UFFICIO AL PIANO PRIMO E PERTINENZE AL PIANO SCANTINATO DELL EDIFICIO SITO A BOLZANO IN VIA MACELLO NR. 43/A

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1 Ge o me tra CORRADO BEVILACQUA UFFICIO AL PIANO PRIMO E PERTINENZE AL PIANO SCANTINATO DELL EDIFICIO SITO A BOLZANO IN VIA MACELLO NR. 43/A P.ED P.M. 5 P.T. 2813/II C.C. DODICIVILLE RELAZIONE DI STIMA IL TECNICO DER TECHNIKER: Geom. Corrado Bevilacqua Bolzano, 07 gennaio 2014 Bozen, 07 Januar 2014 PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 1/17

2 PREMESSA ll sottoscritto Geom. Corrado Bevilacqua, iscritto regolarmente all'collegio dei Geometri della Provincia di Bolzano al nr. 929, è stato incaricato dalla Società COGNO S.R.L. con sede a Bolzano in Castel Firmiano, 35 (Part. IVA e Cod.Fisc ) a mezzo dell Amministratore Unico Signor Cogno Giorgio di redigere una perizia estimativa relativa alla parte di immobile attualmente identificato, tavolarmente dalla p.m. 5, p.ed in P.T. 2813/ll C.C. Dodiciville, un'unità ad uso ufficio al piano primo ed una cantina al piano interrato, inserito nell edificio sito a Bolzano in via Macello, 43/A. ll tecnico incaricato dopo aver eseguito i necessari sopralluoghi agli immobili, in data , in presenza dell Amministratore Unico Signor Cogno Giorgio ed esaminati: - gli atti tavolari della proprietà presso I'Ufficio del Libro Fondiario di Bolzano; - esaminati gli atti catastali della proprietà presso I'Ufficio del Catasto Fondiario e Catasto Urbano di Bolzano; - esaminate le pratiche edilizie depositate presso la Ripartizione Urbanistica-Servizio Edilizia del Comune di Bolzano; - proceduto ai rilievi e visure urbanistiche delle superfici; - fatta un'indagine di mercato nel Comune di Bolzano dei valori immobiliari di beni simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche; - preso atto della situazione generale del mercato immobiliare; - tenuti presenti tutti i fattori positivi e negativi concorrenti nella valutazione; espone qui di seguito la seguente perizia estimativa: PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 1/17

3 DESCRIZIONE SOMMARIA DELL'IMMOBILE Oggetto della presente perizia estimativa è la stima del più probabile valore di mercato di una unità costituita da un ufficio al piano primo, ed una cantina al piano scantinato, inseriti nell edificio sito a Bolzano in via Macello, 43/A. Attualmente è individuata rispettivamente dalla p.m. 5 della p.ed in P.T. 2813/II in C.C. Dodiciville per quanto riguarda l ufficio e la cantina. SUPERFICI Le superfici nette qui di seguito elencate sono state ricavate dagli elaborati di progetto, dagli elaborati catastali e tavolari presentati ai competenti uffici di Bolzano, e sono quindi da considerarsi solo ai fini della presente valutazione estimativa. Superficie netta relativa alla parte di interessate ed oggetto di stima sono state arrotondate allo zero: - Ufficio al piano primo: mq. 115, Cantina al piano scantinato: mq. 10,93.- PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 2/17

4 Le superfici nette qui sopra elencate vengono ora riviste applicando dei coefficienti riduttivi in base alla loro destinazione d uso in modo da avere una superficie complessiva ragguagliate in a cui è possibile applicare un valore di stima adeguato e congruo. - Ufficio al piano primo: mq. 115, Cantina al piano scantinato mq. 10,93 x 0,30 mq. 3,28.- Sommano mq. 118,93.- PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 3/17

5 DIFFORMITA RISPETTO AI DATI CATASTALI La situazione reale allo stato attuale corrisponde per intero agli atti amministrativi depositati all'ufficio del Catasto Urbano ed all'ufficio del Libro Fondiario di Bolzano. Estratto di Mappa PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 4/17

