1di11 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. M. ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 449/15 R.G. ESEC. Promosso da: Udienza 18-12-2017 -------- Ore 10.00 Contro (Avv. ------) -------- * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare notificato trascritto in data 28 ottobre 2015 ai reg. gen. n. 42651 e reg. part. 29925, è stata pignorata al debitore esecutato ----- -------, l'intera proprietà dei seguenti beni immobili: Agenzia del Territorio di Bologna, Catasto Fabbricati del Comune di Calderara di Reno (Bo), i beni immobili pignorati risultano così identificati: Fg 43, mapp. 213, sub. 88 graffato al sub. 89 (area cortiliva), immobile sito in Via Bargellino n. 13 (indirizzo via Bargellino n. 5/2) nel comune di Calderara di Reno (Bo) frazione Bargellino piano T, cat. A/3, classe 1, consistenza vani 3, r.c. 255,65. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Unità immobiliare residenziale posta in comune Calderara di Reno (BO), frazione Bargellino, in via Bargellino n.13 ( di fatto risulta 5/2), consistente in una porzione di fabbricato condominiale ad uso abitativo costituita da un appartamento al piano terra con annessa area cortiliva pertinenziale, l'appartamento è composto da soggiorno, disimpegno, camera da letto e
2di11 bagno. Superficie commerciale rilevata in pianta dell appartamento mq. 52 circa, area cortiliva di pertinenza esclusiva 140 mq. (superficie commerciale ragguagliata 64 mq. circa), parti ed utilità comuni e condominiali stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Agenzia del Territorio di Bologna, Catasto Fabbricati del Comune di Calderara di Reno (Bo), i beni immobili pignorati risultano così identificati: Fg 43, mapp. 213, sub. 88 graffato al sub. 89 (area cortiliva), immobile sito in Via Bargellino n. 13 (indirizzo esatto via Bargellino n. 5/2) nel comune di Calderara di Reno (Bo) frazione Bargellino piano T, cat. A/3, classe 1, consistenza vani 3, r.c. 255,65. La planimetria di rilievo NON corrisponde a quanto reperito dal tecnico scrivente presso l'agenzia del Territorio per le seguenti lievi difformità: - differenza di posizione della porta di ingresso e della finestra nel soggiorno. - vano doccia non indicato nella planimetria catastale. Tali difformità sono da sanare a cura e a carico dell'aggiudicatario mediante pratica catastale DOC.FA il cui costo è stimato in circa 500,00 comprensivi degli oneri del professionista, sono esclusi diritti, oneri accessori, diritti catastali e iva di legge. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali corrispondono al rilevato. I beni rilevati corrispondono a quanto identificato dalla Agenzia del Territorio. ***
3di11 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: è compresa la comproprietà pro quota dalle parti comuni dell'edificio ai sensi di legge, uso e destinazione. Servitù attive e passive - patti: servitù contenute nel titolo di provenienza e negli atti da esso richiamati servitù attive e passive se e come esistano ed abbiano ragione legale di esistere e siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato, in particolare servitù perpetua di accesso pedonale dalla via di lottizzazione al portone di ingresso del fabbricato medesimo. SPESE CONDOMINIALI Da informazioni presso l amministrazione condominiale risultano spese ordinarie e straordinarie insolute, l immobile oggetto di perizia detiene 44,90 quote millesimali di proprietà, l importo insoluto è pari a 2.080,00, in maggior parte ordinarie. Da quanto emerso dai bilanci reperiti dalla amministrazione condominiale, anni 2015,2016,107, risultano spese di gestione ordinaria comprese tra 160,00 a 650,00 annui. VINCOLI E ONERI Contratto di comodato ad uso gratuito dell immobile oggetto di perizia, stipulato tra la succitata debitore esecutato ------ ------ e ------ ------. Tale contratto essendo stato stipulato in data 31/03/2016 e quindi in data successiva a quella di notifica del pignoramento e come tale non opponibile alla procedura. All attualità non risultano vincoli ed oneri pendenti in atto. CONFINI Beni comuni, ragioni altrui, salvo altri. PROPRIETÀ Intera proprietà, piena ed esclusiva, del debitore esecutato ------ -----.
