TRIBUNALE DI VICENZA Fallimenti. Fallimento

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1 TRIBUNALE DI VICENZA Fallimenti Fallimento Sede legale: Vicenza Sede operativa: Vicenza N. Gen. Rep /07 Giudice Delegato Dr. Paola Cazzola Curatore dott. Andrea Peruffo ELABORATO PERITALE LOTTO N.04 Tecnico incaricato: Arch. MARCO DELLAI iscritto all'albo della provincia di Vicenza al N. 615 iscritto all'albo del Tribunale di Vicenza al N. 968 C.F. DLLMRC57R25L840S- P.Iva con studio in Vicenza (Vicenza) ORAZIO MARINALI N. 27 telefono: cellulare: fax: /7

2 BENI IN THIENE (VICENZA) VIA DELL ECONOMIA N. 9 LOTTO IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di UFFICIO, sito in Thiene (Vicenza) Via dell'economia n. 9. Composto da locali ad uso uffici posti al piano primo, facente parte di un edificio artigianale direzionale, sito in zona industriale di Thiene (VI). Tale unità immobiliare ha accesso dal cortile pertinenziale, adibito a parcheggi e spazi di manovra, dove mediante una scale comune si accede agli uffici. Essi si articolano in: ingresso, due ripostigli, due bagni, 4 uffici. L attuale distribuzione interna non rispecchia quello che è rappresentato nella scheda catastale, (VEDI ALLEGATO SCHEDA CATASTALE E PIANTA REALE), infatti è stata aggregata una porzione di superficie che fa parte di un altra unità immobiliare, censita al MAPP 133 sub. 19, intestata ad altra ditta. Si dovrà quindi procedere a ristabilire l originaria distribuzione. Gli uffici sono posti al piano Primo, sviluppano una superficie lorda complessiva di circa mq 218 e comprendono solo la porzione accatastata, il loro stato di manutenzione e conservazione è mediocre. IDENTIFICATO AL CATASTO FABBRICATI: intestata a -- con sede a THIENE, Via Dell'Economia, FOGLIO 12 MAPPALE 133 SUBALTERNO 20, categoria A/10, classe 1, superficie catastale mq 229, consistenza 7 vani, posto al piano 1, - rendita: Euro 1.518,38. Tale unità immobiliare ha diritto su -foglio 12 mapp. 133 subalterno 23 BENE COMUNE NON CENSIBILE (SCALE); -foglio 12 mapp. 133 subalterno 23 BENE COMUNE NON CENSIBILE (CORTE); -foglio 12 mapp. 864 subalterno 02 PICCOLA PORZIONE DI CORTE in corso di definizione Coerenze: CONFINI CATASTALI DEL MAPP. 133 NORD: VIA DELL'ECONOMIA EST: MAPP. 864 SUD: MAPP. 797, 798 OVEST: MAPP DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferica mista artigianale/industriale (normale) a traffico locale con parcheggi sufficienti. la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche limitrofe: Collegamenti (km): zone miste artigianali/industriali pubblici autostrada km STATO DI POSSESSO: Attualmente l unità immobiliare risulta libera non occupata da nessun tipo di attività 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE DOMANDE GIUDIZIALI O ALTRE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI: Nessuna CONVENZIONI MATRIMONIALI E PROVV. D'ASSEGNAZIONE CASA CONIUGALE: NESSUNA ATTI DI ASSERVIMENTO URBANISTICO: NESSUNO ALTRE LIMITAZIONI D'USO: 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA 2/7

