TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE

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1 GEOMETRA ANDREA REMONDINI Mbile PEC: TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE PROCEDURA ESECUTIVA N.: 358/2017 GIUDICE DELL ESECUZIONE: Dtt. Maurizi ATZORI PROCEDENTE: - CONTRO: - CONSULENTE TECNICO D UFFICIO: GEOMETRA ANDREA REMONDINI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett nminava l scrivente gemetra Andrea Remndini iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all Elenc Speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice press il Tribunale di Blgna, Cnsulente Tecnic d Uffici nella prcedura esecutiva in epigrafe dandgli mandat di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate,

2 della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali 2

3 bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare relazine scritta cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Blgna (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: 3

4 * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni quest CTU si atterrà ai dispsti dell art. 568 legge 132/2015, finalizzand la cnsulenza alla determinazine del valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni 4

5 immbili simili a quelli in esame, calcland la superficie dell immbile, specificandne quella cmmerciale, il valre per metr quadr e il valre cmplessiv, espnend analiticamente gli adeguamenti e le crrezini della stima, ivi cmpresa la riduzine del valre di mercat praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene vendut e precisand tali adeguamenti in maniera distinta per gli neri di reglarizzazine urbanistica, l stat d us e di manutenzine, l stat di pssess, i vincli e gli neri giuridici nn eliminabili nel crs del prcediment esecutiv/fallimentare, nnché per le eventuali spese cndminiali inslute. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn il seguente pignrament trascritt in data 31/05/-, al registr generale n - e registr particlare n -, cntr i signri --, a favre della --, sui seguenti immbili: a) Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO), diritt di prprietà per 1/1 sui seguenti immbili: Fgli 147: Particella 250, subaltern 8 graffat 9, categria A/3, classe --, cnsistenza vani 2,5, Superficie Catastale----, Via Amede Mdigliani civic 31, pian T; * * * LOTTO UNICO Diritt di prprietà per inter su appartament da ciel a terra, al pian terren di cmpless cndminiale cn crte esclusiva, pst in Blgna (BO), via Amede Mdigliani civic n 29/6 (alla Agenzia del Territri civic 31), cmpsta da: 5

6 Al pian terren: da crsell cmune access alla crte esclusiva da cui si accede al bilcale da ingress su sggirn cn zna cttura, un bagn, una camera da lett; Calcl delle superfici Utile e Cmmerciale: Le superfici rilevate in pianta e verificate a campine in sit sn puramente indicative e nn vinclanti, nella lr espsizine, per gni rgan della Prcedura in quant la vendita viene effettuata a crp e nn a misura, si pssn calclare cme segue: Superficie utile: Appartament cme descritt superficie utile Crte mq. 35,90 circa; mq. 26,19 circa; Superficie cmmerciale: Per il calcl della superficie cmmerciale (vver lrda) si ritiene utile precisare quant segue: Le murature interne (tramezzature di qualsiasi spessre) verrann cnsiderate al 100%; Le murature perimetrali (vers l estern) verrann cnsiderate al 100%; Le murature perimetrali (vers parti cmuni unità cnfinanti) verrann cnsiderate al 50%; Le pertinenze (crti, cantine, stttetti, ecc.) cme specifiche cllegate; Per quant precisat si calcla: Superficie cmmerciale: Appartament cme descritt superficie utile Crte mq. 41,27 circa; mq. 26,19 circa; 6

7 IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del Territri di Blgna, catast fabbricati del cmune di Blgna (BO), i beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: - Fgli 147: Particella 250, subaltern 8 graffat 9, Zna censuaria 2, categria A/3, classe 3, cnsistenza vani 2,5, Superficie Catastale mq. 48,00, Via Mdigliani 31, pian T; Le planimetrie catastali crrispndn cn il rilevat. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Quant pignrat crrispnde a quant in essere alla Agenzia del Territri anche in riferiment alla relazine iptecaria allegata al fascicl cn unica puntualizzazine sulla tpnmastica indicata (Agenzia del Territri civic n 31, crretta civic n 29/6). ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat in cui si trvan i beni stessi. VINCOLI E ONERI Nn sn nti vincli e neri pendenti. CONFINI Parti cmuni da più lati, beni - -, salv altri più precisi e recenti cnfini. PROPRIETÀ I beni sn in prprietà degli esecutati signri --. PROVENIENZA DEL BENE 7

8 a) Att di cmpravendita ntai dtt. - in data 16/04/- rep. -/-, trascritt a Blgna il 18/04/-, registr generale n -- e registr particlare n -, cn il quale gli esecutati signri --, acquistavan, ciascun per i prpri diritti e qute, la prprietà dei beni ggett di pignrament; ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: - Nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della Prcedura: - Iscrizini: - Ipteca vlntaria iscritta in data 18/04/- al registr generale n - e registr particlare n -, a favre --, gravante sulla piena prprietà dei beni ggett di pignrament; - Trascrizini a caric: - Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 31/05/-, al registr generale n --- e registr particlare n -, a favre della --, gravante sulla piena prprietà dei beni ggett di relazine; REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine svlta press il cmpetente UT del cmune di Blgna (BO), risulta: - Immbile edificat pst settembre 1967; - Licenza Edilizia per mdifiche interne ed estetiche in fabbricat artigianale prtcll n 44634/73, crrispndente al n 8706/V/73, rilasciata il girn 25/06/1975; 8

