POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 16 giugno 2012

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 16 giugno 2012 Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioneremo i quesiti più interessanti fra quelli pervenuti. Per esigenze di spazio, sono scelte soltanto domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA - COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE - RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE - SERVITU E ACCESSO AL FONDO - ALLACCIO IMPROPRIO - PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI - ACQUA E SFRATTO - MOROSITA - AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA - CESSIONE AREA COMUNE - COSTRUZIONE BARBECUE - ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI - PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA - SE LA SPESA E VOLUTTUARIA - COSTRUZIONE SOSPETTA - GUASTO ANTENNA SATELLITARE - VIZI DELL OPERA E AZIONE LEGALE - FIORIERA E POSTO AUTO - RAMPA SDRUCCIOLEVOLE - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE - INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE - RIFACIMENTO SOTTOBALCONE - INSTALLAZIONE CANCELLO - DA PARCHEGGIO A GIARDINO - IMU E REDDITO - SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE - TETTO E ANTENNA - CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA E PRESCRIZIONE - DETRAZIONE FISCALE E CERTIFICAZIONE - SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO - SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA - ACQUA POTABILE E IMU - LOCAZIONE E CONTATORE GAS - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - MANUTENZIONE SOLAIO - SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE - MANSARDA E RISCALDAMENTO - LA SPESA DEL CAPPOTTO - INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE - CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI - INGLOBAMENTO SOTTOTETTO - COPIA ESTRATTO CONTO - AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO - UN CONSIGLIO PER IL TETTO - AUMENTO CUBATURA - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI - ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - INFERRIATE APPROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE - IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA

2 CONTABILITA - TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE - RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA - PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO INCOMPLETO - MILLESIMI E CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA - APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO IMPALCATURA - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA - APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE - VENDITA EREDITA - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO - BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI - GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE - AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO - LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU - SPESE SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI - INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA PROPRIETA ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE - SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO - CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE - AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA CIVILE - VENDITA LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU E MILLESIMI - VIOLENZA IN CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO DELLA SERVITU - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU DI PASSAGGIO E

3 ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - SPOSTAMENTO DELLA SERVITU - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL ACQUA - FOSSA BIOLOGICA E SERVITU - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI - CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON - INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO - OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA - LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI IMMOBILE - SERVITU E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU - VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO - ESERCIZIO DELLA SERVITU - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI DELL OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL LOCATORE ALL IMMOBILE LOCATO - SERVITU E DANNI - INSTALLAZIONE PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE - SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI - PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO - TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE - LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU E SPESE - VIZI DELL IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO - SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO - RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI

4 UMIDITA - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU E SPESA - AUMENTO CUBATURA - RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU - SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO - SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO - CANCELLO E SERVITU' Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA

5 Abbiamo letto molto attentamente sia la risposta che ha dato al nostro quesito e sia l'atto di compravendita mio e dell'altro condomino proprietario della mansarda; nei due atti il venditore fa specificare che, la parte posteriore del fabbricato confina ad altra proprietà del venditore (giardino) e quindi si capisce subito che si era riservata la proprietà del giardino. Non risulta da nessuna parte, però che si era riservata l'asservimento dell'area ad una erigenda costruzione, cosa del resto intuibile visto che con la mansarda, avendo superato l'indice di cubatura, aveva dovuto portarla in sanatoria come risulta anche dagli atti notarili. Sono stato, come da voi consigliato, all' Ufficio tecnico del Comune ad esporre la cosa ma ho ricevuto risposte ambigue a dir poco. A quel punto, ho chiesto per iscritto, in base alla legge 241, copia del regolamento comunale in materia. Noi altri due condomini cosa possiamo fare per far capire all'altro comproprietario che non può fare sempre quello che gli pare e cosa possiamo fare nei riguardi dell'ufficio tecnico del Comune? R. C. S. Se il venditore si accinge a realizzare una costruzione prospicente il condominio senza disporre della necessaria cubatura e magari anche in violazione della distanza legale fra costruzioni (risultante, questa, dal regolamento edilizio del Comune e comunque non inferiore a tre metri, art. 873 c.c.), il lettore può rappresentargli l intenzione di chiedere la sospensione dei lavori al giudice civile qualora dovesse intraprenderli. Quanto al Comune, se sorge contestazione in ordine al rilascio della richiesta documentazione si può adire il Tribunale Amministrativo Regionale. COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE Abito al 2 piano, in un condominio al mare, composto da 5 appartamenti. Due giorni fa, senza alcuna comunicazione, un condomino dello stabile ha iniziato i lavori per installare un barbecue (aveva già alzato di più di un metro la recinzione metallica con una "rete a rombi in bambù" ricoperta d'erba sintetica), a detta sua con l'autorizzazione degli altri 3 e la supervisione dell'amministratore. Avrei urgenza di sapere se vi sono sentenze e/o normative che mi possano far impedire l'installazione sul terreno condominiale comune, nell'angolo della

