TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE

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1 GEOMETRA ANDREA REMONDINI Mbile PEC: TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA IV^ SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE PROCEDURA ESECUTIVA N.: 651/2012 GIUDICE DELL ESECUZIONE: Dtt. Maurizi ATZORI PROCEDENTE: --- CONTRO: --- CONSULENTE TECNICO D UFFICIO: GEOMETRA ANDREA REMONDINI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett nminava l scrivente gemetra Andrea Remndini iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all Elenc Speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice press il Tribunale di Blgna, Cnsulente Tecnic d Uffici nella prcedura esecutiva in epigrafe dandgli mandat di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate,

2 della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali 2

3 bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare relazine scritta cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Castigline dei Pepli e Camugnan (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: 3

4 * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni quest CTU si atterrà ai dispsti dell art. 568 legge 132/2015, finalizzand la cnsulenza alla determinazine del valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni 4

5 immbili simili a quelli in esame, calcland la superficie dell immbile, specificandne quella cmmerciale, il valre per metr quadr e il valre cmplessiv, espnend analiticamente gli adeguamenti e le crrezini della stima, ivi cmpresa la riduzine del valre di mercat praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene vendut e precisand tali adeguamenti in maniera distinta per gli neri di reglarizzazine urbanistica, l stat d us e di manutenzine, l stat di pssess, i vincli e gli neri giuridici nn eliminabili nel crs del prcediment esecutiv/fallimentare, nnché per le eventuali spese cndminiali inslute. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn il seguente att di pignrament immbiliare trascritt in data --, sn stati pignrati al signr --, i seguenti beni immbili a favre della Banca -- --, cn sede in --- (BO), cf. ---: 1) Quta di ½ di prprietà sui seguenti beni: Agenzia del territri di Blgna, Catast Terreni del Cmune di Castigline dei Pepli: - Fgli 28 Particella 131, natura Terren, cnsistenza ha. are 11 centiare 78; Particella 724, natura Terren, cnsistenza ha. are -- centiare --; Particella 725, natura Terren, cnsistenza ha. are -- centiare --; Particella 728, natura Terren, cnsistenza ha. are -- centiare --; 2) Quta di ½ di prprietà sui seguenti beni: Agenzia del territri di Blgna, Catast Terreni del Cmune di Camugnan: - Fgli 62 5

6 Particella 276, natura Terren, cnsistenza ha. are -- centiare --; 3) Intera prprietà sui seguenti beni: Agenzia del territri di Blgna, Catast Terreni del Cmune di Camugnan: - Fgli 53 Particella 233, natura Terren, cnsistenza ha. are 88 centiare 35; Particella 312, natura Terren, cnsistenza ha. are -- centiare --; Particella 314, natura Terren, cnsistenza ha. are -- centiare --; 4) Intera prprietà sui seguenti beni: Agenzia del territri di Blgna, Catast Terreni del Cmune di Camugnan: - Fgli 53 Particella 355, natura Terren, cnsistenza ha. are 60 centiare 35; PREMESSE GENERALI INDIVIDUAZIONE DEI LOTTI Premess che: - In sede di verifica delle cnsistenze immbiliari l scrivente CTU rilevava che, in lug della unità negziale indicata cn il n. 1 in pignrament individuata cme quta di ½ di diritt di prprietà su beni individuati al catast terreni, individuati cme terreni e cme tali pignrati, rilevava la presenza di fabbricat di civile abitazine, multipian, esistente in quant reglarmente autrizzat sin dal 1974 ma mai dichiarat alla Agenzia del Territri; - Cn le memrie depsitate in Cancelleria, l scrivente evidenziava la necessità di prvvedere alla reglarizzazine catastale dei beni al fine di ptere giungere alla individuazine di ltti e alla divisine in natura fra i partecipanti alla cmprprietà del fabbricat rilevat, al fine di 6

7 cnsentire l alienazine delle unità immbiliari risultanti dalla divisine - in capitl successiv si prpsta - unicamente in cap all esecutat signr --- (intera prprietà dei ltti assegnati) e tutelare i diritti dei cmprprietari; - La SV Illustrissima autrizzava l scrivente CTU a prcedere nell accatastament dei beni, avend anche ttenut il parere psitiv della Prcedente; - Il CTU ha prvvedut ad eseguire tutte le attività atte alla reglarizzazine catastale dei beni (inseriment in mappa del fabbricat e delle crti, individuazine delle unità immbiliari cmpnenti il cmpendi immbiliare), precisand che le particelle catastali sn state aggirnate ed attribuita nuva numerazine di particella, cme da dispsizine della Agenzia del Territri; - Si è giunti alla individuazine di 2 ltti, ltre alle parti cmuni, di seguit elencati, secnd la prpsta di divisine immbiliare prpsta dall scrivente individuata in base alle reali qute di utilizz del fabbricat urban, fra i partecipanti alla cmprprietà; LOTTO 1 Diritt di prprietà per inter su unità immbiliari ad us residenziale cn accessri e parti cmuni, pste al pian prim e terren/prim stt strada di piccl stabile in cndmini, sit in cmune di Castigline dei Pepli, via Dante Alighieri civic 15. Il cmpendi immbiliare è csì individuat: - Appartament (sub 3) al pian prim, cn access indipendente da scala esterna, cmpst da ballati/balcne, ingress/disimpegn, sala, cucina, due bagni, studi, tre camere da lett, balcne; 7