3 ISCRIZIONI: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a favore di BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA SOC COOP PER AZIONI A.R., contro--a firma del notaio ROSA GIANLUCA di PIOVENE ROCCHETTE (VI) in data 27/12/2001 ai nn REP. iscritto a CONSERVATORIA RR. II. SCHIO in data 09/01/2002 ai nn. 200 REP. GEN. e 41 REP. PART. importo ipoteca: EURO 2'582' importo capitale: EURO 1'368' Beni Ipotecati: Comune di Thiene, Foglio n. 12 Mapp. 133 sub.1; 133 sub.2; 133 sub.4; 133 sub.3 (oggi mapp.133 sub.6,7,8,9,10,11,12,13,15,16,17,18,19,20,21,22,23,25,269) Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a favore di BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA SOC COOP PER AZIONI A.R., contro a firma di ROSA GIANLUCA PIOVENE ROCCHETTE (VI) in data 28/02/2002 ai nn REP. iscritto a CONSERVATORIA RR. II. SCHIO in data 01/03/2002 ai nn REP. GEN. e 392 REP. PART. importo ipoteca: EURO 2'582' importo capitale: EURO 1'368' II presente atto è una rettifica del precedente stipulato in data 27/12/2001 al n di rep. notaio Rosa; per ricomprendere all'interno dei beni ipotecati anche il bene censito: Comune di Thiene; Foglio 12; Mapp. 864 sub 2, che era stato escluso. Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da FRAZIONAMENTO IN QUOTA a favore di BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA SOC COOP PER AZIONI A.R., contro a firma di ROSA GIANLUCA PIOVENE ROCCHETTE (VI) in data 21/06/2004 ai nn REP. iscritto a CONSERVATORIA RR. II. SCHIO in data 06/07/2004 ai nn REP. GEN. e 692 REP. PART. Beni ipotecati: Unità Negoziale n. 01 Comune di Thiene; Fg.12; Mapp.133 sub.6; Mapp.133 sub.9; Mapp. 133 sub.12; Mapp. 133 sub.13; Mapp. 133 sub.14; Mapp. 133 sub.18; Mapp. 133 sub.19; Unità Negoziale n. 02 Comune di Thiene; Fg.12; Mapp. 133 sub.7; Mapp. 133 sub.8 Mapp. 133 sub.10; Mapp. 133 sub.11; Mapp. 133 sub.15; Mapp. 133 sub.16; Mapp. 133 sub.17; Mapp. 133 sub.20. CON TALE ATTO LE PARTI CONVENGONO CHE L'IMPORTO DEL FINANZIAMENTO, DI ORIGINARI EURO ,78 CONCESSO CON L'ATTO NOTAIO GIANLUCA ROSA IN DATA 27 DICEMBRE 2001 REPERTORIO N ISCRITTO IN DATA 9 GENNAIO 2002 AI NUMERI 200 R.G. E 41 R.P., OGGI IN ESSERE PER EURO ,76 IN LINEA CAPITALE OLTRE AD INTERESSI ED ACCESSORI E GIÀ ACCOLLATO PER EURO ,00 DALLA SOCIETÀ CON SEDE IN VIGENZA, AVENTE CODICE FISCALE CON ATTO NOTAIO GIANLUCA ROSA IN DATA REPERTORIO N , TRASCRITTO IL AI NUMERI 548/549 R.G. E 416/417 R.P., VENGA COSI DEFINITO: A) - DETTA QUOTA ACCOLLATA DALLA SOCIETÀ E ATTUALMENTE RIDOTTA, IN LINEA CAPITALE AD EURO ,00 RIMARRA A CARICO DI QUEST'ULTIMA SOCIETÀ PER LE RESIDUE 31 RATE RIMBORSABILI CON AMMORTAMENTO TRIMESTRALE, AVENTI SCADENZA AL 10 LUGLIO, 10 OTTOBRE, 10 GENNAIO E 10 APRILE DI CIASCUN ANNO, DI CUI LA PRIMA RATA AVRÀ SCADENZA IL 10 LUGLIO 2004 E L'ULTIMA IL ; DETTA QUOTA DI MUTUO E GARANTITA DA IPOTECA DI SECONDO GRADO, PRECEDUTA DA QUELLA ISCRITTA IL AI NN R.G. E 275 R.P. PER COMPLESSIVE LIRE , PER COMPLESSIVI EURO ,65 PER INTERESSI, IMPOSTE, TASSE, SPESE, PREMI ECC. SULL'UNITA NEGOZIALE N. 1. B) LA QUOTA DI MUTUO NON ACCOLLATA DALLA SOCIETÀ E PERTANTO RIMASTA FIN DALL'ORIGINE A CARICO DELLA SOCIETÀ --, A TUTT'OGGI, IN LINEA CAPITALE RESIDUATA AD EURO ,76 SIA RIMBORSATA DA QUEST'ULTIMA SOCIETÀ MEDIANTE IL PAGAMENTO DI RESIDUE 31 RATE CON AMMORTAMENTO TRIMESTRALE, AVENTI SCADENZA AL 10 LUGLIO, 10 OTTOBRE, 10 GENNAIO E 10 APRILE DI CIASCUN ANNO, DI CUI LA PRIMA RATA AVRÀ SCADENZA IL 10 LUGLIO 2004 E L'ULTIMA IL 10 GENNAIO 2012; DETTA QUOTA DI MUTUO E 3/7

