Perizia di stima unità immobiliari all interno di Palazzo Piana di proprietà del Comune di Badia Polesine

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1 Comune di Badia Polesine Provincia di Rovigo Perizia di stima unità immobiliari all interno di Palazzo Piana di proprietà del Comune di Badia Polesine 31 ottobre 2011 Dott. Federico Muraro

2 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 1 Premessa Io sottoscritto dott. Federico Muraro, diplomato geometra e abilitato alla professione, laureato in Scienze dell Architettura, dal 2001 istruttore tecnico presso il Comune di Masi, a seguito di un incarico di collaborazione con il Comune di Badia Polesine, assumo l incarico di redigere una perizia estimativa relativa ai beni inseriti all interno del piano delle alienazioni, approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n 12 del Estremi e finalità dell incarico Ho ricevuto l incarico di redigere una perizia con atto del Commissario straordinario n 14. Il giudizio di stima si basa sull analisi di mercato di settembre-ottobre L incarico di redigere la perizia è necessario all Amministrazione del Comune di Badia Polesine (RO) al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei beni immobili inseriti nel piano delle alienazioni, approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n 12 del , con l obiettivo di porre sul mercato gli immobili non più funzionali all Ente e reinvestire i capitali ricavati. 2. Descrizione del bene oggetto di stima La seguente perizia di stima è relativa a cinque unità immobiliari con destinazione d uso a uffici ricavati all interno del Palazzo Piana, sito in Badia Polesine in piazza Vittorio Emanuele II. Estremi catastali L immobile è così identificabile: catasto terreni: fg. 15 mappale 164 di complessivi ha are catasto fabbricati: fg. BP/15, particella sub 30, piano primo, categoria A/10, classe 2, di complessivi 4,5 vani; - sub 35, piano secondo, categoria A/10, classe 2, di complessivi 1,5 vani; - sub 36, piano secondo, categoria A/10, classe 2, di complessivi 2,5 vani; - sub 37, piano secondo, categoria A/10, classe 2, di complessivi 3,5 vani; - sub 38, piano secondo, categoria A/10, classe 2, di complessivi 4 vani; a servizio dei subalterni sopra richiamati, sono iscrivibili: - sub 16, piano terra, androne e vano scale; - sub 17, piano terra, primo e secondo, ingresso, scale e corridoio; Proprietà, vincoli ed ipoteche Le unità immobiliari risultano essere in piena proprietà del Comune di Badia Polesine, libere da servitù attive e passive, e nella piena disponibilità. Il Comune di Badia Polesine è proprietario del suddetto immobile a seguito di atto pubblico, notaio Wurzer rep. n del 07 luglio 1988, registrato a Badia Polesine in data 17 luglio 1988 al n 170, come riportato sulla visura catastale. 3. Valutazione del Bene La stima del bene si articola sulla base della valutazione dei seguenti elementi: 3.1 Caratteristiche generali: - informazioni generali; - ubicazione; - elementi strutturali e finiture; - impianti tecnologici; Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

3 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 2 - consistenza; - destinazione d uso; 3.2 Caratteristiche posizionali estrinseche; 3.3 Caratteristiche posizionali intrinseche; 3.4 Caratteristiche intrinseche; - Descrizione situazione urbanistica; - Estremi Concessioni edilizie e agibilità; - Accertamenti e sopralluoghi; - Stato di conservazione; - Individuazione del parametro di comparazione; - Computo superficie commerciale; 3.5 Processi di Stima: - Esplicitazione dell aspetto economico in relazione allo scopo; - Analisi del mercato immobiliare nel settore di riferimento - Scelta del procedimento; - Analisi fonti indirette; - Analisi fonti dirette; - Stima sintetica del bene - Verifica attraverso procedimento analitico - Determinazione reddito lordo - Determinazione reddito netto - Stima analitica saggio di capitalizzazione - Stima analitica dei beni per capitalizzazione dei redditi - Conclusioni 3.1 Caratteristiche generali Informazioni generali Trattasi di unità immobiliari al piano primo e al piano secondo del Palazzo Piana. La fabbrica originale risale alla metà del 1800, realizzato su commissione del Sig. Giuseppe Piana, industriale dell epoca che fece erigere il Palazzo a fianco delle proprie fabbriche. Palazzo Piana si sviluppa su quattro piani fuori terra. La facciata principale, che si affaccia su piazza V. Emanuele II, è caratterizzata al piano terra da un porticato con archi a tutto sesto a cinque campate, ritmate da lesene che sorreggono un imponente cornicione. Il piano nobile è contraddistinto da un balcone centrale e simmetriche aperture laterali. I piani superiori sono caratterizzati invece da sole aperture finestre. La facciata principale è di particolare pregio, essendo finemente decorata con cornici e lesene in pietra lavica, arricchita con balcone centrale al piano nobile, che bene contrattano la finitura a faccia vista. Ubicazione Palazzo Piana si trova nel cuore del centro storico, di fronte al teatro sociale, a poche decine di metri dalla sede municipale. Piazza Vittorio Emanuele, su cui si affaccia Palazzo Piana, oltre ad essere il centro storico della città, rappresenta il centro nevralgico della città. Il contesto urbano è di primaria importanza. Le unità immobiliari oggetto di stima, non sono dotate di aree pertinenti scoperte o destinate a parcheggio, tuttavia nelle immediate vicinanze sono presenti sia aree verdi pubbliche che aree destinate a parcheggio. Elementi Strutturali La struttura portante verticale è presumibilmente realizzata con murature portanti in mattoni di laterizio. Con l intervento di ristrutturazione effettuato nel 1988 sono state ricavate nuove aperture mediante l impiego di pilastri in cemento armato e profili in acciaio. La struttura portante orizzontale non risulta essere stata rimaneggiata durate i lavori di ristrutturazione del Da una analisi visiva e di elasticità in mezzeria delle strutture sembra che i solai siano realizzati con strutture di tipo laterizio/cemento armato, laterizio/acciaio. Non sembrano essere costituiti da strutture in legno. Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

