TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA LOTTO QUATTRO. fabbricati costituito dall accorpamento di diversi mappali, in

Transcript

1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. GIANNINI ING. PAONE Via San Felice BOLOGNA Tel Fax gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI *** PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE *** CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO QUATTRO Piena proprietà di terreno agricolo piano privo di fabbricati costituito dall accorpamento di diversi mappali, in particolare i mappali 333, 335 e 338 per una superficie catastale complessiva di mq. 2064, sono utilizzati dal condominio adiacente come parcheggio e strada di viabilità interna al lotto per l accesso alle autorimesse, in conformità alla diritto di servitù di passaggio pedonale e carraio istituita con atto di costituzione di diritti reali a titolo gratuito autenticata dal Notaio Bertolini Sergio il 12/12/2006. Quanto agli appezzamenti adiacenti identificati con i mappali 83, 85, 334 e 336 per una superficie catastale complessiva di mq , risultano terreni abbandonati non coltivati pur prestandosi per un discreto sfruttamento agricolo dopo l esecuzione di interventi preventivi per governare lo scorrimento delle acque. Sito nel Comune di Medicina, località Fessatene, Via San Vitale Ovest IDENTIFICAZIONE CATASTALE PERIZIA COMPLETA 851/14 LOTTO QUATTRO

2 2 di 10 Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificati: Catasto Terreni del Comune di Medicina: Foglio 130, mapp. 336, qualità seminativo, classe 2, superficie are 29 ca 68, deduzione BA1B, reddito dom. 28,51, red agrario 15,33; Foglio 130, mapp. 338, qualità seminativo, classe 2, superficie are 15 ca 28, deduzione BA1B, reddito dom. 14,68, red agrario 7,89; Foglio 130, mapp. 83, qualità ENTE URBANO superficie are 00 ca 16; Foglio 130, mapp. 333, qualità ENTE URBANO, superficie are 05 ca 28; Foglio 130, mapp. 334, qualità ENTE URBANO, superficie are 03 ca 37; Foglio 130, mapp. 335, qualità ENTE URBANO, superficie are 00 ca 08; Foglio 130, mapp. 85, qualità AREA RURALE, superficie are 21 ca 50. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO

3 3 di 10 C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità dell Esecutata. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato, in particolare si segnala una servitù attiva di passaggio pedonale e carraio per accedere da e per la via San Vitale Ovest a favore del fabbricato esistente sul mappale 33 (sub. dal 5 al 58) ed a carico della contigua area mappali del foglio 130 così come riportato nell atto a firma Notaio Bertolini Sergio il 12/12/2006 trascritto il 19/12/2006 ai nn.83674/ VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli ed oneri influenti sul valore di mercato oltre quelli esposti nella presente relazione. CONFINI Via San Vitale Ovest, terreno mappale 172, fosso di scolo, altri beni. PROPRIETÀ Ditta esecutata proprietaria al 100%. PROVENIENZA DEL BENE atto di trasferimento della sede sociale del 20/03/2015;

4 4 di 10 atto di mutamento di denominazione o ragione sociale in del 05/12/2012; atto di trasferimento sede sociale del 30/10/2008; atto di mutamento di denominazione o ragione sociale in del 22/03/2007, compravendita del 13/10/2005,; successione per testamento trascritto il 09/07/1976 ai nn.13804/9992 e successiva in rettifica trascritta il 10/08/1976 giusto atto di verbale di deposito e pubblicazione testamento olografo del 11/06/1975; atto giudiziario per sentenza per divisione del 21/01/2002 Tribunale civile di Bologna, trascritto il 15/04/2003 ai nn.18772/ ATTI PREGIUDIZIEVOLI Nel ventennio preso in esame gli immobili hanno formato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli: ISCRIZIONE N /16163 del 17/10/2005 nascente da atto di mutuo; ISCRIZIONE N /12937 del 02/08/2006 nascente da atto di mutuo; ISCRIZIONE N /12403 del 02/08/2007 nascente da atto di apertura di credito; TRASCRIZIONE N /12505 del 04/05/2012 nascente da domanda giudiziale per esecuzione in forma specifica del 02/04/2012 Giudice Tribunale Bologna sede Imola (BO); ISCRIZIONE N /2782 del 31/05/2013 nascente da decreto ingiuntivo del 23/05/2013 Tribunale di Ferrara;

5 5 di 10 ISCRIZIONE N /2783 del 31/05/2013 nascente da decreto ingiuntivo del 23/05/2013 Tribunale di Ferrara; TRASCRIZIONE N /29028 del 12/11/2014 nascente da pignoramento n.9080 Tribunale di Bologna (BO) del 16/10/2014; TRASCRIZIONE N /32288 del 09/12/2014 nascente da pignoramento n.9893 Tribunale di Bologna (BO) del 25/11/2014. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Terreni Indagine URBANISTICA Gli appezzamenti di terreno sono identificati nel PSC - adottato con delibera comuna cc n. 26 del 14/04/ nella tavola dell assetto del territorio in ambito di territorio rurale AVP ambiti ad alta vocazione produttiva agricola (art del PSC). Nella tavola delle tutele e valorizzazioni delle identità culturali e dei paesaggi siamo in zona di potenzialità archeologica livello 2 art Nella tavola delle Tutele relative alla vulnerabilità e sicurezza del territorio siamo in ambito di controllo degli apporti d acqua in pianura (art )

6 6 di 10 In considerazione di tale soggezione a vincolo si può affermare che i terreni oggetto di procedura sono, nella situazione attuale inedificabili. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Quanto hai mappali 333, 335 e 338 risultano utilizzati in parte a parcheggio e in parte a viabilità interna di accesso alle unità immobiliari dell adiacente fabbricato non oggetto di pignoramento. Quanto hai mappali 83, 85, 334 e 336 risultano terreni incolti abbandonati. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene pignorato è un terreno agricolo piano privo di fabbricati, costituito dall accorpamento di diversi appezzamenti. In particolare i mappali 333, 335 e 338 per una superficie catastale complessiva di mq. 2064, sono utilizzati dal condominio adiacente come parcheggio e strada di viabilità interna al lotto per l accesso alle autorimesse. Tale uso in conformità alla diritto di servitù di passaggio pedonale e carraio istituita con atto di costituzione di diritti reali a titolo gratuito autenticata dal Notaio Bertolini Sergio il 12/12/2006. Quanto agli appezzamenti adiacenti identificati con i mappali 83, 85, 334 e 336 per una superficie catastale complessiva di mq , risultano terreni abbandonati non coltivati pur prestandosi per un discreto sfruttamento agricolo

7 7 di 10 dopo l esecuzione di interventi preventivi per governare lo scorrimento delle acque. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione

8 8 di 10 della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei

9 9 di 10 servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette come i valori agricoli medi della Provincia di Bologna, annualità 2015, pubblicati sul BUR n. 72 del 01/04/2015 che individua i terreni agricoli ubicati nel Comune di Medicina nella Regione Agraria n 8 Pianura dell Idice e del Santerno attribuendo il valore seguente: Terreni seminativi di pianura, valori agricoli /ha /00 ( /mq. 3,30). La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente

10 10 di 10 si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti compreso eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Terreni seminativi: m² x /m² 3,30,00 = ,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile ,00. Detraendo il 30% circa ( 5.000,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene VALORE DEL LOTTO QUATTRO: ,00 (euro tredici mila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 13 gennaio 2016 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)