del suddetto appartamento, ricevuto l avviso di convocazione, mi ha informato del caso e, due giorni prima della data stabilita per l assemblea, mi ha anticipato via mail, una raccomandata, che non ho ancora ricevuto, che recita così: in riferimento alla convocazione dell Assemblea condominiale del 18 c.m., ribadisco che preliminarmente all approvazione del bilancio preventivo devono essere approvate da tutti i proprietari le tabelle millesimali. Discorso analogo per il regolamento. Rimango in attesa di Vs. sollecito riscontro, porgo distinti saluti. L assemblea si è svolta con la maggioranza previste (5 su 8) (746,891 su 1000,00), il proprietario in questione non era presente, si è deliberato i punti all ODG: bilancio preventivo e criteri di riparto spese, assicurazione stabile, impresa di pulizie. Nel breve tempo che ho avuto a disposizione tra la conoscenza degli eventi e la data prevista

56 per l assemblea ho fatto gli accertamenti del caso con l impresa venditrice e il proprietario in questione, ma ho ritenuto lo stesso di svolgere l assemblea. Come posso però risolvere la questione del Regolamento Condominiale e relativi allegati (tabelle millesimali), contrattuali per 7 proprietari e 1 no? A. G. Se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese comuni diverso da quello stabilito dalla legge, hanno natura convenzionale e la loro approvazione richiede il consenso di tutti i condomini, altrimenti è sufficiente il quorum prescritto dal secondo comma dell art c.c.: maggioranza degli intervenuti all assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (Cass. 23/2/2007, n. 4219). Questo orientamento è stato confermo dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con sentenza n del 9/8/2010. EREDITA E PARCHEGGIO Con il decesso di mia mamma ho ereditato in comproprietà con mia sorella un appartamento in villetta bifamiliare con annesso giardino, garage e cortile pavimentato esterno, la villetta in oggetto è composta da un ulteriore appartamento, i cui proprietari hanno diritto di passaggio pedonale nel cortile e nel garage per accedere alla loro abitazione. Quando c era mia mamma in vita avevano ottenuto da lei verbalmente il permesso di parcheggiare la loro macchina nel cortile esterno gratuitamente, hanno utilizzato per 7 anni il cortile occupandolo con l auto, ora la casa è in vendita e d accordo con mia sorella gli abbiamo chiesto verbalmente e con raccomandata di non parcheggiare più nel nostro cortile. Visto che continuano ad occupare il posto con la loro auto come possiamo dissuaderli? Mettendo un lucchetto al cancello lasciando solo il passaggio pedonale? Mettendo un dissuasore di parcheggio? L. S. Apporre il lucchetto o il dissuasore potrebbe esporvi a un azione possessoria, dal momento che il possesso dura da più di un anno, per cui è preferibile diffidare il coinquilino, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, dal continuare a parcheggiare l auto, facendogli presente che in difetto vi rivolgerete al giudice. CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO Ho letto la sua risposta circa un mio quesito e la sua citazione della sentenza della cassazione del 5/2/1993. A dover essere onesto e leale non ho capito cosa significa la frase "a meno che non risulti una contraria volontà dei condomini attraverso delibera assembleare". In altri

57 termini io per uscirne fuori basta che accettino le mie dimissioni senza volere l'assemblea nominare un nuovo amministratore, oppure per esserne fuori bisogna nominare un nuovo amministratore per forza? R. C. S. Il senso della sentenza è che l amministratore dimissionario è tenuto a svolgere la sua attività fino a quando non venga sostituito, a meno che l assemblea non si pronunci per la cessazione dall incarico. CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA Sono un proprietario, vivo in un condominio composto da quattordici appartamenti e pongo questo quesito: da diversi anni abbiamo un'infiltrazione d acqua dal terrazzo e nonostante ripetute assemblee, non si è deliberato niente. Ci siamo rivolti anche al Giudice di Pace, ma pare che anche questo tentativo possa fallire. Il Giudice ci notificherà a giorni la convocazione per l udienza, (cioè per la Conciliazione), se la controparte cioè l amministratore, che peraltro è anche interno non si presenta, noi che altro possiamo fare? Possibile che non ci sia una legge che dica che i lavori si devono eseguire senza il consenso condominiale, una volta accertato anche tramite la perizia di un tecnico i difetti lamentati? Faccio presente che la palazzina è stata ultimata nell anno 1994, quindi, non possiamo chiedere danni al costruttore, in quanto i famosi dieci anni di garanzia sono abbondantemente passati. D. G. Se il condominio, ritualmente citato in giudizio nella persona dell amministratore, non si costituisce, verrà dichiarato contumace dal giudice e la causa seguirà il suo corso, ivi compresa la designazione di un consulente tecnico d ufficio che accerterà la responsabilità delle infiltrazioni. EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE In un condominio di nuova costruzione l autoclave è obbligatoria, e se è obbligatoria chi la deve montare il costruttore o i condomini? P. S. Il costruttore non è tenuto a dotare l edificio di impianto di autoclave, a meno che ciò non sia previsto dal contratto di appalto. I condomini possono deliberare l installazione dell impianto

58 con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 334/1.000, in seconda convocazione). RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA In un vecchio appartamento devo sostituire un intero bagno (tubazioni annesse) per usura di esse, intanto si e formata una bolla d'aria sul soffitto del negoziante di sotto. Mi sono offerto di riparare il danno con un mio muratore che rifarà anche il bagno, il punto è che il negoziante ha rifiutato dicendo che chiama lui un operaio di fiducia, io adesso non vorrei che ci sia una speculazione avendo già una volta l'assicurazione pagato il danno a costui ed ora non può essere pagata da quest'ultima. Secondo lei c'è rischio? C. A. Considerata l indisponibilità del coinquilino, una soluzione potrebbe essere quella di far riparare il danno da un artigiano scelto di comune accordo. SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA Sono proprietaria - insieme ai miei 3 fratelli - di un appartamento dove solo io risiedo. Dovendo sostituire la caldaia chiedo a chi compete sostenere tale spesa. via mail La spesa richiesta dalla sostituzione della caldaia fa carico ai tre proprietari, in proporzione al diritto di ciascuno sul bene comune. MONTAGGIO IMPALCATURA Sono proprietario di un box situato sotto ad angolo del mio condominio. Devono iniziare i lavori i manutenzione straordinari per rifacimento facciate già approvati da assemblea. Per tali lavori (già partiti in parte del condominio) risulta necessario istallare una impalcature che appoggerà sul solaio del mio box. L'amministratore mi ha chiesto di puntellare dall'interno il mio box al fine di montare l'impalcatura in maniera sicura per l'impresa. Nel mio box ho montato da circa 6 mesi un soppalco in legno (molto bello) del costo di 2.500, adesso per puntellare lo stesso, mi costringono a smontare il soppalco ed non utilizzare il box per l'auto ed altro per più di 3 mesi (secondo quanto preventivato dalla ditta appaltatrice). La mia domanda è: mi posso opporre a questo, posso rifiutarmi di far smontare il soppalco econcedere l'utilizzo del mio box?

59 A cosa vado eventualmente incontro e se accetto quali sono i miei diritti? via mail Se l esecuzione dei lavori condominiali richiede che il ponteggio venga installato anche sul solaio del box di un condomino, questi non può opporsi. Le operazioni di consolidamento del solaio, come pure lo smontaggio e il rimontaggio del soppalco, fanno carico al condominio. DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE Sono proprietario di un magazzino che per la merce deperibile non utilizza il riscaldamento. Questo è misurato con valvole ai radiatori, che tra l'altro ho fatto togliere (tranne due piccoli per i servizi). E' giusto che mi sia addebitato lo stesso il 40% delle spese di riscaldamento in base ai m. cubi (a parte l'effettivo consumo dei due piccoli radiatori)? Il 40% è per tutti i condomini come quota fissa; il 60% a consumo. A. A. L essersi staccati dal riscaldamento condominiale non implica che si venga esonerati dal contribuire alla spesa richiesta dalla conservazione dell impianto e dall eventuale maggior onere ricadente sui condomini che continuano ad usufruire del servizio. Quanto alla percentuale addossata al lettore, la sua congruità o meno può essere accertata da un tecnico, ed eventualmente contestata, a meno che non sia stabilita da un regolamento condominiale contrattuale, perché in tal caso si è comunque tenuti a rispettarla. VENDITA E CALDAIA Ho venduto un appartamento con riscaldamento autonomo. Dopo 5 mesi, al momento dell'utilizzo, l'acquirente ha fatto riparazioni costose sulla caldaia risultata non funzionante. Mi chiede il rimborso delle spese sostenute. Specifico che la caldaia ha 8 anni e che al rogito ho consegnato il libretto di impianto compilato con tutte le ricevute delle manutenzioni programmate regolarmente effettuate negli anni come previsto dalla legge. Sono tenuto a pagare tali spese? M. B. L acquirente, avendo avuto la possibilità di controllare, attraverso il libretto d impianto, la vetustà e le condizioni della caldaia, funzionante al momento del rogito, non può pretendere che sia il venditore a farsi carico della spesa richiesta dalla riparazione.

60 APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE Il condominio ha appaltato lavori di rifacimento dell'impianto citofonico e della cancellata esterna. L'impresa dopo alcuni rinvii non ha terminato i lavori per cui l'amministratore ha dato disdetta, accompagnata da uno status quo delle cose fatte/non fatte. L'impresa aveva installato nel cortile del condominio un gabbiotto (non fisso) per immagazzinare i suoi materiali di uso corrente. Ha promesso più volte dando date precise, di smantellare ma non lo ha fatto. Alcuni vorrebbero smontare e mettere il materiale fuori dal condominio in un prato vicino libero, altri sperano in un ultimo barlume di correttezza dell'impresa che infine venga a prendersi i suoi beni. Poiché questo non succederà, come possiamo liberarci del materiale sgradito che tra l'altro occupa il giardino condominiale impedendo il godimento di gran parte dello stesso? " M. D. B. Se l appaltatore disattende l invito, rivoltogli dall amministratore del condominio a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, a smantellare il box entro congruo termine, lo stesso amministratore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, chiedendo anche il risarcimento del danno derivante dal protrarsi della presenza della struttura sul suolo condominiale. DIMISSIONI AMMINISTRATORE Dal 1999 sono amministratore, a titolo puramente gratuito, in un piccolo condominio di 5appartamenti dove siamo 4 proprietari di cui due con 400 millesimi ed altri 2 con 600 millesimi. In realtà, essendoci il contatore condominiale, c'è da amministrare solo la ripartizione della luce scala e del portoncino elettrico di ingresso al condominio, per il resto ogni appartamento è dotato di riscaldamento, di fornitura di acqua e luce con contatori autonomi. Fino ad ora non è stato effettuato nessun tipo di lavoro al condominio mentre ora c'è bisogno di fare alcuni lavori ai frontalini di tutti i balconi del condominio. Poiché le incombenze sono tante e così pure le responsabilità ho comunicato, a mezzo raccomandata con A. R., le dimissioni agli altri comproprietari. Ci siamo messi d'accordo che fra una decina di giorni, essendo ancora amministratore in deroga, ci riuniamo per discutere l'accettazione delle mie dimissioni e la nomina del nuovo amministratore. Ho fatto loro presente che se non accettavano le dimissioni avrei portato tutte le ricevute delle bollette pagate alla cancelleria del tribunale per far nominare il nuovo amministratore. Fin qui pare che tutti siamo d'accordo. Ora il problema vero però, secondo me, è un altro e cioè mi spiego: questo condomino maggioritario, accetta le mie dimissioni ma non è intenzionato a far nominare un nuovo

61 amministratore, per non spendere soldi per fare una semplice ripartizione di spese di corrente del contatore condominiale. A me la cosa non piace. Allora il quesito è questo: una volta che l'assemblea ha accettato le mie dimissioni e firma un regolare verbale di assemblea io sono libero da qualsiasi responsabilità civile e penale verso terzi e verso gli altri condomini oppure, in mancanza della nomina di un nuovo amministratore, continuo ad essere responsabile sempre io? Perché nel caso fossi sempre responsabile allora a quel punto, da comproprietario, chiederei alla cancelleria del tribunale la nomina di un nuovo amministratore. R. S. L'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei condomini, espressa attraverso una delibera assembleare (Cass. 5/2/1993, n. 1455). VENDITA EREDITA Ho ricevuto in eredita insieme a miei fratelli un terreno. Quasi tutti abbiamo deciso di venderlo ma manca l'autorizzazione solo di un erede che sarebbe il figlio di un mio fratello morto premetto che tutti i suoi fratelli (5 su 6) sono d'accordo tranne lui. E' possibile procedere alla vendita del terreno? Le spiego eravamo sei fratelli uno di essi è morto ed ha lasciato in eredita la sua parte ai suoi 6 figli: 5 di questi sono d'accordo uno no; i miei 5 fratelli sono anch'essi d'accordo, pertanto solo mio nipote al quale spetterebbe circa un decimo dell'eredità non è d'accordo. Come fare? L. L art. 720 c.c. stabilisce che, se l immobile non è comodamente divisibile, o il suo frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia, e nessuno dei coeredi è disponibile a chiederne l attribuzione pagando un conguaglio agli altri, si fa luogo alla vendita all incanto. Il che avviene con l intervento di un giudice. DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA Un locale caldaia per riscaldamento a servizio di un fabbricato di proprietà di 5 condomini, situato in un cortile di proprietà esclusiva di 3 dei 5 condomini è stato dismesso e abbattuto di comune accordo ( ripeto che la decisione seppure non in forma scritta, è stata unanime) in quanto non più utilizzato. Nel titolo di proprietà è scritto che tutti i 5 condomini hanno "diritti di comunione sul locale caldaia". Si chiede se i condomini (n. 3) proprietari esclusivi del cortile dove era situato il locale possono vietare l'accesso agli altri 2 condomini non essendoci più il

62 locale caldaia, ma unicamente il suolo su cui sorgeva (circa 10 mq). Tanto si chiede in quanto gli altri 2 condomini accampano sempre (forse giustamente) il diritto di comunione sull'area scoperta (per fare cosa?). P. G. Il diritto di comproprietà dei cinque condomini si è trasferito, dal locale caldaia poi demolito, alla parte di suolo sul quale esso insisteva. DEMOLIZIONE SOLAIO Tra circa 15 giorni inizieranno dei lavori di manutenzione straordinaria all'interno del fabbricato dove abito. Parlando con l'architetto ho saputo che questi lavori comporteranno la demolizione dei vecchi solai in legno al piano terra ed il rifacimento totale dei solai stessi. Io abito al 2 Piano, si tratta di uno stabile dell'800 quindi le lascio immaginare la mia preoccupazione per l'incolumità dei miei familiari ma ovviamente l'architetto rassicura che tutto sarà fatto in sicurezza. Dove posso rivolgermi per essere sicuro che questa persona sia autorizzata a demolire dei solai all'interno di un edificio abitato da un nucleo familiare di 4 persone? A suo parere è possibile che questa persona possa effettuare questi lavori? D. F. L esistenza, o meno, della prescritta autorizzazione alla demolizione e al conseguente rifacimento del solaio può essere verificata presso l ufficio tecnico del Comune. Naturalmente i lavori dovranno essere eseguiti nel pieno rispetto delle norme di sicurezza. BONIFICA TETTO In una palazzina di quattro piani composta da otto appartamenti ci sono due problemi: a) la copertura del tetto in amianto è da cambiare, si può utilizzare la soletta sottostante per costruire due mansarde e recuperare i costi? I proprietari dei piani sottostanti al tetto dicono che la stessa è di loro proprietà e non del condominio per cui non danno il parere favorevole! Ma se così è i costi della sostituzione del tetto non sono a carico loro? b) Nel condomino abbiamo un appartamento occupato da persona usufruttuaria, che non paga le spese condominiali compreso il riscaldamento centralizzato per un costo mensile di 300,00 come possiamo fare per il recupero? Consideri che abbiamo già pignorato alla stessa 1/5 della pensione (90,00 mensili) per recupero di somme precedenti di circa ,00 (si rientra in 10 anni) nello stesso periodo la stessa accumulerà un importo di ,00?

63 C. A. La spesa richiesta dalla bonifica del tetto va ripartita fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Quanto alla morosità dell usufruttuario, se l importo di cui parla il lettore si riferisce anche a spese straordinarie, per questa quota si può agire nei confronti del nudo proprietario. RISCHIO FURTO Il mio balcone si affaccia su una proprietà privata che confina con il mio condominio. In questo spazio il proprietario parcheggia un camion la cui cappotta arriva a pochi centimetri dal balcone stesso, rendendo semplice l'arrampicamento e la possibile intrusione di malintenzionati. Come posso tutelarmi? M. Se il proprietario del camion non risponde positivamente all invito a parcheggiare il mezzo in modo da eliminare la potenziale situazione di pericolo, non resta che rivolgersi al giudice esperendo un azione di danno temuto attraverso un avvocato (art c.c.) STILLICIDIO Ho comprato casa con il tetto già fatto il mio tetto è più alto di quello del vicino e tra i due muri in due piccoli fori è scesa dell'acqua in casa del vicino e ha fatto un pò d'umidita; mi ha detto il vicino che devo fare io il ripristino perché il mio tetto è più in alto. Vorrei sapere se devo farlo io oppure se dobbiamo farlo insieme. G. Il primo comma dell art. 908 c.c. stabilisce che il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino nel suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino: l eliminazione del lamentato inconveniente, quindi, fa carico al lettore, salvo rivalersi nei confronti del venditore. COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE Il Condominio affida l'incarico ad un tecnico per la revisione delle tabelle millesimali. Questi effettua il rilievo di tutte le unità immobiliari e predispone i criteri/coefficienti per la determinazione dei millesimi, assegnando agli uffici un coefficiente di destinazione Un

64 condomino proprietario di un locale terraneo adibito a scuola guida contesta il detto coefficiente in quanto sostiene che bisogna considerare non l'uso effettivo ma la categoria catastale dell'immobile (nella specie C/1 - negozi e botteghe) con conseguente coefficiente più basso. Domande: 1) nell'attribuzione del coefficiente di destinazione bisogna considerare la categoria catastale o l'uso che se ne fa dell'immobile? 2) l'assemblea ha regolarmente approvato i criteri (o coefficienti riduttivi) per il calcolo dei millesimi. Dato che i numeri finali, cioè i millesimi di ciascuna unità, sono la conseguenza della applicazione dei coefficienti, è necessario che l'assemblea approvi (scusate la ripetizione) i numeri finali o la tabella si intende approvata con l'adozione dei coefficienti? G. F. Nella messa a punto della tabella millesimale si tiene conto della categoria catastale dell unità immobiliare e non dell uso specifico cui essa è adibita. L approvazione della tabella presuppone che l assemblea si sia pronunciata sui millesimi attribuiti a ciascuna unità immobiliare. ODORI DI CUCINA Sono proprietario di un immobile con un cortile interno sul quale si affaccia la finestra della cucina di un ristorante. La finestra in questione è della sezione lavaggio piatti del ristorante ed è attigua e comunicante con il resto della cucina. Il ristorante è munito di canna fumaria ma ha anche un aspiratore, installato in corrispondenza di detta finestra, che estrae aria dal locale lavaggio piatti e, di conseguenza, estrae anche molti degli odori della cucina stessa. In aggiunta, le operazioni di lavaggio delle stoviglie, che si protraggono fino ad ora tarda, producono notevole rumore. La mia domanda è questa: cosa posso fare per indurre il titolare del ristorante a spegnere l'estrattore di aria dalla cucina? La finestra del locale deve essere aperta o chiusa? R. V. Se le esalazioni provenienti dall aspiratore superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c. si può pretendere che esse vengano ricondotte nella norma. Questo stesso articolo stabilisce però che il giudice deve contemperare le esigenze della produzione con quelle della proprietà e può tenere conto della priorità di un determinato uso. SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI

65 Sono proprietaria di un appartamento posto al 3 ed ultimo piano in un edificio senza ascensore. In ogni piano ci sono 2 appartamenti tranne al 3 in cui c'è solo il mio e c'è anche l'accesso al terrazzo utilizzato da diversi condomini per stendere. La mia quota millesimale (tabella b relativa alle scale) risulta molto elevata in ragione del fatto che non ci sono altri appartamenti sul terzo piano. Tuttavia andrebbe considerato il fatto che l'ultima rampa di scale non è utilizzata solo da me ma anche dagli altri condomini per l'utilizzo del terrazzo? Come tener conto di questo nelle tabelle millesimali? P. M. Nella messa a punto della tabella millesimale ai fini della ripartizione delle spese richieste dalla manutenzione e dalla ricostruzione delle scale trova applicazione il criterio dettato dall art c.c., il cui secondo comma stabilisce che, ai fini del concorso nella metà della spesa, da ripartirsi in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Nel caso di specie il lastrico solare, in quanto comune, non è considerato come un piano a sé stante. GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE Un mio cliente ha deciso di coprire con un gazebo addossato alla facciata della propria casa un passaggio in comune con un altro condomino che abita al piano superiore. Questo passaggio in comune in realtà si affaccia sul cortile del mio cliente e non viene mai utilizzato dal vicino, che accede da un altro passaggio al suo cortile, ma solo dal mio cliente e dalla sua famiglia per mangiare all'aperto d'estate. Il condomino in realtà è in affitto, e si è mostrato parecchio ostile a riguardo sostenendo che il gazebo gli toglie l'aria e la luce (ma è largo appena un 1.50 m, aperto su tre lati e con copertura in plexiglass) ma soprattutto gli impedirebbe di montare un ponteggio in caso di manutenzione della facciata o delle finestre, minacciando di esporre denuncia qualora non l'avessimo rimosso. Non so se una persona in affitto può esporre denuncia in questo caso, io ho comunque intenzione di andare in Comune e presentare una DIA in sanatoria per la copertura, oppure far smontare il Gazebo e presentare una richiesta semplice per realizzarlo. Se il gazebo è rimovibile non credo ci possano essere problemi nel caso del montaggio di un ponteggio, il mio dubbio riguarda se si può realizzare questa copertura in un passaggio comune (ripeto utilizzato esclusivamente dal mio cliente), o se si può fare una variazione catastale rendendolo esclusivo del mio cliente. G. C. Premesso che il conduttore ha sulle parti comuni dell edificio gli stessi diritti del locatore, il

66 condomino o chi per lui non può occupare stabilmente il passaggio comune con un gazebo, ancorché facilmente rimovibile. LASTRICO SOLARE E SICUREZZA Sto ristrutturando un appartamento collegato a una terrazza. Questa terrazza, un tempo facente parte del lastrico solare condominiale, è stata frazionata tra tutti i condomini che abitano all'ultimo piano e che quindi hanno potuto acquistarla unitamente all'abitazione per goderne privatamente. La mia terrazza, pertanto, è confinante con altri due nuclei famigliari oltre che con il vano scala condominiale dotato di una porta che accede a una piccola area comune dove verranno posizionati degli impianti condominiali; da questa area comune con impianti si apre un'ulteriore porta, questa privata, con accesso alla mia terrazza. Qualche giorno fa, mentre la ristrutturazione era in corso, ignoti si sono introdotti sulla mia terrazza. La porta condominiale è stata trovata aperta senza scasso (le chiavi sono in possesso solo del portinaio e di alcuni condomini) e la porta provvisoria del cantiere di ristrutturazione sfondata. Nulla è stato asportato (c'erano solo gli attrezzi dell'impresa) ma avvocato e direttore dei lavori mi hanno consigliato di sporgere denuncia per tutelarmi. Così ho fatto. Ora, però, vorrei tutelarmi da futuri eventi di questo tipo, anche perché la mia terrazza è direttamente collegata all'appartamento. Vorrei pertanto sistemare, sulla sommità dei muretti di confine (alti circa 150 cm) tra i due vicini di casa e l'area comune con gli impianti condominiali, una cancellata/griglia di protezione. Vorrei inoltre posizionare, alla fine di questi muretti, delle raggiere metalliche poiché il cornicione del palazzo è molto ampio e quindi permetterebbe a eventuali malfattori di aggirare i muretti con cancellata/griglia di protezione e introdursi nella mia proprietà passando da una terrazza all'altra. Devo chiedere autorizzazione all'amministratore del condominio? In caso di risposta negativa, posso avvalermi della legge per mettere in sicurezza la mia proprietà? M. M. Trattandosi d intervenire sul muro comune è opportuno che l innovazione venga deliberata dall assemblea. La Corte d Appello di Milano (sentenza del 22/5/1998) ha stabilito che non è affetta da nullità per violazione del secondo comma dell art c.c. la delibera che approvi l installazione di inferriate anti-intrusione sui balconi comuni, laddove, pur esistendo un pregiudizio estetico, questo risulti così modesto e trascurabile da escludere un pregiudizio economico, essendo il lieve mutamento ampiamente compensato dall utilità derivante a tutti i condomini. PANNELLI FOTOVOLTAICI

67 In un edificio la copertura a tetto è in comune fra le due proprietà essendo i due appartamenti posti al piano terra e primo piano. Il proprietario 1 può installare un impianto fotovoltaico quando non sussistono le condizioni di un accordo ordinario? M. L'installazione, da parte di un condomino, di pannelli solari dalle dimensioni ingombranti sulla copertura dell'edificio condominiale riduce la possibilità di utilizzazione abituale della cosa comune, alterando il rapporto di equilibrio tra le facoltà di utilizzazione attuali e potenziali degli altri condomini (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di dimensioni normali, però, si tratta di verificare se i pannelli possano alterare il decoro architettonico dell'edificio, per cui è consigliabile acquisire l autorizzazione dell altro o degli altri condomini. APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI Abito in un vecchio stabile dove c'è un condominio fittizio (mettiamo una quota mensile per la pulizia e la luce). Inizialmente i proprietari eravamo tre (palazzo di 3 piani più piano terra). Adesso sono subentrati altri proprietari e io vorrei che si facessero le quote millesimali. La mia domanda è questa: sono proprietaria di due appartamenti in questo stabile, ma uno ricade per metà in questo stabile, dove c'è l'accesso attraverso la scala condominiale, e per metà nello stabile accanto. Come si fanno i millesimi di questo appartamento? Si valuta solo l'area che ricade nello stabile? V. G. Ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali si deve considerare la superficie di unità immobiliare compresa nella verticale dell edificio in questione. CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO Abito in un condominio di 10 famiglie. Abbiamo possibilità ad accedere ad esso tramite l'androne principale e tramite il garage. Chiedo: - Può un non condomino, quindi parente, anche di 1 grado familiare (figlio del proprietario) avere accesso libero dal vano garage, possedendo anche la chiave e quindi avere libero accesso in ogni momento? - Oppure i non condomini devono avere accesso esclusivamente dall'androne e in quando non condomini non possedere anche la chiave del portone centrale? - Quali responsabilità ripercuotono sul condominio se nel garage o nel condominio stesso

68 dovesse rompersi qualcosa o altro, considerando che le chiavi sono alla mercè di tutti? - Chi deve possedere le chiavi delle varie singole entrate del condominio stesso? T. Il fatto che un condomino, magari anziano, consegni la chiave del proprio appartamento a un parente stretto o ad altra persona di fiducia, non è incompatibile con i diritti degli altri condomini sulle parti comuni dell edificio, a meno che il regolamento contrattuale del condominio non stabilisca un divieto in tal senso. La consegna ad estranei delle chiavi di accesso alle parti comuni dell edificio richiede invece il consenso degli altri condomini. GARAGE INDIVISO Abito al primo e ultimo piano di una villetta dove al piano terra abita mia sorella con cui purtroppo i rapporti sono tutt altro che sereni. Gli spazi comuni, tra cui il garage sono a proprietà indivisa al 50 %. Mia sorella, che non può accedere al garage con la sua macchina perché troppo grande, vuole impedire l'accesso anche alla mia e ha riempito il garage di motorini non funzionanti, biciclette sue e dei suoi familiari, strumenti musicali, attrezzi professionali ecc. e pretende che non ci parcheggi più la macchina, reclamando il 50 % dello spazio. Ha ragione lei o io (nel ritenere che il garage sarebbe prioritariamente riservato al parcheggio di autovetture)? E un altro quesito: ormai risulta impossibile mettersi d'accordo su una ditta a cui affidare lavori all'interno degli spazi comuni quando c'è bisogno di una ristrutturazione. Io le ho proposto ditte suggerite da qualche parente o amico comune che garantiscano imparzialità ma lei non ne vuol sapere e vuole chiamare quelle di sua fiducia. Cosa si fa nel caso che non si riesca più a trovare accordi in merito? A. M. Nella comunione pro indiviso, qual è quella intercorrente fra il lettore e la di lui sorella, il diritto di ciascun comunista investe l intera cosa (nel nostro caso il garage) e non una parte di essa, incontrando però un limite nel pari diritto dell altro comproprietario. Se la sorella non intende addivenire ad una soluzione che consenta ad entrambi di godere di una parte del locale, né è disponibile ad accordarsi sulla scelta di un impresa cui affidare i lavori di ristrutturazione, non resta che rivolgersi al giudice. STILLICIDIO E LOCAZIONE Sono in una villetta a schiera in affitto sul balcone c è una tettoia in legno; il pluviale di scarico dell'acqua piovana perde e ci sono da fare dei lavori di manutenzione. Preciso che è stato

69 consegnato in questo stato. La riparazione a chi spetta? F. La spesa richiesta dall eliminazione dello stillicidio e dall esecuzione dei lavori di manutenzione necessari già al momento dell inizio della locazione fa carico al locatore, ai sensi del primo comma dell art c.c., salvo diverso accordo fra le parti. AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE Posso disdire un locale commerciale se il proprietario mi confida ingenuamente che i tubi di scarico del water sono in amianto? M. L amianto è pericoloso solo quando le fibre di cui è composto possono essere inalate. Nel caso di specie appare improbabile che si possa provare la tossicità della tubatura, con conseguente possibilità di domandare la risoluzione del contratto ai sensi del primo comma dell art c.c. BALCONE ATTREZZATO Vorrei sapere se ho fatto un abuso nel portare le utenze sulla mia terrazza. Mi spiego: ho portato l'impianto dell'acqua e quello del gas, dove sempre all'aperto ho montato un lavello e un piccolo fornello con due fuochi. P. Il lavello e del fornello, se visibili dall esterno, potrebbero essere contestati sotto il profilo dell alterazione del decoro architettonico dell edificio. LOCAZIONE E PARCHEGGIO Un mio immobile ha in comune con altro immobile limitrofo un androne di accesso ad entrambi. Vorrei sapere se il locatario del mio immobile oltre al diritto di passaggio acquisisce altri diritti sulla comproprietà dell'androne (p.es. la sosta o il parcheggio dell'auto). C.

