CITTA' di VENEZIA DIREZIONE SVILUPPO DEL TERRITORIO UFFICIO URBANISTICA MESTRE

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1 CITTA' di VENEZIA DIREZIONE SVILUPPO DEL TERRITORIO UFFICIO URBANISTICA MESTRE OGGETTO: ELABORATO: 13 RELAZIONE TECNICA PROGETTISTI: via Savonarola 242/ Padova c.f./ p.iva tel fax timbro e firma PROPONENTI GE.FA. MULTIPLE S.R.L. PARSIFAL S.R.L. Viale Ancona 19, Mestre - Venezia C.F. e P.iva Viale Ancona 26, Mestre - Venezia C.F. e P.iva Legale rappresentante Maurizio Pavan Legale rappresentante Giorgio Pelosin spazio riservato ai timbri SCALA DIM. DATA FILE CODICE MES 21 x 29,7 /Volumes/ARCHIVIO-1/PROGETTI STUDIO/M E S/01 PDL 01 C2RS67/PDL ELABORATI/MES_PDL_N1_12_2012_G.pln DISEGNATO Stampato: 08/04/13 09:59 QUESTO DOCUMENTO NON POTRA' ESSERE COPIATO, RIPRODOTTO O ALTRIMENTI PUBBLICATO IN TUTTO O IN PARTE SENZA IL CONSENSO DI MASMA ARCHITETTI ASSOCIATI (L.22/4/41, N ART.2575 E SEGG.C.C.) PIANO DI LOTTIZZAZIONE DI INIZIATIVA PRIVATA PIANO DI LOTTIZZAZIONE DI INIZIATIVA PRIVATA RELATIVO ALLA Z.T.O C2RS 67 IN VIALE ANCONA A MESTRE - PDL 1 IN ATTUAZIONE DELLA NOTA 19 DELLA TABELLA ALLEGATA ALL'ART.17 DELLE N.T.S.A

2 Indice : 1. PREMESSA 1.1 L area oggetto del Piano 1.2 Le previsioni di PRG 2. DESCRIZIONE DEL PROGETTO 2.1 Le unità minime d'intervento 2.2 I parcheggi e la viabilità di progetto 2.3 Il verde pubblico 3. CRITERI DI PROGETTO 3.1 Le funzioni insediabili 3.2 Il recupero della SP edificabile 3.3 Il calcolo del fabbisogno a standard 3.4 Le superfici per standard di progetto della UMI 1

3 1. PREMESSA 1.1 L area oggetto del Piano L area oggetto del piano di lottizzazione di iniziativa privata è situato lungo viale Ancona, tra il Canal Salso a nord e via Perugia a sud; ha una superficie complessiva di circa mq su cui sono già insediate attività di tipo direzionale, uffici comunali, attività di servizio e ristorazione, all'interno di fabbricati esistenti facenti parte del complesso industriale La Carbonifera ristrutturato e recuperato tra gli anni 2002 e 2008, mentre una porzione dell'area verso sud è attualmente abbandonata ed inedificata, e proprio su quest'ultima si intende intervenire per riqualificare la zona e l'intero compendio. L'accesso e l'uscita all'intero complesso immobiliare avviene da viale Ancona, attraverso una viabilità carrabile che divide in due porzioni l'intera area, a nord il complesso con i fabbricati ristrutturati denominati La Carbonifera, mentre a sud il terreno oggetto di nuovo intervento. Pertanto una riqualificazione complessiva dell area si rende necessaria nell interesse non solo delle proprietà esistenti ma per l intero quartiere. Il rilievo topografico dell area e delle proprietà 1 è stato suddiviso in due unità minime d'intervento che qui di seguito sono riportate le superfici catastali: U.M.I. 1 mappale proprietà sup. catastale dest.urbanistica 818 Parsifal s.r.l. mq. 5300,00 C2-RS residenziale di espansione 864 Parsifal s.r.l. mq. 1086,00 C2-RS residenziale di espansione 865 Parsifal s.r.l. mq. 1030,00 C2-RS residenziale di espansione 736 Ge.fa Multiple srl mq. 520,00 C2-RS residenziale di espansione Totale mq. 7936,00 Superficie all'interno del perimetro U.M.I. 1 mq. 7561,90 1 Rilievo topografico del 26/04/2012 eseguito a cura del geom. Mauro Forzan Collegio dei geometri di Padova n.3432

