Tribunale di Salerno PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE PERIZIA DI STIMA

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1 Tribunale di Salerno 3^ Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE R. G. E. n. 191/2010 Giudice dell Esecuzione: Dott. Alessandro Brancaccio PERIZIA DI STIMA PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE PIGNORATO Il consulente esperto (ing. Luigi Todisco) ING. LUIGI TODISCO Viale Giuseppe Verdi, SALERNO Tel fax

2 Tribunale di Salerno 3^ Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE R. G. E. n. 191/2010 Giudice dell Esecuzione: Dott. Alessandro Brancaccio PERIZIA DI STIMA PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE PIGNORATO 1. Premessa II sottoscritto ing. Luigi Todisco, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 1604, con studio in Salerno in viale Giuseppe Verdi 33, con decreto in data 15 novembre 2011 è stato nominato dal Giudice dell Esecuzione dott. Alessandro Brancaccio quale esperto per la stima dei beni pignorati nella procedura esecutiva R. G. E. n. 191/2010. Il conferimento dell incarico per la stima immobiliare è avvenuto in data 10 gennaio Il sottoscritto, nell occasione, prestava il giuramento di rito ed il Giudice dell'esecuzione, al fine di procedere alla stima dei beni pignorati, formulava i seguenti quesiti: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall'art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l'esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz'altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l'esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l'immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell'atto di pignoramento e l'eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G. E.; 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l'unico proprietario producendo anche l'atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 2

3 7. dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell'occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l'eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l'estratto dell'atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione: 9. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute: le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem; 10. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell'incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all'esito di accurato controllo incrociato; 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all'art. 46 di detto T.U. e di cui all'art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all'art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all'art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l'esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l'aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all'art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, 3

4 pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d'uso e la manutenzione dell'immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l'abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell'intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; 14. corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo Word per Windows Microsoft, nonché "pdf per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di un riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati, per i terreni, al foglio, alla particella, all'estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all'eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l'attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l'eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l'abitabilità e l'agibilità, il valore del bene da porre a base d'asta; 15. estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2. Descrizione dei fatti Il Tribunale di Salerno, II Sezione Civile, con la sentenza n. 2518/09 in data , dichiarava la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di vendita di un immobile, sottoscritto dalla debitrice Omissis con il creditore procedente Omissis e condannava la stessa alla restituzione della somma anticipata di ,00 oltre alle spese processuali per un totale di ,00. La sentenza veniva notificata in data a mezzo di Ufficiale Giudiziario, unitamente all atto di precetto con il quale veniva intimato alla sig.ra Omissis di pagare al creditore procedente, entro il termine di dieci giorni dalla data di notifica, la somma di ,00 oltre interessi e spese per un totale di ,54, con l'avvertenza che, in caso di mancato pagamento, si sarebbe proceduto ad esecuzione forzata. Restando senza alcun effetto l intimazione al pagamento contenuta nell atto di precetto, il creditore procedente, attraverso il proprio rappresentante legale, dichiarava di voler sottoporre ad esecuzione forzata un immobile sito in Giffoni Sei Casali (Salerno), risultato di proprietà, per una quota, della debitrice. L atto di pignoramento veniva notificato alla debitrice esecutata in data L istanza di vendita ex art. 567 c.p.c. veniva depositata presso la cancelleria immobiliare del Tribunale di Salerno in data , unitamente alla nota di trascrizione dell atto esecutivo presso l Agenzia del Territorio. Il creditore procedente, in data , depositava presso la cancelleria immobiliare del Tribunale 4