6 TIPOLOGIA DELL'IMMOBILE ED UBICAZIONE l beni immobili contraddistinti da una parte rispettivamente dalla p.m. 5 della p.ed in P.T. 2813/II in C.C. Dodiciville rispecchiano una superficie a destinazione l ufficio e cantina. I beni oggetto di stima sono inseriti nell edificio sito a Bolzano (BZ) in via Macello, 43/A. L edificio, risulta trovarsi nella parte est del territorio del Comune amministrativo di Bolzano (BZ). L edificio sorge a ridosso di una via di traffico scorrevole a prevalenza artigianale e commerciale. La zona presenta principalmente edifici adibiti ad uso artigianale e commerciale ed è facilmente raggiungibile. Vista generale dell ubicazione dell immobile PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 5/17

7 Vista ingrandita dell ubicazione dell immobile INQUADRAMENTO DELLA ZONA Da un'analisi della zona in cui sono collocati gli immobili in esame è bene menzionare i seguenti aspetti. - zona periferica in rapporto allo sviluppo urbano della città di Bolzano ma comunque data l estensione geografica del centro di Bolzano risulta nelle immediate vicinanze e facilmente raggiungibile. - media densità di traffico veicolare quasi esclusivamente commerciale ed artigianale prevalentemente nelle ore di punta - buona accessibilità da più parti ed anche buona ricettività per quanto riguarda i parcheggi. PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 6/17

8 DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE L'accesso all'immobile avviene direttamente dalla via Macello dalla quale si accede dal marciapiede antistante. Per arrivare all ufficio bisogna salire due rampe di scale in quanto l edificio è sprovvisto di ascensore, comunque dato il piano si raggiunge agilmente dall ampio vano scale: al piano primo, 1 atrio, 5 uffici, 2 servizi con anti-wc, al piano scantinato 1 cantina. PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 7/17

9 CARATTERISTICHE STRUTTURALI, DI FINITURA ED IMPIANTISTICHE L edificio che ospita l ufficio oggetto di stima risulta essere stato costruito attorno alla metà degli anni 50 e più precisamente nel La muratura portante è un misto di pilastri in calcestruzzo e laterizio intonacati con intonaco civile. I serramenti esterni sono in PVC con vetrocamera, gli avvolgibili sono in plastica. Le porte sono in legno tamburato, La copertura è del tipo a doppia falda con orditura principale e secondaria in legno e manto di copertura in tegole Le finiture interne dato il mancato utilizzo per anni risultano in uno stato di manutenzione sufficiente. L unità è provvista di impianto di riscaldamento autonomo a gas metano con corpi riscaldanti tubolari di adeguate dimensioni presenti in ogni locale. La produzione di acqua calda sanitaria avvene mediante un boiler elettrico L'impianto elettrico è costituito da una rete distribuzione sottotraccia con attacchi e frutti presenti in ogni locale. STATO DI POSSESSO DEI BENI Gli immobili in oggetto sono attualmente di proprietà della Società COGNO S.R.L. con sede a Bolzano in Castel Firmiano, 35 (Part. IVA e Cod.Fisc ). PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 8/17

10 SITUAZIONE CATASTALE E TAVOLARE Allo stato attuale l immobile risulta regolarmente accatastato e tavolarmente registrato. (vedi Visura Catastale ed Estratto Tavolare allegati). SITUAZIONE URBANISTICA AMMINISTRATIVA Visto il Piano Urbanistico Comunale, e secondo quanto previsto dalle Norme di Attuazione vigenti, si evince che l'immobile in p.ed C.C. Bolzano, risulta trovarsi in zona D2 - Zona Produttive di interesse comunale. Norme di Attuazione la Piano Urbanistico Comunale Art. 41: Zona D2 - Zona Produttiva di interesse comunale In tali zone sono ammessi impianti ed attrezzature per l attività produttiva, compresi i relativi magazzini e depositi, nonchè altri usi esplicitamente consentiti dalle norme vigenti. Sono vietati insediamenti produttivi che diano luogo ad emissioni di sostanze nocive. E` ammessa la edificazione dei lotti liberi ai sensi della normativa provinciale vigente in materia e nel rispetto dei seguenti indici: a) altezza massima dei fabbricati: 14,50 metri; sono ammesse maggiori altezze per strutture particolari, quali silos, antenne, ciminiere, ponti di servizio. b) distanza minima dai confini di proprietà: 5 metri, salvo costruzioni sul confine a pareti cieche e salvo allineamenti previsti dalle tavole di zonizzazione; c) distanza minima tra i fabbricati: 10 metri, salvo costruzioni sul confine PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 9/17