4 U.M.I. 2 (area non soggetta ad alcun intervento edilizio) mappale proprietà sup. catastale dest.urbanistica 819 Ge.fa Multiple s.r.l. mq ,00 C2-RS residenziale di espansione Comune di Venezia ed altri 820 Parsifal s.r.l. mq. 1533,00 C2-RS residenziale di espansione 859 Parsifal s.r.l. mq. 600,00 C2-RS residenziale di espansione Totale mq ,00 Superficie all'interno del perimetro U.M.I. 2 mq , Le previsioni di PRG L ambito di intervento è individuato dalla variante al PRG per la Terraferma approvato con Delibera di G.R.V. n del 03/12/2004 e successiva Delibera di G.R.V. n del 29/07/2008, come Zona territoriale omogenea C2-RS residenziale di espansione - standard relativi, soggetta a strumento urbanistico attuativo obbligatorio secondo la scheda normativa C2.RS-67 Canal Salso.: - l'attuazione degli interventi avviene secondo le disposizioni e prescrizioni del Programma di Coordinamento Preventivo relativo all'ambito destinato a Z.T.O. Di tipo C2RS-67 Canal Salso a Mestre (approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n 126 del 25/10/2010 e successive deliberazione di rettifica n 131 del 29/11/ in particolare la nota 19 della tabella C2RS degli Allegati alle N.T.S.A. della V.P.R.G. della Terraferma prescrive che: La SP degli edifici esistenti di cui è previsto il recupero, va destinata ad usi pubblici o complementari alla destinazione di parco pubblico (quali spazi espositivi, piazze coperte con

5 pubblici esercizi e luoghi di spettacolo, biblioteche, ecc.) in tal caso tale SP va sommata a quelle riportate in tabella Tale ambito risulta attualmente interno al perimetro di cui al Decreto del Ministero dell'ambiente del 23/02/2000, che individua le aree da sottoporre ad interventi di caratterizzazione, messa in sicurezza, bonifica, ecc. in attuazione dell'art. 1 comma 4, della Legge n.426 del 9/12/ DESCRIZIONE DEL PROGETTO Il progetto del nuovo edificio si articolerà in due volumi edilizi, il primo (ad uso direzionale) con tipologia a torre attestato su viale Ancona in allineamento con l'edificato esistente, il secondo costituito da una doppia piastra di parcheggi in posizione retrostante e da unità commerciali al piano terra. Il nuovo edificio alto 56 ml si presenterà quale elemento segnalatore della riqualificazione dell'area e simbolo della modernità in linea con alcuni interventi recenti e di futura realizzazione nelle zone limitrofe. Ai sensi delle NTSA art 17.2 e della nota 33 delle C2RS 67 l'altezza dell'edificio deroga dall'altezza massima di 10,60 ml prevista dallo strumento urbanistico, per ragioni di funzionalità e ottimizzazione anche economica, data la ristrettezza del lotto rispetto alla capacità edificatoria espressa, e alla necessità di reperire ampi spazi a parcheggio fondamentali oltre che per assolvere allo standard anche per la destinazione d'uso commerciale e direzionale prevista dell'intervento ; si è preferito pertanto elevare l'altezza del fabbricato su viale Ancona sempre nel rispetto dei corretti rapporti altezza/distanza con gli edifici limitrofi. Al piano terra è previsto l'insediamento di attività commerciali per un massimo di circa 900 mq di Sp, queste si distribuiranno su viale Ancona e lungo la viabilità privata interna che da accesso all'intero compendio immobiliare, creando di fatto una relazione visiva e funzionale con le altre attività di servizio già presenti nel complesso La Carbonifera.