4 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 3 Impianti tecnologici L impianto elettrico è funzionante e adatto all uso per cui è destinato l immobile. È dotato di interruttore differenziale e magnetotermico. Si trova in un buon stato di conservazione, e non presenta manomissioni. Il personale operante nella struttura non lamenta malfunzionamenti. L impianto idraulico e idrosanitario è realizzato, per quanto visibile, con tubi in rame rivestiti. L impianto di riscaldamento è costituito da radiatori in ghisa collegati a una caldaia a gas. L impianto è completamente autonomo. Le unità immobiliari sono dotate inoltre di impianto telefonico e di accesso alla linea ADSL e tutti gli uffici sono cablati in modo che tutti i terminali siano collegati in rete. Sentito il Direttore dell ufficio non lamenta guasti o malfunzionamenti degli impianti esistenti. Consistenza Le unità immobiliari poste in vendita sono cinque. Un ufficio al primo piano, e quattro uffici al secondo piano. La possibilità di unire le varie unità, oltre ad aumentare la possibilità di collocare l immobile sul mercato, rispondendo una tipologia maggiormente diversificata di richieste, ne determina un incremento di valore. È corretto in questa fase conoscitiva prendere atto della scelta dell Amministrazione Comunale di porre in trattazione le unità in forma singola, definite secondo l enunciazione di unità immobiliare. Si ritiene opportuno comunque redigere un unica perizia di stima date le numerose similitudini fra le varie unità. Destinazione d uso L attuale destinazione d uso è uffici e considerando questa fascia di mercato immobiliare, la sua capacità di produrre reddito, si ritiene opportuno porre sul mercato questi immobili con questa destinazione d uso, senza valutare eventuali cambi compatibile con la zona. La capacità di produrre reddito, la posizione, il contesto in cui è situato, lasciano presupporre che l attuale destinazione d uso, sia la scelta che produrrà una rendita maggiore. 3.2 Caratteristiche posizionali estrinseche La città di Badia Polesine in provincia di Rovigo, confina con Masi e Piacenza d'adige (Padova), Castagnaro (Verona), Giacciano con Baruchella, Canda, Lendinara e Trecenta (Rovigo). Badia Polesine dista: - 25 km da Rovigo; - 50 km da Padova; - 60 km da Verona; - 85 km da Venezia; - 35 km da Ferrara; - 95 km da Bologna; Badia Polesine ha una popolazione, al , di abitanti, si trova a 11 s.l.m. ed ha una superficie di 44,50 kmq, il suo territorio comprende le frazioni di: - Crocetta; - Salvaterra; - Villafora; - Villa d Adige; Badia Polesine pur essendo una città di medie dimensioni, è di riferimento data la dimensione dei centri minori che la circondano. Si trova in una posizione strategica rispetto alle principali vie di comunicazione esistenti e per quelle in via di ultimazione, con particolare riferimento al nuovo tratto autostradale della A31. Tutto questo lascia presupporre che pur risentendo della crisi economica e del rallentamento della produzione, non potrà che continuare a svilupparsi. 3.3 Caratteristiche posizionali intrinseche e produttive Palazzo Piana gode di un affaccio di particolare rilievo, ovvero quello su piazza Vittorio Emanuele II, elemento rilevante nella determinazione del valore di mercato delle singole unità immobiliari. Palazzo Piana è inserito in una cortina di fabbricati, la facciata principale è esposta a sud, mentre la facciata nord si affaccia sulla corte interna, le facciate est ed ovest sono invece aderenti ad altri edifici. Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

5 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 4 Al fine di descrivere in maniera corretta le varie unità immobiliari, le loro caratteristiche posizionali intrinseche si procede ad analizzare ogni singola unità singolarmente: 1) sub 30, piano primo, categoria A/10, classe 2, di complessivi 4,5 vani; Accesso: da piazza V. Emanuele II; Affaccio: su corte interna; Soleggiamento: le pareti esterne sono esposte a nord; Luminosità: sufficiente, le aperture sono sulla parete esposta a nord, solo il wc non è dotato di luce naturale diretta; 2) sub 35, piano secondo, categoria A/10, classe 2, di complessivi 1,5 vani; Accesso: da piazza V. Emanuele II; Affaccio: su piazza V. Emanuele II; Soleggiamento: le pareti esterne sono esposte a sud; Luminosità: ottima, le aperture sono sulla parete esposta a sud, solo il wc non è dotato di luce naturale diretta; 3) sub 36, piano secondo, categoria A/10, classe 2, di complessivi 2,5 vani; Accesso: da piazza V. Emanuele II; Affaccio: su corte interna; Soleggiamento: le pareti esterne sono esposte a nord; Luminosità: sufficiente, le aperture sono sulla parete esposta a nord, solo il wc non è dotato di luce naturale diretta; 4) sub 37, piano secondo, categoria A/10, classe 2, di complessivi 3,5 vani; Accesso: da piazza V. Emanuele II; Affaccio: su corte interna; Soleggiamento: le finestre si trovano sulla parete nord; Luminosità: sufficiente, le aperture sono sulla parete esposta a nord, solo il wc non è dotato di luce naturale diretta 5) sub 38, piano secondo, categoria A/10, classe 2, di complessivi 4 vani; Accesso: da piazza V. Emanuele II; Affaccio: su Piazza V. Emanuele II; Soleggiamento: le finestre si trovano sulla parete esposta a sud; Luminosità: ottima, le aperture sono sulla parete esposta a sud, solo il wc non è dotato di luce naturale diretta; 3.4 Caratteristiche intrinseche Descrizione della situazione urbanistica L edificio ricade in zona definita dal P.R.G. centro storico. Zona di particolare interesse storico architettonico, pertanto le modifiche da apportare agli immobili sono fortemente limitate. Palazzo Piano comunque non rientra fra quelli vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 come risulta dalla Carta dei Vincoli e della Pianificazione territoriale Elaborato n 1 del P.A.T. adottato con delibera di Consiglio Comunale n 37 del Il responsabile dell ufficio tecnico comunale asserisce che non sono in fase di redazione varianti ai piani urbanistici che annoverino al loro interno modifiche della situazione attuale. Estremi di concessione e agibilità L edificio così come visibile oggi è stato realizzato a metà del 1800 su commissione di Giuseppe Piana. Nel corso degli anni ha cambiato destinazione fino al 1984 quando le proprietà hanno chiesto ed ottenuto regolare concessione edilizia n 202 del prot. n 9580 per la ristrutturazione dell intero immobile e la realizzazione di negozi al piano terra, uffici ed abitazioni al piani superiori e successiva n 225 del Le strutture in conglomerato cementizio armato sono state regolarmente realizzate, come da verbale e certificato di collaudo di opera edile sottoscritto in data dal dott. Ing. Ewir Zugolaro. Le opere edili relative alle parte di immobile oggetto della presente perizia, sono state regolarmente realizzate, come da certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Badia Polesine, prot. n del Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

