TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE

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1 GEOMETRA ANDREA REMONDINI LOTTO 3 Mbile ar@studiremndini.it PEC: andrea.remndini@gepec.it TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE PROCEDURA ESECUTIVA N.: 586/ /2017 GIUDICE DELL ESECUZIONE: Dtt. Maurizi ATZORI PROCEDENTE: - CONTRO: - CONSULENTE TECNICO D UFFICIO: GEOMETRA ANDREA REMONDINI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett nminava l scrivente gemetra Andrea Remndini iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all Elenc Speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice press il Tribunale di Blgna, Cnsulente Tecnic d Uffici nella prcedura esecutiva in epigrafe dandgli mandat di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la

2 sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni 2

3 dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare relazine scritta cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Blgna (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: * * * 3

4 PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni quest CTU si atterrà ai dispsti dell art. 568 legge 132/2015, finalizzand la cnsulenza alla determinazine del valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame, calcland la superficie dell immbile, 4

5 specificandne quella cmmerciale, il valre per metr quadr e il valre cmplessiv, espnend analiticamente gli adeguamenti e le crrezini della stima, ivi cmpresa la riduzine del valre di mercat praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene vendut e precisand tali adeguamenti in maniera distinta per gli neri di reglarizzazine urbanistica, l stat d us e di manutenzine, l stat di pssess, i vincli e gli neri giuridici nn eliminabili nel crs del prcediment esecutiv/fallimentare, nnché per le eventuali spese cndminiali inslute. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn il seguente atti giudiziari: A) Trascritt in data -- cntr la signra --, a favre della --, venivan pignrati: Diritt di prprietà per inter dei seguenti immbili: - Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO): Fgli 200: Particella 390, subaltern 68, categria A/3, classe -, cnsistenza vani 2,0, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian 1; Particella 390, subaltern 69, categria A/10, classe -, cnsistenza vani 8,5, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian 1-S1; B) Trascritt in data -, cntr la signra -, a favre di -, venivan pignrati: Diritt di prprietà per inter dei seguenti immbili: - Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di 5

6 Fgli 200: Blgna (BO) via del Ricci 4: Particella 390, subaltern 68, categria A/3, classe -, cnsistenza vani 2,0, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian 1; Particella 390, subaltern 69, categria A/10, classe -, cnsistenza vani 8,5, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian 1-S1; Particella 390, subaltern 74, categria C/2, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian -; Particella 390, subaltern 75, categria C/2, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian -; Particella 390, subaltern 35, categria C/6, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian -; Particella 390, subaltern 34, categria C/6, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian -; Particella 390, subaltern 53, categria C/2, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian -; Particella 390, subaltern 56, categria C/2, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian -; Particella 390, subaltern 57, categria C/2, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian -; Particella 390, subaltern 77, categria C/2, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via del Ricci 4, pian -; - Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO) via Fssalta 4: 6

7 Fgli 188: Particella 311, subaltern 24, categria C/2, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via Fssalta 4, pian -; Particella 311, subaltern 25, categria C/2, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via Fssalta 4, pian -; - Diritt di prprietà per ½ sui seguenti beni identificati alla Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO) via Drapperie 12 A/B: Fgli 189: Particella 356, subaltern 2, categria C/1, classe -, cnsistenza mq. --,00, Superficie Catastale----, Rendita. --, via Drapperie 12 A/B, pian -; *** DETERMINAZIONE DEI LOTTI Per la determinazine dei ltti l scrivente CTU ritiene utile precisare quant segue: Le unità immbiliari pste in via del Ricci n 4 Blgna (principalmente A/3 e A/10) pur essend separate dal punt di vista catastale, di fatt cstituiscn unica unità cn impianti e servizi cmuni; Le unità individuate cme C/2 nel fabbricat di via del Ricci 4, di fatt, sn przini di cantine indivise cmunque cmunicanti fra lr e, per tant, verrann cnsiderate cme assciate alle u.i. principali; Per i psti aut di via del Ricci n 4, un sarà assegnat alle u.i. 7

8 principali e l altr cn ltt separat; I vani ad us C/2 in Blgna via Fssalta n 4, assumerann ltt indipendente; Ugualmente il negzi in Blgna via Drapperie n 12 A/B; Quest precisat si identifican i seguenti ltti: Ltti da 1-2 beni in via del Ricci n 4, Blgna; Ltti 3 e 4 beni in via Fssalta n 4, Blgna; Ltt 5 bene in via Drapperie n 12 A/B, Blgna; * * * LOTTO 4 Beni cme di seguit elencati e descritti siti in territri del cmune di Blgna (BO), via Fssalta n 4: Diritt di prprietà per inter sui seguenti beni: - Un van a destinazine stttett/depsit cn altana catastalmente C/2 (magazzini lcali di depsit sub. 25) pst al pian quint e sest dell stabile cndminiale priv di ascensre; Il van stttett nn è direttamente raggiungibile dal van scala cndminiale. L access avviene da prta sita a circa cm. 270,00 dal pian di arriv del van scale e accessibile mediante scala a man. L altana è accessibile dal van scala cndminiale ma la dispsizine della scala di access ne riduce, di fatt, la superficie utilizzabile. Calcl delle superfici Utile e Cmmerciale: Le superfici rilevate in pianta e verificate a campine in sit sn puramente indicative e nn vinclanti, nella lr espsizine, per gni rgan della Prcedura in quant la vendita viene effettuata a crp e nn a misura, si 8

