Ill.mo Giudice Dott. La Battaglia Tribunale di Foggia

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1 Ill.mo Giudice Dott. La Battaglia Tribunale di Foggia OGGETTO: Consulenza tecnica relativa alla procedura immobiliare ============================================= procedura n. 572 /2011. R.G. Esec. Trib. FG Premessa Il sottoscritto dott. arch. Michela Grieco, iscritto all albo degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 787, nonché all Albo dei Periti Giudiziari del Tribunale di Foggia, con studio in Cerignola alla Via Puglie n. 8, con Vostra ordinanza del 24/05/2012 veniva nominato CTU nella causa in oggetto. All udienza del giorno 20/06/2012 dopo giuramento di rito, veniva invitato ad effettuare una Consulenza tecnica, al fine di stimare i beni pignorati nella suddetta procedura immobiliare R.G. Esec. N. 572/2011, sulla scorta delle domande contenute nell incarico affidato. La procedura veniva rinviata al 05/12/2012. Il sottoscritto, a seguito dell incarico ricevuto, provvedeva a reperire le notizie utili per la corretta evasione della prestazione richiesta, svolgendo il sopralluogo (eseguito il ) al fine di accertare la reale consistenza e lo stato di fatto dell immobile pignorato, lo stato di vetustà e di manutenzione; inoltre eseguiva le opportune indagini di mercato. Studio dei fascicoli di parte e prima descrizione dei beni pignorati Con contratto di =========== del =========== rep. n. ==== racc. ====, ======= concedeva a =========== In virtù di tale contratto è stata iscritta ipoteca alla Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Foggia il ========= n. ====== registro generale n. ===== registro particolare per ========. Premesso che: Pag. 1 di 15

2 a seguito di fusione per incorporazione del San Paolo IMI S.p.A. in Banca Intesa S.p.A. (Atto del rep / Notaio E. Morone in Torino), a Banca Intesa S.p.A. è succeduta Intesa Sanpaolo S.p.A.; con contratto di cessione dei rapporti giuridici del ========= ha acquistato da Intesa Sanpaolo S.p.A. tutti i crediti pecuniari dovuti a Intesa Sanpaolo esistenti alla data del contratto; che il recupero dei crediti veniva affidato ad Italfondiario S.p.A.; i mutuatari si sono resi morosi di una somma pari ad =======. Non avendo i mutuatari provveduto al pagamento della somma precettata, ================, procuratore ========, procuratrice ======== sottopone ad esecuzione forzata immobiliare il seguente bene: Unità immobiliare urbana sita in Comune di San Ferdinando di Puglia alla Via Cirillo, civici 30-32, già civici 23-25, composta di quattro vani catastali a piano T-1, con area sovrastante; riportata in Catasto Fabbricati del comune di San Ferdinando di Puglia al fgl. 13, particella 1158, sub. 3, cat. A/4, 4 vani e particella 2394, sub. 6 Via Domenico Cirillo n , piano T-1. Accessi e sopralluoghi effettuati Il giorno il sottoscritto dava inizio alle operazioni peritali, recandosi presso il luogo di causa, sito in San Ferdinando di Puglia alla Via Cirillo n alle ore 9:30. Durante l ispezione si provvedeva a rilievo metrico e fotografico dei luoghi. Si estraevano copie delle planimetrie catastali e delle visure presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Foggia. RELAZIONE TECNICA 1. COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE Dall esame della documentazione agli atti, si è verificato che la stessa risulta completa. Infatti in atti sono stati prodotti: Pag. 2 di 15

3 Nota di iscrizione di ipoteca volontaria come concessione a garanzia di mutuo presso la Agenzia del Territorio di Foggia del ======= ai numeri =====, a favore di ===== e contro========; Nota di trascrizione di pignoramento presso la Agenzia del Territorio di Foggia del ========ai numeri======, a favore della ===== contro====; Certificazione notarile, ai sensi dell art. 567 comma 2 c.p.c., del ======, Notaio in ====, attestante la storia del bene pignorato nel ventennio antecedente il pignoramento dello stesso. 2. RICOSTRUZIONE DELLE VICENDE TRASLATIVE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI NELL ULTIMO VENTENNIO L immobile oggetto di pignoramento, a tutto l , risulta appartenere ===== per la quota pari ad 1/3, quale bene personale e sempre al ======, in regime di comunione legale dei beni, con ==== per la quota restante di 2/3. Originariamente l immobile pervenne ======= a seguito di acquisto dal =====, con atto di compravendita ====. Alla morte della =====, con denuncia di successione ============== volume Ufficio del registro di Cerignola, trascritta a Foggia il ====ai nn. === R.G. === R.P., la quota a lei spettante sul suddetto immobile pari ad ½ ed equivalente a 9/18 è stata devoluta a favore: 1. del coniuge superstite ============= per 3/18; 2. della figlia ===========, per 2/8; 3. della figlia ===========, per 2/18; 4. del figlio ===========, per 2/18. Alla morte del ======con denuncia di successione ============ Ufficio del registro di Cerignola, trascritta a Foggia il ===============in nn. ==== R.G.===== R.P., la quota a lui spettante sul bene oggetto di pignoramento pari ai 6/9 ed equivalente ai 12/18 è stata devoluta a favore: 1. della figlia============, per 2/9; 2. della figlia ============, per 2/9; 3. del figlio ============, per 2/9. Con atto di compravendita Notaio ========== di Trinitapoli in data =============, trascritto a Foggia il ====, le Signore ====ciascuna per la quota pari ad Pag. 3 di 15