70 Il conduttore ha sulle parti comuni dell edificio gli stessi diritti del locatore, ad eccezione di quelli esclusi dal contratto di locazione. DIVISORIO BALCONE Il mio balcone confina con quello del mio vicino e come divisorio abbiamo una struttura in alluminio che regge due vetri opachi: 1) un vetro parte da terra e arriva altezza davanzale balcone; 2) l'altro si alza ma senza chiudere al soffitto lasciando cosi un'apertura. Il mio problema è questo: contro i vicini impiccioni ho appeso sul secondo vetro, quello che parte dal davanzale in su, un telo verde di quelli che si montano anche nei giardini sulle grate, per tutelare la mia privacy. Posso farlo o vado contro le regole di luce e vista? F. B. L applicazione del telo potrebbe essere contestata sia dal punto di vista della diminuzione di aria e luce al balcone del vicino, sia dal punto di vista dell alterazione del decoro architettonico dell edificio. VENDITA E SPESE CONDOMINIALI Agli inizi di questo mese ho comprato casa da un privato che ho pagato in parte con assegni ed in parte con un mutuo. L'abitazione verrà rilasciata dal vecchio proprietario entro gli inizi di dicembre di quest'anno. Oggi, invitata all'assemblea condominiale, vengo a conoscenza che già in alcune sedute precedenti - quando ancora non ero proprietario dell'immobile - era stato discusso sulla sostituzione della caldaia centralizzata dello stabile. Vorrei conoscere se in qualche misura il vecchio proprietario dovrebbe partecipare alle spese di detto acquisto. G. L obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell assemblea che le approva (Cass. 21/7/2005, n ), per cui non è sufficiente una semplice discussione non seguita da alcuna decisione. Nel caso di specie, quindi, il pagamento fa carico al compratore dell unità immobiliare, salvo diverso accordo con il venditore. MOROSITA E SMONTAGGIO PONTEGGIO Ho appaltato ad una impresa lavori per un recupero del sottotetto, dopo 6 mesi di ritardo nella consegna del lavoro ho disdettato il contratto scoprendo che molti fornitori non sono stati

71 pagati. La ditta del ponteggio si rifiuta di smontarlo perché "pretende" il pagamento da parte mia (committente) di una parte dell'insoluto, il ponteggio è in una situazione di degrado e di pericolo (ho fatto fare una relazione dal tecnico), la ditta appaltatrice è introvabile non avendo più una sede quindi se andassi dal giudice per ex art. 700 passerebbe oltre un mese con sostenimento di spese da parte mia che non potrei recuperare, posso procedere con lo smontaggio con apposita ditta e tenerlo per un mese in un deposito? D. Piuttosto che rischiare di risarcire i danni conseguenti ad un eventuale caduta del ponteggio pericolante, conviene pagare alla ditta proprietaria il prezzo dello smontaggio. La soluzione prospettata dal lettore, che dovrebbe comunque pagare altra ditta che effettui lo smontaggio, oltre al deposito dei materiali chissà per quanto tempo, presuppone quanto meno che i Vigili del Fuoco attestino l esigenza di un intervento immediato a causa della situazione di grave e immanente pericolo. FURTO E SOSTITUZIONE PORTA I ladri sono entrati in casa mia e hanno spaccato la porta. Chi deve cambiare la porta? Il proprietario o l'inquilino? La porta è molto vecchia (50 anni) ed è di legno; dabbasso non c'è portoncino con citofono, cosi si può arrivare al mio piano. V. La sostituzione della porta fa carico al locatore, ai sensi dell art c.c. PALMA INVADENTE Sono proprietario di una casa, il cui atrio nella parte posteriore confina con un altro atrio (del vicino) in cui è piantata una palma da dattero di circa 5 metri di altezza, proprio sotto il muro di confine di mia proprietà, alto 3 metri. I relativi rami, frutti e fiori pendono e cadono nel mio atrio. Posso chiedere l estirpazione della palma? Il vicino ha già agito legalmente nei miei confronti perché ho tagliato un paio di rami che pendevano in casa mia, e dice che ho rovinato definitivamente la simmetria della pianta. Chi ha ragione? A. Se la palma è stata messa a dimora a distanza legale dal confine (tre metri) non se ne può pretendere l estirpazione. Se invece è stata piantata a distanza inferiore può essere mantenuta

72 ma la sua altezza non può superare quella del muro. Non si possono tagliare direttamente i rami che si protendono nel proprio fondo, ma si può pretendere che sia il vicino a farlo; le radici che si addentrano nel fondo, invece, possono essere tagliate direttamente dal proprietario di questo. ALLAGAMENTO CUCINA In circa 6 anni ho subito 3 allagamenti della cucina con gravi danni nel mio appartamento. Per l'amministratore del Condominio il danno, che pure è stato regolarmente risarcito dall'assicurazione, è dovuto all'incuria dei condomini che utilizzerebbero, in modo improprio, gli scarichi gettando materiali solidi (fondi di caffè o altro). Un perito, da me incaricato di verificare le cause di tale ricorrente problema, ha evidenziato come ciò sia, presumibilmente, imputabile ad un difetto di costruzione delle colonne di scarico, che presentano numerose curve che rendono impossibile il regolare deflusso delle acque. In particolare, sono venuto a conoscenza di una curva nell'impianto di deflusso delle acque, proprio al di sopra del mio appartamento. E' possibile richiedere un accertamento delle colonne di scarico alla presenza di un tecnico di mia fiducia, ed in caso si dovessero rifare le colonne, a chi spetterebbero le spese? F. Se il condomino del piano di sopra non concorda con le risultanze della perizia disposta dal lettore, lo stato dei luoghi dev essere certificato da un accertamento tecnico preventivo, da richiedere al giudice attraverso un avvocato. Se questo mezzo istruttorio conclude nel senso che il danno è dipeso dalla braga (curva), la spesa richiesta dall eliminazione dell inconveniente fa carico al proprietario di questa, che potrà a sua volta rivalersi nei confronti dell appaltatore se è ancora operante la garanzia decennale. SPESE E SERVITU Essendo comproprietario di un viale condominiale sul quale vige una servitu di passaggio a favore di altri vicini proprietari di fondi confinanti accessibili esclusivamente dal suddetto viale, vorrei sapere, in mancanza di un regolamento condominiale, a chi toccano le spese di manutenzione del viale, nonchè le spese per la realizzazione del passo carrabile per l accesso dalla strada comunale al viale, ai soli proprietari del viale, oppure anche a tutti gli altri usufruttuari della servitu di passaggio ma non proprietari del viale? A.

73 L art c.c. stabilisce che le opere necessarie al mantenimento della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante (nel caso di specie i proprietari dei fondi confinanti). Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi. SPESE SUPERCONDOMINIO Sono amministratrice di un super condominio, cioè di un residence formato da tre palazzine chiuso da un recinto esterno a cui di accede mediante tre cancelli elettrici. Sotto ogni palazzina ogni proprietario di un appartamento ha un box auto; uno di questi palazzi ne ha un box in più rispetto ai corrispondenti appartamenti e, la società costruttrice ha pensato bene di venderlo ad un proprietario esterno che non vive all'interno del residence. Sottolineo che all'interno vi è anche un contatore contascatti per l'energia elettrica che non si sa da dove prendi l'energia elettrica. Ora si sono presentati dei problemi strutturali ai tre cancelli che permettono l'ingresso al residence. Vorrei sapere se anche questo proprietario deve contribuire alla spesa comune, e in che misura. Io penso di si, ma vorrei esserne sicura prima di contattarlo. Inoltre, vi è anche un largo spazio condominiale con un giardino (costa molto tenerlo in ordine). Il box è nel cortile, quindi, anche in questo caso bisogna che questo proprietario partecipi a queste spese? Il dubbio è dovuto al fatto che possiede solo il box e non l'appartamento. M. Il proprietario del box deve contribuire alle spese dei servizi comuni ai quali ha accesso (quello che rileva è l uso potenziale, non l uso effettivo) in proporzione ai millesimi che insistono su questa unità immobiliare. CONTATORE ACQUA Ho costruito una casa in campagna e terminati i lavori ho chiesto al Comune l'allacciamento dell'acqua. Dopo aver pagato le relative spese, il comune mi ha posizionato il contatore ad una distanza dalla mia casa di circa 100 metri. Dal suddetto contatore parte un tubo non interrato ma cementato sull'asfalto lungo circa 100 metri che porta l'acqua alla mia abitazione. Questa situazione è per me molto dannosa in quanto quando il tubo che esce dal contatore si rompe l'acqua fuoriesce ed essendo cementato ed abbastanza lungo, prima che io me ne possa accorgere passa del tempo e tutta l'acqua che esce viene conteggiata dal contatore e poi a me addebitata. Io vorrei sapere se esiste una legge che preveda il posizionamento del contatore dell'acqua vicino il cancello dell'abitazione in modo tale che l'acqua che si perde per un'eventuale rottura non mi venga addebitata.

74 E. Il contatore dell acqua viene installato dal gestore del servizio, su indicazione dell utente, all esterno della proprietà (di regola sul confine) per consentire la lettura dei consumi ad opera degli addetti. Il lettore non chiarisce se la strada che separa il contatore dalla casa è o meno di sua proprietà: nel primo caso l installazione è corretta, mentre nel secondo è inspiegabile, come è inspiegabile che il lettore non abbia manifestato le sue perplessità al momento della posa in opera. INFILTRAZIONI DAL TETTO Da circa tre mesi ho acquistato casa, in una giornata piovosa mi sono accorto che dal tetto si evidenziano infiltrazioni d acqua. Tengo a precisare che la casa in questione è un appartamento mansardato. Chi deve pagare ora per la riparazione del tetto visto che il danno del tetto a dire del perito da me chiamato era già esistente? L. La spesa richiesta dalla riparazione del tetto e dal risarcimento del danno fa carico al condominio, compreso il lettore, nella duplice veste di danneggiato e danneggiante. UNA SITUAZIONE TORMENTATA Abbiamo un grosso problema con il nostro condominio: ci siamo accorti che le tabelle millesimali sono sbagliate, vi sono delle irregolarità nella gestione: a novembre saranno due anni che non si fa assemblea, vi è un contratto di locazione non registrato. Inoltre abbiamo fatto nel 2006 dei lavori per sistemare la facciata e sostituire le colonne di scarico in eternit ma la nostra parte di colonna non è stata sostituita quindi abbiamo chiesto il ricalcolo visto che non avevano fatto la nostra parte di colonna, ci è stato risposto con decreto ingiuntivo per la somma dovuta. Non sappiamo a chi dobbiamo rivolgerci per denunciare questi ed altre irregolarità come i proprietari dell'ultimo piano dicono di essere proprietari esclusivi del terrazzo ma quando abbiamo chiesto di visionare le prove, copie degli atti, ci è stato negato adducendo la legge sulla privacy, inoltre non si è capito se l'amministratore è in possesso di questi atti. Abbiamo scoperto nel 2009 che oltre a non trovarsi più le tabelle millesimali originarie manca anche il regolamento di condominio. Insomma secondo un'anarchia totale. Cosa possiamo fare e a quale autorità dobbiamo rivolgerci per ottenere un po' di regolarità? M.

75 Se le tabelle millesimali sono errate se ne può chiedere la revisione ai sensi dell art. 69, n.1), disp. att. e trans. c.c. Almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore dell edificio, possono chiedere all amministratore la convocazione di un assemblea straordinaria; decorsi inutilmente dieci giorni possono provvedere direttamente alla convocazione. In quella sede l assemblea potrà invitare l amministratore a regolarizzare il contratto di locazione oppure revocargli l incarico. Se il condomino ritiene errato l importo indicato nel decreto ingiuntivo può proporre opposizione entro quaranta giorni dalla notifica. Il regolamento è obbligatorio se i condomini sono più di dieci. L accertamento della proprietà del lastrico solare può essere verificata attraverso una visura presso l Agenzia del Territorio, i cui registri sono pubblici. INQUILINO E DANNI Sono proprietario di un immobile ad uso artigiano situato a pian terreno che a causa di piogge di eccezionale entità ha subito un allagamento. In tutta la storia dell'immobile non si è mai verificato tale evento ed inoltre il conduttore non ho mai inoltrato alcuna richiesta per riparazione. Il conduttore stavolta però ha chiesto un risarcimento danni a mio parere iniquo. Come dovrei comportarmi? D. B. Il locatore risponde del danno ai sensi dell art c.c., a meno che non provi il caso fortuito; caso fortuito che potrebbe essere costituito dall eccezionalità dell evento indicato dal lettore. Se il conduttore la pensa diversamente non resta che resistere nell eventuale giudizio che egli dovesse intraprendere, avendo cura di preordinare idonea documentazione: per es. copie di quotidiani attestanti l eccezionalità dell evento. ALBERI INVADENTI Abito in un condominio al piano rialzato. Alle spalle del balcone del salone ho un balcone che affaccia in un giardino privato e lo spazio sottostante il balcone è di proprietà del proprietario del giardino. Il balcone, che è munito di ferri con fili zincati per stendere la biancheria da asciugare, è distante dal confine del giardino metri 1,50. Da anni che si trascinano due problemi che non si riescono a risolvere in maniera civile. Il primo è che, invitato varie volte il proprietario del giardino, a tagliare i rami perchè appoggiavano sui fili di ferro e mi impedivano di stendere la biancheria da asciugare e quando ci riuscivo la macchiavano, facendo egli sempre orecchio da mercante, gli ho spezzato io i rami ed ora posso stendere la biancheria ed usufruire di un mio diritto, oltretutto stabilito dal regolamento condominiale. Il secondo problema è più difficile da risolvere perchè questi due alberi in altezza arrivano al balcone del

76 piano a me soprastante creando il duplice danno di non far passare aria con balcone e finestra aperta e le lascio immaginare con il calore che cosa si è sofferto perchè non c'era riscontro d'aria ma soprattutto mi obbligano a tenere sempre la luce accesa sia d'estate che d'inverno perchè non passa luce. Allego prospetto della situazione. Il condominio attualmente è privo di amministratore condominiale. Cosa fare? C. S. Se gli alberi sono stati messi a dimora a distanza legale (tre metri se si tratta di piante di alto fusto), la circostanza che le chiome, crescendo, si siano fatte sempre più invadenti è ininfluente, a meno che non si dimostri che da esse deriva una situazione di pericolo attuale (si pensi a un ramo particolarmente inclinato verso la proprietà confinante). In ogni caso si può pretendere che il vicino tagli i rami che si protendono sul proprio fondo. INSTALLAZIONE PORTA Ho una comproprietà con una zia, tramite un atto di vendita e una scrittura privata dove specifica la divisione della casa che è di 2 piani, piano superiore della zia e piano terra mio e di mia madre entrata unica. Posso mettere una porta che mi chiude la mia proprietà perchè ho cose di valore all'interno, lasciandogli l'entrata? P. C. L installazione della porta, se non sottrae all altro condomino una parte comune dell edificio e non comporta la nascita di una servitù, è legittima. SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE Siamo un condominio composto da 9 appartamenti, 5 centrali con scale esterne e 2+2 di testa con scale esterne. In comune abbiamo il cortile che porta ai garagee la fossa biologica. Abbiamo i millesimali, per l'amministratore ogni anno ci scambiamo tra noi. Arrivo al problema, dopo 3 anni bisogna pulire la fossa, cerchiamo un acconto di euro per condomino (poi con i millesimali sistemiamo la quota giusta) uno solo si rifiuta (tra l'altro quello che non ha problemi economici) cosa posso fare per costringerlo a pagare? I. Se lo svuotamento della fossa biologica, e relativo acconto salvo conguaglio, sono stati ritualmente deliberati dall assemblea, e un condomino non intende versare la propria quota,

77 l amministratore può, sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea, chiedere al giudice l emanazione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente nei confronti del condomino moroso. PARCHEGGIO Sono erede comproprietario, assieme a mio fratello, di un immobile in condominio con annesso, nel sottostante cortile, di ampio spazio per il posteggio auto. Considerate le dimensioni di tale spazio, le chiedo, se nell'ambìto dello stesso sarà possibile poter posteggiare le nostre due auto (mia e di mio fratello), consapevoli di rispettare i confini di nostra competenza e senza invadere le zone vicine nè di arrecare alcunchè di fastidio ai proprietaricondomini vicini nell'oltrepassare i limiti del predetto spazio auto. M. G. Se l area di cui parla il lettore è di pertinenza della sua unità immobiliare, il parcheggio è sicuramente legittimo; se invece è condominiale sarà l assemblea dei condomini a stabilire il criterio da adottare nell utilizzo di questo spazio comune. CANCELLO E CHIAVE Le sto scrivendo per avere delle delucidazioni in merito ad un problema condominiale. La domanda è questa: "essendo proprietario di un appartamento in condominio e comproprietario di altri vani come: l'ascensore, il vano cisterna, la terrazza, il vano recipienti etc.., mi si può negare l'accesso a questi?" Mi spiego meglio. Tempo fa si è messo un cancelletto al vano recipienti ed è stato chiuso con un lucchetto. Posso chiedere che mi si dia una copia della chiave, per accedere a questo locale, visto che la chiave è in possesso soltanto a due condomini? A. C. Il lettore, in quanto comproprietario del vano ora chiuso da un cancello, ha il diritto di pretendere una copia della chiave. Di norma, però, se si tratta di impianto al quale i condomini non hanno interesse ad accedere, ci si accorda affinché la relativa chiave sia detenuta soltanto da alcuni di essi, affinché possano accedervi per controlli o riparazioni. INGRESSO NELLA PROPRIETA ALTRUI E DANNI Nella mia proprietà privata, opportunamente indicata da segnaletica, e recintata si è

78 introdotta, accedendo da un cancello privo di chiusura, una signora che aveva sbagliato strada, la quale, cadendo, ha riportato dei danni. Ora, chiede, tramite un legale, il risarcimento danni. Sono obbligata a rifondere il danno? P. L art c.c. stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo provi il caso fortuito, caso fortuito al quale è assimilabile la condotta del danneggiato. Nel caso di specie la signora si è introdotta abusivamente nella proprietà altrui, idoneamente segnalata, recintata e dotata di un cancello sia pure privo di chiusura, per cui non può dolersi del danno riportato in seguito a una caduta, potendo semmai essere querelata per violazione dell art. 637 c.p., che punisce con la multa fino a 103 euro chiunque, senza necessità, entra nel fondo altrui recinto da fosso, da siepe viva o da un altro stabile riparo. Occorre però tenere conto anche del tipo di insidia che ha causato il danno: così, se si tratta di un pozzo nascosto dall erba e lasciato inopinatamente privo di protezione, il proprietario del terreno che non abbia dotato il cancello di idonea chiusura risponde del danno. ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE Ho un problema che va avanti da anni: la mia vicina di casa lava le sue scale e butta il secchio d'acqua sporca sul mio marciapiede; lo può fare? Se le dico di non buttare l'acqua, lei alza la voce e diventa molto scortese cosa posso fare? M. M. Se la vicina persiste in questo tipo di comportamento il lettore può rivolgersi al giudice avendo cura di provare idoneamente la lamentata circostanza attraverso fotografie (considerate da Cass. 24/6/2011, n , legittime quando si tratti di documentare un illecito a proprio danno, in un contesto in cui la persona fatta segno alla ripresa sia agevolmente osservabile), o facendo assistere al lavaggio del marciapiede persone disposte a testimoniare in un processo. SUPERCONDOMINIO E SPESE Condomino di un super condominio. Ho abbattuto gli immobili esistenti e con regolare concessione edilizia. Ho costruito delle villette. L inizio lavori è stato nel 2006 e il termine nel Avrei necessità di conoscere se, durante il periodo di accantieramento, sono ancora obbligato a pagare il canone condominiale per intero o parzialmente oppure ne sono escluso in quanto sino alla fine lavori.

79 A. S. Nel momento in cui il costruttore vende la prima villetta si viene a creare una situazione di supercondominio, con il venditore tenuto a contribuire alle spese gravanti sulle unità immobiliari invendute, salvo diversa clausola contenuta negli atti di vendita. COSTRUTTORE E ASCENSORE Leggo sul vostro sito questa risposta: "Il costruttore-venditore è tenuto a consegnare all acquirente un impianto di ascensore regolarmente funzionante e dotato di certificato di collaudo, salvo diverso accordo intervenuto fra le parti. E altresì tenuto a dotare l edificio condominiale di un impianto elettrico di potenza tale da assicurare il regolare funzionamento dell ascensore e degli altri impianti comuni." Mi chiedo quali siano i riferimenti normativi da citare in merito, in quanto, il condominio dove abito sta per deliberare delle spese (ultimazione impianto + collaudo + messa in esercizio) dell'ascensore alle quali credo di non dover sopperire (ultimazione impianto e collaudo) perchè spetterebbero al costruttore secondo il mio modesto parere e secondo il rogito che non prevedeva tale spesa a mio carico. I. D. R. Le caratteristiche della costruzione sono indicate nel capitolato allegato al contratto di appalto, per cui è a questo che ci si deve rifare per stabilire se l ultimazione dell impianto di ascensore era o meno compresa fra gli obblighi del costruttore. Se questi è inadempiente, ai condomini conviene chiedere al giudice un accertamento tecnico preventivo per far certificare lo stato dei lavori, per poi accollarsi la relativa spesa in modo da poter disporre in tempi brevi del servizio, in attesa che il successivo giudizio di merito sancisca l obbligo risarcitorio in capo al costruttore. SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE Abito in una strada privata in casa indipendente con altri 5 famiglie, sempre in case indipendenti. Ora uno di loro, facendo lavori di ristrutturazioni della sua casa, ha dissestato la strada con passaggio di camion e con scavi per le varie utenze. Dopo le nostre richieste di ripristino lui si rifiuta di fare il ripristino. La polizia municipale ci ha detto che non può intervenire in quanto è proprietà privata. Ha l'obbligo del ripristino? Cosa ci consiglia di fare? C. N.

80 Il vicino è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi, e se disattende l invito ad attivarsi, invito che può essere formulato anche da un solo condomino a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, questi è legittimato a rivolgersi al giudice. CALDAIA RISCALDAMENTO Nel mio condominio abbiamo una caldaia vecchia di 22 anni con una dispersione termica nel vano caldaia del 25%. I tubi, vecchi di 42 anni, ad anello al piano terreno sono esterni nei garage e nelle cantine e quindi con un' altra dispersione del 20%, poi per salire fino al 4 piano avviene un'ulteriore dispersione del 20% con un totale del 65%. Perché io che ho un appartamento grande a nord ed al 1 piano devo pagare la differenza della quota fissa (che andrà deliberata temo a non più del 35%) per quegli appartamenti intermedi e per quelli esposti al sole che effettivamente per lunghi periodi invernali tengono i radiatori chiusi ma con la comodità che in qualsiasi momento possono usufruire dell'acqua calda per i boiler, che se con i radiatori chiusi non stanno pagando, e del riscaldamento che noi che l'usiamo ininterrottamente gli teniamo pronto per quei pochi giorni di freddo intenso? Come posso cercare di equiparare la quota fissa alla reale dispersione termica? Ho indetto due riunioni straordinarie per cambiare la caldaia usufruendo delle agevolazioni fiscali del 55% ma 6 condomini su 9 sono stati contrari nonostante le innumerevoli delucidazioni di risparmio fatte dai tecnici, temo che puntino solamente a lucrare alle spalle di chi ha necessità di utilizzare il riscaldamento! Inoltre, per far salire l'ascensore per ogni piano, c'è consumo di energia come per far salire l'acqua calda ai radiatori da piano a piano c'è dispersione termica e quindi di combustibile, perché non è prevista come per gli ascensori una diversa contabilizzazione piano per piano? A. A. Il condomino, se ritiene che la tabella millesimale del riscaldamento sia frutto di errore, può attivarsi giudizialmente, come previsto dall art. 69 disp. att. e trans. c.c., per la sua revisione. In alternativa può staccarsi dall impianto, dimostrando però che dal distacco non derivano né aggravi di spesa per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio, ma anche in questo caso non può sottrarsi dal contribuire alle spese occorrenti alla conservazione dell'impianto. Nella messa a punto della tabella millesimale si può seguire il criterio della superficie irradiata, quello della superficie radiante o quello della cubatura, o fare la media fra gli ultimi due. ASSEGNAZIONE POSTI AUTO Circa un anno fa ho acquistato una porzione di trifamigliare. Nell'atto e' anche compreso

81 l'acquisto di quota indivisa di 1/3 di un'area di pertinenza adibita a strada di accesso. Ora, i proprietari delle altre due proprieta' hanno deciso di variare la destinazione di uso di una parte di essa, e farne un parcheggio, decidendo a loro piacimento la quantita' di posti auto da definire, la collocazione e anche l'assegnazione. A loro dire e' nel loro diritto poiche' sono la maggioranza, ma mi sembra impossibile che per la mia quota di proprieta' non mi venga riconosciuto nessun diritto. Tutto questo perche' finora loro parcheggiavano 3 macchine a testa e un camper, mentre noi un camion di circa nove metri (e null'altro). Con l'assegnazione (decisa da loro) a noi hanno dato 3 posti lontani fra loro e non attigui. Tengo a precisare che l'area e' molto grande e lontana dalle facciate delle case, inoltre parcheggiamo il camion sempre nel luogo piu' lontano,cosicche' dalla strada di accesso non si veda e non crei danni estetiti. Inoltre loro continuano a parcheggiare nei loro posti auto (che naturalmente sono attigui) un camper. Inoltre a loro avviso io non posso parcheggiare il camion perche' la legge lo vieta, mentre il camper non crea nessun problema. Come mi devo comportare? Veramente la normativa vigente non mi riconosce alcun diritto di replica solo perche' due acquirenti (fra l'altro mi sono scordata di dirle che sono fratelli) si sono accordati alle mie spalle per danneggiarmi? C. B. L assemblea può validamente deliberare, con il quorum di cui al secondo comma dell art c.c. (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000), la specifica destinazione dei posti auto disponibili nel cortile dell edificio, per assicurarne ai condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione (Cass. 16/6/2005, n ). Se però la delibera è palesemente ingiusta (per es. perché lo spazio assegnato non riflette la caratura millesimale dell unità immobiliare) può essere impugnata per eccesso di potere. Il parcheggio di un camper nello spazio riservato alle auto è legittimo (Giu. Pa, Foligno 6/3/1997), mentre quello di un autocarro contrasta con la destinazione dell edificio (Pret. Foligno 12/3/1987, con riferimento ad un autocisterna). CONDUTTORE E POSTO AUTO Ho in affitto un negozio al piano terra di un condominio, in cui non erano mai stati resi noti i posti auto assegnati ai condomini. Le chiedo: ora che devono assegnarli, ne ho diritto, come conduttore del negozio? Nel contratto d affitto non vi è nessun riferimento però non vi è pure nessuna privazione. Il mio interesse è solo per un posto, non importa che sia all interno dello stabile, com è la regolamentazione attuale? Il condominio è di vecchia generazione, ognuno parcheggiava come voleva una o più auto. Io sono conduttore da 8 mesi, e parcheggiavo sempre all esterno sotto il condominio, ora rischio di essere escluso dal posto auto?

