TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE

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1 GEOMETRA ANDREA REMONDINI Mbile PEC: TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE PROCEDURA ESECUTIVA N.: 187/2017 GIUDICE DELL ESECUZIONE: Dtt. Maurizi ATZORI PROCEDENTE: - CONTRO: - CONSULENTE TECNICO D UFFICIO: GEOMETRA ANDREA REMONDINI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett nminava l scrivente gemetra Andrea Remndini iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all Elenc Speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Blgna, Cnsulente Tecnic d Uffici nella prcedura esecutiva in epigrafe dandgli mandat di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate,

2 della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali 2

3 bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare relazine scritta cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Mnte San Pietr (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: 3

4 * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni quest CTU si atterrà ai dispsti dell art. 568 legge 132/2015, finalizzand la cnsulenza alla determinazine del valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni 4

5 immbili simili a quelli in esame, calcland la superficie dell immbile, specificandne quella cmmerciale, il valre per metr quadr e il valre cmplessiv, espnend analiticamente gli adeguamenti e le crrezini della stima, ivi cmpresa la riduzine del valre di mercat praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene vendut e precisand tali adeguamenti in maniera distinta per gli neri di reglarizzazine urbanistica, l stat d us e di manutenzine, l stat di pssess, i vincli e gli neri giuridici nn eliminabili nel crs del prcediment esecutiv/fallimentare, nnché per le eventuali spese cndminiali inslute. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn il seguente pignrament trascritt in data 20/03/-, al registr generale n - e registr particlare n -, cntr la signra -, a favre della -, sui seguenti immbili: a) Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Mnte San Pietr (BO), diritt di prprietà per 1/1 sui seguenti immbili: Fgli 69: Particella 182, subaltern 9, categria A/7, classe --, cnsistenza vani 10.00, Via Varsellane 7/2, pian --; Particella 182, subaltern 11, categria C/6, classe --, cnsistenza mq , Via Varsellane 7/2, pian --; Particella 182, subaltern 10, categria crte resede, classe --, cnsistenza mq. 0.00, Via Varsellane 7/2, pian --; * * * LOTTO UNICO Diritt di prprietà per inter sui seguenti immbili in stabile cn 5

6 caratteristiche di villin, da ciel a terra, in territri del cmune di Mnte San Pietr (BO), frazine Mntepastre, via Varsellane 7/2: Unità immbiliare ad us residenziale da ciel a terra cn crte esclusiva, cmpsta da: Al pian terren: Sggirn, cucina, due terrazze, quattr camere da lett, due bagni, due disimpegni, due ripstigli; Al pian terren: crte esclusiva; Al pian interrat: lavanderia, bagn, cantina (pertinenziali abitazine); Al pian interrat: autrimessa, ripstigli; Calcl delle superfici Utile e Cmmerciale: Le superfici rilevate in pianta e verificate a campine in sit sn puramente indicative e nn vinclanti, nella lr espsizine, per gni rgan della Prcedura in quant la vendita viene effettuata a crp e nn a misura, si pssn calclare cme segue: Superficie utile: Appartament cme descritt superficie utile Terrazze/lgge Pertinenze pian interrat Autrimessa Crte esclusiva (mapp. 182 sub 10) mq. 149,12 circa; mq. 17,98 circa; mq. 92,05 circa; mq. 70,80 circa; mq. 460,00 circa; Superficie cmmerciale: Per il calcl della superficie cmmerciale (vver lrda) si ritiene utile precisare quant segue: Le murature interne (tramezzature di qualsiasi spessre) verrann cnsiderate al 100%; 6

