TRIBUNALE DI COMO CIVILE. Fallimento. N. Gen. Rep /14. Giudice Delegato Dr. Alessandro Petronzi Curatore Dott.

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1 TRIBUNALE DI COMO CIVILE Fallimento N Gen Rep /14 Giudice Delegato Dr Alessandro Petronzi Curatore Dott Gastone Minola ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF NSPRFL73R58C933L- PIva con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: cellulare: fax: architettonespoli@mpplanetit Heimdall Studio - wwwhestudioit

2 Beni in Cantu' (Como) Via Peschiera, 25 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1/2 di appartamento sito in Cantu' (Como) Via Peschiera, 25 Composto da appartamento posto al piano terra e composto da soggiorno, cucina, disimpegno, due camere, bagno e due balconi posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 87,67 Identificato al catasto fabbricati: intestata a proprietà per 1/2 e proprietà per 1/2 foglio 26 mappale subalterno 4, categoria A/3, classe 1, composto da 5 vani, posto al piano 1, - rendita: uro 426,08 Coerenze: Da Nord in senso orario con vano scala comune sub 1 e filo edificio su tre lati B Piena proprietà per la quota di 1/2 di locale sgombero accatastato come box sito in Cantu' (Como) Via Peschiera, 25 Composto da locale sgombero composto da tre locali, disimpegno e bagno Posto al piano seminterrato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 74,65 Identificato al catasto fabbricati: intestata a (3361) proprietà per 1/2 e (6261) proprietà per 1/2 foglio 26 mappale subalterno 2, categoria C/6, classe 2, composto da 67 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 474,06 Coerenze: Come da attuale scheda catastale, da Nord in senso orario con vano scala comune sub 1, altra unità, terrapieno 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferica residenziale (normale) a traffico limitato con parcheggi scarsi Servizi della zona: asilo nido (buono), biblioteca (buono), cinema (buono), farmacie (buono), municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), ospedali (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono), scuola media superiore (buono) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): autobus (1,5), ferrovia (2) 3 STATO DI POSSESSO: Occupato da Sig e famiglia in qualità di proprietario del bene 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario (durata 25 anni) a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA/ROMA, a firma di Notaio Francesco Ruta in data 04/07/2006 ai nn /16718 iscritto a Como in data 12/07/2006 ai nn 24978/5493 importo ipoteca: uro ,00 importo capitale: uro ,00 Giudice Dr Alessandro Petronzi Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 2 di 8

3 Iscrizione legale (Attiva) derivante da provvedimento a favore di EQUITALIA ESATRI SPA/MILANO, a firma di Equitalia Esatri Spa/Milano in data 06/02/2009 ai nn /33 iscritto a Como in data 16/02/2009 ai nn 4030/696 importo ipoteca: uro ,90 importo capitale: uro ,45 Riferito limitatamente a: grava su quota di 1/2 di piena proprietà dei beni di cui alla premessa 422 Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di Massa dei creditori del Fallimento a firma di Tribunale di Como in data 27/10/2014 ai nn 117 trascritto a Como in data 06/02/2015 ai nn 2487/1673 Riferito limitatamente a: grava su quota di 1/2 di piena proprietà dei beni di cui alla premessa 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: rispetto allo stato attuale, sulla tavola grafica allegata alla pratica edilizia si rileva per il sub 4 lievi difformità interne e per il sub 2 destinazione d'uso e distribuzione interna difformi da quella autorizzata regolarizzabili mediante Permesso di Costruire in Sanatoria Art 36 previa verifica dell'area a parcheggio necessaria onorario tecnico: 2500,00 sanzioni: 1000,00 Oneri totali: 3500, Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: scheda catastale leggermente difforme dallo stato attuale per diversa distribuzione e numero civico mancante per subalterno 4 regolarizzabili mediante rifacimento scheda procedura DOCFA onorario tecnico: 600,00 tributi: 50,00 Oneri totali: 650,00 Sono state riscontrate le seguenti difformità: da documentazione catastale il vano posto in aderenza al locale 3 (sottoscala) è un bene comune non censibile regolarizzabili mediante creazione di un nuovo subalterno per identificare questo vano al fine di renderlo indipendente dal bene comune non censibile, successivamente prevedere il suo trasferimento tramite atto notarile al proprietario del subalterno 2 onorari non quantificabili 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: nd nd nd 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Giudice Dr Alessandro Petronzi Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 3 di 8