9 - Licenza Edilizia per varianti in crs d pera in fabbricat artigianale prtcll n 39802/75, crrispndente al n 9795/V/75, rilasciata il girn 03/04/1976; - DIA per cambi di destinazine di fabbricat da artigianale a residenziale prtcll n del 14/09/2006; - DIA per Varianti in crs d Opera in fabbricat residenziale residenziale prtcll n del 01/03/2007; - Per l unità immbiliare è stata presentata richiesta di certificat di cnfrmità edilizia ed agibilità cn prtcll n 56057/07 del 06/03/2007 cnslidata per silenzi assens; Da quant rilevat e cnfrntat, i beni risultan cnfrmi a quant autrizzat. La richiesta del rilasci del certificat di cnfrmità edilizia ed agibilità ai sensi dell art. 21 della LR n 31 del 25/11/2002 e successive mdifiche ed integrazini è psta a caric dell aggiudicatari. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Per l unità immbiliare su identificata è stat rilasciat certificat energetic in data 19/10/2018 n valid al 19/10/2028 dal quale risulta che l unità è classificata in classe energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Le unità immbiliari sn ccupate dagli esecutati. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di przine di fabbricat cndminiale ad us residenziale, al pian terren, cn crte esclusiva, psti in territri del cmune di Blgna (BO), via Amede Mdigliani n 29/6. Pst nel caplug cmunale nel quartiere Santa Vila, a breve distanza 9

10 dalla via Emilia Pnente, è cmd a tutti i servizi pubblici e privati. L edifici, nel cmpless, si presenta in bune cndizini di manutenzine rdinaria. In rigine il cmpless era a vcazine artigianale cn fficine in genere. Successivamente mdificat e pi cambiat di destinazine a residenziale, mantiene alcune caratteristiche dell stabile riginari cme il cpert a setti che cnsentn una adeguata illuminazine e ventilazine naturale internamente alle unità residenziali. I paramenti sn intnacati e tinteggiati, il cpert a falde tip industriale nn praticabile cn mant in bitume. L unità residenziale cn caratteristiche di bilcale, è psta al pian terren dell stabile, da ciel a terra, e si cmpne di: Ingress su sggirn zna cttura, un bagn, una camera da lett, crte esclusiva cn access da parti cmuni; Si presenta in sufficienti cndizini di manutenzine cn tracce di umidità nella zna lett. In particlare, smmariamente, le finiture sn cstituite da: Pareti: intnacate tinteggiate; Pavimenti: in ceramica, esterni in aut bccante; Rivestimenti: ceramica; Serramenti delle finestre: Allumini e dppi vetr, persiane in allumini; Impiant elettric: esistente; Impiant termic: - Autnm a Gas cn caldaia marca ARISTON; - Distribuzine cn radiatri in allumini; 10

11 - Reglazine cn centralina ambiente; Climatizzazine: si; L stat di cnservazine e di manutenzine sn sufficienti. CONFORMITA IMPIANTI Nn si sn rinvenute certificazini degli impianti tecnlgici, pertant l aggiudicatari ai sensi del DM n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi, qualra necessari, alla nrmativa vigente in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Cnsistenze rilevate in sit e/ in pianta (puramente indicative in quant la vendita avviene a crp, superficie cmmerciale vver al lrd delle murature, indicazini superficiarie nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Superficie cmmerciale: Appartament cme descritt superficie utile Crte mq. 41,27 circa; mq. 26,19 circa; PROCEDIMENTO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di przini di fabbricat in cndmini, ad us residenziale cn servizi in cmune di Blgna (BO), via Mdigliani 29/6. Dell Indagine di Mercat: Nella zna di ubicazine i parametri di riferiment per le transazini 11

12 immbiliari risultan incerenti ma rilevabili. Dei Valri Cmmerciali: L indagine esperita ha evidenziat una frbice di valri che varian cme di seguit: Fnte Agenzia delle Entrate (valri medi transazini per le categrie A/3) da. 1350,00 ad. 1700,00 al metr quadr; Indagine press le agenzie del lug: abitazini da. 1000,00 ad. 2000,00 al metr quadr; Della determinazine delle pere da imputarsi in cnt diminuzine - determinazine dei cefficienti di differenziazine - valre cmmerciale dei beni facenti parte della prcedura esecutiva Stima sintetica delle pere necessarie alle sanatrie e ai ripristini e/ alle rimzini all intern delle u.i. (valri stimati, indicativi e nn vinclanti per gli rgani della Prcedura), pssn individuarsi in: Cme da capitli precedenti; I cefficienti di differenziazine, vver serie di numeri mltiplicatri che cnsentn di crreggere le qutazini medie degli immbili, si individuan in: - Cefficiente di destinazine: residenziale = 1,00; - Cefficiente età e stat - generale = 0,80; - Cefficiente pertinenze crti = 0,10; In cnsiderazine dei valri su indicati e dell stat d us dei beni si assumn cme riferiment: Per l unità abitativa. 1700,00 al metr quadr; Della determinazine del Valre Cmmerciale in base d asta: Alla luce di quant spra espst si calcla: 12

13 Valre ptenziale dei beni sul mercat liber ,00; Riduzine in percentuale del 30% per beni in esecuzine; Valre in base d asta del diritt di prprietà sui beni facenti parte del ltt descritt ,00 (quarantaduemila/00 ); * * * Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna 29 settembre 2018 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini 13