6 I piani superiori della torre saranno destinati ad attività direzionali ed è prevista la possibilità di una suddivisione in massimo cinque unità a piano. Il parcheggio multipiano retrostante conterrà a livello terra spazi a parcamento ad uso pubblico, mentre ai due livelli superiori saranno ricavati i parcheggi a standard privato a servizio del complesso direzionale con possibilità di accesso diretto al nuovo fabbricato ; Tale soluzione ai sensi dell'art delle NTSA mira a non incidere in maniera negativa sulla sicurezza idraulica dell'area evitando la realizzazione di piani interrati. Il manufatto aperto su tre lati pur non costituendo Sp rispetterà dal punto di vista edilizio il corretto rapporto in merito alle distanze / altezze dagli edifici limitrofi. 2.1 Le Unità minime d'intervento La soluzione del P.d.L. che prevede di mantenere inalterate le aree già edificate e ristrutturate, porta per forza di cose a definire due unità minime d'intervento: U.M.I. 1 in cui sarà sviluppata e distribuita SP edificabile; U.M.I. 2 che ricomprende i fabbricati esistenti già ristrutturati nella quale non è previsto alcun tipo di intervento edilizio. 2.2 I Parcheggi e la viabilità di progetto L'accesso all'area di intervento avviene tramite la strada di penetrazione esistente, che già oggi serve il complesso della Carbonifera, al termine di questa strada è prevista la realizzazione di una rotatoria in grado di smistare il traffico veicolare tra il nuovo edificio e quelli esistenti. E' prevista la realizzazione di un ampio parcheggio ad uso pubblico di circa 3110 mq all'interno della UMI 1, avente un doppio accesso sia dalla nuova rotatoria di distribuzione per il traffico proveniente da viale Ancona, sia dalla via Perugia permettendo così un migliore deflusso delle auto negli orari di punta.

7 Ulteriori spazi a parcheggio pari a 445,10 mq così come evidenziati nell'elaborato grafico TAV 06 potranno essere reperiti all'interno della UMI 2 previa acquisizione da parte della società Gefa Multiple srl dell'intera proprietà, qualora ciò non avvenisse la stessa dovrà monetizzare l'intera quota di standard a parcheggio primario non reperito secondo le condizioni contenute nello Schema di Convenzione. Lo standard a parcheggio privato verrà coperto tramite la realizzazione di un edificio multi piano di circa 1200 mq di superficie a parcamento per livello, e sarà oggetto di apposita verifica in sede di presentazione del Permesso di Costruire del fabbricato. 2.3 Il verde pubblico Due fasce a verde primario andranno a bordare l'intervento creando una continuità tra l'intervento esistente e il nuovo progetto ; data la dimensione della UMI 1 e la necessità di ricavare il più possibile di superficie a parcheggio a servizio delle attività da insediarsi non è stato possibile soddisfare interamente lo standard a verde richiesto dal piano. La Quota parte di standard mancante sarà oggetto di monetizzazione. 3. CRITERI PROGETTUALI 3.1 Le funzioni insediabili La destinazione più consona e che meglio s inserisce nell area e nella zona è sicuramente quella direzionale, che consente un operazione di ricucitura urbanistico-edilizia, volta non solo a togliere dalla marginalità e dal degrado la

8 specifica area oggetto di intervento, ma anche ad integrare meglio gli interventi - ugualmente di tipo direzionale e servizi - già avvenuti negli ultimi anni. In altre parole, si tratta di un intervento strategico nella ricomposizione urbana di un pezzo di città che sarà ridefinito con un nuovo skyline. 3.2 Il recupero della Sp edificabile Si precisa che nell'attuazione del P.d.L. 1, mantenendo inalterata l'edificazione esistente che satura già in gran parte l'intero comparto, rinunciando all'edificazione della SP data dalla Tabella allegata al P.C.P. della C2RS-67 paria a complessivi 1899,01 mq. e realizzando le SP recuperabili ai sensi della nota 19 della tabella allegata all'art. 17 delle N.T.S.A. della C2RS-67 e date dall'ampliamento consentito dal Piano Casa L.R. n. 13/2011 come di seguito definite: - Sp esistenti di proprietà della Soc. Gefa Multiple s.r.l. recuperabili ai sensi della nota 19 della tabella allegata all'art. 17 delle N.T.S.A. della C2RS-67, pari a 3138,80 mq come dimostrato nella Tav. 03 allegata al P.d.L. - Sp in vendita dal Comune di Venezia alla soc. Gefa Multiple s.r.l. pari a 3300 mq come previsto dalla Delibera di Giunta n.634 del 28/12/2012 e finalizzata con atto del Notaio Stefano Bandieramonte di Mestre stipulato in data 29/12/ Sp 961,20 mq quota parte di 1278,34 mq pari al 20% della SP esistente di proprietà della Gefa Multiple srl, recuperabili con l'applicazione della L.R. 13/2011 Piano Casa secondo l'art. 2 comma 1, comma 2 e 5 come dimostrato nella Tav. 04 allegata al P.d.L ; Resteranno pertanto 317,15 mq di Sp residua a disposizione di Ge.Fa. Multiple srl che potranno essere utilizzati anche nella UMI 1 previo reperimento della quota parte degli standard a parcheggio privato L.122/89 e monetizzazione della quota parte dello standard a parcheggio pubblico pari 0,5 mq/mq.