9 pssn calclare cme segue: Superficie utile: Stttett/depsit al pian 5 Altana al pian 6 mq. 6,68 circa; mq. 5,10 circa; Superficie cmmerciale: Per il calcl della superficie cmmerciale (vver lrda) si ritiene utile precisare quant segue: Le murature interne (tramezzature di qualsiasi spessre) verrann cnsiderate al 100%; Le murature perimetrali (vers l estern) verrann cnsiderate al 100%; Le murature perimetrali (vers parti cmuni unità cnfinanti) verrann cnsiderate al 50%; Le pertinenze (crti, cantine, stttetti, ecc.) cme specifiche cllegate; Le scale interne, se esistenti, nella misura di una sla vlta l svilupp in pianta; Per quant precisat si calcla: Superficie cmmerciale: Stttett/depsit al pian 5 Altana al pian 6 mq. 8,15 circa; mq. 7,70 circa; IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del Territri di Blgna, catast fabbricati del cmune di Blgna (BO), i beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: - Fgli 188: Particella 311, subaltern 25, Zna Censuaria 1, categria C/2, classe 9

10 1, cnsistenza mq. 28,00, Superficie Catastale mq. 38,00, Rendita. 92,55, via Fssalta 4, pian 5-6; Le planimetrie catastali crrispndn cn il rilevat. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Quant pignrat crrispnde a quant in essere alla Agenzia del Territri anche in riferiment alla relazine iptecaria allegata al fascicl. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat in cui si trvan i beni stessi. VINCOLI E ONERI Nn sn nti vincli neri passivi ltre a quelli impsti dalle nrmative vigenti in materia di Urbanistica. CONFINI Parti cmuni salv altri più precisi e recenti cnfini. PROPRIETÀ I beni sn in prprietà alla esecutata signra --; PROVENIENZA DEL BENE a) Successine testamentaria --; b) Att di divisine ntai --; Cn i quali la signra -- acquisiva, anche in maggir cnsistenza, i beni ggi ggett di pignrament ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: 10

11 - Nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della Prcedura: - Iscrizini: - Ipteca vlntaria --, gravante sui beni spra descritti; - Ipteca giudiziale --, gravante sui beni spra descritti; - Ipteca giudiziale --, gravante sui beni spra descritti; - Ipteca giudiziale --, gravante sui beni spra descritti; - Ipteca giudiziale --, gravante sui beni spra descritti; - Ipteca giudiziale --, gravante sui beni spra descritti; - Trascrizini a caric: - Pignrament immbiliare trascritt a Blgna --, gravante sui beni spra descritti; - Pignrament immbiliare trascritt a Blgna --, gravante sui beni spra descritti; REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr IVA a secnda del regime fiscale in vigre al mment dell emissine del decret di trasferiment. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine svlta press il cmpetente UT del cmune di Blgna (BO), risulta: Immbili edificati ante 01 settembre 1967; - Trattasi di vetust fabbricat per il quale nn è stata rintracciata la licenza di rigine; Glia atti amministrativi rintracciabili si elencan cme segue: 11

12 - Autrizzazine per esecuzine di pere urgenti di manutenzine strardinaria prtcll n 7121 del 13/06/1984, rilasciata il 11/08/1984; - Cndn edilizi Legge 47/85 pere relative alle parti cmuni cndminiali manutenzine strardinaria parti cmuni prtcll n del 29/09/1986; - Manca agibilità/usabilità; Da quant rilevat e cnfrntat, i beni devn ritenersi cnfrmi (salv diversa prduzine di dcumentazine alla attualità dell access agli atti cmunali NON rinvenibili) alle planimetrie catastali in atti, supprtate, per la sla altana dalla dcumentazine amministrativa rintracciata che ne rileva la presenza ma nn superfici destinazini particlari. Ogni verifica, neri tecnici e cmunali e quant altr prpedeutic alla eventuale richiesta dei certificati di cnfrmità edilizia e agibilità, viene pst integralmente a caric dell aggiudicatari. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Per la destinazine d us della unità immbiliare nn è richiest il rilasci della certificazine di cui al presente capitl. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Le unità immbiliari sn ccupate senza titl. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di przine di fabbricat inserit in cmpless residenziale in cndmini pst nel centr stric della città di Blgna in via Fssalta 4. In ttima psizine, il fabbricat è inserit nel tessut urban cmpres fra le vie Rizzli e Altabella. Si presenta in bune cndizini di manutenzine rdinaria/strardinaria. 12