82 R. P. Se nel contratto di locazione non si parla di posto auto la sua assegnazione in uso al conduttore dipende dalla volontà del locatore. RISTRUTTURAZIONE FACCIATA Devo ristrutturare la porzione di facciata del mio appartamento sito al primo piano, non il lato che da sulla strada ma quello interno allo stabile. L'inquilino del piano terra ha montato una copertura in vetro non calpestabile per proteggere la sua veranda dal sole, sicuramente senza alcun permesso. Mi chiedo se lui sia in dovere di smontare tale copertura nel periodo in cui dovrò effettuare i lavori, onde permettermi di accedere alla mia parete tramite scala o impalcatura. L. C. Premesso che la ristrutturazione della facciata dev essere deliberata dall assemblea e realizzata a spese comuni, se la rimozione della copertura è indispensabile all esecuzione dei lavori, smontaggio e rimontaggio sono a carico del condominio se la struttura è stata realizzata nel rispetto delle regole, mentre se è abusiva e pregiudica l estetica del fabbricato se ne può pretendere la rimozione. OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO Mio fratello abita in un piccolo centro storico, e vivendo in una casa di limitata metratura usa parcheggiare la bicicletta poggiata al muro, sopra un marciapiede, in una via ove è impossibile il traffico di autovetture e ciclomotori e ove peraltro non reca il benché minimo danno alla circolazione pedonale. Inoltre tiene dei piccoli vasetti ornamentali ai lati dello scalino che permette l'accesso alla porta d'ingresso. Oggi la polizia locale lo ha intimato di prendere provvedimenti, su richiesta del sindaco, affinché tolga i vasetti e non parcheggi più la bicicletta fuori di casa. Inoltre, è stato ordinato alla sua vicina di casa di non utilizzare più lo stendino nello spazio adiacente alla sua abitazione. Dato che mi pare una richiesta realmente assurda, e non riuscendo tramite il codice civile a risolvere la questione, Le chiedo gentilmente di spiegarmi se la richiesta deve essere accolta o se invece può essere reclamata. F. L intimazione dei vigili è legittima, dal momento che il marciapiede pubblico non può essere occupato con vasi, biciclette e altri oggetti, a salvaguardia dell incolumità dei pedoni.

83 SPESE ASCENSORE Abito in un condominio attaccato ad un altro tramite un muro. I due condomini sono collegati, oltre che dal muro, anche dal corridoio per accedere alle cantine (separate), mentre i garage hanno la stessa entrata. Recentemente è arrivata la lettera con le varie spese condominiali, ho notato subito che quest'anno le spese per l'ascensore erano un po' eccessive e tra le varie voci ho trovato che la maggior parte delle spese sono del condominio affianco. L'addetto ai millesimi condominiali ha sommato le spese di manutenzione di tutte e due gli ascensori e li ha divisi secondo i millesimi condominiali di tutte e due i condomini. Domanda è giusto che io debba pagare la manutenzione, e varie sostituzioni, di un ascensore di un altro condominio (che ovviamente non ho mai utilizzato)? T. V. D. Se l ascensore è posto al servizio di un condominio diverso da quello in cui abita il lettore, questi non è tenuto a contribuire alle spese di esercizio e manutenzione dello stesso. CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE Nello spazio antistante il mio appartamento ho due piante di gelsomino e per loro natura tendono a crescere verso la strada. Nel mese di maggio li ho potati e adesso sono in piena fiorescenza e di sera molti fiori cadono sul marciapiede. Io quasi tutte le mattine spazzo il marciapiede mio e quello del mio vicino di casa, ma nonostante tutto il vicino si lamenta anche. Una volta senza avvisarmi potò di netto tutta la parte che dava all'esterno e io per il quieto vivere non dissi nulla. Vorrei sapere se io sono tenuta per legge a pulire il marciapiede tutti i giorni. S. M. Se le piante di gelsomino sono state messe a dimora a distanza legale (50 centimetri), il proprietario può essere invitato dal confinante a tagliare i rami che si protendono nel suo fondo, e può tagliare direttamente le radici che vi si addentrano, fatti salvi i regolamenti e gli usi locali. Non può invece pretendere che il vicino provveda quotidianamente a ripulire il marciapiede dai fiori caduti. AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA CIVILE Sono titolare di un autosalone. Ho avuto dal Comune un area in concessione per l esposizione

84 delle mie auto, l area si trova confinante con una pubblica via ma rialzata rispetto ad essa. La mia domanda è: devo esporre il tagliando assicurativo, o meglio devo assicurare le auto? N. D A. L art. 1 del D. Lgs. 7/9/2009, n. 209 (codice delle assicurazioni private) stabilisce che i veicoli a motore senza guida di rotaie, compresi i filoveicoli e i rimorchi, non possono essere posti in circolazione su strade di uso pubblico o su aree a queste equiparate se non sono coperti dall'assicurazione per la responsabilità civile verso i terzi prevista dall'art c.c. Si tratta pertanto di verificare in Comune se l area sulla quale vengono parcheggiate le auto in vendita è o meno equiparata a un area di uso pubblico. VENDITA LOCALE CONDOMINIALE Per poter acquistare un locale stenditoi di proprietà condominiale comune con accesso indipendente sito interamente sopra il mio piccolo appartamento dell ultimo piano, e necessario che la totalità dei condomini della scala siano d accordo o è sufficiente che lo sia la maggioranza come qualcuno mi ha detto secondo un rinnovato art.1117 ter c.c.? Se cosi fosse è sufficiente una delibera assembleare composta da questa maggioranza? U. P. La vendita di un locale condominiale richiede l unanimità dei consensi. COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI Chiedo se la ristrutturazione del tetto che comporta un isolamento a norma (in precedenza questo isolamento non era presente) comporta anche la modifica dei millesimi di riscaldamento (avendo un impianto centralizzato). I maggiori benefici evidentemente sono dei condomini che abitano gli appartamenti del sottotetto, anche se una parte del vantaggio vi è anche per gli appartamenti sottostanti il mansardato. Esiste una normativa a riguardo? R. B. L art. 69 disp. att. e trans. c.c. stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere, modificati, tra l altro, quando in conseguenza di innovazioni di vasta portata è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Non risultano precedente giurisprudenziali, per cui a stabilire se la coibentazione del

85 tetto rientri o meno nella suddetta ipotesi (propendiamo per l ipotesi negativa) dev essere un giudice. SERVITU E MILLESIMI Ho costruito su un terreno di mia proprietà una cisterna per la raccolta di acque piovane destinate all'irrigazione. Le acque piovane provengono da una copertura condominiale. Quando stavo per terminare i lavori, alcuni condomini mi hanno manifestato la volontà di partecipare alle spese e di usufruire dell'acqua. Fermo restando che nella mia proprietà si viene a creare una servitù dovuta alla presenza della cisterna chiedo come si possa consentire l'attingimento dell'acqua piovana ai vari condomini, in che proporzione e se possa esistere una tabella millesimali che tratti tale argomento. S. M. Le tabelle millesimali sono tipiche dell edificio condominiale. Nulla vieta, però, che le parti, d accordo fra loro, stabiliscano un criterio quantitativo sulla base del quale l acqua proveniente dall edificio ritorni dalla cisterna alle unità immobiliari in esso ubicate, se del caso rifacendosi ai millesimi di proprietà generale. Quanto al sistema da adottare per la conduzione dell acqua, la domanda va girata a un tecnico. VIOLENZA IN CONDOMINIO Abito in un condominio, siamo tutti proprietari. C'è un condomino pregiudicato aggressivo, violento e definito dalla polizia pericoloso. Spesso siamo costretti a richiedere il pronto intervento. Attualmente il soggetto è sottoposto al t.s.o (trattamento sanitario obbligatorio), picchia la madre da una vita e lei pretende che sia il condominio a intervenire, lo aizza contro di noi. Questa notte ha divelto la sbarra condominiale: come possiamo tutelarci? La madre ed il fratello non sono responsabili? Io l'ho denunciato per stalking. Cosa possiamo fare? via mail Se il lettore è stato fatto segno ad atti persecutori e, come scrive, ha presentato denuncia, il condomino dovrebbe essere indotto a riflettere sull opportunità di cambiare condotta (lo stalking, infatti, è punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni). Usiamo il condizionale perché, trattandosi di persona mentalmente disturbata, non è presumibilmente in grado di rendersi conto della sua condizione, per cui perdurando e aggravandosi questo tipo di comportamento potrebbe rendersi necessario un trattamento sanitario obbligatorio in una struttura ospedaliera.

86 CONTATORE E PRIVACY L'abitazione in cui vivo (di mia proprietà), fino a 2 anni fa era abbinata ad un capannone industriale di proprietà di mio suocero. Il capannone ora è stato venduto e i 2 immobili sono stati regolarmente divisi in base alle mappe catastali. In fase di vendita l'acquirente del capannone è stato informato che c'erano alcune cose mie all'interno della sua proprietà, nella fattispecie mi riferisco all'antenna televisiva, al contatore del gas e al tubo di scarico dei condizionatori. L'acquirente non ha posto alcuna remora né tantomeno rimostranza. Dopo un inizio promettente di buoni rapporti, sono iniziate le prime schermaglie e ora la situazione è tutt'altro che rosea. Ci ha fatto spostare l'antenna della televisore ed ora pretende che anche il contatore del gas venga spostato. Il problema si presenta proprio su questo aspetto in quanto noi ogni mese chiediamo di poter leggere i numeri per comunicarli all'azienda erogatrice. Ora ci viene impedito, e lo stesso trattamento viene riservato agli addetti dell'azienda del gas. Mi sono informato e sembrerebbe che qualora il contatore venisse spostato è lui che deve pagarne l'intera spesa in quanto al momento dei lavori di ristrutturazione del capannone non è stata presentata alcuna richiesta. Volevo avere anche da Lei una conferma su quanto comunicatomi. Inoltre, un altro aspetto spiacevole riguarda le porte finestre che si affacciano direttamente sul cortile della mia proprietà. Le tende bianche, da lui utilizzate, non impediscono che si vedano le persone e spesso e volentieri non sono neanche chiuse. Il risultato è che loro vedono quello che noi facciamo all'interno della proprietà e di rimando anche noi. Ho chiesto, quando ancora comunicavamo, di provvedere in qualsiasi modo affinchè la privacy fosse tutelata al 100%, ma questa richiesta non ha sortito alcun effetto. Volevo avere da Lei una conferma sul fatto di "obbligare" il proprietario a rispettare la mia privacy. Premetto che per entrambi i casi ho contattato anche la polizia municipale e sono in attesa di un incontro con loro. P. B. Se l esistenza della servitù non risulta dai registri dell Agenzia del territorio, e il contatore esiste da meno di venti anni, il proprietario del capannone può pretenderne la rimozione a cura e spese dell utente, a nulla rilevando la circostanza che finora abbia acconsentito per mera cortesia alla sua presenza nella struttura. Quanto alla privacy, se lo stato dei luoghi lo consente i vicini possono accordarsi per il collocamento di una siepe o di altro riparo, altrimenti non si può costringere il vicino ad oscurare i vetri del capannone. ESERCIZIO DELLA SERVITU

87 Sono proprietaria di una casa con annesso pezzo di terra, con unico ingresso da stradina privata su cui ho diritto di passaggio. La servitù di passaggio è scritta nell'atto di proprietà e non esistono altri documenti regolanti questa materia tra me ed i miei vicini. Un po' di anni fa il mio vicino, proprietario della strada, costruì un cancello (che si trova a circa 80m di distanza dal mio ingresso) per chiudere il transito a veicoli estranei nella sua proprietà, che di notte veniva serrato con un catenaccio. Io fui dotata di chiave. All'interno del cancello fu creato un cancelletto pedonale munito di serratura elettrica comandabile a distanza, quindi i pedoni potevano passare dal pedonale mentre le macchine passavano dal carraio che era sempre accostato senza serratura, quindi solo da aprire. Qualche anno fa il proprietario della strada decise di serrare il cancello notte e giorno con questo catenaccio non apribile a distanza costringendo me con la mia famiglia ad effettuare particolari attività per la apertura e chiusura. Chiedo: è rispettata la servitù? Se sì, è obbligato il proprietario a costruire un cancello automatico? Se no, è obbligato a rimuovere il cancello? E. R. Il secondo comma dell art c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. Il fatto che il proprietario della strada abbia, per motivi di sicurezza, deciso di chiudere il cancello dotando il lettore della relativa chiave, non sembra tale da rendere più incomodo l esercizio della servitù, dal momento che in precedenza in cancello era ugualmente chiuso, sia pure non a chiave, costringendo in ogni caso a scendere dall auto per aprirlo. GAZEBO E DISTANZA LEGALE Sono proprietaria di un appartamento condominiale. I signori che hanno acquistato l'appartamento sottostante hanno montato un gazebo metallico di dimensioni enormi che copre pure la mia visuale (tanto per fare un esempio dal centro della mia cucina vedo il tetto della struttura). Il tetto della struttura in questione arriva a metà del mio balcone. Temo per la sicurezza della mia casa: non vorrei che possa fungere da appiglio per eventuali ladri. Ci sono delle altezze minime (e quali sono) da rispettare per questo tipo di costruzioni? A.L. Se la copertura del gazebo viene collocata a meno di un metro dalle finestre del sovrastante appartamento, il proprietario di questo può agire per la sua rimozione (App. Napoli 30/6/2009, n. 2202). SERVITU DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO

88 Con contratto ho avuto una servitù di passaggio (tramite un cancello) di 3 metri pagata lire anni fa, essendo cambiata la destinazione del terreno, ho potuto costruire tre garage, quindi ho allargato il cancello da 3 a 9 metri. I proprietari non mi hanno mai detto nulla; tre giorni fa mi hanno scritto di ripristinare la servitù altrimenti ricorrono al giudice. Io vorrei pagare la differenza dei 6 metri al valore attuale, ma loro vogliono troppi soldi: possono farmi riportare il chiedermi il pagamento in denaro? E. Il primo comma dell art c.c. stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, e l aver triplicato l apertura del cancello realizza questa ipotesi, essendo stata sottratta al proprietario del fondo servente una parte dell area, ora destinata al servizio del cancello. Il vicino è pertanto nel diritto di pretendere il ripristino dello stato dei luoghi. UNA TETTOIA INVADENTE Abito in un condominio di due piani, io occupo il primo e circa due anni fa ho dato l'autorizzazione all'inquilino del piano rialzato di costruire una tettoia in legno a copertura del suo giardino, sotto di me. Conclusi i lavori mi sono trovato di fronte una tettoia con tutti e tre i lati chiusi con una griglia in legno che a sua volta è chiusa da un'edera finta. Due dei tre lati sono quelli esterni della palazzina, mentre il terzo è in comune a me, col ruolo di separare il suo giardino dalla mia scalinata esterna, con la facciata della griglia ed edera finta a vista verso la parte esterna, quindi la mia scalinata. Ieri, tornato dalle vacanze estive, mi sono ritrovato sul lato in comune, la facciata della griglia ed edera finta girata verso l'interno (il suo giardino), rendendo la facciata della mia scalinata uno scempio. Inoltre la tettoia presenta (dopo due anni) delle infiltrazioni di scolo sul marciapiede e pendenze sbagliate delle grondaie con ristagni di acqua che d'estate si trasformano in piccole paludi. Infine la pulizia del tetto da lui non è stata mai fatta, sono costretto a farla io per affacciarmi al balcone e non ritrovarmi io a distanza di un metro, un tetto pieno di sporcizia. Mi sa dire se c'è un rimedio legale? L.S. Se il vicino non ha rispettato i criteri sulla base dei quali la tettoia doveva essere costruita (si presume a distanza inferiore a quella legale, visto che era stata chiesta autorizzazione al lettore), e per di più la stessa è causa di infiltrazioni di acqua e umidità, se ne può chiedere al giudice la rimozione o quanto meno una modifica.

89 SPOSTAMENTO DELLA SERVITU Abito in appartamento a piano terra e sotto due delle stanze insiste un cunicolo (non stagno) ove transita lo scarico della fogna di tre appartamenti. Anche se complesso edilizio è costituito da 4 appartamenti non si configura in un condominio in quanto, a parte il passaggio della fogna, non vi è null'altro in comune. Le chiedo: a) posso costruire una rete fognaria e farla passare all'esterno dell'appartamento e farla transitare nel giardino di mia esclusiva proprietà per gli altri appartamenti? b) gli altri proprietari hanno l'obbligo di allacciarsi alla nuova rete fognaria? c) se non volessero allacciarsi alla fogna al nuovo impianto, posso minacciare l'interruzione del passaggio dei loro scarichi nel cunicolo posto sotto il mio appartamento? d) nel caso non fosse possibile e dovessi smantellare la pavimentazione delle due stanze e mettere in opera un tubo stagno, come sarebbero ripartite le spese? E. V. L art c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può trasferire l'esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente. Tuttavia, se l'originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente, o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell'altro fondo un luogo ugualmente comodo per l'esercizio dei suoi diritti, e questi non può rifiutarlo. Altrimenti si può ricorrere al giudice. RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO Mio padre è proprietario di una terrazza che copre due cantine, una di proprietà nostra e l altra di proprietà di un altro condomino. Il pavimento deve essere rifatto perché ci sono delle infiltrazioni quando piove, inoltre nel mezzo della terrazza c è un 1,20 mt di solo passaggio comune a tutti i condomini (siamo in tutto tre) per uscire sulla strada. Come andranno ripartite le spese per il rifacimento? Se l altro proprietario non è interessato al rifacimento, cosa si può fare? A. C. La spesa richiesta dal rifacimento della pavimentazione (art c.c.) va ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario esclusivo della terrazza, con i restanti due terzi da dividersi, in proporzione ai millesimi di proprietà, tra lo stesso proprietario della terrazza e l altro condomino. Il condomino che esercita sulla terrazza soltanto il diritto di passaggio è tenuto a contribuire ai sensi del secondo comma dell art c.c., sulla base di un importo

90 che potrà essere quantificato dagli stessi condomini o da un tecnico. SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO Nell'area privata antistante il condominio in cui abito è stata decisa la realizzazione di posti auto (cinque) usufruibili a rotazione da tutti i condòmini. L'accesso a questi posti-auto avverrà tramite l'apertura automatica di una sbarra, quindi agibile solo dagli aventi diritto. Visto che la dimensione dei posti auto e l'utilizzo degli stessi è uguale per tutti i condòmini, come devono essere ripartite le spese per la realizzazione di questi posti-auto? M. V. Il primo comma dell art c.c. stabilisce che le spese richieste dalle innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, per cui i condomini possono accordarsi nel senso di ripartirle in parti uguali, dal momento che l utilità prodotta dall innovazione è la stessa per tutti. FACCIATA E TUBO DELL ACQUA Sono proprietario di un appartamento facente parte di un edificio condominiale, sito al piano sopraelevato. Siamo due condomini. L'altro condomino è proprietario del primo piano e dell'unica cantina dati in locazione. L'edificio è circondato dalla corte che dagli atti risulta comune. Da poco tempo l'inquilino del primo piano ha calato, sulla facciata, una canna di plastica fino alla corte perlavare le sue moto e per usi vari. Gradirei sapere se questo comportamento è lecito ritenendo, in primo luogo, che vi sia un danno al decoro dell'edificio stesso. B. Z. Il Pretore di Pisa, con sentenza del 3/3/1993, ha stabilito che l'esposizione di panni su un balcone o all'esterno delle finestre non costituisce alterazione del decoro architettonico dell'edificio, dal momento che non dà luogo ad un'opera materiale idonea a modificare stabilmente le linee architettoniche dell'edificio, consistendo invece in un comportamento di tipo saltuario. Lasciare però, stabilmente, un tubo dell acqua pendente lungo la facciata dell edificio, altera la destinazione di quest ultimo ex art c.c. FOSSA BIOLOGICA E SERVITU

91 Abito in un condominio di 6 appartamenti. Uno è di mia proprietà; un altro inquilino è proprietario di un altro; altri due inquilini ne possiedono 2 ciascuno. Il mio appartamento si trova al piano terreno e si affaccia sul mio giardino, interno rispetto alla strada e quindi al portone condominiale. Nel giardino si trovano le fosse biologiche condominiali. L inquilina che abita all ultimo piano è proprietaria di un giardino confinante col mio. Passando da questa sua proprietà, ho la possibilità di non far entrare in casa i tubi del camion e il personale addetti alla vuotatura delle fosse biologiche. Il responsabile della ditta da noi scelta per questa operazione, ritiene che la signora che concede il passaggio dal suo giardino (non sempre volentieri) per evitare l entrata di sporcizia in casa mia, è obbligata a farlo perché la porta di accesso al suo giardino si trova ad una distanza minore di 3 metri dal luogo in cui sono situate le fosse biologiche condominiali. Può dirmi se si tratta di una notizia esatta? F. B. Se lo svuotamento della fossa biologica può essere effettuato dall abitazione del lettore, la vicina non è obbligata a far transitare dal proprio giardino gli addetti al servizio, a meno che non sia stata costituita una servitù di passaggio; servitù la cui costituzione potrebbe però essere chiesta al giudice adducendo indiscutibili ragioni igieniche, pagando alla vicina l indennità stabilita dal magistrato. NEGOZIO E SPESE COMUNI Ho acquistato un appartamento in uno stabile di nuova costruzione. L'edificio e' composto da vari appartamenti con scala comune, ascensore, garage interrati, rampa e vialetto d'accesso. E' parte dell'edificio un negozio al piano terra i cui garage fungono da deposito. Il negozio ha una scala interna (non condominiale) per accedere al deposito, oltre l'accesso da rampa per i veicoli. Il negozio e' disposto esternamente alle parti comuni, ha però la propria antenna satellitare dedicata sul tetto dello stabile. L'obiettivo del proprietario del negozio e' evitare qualsiasi spesa per quello che riguarda scala condominiale e ascensore. Preciso: - dai garage e' possibile accedere a scale e ascensore, quindi potenzialmente usufruibile dal negoziante; - il negozio ha antenna e cavo dedicato il cui accesso avviene solamente tramite scala comune; In virtù di tutto questo, e' d'obbligo la compartecipazione del negoziante, alle spese per scale e ascensore? A. T. Se il proprietario del negozio ha accesso alle scale e all ascensore, è tenuto a contribuire alle

92 relative spese: quello che rileva, infatti, è l uso potenziale, non l uso effettivo. Per quanto attiene alla misura della contribuzione, può trovare applicazione il secondo comma dell art c.c., per il quale se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all uso che ciascuno può farne. SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI Ho un edificio a 3 piani e un muro di giardino nella piazza principale del mio comune: piano terra negozi attualmente vuoti; il primo e secondo piani sono appartamenti. Un ristorante che si trova dall'altra parte della piazza, separata da casa mia da una scala pubblica di 3.5 metri di larghezza che porta al Duomo ha messo i tavoli con ombrelloni sotto il mio edificio e non davanti il suo locale e cosi impedisce l'accesso ai negozi e crea sgradimento all' appartamento al primo piano. E possibile legalmente fare queste cose? L. F. Se il gestore del ristorante ha pagato la tassa per l occupazione del suolo pubblico, ha il diritto di collocare sedie e tavolini sullo spazio assegnato; ciò, però, a condizione di non pregiudicare l accesso ai negozi altrui. CANNA FUMARIA E DANNI Se il mio camino perde quando piove e crea un danno all'appartamento di mia proprietà, la sistemazione deve essere pagata da tutto il condominio? D. Se la canna fumaria serve soltanto l appartamento del lettore, è soltanto questi a doversi fare carico della spesa richiesta dall eliminazione dei danni. PANORAMA ALTERATO Mia zia mi ha posto una questione divertente a cui però non so dare risposta. Lei vive stabile (1 piano) il cui terrazzo posteriore ha la vista che parzialmente dà sul piazzale di una ditta che vende elementi idraulici. La ditta ha comprato da poco anche un l'immobile confinante con detto piazzale: in questo modo l'intera vista dal terrazzo di mia zia è su di un grande piazzale. Il punto è che il secondo piazzale, di nuovo acquisto, è stato riempito totalmente di W.C. (nuovi, per cui non vi sono immissioni di odori). La domanda che mi ha posto la zia è: possono mettere cosa vogliono in questo piazzale (la zona è altamente residenziale e costosa per la

93 città), oppure devono seguire delle regole magari relativi a piani comunali/catastali? Non ho saputo dare una risposta: l'unica pista che ho battuto è sapere se il nuovo immobile acquistato ha destinazione uso affari o civile abitazione, ma non sono troppo convinto della mia teoria. G. M. Se il proprietario del piazzale è in possesso delle previste autorizzazioni e, come scrive il lettore, non provoca immissioni superiori alla normale tollerabilità, ha il diritto di collocarvi i materiali in attesa di essere venduti. LAVORI URGENTI E NON Siamo proprietari di un appartamento al 1 piano e di alcuni locali a piano terra insieme ad un altro soggetto titolare di un appartamento al 2 piano e di un garage a piano terra notevolmente inferiore al nostro ¼ circa. Questo comproprietario lamenta ora infiltrazioni da terrazzo e chiede di fare i lavori. Abbiamo detto che era giusto intervenire e quindi lo abbiamo autorizzato a chiedere i preventivi. Nel chiedere i preventivi di sua iniziativa o su suggerimento delle ditte interessate ai lavori oltre al terrazzo ha chiesto tutta una serie di altri interventi quali sistemazione di parti di intonaco, rimozione muretto di protezione del terrazzo, tinteggiatura dell intero edificio, rifacimento dei canali e rifacimento dei balconi. Vorrei sapere - trattandosi di opere non necessarie, fatta eccezione per l impermeabilizzazione del terrazzo - cosa possiamo fare per contrastare questa iniziativa, quanto vale la nostra quota maggioritaria dei millesimi. Le opere accessorie di abbellimento dell edificio come vanno concordate? L eventuale proposta di sostituire il terrazzo con un tetto e quindi con un notevole aumento della spesa può essere rifiutata? M. P. Anche se si tratta di condominio cosiddetto minimo perché formato da due soli condomini, le delibere devono essere adottate, con la prevista maggioranza, dall assemblea ritualmente convocata; il lettore, pertanto, in quanto titolare di una quota superiore al 50%, può legittimamente opporsi all esecuzione di lavori non urgenti. In particolare, la delibera di sostituire il lastrico solare comune con il tetto dev essere adottata all unanimità, pena nullità. INQUILINO TRASCURATO Ad aprile 2011 ho affittato il mio appartamentino per uso abitativo con contratto regolare e relativa registrazione, 4+4. Il condomino ha proceduto al pagamento con regolarità entro il 5 del mese dell'importo dovuto come riportato sul contratto di 520 euro con esclusione delle

94 spese condominiali il primo mese. Sono circa 3 mesi che non rispetta la data del pagamento dovuto adducendo scuse varie, il risultato è che paga ma con un "ritardo puntuale" di 2-3 settimane. Inoltre ho ricevuto decise lamentele da altri condomini riguardo alla scarsa cura da parte dell'inquilino dell'appartamento in termini di igiene e pulizia. Sul contratto sono state riportate alcune clausole recessorie tra cui il ritardo nel pagamento e l'obbligo di mantenere l'appartamento con dignità e cura. La domanda è: Ci sono i termini per rientrare il possesso dell'appartamento? Se si come agire nel massimo della discrezione e rispetto delle persone? L. Z. Il mancato pagamento del canone alla prevista scadenza comporta che il locatore possa agire con un azione di sfratto per morosità, mentre la violazione delle altre clausole contrattuali legittima un azione di risoluzione per inadempimento, in entrambi casi con l intervento del giudice. VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO In una delle prime riunioni condominiali - il palazzo è di recente costruzione - è stato deliberato, all'unanimità, di vietare il parcheggio delle auto lungo il suo perimetro che poi da accesso al portone d'ingresso. La strada non ha sbocchi d'uscita. La via di accesso è la stessa di quella d'uscita. C'è un ampio parcheggio comunale, frutto della concessione stipulata tra costruttore e comune. Nel mentre i condomini non sostano dinanzi al portone come deliberato in assemblea, sono gli altri dei palazzi vicini che lo fanno. Cosa bisogna fare? C'è un dispositivo legislativo che impedisca questo incivile comportamento? A. Il condominio può, in persona dell amministratore, adire le vie legali per far cessare l abuso, avendo cura di documentarlo adeguatamente. OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE Ho acquistato in primavera un appartamento al mare al piano terra di un edificio quadrifamiliare su due piani. L'edificio è inserito in un complesso di 12 appartamenti con molta area a verde. Non è stato mai formato un Condominio quindi ognuno dei proprietari storici si è fatto una legge per conto suo ed occupa gli spazi comuni secondo un diritto di "primogenitura". Nell'atto di acquisto è scritto che l'appartamento è delimitato su tre lati da spazio di isolamento mentre il terzo lato dà su appartamento di terzi. Il mio appartamento, nella parte posteriore, affaccia con due finestre (quella del bagno e quella della camera da letto) su una striscia di

95 terreno di circa 1,50 metri il cui secondo lato è costituito dal muro di cinta. Orbene il proprietario di uno dei due appartamenti al piano superiore ha depositato, nella suddetta striscia e davanti alle mia finestre, 4 biciclette ed una canoa. All'invito a rimuovere quanto depositato, il suddetto ha dichiarato che anche quella striscia di terreno è proprietà comune e che quindi non avrebbe proceduto a rimuovere detti oggetti. Come posso "convincere" questo signore che non può occupare spazi non di pertinenza? Ed inoltre esiste un diritto alla privacy sotto le finestre? D. Il condomino non può occupare stabilmente gli spazi comuni con cose di sua pertinenza perché così facendo ne altera la destinazione (primo comma art c.c.). Poiché non è mai stata formalizzata la costituzione del condominio, condominio che però esiste di fatto, il lettore può convocare l assemblea dei condomini per cercare di trovare una soluzione che consenta di conciliare il suo diritto alla riservatezza con l esigenza di trovare una sistemazione a biciclette e canoa. LOCAZIONE E DISDETTA Io e mio marito abbiamo preso in affitto un appartamento 4 anni fa: il proprietario ci ha fatto un contratto 4+4. Visti gli ottimi rapporti che avevamo con il proprietario gli abbiamo dato la disdetta in modo informale durante una cena a casa loro, senza lettera di preavviso. Noi ora abbiamo acquistato casa in un altro comune ma il vecchio affittuario vuole lo stesso i 3 mesi di affitto pagato (erano 6 ma 3 li abbiamo vissuti all interno dell immobile). Il punto è che prima di andarcene eravamo d'accordo di trovare entrambi dei nuovi inquilini cosi da occupare subito la casa senza che noi dovessimo pagare mutuo e affitto insieme ma il proprietario non ha mai cercato nessuno continuando a chiederci i soldi noi e in più quando io gli trovavo qualcuno non gli andava mai bene. Ora per noi è diventato impossibile pagare mutuo e affitto insieme ma nonostante facciamo i salti mortali per fargli avere i soldi anche se in ritardo lui ora ci ha chiesto pure le spese condominiali fino al momento che abbiamo lasciato casa. Mio marito fa il carabiniere in un altra città e ho sentito dire che per le Forze dell Ordine i mesi di preavviso cambiano visto che sono costretti spesso a spostamenti. I. L art c.c. stabilisce che gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, nonostante patto contrario, recedere dal contratto nel caso di trasferimento, purché questo non sia stato disposto su loro domanda. In tale ipotesi il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta.