4di11 PROVENIENZA DEL BENE Al debitore esecutato ---- ------, in maggior consistenza per l acquisto dalla società ---- ------, con sede a Calderara di Reno; in forza di atto di compravendita ricevuto dal notaio ---- ----- di Bologna del 18/05/2004, rep n. 44546/15426, trascritto a Bologna il 7 giugno 2004 al n. 20083 del reg. part., cui ha fatto seguito la stipula di atto di identificazione catastale ricevuto dal notaio ---- ----- ----- di Bologna in data 28 ottobre 2011 rep. 31849/10898, trascritto a Bologna il 9/11/2011 al n. 29287 del reg part., in forza del quale sono state individuate le porzione di corte attribuite in via esclusiva ai proprietari delle unità insistenti sul compendio, con attribuzione a favore di - --- ----- tra l altro, dell area di cui al subalterno 89, poi graffato con il subalterno 88; Alla società ---- ---- il compendio immobiliare di cui fa parte l unità in oggetto pervenne da: --- -----, nato a Bologna ------; in forza di atto ricevuto dal Notaio ---- ----- in data 2/08/2001 rep n 37028, trascritto a Bologna il 21 agosto 2001 al n. 26045 del reg part. A ---- ---- il compendio immobiliare pervenne, in maggiore e diversa consistenza in forza di successione registrata a Bologna al n.7, volume 4894, trascritta a Bologna il 24/08/1996 al n. 15701. A --- ---- il compendio pervenne, sempre in maggiore e diversa consistenza, per acquisto fattone da: ------ ---- e --- ----, con atto di compravendita ricevuto dal notaio --- --------- di Bologna in data 7 febbraio 1962, rep n. 10856, trascritto a Bologna il 7 marzo 1962 all art. 3250. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell aggiudicatario: - Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli; Nessuna.
5di11 - Convenzioni matrim. e provvedimento assegnazione casa coniugale; Nessuno. - Atti di asservimento urbanistico; Nessuno. - Altre limitazioni d'uso; Nessuna. Sull immobile oggetto di stima, gravano vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della Procedura: - ISCRIZIONE: Ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 7/06/2004 ai nn. 6413 reg part e 28177 reg gen; TRASCRIZIONE: di verbale di pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il 28 ottobre 2015 ai nn. 29925 reg. gen. 42651 reg gen. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA L immobile ricade in area che soggiace ai seguenti vincoli di tutela urbanistica: - Limiti di rispetto delle infrastrutture ferroviarie, art. 71 PSC (Piano Strutturale comunale) - Vincolo salvaguardia Aereoporto, art. 65 PSC L immobile ricade in area classificata ai sensi del RUE (regolamento edilizio urbano) vigente in ambito AC-1 Territorio di tipo urbanizzato ina rea residenziale ad assetto urbanistico consolidato. REGOLARITA' EDILIZIA o Immobile edificato ante 1 settembre 1967; o Concessione edilizia in sanatoria 15/01/1992; o Denuncia Inizio Attività PG 10304 del 30/07/2004 Interventi di
6di11 manutenzione straordinaria consistente nel frazionamento di appartamenti e accorpamenti con modifiche interne per migliorare gli spazi. Rifacimento del coperto previa rimozione delle lastre di amianto esistenti con realizzazione del nuovo manto di copertura. - Titolo edilizio sospeso - Non valido in quanto non concluso. o Permesso di costruire n. 10416 rilasciato il 23/11/2006: e presentazione in data 31/12/2004: Ristrutturazione edilizia con ampliamento edificio esistente posto nel comparto 120 (edificio n 1 di cui al piano di Recupero approvato con Delibera di C.C. N 60 del 29/7/04 e disciplinato in convenzione urbanistica sottoscritta il 23/9/2004 notaio).- (Titolo edilizio vigente valido ma scaduto in quanto sono passati tre anni e non è stata ottenuta la proroga fine lavori) o Denuncia di inizio attività PG 10499/2005 DEL 23/03/2005 Manutenzione straordinaria per realizzazione di recinzione del Comparto 120. - Non costituisce titolo edilizio -. o Dichiarazione di fine lavori parziale presentata in data 08/11/2011. o Null altro agli atti; Il raffronto tra lo stato autorizzato legittimo e il rilevato per quanto concerne le unità immobiliari presenta difformità, qui elencate: Differenza prospettica: per differente posizione della porta di ingresso e la finestra nel soggiorno, Difformità interna: da quanto rilevato rispetto al titolo edilizio vigente il locale bagno è stato ampliato per lo spazio destinato al box doccia con conseguente restrizione del disimpegno. Tali difformità dovranno essere sanate a cura e spese dell aggiudicatario. Le difformità rilevate sono di tipo prospettico senza alterazione della sagoma