4 1/3, vendevano ai signori =============, che acquistavano in regime di comunione dei beni, la quota pari a 2/3 dell immobile pignorato. 3. IDENTIFICAZIONE DEI BENI A seguito degli accertamenti effettuati, l immobile oggetto di stima, consiste in: Unità immobiliare urbana sita in Comune di San Ferdinando di Puglia alla Via Cirillo, civici 30-32, già civici 23-25, composta di quattro vani catastali a piano T-1, con area sovrastante; riportata in Catasto Fabbricati del comune di San Ferdinando di Puglia al fgl. 13, particella 1158, sub. 3, e particella 2394, sub. 6 Via Domenico Cirillo n , piano T-1, cat. A/4, 4 vani; confinante con proprietà di =======, proprietà di======= e Via Cirillo. DATI CATASTALI Catasto fabbricati del Comune di San Ferdinando di Puglia Unità immobiliare DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO N Foglio P.lla Sub. Zona Cens. Categ oria Cl. Cons. Rendita Indirizzo A/4 3 4 vani. 309, Via Cirillo nn , Piano T-1 Intestatari N Dati anagrafici Diritti e oneri reali 1 =============== Proprietà per 1/3 2 =============== Proprietà per 1/3 in regime di comunione dei beni con ==== 3 =============== Proprietà per 1/3 in regime di comunione dei beni con ==== Pag. 4 di 15

5 L immobile è utilizzato come abitazione, conformemente alla categoria catastale, ed è occupata dai coniugi=====. Le due particelle, con le quali è riportato nel N.C.E.U. l immobile, sono graffate ed entrambe individuano l immobile pignorato. 4. DESCRIZIONE DEI BENI L immobile da valutare è ubicato al civico di Via Cirillo in San Ferdinando di Puglia. San Ferdinando di Puglia è un Comune di circa abitanti. L unità immobiliare sorge in una zona adiacente al centro cittadino, quindi gode degli effetti positivi derivanti da suddetta vicinanza (presenza di tutte le urbanizzazioni e dei servizi), e meno degli effetti negativi (rumorosità, inquinamento, traffico). Insiste in una zona prettamente residenziale, caratterizzata dalla ripetizione della tipologia di palazzina privata (unifamiliare o bifamiliare), a più livelli (con un massimo di tre piani fuori terra). L ubicazione nei pressi del centro città e il fatto che la zona sia ben dotata di servizi primari e secondari, nonché di tutte infrastrutture, costituiscono elementi che rendono appetibile l immobile, anche se le caratteristiche estetiche e di pregio del contesto in cui si inserisce e dell immobile stesso, non sono elevate. L immobile in oggetto consiste in un pianoterra con area sovrastante, cotituito da due locali, comunicanti internamente, entrambi con accesso diretto dall esterno, ed è usato come abitazione. La struttura portante è in muratura di pietra crosta, con copertura a volta, e in particolare il locale adibito a cucina è coperto con volta a botte (h. interna 3,00) e l altro che ospita la restante abitazione con volta a crociera (altezza interna di m 4,00). L abitazione è composta da ingresso-soggiorno, illuminato ed areato direttamente dalla porta di ingresso, posta sulla strada; la camera da letto e la cameretta, alle quali si accede direttamente dal soggiorno, prendono aria e luce dal soggiorno. Infatti la parete interna, che divide il soggiorno dalle stanze, è alta poco più di due metri. Pag. 5 di 15