6 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 5 Accertamenti e sopralluoghi effettuati In data ho effettuato il sopralluogo per verificare la corrispondenza dell edificio alla documentazione depositata negli archivi comunali e per prendere atto dello stato di conservazione degli immobili. La prima analisi dei documenti depositati negli archivi comunali hanno evidenziato che esiste una fedele corrispondenza dell edificio alla relativa documentazione. Quanto realizzato corrisponde a quanto concessionato. È da rilevare che conseguentemente all affido dell immobile all Ufficio Provinciale di collocamento al lavoro, in considerazione della necessità del Gestore di avere spazi molto ampi, le varie unità sono state messe tutte in comunicazione. Gli impianti sono tutti funzionanti e si possono considerare in uno stato di conservazione buono. Non emergono evidenti manomissioni/aggiunte a quanto realizzato in fase di costruzione dell immobile. Le finiture sono in linea con la tipologia dell immobile e in relazione all epoca di ristrutturazione. Stato di conservazione Lo stato di conservazione è buono. L immobile è sempre stato utilizzato e conseguentemente manutentato. Le pareti interne, sono state tinteggiate di recente, non evidenziano particolari problemi di macchie e muffe superficiali che possono far presumere l insorgenza di condensa superficiale. Solo il locale ad uso archivio al secondo piano manifesta scrostamenti del colore interno. Questo è dovuto ad un problema di infiltrazione d acqua dovuto all otturazione della grondaia. Lo scolo dell acqua è stato ripristinato ma i locali non sono ancora stati ritinteggiati. I pavimenti, realizzati con una composizione a scacchiera di piastre di marmo bianco e grigio, sono in buono stato, manifestano solo i segni di usura compatibili con l epoca di costruzione. Gli infissi interni ed esterni sono in legno, realizzati con molta cura del decoro tipica dell epoca di costruzione, e sono costituiti da balcone esterno e finestra a doppia anta interna. Il loro stato di conservazione è buono. È stato inoltre sostituito il vetro singolo ed inserito un vetro doppio con camera d aria nel serramento originale. Individuazione del parametro di comparazione; Il parametro di comparazione è il prezzo espresso in euro per ogni metro quadrato commerciale; Computo superficie commerciale; La superficie commerciale è stata misurata computando al 100% le murature portanti perimetrali se di proprietà o al 50% se confinati con altri, e al 100 delle pareti interne, come previsto dal D.P.R. 138/98 e dalla norme UNI Si procede all analisi di ogni singola unità immobiliare: 1) sub 30, piano primo, categoria A/10, classe 2, 4,5 vani, superficie commerciale 123,00 mq.; 2) sub 35, piano secondo, categoria A/10, classe 2, 1,5 vani, superficie commerciale 46,15 mq; 3) sub 36, piano secondo, categoria A/10, classe 2, 2,5 vani, superficie commerciale 72,82 mq; 4) sub 37, piano secondo, categoria A/10, classe 2, 3,5 vani, superficie commerciale 102,10 mq; 5) sub 38, piano secondo, categoria A/10, classe 2, 4 vani, superficie commerciale 117,85 mq; 3.5 Processi di stima Esplicitazione dell aspetto economico in relazione allo scopo In ogni stima si effettua un confronto; il bene oggetto di valutazione viene comparato ad altri beni, di prezzo noto, dalle analoghe caratteristiche tecniche ed economiche. La stima dovrà sempre attenersi al principio dell'ordinarietà che necessariamente esclude situazioni particolari e considerazioni soggettive. Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

7 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 6 Il valore di mercato rappresenta quindi la quantità di denaro che verrebbe scambiata in una libera contrattazione, in normali condizioni di mercato (caratterizzato da domanda e offerta). Si determina così il valore venale o, come usualmente si dice il "più probabile valore di mercato"; un valore normale adeguato alla realtà economica all'epoca della valutazione. Analisi del mercato immobiliare nel settore di riferimento; Attualmente il mercato immobiliare mostra segnali positivi, ovviamente le percentuali di scambi attuali sono inferiori rispetto agli anni , però dopo anni di segnale negativi, le percentuali di vendita del 2010 sono similari al 2009 mostrando un rallentamento della crisi ed una stabilità del mercato (fonte Rapporto immobiliare 2001 Agenzia del Territorio). I beni oggetto di stima rientrano comunque in un segmento del mercato poco attivo. La compravendita di immobili ricadenti all interno del settore terziario è pari all uno per cento rispetto al quarantacinque per cento del settore residenziale. Sono stati individuati infatti pochi beni omogenei a quelli posti in vendita, pertanto non si può procedere alla individuazione del valore medio attraverso il procedimento fondato sulla distribuzione della frequenza, ma si procederà all individuazione del valore di mercato medio attraverso la costruzione di una scala dei prezzi noti. Scelta del procedimento La stima del bene si compone di: 1 Documentazione, ricerca e analisi del mercato immobiliare riguardante il settore e il bene immobile interessato con il reperimento delle consistenze e dei prezzi di beni immobili analoghi al bene immobile oggetto di stima, la loro catalogazione in una tabella di valori e la determinazione dei relativi prezzi unitari; 2 Formulazione del giudizio di stima attraverso un procedimento sintetico comparativo basato sul confronto tra i prezzi dei beni immobili rilevati nel campione (comparables), determinazione di un valore unitario e quantificazione del valore dell immobile moltiplicando la misura della consistenza (espressa in m² commerciali) per il valore unitario precedentemente individuato (espresso in /m²); 3 Formulazione del giudizio di stima attraverso un procedimento analitico ricostruttivo; La valutazione del bene in oggetto è stata eseguita a seguito di un giudizio di stima sintetica mediante la raccolta di valori di immobili, omogenei a quello oggetto di stima, posti in vendita sul libero mercato (comparables). Verifica della correttezza della stima per via sintetica tramite una determinazione del giudizio di stima con procedimento analitico ricostruttivo basato sulla capitalizzazione dei redditi riferiti all immobile oggetto di stima. Una volta individuati i due valori tramite i due procedimenti di stima (verificando che lo scostamento tra i due non superi una percentuale di tolleranza massima del 5-10%) si è espresso come più probabile valore di mercato dell immobile oggetto di stima, la media aritmetica (arrotondata all eccesso) tra i due valori trovati. Si è ritenuto opportuno ottenere i valori immobiliari utilizzati per la comparazione attingendo da diverse fonti e precisamente: - dalle fonti indirette quali il sito internet dell Agenzia del Territorio e della Fiaip, e le quotazioni del il Sole 24 ore, che possono fornire un quadro di massima delle compravendite a livello territoriale nazionale e localizzato; - dalle fonti dirette come le agenzie immobiliari della zona (operano con un elevato numero di contrattazioni di compravendita) e gli studi tecnici privati (nelle loro valutazioni di stima, in numero inferiore rispetto alle agenzie, analizzano gli immobili in modo più critico e mirato allo stato compositivo e conservativo dei fabbricati). Analisi delle fonti indirette Le quotazioni estrapolabili dal sito della Fiaip non forniscono una valutazione specifica della città di Badia Polesine, ma si soffermano solamente sul capoluogo della Provincia. Pertanto non vengono presi in considerazione. Le quotazioni fornite dal il sole 24 ore, pur raccogliendo le valutazioni delle città della provincia di Rovigo, non citano quelli della città di Badia Polesine, pertanto non vengono presi in considerazione. Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

