TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 DOTT.ING.DOMENICODANESE VIA NAZARIO SAURO, BOLOGNA TEL: RG.Es. N. 565/12 LOTTO UNO TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da CREDITORE PROCEDENTE contro ESECUTATO * * * PREMESSA Lo scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune di Bologna e con l Ufficio Tecnico del Comune di Minerbio dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. * * * DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento immobili in data rep.5404 trascritto a Bologna il al n del registro generale ed al n del registro particolare a favore di sono stati pignorati i seguenti immobili: 1) Quota di 1/3 di piena proprietà + quota di 2/3 di usufrutto su porzione di fabbricato sito in Comune di Bologna alla via Cipriani n.17 costituito da un appartamento ad uso civile abitazione al piano quarto con annesso un vano ad Pag.1 di 13

2 uso autorimessa al piano interrato. Tale immobile è identificato nella Nota di trascrizione allegata alla relazione notarile come segue: Catasto Fabbricati: Comune di Bologna - Foglio 156 mappale 343 subalterno 25, via Cipriani n. 17 Abitazione di tipo economico. Foglio 156 mappale 343 subalterno 53, via Cipriani n. 17 Autorimessa. 2) Piena proprietà fabbricato sito in Comune di Minerbio alla via Savenella n. 115 costituito da un appartamento su due piani ad uso civile abitazione con annessa area cortiliva esclusiva. Tale immobile è identificato nella Nota di trascrizione allegata alla relazione notarile come segue: Catasto Fabbricati: Comune di Minerbio - Foglio 43 mappale 79 subalterno 1, via Savenella n. 115 Abitazione di tipo ultrapopolare. Stante la diversa localizzazione dei beni pignorati ed al fine di agevolarne la commercialita lo scrivente ritiene opportuno suddividere il compendio oggetto della presente procedura in numero (2) due lotti. * * * LOTTO UNO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Quota di 1/3 di piena proprietà + quota di 2/3 di usufrutto su porzione di fabbricato sito in Comune di Bologna alla via Cipriani n.17 costituito da un appartamento ad uso civile abitazione al piano quarto composto da: ingresso, disimpegno, pranzo-soggiorno, cucina, ripostiglio, due camere e due bagni per Pag.2 di 13

3 complessivi mq Dal soggiorno e dalla cucina si accede ad un balcone di mq.8. E annesso un vano ad uso autorimessa di mq.18 al piano interrato. IDENTIFICAZIONE CATASTALE L immobile oggetto della presente stima risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Bologna intestato a (NUDA PROPRIETÀ PER 1/3 IN REGIME DI COMUNIONE DEI BENI) ; (NUDA PROPRIETÀ PER 1/3 IN REGIME DI COMUNIONE DEI BENI); (PROPRIETÀ PER 1/3 + USUFRUTTO PER 2/3) -come segue: Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C VIA CIPRIANI N. 17 p.:4 A/3 3 6,5 vani 1.409, VIA CIPRIANI N. 17 p.:s1 C/ mq. 205,45 Ai fini dell'imposta municipale sugli immobili (I.M.U.) la base imponibile risulta pari a ,84. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali delle visure concordano con quelli riportati nella Nota di trascrizione ipotecaria allegata alla relazione notarile. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU L alloggio in parola fa parte di un fabbricato che si eleva sette piani fuori terra, interamente adibiti ad abitazioni, oltre ad un piano interrato diviso in cantine ed autorimesse. Le parti comuni sono quelle dell'area cortiliva e quelle usuali per fabbricati di analoga tipologia, tali per legge o per destinazione. L immobile è compreso in un condominio amministrato da Dalla documentazione condominiale si evince che per quanto riguarda la Pag.3 di 13

