TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 STUDIO TECNICO VIA F. RONCATI, BOLOGNA TEL. E FAX maurogambino@studiotria.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da CREDITORE PROCEDENTE n.249/15 R.G.Es. Udienza: ore 10:20 contro ESECUTATO 1 ESECUTATO 2 * * * PREMESSA Lo scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento a favore del creditore procedente, trascritto a Bologna l al Reg. Gen. n e Reg. Part. n sono stati pignorati, per la quota di proprietà di 1/2 ESECUTATO 1e per la quota di proprietà di 1/2 di ESECUTATO 2, il seguente bene immobile sito a Monterenzio (BO), così distinto al Catasto Fabbricati di Monterenzio (BO): 1. foglio 74 particella 117 subalterno 160 A/3 abitazione di tipo economico consistenza 4 vani via Idice n. 309/A, P.T. Trattandosi di un bene unita rio si dispone la vendita in un LOTTO PER _UNICO.doc Pag.1 di 14

2 UNICO. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Porzione di fabbricato posto nel Comune di Monterenzio, frazione Bisano, Via Idice n. 309/A, costituita da appartamento al piano terreno composto da soggiorno, cucina, due camere, bagno, e balcone, per una superficie complessiva di 78 mq. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio e catastale a carico dell aggiudicatario. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto della presente stima risulta allibrato al Catasto del Comune di Monterenzio (BO), intestato a ESECUTATO 1 proprietà per 1/2, e ESECUTATA 2 proprietà per 1/2 come segue: Catasto Fabbricati: Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C Via Idice n.309/a - piano T A/3 2 4 vani 268,56 Ai fini della determinazione dei Tributi sugli immobili, ovvero le cosiddette TASI e IMU, la base imponibile è di ,08. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento concordano. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Le parti comuni dell edificio condominiale sono quelle indicate per legge, titolo di provenienza e destinazione ed in particolare gli enti risultanti da Pag.2 di 14

3 elaborato planimetrico prot. n. BO del distinti in Catasto al Foglio 74, Mappale 117, subalterni 1,2,3,6,7,9,10,12,13,14,15. Da contatti con l amministratore condominiale risulta che all appartamento competono 60,6820 millesimi generali, e che non sono stati deliberati né sono in previsione lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni. Nel prospetto di riparto del consuntivo per il periodo d esercizio si riporta a carico di ESECUTATO 1 e ESECUTATO 2 la sola voce di spese personali pari a 237,82. Nel prospetto di riparto del preventivo per il periodo d esercizio non figura più la unità immobiliare in parola. Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI Convenzione urbanistica per l utilizzazione edificatoria del terreno stipulata col Comune di Monterenzio, di cui all atto a ministero Notaio in data rep. n , registrato a Bologna il al n.3149, trascritto a Bologna il all art. 3507, stabilisce che il b.c.n.c. distinto in catasto al Foglio 74 Mappale 117 Sub.3 lastrico solare comune a tutti i subalterni dovrà essere ceduto gratuitamente al Comune di Monterenzio quando questi ne farà richiesta. CONFINI In confine con beni -----, parti comuni, salvo altri. PROPRIETÀ Il Signor ESECUTATO 1 e la Signora ESECUTATA 2, cancellati per irreperibilità al censimento 2011 il , sono titolari del diritto di Pag.3 di 14

4 piena proprietà ciascuno per la quota di 1/2. PROVENIENZA DEL BENE L'immobile innanzi descritto è pervenuto agli attuali proprietari sopra generalizzati dalla società -----, titolare della quota di 1/1 di piena proprietà, per atto di compravendita, Notaio -----, del rep e trascritto a Bologna il al n STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Il Signor ESECUTATO 1 e la Signora ESECUTATA 2 al momento dell acquisto risultavano coniugati in regime di separazione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente: nessuno. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: ipoteca volontaria iscritta il al n /58069 a favore di a carico di ESECUTATO 1 e ESECUTATA 2 a garanzia dell originale debito, contratto di mutuo fondiario a rogito Notaio repertorio n /7082. ipoteca legale iscritta il al n. 4474/21898 a favore di a carico di ESECUTATO 1, a garanzia dell originale debito, gravante esclusivamente sulla quota di ½ del bene oggetto, atto amministrativo di in data n /20. ipoteca giudiziale iscritta l al n. 176/1368 a favore di a carico di ESECUTATO 1, a garanzia dell originale debito, gravante esclusivamente sulla quota di ½ del bene oggetto, decreto Pag.4 di 14