8 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 7 I dati da fonti indirette più specifici sono sicuramente quelli forniti dall osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio. Estratto dal sito dell Agenzia del territorio O.M.I. secondo semestre 2010: L immobile oggetto di stima si trova nel centro del capoluogo in un contesto di particolare rilevanza, oltre ad essere una sede prestigiosa dotata di tutti i servizi, per questi motivi si ritiene considerare un valore di mercato che si avvicina al massimo pari a 1250 euro. Il Personale dell Ufficio Tecnico Comunale ha comunicato che le unità immobiliari oggetto di valutazione sono attualmente utilizzate dall Ufficio per l impiego della Provincia di Rovigo ai sensi dell art.3 della Legge 28 febbraio 1987 n 56, a titolo gratuito. Ovvero per il servizio svolto, il Comune di Badia Polesine, percepisce dai Comuni limitrofi un rimborso spese pari ad euro a quali si sommano euro spesi direttamente dal Comune per un totale di euro annui. La cessione degli immobili, su cui grava un comodato gratuito, non può interessare ad alcun potenziale acquirente. Ne consegue che l immobile deve essere posto sul mercato in uno stato libero, valutando la possibilità di trovare un accordo con il nuovo proprietario dove siano i Comuni, che già contribuiscono, a versare il canone d affitto. In questa ottica è giusto ricordare che la certezza degli introiti, percepiti dagli Enti pubblici, è da annoverarsi come fattore positivo nella valutazione del bene. Qualora non fosse possibile un accordo, ai sensi della normativa sopra richiamata, il Comune di Badia dovrà individuare una nuova sede per gli Uffici Provinciali. La perizia di stima, in considerazione di quanto esposto, sarà redatta valutando l immobile libero e disponibile. Analisi delle fonti dirette: Le fonti dirette contattate sono: Siti internet: direttamente in agenzia: - n 1 offerte; - Realtà Sviluppo: n 1 offerte; - Bellini Immobiliare: n 1 offerte; - Immobiliare Renata: n 1 offerte; - Tecnorete: n 1 offerte; Di seguito viene riportata una tabella riassuntiva con tutti i casi di beni immobili utilizzati per effettuare un confronto con il bene immobile oggetto di stima, nell ambito della stima per via sintetica. N Ubicazione Destinazione Piano fuori terra Stato manutentivo Sup. m² Valore di vendita Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine Valore di mercato Prezzo unitario /m² Agenzia 1 Centro Uffici 1 Buono Trovo casa.it 2 Centro Uffici 1 Buono Realtà sviluppo 3 Centro Negozio 0 Buono tecnorete 4 Centro Negozio 0 Buono Bellini immobiliare 5 Centro Negozio 0 Buono Renata Bulbarella

9 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 8 Al prezzo di vendita viene applicata una riduzione del 5% per ridurre la distanza fra domanda e offerte ed individuare così la presunta quantità di denaro che effettivamente verrà scambiata per quel bene. Constatato che l immobile n 2 si trova all interno dello stesso palazzo Piana, è facile compare gli immobili oggetto di stima con quello posto sul mercato. Le caratteristiche posizionali estrinseche ed intrinseche sono analoghe ai beni di stima. Per alcuni di loro variano solamente le caratteristi intrinseche, ovvero il loro unico affaccio è a nord. Conseguentemente il valore unitario di questi immobili dovrebbe essere inferiore. Il prezzo di vendita di questo immobile però ha subito un diminuzione pari al 20% passando dai euro a Non sono note le condizioni del venditore, ma è chiaro che le sue condizioni non rappresentano l ordinarietà. Bisogna sempre considerare le condizioni del venditore, la stima di un immobile infatti è legata al principio di ordinarietà e all espletamento dell aspetto economico in relazione allo scopo. Per tale motivo si ritiene congruo il primo valore di vendita pari ad euro , pari ad /m², anche in relazione al fatto che tale valore si trova all interno della forbice di valori indicati dall Osservatorio immobiliare. Stima sintetica dei beni Considerate le condizioni estrinseche, accessibilità alle principali infrastrutture viarie, e qualità ambientale del contesto in cui si trova l immobile; Considerate le caratteristiche posizionali intrinseche, la destinazione d uso, la localizzazione, la qualità edilizia e la tipologia edilizia, analoghe all immobile di cui è noto il prezzo; Valutata lo stato dei comparables presenti sul mercato; Vengono determinati i seguiti valori correttivi del prezzo unitario noto: Immobile di riferimento Sub 30, 36 e 37 (esposizione a nord) Sub 35 e 38 (esposizione a sud) Kpe K = 1 K = 1 K = 1 Kpi K = 1 K = 1 K = 1 Ki (esposizione nord sud) K = 1 K = 0,95 K = 1 Ki (stato libero/occupato) K = 1 K = 0,90 K = 0,90 K tot K = 0,962 K = 0,975 È possibile affermare che il valore unitario più probabile dell immobile oggetto di stima è il valore ottenuto mediante l applicazione della seguente formula: Vm di stima = Pn x K 1) sub 30, piano primo, categoria A/10, Vm/m² = x 0,962 = euro/m² da cui il più probabile valore di mercato è pari a euro/m² x 123,00 m² = euro 2) sub 35, piano secondo, categoria A/10, Vm/m² = x 0,975 = da cui il più probabile valore di mercato è pari a euro/m² x 46,15 m² = euro 3) sub 36, piano secondo, categoria A/10, Vm/m² = x 0,962 = da cui il più probabile valore di mercato è pari a euro/m² x 72,82 m² = euro 4) sub 37, piano secondo, categoria A/10, Vm/m² = x 0,962 = da cui il più probabile valore di mercato è pari a euro/m² x 102,10 m² = euro 5) sub 38, piano secondo, categoria A/10, Vm/m² = x 0,975 = da cui il più probabile valore di mercato è pari a euro/m² x 117,85 m² = euro Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