4 proprietà pignorata i millesimi generali sono: 33,02 per le spese di riscaldamento; 33,23 per le spese generali e 60,42 per le spese ascensore. Il consuntivo spese dell'esercizio 2013 espone un totale spese pari ,02. Il preventivo spese dell'esercizio 2014 espone un totale spese pari ,60. Su richiesta del sottoscritto è stato possibile ottenere dall'amministratore del condominio copia del regolamento condominiale. Non si sono riscontrate ulteriori servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore dell' immobile. CONFINI L'immobile pignorato confina con parti comuni e corte su due lati, salvo altri. PROPRIETÀ La proprietà dell'immobile in argomento appartiene all' esecutato : (piena proprietà per 1/3 + usufrutto per 2/3) ed ai Sigg (nuda proprietà per 1/3) e (nuda proprietà per 1/3) in regime di comunione dei beni. PROVENIENZA DEL BENE La piena proprietà dell immobile era pervenuta all' esecutato in forza di atto di assegnazione a rogito rep.23833, mediante il quale la aveva assegnato l immobile. Con successivo atto a rogito l esecutato ha alienato a la quota di 2/6 della nuda proprietà ed a la quota di 2/6 della nuda proprietà. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Pag.4 di 13

5 Nell' atto di vendita soprarichiamato l'esecutato ha dichiarato di essere celibe. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile risulta che, alla data del , sul predetto immobile gravano i seguenti vincoli ed oneri giuridici:! Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data al n reg. part. e n reg. gen. a favore di ;! Ipoteca legale trascritta a Bologna in data ai numeri reg. part. e reg. gen. a favore di ;! Ipoteca legale trascritta a Bologna in data ai numeri 9985 reg. part. e reg. gen. a favore di ;! Pignoramento immobili trascritto a Bologna il ai numeri reg. part. e reg. gen. a favore di REGIME FISCALE La vendita degli immobili è soggetta ad Imposta di Registro, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Bologna risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il Piano Strutturale Comunale entrato in vigore il , nella classificazione del territorio l area su cui insiste il fabbricato ricade nell'ambito n.87 ambito consolidato di qualificazione diffusa-misto ed è normata dall' art. n.23 del quadro normativo. Secondo il Regolamento Urbanistico, approvato con Delibera di C.C. n.137 Pag.5 di 13

6 del ed entrato in vigore il , tale area è normata dall art.62 delle norme R.U.E. La normativa citata non contiene particolari vincoli influenti sulla determinazione del valore dei beni. REGOLARITÀ EDILIZIA Dalla consultazione degli atti d'archivio presso lo Sportello Unico Edilizia del Comune di Bologna è risultato che per il fabbricato comprendente l unità abitativa in oggetto venne rilasciata licenza edilizia all esecuzione dei lavori con provvedimento prot. gen /67 del corrispondente al N /V/67. Per le opere abusive successivamente realizzate nell unità pignorata venne presentata domanda di sanatoria in data prot ai sensi art. 31 della L. n. 47/85. Non risulta rilasciata l' Autorizzazione di Abitabilità. Trattasi di fabbricato la cui costruzione è stata iniziata in data successiva al Nel corso dell'ispezione dell'immobile è risultato che esiste perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto riportato dalla planimetria allegata all ultimo titolo edilizio approvato. Anche sotto il profilo catastale esiste corrispondenza. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dall'esecutato il quale ha concesso in locazione parte dello stesso come di seguito specificato. 1) Con contratto ai sensi dell art. 5 della legge n. 431 del locazione ad uso abitativo transitorio per studenti universitari-, stipulato in data Pag.6 di 13