6 recinzione, del suddetto manufatto permanente, in muratura, con relativa pavimentazione, proprio antistante, purtroppo, alla mia autorimessa, che, oltre a ridurmi l'area di manovra e la relativa possibilità di carico-scarico, sarà proprio sotto le mie camere da letto con le conseguenti immissioni d'indesiderati fumi ed odori. Io sono anche asmatica. Sarà, inoltre, a meno di un metro da una pianta pluridecennale confinante, all'esterno, con la recinzione. Temo anche problemi di sicurezza in merito agli incendi. C. L. P. Un condomino non può, senza il consenso degli altri (nessuno escluso), occupare stabilmente una parte del suolo comune attraverso la costruzione di un barbecue. Il lettore può pertanto, attraverso un avvocato, rivolgersi al giudice, eventualmente con richiesta di provvedimento di urgenza che ordini la sospensione dei lavori. RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE Nel condominio dove abito all'ultimo piano, il palazzo ha il tetto vecchio e ammalorato. Due, tre, o più volte all'anno in media, in caso di pioggia si verificano infiltrazioni dal tetto nel soffitto dell'appartamento, qualche volta - nei casi più gravi - anche con copioso gocciolamento di acqua e sempre con danni all'appartamento. Ogni volta che ciò si verifica il condominio procede a sistemare le tegole e per un po' non perde più, poi si ricomincia da capo. Da tempo sollecito l'amministratore a convocare un'assemblea straordinaria per rifare il tetto, che ha circa cento anni, ma ciò non viene fatto perché i condomini dei piani più bassi non sono interessati ai lavori e non vogliono spendere soldi. La situazione è per me insostenibile. Che cosa posso fare? L. G. Almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore dell edificio, possono, ai sensi dell art. 66 disp. att. e trans. c.c., chiedere all amministratore la convocazione di

7 un assemblea straordinaria con all ordine del giorno il rifacimento del tetto. Se l amministratore non provvede entro dieci giorni i suddetti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. SERVITU E ACCESSO AL FONDO Gradirei sapere se per la stesura di cavi per utenze acqua e gas nel terreno di un condominio, a servizio di una unitá immobiliare separata dal resto dello stesso per accessi e nessuna parte comune (dichiarato in atto di acquisto) ma facente parte di un unico permesso a costruire era necessario costituire servitù volontaria, oppure se il costruttore l'ha costituita con destinazione padre di famiglia, come lui stesso sostiene (anche se non apparente?). Un domani, in caso di problemi, a che titolo posso entrare in una proprietá altrui per effettuare le riparazioni? B. F. La costituzione per destinazione del padre di famiglia riguarda solo le servitù apparenti. Per quelle non apparenti, quindi, è necessario un atto di costituzione, formalizzato con l'intervento di un notaio e trascritto presso l'agenzia del Territorio. Il primo comma dell art. 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera propria del vicino oppure comune. ALLACCIO IMPROPRIO Mi sono appena trasferito in un contesto di 4 appartamenti dove i rimanenti tre sono ancora vuoti. Mi sono accorto che l impresa costruttrice ha collegato il cancello passo carraio (dove tra l altro io devo passare con i mezzi) e luci box al mio contatore d energia elettrica, Le volevo chiedere cosa posso fare o come posso agire visto che per il momento non c è un amministratore e che dopo varie volte interpellata l impresa non ha ancora provveduto a installare il contatore condominiale.

8 D. S. Il lettore può invitare il costruttore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento e assegnando congruo termine, a staccare dalla propria utenza l apertura del cancello e l illuminazione dei box e a collegarle ad apposito contatore condominiale. Se il destinatario non provvede non resta che rivolgersi al giudice. PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI Chi deve pagare il rifacimento dei millesimi? Ho letto diversi pareri sul problema che mi interessa. Chi deve pagare e per cosa se si richiedono i rifacimenti e le correzioni dei millesimi. Molti commenti dicono che deve pagare chi richiede il rifacimento dei millesimi, alcuni altri dicono che devono pagare tutti i condomini. Non sono un tecnico ma secondo me esiste anche un problema morale e di responsabilità economica ben specificato e delimitato. Per spiegarmi meglio farò l'esempio che mi interessa: 1)-I millesimi sono stati calcolati dall'impresa che ha costruito il palazzo. Naturalmente il fattore più importante sono i metri quadri di proprietà integrati poi da una serie di aggiuntivi e correttivi dovuti al piano, all'esposizione e ad alcuni altri fattori. 2)-Quando furono fatti i millesimi quello che oggi è il superattico ospitava due lavatoi di 35 m² cadauno. Con gli anni i vari proprietari si sono allargati un po' qui e un po' là sul lastrico solare ed ora, da oltre tre anni l'attuale proprietario si è allargato ad avere un appartamento sui 100 m² (E non potrebbe essere altrimenti dato che ci vivono in quattro - marito, moglie e due figli - e la cameriera-baby-sitter). 3)-Io abito in un appartamento di questo palazzo di circa 100 m² e i miei millesimi sono 40 come stabilito dal costruttore. Mentre quei signori pagano le spese di condominio per 13,50 millesimi. Quindi da oltre tre anni io e gli altri condomini paghiamo circa il 50% delle spese di condominio di quei signori che hanno allargato gli originali lavatoi. 4)-Infatti con i miei 40 millesimi io pago di spese di condominio 1350 all'anno mentre quei signori con i loro 13,5 millesimi pagano solo 780.