10 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 9 In base a quanto sopra esposto è appropriato esprimere un giudizio di congruità determinando un valore unitario pari ad euro per le unità immobiliari con esposizione a nord, ed euro per le unità immobiliari con esposizione a sud. Verifica del valore ottenuto attraverso un procedimento analitico ricostruttivo A verifica del valore individuato tramite il procedimento di stima sintetica si è proceduto con la determinazione del più probabile valore di mercato, anche attraverso un procedimento di stima di tipo analitico. Questo procedimento di stima parte dal presupposto economico che esiste un equivalenza tra il valore patrimoniale di un bene e il reddito che questo stesso bene è in grado di dispiegare: quindi esso calcola il valore di mercato in funzione del reddito annuale dell immobile che viene diviso per un opportuno saggio di capitalizzazione, parametro che riflette sia il prezzo d uso del capitale impiegato nell acquisto del bene economico, sia il livello di rischio connesso all investimento immobiliare. Il procedimento di stima di tipo analitico ricostruttivo prende dunque il nome di capitalizzazione dei redditi. Operativamente, nella formulazione del giudizio di stima si è seguito il seguente schema: 1 - si è, innanzi tutto, stimato il valore del reddito annuale lordo dispiegato dall immobile (sempre tenendo conto della teoria dell ordinarietà), calcolandolo come somma di 12 annualità mensili; 2 - si è proceduto con la determinazione e quantificazione delle spese in detrazione contenute nel reddito lordo e, una volta individuate queste ultime, si è poi calcolato il reddito annuale netto come semplice differenza tra il reddito annuale lordo e le spese; 3 - si è proseguito con la stima del saggio di capitalizzazione ordinario relativo alla zona in cui il bene è collocato, attraverso un procedimento di tipo analitico il quale, partendo da un valore medio del saggio netto desunto da fonti indirette, opera attraverso l apporto di aggiunte e/o detrazioni al saggio medio in funzione delle varie caratteristiche dell immobile (caratteristiche posizionali estrinseche, caratteristiche posizionali intrinseche, caratteristiche intrinseche, caratteristiche produttive). Una volta ottenuti questi dati, si è diviso il reddito annuale al netto delle spese in detrazione per il saggio di capitalizzazione corretto mediante le aggiunte e/o detrazioni. In questo modo si è individuato il giudizio di stima del valore del bene immobile per via analitico ricostruttiva. Determinazione del reddito lordo Di seguito viene riportata la tabella con i valori di locazione minimi e massimi relativi ai beni immobili situati nella zona di Badia Polesine Fonte: Agenzia del territorio Dati dell O.M.I. riferite al II semestre 2010; Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

11 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 10 Da questi valori è stato possibile desumere il valore del reddito lordo ordinario dispiegato dall immobile, considerando il valore medio tra i canoni di locazione (mensili) e successivamente moltiplicandolo 12 volte per ottenere il reddito annuale lordo. Data la tipologia degli immobili, le caratteristiche posizionali ed intrinseche si ritiene opportuno adottare valori superiori alla media, pari ad 4,2 /mq. Subalterno Reddito lordo mensile Reddito lordo annuale Sub 30 4,2 /m² x 123,00 m² = 516,60 516,60 x 12 m² = 6.199,20 Sub 35 4,2 /m² x 46,15 m² = 193,83 193,83 x 12 m² = 2.325,96 Sub 36 4,2 /m² x 72,82 m² = 305,84 305,84 x 12 m² = 3.670,13 Sub 37 4,2 /m² x 102,10 m² = 428,82 428,82 x 12 m² = 5.145,84 Sub 38 4,2 /m² x 117,85 m² = 494,97 494,97 x 12 m² = 5.939,64 Determinazione delle spese in detrazione Per quanto riguarda il calcolo delle spese in detrazione si è fatto riferimento alle percentuali suggerite da Almerico Realfonzo (Teoria e metodo dell estimo urbano, 1996) e riportate nella tabella sottostante. Spese in detrazione minimo massimo media applicata Manutenzione 2% 6% 4,0 % 4,0 % Servizi 2% 5% 3,5 % 3,5 % Inesigibilità 1% 3% 2,0 % 2,0 % Assicurazioni - - 0,5 % 0,5 % Ammortamento 1% 2,5 % 1,5 % 1,0 % Amministrazione 1% 3 % 1,8 % 1,0 % Imposte ,25 % 11,25 % Totali 17,75 % 31,25 % 24,50 % 23,25 % Le varie voci sono state prese in considerazione nel seguente modo: a. Manutenzione 4% (nella media); b. Servizi 3,5% (nella media); c. Inesigibilità 2,0% (nella media); d. Assicurazioni 0,50% (nella media); e. Ammortamento 1,00% (nella media); f. Amministrazione 1% (considerato in numero di unità presenti); g. Imposte 11,25% (nella media). Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