5 di Salerno: - l avviso della procedura esecutiva in atto, ex art. 599 c.p.c., notificato agli altri contitolari dei diritti sul bene pignorato, - l avviso ex art. 498 c.p.c. al creditore iscritto: Micos Banca S.p.A. con sede in Milano, via A. Manunzio 7, in quanto a favore di detto istituto bancario risultava iscritta ipoteca sui beni pignorati; - la certificazione notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari, ai sensi dell art. 1 della legge n. 302/98. In seguito, in data , la soc. CheBanca! S.p.a. (già Micos Banca S.p.A) con sede in Milano alla via A. Manunzio 7, nella qualità di concedente, alla debitrice esecutata ed agli altri contitolari dei diritti sull immobile, di mutuo ipotecario (Rep. n Raccolta N ) registrato a Mercato S. Severino il al n. 753, ha depositato atto di intervento presso la Cancelleria Immobiliare del Tribunale di Salerno, al fine di partecipare, in ragione del proprio diritto di prelazione ipotecario, alla distribuzione della somma ricavata dalla vendita del bene assoggettato ad esecuzione, per l ammontare del proprio credito pari ad ,45 (di cui ,21 quota capitale ed 53,24 rateo interessi), oltre alle spese legali. 3. Svolgimento delle operazioni peritali Considerando che il conferimento dell incarico è avvenuto senza la presenza delle parti, il sottoscritto, per effettuare il primo accesso ai luoghi, ha provveduto a convocare le parti stesse sia per vie brevi che a mezzo di nota raccomandata A/R, inviata in data 02/04/2012. Il sottoscritto ha effettuato le necessarie ricerche presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno ed ha ottenuto in data 03/04/2012 le visure storiche per l immobile, la planimetria catastale e lo stralcio di mappa. Le operazioni peritali sono quindi iniziate con il sopralluogo avvenuto il giorno 4 aprile 2012 in Giffoni Sei Casali, alla via Serroni, presso l immobile oggetto della stima, di proprietà della debitrice esecutata ed altri. Nel corso di questo primo accesso il sottoscritto ha constatato che nessuno dei convocati si è presentato alla visita di sopralluogo, con la sola eccezione del rappresentante legale del creditore procedente, avv. Pasquale Luciano. Al fine di prendere visione dell'immobile oggetto di stima, lo scrivente ha atteso la debitrice esecutata sul posto, procedendo così alla precisa individuazione dell unità immobiliare ed al rilievo fotografico esterno dell'edifico; infine, vista l'impossibilità di procedere con le operazioni peritali, ha redatto il verbale che è stato sottoscritto con il rappresentante legale del creditore procedente; su richiesta del sottoscritto, lo stesso ha dichiarato la propria disponibilità ad effettuare un tentativo di composizione della lite che potesse portare alla cancellazione del procedimento di esecuzione. In seguito il sottoscritto ha effettuato le ricerche presso lo Sportello Unico per l Edilizia del comune di Giffoni sei Casali per conoscere tutte le pratiche, sia in corso che precedenti, che hanno interessato l'immobile oggetto di stima ed in particolare l'esistenza di licenze o concessioni edilizie, istanze di condono o altro nonché per verificare se per l immobile fosse stato rilasciato il certificato di agibilità. A causa dell impossibilità di poter ottenere in tempi brevi le notizie necessarie, il sottoscritto, in data , ha presentato al G.E. un istanza di proroga per il deposito della perizia di stima. 5