4 GARANTITA DA IPOTECA DI SECONDO GRADO, PRECEDUTA DA QUELLA ISCRITTA IL AI NN R.G. E 275 R.P. PER COMPLESSIVE LIRE , PER COMPLESSIVI EURO ,85 DI CUI EURO ,76 PER CAPITALE ED ,09 PER INTERESSI, IMPOSTE, TASSE, PREMI ECC SULL UNITÀ NEGOZIALE N. 2 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a favore di BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA SOC COOP PER AZIONI A.R., contro a firma di ROSA GIANLUCA PIOVENE ROCCHETTE (VI) in data 02/08/2005 ai nn /8377 REP. iscritto a CONSERVATORIA RR. II. SCHIO in data 05/08/2005 ai nn REP. GEN. e 1927 REP. PART. importo ipoteca: EURO 2'000'000,00 importo capitale: EURO ,00 Riferito limitatamente a: fg 12 mapp 133 sub Iscrizione giudiziale (Attiva). Iscrizione legale (Attiva) PIGNORAMENTI: Pignoramento ALTRE TRASCRIZIONI: Sentenza di fallimento derivante da ATTO GIUDIZIARIO a favore di MASSA DI CREDITORI DEL FALLIMENTO contro a firma di TRIBUNALE CIVILE E PENALI DI VIGENZA in data 18/12/2007 ai nn. 104/2007 REP. trascritto a CONSERVATORIA RR.II DI SCHIO in data 28/03/2008 ai nn R.G R.P. - l'atto è riferito ai beni siti in Thiene, fg 12 mapp 864 sub 2; fg 12 mapp 133 sub 7, 8, 10, 11, 15, 16, 17,20, 21, 22, ALTRE LIMITAZIONI D'USO: Nessuna 4.3. GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE CONFORMITÀ URBANISTICO EDILIZIA: Si deve procedere a risistemare l attuale distribuzione interna dei locali a quella rappresentata nella scheda catastale. Non risultano, agli atti depositati in comune di Schio, i certificati di conformità degli impianti, né progetti che giustifichino le attuali suddivisioni delle diverse unità immobiliari CONFORMITÀ CATASTALE: Si deve procedere a risistemare l attuale distribuzione interna dei locali a quella rappresentata nella scheda catastale. Si deve inoltre procedere a fondere il mapp. 864 sub. 2 con il mapp. 133 sub. 23 corte comune. Infatti tale particella, 864 sub.2, attualmente censita come in corso di definizione di fatto fa parte della corte comune al mapp 133.sub 23). 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 ATTUALI PROPRIETARI: --- con sede a Thiene proprietario dal 27/12/2001 al 27/05/2002 in forza di atto di compravendita a firma di ROSA GIANLUCA NOTAIO in PIOVENE ROCCHETTE in data 27/12/2001 ai nn di rep. registrato a SCHIO in data 4/7

5 08/01/2001 ai nn. 51 serie 1U trascritto a SCHIO in data 09/01/2002 ai nn. 147 R.P. e 199 R.G. Atto di compravendita con il quale la ditta --- acquista i beni in comune di Thiene al FG.12; MAPP. 133, sub.1, 2, 3, 4, (oggi mapp.133 sub.6,7,8,9,10,11,12,13,15,16,17,18,19,20,21,22,23,25,269) e MAPP. 864 sub con sede a Thiene proprietario dal 27/05/2002 ad oggi in forza di Trasformazione di società a firma di MURARO GIUSEPPE Notaio a Vicenza in data 27/05/2003 ai nn di rep. trascritto a SCHIO in data 18/07/2002 ai nn R.P. e 7599 R.G. Atto di Trasformazione di Società con il quale la ditta ----diventa trasferendo i beni, censiti in comune di Thiene al FG.12; MAPP. 133, sub.1, 2, 3, 4, (oggi mapp.133 sub.6,7,8,9,10,11,12,13,15,16,17,18,19,20,21,22,23,25,26) e MAPP. 864 sub.2. a quest'ultima. -- con sede a Tiene, divisione immobiliare. Con tale divisione immobiliare, i beni censiti a Thiene al FG.12; MAPP. 133, sub.1, 2, 3, 4, vengono riaccatastati il 04/12/2002 e si trasformano nei sub.dal 6, al sub con sede a Vicenza proprietario dal 30/12/2002 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di ROSA GIANLUCA Notaio a Piovene Rocchette in data 30/12/2002 ai nn di rep. trascritto a SCHIO in data 13/01/2003 ai nn. 416 R.P. e 548 R.G. Con tale atto di compravendita la ditta VGSTOR SYSTEMS SPA vendeva alla ditta i beni censiti in Comune di Thiene al FG. 12, MAPP. 133 sub. 6, 9, 12, 13, 14, 18, con sede a Thiene proprietario dal 30/12/2002 ad oggi in forza di servitù di passaggio a firma di ROSA GIANLUCA in data 30/12/2002 ai nn di rep. trascritto a SCHIO in data 13/01/2003 ai nn. 417 R.P. e 549 