12 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 11 Determinazione del reddito netto Preso atto che le spese in detrazione hanno un incidenza complessiva del 23,25%, il reddito netto è determinato sottraendo reddito annuale lordo, le spese in detrazione per ottenere il valore del reddito netto: Rn = Rl Sp Subalterno Reddito lordo annuale Spese Reddito netto Sub , , ,89 Sub ,96 540, ,17 Sub ,13 853, ,82 Sub , , ,43 Sub , , ,67 Stima analitica del saggio di capitalizzazione Per quanto riguarda il calcolo del saggio di capitalizzazione da applicare quale denominatore alla funzione per calcolare il valore di mercato nel procedimento della capitalizzazione dei redditi, si è fatto inizialmente riferimento alle percentuali medie suggerite da Orefice (Estimo, volume II, 1996) in ragione della localizzazione e del segmento di mercato considerato. Le percentuali minime, massime e medie sono riportate nella tabella sottostante: Saggio di capitalizzazione netto min max Centri di grande dimensione 0,50 % 4,50 % Centri di media dimensione 1,50 % 5,50 % Centri di limitata dimensione 2,00 % 6,00 % Si assumerà come saggio di capitalizzazione medio r m, la media aritmetica fra i valori minimo e massimo riportati in tabella, a seconda delle dimensioni del centro abitato. Nel caso in oggetto si è scelto di partire da un saggio medio del 3,50 % in quanto l immobile oggetto di stima si trova in periferia e in un centro di medie dimensione. Questi coefficienti sono sempre stati desunti dalle indicazioni fornite da Orefice che per ogni gruppo di caratteristiche (e per varie voci all interno di ogni gruppo) ha stabilito dei range di percentuali che possono essere aggiunte o sottratte. Se l immobile oggetto di stima presenta caratteristiche che sono uguali al bene tipo a cui il saggio medio fa riferimento, la percentuale da aggiungere è 0% (significa che le caratteristiche sono uguali); Se l immobile oggetto di stima presenta caratteristiche inferiori rispetto al bene tipo a cui il saggio medio fa riferimento, la percentuale relativa (anche parziale) dovrà essere aggiunta perché caratteristiche inferiori comportano un minore valore dell immobile e quindi un maggior valore del saggio di capitalizzazione; Se l immobile oggetto di stima presenta caratteristiche superiori rispetto al bene tipo a cui il saggio medio fa riferimento, la percentuale relativa (anche parziale) dovrà essere sottratta perché caratteristiche superiori comportano un maggiore valore dell immobile e quindi un minor valore del saggio di capitalizzazione; Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

13 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 12 Il saggio di capitalizzazione r si ricava effettuando una serie di aggiunte o detrazioni derivanti dal giudizio attribuito alle seguenti caratteristiche: Caratteristiche di localizzazione Caratteristiche di posizione Descrizione Valori medi Valori di riferimento 1) Ubicazione dell immobile rispetto al centro urbano. Livello dei ± 0,22 % - 0,17 % collegamenti e del servizio dei trasporti. 2) Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale (scuole, mercati, ± 0,28 % - 0,21 % edifici pubblici etc.). 3) Qualificazione dell ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di ± 0,18 % + 0,03% peggioramenti o miglioramenti ambientali. 4) Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato. ± 0,08 % - 0,00 % 5) Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio. ± 0,06 % - 0,03 % 6) Caratteristiche di panoramicità. ± 0,36 % - 0,18 % 7) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità. ± 0,20 % - 0,10 % + 0,10 % 8) Quota rispetto al piano stradale. ± 0,08 % + 0,04 % 9) Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti. ± 0,06 % + 0,03 % Caratteristiche tipologiche Caratteristiche produttive 10) Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza ± 0,16 % - 0,08 % degli impianti. 11) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle ± 0,12 % - 0,04% situazioni strutturali. 12) Età dell edificio. ± 0,10 % + 0,10% 13) Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenza di mutui edilizi). ± 0,06 % + 0,06% 14) Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di destinazione. ± 0,04 % - 0,04% Totale aggiunte e detrazioni immobili esposti a sud - 0,59 % Totale aggiunte e detrazioni immobili esposti a nord - 0,39 % * Procedimento tratto dal sito internet: Studio Associato Dott. Ing. Marru Maurizio e Dott. Ing. Daga Danilo. Partendo da un saggio medio del 3,50 %, il saggio di capitalizzazione per la stima analitica del valore di mercato è pari a: - immobili esposti a sud/piazza V. Emanuele II (sub 35 e sub 38) r = 2,91 %; - immobili esposti a nord/corte interna (sub 30, sub 36 e sub 37) r = 3,11 %; Stima analitica dei beni per capitalizzazione dei redditi Determinato il valore del saggio di capitalizzazione netto, stimato partendo da un valore medio suggerito dall Orefice a cui sono state aggiunte o tolte percentuali di normalizzazione in base ai quattro gruppi di caratteristiche che definiscono le particolarità dell immobile, è possibile determinare il valore di mercato del bene immobile oggetto di stima per via analitica dividendo il reddito annuale netto per il saggio di capitalizzazione così individuato per ottenere il valore di mercato dell immobile oggetto di stima: Vm = Rn/r Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

14 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana 13 Subalterno Reddito netto Saggio di capitalizzazione r Valore di mercato Sub ,89 0, ,82 Sub ,17 0, ,05 Sub ,82 0, ,09 Sub ,43 0, ,39 Sub ,67 0, ,45 Conclusioni Ora che si sono individuati i due valori tramite i due procedimenti di stima (sintetica e analitica) si verifica che lo scostamento tra i due non superi una percentuale di tolleranza massima del 5-10%. Il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto di stima è la media aritmetica (arrotondata all eccesso) tra i due valori trovati. All ordinarietà, considerando l immobile libero e disponibile, il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima è definito nella tabella sottostante Subalterno Vm sintetico Vm analitico Vm medio stimato Sub , , ,41 Sub , , ,52 Sub , , ,55 Sub , , ,70 Sub , , ,72 Preso atto che la differenza di valori rientra all interno della forbice del 10%, si può affermare che all ordinarietà, il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima è : Valore di stima in cifre Valore di stima in lettere - sub ,00 centocinquantamila euro - sub ,00 cinquantanovemila euro - sub ,00 ottantanovemila euro - sub ,00 centoventicinquemila euro - sub ,00 centocinquantamila euro Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

15 Stima del valore di mercato Uffici ricavati all interno del Palazzo Piana Documenti allegati Elenco documentazione messa a disposizione dall Ente: 1) visure catastali; 2) estratto di mappa; 3) estratto di PRG; 4) copia concessione edilizia; 5) copia agibilità del fabbricato; 6) copia certificato di collaudo; Elenco documentazione reperita direttamente: 7) planimetria degli immobili in scala 1:200 depositate presso N.C.E.U.; 8) documentazione fotografica; Elaborati prodotti ai fini della stima 9) planimetrie su base cad per la determinazione della superficie commerciale 10) analisi caratteristiche intrinseche dell immobile ai fine della determinazione del saggio di capitalizzazione; 11) analisi del mercato immobiliare di Badia Polesine; Badia Polesine, lì 31 ottobre 2011 Dott. Federico Muraro Dott. Muraro Federico Comune di Badia Polesine

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24 Allegato 2)

25 Estratto PRG Allegato 3)

26 Estratto PRG Allegato 3)

27 Estratto PRG Allegato 3)

28 Estratto PRG Allegato 3)

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44 Documentazione fotografica Facciata sud su piazza Vittorio Emanuele II Facciata nord su corte interna Allegato 8)