8 - Appartament al grezz cn cantina (sub 4) al pian terren/prim stt strada, cn access indipendente, cmpst da ingress, sggirn, cucina, bagn, due camere, cantine; - Autrimessa (sub 5); Oltre a parti cmuni e cndminiali (sub 1) cstituite dalla crte residua e dalla centrale di prduzine acqua calda cndminiale individuate nell allegat elabrat planimetric. Sviluppa una superficie lrda misurata in pianta (puramente indicativa nn vinclante nella espsizine per gni rgan della Prcedura) cme di seguit elencata: - Appartament sub 3: superficie cmmerciale mq. 150,00 circa, ballati e balcne mq. 45,00 circa; - Appartament sub 4: superficie cmmerciale mq. 36,00 circa; - Autrimessa sub 5 e cantine: superficie cmmerciale mq. 31,00 circa; IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del Territri di Blgna, catast fabbricati del cmune di Castigline dei Pepli (BO), intera prprietà dei beni di seguit identificati: - Fgli 28 Particella 1562, sub. 3, categria A/3, classe 1, cnsistenza vani 8.5, superficie catastale mq , rendita. 430,21, via Alighieri 15, pian 1; Particella 1562, sub. 4, categria A/3, classe 1, cnsistenza vani 4.5, superficie catastale mq , rendita catastale. 227,76, via Alighieri 15, pian S1; Particella 1562, sub. 5, categria C/6, classe 1, cnsistenza mq 20.0, superficie catastale mq , rendita catastale. 61,97, via Alighieri 8

9 15, pian S1; Le planimetrie catastali crrispndn al rilevat. Si segnala pssibile lieve scnfinament vers la particella 628 (psta a OVEST della nuva particella 1562) del seminterrat ggi sub 5 e del lastric cmune sprastante, precisand che la cstruzine delle recinzini degli immbili e delle pertinenze cstituenti i cnfini in sit delle due particelle ppste (particella 726 e dell ggett del presente ltt), risalgn ad ltre un ventenni, ptendsi ritenere quindi acquisiti i limiti particellari di riferiment. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Quant pignrat crrispnde a quant in essere alla Agenzia del Territri anche in riferiment alla relazine iptecaria allegata al fascicl. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. In particlare è cmune a tutte le unità immbiliari quant indicat al fgli 28, particella 1562, sub. 1 (crti, centrale termica, ecc.). Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat in cui si trvan i beni stessi. VINCOLI E ONERI Nn sn nti vincli neri passivi ltre a quelli impsti dalle nrmative vigenti in materia di Urbanistica. CONFINI Pubblica via, parti cmuni salv altri più precisi e recenti cnfini. PROPRIETÀ 9

10 I beni sn in prprietà, per i prpri diritti, dell esecutat. PROVENIENZA DEL BENE a) Att di permuta a minister ntai -- in data --, repertri -/-, trascritt a Blgna il -- art. --, cn il quale l esecutat signr --, acquistava la quta di ½ del diritt di prprietà su particelle del cmpendi immbiliare ggi pignrat; b) Cn att di successine per mrte del sig. --, registrata a Blgna al n. -, vl. - in data --; ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: - Nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della Prcedura: - Iscrizini: - Ipteca giudiziale ---, a favre di --, gravante sui beni spra descritti; - Ipteca giudiziale ---, a favre di --, gravante sui beni spra descritti; - Ipteca giudiziale ---, a favre di --, gravante sui beni spra descritti; - Trascrizini a caric: - Pignrament immbiliare trascritt a Blgna ---, cntr ---, a favre della --, gravante sulla intera prprietà dei beni ggett di pignrament; REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine svlta press il cmpetente UT del cmune di Castigline dei Pepli (BO), risulta: 10