9 5)-È evidente che loro non hanno nessuna intenzione di richiedere la revisione dei millesimi; altrimenti - io che sono una persona corretta lo avrei già fatto - lo avrebbero fatto da tempo. 6)-Quindi per avere giustizia - specie in questo periodo di difficoltà economiche - dovrebbe essere o un condomino, o alcuni condomini o, come sarebbe corretto dall'amministratore se facesse bene il suo mestiere la revisione dei millesimi per diminuire automaticamente i millesimi di tutti gli altri condomini e quindi le relative spese condominiali. 7)-Non so cosa dice la legge, ma il buon senso direbbe che chi deve pagare in questo caso il rifacimento dei millesimi è colui, o coloro, che si sono approfittati degli altri condomini facendosi pagare - alla faccia dei fessi e degli onesti - il 50% delle loro spese. 8)-La domanda che faccio all'esperto è se sono nel giusto o se sbaglio. In base a quanto sopra detto se io chiedessi la revisione dei millesimi chi dovrebbe pagarne le spese? F. C. La spesa per la modifica delle tabelle millesimali dovrebbe gravare sul condomino che vi ha dato origine con la sua innovazione, anche se sarebbe preferibile vi concorressero tutti i condomini, sia pure attraverso un accordo che preveda il rimborso a carico del condomino che ha introdotto l innovazione: ciò allo scopo di evitare il possibile condizionamento psicologico del tecnico incaricato di procedere all operazione. Se l assemblea non delibera la modifica, questa può essere chiesta al giudice, che nominerà un consulente, mentre per ottenere il rimborso di quanto pagato in eccedenza si può promuovere un azione d indebito arricchimento nei confronti di chi ha pagato meno del dovuto. ACQUA E SFRATTO Il proprietario dell'appartamento concessomi in affitto non paga le bollette del canone acqua contratto a suo nome mi ha fatto staccare il contatore dell'acqua dicendo ad acea che lo stabile e vuoto e non usato per uso abitativo. Premetto che ho regolare contratto di affitto; ho scoperto che il proprietario è moroso anche di pagamenti vecchi prima del mio arrivo. Sono ormai sette mesi che sono senza acqua: io non gli sto pagando i canoni di affitto in questi ultimi tre mesi. Lui nel frattempo mi ha fatto recapitare ingiunzione di sfratto per morosità.

10 Che diritti ho in questa vicenda? Posso rivalermi sul proprietario per vie legali la legge cosa dice o prevede in merito? M. Nei rapporti fra locatore e conduttore il pagamento delle utenze fa carico a quest ultimo, salvo che il contratto di locazione disponga altrimenti. Se nel caso di specie è previsto che il pagamento delle utenze faccia carico al locatore e questi non provvede, con conseguente interruzione del relativo servizio da parte dell ente erogatore, il conduttore citato per sfratto per morosità può eccepire la legittimità della sospensione del pagamento del canone ai sensi dell art c.c. MOROSITA Il mio condominio ha 5 morosi condomini che in 5-6 anni hanno accumulato il debito di euro. Vorrei sapere chi pagherà? Noi che abbiamo sempre pagato? E se sono obbligata a pagare, perché i fornitori o le aziende non denunciano i malpagatori? O. N. La responsabilità dei condomini nei confronti del creditori del condominio è, come sancito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n dell 8/4/2008, parziaria, per cui ciascun condomino risponde della propria quota, a meno che non abbia assunto l obbligo di garantire per i condomini morosi.

11 AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA Abito in Sicilia. E' possibile (in base al piano casa della regione) aumentare la cubatura del mio appartamento senza autorizzazione dell'assemblea condominiale? G. E consigliabile procurarsi l autorizzazione dell assemblea, autorizzazione che potrebbe fra l altro essere richiesta dal Comune per il rilascio del permesso di costruire: ciò per evitare possibili interruzioni dei lavori ad opera anche di un solo condomino che dovesse eccepire l alterazione del decoro architettonico dell edificio. CESSIONE AREA COMUNE Nel nostro condominio (uno stabile di 2 villettine laterali e 4 mini appartamenti nel mezzo) abbiamo un passaggio pedonale che porta ai garage, senza discese per eventuali disabili ma su una scala abbastanza ripida che passa dietro al mio giardino (premetto che sono nella villetta di testa: nessuno passa di li perché la scala scende vicino al mio garage ma non a quello degli altri condomini). Lo stato del camminamento è inagibile in quanto si sono alzate tutte le mattonelle che lo ricoprivano e sono nate piante selvatiche che raggiungono il metro di altezza... per ovvi motivi mi sono lamentata perché non è per niente un belvedere... al che gli altri condomini mi hanno proposto di spostare la rete e di integrarlo nel mio giardino chiudendo cosi il passaggio definitivamente, la proposta non mi dispiace affatto anche perché si ingrandirebbe il mio, ho telefonato subito al costruttore per avere una risposta e mi ha risposto che se la maggioranza è d'accordo si può fare! Secondo lei è una cosa fattibile o è meglio non farla? E. S.