45 Documentazione fotografica Allegato 8) Vano ascensore Interni, pavimentazione e distribuzione di spazi interni

46 Documentazione fotografica Allegato 8) Interni Interni.

47 Documentazione fotografica Allegato 8) Interni, dettaglio serramenti, infissi con vetrocamera Interni, impianto dall allarme e dettaglio serramenti

48 Documentazione fotografica Allegato 8) Interni, particolare impianto di riscaldamento ed elettrico Interni, effetti di vecchie infiltrazioni d acqua nell archivio

49 allegato 9) Determinazione superficie commerciale: 1) sub 30, piano primo, categoria A/10, classe 2, 4,5 vani, superficie commerciale 123,00 mq.; 2) sub 35, piano secondo, categoria A/10, classe 2, 1,5 vani, superficie commerciale 46,15; 3) sub 36, piano secondo, categoria A/10, classe 2, 2,5 vani, superficie commerciale 72,82 mq;

50 allegato 9) 4) sub 37, piano secondo, categoria A/10, classe 2, 3,5 vani, superficie commerciale 102,10 mq; 5) sub 38, piano secondo, categoria A/10, classe 2, 4 vani, superficie commerciale 117,85 mq; Badia Polesine, li 31 ottobre 2011 Firma

51 Allegato 10) SCHEDE DI VALUTAZIONE SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE Analizzare nel dettaglio delle voci che definiscono le aggiunte e le detrazioni al saggio di capitalizzazione: 1) Ubicazione dell immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti. ± 0,22 % Questo punto va analizzato considerando separatamente le due voci che lo compongono e alle quali è stata attribuita diversa valenza: 1a) Ubicazione dell immobile rispetto al centro urbano. ± 0,15 % Il valore massimo 0,15 % è stato assegnato agli immobili ubicati lungo le vie e le piazze principali della città, facendo decrescere progressivamente tale coefficiente all aumentare della distanza dalle stesse, fino al valore minimo +0,15 %. Distanza da una via o piazza principale: Immobile di riferimento Meno di 100 metri -0,15 % X Meno di 250 metri -0,10 % Meno di 500 metri -0,05 % Meno di 1000 metri +0,05 % Oltre i 1000 metri +0,15 % 1b) Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti. ± 0,07 % Questa voce è stata poi suddivisa in due sottovoci, distinguendo fra vie servite e non servite dagli autobus pubblici, secondo lo schema seguente: Vie servite dagli autobus pubblici: Presente una sola linea -0,03 % Presenti due o più linee -0,07 % Immobile di riferimento Vie non servite dagli autobus pubblici: Immobile di riferimento Linea assente: fermata entro 100 metri -0,02 % X Linea assente: fermata entro 500 metri +0,02 % Linea assente: fermata oltre i 500 metri +0,07 % 2) Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale (scuole, mercati, edifici pubblici etc.). ± 0,28 % L attribuzione del giudizio avviene indicando quali fra le attrezzature collettive di seguito suggerite sono localizzate nelle vicinanze dell immobile oggetto di stima. Partendo dal giudizio più sfavorevole (+ 0,28 %), corrispondente alla totale assenza di attrezzature collettive, si ribalta progressivamente la situazione fino al giudizio più favorevole ( 0,28 %). Presenza di attrezzature collettive Immobile di riferimento Scuole dell'obbligo -0,05 % X Istituti superiori -0,05 % Facoltà universitarie -0,05 % Mensa universitaria -0,03 % Uffici postali -0,03 % Impianti sportivi -0,03 % Strutture sanitarie -0,04 %

52 Allegato 10) Luoghi di culto -0,03 % X Supermercati -0,04 % Grandi magazzini -0,03 % Centri commerciali -0,03 % Mercato civico -0,04 % X Locali di spettacolo -0,03 % X Parcheggi pubblici -0,04 % X Percorsi linee CTM -0,05 % 3) Qualificazione dell ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali. ± 0,18 % Alle tre singole voci è stata attribuita la medesima valenza e l intervallo è stato suddiviso in tre sotto-intervalli da ± 0,06 %. Le considerazioni ovviamente non riguardano la singola unità immobiliare, ma l intera zona nella quale questa è localizzata. Si riportano ora le tre voci nelle quali è stato suddiviso il terzo punto e i coefficienti assegnati ai giudizi espressi dall utente: Qualificazione dell ambiente esterno: Immobile di riferimento Scarso +0,06 % Mediocre +0,03 % Sufficiente 0,00 % X Buono -0,03 % Ottimo -0,06 % Idoneità insediativa: Immobile di riferimento Scarso +0,06 % X Mediocre +0,03 % Sufficiente 0,00 % Buono -0,03 % Ottimo -0,06 % Previsioni di miglioramenti ambientali: Immobile di riferimento Scarso +0,06 % Mediocre +0,03 % Sufficiente 0,00 % Buono -0,03 % X Ottimo -0,06 % 4) Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato. ± 0,08 % Anche in questo caso è stata considerata l intera zona di appartenenza dell immobile e, constatato che l inquinamento ambientale è legato soprattutto al livello di inquinamento acustico, i giudizi risultano inversamente proporzionali alla centralità dell area. Per quanto riguarda la presenza di verde pubblico o privato, sono da intendersi quelle aree la cui fruibilità è estesa all intera zona in esame e non il verde condominiale. Divideremo il punto quattro in due voci aventi la medesima valenza: Giudizio sul livello di inquinamento ambientale: Immobile di riferimento Scarso +0,04 % Mediocre +0,02 % X Sufficiente 0,00 % Buono -0,02 % Ottimo -0,04 %