5 ingiuntivo del Tribunale di Bologna, Sezione lavoro, in data n. 3422/2011. Trascrizioni: pignoramento immobiliare trascritto a Bologna l al n del registro generale e al n del registro particolare in favore di -----, a carico di ESECUTATO 1 e ESECUTATA 2, gravante sulla piena proprietà del bene oggetto della presenta relazione. REGIME FISCALE La vendita dell immobile è soggetta all'imposta di Registro, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso lo Sportello Unico Edilizia del Comune di Monterenzio risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA L immobile in esame è soggetto a P.R.G. Piano Regolatore Generale adottato il , controdedotto il e R.E. modificato con delibera del C.C. n.65 del Da tavola 4 del P.R.G. modificata con delibera n.38 del di approvazione della Variante specifica si evince che l immobile ricade nella zona territoriale omogenea B, sottozona B.0 sottozone urbane sature. REGOLARITÀ EDILIZIA L edificio di cui fa parte l unità immobiliare in parola è legittimato dalle seguenti pratiche edilizie conservate presso gli archivi dell Ufficio Tecnico del Comune di Monterenzio. Pag.5 di 14

6 Concessione edilizia n.288 rilasciata dal Comune il , per la costruzione di un edificio plurifamiliare ad uso di civile abitazione; Licenza abitabilità/agibilità n.92-1 del ; Denuncia di Inizio Attività prot. n. 5188/2004 del e successiva Denuncia di Inizio Attività per variante in corso d opera prot. n.5618 del Si specifica che l autorizzazione edilizia a sanatoria n.1898 del citata nelle summenzionate D.I.A. non riguarda l unità immobiliare in oggetto. Nel rogito del col quale gli attuali proprietari hanno acquisito l unità immobiliare in parola, il venditore Signor -----si è formalmente impegnato a presentare la dichiarazione di fine lavori e la domanda di rilascio del certificato di conformità edilizia e agibilità, entro il Ricerche presso il Comune non hanno tuttavia fatto emergere il summenzionato documento e pertanto l appartamento è da intendersi privo di agibilità. In occasione del sopralluogo sono emerse le seguenti difformità tra lo stato di fatto e lo stato legittimo: 1. realizzazione di tramezzo nella zona giorno per una suddivisione fisica tra l angolo cottura e il soggiorno; 2. tamponatura parziale sul lato interno della vetrina di accesso. Si constata che i rapporti aero-illuminanti sono rispettati per la cucina, grazie alla presenza della finestra. In soggiorno, l oscuramento dei vetri mediante pellicola adesiva applicata all esterno, oltre che la realizzazione della tamponatura, non soddisfa i requisiti di illuminamento naturale. Pag.6 di 14