6 Il sottoscritto poi, con istanza presentata in data , ha chiesto formalmente al comune di Giffoni Sei Casali di ottenere in copia i titoli abilitativi relativi all immobile e tutti gli atti relativi alla sua realizzazione, ed in particolare: - il permesso di costruire rilasciato ai sensi del DPR n. 380/2001 e gli eventuali permessi in sanatoria; - i collaudi e la certificazioni di agibilità; - il certificato di destinazione urbanistica del terreno. Dalle ricerche effettuate è risultato che per l immobile sono state rilasciati i seguenti titoli, entrambi intestati alla precedente proprietaria Omissis: - concessione edilizia n. 157 del (pratica edilizia n. 307/02); - permesso di costruire in sanatoria n. 16 del (pratica edilizia n. 24/04). Il sottoscritto, allo scopo di portare a termine le operazioni di consulenza, ha provveduto a convocare le parti, a mezzo di nota raccomandata A/R inviata in data 10/07/2012, per un secondo accesso ai luoghi. Questa seconda convocazione è stata trasmessa anche al comando della Polizia Municipale del comune di Giffoni Sei Casali, a cui è stato chiesto di intervenire alle operazioni di sopralluogo in modo da permettere l accesso al sottoscritto, anche in caso di assenza dei proprietari dell immobile. Le operazioni peritali sono quindi proseguite con il sopralluogo avvenuto il giorno 17 luglio 2012, presso l immobile oggetto della stima. Alla visita di sopralluogo non era presente nessuno dei convocati. Per conto della Polizia Municipale del comune di Giffoni Sei Casali è intervenuto il S.Ten. Francesco Sica, vice-comandante. Il sottoscritto consulente, alla presenza del rappresentante della Polizia Municipale, ha svolto una ulteriore ispezione dell immobile oggetto del procedimento di esecuzione e ne ha effettuato un rilievo grafico e dimensionale ed un rilievo fotografico completo, sia esterno che interno. Alla fine, avendo svolto tutte le attività del caso e raccolte tutte le informazioni necessarie alla redazione della presente relazione di stima, ha dichiarato concluse le operazioni di sopralluogo. Acquisita inoltre tutta la documentazione necessaria, espletate le dovute indagini e verifiche, il sottoscritto, dopo attenta analisi degli elementi raccolti, ha proceduto alla redazione della presente relazione di stima, rispondendo ai quesiti formulati dal Giudice dell Esecuzione. 4. Risposte ai quesiti a) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall'art. 567 cod. proc. civ. è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12. II sottoscritto consulente, esaminata la documentazione presentata dal creditore procedente ai sensi dell'art comma 2, cod. proc. civ. ed in particolare la certificazione del notaio dott.ssa Donata Maria Biase, e a seguito di quanto ha potuto accertare in virtù delle ricerche catastali ed ipotecarie effettuate presso gli uffici competenti, ritiene che i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali detta documentazione è completa e idonea. b) identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l'immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell'atto di pignoramento e l'eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo. I beni immobili oggetto di stima sono ubicati nel Comune di Giffoni Sei Casali (SA), e sono riportati nel Catasto Fabbricati di detto Comune con i seguenti identificativi: 6

7 - foglio 34 - particella sub 15 fabbricato in costruzione via Serroni, piano S1; - foglio 34 - particella sub 16 fabbricato in costruzione via Serroni, piano T; - foglio 34 - particella sub 17 fabbricato in costruzione via Serroni, piano 1; Tali dati corrispondono con i dati riportati nell'atto di pignoramento. A chiarimento di ciò si deve aggiungere che agli l immobili di cui sopra, censiti nel Catasto Fabbricati del comune di Giffoni sei Casali, è asservito l appezzamento di terreno su cui essi insistono, censito originariamente nel Catasto Terreni dello stesso comune allo stesso foglio 34 ed alla stessa particella 100, di are 68,81. Su tale terreno la precedente proprietaria Boccia Fabiana Maddalena ha iscritto, con atto del , rep. n , per notaio Gustavo Trotta, il vincolo di asservimento, ai fini plano volumetrici, all allora costruendo fabbricato rurale oggetto della presente relazione di stima. Nello stesso atto di cui sopra la stessa ha vincolato all attività agricola il citato fabbricato rurale, per un periodo non inferiore a dieci anni. Non risulta che sussistano altre procedure esecutive gravanti sull immobile. Gli immobili confinano con beni di Omissis. Il fabbricato oggetto di stima è un edificio ubicato in una zona collinare, raggiungibile percorrendo la strada provinciale per Giffoni Sei Casali, denominata in questo tratto via Serroni, e la strada vicinale per S. Maria a Vico. L edificio è posizionato su un terreno in declivio, al limite tra due balze successive, e comprende tre piani indicati in progetto e catastalmente: il piano interrato, il piano terra ed il piano primo. Nella realtà il piano interrato lo è solo in parte, sul lato a monte, mentre sul prospetto a valle è completamente fuori terra e comprende le aperture per l accesso al fabbricato. Il piano primo è costituito dal sottotetto. L immobile, risulta ancora in costruzione essendo stata completata la sola struttura in c.a. e parte dei muri di perimetrali di chiusura. In particolare il piano interrato è chiuso su tre lati mentre risulta aperto sul lato a valle, posto al livello del piano di campagna; il piano terra è chiuso con murature in blocchi laterizi e comprende a SO un terrazzo con colonnato esteso a tutta la lunghezza dell edificio e a NE due ampi balconi; il piano primo è un sottotetto originato dalla copertura a due falde, aperto sui fronti opposti, e comprende due balconi a SO e due a NE. I tre livelli dell edificio sono collegati con una scala in c.a. a rampe parallele posizionata centralmente sul lato NE. L edificio è privo di manto di copertura, delle divisioni interne, degli infissi, degli impianti tecnologici e di qualsiasi finitura. c) precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l'unico proprietario producendo anche l'atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà. Dall'esame degli atti risulta che l immobile è pervenuto alla debitrice esecutata, per i diritti pari ad 1\4 in piena proprietà, da Omissis in virtù dell'atto di vendita in data 11 settembre 2007, Rep n , per notar Antonio Orlando. Gli altri aventi diritto sono: Omissis d) valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro. L immobile, come sopra specificato, è in comproprietà in parti uguali tra la debitrice esecutata Omissis e non è possibile al momento predisporre un progetto di divisione dello stesso poiché la sua 7