96 LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI Sono in affitto in un mini appartamento semiarredato. Il resoconto delle spese condominiali l amministratore a chi lo deve mandare? Al conduttore o al proprietario? L amministratore non mi manda il conto delle spese condominiali, il conto lo manda al proprietario, il quale proprietario non lo manda a me; per cui, io risulto perennemente moroso. C è un art. del codice civile, che regolamenta questo? G. S. L amministratore è tenuto ad inviare il rendiconto delle spese condominiali al condominolocatore, essendo questi, per legge, il soggetto tenuto al pagamento dei contributi condominiali. Di fatto, in base a specifica clausola contenuta nel contratto di locazione, a pagare è il conduttore, che ha il diritto di esigere dal locatore la documentazione giustificativa del richiesto importo. Nella situazione prospettata dal lettore, quindi, ad essere in mora non è lui ma il locatore. RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO Vorrei sapere con certezza se c'è una norma e sentenze che regolano in maniera inequivocabile la ripartizione delle spese del balcone di casa mia che è la copertura del patio dell'abitazione sottostante e che è il proseguimento di un terrazzo che funge da lastrico solare di un altro appartamento sempre sottostante al mio. Orbene, sono state rifatte le facciate nel mio condominio e in corso d'opera il direttore dei lavori si è accorto, su sollecitazione dei Proprietari dell'appartamento sottostante al mio che dal mio terrazzo, nonché, dal mio balcone pervenivano grosse infiltrazioni e che era urgente rifare la guaina e il pavimento onde evitare ulteriori danni sia al patio sottostante che all'abitazione di cui sopra. Io ho dato l'assenso ai lavori dicendo che la metà delle spese le avrebbero dovute sostenere i proprietari sottostanti? vorrei avere un autorevole parere in merito, D. Se la terrazza a livello funge da copertura del sottostante patio, la sua disciplina è assimilabile a quella del lastrico solare di uso esclusivo, per cui la relativa spesa va ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario della terrazza e di due terzi a carico del proprietario del patio, ai sensi dell art c.c. INFILTRAZIONI DI UMIDITA E PIANO TERRA

97 Mia mamma (molto anziana) è proprietaria di un appartamento al piano terra (in un condominio) dove c'è molta umidità, a causa do un'infiltrazione che viene da fuori. Il condominio non vuole partecipare alle spese di ristrutturazione o bonifica dell' appartamento, dice che il problema è suo, è giusto questo? Mi spiego con un esempio: se il proprietario dell'ultimo piano ha un'infiltrazione dal tetto siamotutti chiamati a partecipare, e se il problema e di sotto non è così? Mi sembra un po' strano. Che si può fare? G. La Cassazione (sentenza n del 9/3/2006) ha statuito che, per il combinato disposto degli artt e 840 c.c., il sottosuolo, ancorché non espressamente menzionato dall'art c.c. fra le parti comuni dell'edificio, dev'essere considerato di proprietà comune a tutti i condomini, a meno che il titolo non disponga altrimenti. Pertanto, in difetto di una contraria indicazione contenuta negli atti di acquisto o nel regolamento condominiale, se si dimostra che le infiltrazioni provengono dal sottosuolo dell edificio, tenuto a farsi carico della spesa occorrente alla loro eliminazione è il condominio. Il lettore può invitare l amministratore ad assumere le opportune iniziative, per rivolgersi al giudice qualora la richiesta dovesse cadere nel vuoto. OCCUPAZIONE DI IMMOBILE La mia povera zia, invalida al 100 % ed incapace di badare a se stessa, aveva una badante extracomunitaria, regolarissima ed assicurata, che dormiva con lei (tutto secondo contrattoregolare). Ora mia zia è morta e la badante non vuole lasciare la casa. Tenendo presente che ancora non le ho dato la liquidazione, se la badante continua ad abitare la casa di mia zia, che cosa devo fare? Ovviamente io sono l'erede. C. P. Se la badante non rilascia spontaneamente l abitazione, l erede può, attraverso un avvocato, intraprendere un azione di rivendicazione per entrare in possesso dell immobile. SERVITU E SPESE Ho comprato 6 mesi fa, in un condominio (un parco), un attico a cui si accede da una via che è strada pubblica. All'atto della lettura del rogito ho sentito che acquistavo l'attico con tutti i diritti di servitù di fatto e precostituiti che erano stati riservati alla particella ed al condominio su di essa costruito. Prima di firmare, mi feci spiegare di cosa si trattava ed il notaio mi ha chiarì, che sebbene io accedessi al mio attico dalla via pubblica M. attraversando la strada di

98 metri 10 di larghezza, avevo, in virtù dei succitati diritti precostituiti, diritto di accesso a piedi e con la macchina, per immettermi su una strada pubblica C. parallela a via M., attraverso il viale di un altro condominio. Ultimamente, il nuovo amministratore del parco ha fatto chiudere, giustamente, la proprietà del parco con due cancelli automatici consegnandomi telecomando e chiave dei due cancelli automatici e, nel frattempo, a mezzo raccomandata, mi ha fatto pervenire un'offerta di partecipazione alle spese, sostenute e che si sosterranno, del condominio parco S. del 20%. Contattato telefonicamente, gli ho proposto che volevo pagare il giusto e quindi di far fare la tabella dei millesimi a me spettanti per i lavori ordinari e per il consumo di energia dei cancelli e delle lampade notturne nel viale. Mi ha risposto che non esiste ne si può fare la tabella dei millesimi per il diritto di servitù e che io al limite posso solo fare una controfferta e vedere poi se l'assemblea accetta questa controfferta. E' esatto quello che dice questo amministratore e cioè che non si possono fare le tabelle millesimali sul diritto di servitù? Se così fosse, poiché la richiesta del 20% su 26 appartamenti del parco mi sembra esorbitante cosa posso fare e come mi devo regolare? M. E. La ripartizione in millesimi è prevista dalla legge per gli edifici condominiali. Nulla vieta, però, che le parti affidino a un tecnico scelto di comune accordo la messa a punto di un prospetto che determini la misura della spesa a carico di ciascuna, ai sensi del terzo comma dell art c.c. Piuttosto, però, che affrontare una spesa che graverebbe sul lettore in ragione del 50%, in quanto titolare del fondo dominante, appare preferibile, come indicato dall amministratore, fare una controproposta al condominio. ESTINZIONE DELLA SERVITU La casa di mio padre in montagna è gravata per quanto riguarda la scala interna da una servitù di passaggio da parte di un mio zio (fratello di mio padre) perché quando nel lontano 1950 divisero l abitazione era l unico modo per accedere alla loro parte di abitazione. Tenga presente che la scala è nell interno della nostra proprietà e successivamente mio zio ha costruito una parte di abitazione aggiuntiva creando una scala interna che gli permette di entrare nella parte di abitazione che fu ricevuta in eredità. Io oggi penso che la servitù di passaggio sia decaduta in quanto non c è più la necessità di passare sulla proprietà altrui per accedere alla propria abitazione. Cosa ne dice? Penso nella maniera giusta? E se sì, come si fa a rendere ufficiale questo nuovo stato di cose? M. L art c.c. stabilisce che il venir meno dell utilità della servitù non la estingue se non

99 decorsi venti anni dall ultimo utilizzo. Se si vuole formalizzare lo stato di fatto che si è creato in seguito alla costruzione dell altra scala, le parti possono, di comune accordo, far redigere, e trascrivere presso l Agenzia del territorio, un atto notarile col quale il titolare del fondo dominante rinuncia all esercizio della servitù. VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE Da oltre 12 anni abito in un appartamento lasciato in eredità ai miei genitori, una casa con piano superiore adibito a civile abitazione da me abitato con moglie e due bambine, mentre il piano inferiore ereditato da altra persona è di uso commerciale; I locali erano di unica proprietà, utilizzati "piano Superiore" per la civile abitazione, mentre il "piano inferiore" era adibito a Molino di grano e successivamente a magazzino, con un piccolo orto pavimentato in cemento. Al piano Superiore siaccede da una scala esterna all'aperto aggettante sull'orto munita di ringhiera passamano in ferro. Dopo aver ereditato la struttura, il piano Superiore è stato da sempre da me abitato, mentre chi ha ereditato il piano inferiore compreso l'orto, ha affiatato il locale per uso commerciale "negozio di abbigliamento da lavoro", successivamente è stato sfitto per un lungo periodo, e da qualche mese è stato aperto dalla figlia del proprietario come circolo privato "bar e sala giochi", nell'orto di circa 20 mq dove c è il vano scala all'aperto, è stato montato un piccolo gazebo. L'orto è oggi utilizzato con dei tavolini "bar" dove consumano e giocano a carte, qui tutti i giorni (o quasi) nel giocare a carte gli avventori oltre a parlare con toni molto alti, urlano è hanno un linguaggio molto forte, parlano male con "parolacce forti" e "bestemmie" al punto che alcune volte sono dovuto intervenire personalmente a chiedere agli avventori un pò di decenza nel comportamento. Vorrei sapere: 1) Quale delle parti deve modificare la "visibilità" del vano scala per evitare che siano visibili gli avventori del bar, e le persone che entrano ed escono da casa mia. 2) Trattandosi di locale commerciale dovrei continuare a subire le urla e parolacce degli avventori del bar o cosa potrei fare in merito? via mail Il proprietario del vano scale non ha alcun obbligo d intervenire per sottrarlo alla vista degli avventori del bar. Quanto alle immissioni rumorose, se queste superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c. se ne può chiedere al Giudice la riconduzione nella norma. INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE Ho un alloggetto in montagna che ha subìto notevoli danni da un'infiltrazione d'acqua causata da una copiosa perdita dell'alloggio soprastante. L'amministratore condominiale ha provveduto

100 a sporgere denuncia all'assicurazione del condominio. L'assicurazione, a fronte di una perizia, ci propone un risarcimento che tiene conto del "degrado d'uso" e quindi non copre interamente le spese di ripristino dell'alloggio. Possiamo rivalerci, per la parte mancante, sul condomino che ha causato il danno? Quali sono i documenti da produrre? E' necessaria una causa giudiziaria se non si addiviene a una pacifica conciliazione? In caso di vittoria della causa giudiziaria chi paga il nostro legale? M. O. Se il condomino che ha subìto il danno giudica insufficiente l indennizzo offerto dall assicurazione, può accettarlo a titolo di mero acconto, riservandosi per iscritto di agire nei confronti del vicino per il pagamento della differenza. Non è detto che, in caso di esito favorevole della causa, la parte soccombente venga condannata al pagamento delle spese di lite, potendo queste essere compensate fra i contendenti, in tutto o in parte. RINUNCIA AL CONDOMINIO Vorrei sapere se si può ottenere il distacco dal condominio per gravi problemi finanziari. I. P. Purtroppo no, dal momento che il secondo comma dell art c.c. stabilisce che il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Può, semmai, ricorrendone i presupposti, rinunciare al servizio comune di riscaldamento, ma anche in questo caso sarebbe tenuto a contribuire a una parte della spesa. VIOLAZIONE DI DOMICILIO Sono proprietaria di un negozio affittato ad un inquilino che svolge l'attività di bar. Su insistenza dell'inquilino ho provveduto a cambiare le serrande, lavoro molto complicato e costoso (a mio carico). L'inquilino ha concesso alla ditta di procedere con i lavori solo nei giorni di chiusura per ferie della propria attività. Recatami sul posto per accertarmi che la ditta fosse arrivata e all'opera, mi viene riferito che l'inquilino è partito per le ferie e ha lasciato le chiavi al portiere il quale aveva il compito di aprire, e nei ritagli di tempo eventualmente controllare. Al che, vista l'ingente somma a cui stavo andando incontro mi sono fermata nel negozio ad osservare i lavori che procedevano come da preventivo approvato, ma soprattutto per tutelare la mia proprietà e l'attività dell'inquilino stesso (arredi e vari). La sera ricevo una telefonata dall'inquilino (avvisato penso dal portiere) che al ritorno dalle "sue" vacanze mi

101 invierà lettera d'avvocato con denuncia per violazione di domicilio. Ora, cosa succederà, quanti anni di prigione dovrò scontare? F. Z. Se il lettore è entrato nel bar clandestinamente, con inganno o contro la volontà del portiere che in quel periodo aveva il diritto di escluderlo, è imputabile del reato di violazione di domicilio, punita dall art. 614 c.p. con la reclusione da sei mesi a tre anni. La circostanza, infatti, che sia proprietario del locale, e che in quanto tale abbia il diritto di accedervi per controllare l esecuzione dei lavori di cui è tenuto a farsi carico, non lo autorizza ad entrare in detto locale senza il consenso del conduttore. VENDITA E VIZI Ho appena venduto un appartamento in un condominio. Adesso il nuovo proprietario e l'agenzia immobiliare mi accusano di non averli detto che il tetto è in eternit, anche se io l'ho detto all'agenzia ma non c'è niente di scritto. Il tetto è ben visibile e non è coperto nè ricoperto. E' un vizio occulto? T. Il venditore è obbligato, ai sensi dell art c.c., a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendono inidonea all uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La garanzia non è dovuta, precisa l art c.c., se il compratore conosceva i vizi della cosa o se questi erano facilmente riconoscibili: circostanza, questa, che dev essere provata dal venditore. INFERRIATE E VEDUTA Sono proprietario da circa 40 anni di un immobile in bifamiliare al piano terra con ingressoindipendente che sulla parte tergale ha un giardino. Al piano superiore (anche lui con accesso indipendente) c'è un altro proprietario le cui finestre (alte circa 1,50 e larghe circa 2,20) si affacciano sul mio giardino. Da quando la casa è stata costruita (circa 40 anni fa) le finestre al piano primo erano dotate di inferriate. Il mio vicino invece l'anno scorso ristrutturando casa ha tolto le inferriate. Premetto che la mia casa è più sporgente rispetto a queste finestre di circa 3 metri e davanti ho il giardino con un piccolo manufatto destinato a forno. Se con le inferriate il mio vicino aveva solo una visione frontale sulla mia proprietà configurandosi dunque a mio parere la finestra come luce ora ha una vera e propria veduta così come definita dall'art 900 c.c cioè ora il mio vicino può guardare non solo di fronte, ma

102 anche obliquamente e lateralmente, e il mio fondo risulta così soggetto ad una visione globale. Può inoltre affacciandosi sul mio tetto e anche gettarvi oggetti. Posso intimare al mio vicino di rimettere le inferriate e se sì in base a quale articolo? C. Se le inferriate esistevano da più di venti anni, e distano meno di 75 centimetri dalla sottostante abitazione (art. 906 c.c.), il proprietario di questa può pretendere che vengano ripristinate ai sensi dell art c.c. In ogni caso il vicino non può gettare oggetti nel sottostante giardino di cui non sia proprietario. POZZO E RISTORANTE Gestisco un ristorante di cui è proprietario il Comune. Il ristorante si trova dentro l'associazione del tiro a volo vi è anche un pozzo artesiano dove dovremmo utilizzare l'acqua per l'irrigazione dell'abbellimento esterno che io ho creato e per gli scarichi dei wc; per il resto abbiamo l'acqua potabile ma il fatto è che la società si è impadronita del pozzo mettendo una serratura e non ci apre per dispetto l'acqua del pozzo artesiano e il Comune dice che non può fare nulla e sono da venerdì senza acqua. E' legale? C. Se il pozzo appartiene all associazione di tiro a volo, il gestore del ristorante non può pretendere di usufruirne. Se però lo utilizzava da più di un anno, dimostrando la circostanza può rientrarne in possesso esperendo un azione di reintegrazione per il tramite di un avvocato, salvo a restituirlo all avente diritto all esito del giudizio di merito. Se invece il pozzo era in comunione tra Comune e associazione, e il suo utilizzo era stata inserito nel contratto relativo al ristorante, il gestore può pretendere di essere manlevato dal Comune. QUORUM ASSEMBLEARE A chi compete verificare che il dettato del 3 comma dell'art del c.c. (Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione) sia stato osservato? Rientra nei poteri del presidente di assemblea, mancando qualche condomino, qualora non venga prodotta documentazione adeguata da parte dell'amministratore (attestante l'avvenuta informazione di "tutti"), chiudere la medesima, non essendovi i presupposti per la validità delle deliberazioni? Se non lo facesse, potrebbe essere accusato davanti al giudice di "omesso controllo"? Qual è l'orientamento della giurisprudenza in proposito?

103 L. La regolarità della convocazione dell assemblea dev essere verificata dal presidente della stessa. Se si accerta il mancato raggiungimento del quorum ai fini della validità della costituzione dell assemblea, la circostanza dev essere messa a verbale dal segretario e la seduta non si può aprire. Se invece l assemblea è validamente costituita ma non si raggiunge il quorum sufficiente affinché una determinata delibera possa essere validamente adottata, l assemblea non può assumerla e se lo fa la decisione è suscettibile d impugnazione. PIANTE SU AREA COMUNE Nel piccolo condominio dove vivono i miei genitori l accesso, dal cancello sulla strada al portone d ingresso, avviene attraverso una piccola parte comune costituita da uno slargo ed alcuni gradini che portano ad un vano coperto prospicente il portone vero e proprio. Sia nello slargo che nel vano coperto sono state poste alcune piante ornamentali dai miei genitori che si occupano in proprio, autonomamente e senza alcun onere a carico degli altri condomini, della loro cura e manutenzione assicurando un evidente miglioramento estetico ed abbellimento alla parte comune anche in considerazione della tipologia di piante in questione (cicas ed aspidistra). Essendo i miei genitori fra i primi acquirenti di appartamento nel condominio, hanno inteso tale azione quale spontaneo atto di cura e abbellimento del sito ponendolo in essere fin dal loro insediamento. Tale azione, che non altera ne limita la completa disponibilita della parte comune agli altri condomini, e stata condivisa ed accettata di buon grado dalla totalita meno uno, purtroppo dei rimanenti condomini con i quali si intrattengono, peraltro, rapporti di ottimo vicinato. Il condomino contrario sostiene che le parti comuni non possono essere utilizzate per depositare oggetti appartenenti ai condomini con evidente e pretestuosa negazione dell abbellimento effettivo e condiviso dagli altri. I miei genitori sono tenuti a rimuovere le piante? V. P. Se, come scrive il lettore, le piante non impediscono agli altri condomini di fare pari uso, secondo il loro diritto, della parte comune su cui insistono, la loro presenza è legittima, in quanto finalizzata all abbellimento, e quindi alla valorizzazione dell edificio. TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI Ho condonato un sottotetto che da locale di sgombro è diventato abitazione con tanto di abitabilità e agibilità.

104 1) ho diritto ad installare sulla facciata condominiale, con un modestissimo impatto estetico, i tubi del gas e dell'acqua? 2) le tabelle millesimali giustamente dovranno essere aggiornate, il costo della revisione va ripartito fra tutti o lo devo sostenere solo io? M. C. M. La posa in opera di cavi e tubi sulla facciata condominiale è legittima, trattandosi di assolvere ad esigenze primarie. Poiché la revisione delle tabelle millesimali è conseguenza della modifica introdotta da un condomino, è questi a doversi far carico della relativa spesa. Preferibile che l elaborato venga predisposto da un tecnico designato dall assemblea. OSTRUZIONE PASSAGGIO Da qualche mese sono stato nominato Amministratore di Condominio e nello stesso tempo sono un condomino. Il nostro problema è che da 6 mesi c è un auto senza assicurazione è parcheggiata (davanti al suo Garage) all interno della area condominiale, dove ostacola l ingresso secondario di un condomino. Nel regolamento condominiale dice: "è vietato parcheggiare in cortile qualsiasi tipo di veicolo senza autorizzazione; i "signori inquilini", affittuari delle autorimesse, sono pregati di non lasciare l'auto parcheggiata fuori dal box; non si può parcheggiare nessun tipo di motociclo. Per 2 volte mi sono rivolto sia al proprietario che all inquilino verbalmente e cortesemente di spostare la macchina e posizionarla in garage per non ostacolare l ingresso di altri condomini, la loro risposta dell inquilino è stata che il garage è pieno di attrezzature del lavoro e non sa dove metterle, il proprietario mi rimanda al lunedì lo spostamento dell Auto. I vigili e carabinieri mi hanno risposto che in una area privata non possono intervenire. Adesso pensavo di effettuare una diffida con una raccomandata A/R. A chi mi posso rivolgere per risolvere per la rimozione dell auto? G. S. Se il condomino disattende l invito a rimuovere l autovettura che ostruisce il passaggio, l amministratore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato. SERVITU E SPESE Le chiedo un parere in materia di servitù fognaria : faccio parte di un condominio di 12 villette a schiera costruite nel Oggi i condomini di altre villette a schiera, costruite nella strada sottostante alle nostre, ci chiedono di effettuare e pagare i lavori di ripristino del manto stradale della strada privata di accesso alle loro autorimesse nella parte in cui ha ceduto:

105 lamentano che, poiché le loro abitazioni erano preesistenti alle nostre, per permettere il passaggio della nostra conduttura fognaria per allaccio alla conduttura comunale il costruttore ha dovuto necessariamente tagliare il manto stradale esistente ripristinando comunque la situazione iniziale. Tale taglio ha indebolito l asfalto che ha ceduto lungo tutta la linea che attraversa la loro strada. Dando quindi per scontato che esista una servitù fognaria (non abbiamo ancora reperito nessuna documentazione in proposito, ma non sapremmo eventualmente che altra normativa applicare) è giusto che i lavori e le spese spettino totalmente al nostro condominio? Oppure la spesa potrebbe essere ripartita in parti uguali? O addirittura spettare tutta all altro condominio essendo stato il danno causato non da problemi strettamente attinenti alla tubatura (perdite o usura) ma dal continuo passaggio degli altri condomini che accedono alle loro autorimesse? A. P. Se il lamentato inconveniente è stato determinato in sede di costituzione della servitù, la spesa grava sul condominio di cui fa parte il lettore, ai sensi del secondo comma dell art c.c. Se invece il danno è riconducibile all uso che della strada è stato fatto dai condomini delle sottostanti costruzioni, sono questi a dover sostenere la relativa spesa. DANNI DA ALLAGAMENTO A giugno 2011 ho iniziato i lavori di rifacimento dell'appartamento (pavimenti, tubi sottostanti, smontaggio termosifoni) e ho avvertito l'amministratore del tutto. A inizio luglio senza preavviso hanno pompato acqua nell'impianto di riscaldamento del condominio con conseguente fuoriuscita della stessa dalla mie tubature sprovviste di valvola, al piano sottostante il condomino era in vacanza quindi si è allagato tutto l'appartamento, a fine luglio è arrivata la denuncia (brevi manu, non raccomandata) con il rimborso di tutti i danni (computer, mobilio, impianto elettrico e pensione in albergo per 3 persone in quanto appartamento inagibile) ora per il risarcimento posso rivalermi su una errata manutenzione della società di ristrutturazione o sull'amministratore che non ha avvertito dell'anticipata apertura dell'impianto di riscaldamento? D. C. Se l amministratore, nonostante fosse stato informato che i tubi dell appartamento sarebbero stati scollegati, ha fatto immettere acqua nell impianto provocando i lamentati danni, è a questi che va indirizzata la richiesta risarcitoria. Se poi la ditta incaricata dei lavori era stata a sua volta messa al corrente della circostanza dall amministratore, questi potrà rivalersi nei suoi confronti, con il condomino legittimato ad agire direttamente anche contro la stessa impresa.

106 ESERCIZIO DELLA SERVITU Sono proprietario di un appartamento in un condominio di 5 appartamenti. I contatori dell'acqua sono situati fin dalla costruzione del condominio in uno spazio largo tre metri e lungo dieci, sottostante i balconi, che è di proprietà privata di uno dei condomini che ha anche la maggioranza dei millesimi. Attualmente questo condominio è privo di amministratore perchè il vecchio amministratore ha comunicato con A.R. agli altri comproprietari le sue dimissioni. Fino a due anni fa si accedeva, liberamente, per la lettura o la chiusura dei contatori dell'acqua, dallo spazio antistante il portoncino di ingresso alla cassa scale. Questo spazio ci fu chiesto, solo verbalmente, di essere chiuso, per motivi di sicurezza, perchè si poteva accedere liberamente nella parte posteriore del giardino che era sempre buia, con ringhiera e porta con lucchetto e già allora non ci fu consegnata alcuna chiave. Da allora, per poter procedere alla lettura dei contatori o alla chiusura dell'acqua, bisogna chiamarlo per far aprire il cancello e procedere alle operazioni da fare. Questo condomino, senza dire nulla a nessuno e senza una assemblea condominiale, ultimamente ha tagliato il muro condominiale, che separava il condominio dalla strada, di circa tre metri ed al posto di esso vi ha installato un cancello scorrevole con chiusura ed è il solo a tenere la chiave. Per la lettura dei contatori anche stavolta, oltre a ricordargli che non poteva inglobare in sua proprietà esclusiva parte del muro di cinta che era condominiale gli è stata chiesta la chiave ma anche stavolta la risposta è stata negativa. La creazione di questo cancello scorrevole ha il duplice scopo di non far parcheggiare in quel tratto e la creazione di un posto macchina sotto il balcone in quello spazio di metri tre. Cosa si può fare? In caso estremo e cioè se continuasse a non voler dare nessuna chiave è possibile costringerlo a spostare i contatori sul muro condominiale che separa la strada dal condominio? In questo caso però sorge un altro problema e cioè che i contatori li andrebbe sicuramente a posizionare sui ultimi 80 cm. ai lati del cancello di ingresso alla cassa scale e non sui precedenti tre metri agli 80 cm. di muro condominiale perchè ci direbbe sicuramente che danno fastidio al cancello scorrevole che ha ultimamente creato. S. R. L'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei condomini, espressa attraverso una delibera assembleare. Il secondo comma dell art c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l esercizio della servitù o a renderlo più incomodo, per cui se l amministratore dimissionario non interviene non resta che rivolgersi al giudice per costringere il condomino a consegnare una copia della chiave del cancello di accesso all area in cui sono collocati i contatori.