7 Le murature perimetrali (vers l estern) verrann cnsiderate al 100%; Le murature perimetrali (vers parti cmuni unità cnfinanti) verrann cnsiderate al 50%; Le pertinenze (crti, cantine, stttetti, ecc.) cme specifiche cllegate; Per quant precisat si calcla: Superficie cmmerciale: Appartament cme descritt Terrazze/lgge Pertinenze pian interrat Autrimessa Crte esclusiva (mapp. 182 sub 10) mq. 175,46 circa; mq. 17,98 circa; mq. 108,48 circa; mq. 84,77 circa; mq. 460,00 circa; Si segnala la presenza di stttett nn abitabile. Si rilevan vani e/ manufatti amministrativamente nn evidenziati negli atti autrizzativi visinati quali: Al pian terren: una piscina (parzialmente interrata, amvibile); Al pian interrat: pst aut cpert di mq. 30,00 circa in lug del pst aut scpert; IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del Territri di Blgna, catast fabbricati del cmune di Mnte San Pietr (BO), i beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: - fgli 69: Particella 182, subaltern 9, categria A/7, classe 2, cnsistenza vani 10.00, Superficie Catastale mq , Rendita. 1187,85, via 7

8 Varsellane 7/2, pian T-S1; Particella 182, subaltern 10, categria crte resede, classe -, cnsistenza mq. -.00, Superficie Catastale mq. -.00, Rendita. -,-, via Gherghenzan sc, pian T; Particella 182, subaltern 11, categria C/6, classe 1, cnsistenza mq , Superficie Catastale mq , Rendita. 342,41, via Varsellane 7/2, pian S1; Le planimetrie catastali nn crrispndn a quant accertat in sit. L aggirnament planimetric è pst a caric dell aggiudicatari. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Quant pignrat crrispnde a quant in essere alla Agenzia del Territri anche in riferiment alla relazine iptecaria allegata al fascicl. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat in cui si trvan i beni stessi ed in particlare: Cnvenzine cn il Cmune di Mnte San Pietr in data 20 nvembre 1980 autenticata nelle firme dal Ntai Ald Vic rep. n /14125, registrata a Blgna il 21 nvembre 1980 n e trascritta a Blgna il 28 nvembre 1980 art ; Obblighi relativi al manteniment a strada delle strisce di terren destinate a tale scp, delle servitù di passaggi per pedni e veicli, di psa di cndutture aeree e stterranee di qualsiasi genere a servizi 8

9 dei vari ltti, nn ché della partecipazine al Cnsrzi per l'esecuzine e la manutenzine delle strade e di tutti gli altri manufatti al servizi dei vari ltti, il tutt cme risulta dal rgit del Ntai dr. Ald Vic in data 14 aprile 1981 rep. n /14400, registrat a Blgna il 4 maggi 1981 al n e trascritt a Blgna il 21 aprile 1981 art. 7779; VINCOLI E ONERI Nn sn nti ulteriri vincli e neri pendenti. CONFINI Beni -, Via Varsellane, salv altri. PROPRIETÀ I beni sn in prprietà dell esecutata signra -. PROVENIENZA DEL BENE a) Att di cmpravendita ntai dtt. - in data 26/06/- rep. -, trascritt a Blgna il 02/07/-, registr generale n - e registr particlare n -, cn il quale l esecutata signra --, acquistava la quta di ½ del diritt di prprietà dei beni ggett di pignrament (allra individuati cn i sub 3-4-5) in regime di separazine dei beni; b) Att di cmpravendita ntai dtt. - in data 28/06/-, repertri -, trascritt a Blgna il 08/07/-, registr generale n - e registr particlare n -, cn il quale l esecutata signra -, acquistava la restante quta di ½ del diritt di prprietà dei beni ggett di pignrament divenendne intera prprietaria, in regime di separazine dei beni ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: 9

10 - Nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della Prcedura: - Iscrizini: - Ipteca vlntaria iscritta in data 24/07/- al registr generale n - e registr particlare n -, a favre della -, cntr l esecutata signra -, gravante sulla piena prprietà dei beni ggett di pignrament; - Ipteca vlntaria iscritta in data 21/07/- al registr generale n - e registr particlare n -, a favre della -, cntr l esecutata signra -, gravante sulla piena prprietà dei beni ggett di pignrament; - Ipteca giudiziale iscritta in data 23/09/- al registr generale n - e registr particlare n -, a favre della -, cntr l esecutata signra -, gravante sulla piena prprietà dei beni ggett di pignrament; - Trascrizini a caric: - Dmanda giudiziale di annullament att ntarile, trascritta in data 17/01/- al registr generale n - e registr particlare n -, a favre della -, cntr l esecutata signra -; - Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 20/03/-, al registr generale n - e registr particlare n -, a favre della - a caric dell esecutata signra -, gravante sulla piena prprietà dei beni ggett di relazine; REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine svlta press il cmpetente UT del cmune di Mnte San Pietr (BO), risulta: 10