8 destinazione d uso, come risulta dalla concessione edilizia originaria, è di residenza rurale con annessi agricoli e le norme urbanistiche ed edilizie vigenti del comune di Giffoni Sei Casali non consentono frazionamenti per tale tipologia di edificio. e) dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell'occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l'eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento. L'immobile oggetto della procedura esecutiva, sito in Giffoni Sei Casali (SA), località via Serroni, attualmente è in costruzione poiché privo di finiture ed impianti e quindi non è occupato né dalla debitrice esecutata, né dai comproprietari, né da terzi. f) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l'estratto dell'atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione. La debitrice esecutata Omissis è coniugata dal Omissis come risulta dall estratto dell atto di matrimonio richiesto dal sottoscritto ed allegato alla presente relazione di consulenza. Dalle annotazioni a margine dello stesso risulta che i coniugi hanno stipulato, con rogito per notar Giuseppe Monica, convenzione di separazione dei beni. g) riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute: le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem. Risulta al sottoscritto che i vincoli che resteranno a carico dell acquirente sono quelli di natura edilizia ed urbanistica, compresi nella stessa destinazione d uso dell immobile quale residenza rurale con annessi agricoli risultante dalla concessione edilizia originaria n. 157 del ed il successivo permesso di costruire in sanatoria n. 16 del Di conseguenza resterà a carico dell acquirente l obbligo di rispettare, per l ultimazione dell opera, tutte le norme di legge vigenti per le costruzioni nella zona nonchè le prescrizioni del regolamento edilizio e, per la tinteggiatura delle facciate, del piano colore del comune di Giffoni sei Casali, approvato con delibera del C.C. n. 71/1999. Nel Piano Stralcio dell Autorità Regionale di Bacino Destra Sele il terreno in via Serroni distinto al catasto al foglio 34, particella n. 100 ricade in area a rischio frana con pericolosità P1. 8