107 LOCAZIONE E PERTINENZE Sono proprietario di due appartamenti, entrambi con due pertinenze: cantina e posto auto all'interno del garage condominiale (garage che ho regolarmente frazionato e quindi ogni posto auto ha i suoi dati catastali identificativi). Sono entrambi affittati, e nei contratti di affitto ho riportato i soli dati catastali dell'appartamento e della cantina, ma non quelli del posto auto nel garage condominiale. Ora uno dei due inquilini é deceduto, e l'altro vorrebbe avere la sua cantina e il suo posto auto, perché sono entrambi più grandi. Ritengo di doverlo notificare all'agenzia delle Entrate, non solo perché sul 740 la dichiarazione riporta le rendite suddivise appartamento per appartamento, ma anche da un punto di vista giuridico, perché se un inquilino accidentalmente crea un grosso danno nella sua pertinenza, può dire che la cantina non é quella indicata sul suo contratto. Vorrei avere un Suo parere, e l'eventuale procedura da seguire per essere perfettamente in regola, perché vorrei tanto poter accontentare il mio inquilino. M. B. Se si prova che il conduttore ha causato un danno, egli è tenuto a risarcirlo indipendentemente dalle risultanze contrattuali. La situazione può essere regolarizzata comunicando all Agenzia delle entrate lo scioglimento anticipato dell attuale contratto (pagando la relativa imposta fissa) e registrando un nuovo contratto (la cui scadenza sarà ovviamente diversa da quella del precedente), comprendente le nuove pertinenze, individuate con i rispettivi dati catastali. APPALTO E VIZI DELL OPERA Nel 1997 ho acquistato un nuovo appartamento in un condominio. Purtroppo si sono verificati problemi di infiltrazione d' acqua nelle terrazze e nelle parti comuni. L'impresa costruttrice nel 2006 ha eseguito lavori per la sistemazione, che però non ha eseguito correttamente, infatti dopo i lavori di ripristino, il danno si è esteso oltre che altre terrazze ai garages sottostanti, cantine e corridoio. Richiamando l'impresa ora è disposta a contribuire alle spese per la sistemazione " a regola d'arte", con una partecipazione del 50%. Considerato che gli ultimi lavori sono stati eseguiti nel 2006 dall''impresa, il danno si è poi aggravato sempre a causa dell'impresa, questa è responsabile per altri 10 anni? Come si dovrebbero ripartire eventualmente la spese con i condomini? E' esatto dire per le parti comuni in millesimi, per le parti private dove si sono le terrazze ed i garage sottostanti al 50% ognuno? Cosa ci consiglia: un'azione legale oppure accettare il 50%? Se non si interviene velocemente ci possono essere seri problemi.

108 G. D. L impegno del costruttore di provvedere all eliminazione dei vizi dell opera implica il riconoscimento unilaterale dell esistenza di questo vizio e dà vita ad un obbligazione nuova rispetto a quella originaria di garanzia, svincolata dai termini di decadenza e di prescrizione di cui all art c.c. e soggetta, invece, all ordinaria prescrizione decennale (Cass. 7/7/1995, n. 7495), prescrizione decorrente da quando interviene l accordo fra le parti. Se l entità delle riparazioni non è molto elevata, piuttosto che avventurarsi in una causa è preferibile accettare le proposta dell appaltatore, avendo cura di far seguire i lavori da un professionista designato dall assemblea dei condomini. La spesa richiesta dalle riparazioni alle parti comuni va suddivisa fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art c.c.), mentre la spesa occorrente al rifacimento del solaio va ripartita in parti uguali fra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastante, seguendo il criterio dettato dall'art c.c. SUPERCONDOMINIO E DELIBERE La mia palazzina fa parte di un gruppo di altri condomini ubicati nello stesso quartiere. Si tratterebbe di un Supercondominio composto da circa 300 persone che esiste di fatto ma non giuridicamente in quanto sprovvisto di sede, di atto costitutivo e di organi esecutivi e deliberanti. Parecchi lavori che andrebbero eseguiti per la cura e la tutela delle proprietà comuni non si fanno per l ostruzionismo di qualche condomino che, nell'ambito dell'assemblea del proprio condominio, si oppone a che l'assemblea stessa deliberi su talune problematiche che pure sono urgenti e dovrebbero essere affrontate nell'interesse di tutti. Così facendo otteniamo solo la svalutazione delle nostre proprietà. Esempio: c'è una vasta area che andrebbe bonificata al più presto perchè piena di spazzatura e sterpaglie. Area che d'inverno si allaga moltissimo diventando impercorribile e causando, tra l'altro, l'afflusso di parecchia umidità alle fondamenta del mio palazzo e delle altre palazzine che si affacciano sull'area stessa. Trattandosi della cura anche della mia proprietà, ho chiesto all'amministratore di raccogliere dei preventivi per portarli al vaglio dell'assemblea del mio condominio ai fini della delibera necessaria per far iniziare i lavori. Una persona si oppone da anni perchè a suo dire la nostra Assemblea non sarebbe legittimata a deliberare su tematiche che riguardano anche altre palazzine, tematiche che dovrebbero essere affrontate, a suo dire, al di fuori della nostra Assemblea magari in pizzeria o in altro locale. Che ne pensa? Che fare? A. L assemblea di uno dei condomìni facenti parte del supercondominio non può deliberare su argomenti riguardanti anche gli altri condomìni, per cui è necessario convocare l assemblea del

109 supercondominio: l iniziativa può essere presa, ai sensi del secondo comma dell art. 66 disp. att. e trans c.c., da ciascun condomino. RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE A Marzo 2011 ho stipulato un contratto regolare di affitto per uso abitativo in un appartamento condominiale, 4+4 e regolarmente firmato da ambo le parti e dal notaio competente che ha provveduto alla registrazione. Da Marzo, come scritto sul contratto di affitto, pago regolarmente il canone di 670 euro comprensivo di spese condominiali. Il locatore, 18 giorni fa, mi convoca al suo studio richiedendomi di rientrare in possesso dell'appartamento per problemi gravi (entro il 20 di settembre 2011 è costretto a lasciare l'appartamento dove lui è andato ad abitare insieme alla moglie e un figlio minore). Premetto che alla stipula del contratto ho versato la somma di tre mensilità più le spese che mi spettavano per la registrazione del contratto, non solo, ma alla stipula dei contratti che ho dovuto necessariamente fare per luce, acqua, gas e cambio voltura ho versato a lui le differenze delle volture indicate nei contatori (tutto nero su bianco). Lui è assolutamente intenzionato a recedere dal contratto e rientrare da settembre in possesso dell'appartamento "obbligandomi" a trovarmene un altro in affitto. Io adesso mi trovo, insieme a mia moglie, in una situazione difficilissima poiché siamo senza soldi avendo arredata la casa presa in affitto da lui e per le migliorie apportate all'appartamento, per non parlare di tutti i problemi che dovrò affrontare tra: trasloco, disdetta e riapertura (se riuscirò a trovare un altro appartamento con affitto adatto alle mie tasche) dei contratti di luce, acqua e gas con i relativi costi, rifacimento dei documenti di residenza, carte di identità, nonché dei bollini da apporre sulla patente e sul libretto di circolazione della mia auto e, aggiungo, considerando una mia personale situazione familiare ed economica disastrosa, che la disperazione per questo grave problema da lui recato è quasi al limite. Prima domanda: come mi devo comportare? Può il locatore disdire il contratto di affitto 4+4 passati solo 5 mesi? Seconda domanda: se può farlo, posso richiedere la restituzione della caparra delle tre mensilità, delle spese contrattuali e un risarcimento in denaro per tutte le spese sostenute fino alla sua richiesta e per quelle che dovrò affrontare? B. F. Il locatore non può recedere dal contratto prima della scadenza, a meno che il conduttore non ponga in essere taluno dei comportamenti per i quali egli è legittimato a chiedere la risoluzione del rapporto. LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA Circa un anno dopo aver preso in locazione il nostro appartamento, ci siamo accorti che

110 l'impianto elettrico non possedeva il filo di messa a terra, né risultava collegato all'impianto di messa a terra condominiale. Dal 2008 è fatto obbligo al conduttore, se richiesto, di certificare l'impianto elettrico come a norma secondo le leggi vigenti: peraltro, ci risulta che non si possa né vendere né locare un bene immobile senza questa certificazione. Avendo dato per scontato che l'impianto elettrico fosse a norma non ci siamo posti il problema, ma quando abbiamo sollevato la questione presso il proprietario esso si è (sino ad ora) rifiutato di adeguare l'impianto secondo legge, ben sapendo che i relativi oneri sarebbero stati interamente a suo carico. La nostra domanda è: non tanto la mancata consegna del certificato (in quanto da noi non chiesto alla firma del contratto), quanto proprio il fatto che l'appartamento non fosse a norma sin dal primo giorno e da allora per circa un anno e mezzo, influisce sulla validità del contratto di locazione in quanto tale? Esistono estremi per invalidare il contratto per vizio sostanziale d'origine? Se così fosse, l'interruzione da parte nostra dell'erogazione del canone mensile potrebbe essere o strumentale all'operoso ravvedimento del conduttore, o necessaria per sostenere le spese del lavoro, che va comunque fatto per tutelare la sicurezza di chi abita o visita l'appartamento, nonché (ritengo) per allinearsi alle coperture assicurative condominiali, ove esistenti. Stefano B. Il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, ai sensi del primo comma dell art c.c. Le parti potrebbero accordarsi nel senso che il conduttore assuma su di sé la spesa occorrente alla messa a norma dell impianto, trattenendo il relativo importo sul canone di locazione. LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE Sono conduttrice di un appartamento indipendente provvisto di ampio terrazzo e di un balcone. Da più di due mesi non posso usufruire di entrambi a seguito di un pericolo di crollo della parete adiacente della palazzina accanto confermato da una perizia dei vigili del fuoco. Sia la locatrice che il proprietario della palazzina adiacente continuano a rinviare i lavori. Desidererei sapere se posso avere la riduzione del canone di affitto e in che percentuale. S. P. Se si rende necessaria una riparazione che non può essere rinviata al termine della locazione, il conduttore è tenuto a tollerarla, anche se comporta la privazione del godimento di parte dell'immobile (art c.c.). Se però l'esecuzione della riparazione si protrae per oltre un sesto della durata della locazione, e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata della riparazione e all'entità

111 del mancato godimento. Se poi l'esecuzione della riparazione, indipendentemente dalla sua durata, rende inabitabile l'immobile, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto (art c.c.), cui si aggiunge il risarcimento degli eventuali danni se dalla riparazione gli sia derivato un pregiudizio ulteriore e diverso rispetto alla perdita dell'utilizzazione del bene (Cass. 14/8/1997, n. 7605). ASCENSORE OSCURATO Abito in una palazzina di 4 piani, in totale 8 condomini. Le famiglie del terzo e del quarto piano hanno deciso di installare un ascensore, visto che c'è una coppia di anziani al quarto piano. Tutto normale, se non fosse solo che i signori hanno fatto installare l'ascensore con dei pannelli di iposan scuri ed abbiamo avuto una riduzione di luce naturale che entrava dalle finestre del corpo scala. Essendo stato installato proprio li cosa possiamo fare, per far mettere dai signori del 3 e 4 piano dei pannelli trasparenti di vetro stratificato in modo da far entrare la luce naturale? Ricordo inoltre che non abbiamo nessun amministratore condominiale, ci gestiamo da soli. P. R. Se l invito a sostituire i pannelli in modo da evitare il lamentato inconveniente non sortisce effetto, non resta che rivolgersi al Tribunale attraverso un avvocato. RIMOZIONE CANNA FUMARIA Alcuni mesi fa ho acquistato un appartamento al primo piano di un piccolo condominio in cui il vecchio proprietario teneva una vecchia stufa non funzionante dotata di relativo tubo aspirafumo interno, connesso ad un condotto (tubo) esterno (canna fumaria) in eternit che corre lungo la parete esterna del fabbricato; prima di stipulare l'atto di acquisto ho chiesto la rimozione della stufa e il vecchio proprietario ha provveduto ma non ha rimosso anche la parte esterna, cioè la canna fumaria; oggi che vivo nell appartamento mi sto accorgendo di questo aspetto perchè il condominio mi chiede di rimuovere la canna fumaria esterna. La rimozione spetta a me oppure va chiamato il vecchio proprietario? G. D. M. Se il venditore ha provveduto, come da accordi, alla rimozione della stufa, non può essere obbligato a rimuovere anche la canna fumaria se ciò non rientrava nei patti, per cui questa incombenza grava sull attuale proprietario dell unità immobiliare.

112 ACCESSO DEL LOCATORE ALL IMMOBILE LOCATO Visto che sia casa e cortile, in base al contratto di locazione, sono date in affitto a noi, la padrona di casa ha diritto di entrare nel cortile e in casa nostra senza preavviso? M. M. Il locatore non può, senza congruo preavviso, pretendere di avere accesso all appartamento dato in locazione, per esempio per constatarvi un danno o per far visitare i locali a un possibile nuovo inquilino. Lo stesso dicasi del cortile, a meno che questo non sia comune anche ad altri condomini fra cui il locatore. SERVITU E DANNI Lo scorso anno ho acquistato una casa con cantina. Il precedente inquilino non mi ha mai detto che nella cantina c'è un "pozzetto" per gli scarichi della fogna bianca dell'edificio e che viene usato dal condominio in caso di problemi. Il problema è che questo pozzetto non ha una gran tenuta e il più delle volte, nei periodi piovosi, mi trovo dell'acqua nella cantina (circa un metro alta) rendendone praticamente impossibile il suo utilizzo. Nel contratto d'acquisto così come nel preliminare di vendita, non c'è scritto da nessuna parte che la mia cantina ha tale servitù, cosi come non è presente neppure nel regolamento di condominio. Io vorrei avere la cantina agibile, addirittura vorrei tappare ed eliminare il tombino. Posso farlo? Dal mio punto di vista dato che non è segnato da nessuna parte non c'è questa servitù per cui potrei fare del "tombino" quello che voglio. L'amministratore mi ha detto che se volessi alzare un muretto sul tombino per contenere l'innalzamento dell'acqua, dovrei farlo a mie spese, ma non credo sia proprio così. Comunque, nel frattempo, è il caso di formalizzare il mio disagio scrivendo una raccomandata all'amministrazione? A.V. Se la servitù esiste da più di venti anni il condominio, in difetto di un titolo idoneo alla sua costituzione, ne ha acquistato la titolarità per usucapione. Anche non fosse così il proprietario della cantina non può chiudere il pozzetto se non vuole esporsi a un azione possessoria da parte del condominio. Per non parlare dei possibili danni che potrebbero derivare all edificio da un intervento del genere. Il lettore può contestare al venditore l aver taciuto l esistenza della servitù e consultare un tecnico circa la soluzione da adottare in caso di piogge abbondanti: per esempio installazione di una pompa sommersa. La relativa spesa va ripartita fra il proprietario della cantina e il condominio, trattandosi d intervento finalizzato ad evitare danni al fondo servente, danni il cui risarcimento è a carico del condominio. E pertanto opportuna l iniziativa,

113 anticipata dal lettore, di coinvolgere l amministratore nella soluzione del problema. INSTALLAZIONE PONTEGGIO Stiamo rifacendo nel nostro condominio di 28 appartamenti divisi in un palazzetto di 10 appartamenti e due palazzine di 9 appartamenti ciascuno ma che costituiscono un unico blocco, dei lavori di rifacimento dei balconi e delle facciate esterne con impalcatura che comprende tutta la facciata. A fine giugno finiranno la facciata est e dovrebbero spostare i lavori su quella ovest del mio fabbricato (quello più lungo). Poiché andrò in ferie non vorrei lasciare la casa incustodita per tanto tempo considerando che un' impalcatura permette una facile risalita dei piani dall'esterno e nel contempo ostruisce la visione (ci sono dei teli esterni). Una casa è già stata svaligiata in pieno giorno nell'intervallo di pausa degli operai e nessuno ha visto nulla (nel giro di meno di un ora quindi). Non vorrei avere lo stesso problema. Ho fatto presente la cosa all'amministratore: mi ha risposto che i tempi di consegna sono per fine luglio e lui non può farci niente. Da tener presente che i lavori sono cominciati il 10 aprile e a tutt'oggi devono ancora completare la prima facciata, tinteggiare la facciata esterna e le ringhiere di 18 appartamenti. Temo che non riusciranno in un mese a terminare l'altra facciata a meno di non eseguire lavori approssimati e frettolosi. Posso oppormi alla messa in opera delle impalcature sull'altro lato? S. S. Se l assemblea ha ritualmente deliberato l esecuzione dei lavori il condomino non può opporsi all installazione del ponteggio occorrente all esecuzione degli stessi. Degli eventuali furti risponde l appaltatore ai sensi degli artt e 2051 c.c., qualora non abbia adottato le cautele idonee ad evitare l'uso anomalo dell'impalcatura, creando di conseguenza un agevole accesso ai ladri (Cass. 11/2/2005, n. 2844). Il lettore può cautelarsi stipulando una polizza di assicurazione per il periodo in cui si assenterà da casa. SPESA ASCENSORE Possiedo un appartamento al piano terra. Il condominio ha 5 piani, di cui un piano scantinato dove ci sono le cantine e 4 piani sopra terra. Nel condominio c'é un ascensore che parte dal piano terra. Nella tabella millesimi dell ascensore risulta che i appartamenti del piano terra non hanno delle quote millesimali e fino a oggi non hanno dovuto pagare spese ordinarie e straordinarie. Adesso deve essere rinnovato l ascensore e alcuni proprietari vogliono che anche gli inquilini del piano terra paghino le spese di questa spesa straordinaria. Questo è legale se finora non ho pagato mai una spesa per l ascensore e nessuno ha detto qualcosa?

114 W. P. Per la giurisprudenza prevalente (citiamo per tutte App. Milano 21/2/2006, n. 76, e Trib. Salerno 3/11/2009), salvo che il regolamento contrattuale del condominio non disponga altrimenti, anche i proprietari di unità immobiliari ubicate a piano terra sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell ascensore, in quanto comproprietari dell impianto. DELEGA L'amministratore del condominio, dopo il verificarsi di disaccordi sulla gestione condominiale (siamo infatti in causa civile) si rifiuta di riconoscere la delega che mio fratello (proprietario) mi ha rilasciata già tempo fa. Detta delega è stata avallata dal Tribunale del luogo di residenza di mio fratello. L'amministratore, pur avvisato più volte dal proprietario che la corrispondenza a lui indirizzata sarebbe stata respinta perché doveva essere inoltrata a me, ha continuato ad ignorarmi ed ora minaccia "ingiunzione immediatamente esecutiva" per arretrati non ricevuti, in effetti perché non richiestimi, nei confronti di mio fratello. Tenete conto che gestisco questo appartamento da oltre 10 anni, personalmente, e che l'amministratore non ha mai ricevuto soldi da mio fratello ma sempre solo da me. Come posso contrastare a termini di legge questa prepotenza? L. D. Se il condomino ha affidato al proprio fratello, con regolare procura, l incarico di amministrare l unità immobiliare, e la procura è stata ritualmente portata a conoscenza dell amministratore, questi è tenuto ad attenervisi. Il lettore può chiedere all amministratore di spiegargli le ragioni dell improvviso voltafaccia. In ogni caso è consigliabile pagare, dopo aver preso visione della documentazione giustificativa, a meno che il fratello del lettore non preferisca proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo che dovesse essere chiesto dall amministratore, non senza, però, essersi prima consultato con un avvocato sottoponendogli sia la procura che il carteggio intervenuto fra le parti. INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA Ho un problema con un costruttore. Quanto il progetto dell'opera quanto si deve attenere a quello mostrato sulle brochure pubblicitarie, che mi avevano fatto propendere per l'acquisto e che ora sembra non venga rispettato? La cosa mi sta costando soldi e sacrifici. Inoltre, l'antenna centralizzata dello stabile dove è sito l'appartamento a carico di chi é? In che tempi deve essere posizionata, visto che per esigenze personali sono costretto ad entrare entro la

115 fine di giugno e mi è stata paventata al momento la soluzione a mie spese di un decoder satellitare ed una parabola, in attesa che altri eventuali inquilini subentrino (se subentreranno), che si faccia lo statuto condominiale e si discuta dell'argomento? P. E. Se il progetto di costruzione non rispetta, in fase di realizzazione, quanto promesso dalla brochure, il promissario acquirente è legittimato a contestare la circostanza, anche se è difficile stabilire la linea di demarcazione fra la pubblicità che esalta la prestazione offerta (cosiddetto dolus bonus, dal quale il compratore deve sapersi guardare) e il dolo vero e proprio, dovendosi accertare di quanto la prestazione effettiva si discosta da quella reclamizzata. Ci si può rifare all art c.c., per il quale, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, le parti devono comportarsi secondo buona fede. Se il contratto di vendita non lo prevede il costruttore non è obbligato a dotare la costruzione di antenna televisiva centralizzata, anche se, di norma (art. 3, comma 13, L. 31/7/1997, n. 249), gli edifici di nuova costruzione si avvalgono di impianto centralizzato. DANNI E ASSICURAZIONE Nell'ambito dei lavori di ristrutturazione del mio appartamento la ditta esecutrice ha fatto un piccolo danno all'appartamento sottostante. Dopo alcuni mesi è stato finalmente effettuato il sopralluogo dal perito che ha riconosciuto al condomino sottostante circa 490 euro al netto di una franchigia di 250 euro. Mi sono ovviamente attivato affinché la Ditta copra la franchigia e ovviamente ho rassicurato i miei vicini che nel caso questo non avvenga avrei coperto io le spese. Mi chiedo che possibilità ho di rivalsa nei confronti della ditta qualora non voglia coprire il valore della franchigia. Posso procedere con una denuncia o devo adire alle vie legali (cosa che non so se convenga visto l'importo)? E' inoltre lecito che una ditta che esegue lavori di demolizione e ristrutturazione per diverse migliaia di euro abbia una polizza con franchigia? V. D. Il committente può rivalersi giudizialmente nei confronti dell impresa (in sede civile, non penale) per esigere il risarcimento dell intero danno. Se il capitolato non lo prevede, non trattandosi di appalto avente per oggetto un opera pubblica l impresa non è tenuta a stipulare una polizza di assicurazione a copertura degli eventuali danni causati nell esercizio della sua attività. RIMOZIONE AMIANTO

116 Ho un condominio con 50 appartamenti (piccolo taglio) su due scale in unico fabbricato, dove i balconi sono tutti a filo della facciata. l'80% dei balconi è costituito da telai in ferro contenenti pannelli di amianto e il resto dei balconi sono a mattoncino. Tutti i balconi sono inseriti dentro la facciata, non ci sono balconi aggettanti verso l'esterno e cioè oltre il muro del fabbricato. Le spese per la rimozione dei pannelli e la p.o. di nuovi pannelli, come devono essere ripartite secondo il Suo parere? C. B. Se i pannelli non sono riguardabili come funzionali all abbellimento della facciata nel suo insieme, la spesa richiesta dalla loro rimozione e sostituzione grava esclusivamente sui proprietari dei balconi. CANNA FUMARIA IN AMIANTO Nel palazzo adiacente al mio è installata una canna fumaria in amianto. Ho chiesto all'amministratore (che amministra tutti e due i palazzi) se fosse possibile attivarsi per la rimozione, data la pericolosità del materiale. L'amministratore mi ha risposto che la rimozione è obbligatoria solo in caso il proprietario o il condominio decidessero di fare lavori sulla parete esterna sulla quale è ancorata la canna; altrimenti se la canna fumaria in questione non viene "toccata", il condomino proprietario della canna fumaria non è tenuto alla rimozione, tantomeno il condominio. C. F. L amministratore ha ragione; la presenza di amianto in un edificio, infatti, se il manufatto che lo contiene è in buone condizioni e non viene manomesso, non comporta di per sé un pericolo per la salute degli occupanti. Di conseguenza il proprietario non è tenuto a rimuoverlo. Il lettore può documentarsi consultando sul sito la pubblicazione L amianto negli edifici. USO DEL MURO COMUNE Qualche mese fa, avendo ricevuto il diniego da un condomino che possiede 600 millesimi nel condominio, avevo posto il quesito legale se potevo allargare la porta del mio box di 30 cm per accedere meglio ad esso e la risposta legale fu che era necessario il consenso di tutti i condomini perché l'allargamento di essa comportava l'inglobamento nella proprietà esclusiva di un condomino dello spazio già occupato da un muro comune. Perfetto: ora però devo capire se lo stesso principio vale per il condomino possessore dei 600 millesimi e vengo al punto: questo

117 signore, forte della maggioranza dei millesimi senza dire niente a nessuno ha abbattuto metri 3,30 di muro di recinzione del condominio con relativa ringhiera soprastante ed al posto di esso ha messo un cancello scorrevole che si appresta anche ad elettrificare per accedere, con l'auto, ad un suo spazio privato di circa 3 metri di larghezza tra il muro perimetrale del condominio ed il muro condominiale del fabbricato sottostante i balconi del piano rialzato di metri 1,90 dal suolo. Non solo ma in contemporanea ha aperto anche una finestra di 50x60 cm. Alle nostre rimostranze ha detto che poteva fare quello che vola perchè aveva la maggioranza millesimale. Ma allora il principio dell'inglobamento nella proprietà esclusiva non vale per lui? C. R. Stando al più recente indirizzo della Corte di Cassazione (sentenza n. 748 del 5/4/2011), l apertura, ad opera di un condomino, di un varco nel muro condominiale richiede il consenso scritto degli altri condomini. Quanto alla finestra, sempre secondo la Cassazione (sentenza n del 19/10/2005), il condomino può aprirla nel muro comune, a condizione che l'innovazione non alteri la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, e non leda i diritti degli altri condomini: si tratta infatti, hanno precisato i giudici della Suprema Corte, di una facoltà compresa nel diritto di servirsi delle parti comuni dell'edificio per il miglior godimento della cosa. USO DELLA COSA COMUNE Mia moglie ha acquistato un locale adibito a laboratorio (perciò usato quotidianamente) al quale accede da un ambiente comune a quattro cantinole sito al piano seminterrato della scala B di un grosso condominio romano e nel quale si trovano anche alcuni grossi armadi metallici dei contatori ENEL e GAS. Questo piccolo (9 mq) locale comune (dove mai avviene una banale manutenzione o pulizia) alto 4 metri ha un pavimento di settant'anni in marmette di cemento logore e macchiate; ha intonaci vecchi e rotti; ha le pitture degli armadi vecchi e macchiati; ha, infine, una selva di tubi più o meno grossi, fili e canalette sospese in alto o ancorate alle murature che lasciano cadere pezzetti di materiale vario, intonaco e ragnatele, Insomma, tale ambiente è cosparso di sporco indelebile assolutamente indecoroso e impossibile da rendere igienico per quanti sforzi faccia mia moglie. Le chiedo se mia moglie può eseguire, a totale suo carico, i seguenti lavori: sostituzione del pavimento, tinteggiatura delle pareti e delle lamiere; esecuzione di un semplicissimo controsoffitto (di immediata rimozione per qualunque intervento dovesse essere necessario fare sugli impianti aerei). Una richiesta con tanto di dichiarazione fatta in tal senso all'amministratore non ha avuto alcuna risposta da alcuni mesi. G. D. M.

