TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * Promosso da: ****************************************************************** contro

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1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. DANIELA GIANNINI Via San Felice BOLOGNA Tel Fax gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ESEC. R.G. N. 313/15 Promosso da: ****************************************************************** contro ****************************************************************** * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 06/05/2015 repertorio numero 3821, è stata pignorata l intera nuda proprietà e l intero usufrutto dei seguenti beni immobili: Catasto Fabbricati del Comune di San Lazzaro di Savena: 1) Foglio 19, mapp. 353, sub. 16, natura A3 abitazione di tipo economico, consistenza 5 vani, indirizzo Via Francesco Orsoni; 2) Foglio 19, mapp. 185, sub. 26, natura C6 stalle scuderie rimesse ed autorimesse, consistenza 15 mq, indirizzo Via Francesco Orsoni. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano PER 313/15 LOTTO UNICO

2 2 di 14 costituita da appartamento ad uso abitativo al piano quarto, con relativa autorimessa al piano interrato. L appartamento è costituito da ingresso in ampio soggiorno con cucina, disimpegno, due camere, un bagno e un ripostiglio. Sia dal soggiorno che da una delle due camere da letto si accede ad un piccolo balcone. La superficie commerciale dell abitazione è di circa 87 mq. oltre mq. 5 per il balcone e mq. 15 per l autorimessa. Sito in Comune di San Lazzaro di Savena, (BO) Via Orsoni n. 32. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di San Lazzaro di Savena: 1) Foglio 19, mapp. 353, sub. 16, natura A3 abitazione di tipo economico, classe 2, consistenza 5 vani, superficie catastale totale 89 mq., totale escluse aree scoperte 88 mq., rendita 761,77, indirizzo Via Francesco Orsoni n.32, piano 4; 2) Foglio 19, mapp. 185, sub. 26, natura C6 stalle scuderie rimesse ed autorimesse, classe 3, consistenza 15 mq., superficie catastale totale 15 mq., rendita 97,61, indirizzo Via Francesco Orsoni, piano S1. Bene intestato a: omissis per la nuda proprietà; omissis, per l usufrutto.

3 3 di 14 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in titolarità degli esecutati chiarendo che in data 20/09/2016, successiva al pignoramento, è venuto a mancare l usufruttuario, pertanto essendosi consolidato l usufrutto con la nuda proprietà, ad oggi la sig. omissis risulta proprietaria al 100%. Quanto sopra anche in virtù dell avvenuta rinuncia dell eredità in quanto l usufrutto appartiene ad un asse ereditario non rinunciabile. La visura catastale non è aggiornata in tal senso. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. VINCOLI E ONERI Risulta un onere pregresso insoluto a carico dell unità

4 4 di 14 immobiliare oggetto della presente procedura per un importo di circa 800,00 relativamente a rate di recente scadenza. CONFINI Ragioni comuni da più lati, per l abitazione ragioni omissis, per l autorimessa ragioni omissis. PROPRIETÀ Dalla visura catastale risulta che il bene è in proprietà degli esecutati: omissis per la nuda proprietà; omissis per l usufrutto. In data 20/09/2016, successiva al pignoramento è venuto a mancare l usufruttuario, pertanto essendosi consolidato l usufrutto con la nuda proprietà, ad oggi la sig. omissis risulta proprietaria al 100%. Si segnala, per quel che occorrer possa, che successivamente alla morte dell usufruttuario, gli eredi hanno rinunciato all eredità con Atto di rinuncia all eredità ; Tribunale di Bologna Rg 272/2017 Num. Crono. 433/2017 Num. Rep. 14 del 20/01/2017. Si ritiene che l usufrutto appartenga ad un asse ereditario non rinunciabile, pertanto essendosi consolidato l usufrutto con la nuda proprietà, la sig. omissis risulta proprietaria al 100%. PROVENIENZA DEL BENE compravendita del 12 dicembre 1983, a firma del Notaio

5 5 di 14 Rosa Vetromile, repertorio 27943, trascritto a Bologna il 30 dicembre 1983 al N di registro particolare; Gli immobili oggetto della presente certificazione, all'epoca censiti all' U.T. E. con schede e relative planimetrie in data 3 maggio 1982 prot. 284 (appartamento) e prot. 369 (autorimessa). Ad oggi i beni sono in esclusiva proprietà di omissis a seguito del decesso dell usufruttuario avvenuto in data 20/09/2016, per effetto del quale si è consolidato l usufrutto con la nuda proprietà. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: - iscrizione ipotecaria del 20 marzo 2009, n generale e n del particolare, ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario, gravante gli immobili oggetto della presente certificazione; - iscrizione ipotecaria del 9 luglio 2009, n generale e n del particolare, ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario, gravante su tutti i beni immobili oggetto della presente certificazione; - iscrizione ipotecaria del 16 gennaio 2015, n generale e n. 28 del particolare, decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Pesaro in data 27 ottobre 2014, repertorio 1082/2014, gravante gli immobili oggetto della presente

6 6 di 14 certificazione; - iscrizione ipotecaria del 14 settembre 2015, n generali e n del particolare, decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bologna in data 5 giugno 2014 repertorio 810/2014, gravante gli immobili oggetto della presente certificazione; - pignoramento immobiliare del 19 maggio 2015, n generale e n del particolare, verbale di pignoramento emesso dal. UNEP Corte d'appello di Bologna in data 6 maggio 2015, repertorio 3821, gravante gli immobili oggetto della presente certificazione. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile post 1967 immobile irregolare Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di San Lazzaro, risultano depositate le seguenti pratiche edilizie: 1. Concessione Edilizia per l edificazione di complesso residenziale PG 5053 del 24/07/78; 2. Variante in corso d opera PG 4407 prot del 1979; 3. Variante in corso d opera PG 5987 del 1981.