9 Come già detto sopra, sussiste inoltre il vincolo di asservimento del terreno di cui alla particella 100 al fabbricato rurale oggetto della presente relazione di stima ed il vincolo all attività agricola del fabbricato, entrambi iscritti dalla precedente proprietaria Omissis. Non risulta al sottoscritto che esistano per l immobile vincoli di natura condominiale o di altra natura che resteranno a carico dell acquirente. h) riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni. Oltre all atto di pignoramento n. 2199/2010 che ha determinato la procedura di esecuzione immobiliare di cui si tratta, gli altri vincoli e le formalità gravanti sull immobile, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente, sono costituiti da: - iscrizione pubblicata in data al n d ordine ed al n particolare relativa a vincolo ipotecario per euro ,00 a favore di Micos Banca S.p.A. ora Chebanca! S.p.A. con sede in Milano, a garanzia di un mutuo di euro ,00, rimborsabile in venti anni, concesso alla debitrice esecutata e agli altri proprietari del bene. L ipoteca è stata iscritta con atto in data rep. n per notaio Antonio Orlando ed è a carico della debitrice Omissis per i diritti pari ad 1/4 in piena proprietà. Per la parte restante l ipoteca è a carico dei comproprietari Omissis i) acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell'incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all'esito di accurato controllo incrociato. Il sottoscritto ha provveduto ad acquisire le visure catastali ed ipotecarie, per immobile e per soggetto, a favore e contro, aggiornate al , ed allega le stesse alla presente relazione di stima. Dal controllo effettuato non risultano discrasie tra le risultanze delle stesse e i dati contenuti nella documentazione agli atti presentata dal creditore procedente. l) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all'art. 46 di detto T.U. e di cui all'art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all'art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all'art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l'esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l'aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all'art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono. I lavori per la realizzazione dell immobile oggetto di stima sono stati autorizzati originariamente dal comune di Giffoni sei Casali con la concessione edilizia n. 157 del (pratica edilizia n. 307/02) intestata a Omissis che all epoca era proprietaria del terreno in località Serroni distinto al 9

10 catasto al foglio 34, particella n Dagli atti esaminati presso il comune di Giffoni sei Casali risulta che i lavori sono stati sospesi in data a causa di alcune difformità rispetto al progetto approvato. In seguito alla denuncia dell abuso alla Procura della Repubblica, il cantiere subiva il sequestro giudiziario. La titolare della concessione, Omissis, in data , ha trasmesso al comune il progetto per sanare gli abusi con la richiesta di rilascio di un nuovo permesso di costruire in sanatoria. Il comune di Giffoni sei Casali ha quindi autorizzato i lavori per la realizzazione dell immobile, nelle forme e dimensioni attuali, con il nuovo permesso di costruire in sanatoria n. 16 del (pratica edilizia n. 24/04). La durata del permesso era di 36 mesi dalla notifica. Una proroga di mesi 7 a partire dal 18 giugno 2007 è stata concessa alla titolare del permesso. La richiesta di trasferimento del permesso di costruire, inoltrata al comune in data , in seguito alla vendita dell immobile, dal sig. Omissis (proprietario per 1/4 insieme alla debitrice esecutata e agli altri) non è stata accolta poiché riferita ad un titolo edilizio non più in vigore (nota del responsabile del procedimento prot. n del ). L immobile quindi, attualmente non ancora completato, è attualmente in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio poiché la costruzione è stata realizzata in conformità del permesso di costruire in sanatoria n. 16/2004, non più in vigore. Non è stato richiesto il certificato di agibilità dell immobile. Per realizzare le opere di completamento e di finitura dello stesso, sarà necessario richiedere un nuovo titolo autorizzativo. Il sottoscritto ha richiesto ed ottenuto dal comune di Giffoni sei Casali in certificato di destinazione urbanistica del terreno distinto al catasto al foglio n. 34, particella n. 100, che si allega. Il terreno risulta avere, nel Piano regolatore Generale del comune la seguente destinazione urbanistica: zona omogenea agricola E/2; destinazioni d uso ammesse: residenza; attrezzature agricole; agriturismi ai sensi della L. R. n. 41/84. m) determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d'uso e la manutenzione dell'immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l'abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell'intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile di proprietà della debitrice esecutata il sottoscritto ha adottato sia il metodo di stima sintetico-comparativo che quello analitico. Il criterio di stima sintetico-comparativo è stato applicato effettuando consultazioni di banche dati immobiliari e ricerche di mercato per conoscere le quotazioni attuali di vendita di immobili di 10