118 Il primo comma dell art c.c. stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto, se gli interventi di cui parla il lettore (interventi finalizzati al migliore godimento della cosa) rispettano il suddetto criterio, egli può introdurli a proprie spese, come previsto dal secondo periodo del citato comma. SPESA RIFACIMENTO MURO Abito in un condominio. Circa 10 anni fa si è verificato nella mia cantina un parziale crollo dei mattoni facenti parte del muro confinante con un condomino. All'epoca telefonai all'amministratore che diede incarico di eseguire i lavori. Circa tre giorni fa scendendo in cantina si è verificato (in diretta) lo stesso problema nell'altro muro (confinante con un altro condomino). Purtroppo questa mattina telefonando all'amministratore ho "scoperto" che qualche anno fa è stato deliberato dall'assemblea che se si fossero verificati questi episodi i condomini interessati dovevano ripartirsi la spesa al 50% (mi ha precisato che è stata presa questa decisione perchè si stavano verificando troppo casi). A prescindere da cosa ha deciso l'assemblea, non mi sembra che questo episodio si possa paragonare alla famosa crepa nel muro che si presenta nelle case dopo alcuni anni per l'inevitabile assestamento. Anche perché evidentemente la costruzione non è stata proprio perfetta e a mio avviso può essere pericolosa. M. M. Se il muro non è condominiale ma comune a due condomini, sono questi a doversi fare esclusivo carico della spesa, in ragione del 50% ciascuno. Se invece è condominiale alla spesa devono contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, come previsto dall art c.c. Il criterio legale di ripartizione delle spese comuni può essere modificato soltanto all unanimità, pena la nullità della relativa delibera (Cass. 15/3/1995, n. 3042). Se il vizio è ancora coperto dalla garanzia decennale di cui all art c.c. è possibile rivalersi nei confronti del costruttore. CHIUSURA PIANEROTTOLO Sono proprietaria dei due appartamenti al quinto piano di uno stabile. Ho messo un telecomando per ragioni di sicurezza per accedere al mio piano, un telecomando è stato dato al portiere in modo tale che sia consentito l accesso in caso di necessità. Mi è stato detto che non posso mantenere tale telecomando in quanto non consento l accesso al mio piano, cosa non vera in quanto le scale condominiali consentono l accesso. Mi è stato detto dai tecnici del

119 comune (verbalmente) che potevo procedere in tal modo per tutelare la mia sicurezza. Vorrei sapere se quanto da me fatto può essere messo in discussione dal condominio e nel caso peggiore se possa essere costretta anche a rimuoverlo. Comprendo che il pianerottolo è parte comune, ma non comprendo perché altri condomini se non per necessità debbano avere l accesso ad un piano sul quale ci sono soltanto i due appartamenti che occupo con la mia famiglia. P. Z. Pare di capire che la condomina abbia inglobato una parte del pianerottolo nella sua unità immobiliare. Questa innovazione non è consentita, a meno che tutti gli altri condomini non prestino il loro consenso o un titolo non sottragga il pianerottolo alla presunzione di comproprietà stabilita dall art c.c. SPESA RIPARAZIONE FACCIATA Sono proprietaria di un appartamento al piano terra e vorrei porvi una domanda riguardo all ultima bolletta arrivata di spese aggiuntive a somma di quasi 300 euro. All assemblea condominiale è stata presa la decisione di riparazione di una piccola parte della facciata che comprende 4 appartamenti del terzo e quarto piano. Dopo aver tratto la conclusione che la causa fosse riconducibile ad infiltrazioni d acqua, senza nessun preventivo precedente e senza nessun esperto che abbia dato un parere, hanno svolto i lavori. Nell arco di una settimana dopo aver finito i lavori mi è arrivata la bolletta di 293,80 da pagare. Mi interesserebbe sapere se sono obbligata a pagare. La mia situazione economica dell anno 2010/11 è veramente preoccupante, il valore ISEE di 3458,20, il motivo è la mia disoccupazione e ho una figlia minore di 3 anni. Quali sono i miei diritti, potrei chiedere l'esenzione del pagamento oppure almeno un pagamento rateale? L. K. Se la riparazione di parte della facciata, alla quale devono contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, è stata ritualmente deliberata dall assemblea, il condomino è tenuto a pagare la propria quota, con diritto di prendere visione dei documenti giustificativi della spesa e di essere informato sul criterio adottato per la sua ripartizione fra i condomini. Per essere ammessi alla rateizzazione del dovuto è necessario il consenso di tutti gli altri condomini. La lettrice può rivolgersi, per un aiuto economico, ai servizi sociali del Comune. RISCALDAMENTO BOX

120 Abito in un condominio dove i box (80) sono riscaldati dalla centrale termica a gasolio con normale radiatore. Ho chiesto all'amministrazione di escluderli, visti i momenti di crisi e di crescente inquinamento, dal circuito del riscaldamento degli appartamenti. Mi è stato risposto che per fare ciò ci vuole l'unanimità dei condomini. Vengo a saper però che ci sono le Leggi Regionali (abito in Lombardia) 24/06 e 10/09 che recitano che i box devono essere esclusi dal riscaldamento domestico. Questo lo afferma anche un altro Amministratore in centro di Milano. Perciò chiedo di sapere in base a quali elementi devo rinnovare la richiesta al mio Amministratore che provveda a escludere i termosifoni nei box, oppure se ha ragione lui. P. C. Se la legge regionale stabilisce che i box debbano essere esclusi dal riscaldamento il condomino può invitare l amministratore ad attivarsi in tal senso, ricorrendo al giudice qualora l invito non dovesse essere recepito. Indipendentemente da ciò, il condomino può rinunciare all uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della propria unità immobiliare dall impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini, fermo restando il suo obbligo di contribuire al pagamento delle spese per la conservazione dell impianto. Egli è inoltre tenuto a partecipare anche alle spese di gestione dell impianto, se e nei limiti in cui il distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI Alcuni giorni fa, partecipando a una assemblea condominiale, mi sono trovato di fronte il figlio della nostra amministratrice che presiedeva l'assemblea. All'inizio questo signore accompagnava solo la madre alle riunioni perchè - a suo dire - a tarda sera era più sicuro per l'incolumità della madre. Prima che l'assemblea potesse avere seguito ho posto la domanda e chiesto di mettere a verbale che nessun condomino ha mai ricevuto in carta semplice o raccomandata nessuna proposta di subentro del figlio al posto della madre. Il presunto amministratore si è rifiutato di verbalizzare la mia richiesta. A quel punto visto la tensione creatasi ho abbandonato l'assemblea. E' lecito e legale tutto questo? Cosa posso fare? V. F. L amministratore, in quanto mandatario dei condomini e quindi soggetto di un rapporto giuridico (il mandato) basato sulla fiducia ma non necessariamente sull intuitus personae (intendendosi per questo il particolare, intenso affidamento riposto nell incaricato), può delegare le proprie funzioni a un terzo, in difetto di controindicazioni contenute nell atto di

121 nomina (Cass. 22/7/1999, n. 7888). L amministratore avrebbe dovuto, per correttezza, informare i condomini della circostanza, mentre il presidente dell assemblea aveva il dovere di verbalizzare (o di far verbalizzare se era stato nominato designato un segretario) le dichiarazioni del condomino; infatti il rifiuto, da parte del presidente o del segretario, di ricevere un intervento, verbale o scritto, di un condomino dissenziente, comporta l annullabilità della relativa delibera (Cass. 11/5/1984, n. 2893), per cui rifiutare la verbalizzazione equivale a rifiutare l intervento, dal momento che il verbale deve registrare fedelmente quanto accaduto nel corso dell assemblea. PROCURA E AMMINISTRATORE Mio fratello, proprietario di un appartamento sito a 1100 Km dalla sua residenza abituale, ha dato a me la delega, vidimata da pubblico ufficiale del tribunale locale, ad amministrare la sua proprietà; cosa che faccio sin dal Ora, sorti dei contrasti nel condominio, l'amministratore si rifiuta di accettarmi come delegato di mio fratello, e pretende di escludermi inviando tutta la corrispondenza a lui e non a me. A parte ogni questione di principio, è corretto l'atteggiamento dell'amministratore? Tengo a precisare che i conti li ho sempre pagati io, e puntualmente. L. D. - Torino Se la procura è formalmente corretta non si capisce perché l amministratore, di punto in bianco, si rifiuti di riconoscerla. Il lettore ha il diritto di pretendere che l amministratore gli rappresenti le ragioni del diniego, diniego presumibilmente riconducibile al fatto che si tratta di assumere decisioni che esulano dai poteri conferiti con la procura. INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO Ho un appartamento al primo piano di un grosso condominio, con terrazza a livello che copre dei negozi sottostanti, su detta terrazza vi è uno scolo pluviale meteorico che funge quindi da servitù condominiale, che riversa fiumi di acqua catramata appunto sulla terrazza, che invade tutta la terrazza, rovinando anche la pavimentazione nonché l'uso di detta terrazza, e procurando seri danni di infiltrazione ai negozi sottostanti. Chi deve fare la manutenzione e riparare i relativi danni e in che misura ripartire? Premetto che il condominio non ha e non vuole avere colpe anche se la sottoscritta è da anni che scrive al condominio, anche con lettere legali: che gli eventuali danni non avrebbero potuto essere addebitati esclusivamente alla scrivente? V. D. M.

122 La spesa occorrente alla riparazione del lastrico solare fa carico per un terzo al proprietario esclusivo di questo e per i restanti due terzi, in proporzione ai millesimi di proprietà, ai proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico funge da copertura. Quanto ai danni provocati al lastrico e alle sottostanti unità immobiliari dall acqua catramata proveniente dal pluviale condominiale, il risarcimento fa carico al condominio, ivi compresi la proprietaria del lastrico e i proprietari di dette unità immobiliari, che sono nello stesso tempo danneggiati e danneggianti. GATTI INVADENTI I due gatti della vicina vengono sempre nella mia terrazza, scavano buche nelle piante oltre a fare i loro bisogni. Cosa posso fare? C'è qualche articolo di legge che disciplina questa materia? Posso inviare una lettera alla vicina citando qualche articolo di legge? A. B. Vicenza Se l invito, rivolto al vicino a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, ad evitare che i gatti continuino ad invadere la proprietà del lettore non sortisce effetto, dopo aver acquisito prova inequivocabile delle incursioni degli animali e, soprattutto, delle loro deiezioni, è possibile, previo contatto con un avvocato penalista, presentare una querela per imbrattamento di cose altrui (art. 639 c.p.) e costituirsi parte civile nel relativo giudizio per conseguire il risarcimento del danno. SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO Siamo proprietari di un appartamento in palazzina condominiale, con tre appartamenti, abbiamo ognuno un ingresso indipendente di accesso all appartamento, attraverso il proprio giardino, l ingresso delle auto invece e relativo accesso ai garage personali è condominiale. Da alcuni anni, la pavimentazione in bitume è completamente distrutta con buche e pozzanghere ovunque, io e un altro condomino, siamo pronti da alcuni anni a rifare la pavimentazione, abbiamo anche diversi preventivi, il terzo proprietario (signora separata dal marito con il quale ha la comproprietà del terzo appartamento) no si mette d accordo con l ex marito e quindi non Vogliono pagare 1/3 del lavoro e pertanto la pavimentazione non si è ancora fatta, come possiamo comportarci? A. R. Si deve formalizzare, e verbalizzare, la delibera di esecuzione dei lavori nell ambito di

123 un assemblea ritualmente convocata, dopo di che, se i comproprietari dell unità immobiliare non provvedono a versare la propria quota di spesa, ci si dovrà rivolgere al giudice attraverso un avvocato. TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE Esiste un coefficiente di abbattimento nella redazione di tabelle millesimali, per un immobile, ove alcune stanze sono umide, pur avendo balconi panoramici.? A. S. Napoli Ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali lo stato di conservazione dell unità immobiliare, come pure la sua destinazione ad abitazione o ad altro uso, sono ininfluenti. LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO Sono proprietaria di un appartamento circondato da villetta nella quale è stato costruito un gazebo, fissato al terreno (non mobile), che impedisce il montaggio dell'impalcatura per il rifacimento della facciata debitamente deliberato in assemblea. Considerato che non posso oppormi allo smontaggio del gazebo (si dovrebbero segare i 4 piedi di metallo che lo tengono fissato al terreno e, una volta ultimati i lavori di rifacimento prospetto, togliere i 4 pezzetti rimasti infissi nel terreno e cementare nuovamente i 4 piedi nel terreno), chi dovrebbe provvedere a ciò? Io oppure la ditta che eseguirà i lavori o altra ditta individuata dall assemblea a tale scopo? Nel caso in cui durante la fase dello smontaggio e del successivo rimontaggio del gazebo dovessero verificarsi dei danni (il tetto del gazebo è costituito da vetri che potrebbero rompersi), avrei diritto al risarcimento dei danni? Se sì, chi me li dovrebbe risarcire (la ditta che provvede allo smontaggio o il condominio) e quale procedura dovrei seguire? In alternativa, posso farmi dichiarare per iscritto, a priori, dalla ditta che eseguirà i lavori o dal capocondominio che in caso di danni durante lo smontaggio e il rimontaggio del gazebo si provvederà al risarcimento del danno? H. M. E opportuno far firmare, all appaltatore e all amministratore del condominio, una dichiarazione che preveda sia l obbligo di provvedere allo smontaggio e al rimontaggio del gazebo secondo le regole dell arte, sia l obbligo a risarcire, in solido fra loro, gli eventuali danni che dovessero derivare dallo svolgimento delle suddette operazioni. Ad evitare possibili contestazioni è consigliabile che al documento vengano allegate delle fotografie che descrivano le condizioni attuali del gazebo, fotografie sottoscritte da entrambi. Meglio ancora sarebbe la prestazione di

124 una cauzione a garanzia del buon esito dell operazione. AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI Un condomino è debitore, nei confronti del condominio, di quote relative alla costituzione di un fondo specifico per la manutenzione straordinaria dei sottobalconi. Tali somme, pertanto, non sono mai entrate nella gestione ordinaria del condominio. Considerato che l amministratore in carica si è dimesso ed è quindi tenuto a compiere gli atti di ordinaria amministrazione fino al subentro del nuovo amministratore scelto dall assemblea, può l attuale amministratore richiedere il versamento di tali somme al condomino moroso? H. M. La prorogatio dei poteri dell amministratore dimissionario fino alla sua sostituzione vale solo nei rapporti esterni, al fine di offrire ai terzi un soggetto cui far riferimento nelle relazioni con il condominio, ma non nei rapporti interni al negozio di mandato tra amministratore e condomini; infatti la rinuncia è una dichiarazione negoziale unilaterale, ricettizia verso il mandante, a forma libera e con efficacia ex nunc, per cui dalla sua ricezione si estingue il mandato con le relative obbligazioni (Trib. Torino 29/11/2000). Per il recupero del credito occorrerà pertanto attendere l insediamento del nuovo amministratore, sempre che si provi che il condomino aveva dato la propria adesione alla costituzione del fondo. SERVITU E SPESE Ci troviamo in uno stabile composto di 10 appartamenti: i 2 al piano terra hanno accesso autonomo (con un cancelletto su giardino privato), gli altri 8 accedono attraverso la scala comune. Il problema è che all'interno del vano scale sono collocati i contatori enel di tutti gli appartamenti: anche di quelli con accesso autonomo, che quindi usufruiscono di una servitù di accesso al vano. L'altro giorno l'assemblea - su proposta di un condomino - ha deliberato che siccome anche chi ha l'appartamento al piano terra "usa" il vano scale per verificare il contatore, le spese di gestione devono essere suddivise tra tutti nel rispetto delle tabelle millesimali di proprietà. Io ovviamente ritengo che l'uso non sia equiparato alla servitù, ma ero la sola. L'amministratore ha riportato il caso di una sentenza per un ascensore: in quel caso - riferisce - al negozio con accesso autonomo è stato comunque richiesto di pagarne le spese (pur non usandolo!). E comunque, se proprio fosse che la servitù è equiparabile all'uso, ritengo che le spese non debbano essere suddivise in funzione dei millesimi generali, ma in funzione delle tabelle delle scale: io mi fermo ad un metro oltre la porta? Fin lì pago. Esistono sentenze che mi danno credito?

125 M. B. Per la Cassazione (sentenza n del 6/6/1977), in difetto di una clausola difforme del regolamento di condominio, devono contribuire alle spese di manutenzione, ricostruzione e illuminazione dell androne e delle scale, ancorché in misura ridotta, anche i condomini che non ne usufruiscono per ac cedere alla rispettiva proprietà esclusiva, per essere queste dotate di accesso autonomo. La presenza, nel vano scale, dei contatori delle unità immobiliari dotate di accesso separato, legittima la ripartizione delle spese su base millesimale, dal momento che quello che conta è l uso potenziale, non l uso effettivo. VIZI DELL IMMOBILE E MUTUO Abbiamo acquistato una porzione di cascina nel 2006 previo atto pubblico. Dopo 1 anno veniamo a conoscenza di molteplici vizi occulti tra cui tetto in eternit, umidità varie nascoste da perline, impianto elettrico non a norma, serbatoio gpl 1250 lt (unica fonte di riscaldamento) cucina e acqua calda non a norma per cui chiusura totale da parete dei VV.FF. e ordinanze con multa. Opere abusive all'interno del cortile, e per finire il giorno di pasqua in camera da letto è crollato il controsoffitto; abbiamo segni di assestamento e dal tetto piove acqua. Nel 2008 abbiamo chiesto tramite legale la risoluzione del contratto, ma come lei può ben sapere sono cause piuttosto lunghe. Adesso io le chiedo, a questo punto possiamo rifiutarci di pagare il mutuo visto che oltre alla relazione rilasciataci dall'asl dopo un sopralluogo con l'inidoneità dello stabile e tra l'altro in comune non esiste abitabilità ma al catasto il venditore ha dichiarato nuova costruzione ma senza Dia, e volevo anche alla banca, visto che abbiamo pagato la perizia? Mi chiedo, è giusto pagare una rata su una casa che non vale niente? A. Chi ha erogato il mutuo è estraneo alla controversia riguardante i vizi occulti dell immobile, questione che dev essere pertanto risolta fra acquirente e venditore. Il mutuante, anzi, dalla presenza dei suddetti vizi ha tutto da perdere, dal momento che, se essi si sono evidenziati dopo la stima dell immobile, ne riducono il valore indicato nell elaborato peritale, e quindi il ricavato qualora si dovesse procedere alla vendita forzata in caso di mancato pagamento delle rate di mutuo. COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO Abitiamo al secondo ed ultimo piano di una palazzina. Nel 2002 a causa delle abbondanti infiltrazioni di acqua nelle camere del nostro appartamento, abbiamo deciso di costruire il tetto

126 (non c'era, c'era solo un solaio con dell'isolante) andando a coprire anche una piccola terrazza interna che causava ulteriori problemi anche al piano di sotto (dei nostri vicini). Nel 2002 i rapporti con i vicini erano buoni quindi ci fu un autorizzazione solo orale e non scritta da parte loro che ci consentiva la costruzione del tetto (esistono anche testimoni che possono affermare quanto detto). All'inizio del 2011 è arrivata una lettera degli avvocati dei vicini nella quale richiedono il ripristino dello stato dei luoghi di allora e un risarcimento danni in quanto non sono mai stati avvertiti dei lavori effettuati. Il tetto è stato costruito secondo le norme e le autorizzazioni edilizie necessarie. La mia famiglia non ha mai chiesto soldi per i lavori effettuati ed inoltre, i soliti ponteggi utilizzati per la costruzione sono stati utilizzati anche dai vicini per il rifacimento della facciata (sempre pagati da noi). Le chiedo cortesemente se è possibile a distanza di così tanti anni poter richiedere il ripristino dello stato di allora e il risarcimento danni. E. F. Il rilascio del permesso di costruire non comporta accettazione dei lavori da parte dell altro condomino; la concessione, infatti, viene accordata facendo salvi i diritti dei terzi, anche se, trattandosi d intervenire su una parte comune dell edificio, alcuni Comuni sono soliti chiedere il benestare degli altri condomini. Il consenso del vicino all effettuazione dei lavori va provato per iscritto, trattandosi di bene immobile. La richiesta di demolizione e risarcimento del danno è tempestiva, non essendo ancora intervenuta l usucapione ventennale del diritto. SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA In un Condominio costituito da tre singole palazzine con impianto di riscaldamento ed acqua calda centralizzati, l Assemblea ha deliberato la formazione di tre impianti separati. A causa della difficoltà di posizionamento delle nuove caldaie in due delle tre palazzine, si vuole continuare col centralizzato. La palazzina dotata di centrale termica di propria proprietà può opporsi al cambiamento della delibera? E. G. Il Tribunale di Napoli (sentenza del 29/11/1991), con riferimento alla trasformazione di un impianto centralizzato di riscaldamento in impianti a gas di proprietà singola, avvenuta ai sensi della L. n. 10/1991, ha escluso, sia sotto l'aspetto funzionale che sotto il profilo giuridico, la conservazione attiva del sistema termico trasformato, le cui componenti materiali rimangono solo come semplici residuati per l opportuna rottamazione, non potendo la minoranza dissenziente pretendere di lasciare attivo o riattivare e far funzionare a proprie spese

127 l'impianto trasformato, in quanto ciò sarebbe contrario alla ratio legis, che è chiaramente quella della razionalizzazione dell'energia sotto il triplice profilo termico, economico ed ecologico. CHIUSURA CANCELLO Risiedo in una villetta bifamiliare con accesso comune tramite cancello a scorrimento manuale di 3 m. Le chiedo, vista l'insistenza della mia vicina a lasciare sempre aperto il cancello con tutto quello che ne deriva e cioè cani che entrano e depositano i loro bisogni nel giardino e si mettono a litigare con i miei due gatti e quello che è più grave che entrano persone ed arrivano fino alla porta di casa, se è possibile imporle la chiusura del cancello e quali sono le norme del codice che regolano tale materia ed eventuali responsabilità ipotetiche per danni o vandalismi vari e se possibile diffidare la Signora dal continuare con tale atteggiamento. S. B. Se la vicina disattende l invito a chiudere il cancello non resta che rivolgersi al Giudice di pace adducendo ragioni di sicurezza. Una soluzione potrebbe essere quella di convincere la vicina ad automatizzare il sistema di chiusura. Se si prova il nesso di causalità fra il comportamento della vicina e il danno se ne può chiedere il risarcimento ai sensi dell art c.c. MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE Chi paga la messa in sicurezza del cornicione di una delle sei scale di cui è composto il nostro condominio (abbiamo l'ingiunzione del Comune di Napoli), considerando anche che per vari abusi i nostri millesimi sono da rifare? L. L.V. Se il cornicione interessato alla messa in sicurezza fa parte di un tetto unico, alla spesa devono contribuire i condomini di tutte e sei le scale. Se invece ciascuna scala è coperta da un tetto a sé stante, alla spesa devono contribuire i soli condomini della scala interessata alla riparazione. SERVITU Dal 1991 io, la mia mamma e i miei due fratelli, ospitiamo in un nostro locale una caldaia che, al momento, serve un solo nostro appartamento ed un altro di proprietà di nostri parenti. Questi ultimi non sono proprietari del locale in cui si trova la caldaia. Nel 1991 avevamo firmato un accordo in base al quale accettavamo di ospitare questa caldaia sino a che i parenti

128 non si fossero resi autonomi, confidando in buona fede in una soluzione, se non a breve almeno a media scadenza. Da allora sono passati quasi venti anni e, un po' perchè dobbiamo fare dei lavori, un po' perchè temiamo una qualche forma di usucapione, abbiamo quest'anno chiesto loro di staccarsi dall'impianto e rendersi autonomi. Ci hanno risposto che non abbiamo nessun diritto a chiedere loro quanto sopra e che se procediamo possiamo incorrere in sanzioni civili e penali. E' vero? Se si, come potersi "liberare"? In che termini sta esattamente la questione secondo lei? via mail Il proprietario del locale è tenuto a rispettare l accordo fino a quando la controparte non decida di staccarsi dall impianto comune. Un eventuale azione di forza verrebbe presumibilmente contrastata da un azione di reintegrazione in sede civile (art c.c.), cui potrebbe accompagnarsi una querela per danneggiamento in sede penale (art. 635 c.p.). SOSTITUZIONE TOMBINO Sono proprietario di un box dove all'interno ci sono 2 tombini per le fogne, i chiusini sono ormai distrutti ed ho chiesto già da un anno all'amministratore la sostituzione dato che non posso far fare più la pulizia delle fogne perché poi non posso rimetterli al loro posto, mi si sfaldano in mano. Dall'amministratore non ho risposte, è comunque in dovere di farli sostituire o no? A. C. Se il chiusino è collocato su un tombino che smaltisce, oltre ai liquami provenienti dall unità immobiliare del proprietario del box, anche quelli delle unità immobiliari di uno o più altri condomini, si è nel diritto di pretenderne la sostituzione, con spesa a carico dei condomini serviti dall impianto, spesa da dividersi in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione. INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE Abito in un palazzo dal doppio numero civico con due ingressi separati e due ingressi per accedere al terrazzo. La copertura è unica per i due palazzi attigui e uniti. A seguito di lavori per infiltrazioni sulla parziale copertura di uno dei due palazzi gradirei sapere come vanno divise le spese. I condomini del palazzo non interessato a detti lavori devono contribuire alle spese anche se i palazzi, uniti, hanno doppio numero civico e doppio ingresso?