11 a pareti cieche; d) rapporto massimo di copertura: 70%. Sulla particella fondiaria 1292/1 C.C. Gries, della estensione di ca 5400 m2 è prevista una zona produttiva di espansione per la realizzazione della filiale di Bolzano del Consorzio agrario provinciale Bolzano, ai sensi dell art. 107, comma 3 della legge urbanistica provinciale, L.P. nr. 13 dell 11 agosto 1997 e succ. modifiche. La zona Rendelstein è una zona produttiva con destinazione particolare ai sensi dell articolo 44/bis della legge urbanistica provinciale e come tale destinata alla realizzazione di un impianto idroelettrico. (DGP 1165 del 11 aprile 2005, BUR n. 20 del 17/05/2005). Stralcio del Piano Urbanistico Comunale PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 10/17

12 CONCESSIONE EDILIZIA L edificio risulta regolarmente concessionato come risulta dagli atti depositati ai competenti uffici. CERTIFICATO DI ABITABILITÀ AGIBILITÀ L edificio risulta con regolare certificato di abitabilità come risulta dagli atti depositati ai competenti uffici. PRATICHE DI SANATORIA -EVENTUALI ONERI IN SOSPESO Da informazioni assunte presso il Comune di Bolzano Ripartizione Pianificazione e Sviluppo del Territorio si è potuto accertare che, per I'immobile in oggetto, non vi sono pratiche di sanatoria in corso, eventuali oneri in sospeso o atti pendenti. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA L ufficio non è stato oggetto di una valutazione energetica al fine di definirne la classe energetica di appartenenza. PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 11/17

13 DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI Il corpo di fabbrica oggetto della presente stima risulta così composto: al piano primo un ufficio con accesso da vano scala comune. L ufficio è composto da 5 ufficio, 1 atrio, 1 anti wc, 2 wc, al piano scantinato è presente una cantina. La pavimentazione risulta diversificata nei vari uffici e vede la presenza di pavimentazione in gomma, linoleum, e moquette, rimane da precisare che la pavimentazione originarie risultante sotto quella attuale è in parquette di legno e porfido levigato. Il wc presenta della piastrelle sia come pavimentazione che come rivestimenti ed è completo con un wc, un bidet, un lavabo ed una doccia il tutto in ceramica e completato con della rubinetteria monoforo con miscelatori. I serramenti sono del tipo in PVC con vetrocamera e avvolgibili in plastica; Alla luce dei risultati del sopralluogo, attraverso un'analisi dal punto di vista costruttivo, delle finiture e delle dotazioni impiantistiche, non si sono evidenziati vizi o difetti che pregiudichino I'uso degli immobili fatto salvo una leggera ristrutturazione. Il fabbricato risulta essere stato costruito intorno all anno 1955 e si può sicuramente affermare che il cespite oggetto di valutazione, trovasi in uno stato di manutenzione e conservazione sufficiente, sia per quanto riguarda la proprietà esclusiva, sia per la parte comune. PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 12/17

14 Superficie: Le superfici nette qui di seguito elencate sono state ricavate dagli elaborati tecnici di progetto, catastali e tavolari. - Ufficio con annesse pertinenze: mq. 118,93.- Essendo le superfici nette dei vari ambiti si è fatto uso di alcuni coefficienti correttivi per rapportare tutte le superficie in relazione alla destinazione d'uso ed alle caratteristiche tipologiche costruttive di struttura, di finitura ed impiantistiche. PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 13/17