11 - Immbile edificat pst settembre 1967; - Cncessine Edilizia per la cstruzine di un fabbricat bifamigliare pratica edilizia n 8571/91, prtcll n 734/92, cncessine n 378/1991, rilasciata in data 26/03/1992; - Inizi lavri in data 01/07/1992 cmunicazine cn prtcll n 7267 del 07/07/1992; - Variante in Crs d Opera in data 04/06/1997 prtcll n 6132; - DIA in data 20/01/2005, prtcll n 674 per manutenzine strardinaria; - DIA a Sanatria per pere Interne, prtcll n 8278 del 08/06/2006; - Verbale di Accertata Vilazine Urbanistic Edilizia prtcll n del 12/07/2006; - Le unità immbiliari sn prive del certificat di cnfrmità edilizia e agibilità; Da quant rilevat e cnfrntat, i beni risultan diffrmi cn particlare riferiment alle seguenti pere prive di autrizzazine: - Al pian terren: installazine di una piscina parzialmente interrata (amvibile); - Al pian interrat: il cambi d us, senza pere, dei vani cantina e lavanderia in abitativi (taverna, sggirn); Realizzazine di pst aut cpert in lug dei previst parcheggi scpert, realizzat mediante la cpertura dell spazi cn travi in c.a. e laterizi e mant erbs; Le suddette pere sn parzialmente sanabili ed in particlare: Per la piscina: trattandsi di pera amvibile parzialmente interrata 11

12 deve eseguirsi cmunicazine di installazine/psa al cmune di cmpetenza; Pian interrat: il cambi di destinazine da superficie accessria (cantina e lavanderia) vers residenziale nn è ammissibile in quant nn sn e nn pssn essere rispettati i requisiti igienici di illuminazine e ventilazine diretta e naturale; La cpertura dei psti aut in prgett scperti, rientra nelle superfici accessrie del cmpless edificat; la sanatria sarà pssibile sl nel cas in cui l standard urbanistic preveda una percentuale superire uguale al 70% di SA/SU realizzata; In gni cas la smma blativa dvrebbe cnsiderare l aument di caric urbanistic determinat da una struttura, di fatt, chiusa ed autnmamente dtata di reddit (rientativamente categria C/6) cn un valre che ptrebbe risultare superire ad ,00 (dppi dell increment di valre) ltre alle spese tecniche cnseguenti (statica, sismica, istruttria pratica, catastale, ecc.); I valri blativi di sanatria su espsti sn puramente indicativi e nn vinclanti per gni rgan della Prcedura Esecutiva. Ogni nere di verifica sulla fattibilità degli interventi di sanatria, della eventuale sanatria stessa, delle eventuali demlizini e/ adeguamenti della struttura cme indicat, della richiesta del certificat di cnfrmità edilizia ed agibilità è pst a esclusiv caric dell aggiudicatari. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Per l unità immbiliare su identificata è stat rilasciat Attestat di Prestazine Energetica cn il n cn validità al 11/09/2018 dal quale risulta che il fabbricat è in classe energetica F. 12

13 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Le unità immbiliari sn ccupate dall esecutata e cnviventi. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di przine di fabbricat cn caratteristica di villetta, da ciel a terra, cn servizi e crte esclusiva, pst in territri del cmune di Mnte San Pietr (BO), frazine Mntepastre, via Varsellane 7/2. La frazine di Mntepastre è psta a circa 18 chilmetri dal caplug cmunale. A circa 25 chilmetri l hinterland della Città di Blgna. Bun anche se nn frequente il servizi di trasprt pubblic che cllega la frazine cn il caplug cmunale e, da qui, la città di Blgna. L edifici, nel cmpless, si presenta in bune cndizini di manutenzine rdinaria. I paramenti sn intnacati, il cpert multi falda in later cement cn mant in tegle di laterizi. Cme in precedenza descritt, l unità residenziale da ciel a terra, si cmpne: Al pian terren: Sggirn, cucina, due terrazze, quattr camere da lett, due bagni, due disimpegni, due ripstigli; Al pian terren: crte esclusiva; Al pian interrat: lavanderia, bagn, cantina (pertinenziali abitazine); Al pian interrat: autrimessa, ripstigli; Si presenta in bune cndizini di manutenzine. In particlare, smmariamente, le finiture sn cstituite da: Pareti: intnacate tinteggiate; 13