11 caratteristiche simili esistenti nella stessa zona. Quale criterio di stima analitico è stato scelto il criterio della capitalizzazione del reddito che consiste nel calcolare il valore del bene a partire dal reddito medio annuo che esso può produrre, sulla base del più probabile canone di locazione. FABBRICATO RURALE SITO IN GIFFONI SEI CASALI (SALERNO) ALLA VIA SERRONI COMPRESO APPEZZAMENTO DI TERRENO AGRICOLO ASSERVITO (FOGLIO 34 PARTICELLA 100 SUB. 15, 16, 17) Valutazione dell immobile con il metodo di stima sintetico-comparativo. a) FABBRICATO - Per determinare il più probabile valore di mercato dell immobile si è calcolata la sua superficie commerciale e si è moltiplicata la stessa per il costo unitario di vendita ( /mq), riferito ad immobili della stessa zona e di analoghe caratteristiche. Il valore ottenuto è stato poi corretto con l applicazione di appropriati coefficienti che tengono conto delle caratteristiche specifiche dell immobile di cui si sta effettuando la stima. Quale superficie commerciale dell immobile è stata considerata la somma delle superfici coperte calpestabili, comprensive delle superfici dei tramezzi (norma UNI 10750/05), e corrette con appositi coefficienti di riduzione. La superficie commerciale del fabbricato da stimare è pari complessivamente a 560,00 mq, come risulta dalla seguente tabella: superficie lorda (mq) coefficiente correttivo superf. commerc. (mq) piano S1 (seminterrato) 305,55 0,75 229,16 piano PT (primo) 250,47 1,00 250,47 piano P1 (sottotetto) 250,47 0,15 37,57 terrazzo PT 60,00 0,30 18,00 balconi PT 32,88 0,25 8,22 balconi P1 66,28 0,25 16,57 Superficie commerciale totale (mq) 560,00 Il costo unitario di vendita ( /mq) del fabbricato è stato ricavato, come già detto, effettuando consultazioni di banche dati immobiliari e ricerche di mercato riferite ad immobili di caratteristiche simili e nella stessa zona. La banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio riporta, per le abitazioni in zona periferica urbana del comune di Giffoni sei Casali, aventi normale stato di conservazione, un valore medio di mercato di circa 800 /mq. Dalle indagini effettuate presso le maggiori agenzie immobiliari è risultato inoltre un valore di mercato degli immobili di caratteristiche simili (indipendenti, su più livelli, anche di tipo rurale) nella stessa zona, variabile tra /mq e /mq. Il sottoscritto ritiene che il valore di /mq sia il più probabile valore di mercato di un fabbricato equivalente completo in tutte le parti, fornito di agibilità ed in normale stato di conservazione. Per la stima sintetico-comparativa dell immobile oggetto del procedimento di esecuzione si applicherà tale quotazione, che sarà ridotta del 40% poichè l immobile è attualmente allo stato grezzo ed è privo di agibilità; la quotazione applicata è quindi pari a 720,00 /mq. - valore di mercato unitario [ Vmu] = 720,00 /mq 11