15 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE Nella determinazione del più probabile valore dell'immobile, si è ritenuto formulare un giudizio di stima sulla base di una metodologia di tipo sintetico comparativa. Si sono presi a riferimento, nonché a confronto diverse fonti al fine di definire il prezzo unitario per unità di superficie e nella fattispecie: - prezzi ultimamente stipulati nella zona per immobili simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche ; - valori emersi da indagini di mercato fra diversi operatori nel settore immobiliare; - valori di mercato secondo dati ufficiali forniti da osservatori immobiliari: In ragione di quanto sopra esposto, dell'attuale situazione generale del mercato immobiliare e di tutti i fattori positivi e negativi concorrenti nella valutazione, il tecnico ritiene pertanto poter definire i più probabili valori di mercato per unità di superficie, come qui di seguito: - Ufficio con pertinenze: Valore unitario al mq. Netto di riferimento: /mq ,00 PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 14/17

16 VALORE DI MERCATO DEL BENE OGGETTO DI STIMA - Ufficio al piano primo con pertinenze:./mq ,00 x mq = ,00.- Valore Complessivo ,00.- CONSIDERAZIONI TECNICHE-ECONOMICHE-ESTIMATIVE ll valore di mercato delle superfici in oggetto è da considerarsi assai prudenziale o meglio tendente al ribasso. E bene infatti menzionare che nella zona di Bolzano, come del resto in tutta la provincia gli uffici simili a quella oggetto di stima sono numerose e richiestissime e pertanto anche la vendita e l affitto risentono di questa situazione trovando grosse disponibilità vi è il rischio di lasciare per parecchi periodi i locali sfitti o invenduti. CONCLUSIONI A seguito di quanto sopra esposto e calcolato il valore di stima attribuito ai beni immobili oggetto della presente relazione si ritiene ecquo attribuire all immobile sopra descritto il valore di Euro ,00 (diconsi Euro duecentsettantatremilcinquecentotrentanove/00) per l uffcio e le pertinenze. Bolzano, 07 Gennaio 2014 IL TECNICO PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 15/17

17 Allegati: - Visura Catastale - Estratto Tavolare - Planimetrie catastali - Documentazione fotografica PED 2066 CC DODICIVILLE PM 5 - Ufficio ai Piani 16/17

18 AUTONOME PROVINZ BOZEN - SÜDTIROL PROVINCIA AUTONOMA DI BOLZANO - ALTO ADIGE Abteilung 41 Ripartizione 41 Grundbuch, Grund-und Gebäudekataster Libro fondiario, catasto fondiario e urbano Katasteramt Bozen Ufficio del catasto di Bolzano Data: Ora: 11:54:31 Visura per immobile Situazione degli atti informatizzati al Visura n.: 0 Pag. 1 di 1 Dati della richiesta Comune di BOLZANO (codice: A952) - Comune catastale di DODICIVILLE (codice: 652) - Particella edificiale: Subalterno: 3 - PM: 5 Ufficio Catasto competente BOLZANO UNITÀ IMMOBILIARE DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Particella N. CC Sub. Foglio edificiale PM Zona Cens. Micro Zona Categ. Classe Consistenza Superficie Rendita DATI DERIVANTI DA A/10 2 7,5 vani 152 mq Euro 3.029,02 Impianto meccanografico del Indirizzo Legenda comuni catastali VIA DEL MACELLO n. 43; Piani: S DODICIVILLE INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 COGNO S.R.L. con sede in BOLZANO PROPRIETARIO DATI DERIVANTI DA VOLTURA n in atti dal ; DOCUMENTO GENERICO del Il documento si compone di 1 blocchi utili ai fini della liquidazione - Costo del documento: 2 Euro.