R.G. Con tale atto la ditta , concede alla ditta servitù di passaggio sui beni censiti in comune di Thiene, FG.12, MAPP. 133 sub.10 e PRECEDENTI PROPRIETARI IMMOBILIARE proprietario dal 28/12/1998 al 27/12/2001 in forza di atto di compravendita a firma di RIZZI GIOVANNI notaio IN VICENZA in data 28/12/1998 ai nn di rep. registrato a VIGENZA in data 07/01/1999 ai nn. 26 serie V trascritto a SCHIO in data 04/01/1999 ai nn. 20 R.P. e 22 R.G. Atto di compravendita con il quale l'immobiliare acquista i beni in comune di Thiene al FG.12; MAPP. 133, sub.1, 2, 3, 4, e MAPP. 864 sub PRATICHE EDILIZIE: P.E. n. 58/80 e successive varianti per lavori di Complesso industriale, uffici e una abitazione intestata a DAL LAGO GIORGIO. Concessione Edilizia presentata in data 02/01/1980 rilasciata in data 24/03/1980- n. prot. 58/80 e successive varianti. L'agibilità è stata rilasciata in data 23/06/1982 e in data 17/02/1984. DESCRIZIONE DEPOSITO DI CUI AL PUNTO A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di UFFICIO, sito in Thiene (Vi) Via dell'economia n. 9. Composto da locali ad uso uffici posti al piano primo, facente parte di un edificio artigianale direzionale, sito in zona industriale di Thiene (VI). Tale unità immobiliare ha accesso dal cortile pertinenziale, adibito a parcheggi e spazi di manovra, dove mediante una scale comune si accede agli uffici. Essi si articolano in: ingresso, due ripostigli, due bagni, 4 uffici. L attuale distribuzione interna non rispecchia quello che è rappresentato nella scheda catastale, (VEDI ALLEGATO SCHEDA CATASTALE E PIANTA REALE), infatti è stata aggregata una porzione di superficie che fa parte di un altra unità immobiliare, censita al MAPP 133 sub. 19, intestata ad altra ditta. Si dovrà quindi procedere a ristabilire l originaria distribuzione. Gli uffici sono posti al piano Primo, sviluppano una superficie lorda complessiva di circa mq 218 e comprendono solo la porzione accatastata, il loro stato di manutenzione e conservazione è mediocre. IDENTIFICATO AL CATASTO FABBRICATI: intestata a ---con sede a THIENE, Via Dell'Economia, FOGLIO 12 MAPPALE 133 SUBALTERNO 20, categoria A/10, classe 1, superficie catastale mq 229, consistenza 7 vani, posto al 5/7

6 piano 1, - rendita: Euro 1.518,38. -foglio 12 mapp. 133 subalterno 23 BENE COMUNE NON CENSIBILE (SCALE); -foglio 12 mapp. 133 subalterno 23 BENE COMUNE NON CENSIBILE (CORTE); -foglio 12 mapp. 864 subalterno 02 PICCOLA PORZIONE DI CORTE in corso di definizione Coerenze: CONFINI CATASTALI DEL MAPP. 133 NORD: VIA DELL'ECONOMIA EST: MAPP. 864 SUD: MAPP. 797, 798 OVEST: MAPP. 132 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa ml 2,75. DESTINAZIONE URBANISTICA: Nel piano regolatore vigente: in forza di delibera della Giunta Regionale Veneto N.1622 del 11/04/2000 l'immobile è identificato nella zona industriale Artigianale "D.2.1/0507 DI COMPLETAMENTO" Norme tecniche ed indici: L'attuale P.R.G. prevede che tali aree siano normate dall'ari 27 delle Norme Tecniche di Attuazione, con un indice di copertura del 60% e un'altezza massima di ml 10,00 Destinazione Deposito Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Sup. reale lorda 218,00 1,00 218,00 Sup. reale lorda 218,00 218,00 CARATTERISTICHE DESCRITTIVE: CARATTERISTICHE STRUTTURALI: Fondazioni: tipologia: plinti collegati, materiale: c.a., condizioni: buone. Strutture verticali: materiale: c.a. in opera, condizioni: buone. Travi: materiale: c.a. in opera, condizioni: buone. tipologia: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati precompressi e Solai: completamento in opera, condizioni: buone. Copertura: tipologia: a terrazzo, materiale: c.a. prefabbricato, condizioni: buone. COMPONENTI EDILIZIE E COSTRUTTIVE: tipologia: scorrevole, materiale: acciaio, apertura: elettrica, condizioni: Cancello: buone. Infissi esterni: tipologia: anta singola a battente, materiale: alluminio, condizioni: sufficienti. Pareti esterne: materiale: muri in c.a., rivestimento: al rustico, condizioni: buone Pavim. Esterna: materiale: calcestruzzo, condizioni: sufficienti. Pavim. Interna: materiale: battuto di cemento, condizioni: buone. Plafoni: materiale: al rustico, condizioni: buone. IMPIANTI: Termico tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: canali in lamiera zincata, diffusori: termoventilatori, condizioni: sufficienti. Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 380V, condizioni: sufficienti. tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, condizioni: Idrico: sufficienti. Telefonico: tipologia: sottotraccia, condizioni: sufficienti. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. CRITERIO DI STIMA La valutazione dell'immobile si è basata su criteri di similitudine. In particolare si è fatto riferimento a quotazioni unitarie medie di mercato di immobili simili per caratteristiche costruttive, ubicazione territoriale, livello delle finiture, stato di vetustà e stato di conservazione. Si è inoltre tenuto conto nella valutazione delle unità immobiliari, dell incidenza della corte comune esterna di notevoli dimensioni: circa mq 900,00, la quale è utilizzata come parcheggio e spazio di manovra, ma possiede una capacità edificatoria residua, difficilmente utilizzabile considerato che essa è gravata da diritto di passaggio da 6/7

7 altre unità immobiliari esistenti, non di proprietà della Nella valutazione dell'immobile si è tenuto conto che l'edificio è privo dell Attestato di Certificazione Energetica secondo quanto previsto dalla recente normativa in merito al rendimento energetico degli edifici, in particolare da quanto previsto dal D.LGS N. 192 DEL 19 agosto 2005, dal D.LGS. N. 311/06, dal DPR N.59/09, dal D.M. del 26 giugno A tal proposito si precisa che l'immobile risulta edificato (vedi Concessione Edilizia allegata) in data anteriore al e che dopo tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Thiene non sono inoltre stati rinvenuti né l Attestato di Qualificazione Energetica né l Attestato di Certificazione Energetica. Considerati quindi la consistenza dell'immobile, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto alti, indice di scadente qualità energetica. Da tali considerazioni si presuppone quindi che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico FONTI DI INFORMAZIONE Catasto di Vicenza, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza, ufficio tecnico di Isola Vicentina, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Isola Vicentina VALUTAZIONE CORPI Valore intero medio ID Immobile Superficie lorda Valore diritto e quota ponderale A Ufficio , ,12 TOTALE , , ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,22 Ripristino consistenza catastale degli uffici 2.500,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Nessuna Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: 8.5. PREZZO BASE D'ASTA DEL LOTTO Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: Nessuna ,90 VICENZA IL PERITO Arch. MARCO DELLAI SEGUONO ALLEGATI 7/7