12 - valore di mercato unità immobiliare [Vm U.I.] = Sup. commerciale x Vmu = 560 x 720,00 = ,00 (quattrocentotremiladuecento/00) Valutazione dell immobile con il metodo di stima analitico 1. determinazione del reddito lordo. Il reddito lordo annuo è uguale al canone di locazione unitario annuo per la superficie. Considerando pari a 3,50 /mq il valore di mercato più probabile del canone mensile per l immobile, sulla base delle ricerche effettuate, il reddito lordo è pari a: Rl = 3,50 /mq x 560 mq x 12,325 = ,00 2. determinazione del reddito netto. Il reddito netto annuo è uguale al reddito lordo meno le spese per manutenzione, imposte, servizi e altro (circa il 25%). Rn = Rl (1-0,25) = ,00 (1-0,25) = ,75 3. capitalizzazione del reddito. Il saggio di capitalizzazione n per gli investimenti immobiliari oscilla normalmente tra il 2% ed il 7%, con un valore del saggio medio del 4,5%. Applicando tale saggio nella formula della capitalizzazione del reddito V = Rn / n si ottiene: V = Rn / n = ,75 / 0,045 = ,67. b) TERRENO AGRICOLO ASSERVITO Al valore del fabbricato va aggiunto il valore dell appezzamento di terreno asservito ad esso, censito originariamente nel Catasto Terreni del comune di Giffoni sei Casali allo stesso foglio 34 ed alla stessa particella 100, della superficie di mq. Dalle indagini effettuate presso le agenzie immobiliari è risultato che il prezzo unitario più probabile da applicare nella stima del terreno è di 7,00 /mq. - valore di mercato unitario = 7,00 /mq - valore di mercato dell appezzamento di terreno asservito = x 7,00 = ,00 Conclusioni Il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto di stima, costituito dall edificio rurale in Giffoni sei Casali alla via Serroni compreso l appezzamento di terreno agricolo asservito sarà pari alla media dei valori del fabbricato, calcolati con i due criteri di stima, a cui andrà sommato il valore del terreno. V = (Vs + Va) / 2 + Vt = ( , ,67) / ,00 = ,34. Il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto di stima è quantificato in ,34. Considerando infine le ridotte possibilità di realizzo, nonché le necessità di rialzo imposte dal sistema dell'asta, si ritiene opportuno introdurre una ulteriore riduzione del 20%. V = ,34 x 0,8 = ,27 Pertanto il valore del prezzo base di vendita del bene intero è quantificato in euro ,00 (trecentosessantamilaottocentosessanta/00). Nell eventualità di vendita della sola quota di proprietà della debitrice esecutata, pari ad un quarto, il valore del prezzo base di vendita sarà ridotto di un ulteriore 10%, per tenere conto delle maggiori difficoltà di vendita della quota indivisa. V 1/4 = ,00 / 4 x 0,9 = ,50 Pertanto il valore del prezzo base di vendita della quota indivisa pari ad un quarto dell intera proprietà dell immobile è quantificato in euro ,00 (ottantunomilacentonovantatre/00). n) corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in 12

13 formato testo Word per Windows Microsoft, nonché "pdf per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di un riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati, per i terreni, al foglio, alla particella, all'estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all'eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l'attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l'eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l'abitabilità e l'agibilità, il valore del bene da porre a base d'asta. Le planimetrie dell immobile (piano S1, piano PT e piano P1 scala 1:100) sono allegate alla presente relazione, che viene depositata anche su supporto informatico (CD Rom) in formato word per windows e PDF. Il riepilogo finale è contenuto nella tabella che segue. LOTTO UNICO DESCRIZIONE SOMMARIA Quota ideale pari ad 1/4 della piena proprietà di immobile di tipo rurale indiviso sito in Giffoni sei Casali (Salerno) alla via Serroni, costituito da piano seminterrato, un piano fuori terra e sottotetto, con appezzamento di terreno agricolo asservito. L immobile è allo stato grezzo ed è privo di finiture ed impianti. DATI RELATIVI ALL INTERO IMMOBILE Superficie lorda totale (compreso sottotetto): 806,48 mq; Superficie lorda terrazzi e balconi: 159,16 mq; Superficie commerciale: 560,00 mq Superficie appezzamento di terreno agricolo asservito: mq. DATI CATASTALI Catasto Fabbricati Comune di Giffoni Sei Casali (SA): - foglio 34 - particella sub 15 fabbricato in costruzione via Serroni, piano S1; - foglio 34 - particella sub 16 fabbricato in costruzione via Serroni, piano T; - foglio 34 - particella sub 17 fabbricato in costruzione via Serroni, piano 1; CONFINI Gli immobili confinano a nord-est con beni di Omissis (partic. 99), a sud-ovest con altri beni (partic. n. 380 e n. 526), a nord-ovest con strada vicinale e a sud-est con strada vicinale. ATTUALE PROPRIETARIO L immobile è attualmente di proprietà di Omissis TITOLO DI PROVENIENZA DELL IMMOBILE L immobile è pervenuto a Omissis ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL BENE Le formalità pregiudizievoli gravanti sull immobile sono: - atto di pignoramento n. 2199/2010; - iscrizione pubblicata in data al n ed al n relativa a vincolo ipotecario per euro ,00 a favore di Micos Banca S.p.A. ora Chebanca! S.p.A. con sede in Milano, a garanzia di un mutuo di euro ,00, rimborsabile in venti anni, concesso ai comproprietari del bene. L ipoteca è stata iscritta con atto in data rep. n per notaio Antonio Orlando 13