4 61 Attuali proprietari: - coniugati in regime di separazione dei beni per quota 1/2 ciascuno di piena proprietà proprietario dal 04/07/2006 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Francesco Ruta in data 04/07/2006 ai nn /16717 trascritto a Como in data 12/07/2006 ai nn 24977/15660 atto con il quale (4633) - come bene personale - vende a e - coniugati in regime di separazione dei beni - immobili siti in Cantù Sez Cantù Via Peschiera n 25 edificati sul terreno distinto al CT con il mapp di mq 1300 ente urbano (ex mapp 7471/a) e precisamente: appartamento al piano terra - rialzato e censito al NCEU fg 26 (reale) con: mapp 13163/4, PT, A/3, cl 1, v 5 autorimessa al piano seminterrato censita al NCEU fg 26 (reale) con: mapp 13163/2, PS1, C/6, cl 2, mq 67 Si precisa inoltre come riportato all'interno dell'atto notarile: " l'oggetto del contratto è alienato con ogni accessorio, dipendenza, pertinenza, ragione, diritto ed azione con le eventuali servitù, attive e passive, quali rivengono dalla situazione dei luoghi con l'osservanza delle pattuizioni di natura obbligatoria e reale contenute e riportate nell'atto Dottor Giorgio Farisoglio in data 5 settembre 1972, repertorio cui le parti contraenti fammo pieno ed espresso riferimento anche per quanto concerne le servitù ivi richiamate nell'atto autenticato dottor Luigi Colnaghi in data 16 marzo 1987 rep n " OSSERVAZIONI:dalla consultazione del titolo di provenienza, la vendita risulta essere stata effettuata per uro ,00 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole in quanto la menzionata ISC 2728/529 in data e ISC 13368/2403 in data risultano successivamente cancellate con annotamenti del rispettivamente ai nn 37395/5939 e ai nn 37396/5940 AVVERTENZA: risulta inoltre la seguente formalità: TRA 5071/3636 (24387) Atto in data rep Notaio Luigi Colnaghi di Cantù portante costituzione di vincolo edilizio a favore del Comune di Cantù ed a carico di (4633) relativamente al mapp 7471/a 62 Precedenti proprietari: (4633) proprietario da data antecedente il ventennio al 04/07/2006 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Giorgio Farisoglio in data 05/09/1972 ai nn trascritto a Como in data 21/09/1972 ai nn 10685/8909 atto con il quale, in primo luogo, (20341) vende a immobili siti in Cantù Sez Cantù e precisamente: mapp 7471/a are 1300 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza, la vendita risulta essere stata effettuata per Lire e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n N 269/1986 per lavori di costruzione civile abitazione intestata a Sig Concessione Edilizia rilasciata in data 31/03/1987 l'gibilità è stata rilasciata in data 10/09/1990 Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/2 di appartamento sito in Cantu' (Como) Via Peschiera, 25 Composto da appartamento posto al piano terra e composto da soggiorno, cucina, disimpegno, due camere, bagno e due balconi posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 87,67 Giudice Dr Alessandro Petronzi Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 4 di 8

5 Identificato al catasto fabbricati: intestata a (3361) proprietà per 1/2 e (6261) proprietà per 1/2 foglio 26 mappale subalterno 4, categoria A/3, classe 1, composto da 5 vani, posto al piano 1, - rendita: uro 426,08 Coerenze: Da Nord in senso orario con vano scala comune sub 1 e filo edificio su tre lati L'edificio è stato costruito nel 1986 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 270 cm Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera DCC n 5 del e pubblicato sul BURL n 28 del l'immobile è identificato nella zona Ambiti prevalentemente residenziali Norme tecniche ed indici: lo stralcio del PGT, la legenda e le norme tecniche sono contenuti in allegati Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente soggiorno Sup reale lorda 21,38 1,00 21,38 cucina Sup reale lorda 11,45 1,00 11,45 camera 1 Sup reale lorda 17,72 1,00 17,72 camera 2 Sup reale lorda 13,85 1,00 13,85 disimpegno Sup reale lorda 1,45 1,00 1,45 bagno Sup reale lorda 6,58 1,00 6,58 balcone 1 Sup reale lorda 6,51 0,25 1,63 balcone 2 Sup reale lorda 6,52 0,25 1,63 scala Sup reale lorda 2,21 1,00 2,21 Sup reale lorda 87,67 77,90 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura e ca Copertura: tipologia: a falde Note: si precisa che il CTU non ha potuto verificare i materiali di costruzione impiegati per il difficoltoso accesso Balconi: materiale: ca Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: scorrevole, materiale: acciaio, apertura: elettrica Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente, materiale: legno, protezione: persiane, materiale protezione: legno Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno Pavim Interna: materiale: piastrelle di ceramica Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: ferro e legno, accessori: senza maniglione antipanico Impianti: Citofonico: tipologia: audio, conformità: documentazione non pervenuta Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, conformità: documentazione non pervenuta Elettrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non pervenuta Idrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non pervenuta Telefonico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non pervenuta Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, conformità: documentazione non pervenuta Accessori: Descrizione locale sgombero accatastato come box di cui al punto B Giudice Dr Alessandro Petronzi Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 5 di 8