13 I paramenti sn intnacati e tinteggiati, il cpert in legn è a falde cn differenti qute di clm, il mant in tegle. L unità immbiliare facente parte del ltt identificat, si cmpne di: - Un van a destinazine stttett/depsit e un van denminat altana, catastalmente C/2 (magazzini lcali di depsit sub. 25) psti al pian quint e sest dell stabile cndminiale priv di ascensre; Si presentan in sufficienti cndizini di manutenzine. Il stttett risulta particlarmente scars nella manutenzine cn ampie przini di sffitt in arelle danneggiate e cadute. L illuminazine avviene da lucernari a tett. L altana si può definire in sufficienti cndizini di manutenzine. L access avviene dalla scala cndminiale e ne è impedit l utilizz cmune da prta a cancell psta al pianerttl del quint pian. Il cpert è manutenut e nn presenta tracce di infiltrazini recenti. Gli infissi sn in ferr e vetr rinfrzat. Le finiture risalenti al perid di cstruzine (presuntivamente ante bellic) e cnsne alla destinazine del van. CONFORMITA IMPIANTI Nn si sn rinvenute certificazini inerenti gli impianti tecnlgici e, pertant, l aggiudicatari ai sensi del DM n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli stessi e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti, qualra necessari, alla nrmativa vigente in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. 13

14 CONSISTENZA SUPERFICIALE Cnsistenze rilevate in sit e/ in pianta (puramente indicative in quant la vendita avviene a crp, superficie cmmerciale vver al lrd delle murature, indicazini superficiarie nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Superficie cmmerciale: Stttett/depsit al pian 5 Altana al pian 6 mq. 8,15 circa; mq. 7,70 circa; PROCEDIMENTO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di przini di fabbricat ad us magazzin/depsit (stttett/altana) in cndmini, pste in cmune di Blgna via Fssalta 4. Dell Indagine di Mercat: Nella zna di ubicazine i parametri di riferiment per le transazini immbiliari risultan incerenti ed i cmparabili nn certi rilevabili. Dei Valri Cmmerciali: Nel cas in esame, trattandsi di cantine che, nrmalmente, sn pertinenze di unità abitative, la base di calcl viene individuata in unità residenziale la cui indagine esperita ha evidenziat una frbice di valri che varian a secnda dell stat d us, cme di seguit: Residenziale: Fnte Agenzia delle Entrate (valri medi transazini per le categrie A/3 abitazini di tip ecnmic) da. 2500,00 ad. 3500,00 al metr quadr a secnda del grad manutentiv dell immbile; Indagine press le agenzie del lug da. 3000,00 ad. 4200,00 al 14

15 metr quadr a secnda del grad manutentiv dell immbile; Della determinazine delle pere da imputarsi in cnt diminuzine - determinazine dei cefficienti di differenziazine - valre cmmerciale dei beni facenti parte della prcedura esecutiva Stima sintetica delle pere necessarie alle sanatrie e ai ripristini e/ alle rimzini all intern delle u.i. (valri stimati, indicativi e nn vinclanti per gli rgani della Prcedura), pssn individuarsi in: Cme da capitli precedenti; I cefficienti di differenziazine, vver serie di numeri mltiplicatri che cnsentn di crreggere le qutazini medie degli immbili, si individuan in: - Cefficiente di destinazine: residenziale = 1,00; - Cefficiente di destinazine: uffici = 1,30; - Cefficiente di destinazine: negzi = 1,45; - Cefficiente bx/pst aut = da 1,00 a 1,70; - Cefficiente età e stat - generale = da 0,65 a 0,90; Cefficienti pertinenze (ve presenti): - Terrazze/balcni = 0,25; - Cantine/lcali di depsit = 0,20; - Lgge, prticati, balcni cperti = 0,30; - Stttetti (in genere) variazine su h/media = da 0,40 a 0,85; - Crti/giardini/lastricati = da 0,03 a 0,05; In cnsiderazine dei valri su indicati e dell stat d us dei beni si assumn cme riferiment: Per pertinenze di unità abitativa. 2500,00 al metr quadr; Della determinazine del Valre Cmmerciale in base d asta: 15

16 Alla luce di quant spra espst si calcla: Valre ptenziale dei beni sul mercat liber ,00; Riduzine in percentuale dal 20% al 40% per beni in esecuzine; Valre in base d asta del diritt di prprietà per inter sui beni facenti parte del ltt descritt ,00 (cinquemila/00); * * * Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza. Blgna 19 aprile 2019 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini 16