129 U. B. Se il lastrico solare è comune ai due edifici, nel senso che i condomini di entrambi i fabbricati hanno accesso all intera superficie del lastrico, alla spesa richiesta dall eliminazione delle infiltrazioni devono contribuire i condomini di tutte e due le costruzioni. Se invece il lastrico è diviso in due da una ringhiera o altro riparo, alla spesa devono contribuire i soli condomini dell edificio in cui si sono verificate le infiltrazioni. BOX AUTO Sono proprietario, in un condominio di 5 appartamenti, di un appartamento e di un box interrato. L'ingresso del box, come gli altri 2, è largo metri 2,60 e si trova grande difficoltà a far entrare la macchina perchè bisogna scendere la rampa a marcia indietro ed il disimpegno per le manovre, antistante i box, è largo solo 4 metri ed una macchina media è lunga metri 3,50. Il muro dove è fissata la basculante di chiusura del box non è un muro portante ed è formato da mattoni forati. Tale muro è lungo 11 metri : per metà divide il mio box dalla cantinola del possessore dei maggiori millesimi(600), altri 2,50 metri confinano col corridoio largo metri 1,50 di accesso alla detta cantinola ed i restanti due metri e 60 sono chiusi dalla basculante, basculante che da un lato è fissata ad un pilastro portante di cemento armato. Avevo chiesto di allargare il muro di 30 centimetri verso il lato della cantinola per essere più agevolato nel fare manovra di entrata ed uscita dal box rimettendo una basculante uguale ma il proprietario dei 600 ha dato un diniego alla richiesta. Ho interpellato in merito due geometri che hanno dato pareri discordanti ed un legale il quale, d'accordo con uno dei geometri, ha detto che ci vuole l'assenso del possessore dei 600 mill/mi. perchè comunque il muro è condominiale. Un architetto ha detto che basta presentare solo la DIA e darne comunicazione per iscritto all'amministratore per poter usufruire al meglio della cosa propria in quanto una basculante di 30 cm più lunga non impedisce al condomino di usufruire della cosa comune e ne gli crea alcun impedimento. All'ufficio tecnico del comune riferiscono che concedono la DIA ma se vi è un ricorso fermano il lavoro. Non ho fatto nulla se non vi è la certezza legale di non farmi far causa dal possessore dei 600 millesimi: magari c'è qualche sentenza già emessa che possa essere da base di appoggio e di partenza per il lavoro. C. L allargamento della porta comporta l inglobamento, nella proprietà esclusiva di un condomino, dello spazio già occupato dal muro comune, per cui è necessario il consenso di tutti i condomini. CORTILE E GAZEBO

130 Abito in un cascinale con altre tre famiglie, compreso di cortile in comune. Nel nostro contratto non viene citato il cortile, al momento della visita dell alloggio il proprietario ci aveva spiegato che davanti alle nostre finestre che danno sul cortile potevamo mettere una qualsiasi cosa. Sulla base delle parole del proprietario abbiamo deciso di mettere un gazebo (non fisso viene messo solo d estate), alle altre famiglie non da nessun fastidio visto che riescono ad entrare e uscire con le macchine, il proprietario ora però ha deciso di ritirare le parole dette in precedenza, e sostiene che il cortile lui non l ha affittato. Il padrone di casa ci ha anche detto che nel caso non togliessimo il gazebo, avrebbe provveduto lui a chiamare qualcuno per farlo togliere. C è una legge che ci vieta di tenere questo gazebo? D. L. C. Se nell atto di vendita non è menzionata la comproprietà del cortile, e il venditore è tuttora comproprietario di questo, l acquirente non può occuparlo, sia pure per alcuni mesi, con un gazebo, a meno che tutti gli altri condomini non prestino il loro consenso. RIPARTIZIONE SPESA RIFACIMENTO SOLAIO Gradirei esporre una vicenda che si svolge in un condominio costituito da tre appartamenti, uno per piano. Alcuni mesi fa ho partecipato alle spese sostenute per la riparazione della terrazza a livello che viene esclusivamente utilizzata dal condomino del secondo piano. Preciso che tutti e tre i condomini abbiamo partecipato al pagamento delle spese per riparare il terrazzo ed evitare ulteriori infiltrazioni al tetto del primo piano secondo l'art.1126 c.c.. Nessun'altra spesa era stata affrontata per la riparazione del tetto del primo piano. Il mio quesito e' il seguente: come si ripartiscono le spese per riparare il suddetto tetto tra i condomini? In particolare il condomino del pian terreno, deve ancora contribuire alle spese necessarie per riparazione e tinteggiatura del tetto che è in compossesso tra i proprietari del secondo e primo piano? Chiarisco che il condomino del primo piano non mi ha convocato, ha eseguito i lavori edili autonomamente e mi ha detto oralmente senza presentazione di documenti di avvenuto pagamento che avrei dovuto pagare una tot somma secondo i suoi calcoli personali. G. G. Dal tenore del quesito pare di capire che per tetto il lettore intenda il solaio fra due piani l uno all altro sovrastante. Se così è, alla spesa richiesta dalla riparazione del solaio che separa il primo dal secondo piano devono contribuire i rispettivi proprietari in parti uguali, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario

131 del piano inferiore l intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto. E pertanto escluso dalla contribuzione il proprietario del piano terra. ANTENNA CENTRALIZZATA L'antenna TV condominiale è stata posizionata vicino al lucernario della mia mansarda e se dovesse per qualsiasi motivo cadere temo possa sfondare il lucernario, inoltre tutti gli uccelli che vi si posano sopra hanno riempito di escrementi il citato lucernario. Cosa posso fare per tutelarmi dal pericolo e dalle deiezioni visto che l'amministratore fa orecchie da mercante? F. Se, per come è posizionata l antenna, si ha ragione di temere un danno grave e imminente al lucernario (circostanza che dev essere idoneamente provata), il condomino può giovarsi dell azione di danno temuto prevista dall art c.c.. Quanto alle deiezioni, provando che i volatili le provocano appollaiandosi sull antenna, si può pretendere il risarcimento del danno. La cosa migliore sarebbe chiedere d inserire all ordine del giorno della prossima assemblea lo spostamento dell antenna. STILLICIDIO Il condominio dove abito è composto da 13 alloggi. Io ed altri 3 condomini abitiamo al piano terra: ognuno di noi ha un giardino esclusivo di proprietà. Sui 4 giardini grava lo stillicidio di acque meteoriche provenienti dal tetto in più sul mio grava anche lo stillicidio di acque meteoriche e acque di pulizia di una terrazza privata del condomino del sottotetto. Posso in qualche modo fare qualcosa per evitare tutto ciò? Le spese per incanalare le acque nei pozzetti delle acque bianche a chi fanno carico? E' lecito lo scarico della terrazza privata? G. L art. 908 c.c. stabilisce che, se esistono pubblici colatoi, il proprietario deve provvedere affinché le acque piovane vi siano immesse con gronde o canali. Di conseguenza la spesa occorrente all immissione delle acque fa carico al proprietario del terrazzo o del tetto dal quale provengono. Se è stata costituita una servitù di stillicidio a carico del giardino di un condomino, questi non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l esercizio della servitù o a renderlo più incomodo (secondo comma art c.c.). RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE

132 Sono il proprietario di un appartamento che fa parte di un condominio di 36 appartamenti suddivisi in 6 scale da 6 appartamenti, dove ogni scala è indipendente dall'altra. Da oltre tre mesi sto avendo importanti problemi all'antenna televisiva condominiale, che mi impedisce di vedere canali analogici e digitali. L'antenna in questione è condominiale, ed è la stessa per i 6 appartamenti della mia scala. Dopo mie numerose lamentele, l'amministratore condominiale ha inviato un tecnico antennista a verificare la pertinenza del problema, e questo, ci ha comunicato che per ripristinare il funzionamento, sarebbe necessario accedere ad alcuni appartamenti per verificare le condizioni del cavo verticale, e rendere il servizio nuovamente funzionante. Di questi 6 appartamenti 2 sono sfitti, ed i rispettivi proprietari non solo non hanno interesse a far ripristinare il funzionamento dell'impianto, ma non permettono al tecnico di entrare per fare le lavorazioni del caso. Qualche settimana addietro ho consegnato al mio amministratore, un documento firmato da 4 dei 6 condomini, nel quale si autorizzava l'amministratore stesso a fare quanto necessario per sistemare definitivamente le condizioni dell'antenna. La situazione è ormai diventata ingestibile, il mio amministratore condominiale sembra aver preso la situazione sottogamba e continua a tergiversare, portando per le lunghe la situazione, dicendo che nonostante sia un intervento di ripristino e che di conseguenza non sia necessaria una maggioranza per effettuare i lavori, è necessario attendere la riunione sindacale e notificare l'esito tramite raccomandata (se non fosse che la riunione sarà non prima di un mese). Io sono disperato, ho intenzione di risolvere prima possibile il problema, e sono disposto a denunciare chiunque si opponga al ripristino dell'antenna. Mi suggerirebbe cosa posso fare, e quali tipi di interventi posso portare avanti? S. L amministratore può far eseguire la riparazione, salvo ratifica da parte dell assemblea. Si è obbligati a consentire il passaggio, attraverso il proprio appartamento, del personale incaricato di collocare o riparare cavi e antenne situati sul tetto o sul lastrico solare, a condizione che l'intervento non sia altrimenti possibile, ancorché più costoso (App. Milano 30/6/1995). Se il condomino, pur avendone l obbligo, non intende concedere il passaggio, non resta che rivolgersi al giudice. ASSEGNAZIONE POSTO AUTO Siamo in 16 villette a schiera (4 x 4 schiere parallele) che hanno in comune a due a due un cortile di accesso ai garage nel quale ci sono posti auto per tutti. Avendo fatto una assegnazione verbale 15 anni fa (ho parecchi testimoni) per avere "fisso" un posto per ognuno (cosa che 14 villette hanno rispettato in questi anni), può ora il 15esimo (che ha sempre parcheggiato fuori dagli spazi) venire a occupare il "mio" posto auto? Ho modo di fare

133 rispettare il mio posto? Potrei eventualmente comprare tale posto auto (la strada è privata ad uso pubblico)? M. C. Se l assegnazione degli spazi adibiti a posto auto avviene in via esclusiva, definitiva e permanente, è richiesto il consenso scritto di tutti i condomini, trattandosi, di fatto, di dividere fra loro un bene immobile (Trib. Foggia 25/3/1994). Lo stesso dicasi se si tratta di acquistare la proprietà esclusiva di uno spazio comune. INFILTRAZIONI DI UMIDITA Il condominio in cui abito (costruito nel 2004 e fatto su due piani: terra e primo) e' costituito da una serie di 6 appartamenti al piano terra affiancati e con giardino privato sia nella zona di accesso anteriore sia posteriore. Gli altri appartamenti sono al primo piano ed hanno un terrazzino che sta sopra al portico degli appartamenti al piano terra. Quindi ciascun terrazzino ha un proprietario della parte sopra ed un della parte inferiore. Per effetto dell'umidita' naturale ci sono scrostature dell'intonaco sul soffitto dei portici privati e macchie sul bordo verticale esterno dei terrazzini. Come devono essere ripartita le spese tra il condomino che abita sopra e quello che abita sotto? Si applica 1/3 per chi ha il terrazzo ed i 2/3 tra i due (col risultato che chi e' sopra paga 2/3) o l'intonaco sotto al terrazzo e' a totale carico del condomino che sta sotto mentre il lavoro per riverniciare il bordo verticale va diviso a meta'? Si precisa che i terrazzini non presentano sul pavimento difetti o infiltrazioni d'acqua piovana essendo in buono stato e quindi non richiedono manutenzione. P. G. Ai sensi dell art c.c. le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto sono ad esclusivo carico del proprietario della sottostante unità immobiliare. La spesa richiesta dalla manutenzione del parapetto della terrazza grava sul proprietario di questa. LAVORI CALDAIA Abito a Roma, nel palazzo di un ente: prima come inquilina, da quest'anno come proprietaria. Il fabbricato in questione è composto da 4 scale ed in origine era privo di riscaldamenti. Circa 40 anni fa l'ente installò una caldaia comune e gli inquilini che aderivano dovevano pagarsi i lavori di installazione dei termosifoni con il relativo impianto. Il precedente locatario del mio appartamento, non ha aderito all'installazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, e quindi l'appartamento è sempre stato privo di termosifoni. Quando sono subentrata io, 16 anni

134 fa, previa domanda all'ente, ho installato un impianto autonomo di riscaldamento con caldaia a gas. Nel corso di questi anni, sono stati venduti quasi tutti gli appartamenti e questo ha dato luogo alla creazione di un condominio. Allo stato attuale, dovendo il condominio fare dei lavori alla caldaia centralizzata, l'amministratore ha mandato a tutti i condomini, anche quelli proprietari dei locali privi di riscaldamento ed agli appartamenti con riscaldamento autonomo, la spesa divisa per millesimi. La mia domanda è: non essendo mai stata attaccata all'impianto e di conseguenza mai distaccata, devo pagare comunque le spese inerenti la caldaia? L. R. Il condomino che non sia mai stato comproprietario della caldaia, né direttamente né attraverso il suo dante causa, non è tenuto a contribuire alla spesa richiesta dalla sua riparazione, a meno che un titolo non disponga altrimenti. DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI In seguito a delle perdite di liquame maleodorante fuoriusciti dalle tubature della rete fognaria presente sul tetto del mio garage, ho subito il danneggiamento di due componibili della cucina di mio figlio temporaneamente custodita nel mio garage per il suo trasferimento, per motivi di lavoro. Il problema è avvenuto nella prima quindicina del mese di novembre 2010 ma il trasferimento di mio figlio è avvenuto in marzo 2010, periodo in cui si è provveduto a traslocare alcuni mobili nel garage per il trasferimento improvviso. La cucina è nuovissima e a tutt'oggi è stata utilizzata solo pochi mesi. Vorrei sapere se posso chiedere al condominio il risarcimento del costo dei componibili danneggiati. L. A. Dimostrando il nesso di causalità tra le infiltrazioni di liquami provenienti dalla tubatura condominiale e il deterioramento causato ai componibili della cucina si può chiedere al condominio il risarcimento del danno ai sensi dell art c.c. FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO Sono comproprietaria di un appartamento (seconda casa) che fa parte di una palazzina la quale, insieme ad una seconda palazzina, è amministrata da un amministratore unico. Dal 2006, infatti, è stato creato un supercondominio a causa di dissapori fra i condomini dei due edifici. C'è poi un amministratore per ogni palazzina. Vorremmo procedere all'eliminazione del supercondominio, attuando una divisione amministrativa dei due edifici, con conseguente rifacimento delle tabelle millesimali. L'amministratore del supercondominio e quello di una

135 delle palazzina vorrebbero, con una delibera, attuare la divisione da un notaio, con conseguente notifica in conservatoria. Vorrei sapere se per tale tipo di divisione (tramite notaio) occorre l'unanimità e se esiste una sentenza della Cassazione in tal senso. S. L'art. 61 disp. att. e trans c.c. prevede che, se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, sono suscettibili di essere divisi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Per far questo è necessaria una delibera dell'assemblea, adottata dalla maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione; o, in alternativa, un provvedimento dell'a. G., adottato su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio di cui si chiede la separazione. In questa seconda ipotesi l'azione legale (le cui spese ricadono su chi se ne fa promotore) non dev'essere proposta nei confronti dell'amministratore del condominio (sfornito, a questo riguardo, di legittimazione passiva), ma nei confronti di tutti i condomini. RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO Vivo in una villetta a schiera, acquistata nel La villetta è su tre piani e confina con il mio vicino che ha due stanze in più delle mie. Un salotto e un garage. Non molto tempo fa ho scoperto che in queste due stanze ci sono due termosifoni che sono attaccati alla mia caldaia; in poche parole da 20 anni pago due caloriferi che sono in un altro appartamento. I miei vicini hanno deciso ora di vendere la loro casa, anche se sono consapevoli che il caldo per quelle due stanze con i termosifoni, li pago io. Gli ho più volte detto di fare i lavori perché non voglio avere niente a che fare con i nuovi proprietari, come mi devo comportare? Posso chiedere i danni per il gas che ho pagato per loro in questi 20 anni? M. A. Il lettore può agire, per l importo non coperto da prescrizione, con un azione d indebito arricchimento nei confronti del confinante. CANNA FUMARIA Ho bisogno di un chiarimento sulla ripartizione delle spese condominiali di una canna fumaria da installare nuova, che sta creando qualche problema tra i condomini e l'amministratore, in seguito a mancanza di tiraggio della vecchia. Siamo un condominio di cinque piani e ognuno

136 con termo singolo. La canna fumaria condominiale vecchia di tipo shunt internamente ha due condotti, uno serve esclusivamente l'ultimo piano e con tiraggio funzionante e l'altro serve gli altri quattro piani ed è il condotto che non ha tiraggio. La mia domanda e': le spese per la nuova vanno ripartite su tutti i condomini essendo la canna fumaria vecchia intesa come unico elemento dell'immobile o solo su chi ne usufruirà, visto che il condomino dell'ultimo piano ha il suo condotto funzionante e che non vuole chiaramente collegarsi alla nuova? G. Se la canna fumaria comune ad alcuni appartamenti è divenuta inservibile, ai sensi degli artt. 1118, secondo comma, e 1123, terzo comma, c.c., i condomini che ne traevano utilità hanno diritto a che venga ripristinata. Alla spesa devono concorrere, salvo diverso accordo, tutti coloro che la utilizzavano, anche se nel frattempo alcuni di essi abbiano provveduto altrimenti allo smaltimento dei fumi. ANTENNA CENTRALIZZATA Abito dal 1994 in un condominio dove non c'è mai stata l'antenna centralizzata. Mi sono montato sul tetto (abito all'ultimo piano) un palo con satellitare e terrestre insieme. Tutti avevano le loro antenne sui balconi, poi nel 2000 hanno rifatto il tetto mettendo quella terrestre centralizzata alla quale non mi allaccio mai (ce l'ho già!) ma ora si è rotta e gli altri vogliono che anche io paghi le spese di manutenzione per una cosa mai usufruita. Cosa mi dice in merito? C. N. Se, quando è stata deliberata l installazione dell antenna centralizzata, il lettore ha contribuito alla spesa, divenendo con ciò comproprietario dell impianto, in quanto tale è tenuto a contribuire alle spese richiesta dalla riparazione dello stesso, ancorché non vi abbia mai allacciato la propria unità immobiliare. Se invece era stato esonerato dal contribuire alla spesa d installazione per il fatto di non essersi allacciato all impianto, in quanto dotato di impianto autonomo, non è tenuto a contribuire alla riparazione. NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO Abbiamo comprato 5 anni fa un appartamento che vantava un terrazzo libero su 4 lati e che, avendo tre bambini, sfruttavamo sino a tarda serata, specialmente nei mesi caldi. Adesso stanno costruendo un palazzo a circa 15 metri di distanza più alto di circa 15 metri del nostro terrazzo e che dalle 16 in poi ci leva tutto il sole svalutando vistosamente il nostro immobile. Posso richiedere risarcimento?

137 F. Se il nuovo fabbricato viene edificato in presenza di regolare permesso di costruire e nel rispetto della normativa sulle distanze legali non si può pretendere il risarcimento del danno per asserita svalutazione di un appartamento ubicato in un vicino edificio: trattasi infatti di interesse cosiddetto semplice, in quanto tale sfornito di tutela giuridica. CONDOMINO TRASCURATO Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento sito al primo piano di un fabbricato composto da altri due appartamenti in Venezia, centro storico. L'assenza di un amministratore (tre proprietari) e di regolamento condominiale fa sì che il disinteresse del proprietario del terzo e ultimo piano (sempre assente) porti ad un'incuria e deterioramento delle parti comuni. Ora il vano scale, invaso dall'umidità ha necessità del rifacimento del rivestimento in compensato marino e di una dipintura. Le grondarie e il pluviale sono bucati e dentro il mio appartamento (appena restaurato) si è formata una vasta zona di umidità in prossimità del pluviale deteriorato. Ho fatto fare due preventivi che ora invierò agli altri due proprietari. Già in passato quello dell'ultimo piano si è rifiutato di pagare le spese ad esempio le bollette della luce scale e si è fatto sistemare la canna fumaria per conto proprio. Cosa posso fare? In caso di ricorso al tribunale chi paga le spese legali? M. Z. Il lettore, nell inviare agli altri due condomini i preventivi acquisiti, può invitarli a procurarsi a loro volta uno o più preventivi entro un congruo lasso di tempo, al termine del quale potrà essere indetta un assemblea per la scelta del più conveniente. Di norma le spese di causa vengono poste a carico della parte soccombente, ma nulla vieta che il giudice, in relazione alle caratteristiche e allo svolgimento della fattispecie portata alla sua attenzione, possa compensarle, in tutto o in parte, fra le parti. INFILTRAZIONI DI UMIDITA Ho ristrutturato da poco per un cliente un locale posto al piano terreno. Questo locale, subito dopo aver tolto gli arredi, riaggiustato gli impianti idrici e fognari, rifatto gli intonaci (c'erano in precedenza in molte parti macchie di muffa e umido dovute al fatto che il locale era rimasto chiuso circa vent'anni), presenta su una sola parete lungo la quale per quanto riguarda la proprietà del locale in oggetto non corrono impianti o tubazioni, una estesa macchia di umidità dallo zoccolo del pavimento fino ad un'altezza di cm. Il proprietario dello stabile

138 confinante dopo numerosi solleciti telefonici ancora non si è reso disponibile a venire a fare un sopralluogo con me (premetto che lui è geometra e io architetto, quindi telefonicamente gli ho spiegato la questione chiaramente), sostenendo che "a quanto sa lui dalla parte opposta del muro danneggiato non corrono impianti e anzi vi è una camera da letto. Il fatto che vi sia una camera da letto non toglie il fatto che qualche tubo passi e si colleghi alla sua colonna degli scarichi posta sulla facciata. Tuttavia sono andata da sola a bussare ai confinanti che non mi hanno aperto. Mi sono accorta però che sotto quell'appartamento a confine con il locale che ho ristrutturato vi è un seminterrato abitato (anche quello proprietà del geometra suddetto). La persona che ci abita dopo un po' di perplessità mi ha fatto vedere quello che corrisponde al muro sottostante il muro di confine tra il locale appena ristrutturato e l'altra proprietà. Questo muro del seminterrato è completamente pregno d'acqua e ha rigonfiamenti di umido sparsi. Ho richiamato il proprietario dicendogli che il problema sussiste perché il seminterrato facente parte del suo stabile provoca umido sulla parete dell'altra proprietà ma lui oltre a dirmi che nel caso di murature in pietra non si può fare nulla (cosa non vera perché i sistemi di bonifica esistono anche se sono costosi) si rifiuta di venire di persona a vedere il danno e a constatare che è la sua proprietà che provoca danno nel locale dell'altra proprietà. A chi spettano le spese per i danni e per la ristrutturazione? Ad oggi a causa di questo problema non si riesce neppure ad affittare il locale appena ristrutturato. M. M. Occorre verificare attraverso una perizia (o un accertamento tecnico preventivo da chiedere al giudice) la provenienza delle infiltrazioni. Se queste derivano da un muro comune ai due fabbricati, la spesa è a carico di entrambi i condomìni; se invece derivano dal seminterrato del fabbricato adiacente a quello della lettrice, saranno i condomini di questo a dover sostenere la relativa spesa. SPESA CONTATORE Ad ottobre 2009 abbiamo acquistato un alloggio all'interno di una palazzina di 5 piani. L'alloggio era in vendita presso una agenzia che faceva da tramite ad un impresario edile che "vendeva" tutti gli appartamenti della palazzina e che si sarebbe occupato della ristrutturazione completa di tutta la palazzina con anche l'inserimento dell'ascensore. A corredo del compromesso c'era quindi anche il capitolato delle opere che avrebbe eseguito con la scelta dei materiali. Purtroppo a causa di svariati problemi, dopo più di un anno siamo ancora qui a discuterne malgrado la consegna degli alloggi sarebbe dovuta avvenire a febbraio 2010! Oggi siamo ancora alle prese con l'ascensore e abbiamo, come condominio, provveduto alla richiesta del cambio del contatore. Il cambio del contatore ci verrà a costare circa 1.000,00 e l'addebito verrà ovviamente effettuato dall'azienda elettrica sulla prossima bolletta. Il quesito

139 è: visto che noi, come altri proprietari, abbiamo acquistato l'alloggio ristrutturato in palazzina ristrutturata con anche l'ascensore, è corretto che la spesa del contatore venga addebitata a noi? Non dovrebbe essere l'impresario a farsene carico? S. E. Se il capitolato non prevede che l installazione del contatore faccia carico al costruttore, questi può limitarsi a predisporre il vano per l alloggio dello stesso. LOCAZIONE E SPESE Le spese condominiali devono o possono essere pagate direttamente dal conduttore. Nel caso che il conduttore paghi le spese al proprietario e questi non le versi al condominio, il condominio può pretendere che il condomino le paghi direttamente all'amministratore? In sintesi il rapporto tra conduttore e amministratore deve essere diretto? All'atto della compravendita di un appartamento le quote accantonate per un futuro cambio di caldaia per usura, devono essere restituite al vecchio proprietario? C. Obbligato nei confronti del condominio non è il conduttore ma il locatore-condomino, per cui è a questi che l amministratore deve chiedere il pagamento dei contributi condominiali. Quanto al fondo comune destinato alla sostituzione della caldaia, in mancanza di un accordo fra le parti, se, prima della vendita dell unità immobiliare, non è intervenuta una delibera di approvazione della spesa, la quota versata dal condomino-venditore gli va restituita. SPESA RIFACIMENTO FACCIATA Abito in un condominio che ha praticamente un edificio principale con l'ingresso per l'accesso ed uno secondario con due appartamenti che utilizzano lo stesso ingresso, non avendo nessun altro accesso. I due edifici hanno quindi in comune solo l'androne e le scale, per il resto sono due edifici completamente separati. Nel redigere la tabella millesimale per la manutenzione della facciata principale, quella con l' ingresso, un condomino si è lamentato notando che per le spese di manutenzione della facciata quei due appartamenti avrebbero partecipato in maniera limitata. Volevo sapere se questa valutazione è corretta. P. La soluzione appare corretta, ai sensi del secondo comma dell art c.c., per il quale, se si

140 tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all uso che ciascuno può farne. APERTURA AUTOMATICA BOX Vorrei sapere se è possibile avere un box auto con apertura automatica e quindi con divieto di sosta confinante ad angolo con il mio ogni volta che sono davanti al box per scaricare o caricare e mi trova li è una discussione perché gli impedisco di aprire la sua serranda automatica. I box sono circa 25. G. C. Se, per come sono ubicati i due box, il proprietario di uno di essi non può effettuare operazioni di carico e scarico senza impedire all altro condomino di aprire il proprio garage, e non si riesce a trovare una soluzione tecnica che eviti l inconveniente, non resta che accordarsi sugli orari in cui è possibile effettuare questo tipo di attività. COSTRUZIONE CUCINA Il mio vicino ha ristrutturato casa è dove c'era una camera da letto ha costruito una cucina volevo sapere se la normativa lo permette tenendo conto che ora la sua cucina confina con la mia stanza da letto. Tengo a precisare che abito in un condominio. M. P. D. Se il condomino ha costruito rispettando le norme amministrative e il dettato dell art c.c., per il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, il vicino può soltanto eccepire, qualora si verifichi, la produzione di immissioni superiori alla normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c. CONTATORI ACQUA Abito in un immobile composto da 3 appartamenti e un negozio di toelettatura per animali che effettua soprattutto lavaggio per cani. Il contatore dell'acqua è in comune non solo alle tre abitazioni e l'esercizio commerciale ma anche ad un'altra palazzina presente nello stesso cortile composta da altri tre appartamenti. Il problema si pone al momento della suddivisione delle quote di acqua da pagare per famiglia. Al momento la divisione viene fatta per il numero dei componenti di ogni abitazione, compreso il negozio che paga per una persona. La mia

141 domanda è: se esistono diversi criteri di ripartizione dato che l'esercizio commerciale utilizza principalmente l'acqua per svolgere il proprio lavoro, e a mio parere non consuma come una persona. Non dovrebbe almeno il negozio avere un contatore personale? A chi ci dobbiamo rivolgere per far valere le nostre ragioni dato che la proprietaria del negozio se ne lava le mani? B. K. Il secondo comma del paragrafo dell allegato 1/8 al decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri n 4/3/1996 stabilisce che, qualora la consegna e la misurazione dell acqua avvenga per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev essere organizzata, a cura e spese dell utente, tramite l installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare, per cui si è nel diritto di pretendere, se del caso ricorrendo al Giudice di pace, il rispetto di questa norma. RIMOZIONE CISTERNA Ho acquistato al piano terra di una piccola palazzina un locale artigianale per trasformarlo in studio professionale. Durante i lavori di ristrutturazione nella corte comune sollevando un tombino è stata rinvenuta una cisterna di gasolio interrata ormai in disuso per la quale ora si discute il problema di come eliminarla. La mia domanda è se devo partecipare alle spese di bonifica e smantellamento visto che la cisterna serviva a riscaldare i soli appartamenti e il locale da me acquistato era una falegnameria priva di impianto di riscaldamento. S. R. Se il locale acquistato dal lettore non era servito dall impianto di riscaldamento, egli non è tenuto a contribuire alle spese di rimozione della cisterna, ai sensi del terzo comma dell art c.c., salvo che un regolamento di natura contrattuale non disponga altrimenti. SMALTIMENTO ACQUE Vorrei sapere se devo concorrere alla spesa per "velocizzare" lo smaltimento d'acqua sorgiva e/o piovana che di tanto in tanto allaga il piano seminterrato in cui non vanto alcuna proprietà. L'edificio in cui ho lo studio ha un piano seminterrato in cui sono ubicati i locali garage dei condomini (escluso lo scrivente e altra persona). Lo stabile è stato edificato su un falda acquifera e l'impermeabilizzazione posta in essere dall'impresa funziona perfettamente impedendo che l'acqua possa salire ed allagare il piano testé citato.