12 La cessione in proprietà esclusiva a un condomino di una parte dell area comune richiede il consenso di tutti i condomini, formalizzato davanti a un notaio con trascrizione del relativo atto presso l Agenzia del Territorio. COSTRUZIONE BARBECUE Alcuni condomini vorrebbero costruire un barbecue nella zona comune, sotto il nostro balcone. Le chiedo se, come proprietario di circa 100 millesimi, posso in qualche modo oppormi dato che il fumo salirebbe proprio verso di noi. A. M. Alcuni condomini non possono, senza il consenso degli altri, occupare stabilmente una parte del suolo comune attraverso la costruzione di un barbecue. Pertanto, se ciò dovesse avvenire, il lettore potrà rivolgersi al giudice, eventualmente con richiesta di provvedimento di urgenza. Se invece l assemblea delibera con la prevista maggioranza la costruzione di un barbecue condominiale, ci si potrà rivolgere al Giudice di pace qualora le immissioni di fumo e odori dovessero superare la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c. ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI Quando la signora del piano sovrastante al mio stende i panni grondanti all'interno al suo balcone, o lava il pavimento dello stesso, l'acqua che esce dal gocciolatoio finisce nel mio balcone. La signora non vuol sentire ragioni affermando che quando piove il mio balcone viene ugualmente bagnato. Temo che un giorno o l'altro possa insudiciarmi i panni che io stendo fuori in un altro balcone con le stesse caratteristiche. Secondo il codice civile, è lecito? Sergio

13 La Cassazione (sentenza n del 6/12/1978) ha stabilito che non si può occupare con panni stesi, neppure se non sgocciolanti, la colonna d'aria sovrastante il terrazzo del piano di sotto, a meno che non sia stata costituita una servitù in tal senso. PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA Potete ragguagliarmi sullo spazio manovra locali boxes? E' possibile parcheggiare scooter nei locali interrati boxes, lungo i muri, senza che si ostacoli le manovre veicolari (spazio manovra) e che soprattutto non si impedisca l'accesso ai box delle singole proprietà private, in ragione della mancanza di un esplicito divieto nel regolamento di condominio (contrattuale) e nell'ottica del miglior godimento della cosa comune visto che sono diversi i condomini interessati? C. P. Il parcheggio di uno scooter nell area di manovra dell autorimessa interrata è implicitamente escluso dal decreto 1/2/1986 (normativa sulla sicurezza antincendio per l esercizio delle autorimesse e simili), che definisce l autorimessa area coperta destinata esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi, escludendo quindi altri tipi di veicolo. SE LA SPESA E VOLUTTUARIA Nel mio condominio ci sono posti auto coperti e posti auto scoperti di proprietà individuale. Inizialmente i posti auto coperti non erano dotati di cancelli di entrata uscita auto ed entrata uscita persone. Un assemblea condominiale di solo proprietari di posti auto coperti decise, a maggioranza, in nome della sicurezza da eventuali intrusi di dotare tutte le uscite ed entrate delle auto e persone con cancelli automatici a telecomando e chiavi. Ora poiché alcuni condomini hanno lamentato la presenza di intrusi ignoti ed il furto di alcune moto, l assemblea,

14 a maggioranza ha deliberato di installare centraline antifurto con una serie di componenti accessori. A me sembra che non possono deliberare a maggioranza perché trattasi di spesa di innovazione voluttuaria in nome della sicurezza che è già data dai cancelli e del resto la garanzia di essere esente da furti non la può dare nessun meccanismo al 100%, anche perché i ladri possono abitare nello stesso condominio o essere persone ai quali è stato affittato il posto auto. Posso dissociarmi ed esimermi dal pagare? C. C. L accertamento se si tratti di spesa voluttuaria o meno va condotto (primo comma art c.c.) in relazione alle particolari condizioni e all importanza dell edificio, anche se con i tempi che corrono la sicurezza non è mai troppa. Se si perviene alla conclusione che si tratta di innovazione voluttuaria, non essendo suscettibile di utilizzo separato non è consentita, a meno che la maggioranza che l ha deliberata o accettata non si faccia integrale carico della spesa. COSTRUZIONE SOSPETTA Il condominio dove sono proprietario di un appartamento ed un altro condomino della mansarda, fu iniziato a costruire nel 1980 e terminato nel 1984 sulla particella 511 che era di circa 1150 mq. Avendo la costruzione superata la cubatura consentita, rispetto alla superficie della particella 511 perchè venne costruita in più detta mansarda, la stessa fu portata in sanatoria come si evince anche dal rogito notariie. Ma la sorpresa è stata quando, circa un mese fa, ad un matrimonio, incontrando e parlando per caso, col titolare della ditta che costruì detto condominio, ho scoperto che il giardino di circa 550 metri quadri, retrostante detto condominio, era" asservito" al condominio stesso per la concessione della licenza edilizia. All'atto della vendita, il proprietario, di detto condominio, che è proprietario di 3 appartamenti nel condominio stesso, ci tenne nascosta la cosa, tenendo il giardino regolarmente recintato, per sua esclusiva proprietà. Lo stesso proprietario circa 7 anni fa costruì su detto giardino un garage di 40 metri quadri chiudendo addirittura una strada interpoderale. Da una fonte riservata del comune sono venuto a sapere che per ottenere la concessione per questo garage nel giardino fece risultare dalla particella 511 una sub particella senza che l'ufficio tecnico del Comune verificasse da dove provenisse quella sub particella e verificare quindi che quel terreno già era stato asservito ad altra concessione