6 Un piccolo bagno è stato ricavato in un angolo del soggiorno, e precisamente nell angolo all incrocio tra il muro di facciata e il muro di divisione tra il soggiorno e la cucina. Il locale cucina, adiacente al soggiorno, è illuminato ed areato dalla porta d ingresso, posta sulla dalla strada, e sul fondo è presente una scala in muratura per l accesso al lastrico solare. L abitazione ha infissi esterni e persiane in legno e porte interne del tipo a soffietto. L immobile è dotato di impianto elettrico, sanitario-idrico-fognante e di condizionamento invernale ed estivo. Le rifiniture sono di qualità mediocre, e le condizioni di conservazione dell appartamento non sono eccellenti. Non presenta danni particolari, ma una elevata usura (pitture, porte ecc.), legata alla mancanza di manutenzione. 5. CONFORMITÀ DEGLI IMMOBILI ALLE CONCESSIONI EDILIZIE E AGLI STRUMENTI URBANISTICI L immobile è stato realizzato nei primi decenni del ventesimo secolo, quando non era obbligatorio richiedere autorizzazioni per le nuove costruzioni. 6. TITOLARITÀ DEL BENE, STATO DI POSSESSO, VINCOLI E SERVITÙ L immobile in oggetto, di proprietà degli esecutati, è occupato dagli stessi, che lo utilizzano come propria abitazione. Sull immobile pignorato non gravano dichiarazioni di interesse culturale ai sensi della L. 1/6/1939, n e del D. Leg. 22/1/2004, n DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI PIGNORATI Il valore di mercato del bene oggetto di pignoramento è stato determinato utilizzando il metodo di stima sintetico-comparativo. Il valore dell immobile si ottiene applicando alla sua consistenza vendibile (superficie commerciale ragguagliata), il prezzo unitario. rintracciato sul mercato immobiliare, della Pag. 6 di 15

7 città in cui si trova l immobile oggetto di valutazione, di unità assimilabili allo stesso per consistenza, ubicazione, caratteristiche costruttive. Pertanto si è anzitutto proceduto ad una indagine del mercato immobiliare locale presso gli studi notarili e le agenzie immobiliari. Sulla scorta dei rilievi dell intero immobile si è proceduto al calcolo delle superfici, nonché alla determinazione della superficie commerciale ragguagliata, che comprende: La superficie degli spazi abitativi e di quelli accessori; La superficie delle murature interne e di quelle perimetrali per intero, fino ad uno spessore massimo di 50cm. mentre quelle in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 cm; 1/3 della superficie dei balconi. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO Pianoterra ad uso abitazione, di tipo popolare, sito alla Via Cirillo nn , nel Comune di San Ferdinando di Puglia, con area sovrastante e predisposizione per l accesso al lastrico solare; riportato in Catasto Fabbricati del comune di San Ferdinando di Puglia al fgl. 13, particella 1158, sub. 3, e particella 2394, sub. 6 (graffate) Via Domenico Cirillo n , cat. A/4, 4 vani piano T-1; confinante con proprietà di ======, proprietà di ====== e Via Cirillo. LOTTO UNICO: L immobile non si presta ad una divisione in lotti, a causa della ridotta dimensione dell alloggio, e per l unico accesso al lastrico solare. Superficie catastale appartamento = mq. 73,10 Valore di mercato unitario che comprende il valore dell area sovrastante = 850,00./mq. Valore di mercato = mq. 73,10 x 850,00./mq. = , ATTRIBUZIONE DELLE QUOTE DI PROPRIETÀ AGLI ESECUTATI L appartamento è di proprietà degli esecutati. Pag. 7 di 15

8 9. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Verificata la mancanza della Certificazione Energetica si è provveduto alla sua predisposizione, dandone incarico al tecnico Certificatore Ing. Giuseppe Grieco, il quale acquisiva la relativa specializzazione, frequentando un corso di formazione, concluso il , (ai sensi del Regolamento Regione Puglia n. 10 del ), organizzato dall Ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia. A seguito di sopralluogo effettuato e in considerazione delle caratteristiche del bene pignorato, si attesta che lo stesso appartiene alla classe energetica G. CONCLUSIONI A compimento dell incarico ricevuto, rassegna la presente relazione tecnica elaborata in ottemperanza a quanto disposto dalla S. V. e ringrazia per la fiducia accordata, restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento. 9. INDICE DEGLI ALLEGATI 1. Elaborato fotografico; 2. Planimetria dell immobile; 3. Verbale di sopralluogo 4. Visura catastale per immobile: Comune di San Ferdinando di Puglia, Fgl. 13, p.lla 1158, sub.3; 5. Planimetria catastale dell appartamento; 6. Attestato di Certificazione. Foggia, 18/10/2012 IL CTU arch. Michela Grieco Pag. 8 di 15