11 - Licenza edilizia pg del 14/12/1972, nuva cstruzine di fabbricat civile; - Variante in crs d pera alla licenza su indicata, n del 14/01/1982; - L unità immbiliare, csì cme l edifici, sn privi del certificat di cnfrmità edilizia ed agibilità; In sede di sprallug si è rilevata la sstanziale cnfrmità delle pere autrizzate precisand: - La diversa indicazine degli spazi interni (esempi da cantina ad autrimessa) nn cstituisce abus edilizi; - Mancand la cnfrmità edilizia ed agibilità (nn richiesta per l evidente mancanza degli elementi principali cstituenti la richiesta stessa quali, ad esempi, il reglare accatastament dei beni, la richiesta di autrizzazine alla immissine in fgnatura pubblica) la richiesta della stessa, da prsi a caric dell aggiudicatari del ltt 1 e dei cmprprietari nn esecutati assegnatari della restante przine prpsta nel prgett di divisine; - In quel frangente si ptrà prvvedere a reglarizzare la diversa destinazine delle przini diversamente indicate nel prgett autrizzat. Le sanatrie, le eventuali pere di ripristin dell stat legittim nnché la richiesta del rilasci del certificat di cnfrmità edilizia ed agibilità ai sensi dell art. 21 e 22 della LR n 31 del 25/11/2002 e successive mdifiche ed integrazini csì cme gni altr att, intervent, pera nere blativ di qualsiasi altra natura, sn psti a caric dell aggiudicatari senza pssibilità di rivalsa su qualsiasi rgan della Prcedura. 11

12 CERTIFICAZIONE ENERGETICA Per l unità immbiliare su identificata ad us residenziale è stata rilasciata certificazine energetica in data 13/11/2014 al n valevle sin al 13/11/2024 dve l unità risulta in classe energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Le unità immbiliari sn ccupate dall esecutat. DESCRIZIONE DEL BENE Cme dett, trattasi dell inter diritt di prprietà di przine di fabbricat in cndmini, pst in territri del cmune di Castigline dei Pepli, via Dante Alighieri 15. Edificat nel limite cittadin del caplug cmunale, è pst in buna psizine rispett a tutti i servizi di utilità. L immbile, cme dett edificat nel 1972, si presenta in bune cndizini di manutenzine sia nella parte rdinaria che strardinaria. La cstruzine, realizzata cn il sistema di reticl di travi e pilastri in cement armat, esternamente presenta paramenti intnacati e lasciati al grezz, elementi di finitura in c.a. a vista, cpert a falde (in c.a.) cn mant in laterizi. Di pianta irreglare (pur se lineare) presenta ampi spazi a verde e destinati alla ssta e manvra. L access ai beni è agevle ed avviene dalla via Alighieri mediante access carrabile e pednale. Le unità immbiliari si pssn csì descrivere: - Appartament (sub 3) al pian prim, cn access indipendente da scala esterna, cmpst da ballati/balcne, ingress/disimpegn, sala, cucina, due bagni, studi, tre camere da lett, balcne; le 12

13 principali caratteristiche di finitura si pssn csì smmariamente descrivere: pareti intnacate e tinteggiate; pavimenti in ceramica; rivestimenti in ceramica; infissi interni in legn, esterni in allumini e vetr, riscaldament autnm (esclusa acqua calda); - Appartament (sub 4): al grezz cn cantina al pian terren (prim stt strada per Agenzia del Territri), cn access indipendente, cmpst da ingress, sggirn, cucina, bagn, due camere, cantine; le principali caratteristiche di finitura si pssn csì smmariamente descrivere: pareti intnacate e tinteggiate; pavimenti in ceramica; rivestimenti in ceramica; infissi interni nn installati, esterni in allumini e vetr, riscaldament nn installat; - Autrimessa (sub 5); finiture cnsne alla destinazine dei vani; - Parti cmuni e cndminiali (sub 1), cstituite dalla crte residua e dalla centrale di prduzine acqua calda cndminiale; L stat di cnservazine e di manutenzine sn buni. CONFORMITA IMPIANTI Nn si sn rinvenute certificazini degli impianti tecnlgici pertant l aggiudicatari ai sensi del DM n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli stessi e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi, qualra necessari, alla nrmativa vigente in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Cnsistenze rilevate in sit e/ in pianta (puramente indicative in quant la vendita avviene a crp, superficie cmmerciale vver al lrd delle 13

14 murature, indicazini superficiarie nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Superficie cmmerciale: Appartament sub 3: mq. 150,00 circa, ballati e balcne mq. 45,00 circa; Appartament sub 4: mq. 36,00 circa; Autrimessa sub 5 e cantine: mq. 31,00 circa; Parti ed utilità cmuni e cndminiali stabilite per diritt e per legge. PROCEDIMENTO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di przini di fabbricat ad us residenziale in cndmini, psti in cmune di Castigline dei Pepli (BO), via Alighieri civic 15. Della determinazine del Valre Cmmerciale in base d asta: Alla luce di quant spra espst si calcla: Valre ptenziale dei beni sul mercat liber ,00; Riduzine in percentuale dal 20% al 40% per beni in esecuzine; Valre in base d asta del diritt di prprietà per inter sui beni facenti parte del ltt descritt ,00 (centquindicimiila/00) * * * Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza. Blgna 31 dicembre

15 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini 15