6 Piena proprietà per la quota di 1/2 di locale sgombero accatastato come box sito in Cantu' (Como) Via Peschiera, 25 Composto da locale sgombero composto da tre locali, disimpegno e bagno Posto al piano seminterrato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 74,65 Identificato al catasto fabbricati: intestata a (3361) proprietà per 1/2 e (6261) proprietà per 1/2 foglio 26 mappale subalterno 2, categoria C/6, classe 2, composto da vani 67 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 474,06 Coerenze: Come da attuale scheda catastale, da Nord in senso orario con vano scala comune sub 1, altra unità, terrapieno L'edificio è stato costruito nel 1986 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 240 cm Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera DCC n 5 del e pubblicato sul BURL n 28 del l'immobile è identificato nella zona Ambiti prevalentemente residenziali Norme tecniche ed indici: lo stralcio del PGT, la legenda e le norme tecniche sono contenuti in allegati Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente locale 1 Sup reale lorda 39,82 0,50 19,91 locale 2 Sup reale lorda 14,13 0,50 7,07 locale 3 Sup reale lorda 8,57 0,50 4,28 disimpegno Sup reale lorda 1,58 0,50 0,79 bagno Sup reale lorda 6,77 0,50 3,38 scala Sup reale lorda 3,78 0,50 1,89 Sup reale lorda 74,65 37,32 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura e ca Copertura: tipologia: a falde Note: si precisa che il CTU non ha potuto verificare i materiali di costruzione impiegati per il difficoltoso accesso Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: scorrevole, materiale: acciaio, apertura: elettrica Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno Pavim Interna: materiale: piastrelle di ceramica Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: ferro e legno, accessori: senza maniglione antipanico Impianti: Citofonico: tipologia: audio, conformità: documentazione non pervenuta Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, conformità: documentazione non pervenuta Elettrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non pervenuta Idrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non pervenuta Telefonico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non pervenuta Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, conformità: documentazione non pervenuta Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Giudice Dr Alessandro Petronzi Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 6 di 8

7 81 Criterio di Stima è stato utilizzato il metodo di stima comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì lo stato di conservazione del fabbricato 82 Fonti di informazione Catasto di Como: qui sono state visionate e recuperate le schede catastali che non corrispondono con lo stato attuale rilevato in seguito al sopralluogo avvenuto in data , sono state recuperate anche le mappe e le visure Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como: sono state effettuate ispezioni aggiornate alla data del Ufficio Tecnico di Cantù: sono state rinvenute diverse pratiche edilizie riguardanti l'immobile oggetto di perizia e riportate nel precedente capitolo riguardante le pratiche edilizie Inoltre è stato recuperato lo stralcio dello strumento urbanistico vigente alla data del , il tutto riportato in allegati Si precisa che la ricerca della pratiche è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio tecnico pertanto il ctu ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento, in questo caso Cantù Borsino Immobiliare ed Agenzie della zona di interesse Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di pignoramento; la verifica ha dato esito negativo Amministratori di condominio: si precisa che il CTU ha chiesto a tutti gli occupanti degli immobili l'eventuale presenza di amministratore; la risposta in tutti i casi è stata negativa 83 Valutazione corpi A appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo soggiorno 21, , ,00 cucina 11, , ,00 camera 1 17, , ,00 camera 2 13, , ,00 disimpegno 1, , ,00 bagno 6, , ,00 balcone 1 1, , ,25 balcone 2 1, , ,00 scala 2, , ,00 77, ,25 - Valore corpo: ,25 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,25 - Valore complessivo diritto e quota: 58423,12 B locale sgombero accatastato come box Giudice Dr Alessandro Petronzi Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 7 di 8

8 Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo equivalente locale 1 19, , ,00 locale 2 7, , ,50 locale 3 4, , ,50 disimpegno 0, , ,00 bagno 3, , ,50 scala 1, , ,00 37, ,50 - Valore corpo: 55987,50 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 55987,50 - Valore complessivo diritto e quota: 27993,75 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento 87, , ,12 B locale sgombero accatastato come box 74, , , , ,87 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 12962,53 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 4150,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 73454,34 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 69304,34 Relazione lotto 004 creata in data 16/10/2015 Codice documento: F il perito Arch Raffaella Nespoli Giudice Dr Alessandro Petronzi Curatore/Custode: Dott Gastone Minola Perito: Arch Raffaella Nespoli 8 di 8