9 La somma delle Sp su indicate portano ad una superficie edificabile complessiva di 7400 mq che saranno realizzate all'interno del U.M.I. 1 riguardante le aree attualmente non edificate. Si elencano quindi di seguito le SP di proprietà Gefa Multiple srl recuperabili ai sensi della nota 19 della tabella allegata all'art. 17 delle N.T.S.A.che saranno edificate all'interno del U.M.I. 1 Riepilogo SP Attività subalterno Fabbricato SP. recuperabile BAR-Ristorazione N.C.T. Fg.19 mapp. 819 sub. 5 1 mq. 236,48 CENTRO BENESSERE N.C.T. Fg.19 mapp. 819 sub. 161 (ex141) 2 mq. 687,71 COLLEGIO GEOMETRI N.C.T. Fg.19 mapp. 819 sub. 148,156,157 2 mq. 693,06 LOTTOMATICA-GIOCHI INTRATT. N.C.T. Fg.19 mapp. 819 sub. 162,165,166,168 3 mq. 860,50 LOC. COMUNE DI VENEZIA N.C.T. Fg.19 mapp. 819 sub. 163,164,174,181 3 mq. 661,05 TOTALE SP RECUPERABILE mq. 3138, Il Calcolo del fabbisogno di standard Il dimensionamento delle aree a standard relative al nuovo intervento, deriva dai seguenti parametri: Superfici per standard pubblici standard a verde 0,5 mq/m standard a parcheggio 0,5 mq/mq

10 Superfici per standard privati (L. 122/89) - standard a parcheggio privato 1 mq/10mc Sulla base dei succitati parametri il dimensionamento è stato così calcolato: Superfici per standard pubblici - standard a verde (7400 mq 961,20 mq) x 0,5 = 3219,40 mq - standard a parcheggio 7400 mq x 0,5 = 3700,00 mq Superfici per standard privati (L. 122/89) - standard a parch. Privato 7400 mq x 3 (alt. Virtuale)/10 = 2220,00 mq 3.4 Le superfici per standard di progetto della UMI 1 Superfici per standard primari - standard primario a verde di progetto 1319,22 mq - standard primario a parcheggio di progetto 3200,00 mq - standard primario a parcheggio esistente 2 445,10 mq Superfici per standard privati (L. 122/89) La quantità da reperire andrà verificata e dimostrata in sede di presentazione del Permesso di Costruire del fabbricato Pertanto rimarranno da monetizzare 1900,18 mq di standard a verde e 54,90 mq di standard a parcheggio 2 L'ambito destinato a parcheggio sarà ceduto all'amministrazione Comunale subordinatamente alla stipula degli accordi tra la società Ge.Fa. Multiple srl, l'amministrazione Comunale ed il Condominio costituito tra tutti gli immobili inseriti all'interno della UMI 2, in forza dei quali la società Ge.Fa. Multiple srl acquisirà l'intera proprietà di tale ambito. Qualora la società Ge.Fa. Multiple srl non sia in grado di acquisire l'intera proprietà di tale immobile, la stessa dovrà monetizzare l'intera quota di standard primario a parcheggio non reperito secondo le condizioni contenute nello schema di Convenzione. La cessione o la monetizzazione dovrà avvenire prima del rilascio del certificato di agibilità relativo all'immobile previsto nella UMI 1, non è ammessa la cessione e/o monetizzazione parziale di tale superficie.