142 Tuttavia la griglia di raccolta acqua piovana antistante l'ingresso all'area di manovra dei garage (ubicata sulla corte comune), che raccoglie anche l'acqua derivante dalla corte comune, per assenza di una adeguata pendenza e in caso di abbondanti pioggie non riesce a smaltire velocemente l'acqua piovana consentendo l'allagamento del piano garage per circa 10 cm.; acqua, questa, che defluisce lentamente e regolarmente nel giro di qualche ora e in alcuni casi nell'arco della giornata. I proprietari dei garage al fine di un miglior uso e godimento della loro proprietà privata fanno chiamare lo spurgo per "velocizzare" lo smaltimento dell'acqua che, giova ripetere, in tutti i casi anche se pur lentamente, smaltisce da sola senza alcun intervento, e pretendono di ripartire le spese tra tutti i condomini tra cui lo scrivente che non ha proprietà in tale piano. Alla luce di quanto brevemente esposto ritengo di non dover partecipare alla spesa dello spurgo in quanto l'allagamento (credo) non intacca parti comuni dell'edificio ma interessa solo i garage di proprietà privata e lo spazio di manovra antistante a quest'ultimi che è di fatto utilizzato in maniera esclusiva dai proprietari dei garage stessi (spazio tra l'altro non individuato dal regolamento condominiale). G. F. Se, all esito di un sopralluogo ad opera di un tecnico, risulta che l acqua che invade i garage non proviene dall edificio condominiale e non è suscettibile di arrecare danno alle parti comuni (circostanza che appare comunque difficilmente ipotizzabile), il lettore non è tenuto a contribuire alla spesa richiesta dal suo smaltimento. SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE Gradirei sapere se è legale, e/o opportuno, installare un impianto di irrigazione nel giardino a settori, come richiesto da molti condomini e proposto dall'amministratore. Si tratta di un Supercondominio con giardino e campo giochi, circondato dai cinque palazzi componenti il Supercondominio stesso. C'è un unico amministratore. A me sembra una scelta sbagliata, dato la divisione del giardino, anche se relativa al solo impianto di irrigazione, può creare solo confusione e richiedere notevoli costi. Il sottoscritto è un condomino del detto Supercondominio. B. Z. L impianto d irrigazione automatico, una volta installato, consente di risparmiare sui costi di gestione del giardino, per cui non si vedono controindicazioni alla sua introduzione. Quanto alle spese d installazione, si tratta di ripartirle fra i condomini di cinque palazzine, per cui la sua incidenza pro-capite non dovrebbe essere elevata, e verrebbe in ogni caso, col tempo,

143 assorbita dal risparmio sui costi di gestione. Per quanto attiene alla confusione di cui parla il lettore, si tratta di suddividere la spesa seguendo il criterio seguito per la ripartizione delle altre spese comuni del supercondominio. INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA Abito all'ultimo piano di un immobile di quattro piani costruito nel 1995 e dove tutti abbiamo caldaie esterne sui terrazzi. In seguito al cambio di una caldaia di un condomino si è scoperto che le nuove non possono essere piu installate sulla vecchia canna fumaria perchè quest'ultima non ha un buon tiraggio. Si è percio' deciso di mettere una canna fumaria esterna. Visto che la caldaia dell'ultimo piano confluisce singolarmente nella canna fumaria di tipo shunt condominiale vecchia e che al momento del cambio della caldaia mettendo una nuova a tiraggio forzato o naturale posso sempre utilizzare la canna preesistente, sono obbligato ugualmente a partecipare alla spesa per l'installazione della canna fumaria nuova o posso rifiutare in quanto non ne usufruisco? F. B. Se, a causa della sostituzione della caldaia ad opera di un condomino, si rende necessaria l installazione di una nuova canna fumaria, alla spesa devono contribuire i soli condomini serviti dal nuovo impianto. INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO Nel palazzo dove abito vi sono appartamenti al piano terreno con pertinenza di giardino privato coltivati a prato e piante ornamentali. Adesso si scopre che le fondazioni dello stabile ed i pilastri degli appartamenti sono lesionati, vi è stata una perizia che non ha tenuto conto delle infiltrazioni dei giardini. Vorrei sapere se i giardini privati sono paragonati a lastrici solari con la conseguenza della futura spesa di rifacimento con le rispettive proquota di 3/4 ai proprietari dei giardini o come si devono dividere le spese per il consolidamento dei pilastri. L. D. La disciplina del giardino di cui un condomino sia unico proprietario non è assimilabile a quella del lastrico solare di uso esclusivo. Di conseguenza la spesa richiesta dal consolidamento delle strutture dell edificio condominiale va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. SERVITU E SPESA

144 Il contatore condominiale dell'acqua è da sempre situato in un pozzetto al centro del passo carraio di accesso a un parcheggio (contiguo al condominio) di proprietà di un solo condomino, che "ospita" il contatore a titolo gratuito. In seguito al frequente passaggio di autovetture in entrata e in uscita, il passo carrale e il pozzetto (coperto da una lastra di ferro) stanno lentamente ma progressivamente cedendo. E' pertanto necessario un intervento a ripristino del manufatto e della superficie asfaltata circostante, prima che un'autovettura finisca nella fossa occupata dal contatore. Si domanda come e tra chi debba essere suddivisa la relativa spesa. G. C. Ai sensi del terzo comma dell art c.c., trattandosi di opere che giovano sia al fondo dominante che al fondo servente, la relativa spesa va suddivisa in proporzione ai rispettivi vantaggi. AUMENTO CUBATURA Il mio vicino di casa ha ampliato la camera da letto costruendovi sul balcone del villino a schiera e comportando un aumento dei metri quadrati. Cosa comporta tutto ciò? Tale costruzione era soggetta a denuncia di inizio di attività? M. C. Occorre verificare se, nella Regione in cui risiede chi ha realizzato l ampliamento dell unità immobiliare, dando luogo al conseguente aumento di cubatura, è stata varata la legge regionale sul piano casa, e se questa prevede sia sufficiente la DIA, o non occorra piuttosto il permesso di costruire. Informazioni dettagliate possono essere acquisite presso l ufficio tecnico del Comune. RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA Viviamo in un condominio minimo (due unità sovrapposte di circa 270 mq ciascuna) e per suddividere le spese di riscaldamento di un impianto centralizzato. Abbiamo inserito dei conta calorie. E necessario prevedere come nei condomini di più di quattro unità una quota fissa, oppure si divide semplicemente in base al consumo effettivo? Non essendoci naturalmente accordo tra condomini vorremmo avere un parere giuridico. A. A.

145 Negli edifici dotati di sistema di contabilizzazione del calore appare corretto suddividere la spesa globale di consumo in ragione di una percentuale oscillante fra il 20 e il 50% in base alla superficie radiante di ciascuna unità immobiliare, e la restante quota in base al consumo di ciascuno (una soluzione potrebbe essere 30 e 70). Se non si trova un accordo (visto che si tratta di due soli condomini, altrimenti sarebbe l assemblea a decidere, ai sensi, dell'art. 26 L. 9/1/1991, n. 10, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, indipendentemente dai millesimi rappresentati), occorre adire l'autorità Giudiziaria. SERVITU Ho ereditato da mio padre un appartamento (dove abito) sito al piano terra di una palazzina con altri due appartamenti anche questi di sua proprietà e lasciati in eredità a mia madre e a mia sorella. La mia caldaia è situata in un locale, con accesso dal giardino condominiale, dove nel 1994 mio padre ha fatto installare il quadro comandi del cancello elettrico del passo carraio comune. Esiste quindi una servitù a favore degli altri due proprietari per cui ho dovuto dare le chiavi per poter accedere alla mia caldaia. Posso chiedere la rimozione di quel quadro e quindi la restituzione delle chiavi? Esso si può tranquillamente spostare al di là del muro nel vano scale comune che accede alla terrazza in comproprietà. Poiché i rapporti si sono guastati, a chi mi devo rivolgere? Se devo seguire le vie legali, vi sono delle sentenze in proposito? M. Il condomino non può spostare il quadro elettrico, dal locale caldaia gravato da servitù in favore degli altri due condomini, in uno spazio di cui questi siano comproprietari insieme a lui, occorrendo il loro consenso. Può semmai proporre di effettuare lo spostamento a propria cura e spese. Se non si trova un accordo non rimane che rivolgersi al giudice, reiterando la proposta in quella sede. Sul punto Cass. 27/10/1995, n SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE Vivo in un quartiere con grossi problemi di illuminazione e di fatiscenza di lampioni. Oltre alla scarsezza dell'illuminazione vi è non meno importante quello relativo alla vetustà dei lampioni stessi, taluni dei quali hanno la base corrosa e bucata dalla ruggine e costituiscono un grave pericolo per l'incolumità di persone e cose essendo a rischio di caduta. Già ne sono caduti un paio. La nostra è una strada privata, dunque nessuno s'è mai occupato di manutenerli. Né il Comune, nè l'enel, perché i proprietari e i responsabili saremmo noi abitanti del quartiere. Il Supercondominio esiste solo di fattoperchè le palazzine che ne fanno parte sono una quindicina per oltre 300 abitanti. Una riunione di Supercondominio non s è mai fatta. Le chiedo come si possa affrontare e risolvere giuridicamente questo delicato problema. Il quartiere è quasi

146 sempre al buio. I lampioni non sono stati mai manutenuti. Marco Occorre premettere che ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell ambito di applicazione dell art c.c. collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili: per esempio viale di accesso, impianto centralizzato di riscaldamento, portineria. Di conseguenza, come previsto dal primo comma dell art c.c., uno o più condomini possono ricorrere all Autorità Giudiziaria affinché nomini un amministratore; sarà poi questi a convocare l assemblea dei condomini per le opportune delibere. LOCAZIONE E DISAGI Nel mese di settembre scorso, ho affittato un appartamento al piano terra in una zona residenziale di Roma. Due mesi fa, nel periodo di intense piogge, ho riscontrato, all'interno della camera da letto, delle forti infiltrazioni d'acqua con vistose macchie d'umidità, ho avvisato prontamente il proprietario dell'immobile, il quale, con ritardo, si è attivato per il restauro e la ritinteggiatura delle pareti, cercando di risolvere il problema con l'intervento di una ditta specializzata. Pertanto, siccome nel periodo (piuttosto lungo) dei lavori (non preventivati, ovviamente, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione) ho subito diversi disagi, tra i quali: l'inutilizzo del giardino antistante la cucina (per la presenza di operai), problemi di salute nel periodo natalizio (ore notturne nella stessa camera da letto), disagi dal punto di vista della privacy personale (giardino antistante cucina con continua presenza di operai), ed altri problemi di natura fisica che mi hanno costretto, insieme alla mia famiglia, ad alloggiare per alcuni giorni in casa di mia suocera. Per questi motivi, sono del parere che, nei mesi di particolare disagio e conseguenziale stress, dovuto a questi lavori, potrei chiedere una decurtazione del canone d'affitto. Secondo Lei, sono nella possibilità di farlo? Posso chiedere uno "sconto" sull'affitto nei mesi dei lavori? Se si, quanto posso farmi decurtare? G. C. F. L art c.c. stabilisce che, se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. Circa la quantificazione della riduzione, se le parti non si accordano possono demandarla a un tecnico scelto di comune accordo. Indipendentemente dalla durata,

147 se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. INFERRIATA Sono proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano di una palazzina dove oltre al portoncino del mio appartamento vi è la sola porta di accesso al terrazzo condominiale. Dato che ho subito una effrazione da parte dei ladri, vorrei sapere se posso installare una inferriata meno invasiva possibile a protezione del portoncino di ingresso, evitando di chiedere l'autorizzazione all'assemblea di condominio. R. L'apposizione di inferriate è consentita se non comporta alterazione del decoro architettonico dell'edificio. Se il pregiudizio non è economicamente apprezzabile l'innovazione è consentita, in quanto finalizzata alla tutela della sicurezza di persone e beni (App. Milano 14/4/1989). Ad evitare possibili contestazioni ad opera anche di un solo condomino, è consigliabile consegnare all amministratore un disegno dell inferriata affinché lo sottoponga all assemblea. LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA Nel mio condominio, oltre un anno fa, sono stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione del fabbricato; alle diverse assemblee abbiamo sempre approvato gli stati d'avanzamento lavori, ma molti condomini non pagano le loro rate e, quindi, i lavori sono stati bloccati dal costruttore, ovviamente la direzione lavori ha potuto solo ratificare il blocco dei lavori a causa della persistente morosità e conseguenzialmente dell'impossibilità di pagare l'impresa. Preciso che l'amministratore condominiale ha diffidato i singoli condomini, i quali ovviamente se ne sono strafregati e l'impresa non intendere procedere per decreti ingiuntivi per evitare le note lungaggini giudiziarie, preferendo bloccare i lavori. Ovviamente io pago regolarmente tutte le rate ed il 10 di febbraio ultimerò i pagamenti con la corresponsione dell'ultima. Il blocco dei lavori, oltre ad aver determinato che il palazzo è ancora avvolto dalle impalcature, con evidenti ricadute sulla vita quotidiana, ha determinato che l'ultimo intonaco non sia stato fatto, con la creazione di piccole muffe (forse perché la parete è sottile). Si può agire giudizialmente per ottenere un risarcimento dai singoli condomini e non dal condominio nel complesso? Come condomino posso obbligare gli altri condomini a pagare?

148 G. Premesso che è l amministratore a doversi attivare giudizialmente contro i condomini morosi per il recupero tempestivo del credito, il condomino in regola con i pagamento può intraprendere un azione risarcitoria soltanto nei confronti del condominio, in persona dell amministratore, trattandosi di lavori condominiali e non commissionati dal singolo condomino con riferimento alla propria unità immobiliare. RICOSTRUZIONE MURO Quasi un anno fa, una ditta del comune che stava rifacendo il manto stradale, per eseguire i lavori, ha rotto il nostro muro, che ci separava dalla strada, loro affermavano, che quel muro non era di nostra proprietà, ma delle ferrovie dello Stato, in quanto prima della strada c'erano i binari. Dopo una lunga serie di discussioni, loro ci hanno ricostruito il muro, a titolo gratuito. In questi giorni, per via del maltempo il muro è caduto, di conseguenza sono andato a protestare al comune (ufficio urbanistica): mi è stato risposto che non è di loro competenza, in quanto la ditta ci aveva fatto "un regalo" per la costruzione del muro. Quindi mi hanno detto di chiedere il risarcimento alla ditta, che però non vuole pagare. Come mi debbo comportare: insistere o meno alla richiesta di risarcimento del danno? F. Se l impresa ha rifatto il muro gratuitamente e non dietro corrispettivo, non è tenuta a ricostruirlo. Se però dal crollo fosse derivato un danno a persone o cose, e si provasse il nesso di causalità fra l evento e la cattiva esecuzione dei lavori ad opera dell impresa, questa sarebbe tenuta al risarcimento ai sensi dell art c.c. DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE Un mio conoscente ha inviato al proprio amministratore di condominio la seguente lettera: "Il sottoscritto N.N., proprietario di un immobile nel condominio N.N., in riferimento alle cause in atto, promosse dal condomino N.N. di cui si parla nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del , il cui verbale ho ricevuto in data , sebbene il medesimo non riporti quale delibera abbia assunto l'assemblea nel merito, intende avvalersi di quanto previsto dall'art c.c. e dissociare la propria responsabilità alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza". Questa la risposta dell'amministratore: "Oggetto: sua del : In relazione all'oggetto precisiamo che la legittimità della richiesta può essere ritenuta valida in caso di iniziative a carico di terze parti-condomini da parte del

149 condominio e non laddove il condominio sia parte convenuta in sede di giudizi promossi da terzi-condomini". A me pare che la risposta non sia corretta, gradirei conoscere cosa dice la giurisprudenza in merito. L. A. L art c.c. si riferisce sia all ipotesi in cui il condominio abbia deliberato di promuovere una lite (assumendo con ciò la posizione processuale di attore), sia all ipotesi in cui abbia deliberato di resistere a una domanda, assumendo con ciò la posizione processuale di convenuto, per cui il condomino può dissociarsi dalla lite in entrambi i casi. PASSO CARRABILE Ho una casa in costruzione: ho effettuato l'acquisto dell'immobile e del posto auto davanti alla casa destinandolo a giardino carrabile. Ho gia' effettuato il compromesso scritto e registrato davanti al notaio. Il costruttore lascerà aperto da una parte questo giardino perchè dice che la chiusura poi spetterà a me. Vorrei sapere se è possibile inserire una postilla nel contratto definitivo riportando: giardino carrabile con prevista chiusura a carico del proprietario con cancello automatico scorrevole (verrebbe chiuso con cancello automatico scorrevole dalla parte del muro dove io ho 2 finestre; inoltre è un piano terra con l'entrata privata). Temo che se non metto questa specifica, una volta consegnate le chiavi dovrò chiedere il permesso al condominio. Giusto? F. D. R. Se è previsto che, una volta ultimata la costruzione, per accedere al giardino privato tramite un passo carrabile si dovrà attraversare il cortile condominiale, è indispensabile costituire la relativa servitù di passaggio con atto notarile, da trascrivere presso l Agenzia del Territorio. AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE Un condomino, residente a circa 1200 km dalla località in cui trovasi una sua proprietà, delega, con delega registrata presso il tribunale di sua residenza, un suo parente, a compiere atti di ordinaria e straordinaria amministrazione riguardanti questa sua proprietà. L'amministratore del condominio può rifiutarsi di riconoscere detta delega ed ignorare ogni sollecito in tal senso fattogli dalla proprietà? Può altresì l'amministratore rifiutarsi di fare delle verifiche su un lavoro eseguito, su suo incarico, da un professionista di sua fiducia, visto che il rappresentante del condomino gli

150 comunica che è sbagliato (cosa verificatasi poi esatta) e negare quindi la fiducia al rappresentante del condomino? L. D. Torino Ai sensi dell art c.c., il terzo (nel caso di specie l amministratore) può esigere che il rappresentante giustifichi i suoi poteri, e, se la rappresentanza risulta da atto scritto, che gliene dia copia da lui firmata. Se l amministratore, in presenza di elementi tali da legittimare un controllo dei lavori condominiali eseguiti, non provvede su richiesta del condomino o di chi per lui, l interessato può rivolgersi al giudice. CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE In un edificio di nuova costruzione, l amministratore deve rendere noto ai condomini il contenuto del contratto relativo all ascensore (relativamente agli interventi di ordinaria amministrazione se sono a carico dei condomini)? S. L. Il condomino ha il diritto di prendere visione o estrarre copia dei documenti condominiali, a condizione che ciò non intralci l attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, e che i relativi costi siano assunti dal condomino richiedente. ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO Abito in un quartiere dove tutto intorno ci sono dei lampioni mal funzionanti. La sera l'illuminazione è scarsa. Dunque, esiste un problema di sicurezza degli abitanti. Non solo. Alcuni sono già caduti. Altri, causa il loro cattivo stato, sono a riìschio di cadere. Ove succedesse un danno a terzi, pare che la responsabilità civile sia di tutti i condomini in solido (gli abitanti sono circa 300), quella penale degli Amministratori. E' vero? Dovrebbero essere manutenuti con urgenza, ma nessuno vuole farlo. Essendo un quartiere privato, non riusciamo a far intervenire nè l'enel nè altre Aziende che con l'enel abbiano a che fare. L'Amministratore, interessato più volte, tergiversa. Che fare? A mio avviso ci sarebbero gli estremi per una denuncia all'autorità giudiziaria per "danno temuto" ai sensi dell'articolo 1127 del codice civile. Come formulare eventualmente questa denuncia? Dovrebbe formularla un solo Amminsitratore o tutti gli Amministratori insieme? (non esiste Supercondominio legalmente costituito). Cosa suggerisce per risolvere questo delicato problema? F.

151 Premesso che il supercondominio esiste di fatto, indipendentemente da un formale atto di costituzione, è consigliabile invitare gli amministratori a convocare un assemblea di tutti i condomini, con all ordine del giorno il lamentato inconveniente. INFILTRAZIONI DI UMIDITA E ASSICURAZIONE Cinque anni fa ho fatto un'assicurazione per la casa. Adesso, ho delle infiltrazioni di acqua e umidità in camera da letto. Come posso fare per farmi risarcire dall'assicurazione? Francesca E necessario segnalare l inconveniente all assicuratore per consentirgli, attraverso un perito, di verificare l entità del danno. ABBATTIMENTO ALBERO Abito in un condominio alla periferia di Milano, prima circondato da 6 pini di circa 40 anni e altre piante di cui non conosco il nome, che sono state abbattute il 27 dicembre Da circa 20 anni c'era una lotta tra 2 e inquilini (tra cui io) e altri 10 per l'abbattimento di uno di questi pini; sono sempre riuscita a frenarli perchè minacciavo l'amministratore di denuncia. Il 10 dicembre, purtroppo, proprio quel pino a causa delle piogge ha aperto leggermente il terreno e si è leggermente inclinato sulla strada. Senza chiamare l'amministratore, è stata chiamata la polizia locale che a sua volta ha chiamato i vigili del fuoco per abbatterlo. In data 15 dicembre viene convocata un'assemblea "per la messa in sicurezza delle piante condominiali", alla quale non ho potuto partecipare. Il 20 sono partita per le ferie e il 7 gennaio 2011, al mio rientro ho trovato tutto, dico tutto pulito, anche i cespugli. Non ho però trovato nessuna copia del verbale dell'assemblea. Credo che qualche cosa non sia a norma, come mi posso muovere? M. B. Il condomino assente all assemblea deve impugnare la delibera, pena decadenza, entro trenta giorni da quando ne ha avuto comunicazione, come previsto dal secondo comma dell art c.c.. Se non v è traccia del verbale di assemblea, e quindi non ne ha ricevuto copia, il lettore può rivolgersi all Autorità Giudiziaria chiedendo il risarcimento del danno. L abbattimento di alberi di alto fusto è di regola subordinato ad autorizzazione comunale. SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO

152 Abito in un condominio di tre famiglie; Trattasi di una palazzina di n. 2 piani, ogni famiglia su ciascun piano. L'abitazione al piano terreno presenta all'interno del bagno il pozzetto fognario dall'anno di costruzione, circa quindi 40 anni. I proprietari dell'appartamento ove situato il pozzetto, hanno proposto lo spostamento al di fuori della loro abitazione. Vorrei sapere se le spese sono a carico di tutti i condomini o eventualmente in quale misura devono esser ripartiti i costi? S. C. Se, come pare di capire, il pozzetto è condominiale, alla spesa devono contribuire i proprietari delle unità immobiliari servite dall impianto. Considerato, però, che il proprietario del vano in cui è ubicato il pozzetto trae particolare vantaggio dal suo spostamento, può trovare applicazione il secondo comma dell art c.c., per il quale se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell uso che ciascuno può farne. Una soluzione potrebbe essere quella di addebitare al proprietario un terzo della spesa, addossando i restanti due terzi a tutti i condomini, lui compreso. CANCELLO E SERVITU' Abito da circa cinque anni in un condominio di sei unità. Il mio appartamento è al primo piano con piccolissimo giardino privato nel quale, all'interno lungo il muro di cinta, scorre il cancello automatico condominiale il quale non è a norma con le ultime regole sulla sicurezza. Durante l'ultima assemblea condominiale ci sono state proposte due possibilità per metterlo a norma: 1) ulteriore fotocellula (probabilmente a pile come le ultime installate: costo, 500 euro circa: ma è a norma?); 2) una muratura con rete lungo la parte dove scorre il cancello (1500 euro circa) il problema è questo: la prima proposta è meno sicura per me, ma a spese del condominio; la seconda proposta è più sicura per me e per eventuali ospiti, ma tutta a mie spese. E' giusto? Se ci fosse un incidente causato dal cancello sulla mia proprietà chi ne risponderebbe? Ho inoltre un altro paio di domande sempre riguardanti il cancello in questione: 1) Sto pensando di chiedere che il cancello venga tolto dal mio giardino in modo di riuscire ad utilizzare il mio giardino (se ne potrebbe installare uno a battente secondo me) al momento non posso permettermi di tenere un cagnolino perché potrebbe uscire ogni volta che qualcuno apre il cancello visto che per far passare il cancello una parte della rete che chiude il giardino non c'è, neppure piantare delle piante dove voglio; ho, secondo voi, facoltà di richiedere la rimozione o siccome l'ho acquistato così devo tenermelo? C'è bisogno dell'unanimità dei condomini? 2) Nel mio giardino c'è anche il motore del cancello quindi ogni qualvolta non funziona (è capitato spesso) se sono a casa suonano apro il cancelletto del mio giardino e sblocchiamo il

153 motore mettendolo in manuale, se non ci sono saltano il cancelletto e lo sbloccano: possono farlo? Se saltando il cancelletto si fano male chi ne risponde? Alcune persone mi hanno detto che ne sarei responsabile io: è vero? Come mi devo tutelare? Nel contratto d'acquisto c'è scritto solo che ci sono delle "servitù costituite" purtroppo è stata una mia negligenza non chiedere di preciso a cosa si riferivano: può spiegarmelo, per favore? Sonia S. In caso di danni causati a terzi dal malfunzionamento del cancello ne risponderebbero, in solido fra loro, sia il condominio che il condomino, ai sensi dell art c.c. Le opere per la messa in sicurezza del cancello giovano sia al fondo servente che al fondo dominante, per cui la relativa spesa va ripartita, ai sensi del terzo comma dell art c.c., in proporzione ai rispettivi vantaggi. Chi, senza autorizzazione, scavalca il cancello che delimita l altrui proprietà, oltre a commettere il reato di violazione di domicilio subisce le conseguenze di eventuali danni che dovessero occorrergli. La sostituzione del cancello da automatizzato a manuale richiede il consenso di tutti gli altri condomini, trattandosi di rendere più incomodo l esercizio della servitù (secondo comma art c.c.). Anche lo spostamento del cancello necessita del consenso di tutti gli altri condomini. RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO Nel condominio dove abito stiamo facendo interventi di recupero edilizio sui terrazzi di proprietà esclusiva di alcuni condomini (attici). L'amministratore ha suddiviso le spese per un terzo a carico dei proprietari esclusivi e per due terzi tra i restanti condomini, ma le spese relative alla direzione lavori, impalcature impresa edilizia, occupazione suolo, Dia, extra amministratore eccetera sono state invece ripartite in base ai millesimi di proprietà. Ho un dubbio: perchè non sono state ripartite tutte le spese con il criterio di un terzo e due terzi visto che comunque tutte le spese si riferiscono ai terrazzi di proprietà esclusiva? L'articolo 1126 del codice civile non esclude nulla, non dice che la direzione dei lavori o l'occupazione del suolo vanno ripartite diversamente: "Art (Lastrici solari di uso esclusivo) Quando l uso dei lastrici o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni e ricostruzioni del lastrico: i restanti due terzi sono a carico di tutti gli altri condomini dell edificio". L. M. Se le spese di cui parla il lettore erano tutte finalizzate alla riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, andavano integralmente ripartite fra i condomini seguendo il criterio di cui all art.

154 1126 c.c. IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE Ho trovato nella cassetta due avvisi di giacenza, sotto il cumulo delle cartoline di auguri: il primo datato 21 dicembre ed un altro il 3 gennaio: quando ho ritirato le raccomandate, ho potuto leggere quanto segue: la prima riguardava una convocazione assembleare per lavori di manutenzione straordinaria della seconda casa, a 200 km da Roma, alla quale non ho potuto partecipare perchè quando ho ritirato la raccomandata il condominio si era già riunito, in data 27 dicembre. La seconda conteneva il verbale di assemblea. Dal momento che non sapevo che per argomenti così importanti si aspettassero le festività del Natale per convocare l'assemblea, periodo in cui, se rimaniamo in città, abbiamo le giornate occupate, chiedo se posso impugnare la delibera. M. M. La delibera può essere impugnata, ai sensi del terzo comma dell art c.c., con ricorso all Autorità Giudiziaria entro trenta giorni dal ricevimento del verbale. RIMOZIONE AMIANTO Il mio quesito è in merito all'invito pervenutomi dal comune dove abito di procedere alla rimozione di copertura in amianto. Abito in una palazzina a corte divisa in due complessi abitativi separati ed indipendenti con scale autonome. La copertura di tetti che sovrasta la mia unità abitativa è libera da qualsiasi presenza di amianto, mentre quella che copre l'altra unità abitativa presenta amianto. Io ritengo di non essere tenuta a partecipare alle spese di rimozione dell'amianto che insiste sull'abitazione che non è di mia proprietà. A. R. Se l amianto interessa solamente uno dei due tetti, alla bonifica devono contribuire i soli condomini dell edificio interessato, ai sensi del terzo comma dell art c.c. Opere di Germano Palmieri pubblicate dalla Casa editrice Giuffrè: Acquistare casa in tribunale Guida pratica all'esecuzione immobiliare. Costi - Agevolazioni 'Prima casa' - Mutuo - Normativa - Giurisprudenza - Formulario. "Condominio e responsabilità" - Repertorio di casi concreti risolti alla luce della normativa e

155 della più recente giurisprudenza Formulario dei contratti aziendali e commerciali 2006 Annotato con legislazione, giurisprudenza e disciplina tributaria. Aggiornato con i nuovi contratti di lavoro (D.Lgs. n. 276/2003, c.d. Legge Biagi)-Terza edizione. Corredato di CD-ROM. - "Dizionario pratico della locazione ad uso abitativo" - Trattazione alfabetica dei casi piu frequenti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza "Guida pratica alla vita condominiale" - Per una coabitazione tranquilla nel rispetto della legge "Affittare casa" - La locazione abitativa fra legge e giurisprudenza con i contratti-tipo e la tabella degli oneri accessori introdotti dal D.M. 30 dicembre Guida al testamento Testamento ordinario. Testamenti speciali. Successione legittima.-comunione ereditària. Formulario. Giurisprudenza. Appendice legislativa. Il diritto nella vita di coppia Dal fidanzamento al divorzio fra legge e giurisprudenza. Copyright Dott. A. Giuffrè Editore Spa