15 edilizia. Nel giro di tre ore, con una squadra di operai, oggi 2 giugno, giorno in cui tutto è chiuso, dalle ore 05,00 alle ore 08.00, ha tirato su, a confine di detta strada interpoderale, un pollaio enorme che sarà di una ventina di metri quadrati e distante dai miei balconi una decina di metri. Ora i quesiti sono questi: Poteva il venditore tenerci nascosta questa cosa? Se no cosa si può fare? Ammesso che non si possa fare niente, se tale giardino era asservito già alla concessione della licenza di questo condominio poteva fare tutto quello che ha fatto e continuare a fare tutto ciò che sta facendo? R. C. S. Se dagli atti di acquisto delle unità immobiliari risulta che il costruttore si era riservato la proprietà esclusiva del giardino o l asservimento dell area a un erigenda costruzione, poteva successivamente realizzarla ma nel rispetto, per esempio, delle normativa in materia di distanza legale fra costruzioni. Tempi e modalità di edificazione del pollaio farebbero ritenere che questa seconda costruzione sia stata realizzata violando la legge: circostanza, questa, che potrà essere accertata presso l ufficio tecnico del Comune. GUASTO ANTENNA SATELLITARE Da circa una settimana un guasto della antenna satellitare centralizzata del mio palazzo, non mi permette di vedere i prodotti satellitari nonchè canali come la7, nonostante pagassi un'utenza sky massimale con il pacchetto totale; il vero guaio è che il guasto si è verificato nella data di un'importante evento sportivo che ho ahimè potuto solo guardare nei vari notiziari; ho contattato l'amministratore per due volte, sollecitandolo a far riparare il guasto, ma ancora nulla, da voci di altri condomini costui vorrebbe convocare una nuova assemblea, per nuovi lavori sul sistema di ricezione satellitare (da tetto a altra destinazione), che a quanto pare comportino una spesa di circa 3000 /5000 euro. 1) Posso sottrarmi da questa gravosa spesa installando un antenna sat.re sul mio balcone? (non è centro storico, ne vincolo paesaggistico) 2) Come posso comportarmi?

16 M. M. Ai sensi del secondo comma dell art c.c., il condomino non può rinunciare al diritto sulle cose comuni per sottrarsi dal contribuire alla spesa, a meno che non venga esonerato da tutti gli altri condomini. Può semmai, ai sensi dell art c.c., provare ad eccepire in assemblea la gravosità della spesa richiesta dalla riparazione. VIZI DELL OPERA E AZIONE LEGALE Dopo l'esecuzione di un impianto fotovoltaico sul tetto di un Condominio, l'impresa esecutrice per quanti anni può essere ritenuta responsabile di una eventuale infiltrazione di acqua nelle proprietà sottostanti dovuta a lavoro non eseguito a regola d'arte? Se possibile gradirei conoscere il numero dell'articolo del c.c. che lo prevede. E' possibile inserire nel contratto d'appalto il numero di anni per i quali perdura la responsabilità dell'impresa esecutrice? A. A. I vizi dell opera devono essere denunciati all appaltatore, pena decadenza, entro sessanta giorni dalla scoperta, e l azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell opera (art c.c.). FIORIERA E POSTO AUTO Volevo chiedere se nel mio posto auto privato potevo mettere sul fondo una fioriera rimanendo dentro i miei limiti delineati. A. G.

17 La fioriera può essere collocata nel perimetro del posto auto, a meno che la sua presenza non impedisca ai condomini dei posti auto adiacenti di aprire lo sportello della rispettiva autovettura, o un divieto in tal senso sia previsto da un regolamento condominiale contrattuale, ossia approvato o accettato da tutti i condomini. RAMPA SDRUCCIOLEVOLE Vivo in una quadrifamiliare, abbiamo una rampa d'ingresso fatta di piastrelle scivolose con un po' di pendenza. Ho fatto la proposta di bucciardare le piastrelle ma i miei condomini non hanno accettato per motivi antiestetici. Per non rischiare nulla se qualcuno scivolando si dovesse far male, cosa posso fare? M. R. Si può ovviare al rischio sottoscrivendo una polizza di assicurazione, anche se questa non coprirebbe l eventuale responsabilità penale riconducibile alle lesioni personali prodotte da un eventuale infortunio. INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI Abito in un appartamento mansardato con travi a vista, e purtroppo con i violenti temporali vi è qualche infiltrazione di acqua. Con gli altri 3 condomini si è deciso di effettuare i lavori di ristrutturazione e copertura cappotto del condominio e del tetto. Il problema che le pongo è il seguente: i condomini hanno proposto di installare i pannelli fotovoltaici dopo la fine dei lavori, in tempi non decisi, magari dopo qualche mese o un anno (i lavori di ristrutturazione inizieranno tra qualche giorno), il mio cruccio è il fatto che bucare il tetto nuovo per la posa dei pannelli e, rischiare di avere ancora infiltrazioni in casa, mi mette ansia. Ora la domanda è questa: posso oppormi alla posa dei pannelli fotovoltaici? Per la copertura del tetto era previsto