14 ed è a carico di Omissis STATO DI OCCUPAZIONE DEL BENE: L immobile oggetto di esecuzione immobiliare è allo stato attuale libero. REGOLARITÀ URBANISTICO-EDILIZIA DELL IMMOBILE L immobile è in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio, in quanto è stato realizzato in seguito al rilascio dei seguenti titolo abilitativi da parte del comune di Giffoni sei casali: - concessione edilizia n. 157 del (pratica edilizia n. 307/02) intestata a Omissis, proprietaria del terreno in località Serroni distinto al catasto al foglio 34, particella n. 100; - permesso di costruire in sanatoria n. 16 del (pratica edilizia n. 24/04). Il terreno asservito risulta avere, nel Piano regolatore Generale del comune, la seguente destinazione urbanistica: zona omogenea agricola E/2; destinazioni d uso ammesse: residenza; attrezzature agricole; agriturismi ai sensi della L. R. n. 41/84. ABITABILITÀ E AGIBILITA DELL IMMOBILE Non è stato richiesto il certificato di agibilità dell immobile, che è attualmente allo stato grezzo. Per realizzare le opere di completamento e di finitura dello stesso, sarà necessario richiedere un nuovo titolo autorizzativo. VALORE STIMATO (DELL INTERO BENE IMMOBILE) Il valore del prezzo base di vendita del bene intero è quantificato in euro ,00 (trecentosessantamilaottocentosessanta/00). VALORE STIMATO (DELLA QUOTA IDEALE PARI AD 1/4 DELLA PIENA PROPRIETÀ DEL BENE) ll valore del prezzo base di vendita della quota ideale indivisa pari ad un quarto dell intera proprietà è quantificato in euro ,00 (ottantunomilacentonovantatre/00). o) estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Il reperto fotografico è allegato alla presente relazione. Avendo espletato l'incarico affidatogli, il sottoscritto consulente rassegna la presente relazione di stima, restando a disposizione per ogni chiarimento. Salerno II consulente esperto ing. Luigi Todisco 14

15 ALLEGATI: - elaborati grafici in scala 1:100 (pianta piano S1; pianta piano PT; pianta piano P1); - documentazione fotografica; - stralcio di mappa catastale; - planimetria catastale e visure catastali degli immobili; - visure ipotecarie e visure storiche (per immobile e per soggetto, a favore e contro); - istanza di accesso agli atti del comune di Giffoni sei Casali (in data ); - certificato di destinazione urbanistica del terreno; - concessione edilizia n. 157/2002; - permesso di costruire in sanatoria n. 16/2004; - atto di compravendita rep. n dell ; - estratto dell atto di matrimonio n. 343/1972; - raccomandata del (avviso di sopralluogo per inizio operazioni di consulenza); - raccomandata del (avviso di sopralluogo per prosieguo operazioni di consulenza); - verbale di sopralluogo del ; - verbale di sopralluogo del ; - decreto di nomina per la stima dei beni pignorati del ; - verbale di conferimento dell incarico di stima del ; - ricevute delle lettere di trasmissione della relazione di stima alle parti; - CD Rom con la relazione, gli elaborati grafici e la documentazione fotografica in formato digitale- 15