7di11 planivolumetrica e senza aumento di superficie, pertanto sono sanabili mediante presentazione di pratica edilizia in sanatoria come previsto dal regolamento edilizio vigente il quale in base all art. 17 della legge regionale 23/2004 e saldo oblazione amministrativa non inferiore a 1.000,00. Il ctu scrivente ritiene le difformità riscontrate risalenti al tempo di costruzione dell intero fabbricato come mancato adeguamento delle licenze all effettivo AS BUILT senza presentazione di variante non essenziale in corso d opera. L importo per la sanatoria di tali difformità e pari al compenso del tecnico che predispone la pratica a sanatoria, stimabile in circa 2.500,00 escluse iva, diritti di segreteria, cassa previdenziale, diritti catastali ed altri eventuali oneri. Per quanto riguarda le difformità suddette presenti nell immobile rimane ferma l applicazione di ulteriori sanzioni eventualmente previste in caso di violazione dell attività edilizia, urbanistica e della disciplina di settore. Gli importi stimati per l ottenimento della legittimità edilizia sono valutati a corpo e meramente indicativi, sollevando ai sensi dell art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Fg 43, mapp. 213, sub. 88 appartamento dotato di Attestato di Prestazione Energetica, classe energetica F. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l'immobile è occupato da comodataria. Libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE L'immobile pignorato oggetto di stima consiste in una unità immobiliare
8di11 residenziale posta in comune di Calderara di Reno sita in via Bargellino n. 13 (di fatto al civico 5/2) frazione Bargellino, consistente in una porzione di fabbricato condominiale ad uso abitativo costituita da un appartamento al piano terra, con annessa area cortiliva di pertinenza esclusiva, l'appartamento è composto da soggiorno con ang. cottura, disimpegno, camera da letto e bagno. La viabilità della zona è da considerarsi buona. La struttura portante è in telaio in cemento armato, il paramento esterno è in mattone pieno più rivestimento in intonaco. I solai sono in latero-cemento, il tetto è a falde con tegole marsigliesi, e in generale si presenta in buone condizioni di manutenzione. Sommariamente le finiture sono costituite da: o Pareti interne intonacate tinteggiate, beige; o Pavimenti: ceramica; area cortiliva con pavimenti in autobloccanti ed erba; o Rivestimenti: ceramica nel bagno fino ad una altezza di circa 200 cm circa, rivestimento in ceramica nella parete attrezzata; o Finestre e portefinestre con vetro camera e infissi in legno, inferriate e tapparelle verdi a rullo; o Porte interne: in legno bianche; o Bagno dotato di sanitari in ceramica con miscelatori monocomando; o Porta di ingresso: blindata; o Impianto elettrico. Esistente e funzionante; o Impianto termico: con caldaia murale a camera stagna a metano; o Impianto split a parete solo raffrescamento; o Produzione acqua calda: con caldaia; o Terminali di riscaldamento a convezione naturale radiatori a piastre in
9di11 alluminio con valvole termostatiche; o L'appartamento presenta un altezza netta interna di 2,80 mt. Lo stato di conservazione e manutenzione interno è ottimo. Si rilevano alcuni punti di intonaco danneggiato da umidità di risalita sui muri. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del DM 22-01-2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie commerciale viene determinata facendo riferimento al DPR 23.03.1998 in base al quale la sup. calcolata è la seguente: Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Sup. Comm. mq Appartamento 52 1 52 Area cortiliva 140 0,1** 14 Sup. commerciale Totale ragguagliata 66 ** fino alla superficie dei vani principale, oltre si calcola lo 2% per le superfici eccedenti tale limite. STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di porzione di fabbricato ad uso residenziale, sito in Comune di Calderara di Reno in via Bargellino n. 13 (di fatto civico 5/2) frazione Bargellino costituita da appartamento al piano terra con annessa area cortiliva esclusiva.
10di11 Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili aventi le stesse caratteristiche a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione in condizione ordinarie di mercato. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del territorio, Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP). VALUTAZIONE DEL BENE Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita in un mercato di libera contrattazione; il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato una riduzione percentuale di circa il 30%. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed
11di11 estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali di zona, tenendo conto del particolare momento di flessione del mercato immobiliare che induce il sottoscritto a ridurre la valutazione indicata dalla agenzia del territorio, ad indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, altresì tenendo conto che trattasi di bene oggetto di procedura Esecutiva. Valore commerciale del bene a prezzo di mercato: Immobile:. 79.000,00; Percentuale di abbattimento circa 30%. 24.000,00; Valore base d asta del bene soggetto a procedura esecutiva:. 55.000,00 (cinquantacinquemila/00.) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza BOLOGNA 24 ottobre 2017 IL CONSULENTE TECNICO Ing. Luca Corazza