18 un cappotto di 8cm la cui spesa è divisa in parti uguali tra noi condomini, però io che ci abito sotto, per ottenere la detrazione del 55% ho bisogno di 12 cm di copertura, per cui la differenza di 4cm sarà a mie spese. Ho qualche diritto in più sul tetto rispetto ai condomini? R. R. Il proprietario dell ultimo piano dell edificio ha, sul tetto, gli stessi diritti degli altri condomini, cui si aggiunge, ricorrendone i presupposti, il diritto di sopraelevazione. L installazione di pannelli fotovoltaici può essere deliberata, sia in prima che in seconda convocazione, con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza semplice delle quote millesimali (secondo comma art. 26 L. 9/1/1991, n. 10, come modificato dall art. 7 D. Lgs. 29/12/2006, n. 311). Se dall installazione dei pannelli derivano danni all unità immobiliare di un condomino, il condominio è tenuto a risarcirli. LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE Sono proprietario di un appartamento sito al secondo (e ultimo) piano di una palazzina di famiglia (senza condominio) dove al piano terra abita mia suocera ed al primo il conduttore di un mio cugino. Questa palazzina è dotata di una pertinenza nello scantinato (dove vi sono due piccole stanze ripostiglio) e un lastrico solare (terrazzo che copre tutto l'edificio) entrambi indivisi e ad uso dei tre proprietari. Il problema sta nel fatto se l'inquilino, anche in forza di un contratto di locazione che ne prevede chiaramente l'accesso, sia debba sentire autorizzato ad utilizzare le suddette pertinenze come vuole, come deposito di oggetti ovvero il terrazzo per allocare un barbecue per andare ad arrostire e/o mangiare in loco. Siccome io da proprietario lo faccio, così come mia suocera e mio cugino (locatore dell'appartamento del primo piano) che da proprietario ha il pieno diritto di poterlo fare ma può autorizzare un estraneo, senza il permesso degli altri proprietari, a comportarsi da proprietario? L'accesso al terrazzo previsto nel contratto non dovrebbe esser consentito a un conduttore solo per problematiche riguardanti la propria antenna o il recipiente dell'acqua situato in terrazza? G. C.

19 Il conduttore ha, sulle parti comuni dell edificio, gli stessi diritti del locatore-condomino, ad eccezione di quelli esclusi dal contratto di locazione o confliggenti con il diritto dello stesso locatore o di terzi (Cass. 24/10/1986, n. 6229). INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE Stiamo procendendo all'affitto di un immobile a Torino (casa di civile abitazione) costruita circa nei primi anni settanta. Premetto che non abbiamo ancora firmato il contratto di locazione. Stamattina abbiamo fatto un sopraluogo con la proprietà a fronte del rilascio dello stesso dal precedente affittuario. La porta della cucina è mancante (molto probabilmente è in cantina e non in condizioni ottimali) però è presente il telaio della stessa. Mia moglie ed io abbiamo proposto, come alternativa, un'installazione di una porta a soffietto/porta a scrigno/scorrevole esternamente a nostre spese. Essa ci tornerebbe utile a fronte della disposizione dei nuovi mobili della cucina che stiamo acquistando. Però la proprietà ci ha risposto che l'installazione di tale porta scorrevole non è consentita dalla legge per motivi igienici. A me sembra una risposta senza fondamento ma gradirei ricevere un suo parere supportato dal diritto. P. R. Se la cucina è dotata di finestra, non si vede in base a quale norma dovrebbe essere vietata l installazione della porta scorrevole per motivi igienici: dovrebbe, semmai, valere il contrario, per evitare che gli odori della cucina si propaghino agli altri ambienti dell unità immobiliare. RIFACIMENTO SOTTOBALCONE Potrei sapere come vengono ripartite del spese dei sottobalconi (aggettanti). Il problema è: poiché il condominio è vista mare occorre spesso la manutenzione. Il signore che abita al piano

20 inferiore al mio, mi ha chiesto tramite lettera raccomandata di eseguire i lavori a mie spese? E' giusto? A. G. I balconi aggettanti e le relative solette, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cass. 12/1/2011, n. 587), con i conseguenti oneri. INSTALLAZIONE CANCELLO Sono proprietario di appartamento a piano terra e come altri due proprietari che hanno realizzato l'apertura del cancello che immette su parte comune, ho fatto richiesta in assemblea. La parte in comune che è formata da un vialetto ove accedono le autovetture per poi essere sostate nei propri posti auto di proprietà ben lontani ove dovrebbe essere installato il cancelletto. L'amministratore riferisce che per deliberare l'assemblea occorrono i due terzi, perché trattasi di innovazione. Già da due assemblee precedenti non si è raggiunto i due terzi mentre alla terza assemblea vedendo che e quasi impossibile raggiungere il predetto quorum unanime la maggioranza ha dato parere favorevole (sempre senza il raggiungimento dei 2/3). Mi chiedevo innanzitutto se veramente occorrono i 2/3 per tale situazione che è stata interpretata come innovazione o magari dovrebbe essere intesa come modifica, visto che non va ad alterare la destinazione d'uso della parte comune. Ed ancora, considerato l'art 1102 c.c per l'uso del bene in comune debbo chiedere delibera assembleare? C. B. Il condomino non può, per sua utilità, interrompere il vialetto condominiale con un cancello di cui consegni la chiave agli altri condomini, dal momento che tale uso della cosa comune è stato considerato dalla Cassazione (25/11/1995, n ) una modifica delle modalità d uso e di godimento della cosa comune, tale da interferire nel pari uso della cosa stessa da parte degli

21 altri condomini. L assemblea può però, a maggioranza, deliberare l installazione del cancello, a condizione che ne venga consegnata la chiave (o il telecomando, se automatico) a tutti i condomini. (Cass. 28/11/1986, n. 7023). DA PARCHEGGIO A GIARDINO Il nostro complesso e composto di 2 palazzi separati con caldaia in comune. Ogni palazzo ha la proprietà delle zone di parcheggio e giardini. Un palazzo ha chiesto l autorizzazione in comune di cambiare i parcheggi condominiali in giardino. L'autorizzazione è stata concessa, a chi spetta pagare le spese inerenti a questi giardini ed eventuali danni: il condominio o il supercondominio? L. G. Se ciascuno dei due edifici ha un proprio parcheggio, e la delibera di trasformazione è stata assunta dai condomini dell edificio interessato, alla relativa spesa devono contribuire soltanto questi. Se invece il cortile è comune ai due edifici, la delibera dev essere adottata dall assemblea del supercondominio e la spesa va ripartita fra tutti i condomini. IMU E REDDITO Posseggo una casa ma non ho reddito, perché sono disoccupata. Devo pagare la tassa sulla casa? via mail