7 il ha concesso in locazione una porzione dell unità abitativa ai Il contratto, della durata di mesi 12, dal al rinnovabile per uguale periodo, è stato registrato all Agenzia delle Entrate in data Con scrittura privata in data , registrato all Agenzia delle Entrate il , il ha ceduto al Sig il contratto di locazione della porzione immobiliare come sopra specificato a decorrere dall Il contratto si rinnova con il consenso delle parti per uguale periodo. 2) Con contratto in data con decorrenza dal e della durata di mesi 24, rinnovabile per uguale periodo, il ha concesso in locazione altra porzione dell unità abitativa al Sig Il contratto, stipulato ai sensi dell art. 5 della legge n. 431 del locazione ad uso abitativo transitorio per studenti universitari-, è stato registrato all Agenzia delle Entrate in data DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il lotto su cui insiste il fabbricato abitativo, corrisponde alla particella catastale 343 del foglio 156 del Comune di Bologna, di forma rettangolare. Il fabbricato è ubicato in prossimità del centro storico in adiacenza ai viali di circonvallazione. Il settore comprende edifici residenziali costruiti prevalentemente intorno agli anni 60 ed altri di recente costruzione. Si sviluppa su sette piani fuori terra oltre al piano interrato ed è circondato da area cortiliva sistemata a verde e recintata. Dall area cortiliva attraverso una rampa si accede al piano interrato dove sono ubicate le autorimesse. Pag.7 di 13

8 L'immobile consiste in un appartamento al piano quarto composto da: ingresso, soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno, 2 camere, due bagni e ripostiglio; dalla cucina e dal soggiorno si accede ad un balcone. Al piano interrato è ubicata l autorimessa. L'altezza dei locali è pari a m.2,99. La distribuzione interna dei vani è funzionale con divisione della zona giorno dalla zona notte. Struttura - Finiture. Il fabbricato presenta caratteristiche estetiche normali con struttura portante in cemento armato e solai di piano laterocementizi. La struttura di copertura è piana. Le finiture dell unità abitativa comprendono: -portoncino d'ingresso in legno; -infissi esterni in legno con vetri semplici; -porte interne in legno e vetro; -pavimenti in lastre di marmo in tutti gli ambienti; la cucina è pavimentata in piastrelle di ceramica come le pareti; -i bagni sono rivestiti in ceramica e sono completi di tutti i sanitari; L'appartamento è provvisto dei seguenti impianti: -illuminazione ed energia per elettrodomestici con conduttori sottotraccia; -impianto di riscaldamento centralizzato con convettori in tutti gli ambienti. CONFORMITÀ IMPIANTI Allo scrivente non sono state consegnate le certificazioni di conformità degli impianti tecnologici e pertanto l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli Pag.8 di 13

9 impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: " per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; " per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; " la superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili è computata in misura del 50%, se comunicanti con i vani principali, " per il 25% la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali; " la superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a ml.1,50 non è computata; " la superficie delle terrazze e dei balconi al piano in misura del 30%, fino a mq.25, e per il 10% la quota eccedente; Pag.9 di 13

10 " la superficie dell'area scoperta, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10%, fino alla superficie lorda dei vani principali ed accessori a servizio diretto di quelli principali, e del 2% per superfici eccedenti detto limite. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Particella Destinazione Sup.mq. Coeff. Sup. comm 25/343 Appartamento 125 1,00 125,00 Balcone 8 0,30 2,40 53/343 Autorimessa 18 0,25 4,50 ASPETTO ECONOMICO TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq. 131,90 STIMA DEL BENE Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Pag.10 di 13

11 Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 6,5 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del territorio, Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP). La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. Pag.11 di 13

12 VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Appartamento mq.132 x./mq ,00 = ,00 Si assume come valore dell'immobile ,00 Detraendo il 30% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa si ottiene che l'immobile potrebbe essere offerto in vendita ad un prezzo base di : VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro centosettantacinquemila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Bologna, lì 15 dicembre 2014 IL C.T.U. Ing. Domenico Danese ELENCO ALLEGATI 1. Visura per soggetto Pag.12 di 13

13 2. Estratto di mappa 3. Planimetria catastale sub Planimetria catastale sub Elaborato planimetrico 6. Richiesta accesso atti 7. Licenza di costruzione 16896/V/67 8. Sanatoria 30350/86 con allegati grafici 9. Compravendita rep Contratto di locazione Scrittura privata Contratto di locazione Documentazione condominiale 14. Inquadramento territoriale 15. Stampa file PIANTE L_UNO 16. Documentazione fotografica 17. Dichiarazione imposta di trasferimento 18. Certificato contestuale Pag.13 di 13