19 AUTONOME PROVINZ BOZEN - SÜDTIROL PROVINCIA AUTONOMA DI BOLZANO - ALTO ADIGE Abteilung 41 Ripartizione 41 Grundbuch, Grund-und Gebäudekataster Libro fondiario, catasto fondiario e urbano Amt Grundbuchamt Bozen Ufficio Ufficio del libro fondiario di Bolzano COPIA PARTICOLARE DEL LIBRO MAESTRO - STATO ATTUALE Copia senza valore certificativo ai sensi dell'articolo 19 comma 4 del regolamento di attuazione della L.R. 4/99 PARTITA TAVOLARE COMUNE CATASTALE 652 Dodiciville 2813 II DISTRETTO Bolzano Piombi Ultimo piombo evaso G.N. 2420/2013 P.M.5 Piombi Ultimo piombo evaso G.N. 3456/2013 Particella p.ed Corpo tavolare A1 Dati catastali al 21/01/2014 Qualitá Classe Superficie R.Dominicale R.Agrario mq. Euro Euro Edificio A2 20/05/ G.N. 828/2 EVIDENZA DIRITTO DI SERVITÙ passo e transito, a mente dell'art. 7) del contratto a favore a carico 06/09/ G.N. 4950/2 EVIDENZA DIVISIONE MATERIALE G.N. 4950/1985 P.M. da 1 a 12 planimetria completa; riguarda P.M.5 PARTI COMUNI: Altre P.M. non richieste al I. piano: 5 uffici, 1 atrio, 1 antiwc, 2 wc al piano seminterrato: 1 cantina P.M. da 1 a 12: al piano terra: 1 accesso; alla copertura: 1 copertura; P.M. da 1 a 11: al piano terra: 1 giardino; dal piano seminterrato al piano rialzato: 1 vano scale; al piano rialzato: 1 ingresso, 1 atrio; P.M. da 3 a 11: al piano seminterrato: 1 corridoio; P.M. da 3 a 10: al piano terra: 1 stenditoio; P.M. da 4 a 10: dal piano rialzato al III. piano: 1 vano scale; P.M. 5, 7, 9: dal I. piano alla copertura: 1 camino; P.M. da 6 a 10: dal I. piano alla copertura: 1 camino; P.M. 6, 8, 10: dal I. piano alla copertura: 1 camino. p.ed p.ed. 2869, p.f. 278/2 p.ed C COMUNE *** Nessuna iscrizione *** Cogno S.R.L. sede di Bolzano, quota 1/1 B - P.M : P.T II Pagina 1 di 2

20 AUTONOME PROVINZ BOZEN - SÜDTIROL PROVINCIA AUTONOMA DI BOLZANO - ALTO ADIGE Abteilung 41 Ripartizione 41 Grundbuch, Grund-und Gebäudekataster Libro fondiario, catasto fondiario e urbano Amt Grundbuchamt Bozen Ufficio Ufficio del libro fondiario di Bolzano COPIA PARTICOLARE DEL LIBRO MAESTRO - STATO ATTUALE 18/11/ G.N. 7497/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETÀ per 1/1 Contratto d.d. 11/08/1988 C - P.M. 5 06/03/ G.N. 1861/2 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA - P.T. ACCESSORIA per capitale, con l'interesse annuo al tasso indicizzato del 6,00%, con l'interesse di mora al tasso indicizzato dell'11,75% ed EUR ,00 per cauzione a carico 26/11/ G.N. 9627/3 PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA - P.T. ACCESSORIA a carico p.ed P.M. 5 Cassa di Risparmio di Bolzano S.p.A. sede di Bolzano, Contratto d.d. 05/03/2012 annotazione simultaneità con principale IPOTECA GIUDIZIALE nell importo di complessivi EUR ,00, di cui EUR ,45 a garanzia del capitale, oltre interessi di mora, spese ed accessori ai sensi del titolo p.ed P.M. 5 PVB FUELS S.p.A. sede di Trento, Decreto ingiuntivo d.d. 07/11/2012 annotazione simultaneità con principale P.T II P.M.2 G.N.1861/ P.T II P.M.2 G.N.9627/ EUR ,00 EUR ,00 12/04/ G.N. 3456/1 ANNOTAZIONE atto di pignoramento immobiliare, notificato in data 12/03/2013, a realizzo del credito della società PVB Fuels S.p.A., con sede in Trento ( ), nell'importo di EUR ,87, oltre agli interessi di mora, maturati e maturandi sulla somma di EUR ,45 dal 24/01/2013 sino al saldo effettivo, oltre alle spese di notifica ed alle spese successive occorrende a carico p.ed P.M. 5 Copia realizzata mediante sistema informativo automatizzato Blocchi utili ai fini della liquidazione n. 1 - Euro 3, : P.T II Pagina 2 di 2

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