22 Allo stato non sono previste esenzioni per chi non ha reddito. Se però si tratta di prima casa si è ammessi a fruire di una detrazione pari a 200 euro, oltre a 50 euro per ogni figlio a carico. SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE A seguito del verbale delle autorità competenti, è stato sostituito nel nostro condominio il quadro di manovra ascensore. Vorrei sapere quale criterio è applicabile per la ripartizione della spese: secondo la tabella A (proprietà) oppure secondo la tabella C (manutenzione e conduzione ascensore). M. M. La spesa occorrente alla sostituzione del quadro di manovra dell ascensore rientra fra le spese di manutenzione e va pertanto ripartita fra i condomini sulla base della tabella relativa a scale e ascensore, salvo che un regolamento contrattuale (ossia accettato o approvato da tutti i condomini) disponga altrimenti. TETTO E ANTENNA Vorrei sapere se ho la possibilità di riparare un'antenna (per l'arrivo del digitale) preesistente sul tetto della mia abitazione: ad oggi mi viene negato l'accesso per riparare la stessa adducendomi la risposta che il tetto non è condominiale. Mi spiego meglio: nell'immobile abitiamo in 4 famiglie, l'ultimo piano è abitato dalla persona che nega l'accesso perché ritiene che il tetto sia di sua esclusiva proprietà. Mi viene detto anzi, di togliere l'antenna e installarla in un altro luogo. Chi ha ragione? L. B.

23 Il tetto rientra fra le parti comuni dell edificio ai sensi dell art c.c., salvo che da un titolo risulti il contrario. Di conseguenza il condomino ha il diritto di mantenervi la propria antenna televisiva. CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA E PRESCRIZIONE In un palazzo/condominio ci sono due appartamenti che fanno capo alla cooperativa edilizia costruttrice in liquidazione coatta (ancora non chiusa); questi non pagano le quote condominiali. I debiti sono alti e i soci proprietari (da assegnatari a proprietari con rogito notarile) decidono in assemblea di farsi carico di questi debiti (accettazione del debito) e rivalersi nei confronti della cooperativa. Nessuno fa opposizione, passano dieci anni, e qualcuno ora non vuole pagare. Dopo dieci anni e in mancanza di opposizione, diventa esigibile nei loro confronti l'obbligo al pagamento dei debiti che continuano ad aumentare? C. P. I pagamenti periodici finalizzati alla copertura delle spese condominiali attengono all obbligazione del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano nella previsione dell art. 2948, n. 4, c.c., con conseguente loro assoggettamento alla prescrizione breve quinquennale (Cass. 28/8/2002, n ). Se però i condomini solvibili hanno assunto su di sé, nei confronti dei terzi, il debito dei condomini morosi, il credito è soggetto alla prescrizione ordinaria decennale (art c.c.), salvo che il termine sia stato interrotto nei modi previsti dall art c.c.: per esempio da un atto di messa in mora. DETRAZIONE FISCALE E CERTIFICAZIONE Sono un condomino. Nel 2009 sono stati effettuati lavori di straordinaria manutenzione. Ho pagato la quota di mia competenza al condominio negli anni Ho chiesto la

24 relativa certificazione all'amministratore per gli anni per poter fruire della detrazione del 36% nella dichiarazione dei redditi -, dopo che me l'aveva rilasciata per il Mi ha risposto: "Voglia procedere in autonomia a ricavare l'importo da dedurre, avendo peraltro già a disposizione rendiconti e giustificativi: non le serve altro anche in caso di verifica dall'agenzia delle entrate". All'Agenzia delle Entrate e al CAF, da me interpellati, mi hanno detto che è necessaria la "certificazione" rilasciata dall'amministratore del condominio, non sono ammesse altre modalità per poter fruire della detrazione. Faccio notare che l'importo da me versato, in totale, è superiore agli euro, per cui non posso detrarre circa 300,00 euro all'anno. Cosa fare? Dovendo fargli causa, può rientrare fra quelle previste dalla mediazione obbligatoria o è tempo sprecato? via L Agenzia delle Entrate (pag. 15 della guida sulle agevolazioni fiscali in occasione di ristrutturazioni edilizie) stabilisce che, per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, il contribuente, in luogo della prevista documentazione, possa utilizzare una certificazione rilasciata dall amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione. Il lettore può pertanto invitare il recalcitrante amministratore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, a rimettergli la certificazione entro congruo termine. Perdurando l atteggiamento di chiusura può giovarsi del procedimento di mediazione, e, in caso di esito negativo, citare in giudizio l amministratore. SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO Nel mio palazzo di 7 condomini, due stanno facendo ex-novo i propri balconi e al posto delle soglie in travertino metteranno delle mattonelle ad L con sotto una scossalina di alluminio che sporgerà dalla mattonella circa 2 cm e che poi verrà dipinta di bianco come il frontalino, e non credo che ciò possa pregiudicare il decoro dell edificio. Un condomino non vuole che si sostituisca la soglia in travertino, ma se il balcone è di mia proprietà, e non vieto ad altri di fare altrettanto perché dovrei sottostare alla sua richiesta? Gli altri condomini hanno anche firmato una dichiarazione in cui nulla-osta a tale modifica. C'è qualche sentenza in merito alla questione?