7 7 di Autorizzazione Abitabilità presentata al Comune con prot. n del 23/09/1981 e rilasciata in data 16/11/1985 prot Da tale confronto tra la pianta relativa all ultimo stato legittimo e i luoghi rilevati, risultano delle difformità interne consistenti nella diversa distribuzione di tramezzi che modificano i vani cucina, soggiorno e il bagno. Si chiarisce che avendo riscontrato la presenza di abusi maggiori relativi ad opere di ristrutturazione, la regolarizzazione di tale opere necessita il deposito di pratica a sanatoria con versamento di oneri ed oblazioni come da Legge Regionale n 23. art 17, del 21/10/2004 ossia partendo da una sanzione minima di oltre il doppio degli oneri, oltre le spese tecniche per la redazione della pratica. Tutto quanto sopra sarà a totale cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile necessita di attestato di prestazione energetica. La scrivente, incaricata per la sua redazione, provvederà quanto prima e comunque entro i termini della vendita. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare

8 8 di 14 irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immobiliare è occupata dall esecutata. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene pignorato è costituito da un appartamento posto al quarto ed ultimo piano di un fabbricato di tipologia in linea facente parte di un vasto comparto edificato all inizio degli anni 80, comprendente numerosi edifici similari tra di loro realizzati a sud della via Emilia ed ad est del centro di San Lazzaro di Savena in via Francesco Orsoni 32, in un ambito urbano periferico. Il fabbricato residenziale è costituito da cinque piani fuori terra e un livello interrato ad uso autorimesse e cantine comune anche agli altri immobili limitrofi. L edificio ha una struttura portante a pilastri e travi in c.a. e tamponamenti in laterizio, solai in latero-cemento, facciate intonacate e tinteggiate di giallo e copertura piana non praticabile. L appartamento, situato al quarto piano e servito da impianto ascensore, ha accesso dal pianerottolo del vano scala condominiale direttamente su ampia zona giorno di circa 39

9 9 di 14 mq suddivisa in zona soggiorno sulla sinistra e cucina a vista sulla destra; dal soggiorno attraverso porta finestra si accede a un loggia di circa 4 mq. Attraverso un corridoio si accede alla zona notte dove si trovano un ripostiglio di mq. 2,20, un ampio bagno di mq. 8,50 oltre a due camere da letto rispettivamente di mq. 12,10 e 14,20. La distribuzione interna risulta funzionale per una efficace suddivisione tra zona giorno e zona notte e lo stato dell alloggio è discreto, essendo stato oggetto di una recente ristrutturazione e mantenuto in buono stato conservativo. Finiture. La pavimentazione in tutto l appartamento è in legno ad esclusione del bagno e del ripostiglio che hanno piastrelle in ceramica. Le pareti dell alloggio sono intonacate e tinteggiate tranne che quelle del bagno, della cucina e del ripostiglio che presentano un rivestimento in ceramica; le porte interne sono in legno tamburato dipinte di bianco, quella esterna è un portoncino blindato; i serramenti sono in legno con vetro camera e tapparelle in p.v.c. Il bagno è dotato di sanitari in ceramica bianca e miscelatori cromati ed accessoriato con vasca in ceramica installata ad angolo oltre a box doccia con antine in cristallo. Nel ripostiglio sono presenti un lavatoio e l attacco per la lavatrice. Impianti. L'alloggio è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia posizionata in esterno nella loggia;

10 10 di 14 l acqua calda è fornita dalla stessa caldaia che produce il riscaldamento. È presente un impianto di climatizzazione estiva con macchina esterna e diffusori interni a bocchette. Pertinenze. Pertinenza dell alloggio risulta essere un autorimessa di circa 15 mq, dotata di serranda basculante in alluminio, ubicata al piano interrato e accessibile da vano scala condominiale e dalle rampe di accesso ai corselli carrabili che servono il piano garages comune agli edifici del comparto. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: - per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; - la cantina e l autorimessa sono computate in misura del 25% in quanto vano accessorio collegato ai vani principali come pertinenze.

11 11 di 14 La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE CONSISTENZA DELL ABITAZIONE, AUTORIMESSA E CANTINA. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha: Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. 4 abitazione 87 1, balcone autorimessa 15 0,25 4 Totale commerciale circa mq 93 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva,

12 12 di 14 le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo,

13 13 di 14 per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali l Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP, edizione 2017: Comune di San Lazzaro di Savena, abitazioni in buono stato, valori medi /mq ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi

14 14 di 14 effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti compreso eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Alloggio con autorimessa: m² 93 x /m² 2.000,00 = ,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile ,00. Detraendo il 30% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro centotrentamila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 17 ottobre 2017 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)