14 Pavimenti: in ceramica, legn; Rivestimenti: ceramica; Serramenti delle finestre: PVC cn vetr dppi, scuri in legn; Impiant elettric: esistente certificat; Impiant termic: - Autnm cn caldaia a gas metan; - Distribuzine cn termsifni in ghisa/acciai; - Reglazine: centralina interna; Climatizzazine: n; L stat di cnservazine e di manutenzine sn buni. Da segnalare la presenza di acque di falda in risalita alle fndazini che vengn cntrllate cn pmpe elettriche ad immersine (vedere ft di riferiment). CONFORMITA IMPIANTI Nn si sn rinvenute certificazini degli impianti tecnlgici, pertant l aggiudicatari ai sensi del DM n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi, qualra necessari, alla nrmativa vigente in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Cnsistenze rilevate in sit e/ in pianta (puramente indicative in quant la vendita avviene a crp, superficie cmmerciale vver al lrd delle murature, indicazini superficiarie nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): 14

15 Superficie cmmerciale: Appartament cme descritt superficie utile Terrazze/lgge Pertinenze pian interrat Autrimessa Crte esclusiva (mapp. 182 sub 10) mq. 175,46 circa; mq. 17,98 circa; mq. 108,48 circa; mq. 84,77 circa; mq. 460,00 circa; PROCEDIMENTO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di przini di fabbricat residenziale cn caratteristica di villetta, da terra a ciel, cn servizi e crte esclusiva, pst in territri del cmune di Mnte San Pietr (BO), frazine Mntepastre, via Varsellane 7/. Dell Indagine di Mercat: Nella zna di ubicazine i parametri di riferiment per le transazini immbiliari risultan incerenti. Dei Valri Cmmerciali: L indagine esperita ha evidenziat, per le categrie A/7, una frbice di valri che varian cme di seguit: Fnte Agenzia delle Entrate (valri medi transazini) immbili residenziali ed accessri da. 900,00 ad. 1800,00 al metr quadr; Indagine press le agenzie del lug immbili residenziali ed accessri da. 600,00 ad. 1900,00 al metr quadr, bx da. 350,00 a. 600,00 per metr quadrat; Della determinazine delle pere da imputarsi in cnt diminuzine - determinazine dei cefficienti di differenziazine - valre cmmerciale dei beni facenti parte della prcedura esecutiva 15

16 Stima sintetica delle pere necessarie alle sanatrie e ai ripristini e/ alle rimzini all intern delle u.i. (valri stimati, indicativi e nn vinclanti per gli rgani della Prcedura), pssn individuarsi in: Cme da capitli precedenti; I cefficienti di differenziazine, vver serie di numeri mltiplicatri che cnsentn di crreggere le qutazini medie degli immbili, si individuan in: - Cefficiente di destinazine: residenziale = 1,00; - Cefficiente età e stat - generale = 0,75; - Pertinenze balcni, lgge, terrazze = 0,25 - Pertinenze crti = 0.05; In cnsiderazine dei valri su indicati e dell stat d us dei beni si assumn cme riferiment: Per l unità abitativa. 1000,00 al metr quadr; Bx. 600,00 al metr quadr; Della determinazine del Valre Cmmerciale in base d asta: Alla luce di quant spra espst si calcla: Valre ptenziale dei beni sul mercat liber ,00; Riduzine in percentuale del 35% per beni in esecuzine; Valre in base d asta del diritt di prprietà sui beni facenti parte del ltt descritt ,00 (centquarantaseimila/00 ); * * * Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza 16

17 Blgna 11 settembre 2018 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini 17