53 Allegato 10) Giudizio sulla presenza di verde pubblico: Immobile di riferimento Scarso +0,04 % Mediocre +0,02 % Sufficiente 0,00 % Buono -0,02 % X Ottimo -0,04 % 5) Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio. ± 0,06 % Nella maggior parte dei casi il valore del coefficiente risulta inversamente proporzionale alla centralità dell immobile. Si è quindi assegnato un giudizio sufficiente nei casi in cui la possibilità di parcheggio esiste nell arco dell intera giornata; un giudizio mediocre nei casi in cui tale possibilità diminuisca in alcune fasce orarie, scarso qualora venga a mancare del tutto. Si assegneranno invece giudizi buoni o ottimi al crescere della maggiore facilità di parcheggio nelle immediate vicinanze dell immobile. Disponibilità di spazi utilizzabili a parcheggio: Immobile di riferimento Scarsa +0,06 % Mediocre +0,03 % Sufficiente 0,00 % Buona -0,03 % X Ottima -0,06 % 6) Caratteristiche di panoramicità. ± 0,36 % La panoramicità di un immobile è stata valutata attribuendo un giudizio sufficiente all aurea mediocritas, e i restanti per raffronto con questo: Caratteristiche di panoramicità: Immobile di riferimento Scarsa +0,36 % Insufficiente +0,18 % Sufficiente 0,00 % Buona -0,18 % X Ottima -0,36 % 7) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità. ± 0,20 % Attribuendo equipollenti il contributo relativo alla prospicienza e quello relativo alla luminosità, si è suddiviso l intervallo in due sotto-intervalli aventi il medesimo campo di variazione: Caratteristiche di prospicienza: Immobile di riferimento Scarsa +0,10 % Insufficiente +0,05 % Sufficiente 0,00 % X Buona -0,05 % Ottima -0,10 % Caratteristiche di luminosità: Immobile di riferimento Scarsa +0,10 % Insufficiente +0,05 % Sufficiente 0,00 % X Buona -0,05 % Ottima -0,10 %

54 Allegato 10) 8) Quota rispetto al piano stradale. ± 0,08 % Sono state individuate le seguenti cinque classi, facendo corrispondere a ciascuna un preciso coefficiente correttivo: Quota rispetto al piano stradale: Immobile di riferimento Piano terra +0,08 % Primo piano +0,04 % X Piano intermedio 0,00 % Ultimo piano -0,04 % Piano attico -0,08 % 9) Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti. ± 0,06 % Questo coefficiente valuta la superficie complessiva dei locali accessori quali scantinati, ripostigli, stenditoi, balconi, terrazze e verande, in funzione della superficie commerciale dell immobile: Dimensioni subordinarie o superordinarie Immobile di riferimento Scarso +0,06 % X Sufficiente 0,00 % Buono 0,03 % Ottimo,06 % Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di 10) ± 0,16 % efficienza degli impianti. L intervallo di variazione è stato suddiviso in due elementi: un sotto intervallo variabile fra ± 0,12 % e uno variabile fra ± 0,04 %. Il primo è stato ulteriormente ripartito in due identiche quantità secondo lo schema seguente: Grado di rifinitura interno: Immobile di riferimento Mediocre +0,06 % Ordinario +0,02 % Sufficiente 0,00 % Discreto -0,02 % Buono -0,04 % X Ottimo -0,06 % Grado di rifinitura esterno: Immobile di riferimento Mediocre +0,06 % Ordinario +0,02 % Sufficiente 0,00 % Discreto -0,02 % Buono -0,04 % X Ottimo -0,06 % Livello tecnologico degli impianti: Immobile di riferimento Scarso +0,04 % Mediocre +0,02 % Sufficiente 0,00 % X Discreto -0,01 % Buono -0,03 % Ottimo -0,04 %

55 Allegato 10) 11) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali. ± 0,12 % La suddivisione in tre sottointervalli non è stata ritenuta opportuna in quanto nessuno degli immobili oggetto di stima presentava problemi di sicurezza strutturale. Ci si è limitati pertanto a due intervalli di variazione dipendenti dallo stato di conservazione interno ed esterno: Stato di conservazione interno: Immobile di riferimento Scarso +0,06 % Mediocre +0,03 % Sufficiente 0,00 % Discreto -0,02 % Buono -0,04 % X Ottimo -0,06 % Stato di conservazione esterno: Immobile di riferimento Scarso +0,06 % Mediocre +0,03 % Sufficiente 0,00 % X Buono -0,03 % Ottimo -0,06 % 12) Età dell edificio. ± 0,10 % Il coefficiente di vetustà è stato assegnato secondo uno schema analogo a quello definito dalla legge sull equo canone, attribuendo il giudizio massimo ( 0,10 %) agli immobili realizzati o ristrutturati totalmente da non più di cinque anni. Per quelli realizzati o ristrutturati da sei a quindici anni, si aggiunge + 0,01 con cadenza biennale; con cadenza annuale per età superiore ai sedici anni. Sulla base della data corrente e delle date di costruzione o di ristrutturazione inserite dall utente, il programma fornisce in automatico il coefficiente. 13) 14) Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenza di mutui edilizi). Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di destinazione. ± 0,06 % ± 0,04 % Piuttosto che considerare separatamente le due voci, si è optato per la definizione di un unico coefficiente di produttività secondo lo schema proposto dal Genio Civile che suddivide gli immobili in sette categorie: Superficie dell appartamento: Immobile di riferimento Fino a 40 mq -0,10 % Da 40 a 60 mq -0,08 % Da 60 a 80 mq -0,04 % Da 80 a 90 mq -0,02 % Da 90 a 120 mq 0,00 % Da 120 a 150 mq +0,02 % X Da 150 a 180 mq +0,03 % Oltre i 180 mq +0,04 %

56 Allegato 10) Tabella riassuntiva Caratteristiche di localizzazione Caratteristiche di posizione Descrizione Valori medi Valori di riferimento 1) Ubicazione dell immobile rispetto al centro urbano. Livello dei ± 0,22 % - 0,17 % collegamenti e del servizio dei trasporti. 2) Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale (scuole, mercati, ± 0,28 % - 0,21 % edifici pubblici etc.). 3) Qualificazione dell ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di ± 0,18 % + 0,03% peggioramenti o miglioramenti ambientali. 4) Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato. ± 0,08 % - 0,00 % 5) Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio. ± 0,06 % - 0,03 % 6) Caratteristiche di panoramicità. ± 0,36 % - 0,18 % 7) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità. ± 0,20 % - 0,10 % + 0,10 % 8) Quota rispetto al piano stradale. ± 0,08 % + 0,04 % 9) Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti. ± 0,06 % + 0,03 % Caratteristiche tipologiche Caratteristiche produttive 10) Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza ± 0,16 % - 0,08 % degli impianti. 11) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle ± 0,12 % - 0,04% situazioni strutturali. 12) Età dell edificio. ± 0,10 % + 0,10% 13) Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenza di mutui edilizi). ± 0,06 % + 0,06% 14) Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di destinazione. ± 0,04 % - 0,04% Totale aggiunte e detrazioni immobili esposti a sud - 0,59 % Totale aggiunte e detrazioni immobili esposti a nord - 0,39 %

57 Analisi mercato immobiliare allegato 11)