25 F. B. Se l innovazione di cui parla il lettore altera o meno il decoro architettonico della facciata potrà dirlo soltanto il giudice all esito del giudizio che potrebbe essere promosso anche da un solo condomino. Non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto specifico. SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA Abito in un condominio formato solo da piano terra e primo. Mi trovo al primo piano e tra le due finestre della mia abitazione c'è una canna fumaria in amianto. I proprietari di questa canna fumaria sono i condomini al piano terra. Un medico dell'asl ha dichiarato che la canna non è pericolosa in quanto non presenta spaccature e che può risultare pericolosa solo in futuro, ma io osservandola da vicino mi sono accorta che inizia a deteriorarsi nonostante non presenti spaccature. Cosa posso fare? Devo prima ammalarmi e poi far rimuovere la canna fumaria in amianto? Da precisare che la canna fumaria è presente da più di 40 anni. M. M. Se un tecnico dell ASL (organismo deputato, ai sensi dell art. 12 della L. n. 257 del 27/3/1992, all analisi dell amianto presente negli edifici) si è pronunciato per l attuale non pericolosità della canna fumaria, vi è da credergli fino a prova contraria, per cui i proprietari dell impianto non possono essere costretti a rimuoverlo; la citata legge prevede infatti che i materiali contenenti amianto possano essere rimossi solo all esito di una diagnosi sfavorevole. ACQUA POTABILE E IMU

26 Buongiorno, mia mamma ha la casa di proprietà da 5 anni e il Comune non le ha ancora allacciato l'acqua potabile, nonostante siano già state pagate tutte le imposte dovute, in questo caso l'imu va pagata lo stesso? S. F. L imposta municipale unica prescinde dal lamentato disservizio, per cui va pagata. Il proprietario dell immobile può però agire nei confronti del Comune per il risarcimento del danno provocato dal ritardo nell allaccio dell utenza. LOCAZIONE E CONTATORE GAS Sono residente a Torino con la mia famiglia, in una villetta divisa in 3 appartamenti. L'appartamento è in affitto. La proprietaria abito al piano sotto il mio e suo figlio a quello sopra. Dal momento che presumo, che anni addietro fosse una villetta composta da una sola unità abitativa, la bolletta del gas per il riscaldamento arriva alla signora proprietaria della villetta, che appunto abita sotto di me. In pratica per 3 appartamenti ci sono 2 contatori del gas: uno dedicato al mio appartamento e l'altro dedicato ai loro 2. Ogni qualvolta arriva alla proprietaria la bolletta del gas, la signora scorpora dal totale dei consumi,il consumo che segna il contatore del mio appartamento e mi fa i conteggi. Io vorrei avere la possibilità di avere una bolletta del gas intestata a me in modo da poterla pagare con la domiciliazione bancaria, ma la Signora mi dice che il costo per portare i tubi dalla strada al mio contatore devo sostenerli io, al contrario io sostengo che tali spese siano a carico suo. Mi può dare un consiglio? F. V. Se il conduttore, all atto della stipulazione del contratto di locazione, ha accettato la lamentata situazione, non può pretendere che sia il locatore a farsi carico della spesa richiesta dall installazione di una nuova tubazione.

27 RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE Sono proprietario di un appartamento al terzo piano, in cui si sono verificate forti infiltrazioni d'acqua dalla soprastante terrazza dell'appartamento all'attico. L'assemblea condominiale ha deliberato l'esecuzione dei lavori necessari, con ripartizione delle spese di 2/3 ai condomini e 1/3 al proprietario della terrazza. Il suddetto proprietario, che pure aveva votato a favore dell'esecuzione dei lavori, ora si oppone, in quanto le mattonelle di copertura del lastrico da sostituire reperibili sul mercato, pur essendo identiche per materiale, dimensione, colore e grammatura a quelle esistenti, presentano una differenza cromatica con quelle preesistenti, sottoposte per anni all'azione degli agenti atmosferici. L'integrale, anziché parziale come da delibera, sostituzione del lastrico comporta un aggravio di spesa che la maggioranza dei condomini non intende sostenere, come deliberato in un'ulteriore assemblea straordinaria. Mi chiedo: è possibile eseguire i lavori anche in dissenso del condomino proprietario del lastrico e se costui rifiuta l'ingresso nell'appartamento alla ditta, pure in presenza di una delibera che impone i lavori, è possibile ottenere un provvedimento giudiziale d'urgenza, considerato che l'infiltrazione è di notevoli dimensioni e pregiudica gravemente la situazione igienico-sanitaria dell'appartamento sottostante? G. B. Il proprietario esclusivo del lastrico, avendo votato a favore del rifacimento parziale della pavimentazione, non può opporsi all esecuzione dei conseguenti lavori. Se rifiuta l accesso alla propria unità immobiliare l amministratore può ricorrere al giudice, se del caso con richiesta di provvedimento di urgenza provando l impellenza dei lavori. MANUTENZIONE SOLAIO