7 Occorre pertanto rendere trasparenti i vetri del soprafinestra e, laddove non fosse sufficiente, anche quelli della porta di ingresso o, in alternativa, abbattere parzialmente la tamponatura in aderenza alla vetrina. Il ricambio d aria sarà da garantire attraverso l apertura dei soprafinestra. Le difformità di cui ai punti 1 e 2, ai sensi dell art. 17 bis della L.R. 23/04, possono essere regolarizzate attraverso la presentazione di una CIL a sanatoria e il pagamento di una sanzione pecuniaria pari a 1.000,00, oltre ai diritti di segreteria e le spese professionali del professionista abilitato alla presentazione della suddetta pratica in Comune previa presentazione della pratica di variazione catastale tramite procedura DOCFA all agenzia del Territorio, con relative spese di istruzione pratica. La pratica e i costi associati sono a carico dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data , codice identificativo Rev01, revisionato in data dall ing. Mauro Gambino, numero di accreditamento 308, valevole sino al Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in classe energetica G. STATO DI OCCUPAZIONE L immobile risulta libero da persone. Sono presenti mobili e oggetti lasciati dai Signori ESECUTATO 1 e ESECUTATA 2. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il fabbricato condominiale di cui fa parte l unità immobiliare pignorata si trova nell abitato di Bisano, frazione del Comune di Monterenzio, posto circa 6 km a sud di quest ultimo e a 35 km circa dal capoluogo di provincia. Pag.7 di 14

8 Il lotto condominiale, avente forma regolare e giacitura piana, comprende il fabbricato abitativo condominiale in parola e le pertinenze comuni. Si accede al lotto dalla S.P. 7, denominata via Idice. E presente area asfaltata adibita a parcheggio condominiale. Il fabbricato ad uso abitativo di cui fa parte l immobile in parola, si eleva tre piani fuori terra, oltre a piano sottotetto e piano seminterrato. Le facciate dell edificio sono intonacate e tinteggiate. Lo stato di manutenzione delle parti esterne e comuni è discreto. Struttura. Il fabbricato ha struttura portante in telaio di cemento armato, tamponature di forati e solai in latero-cemento. L appartamento sito al piano terra ha conformazione rettangolare con tre affacci, e porta di accesso da area scoperta condominiale. L unità immobiliare è costituita da ingresso su soggiorno, cucina, camera da letto singola, camera da letto matrimoniale, bagno e balcone accessibile dalla camere da letto matrimoniale. La distribuzione dei vani è funzionale. L altezza utile dell appartamento è di 3,50 metri, ridotta a 2,77 in diversi ambienti per la presenza di controsoffitto. Finiture. La pavimentazione è in piastrelle di ceramica posate a correre in tutto l appartamento. Le pareti sono intonacate e tinteggiate, ad eccezione del bagno e dell angolo cottura aventi rivestimenti a parete in piastrelle di ceramica. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato e vetro doppio. Le porte interne sono in legno tamburato. Inferriate sono installate a protezione della originaria vetrina e delle finestre. Il balcone è protetto con apposita griglia metallica. Lo stato conservativo dell appartamento è discreto, tenuto conto Pag.8 di 14

9 dello stato di abbandono in cui versa. Si annovera la presenza di umidità in un angolo della camera singola e lo scrostamento dell intonaco nel soffitto del disimpegno. Impianti. E presente impianto termico autonomo per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, radiatori in ghisa in ciascun vano. L impianto elettrico si sviluppa sottotraccia. L illuminazione artificiale è costituita in diversi ambienti da corpi illuminanti incassati nel controsoffitto. CONFORMITÀ IMPIANTI Presso l Ufficio Tecnico del Comune competente non sono state rinvenute dichiarazione di conformità di impianti. Per le certificazioni di conformità degli impianti mancanti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e Pag.9 di 14

10 perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; la superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili è computata in misura del 50%, se comunicanti con i vani principali, ovvero del 25% se non comunicanti; la superficie accessoria dei balconi direttamente comunicanti con i vani principali in misura del 30% fino a 25 mq e 10% per la quota eccedente i 25 mq; la superficie utilizzata ad area scoperta è computata in misura del 10% fino alla concorrenza della superficie dell unità immobiliare, del 2% per la superficie accedente detto limite. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: A Appartamento (M.117/160): Destinazione Sup.m 2 Coeff. Sup. comm Loc. principali p.t 75 1,00 75 Balcone p.t 10 0,30 3 TOTALE (M²) STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla Pag.10 di 14

11 data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 8 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione è stata effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. Pag.11 di 14

12 I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del territorio, Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP). La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, delle spese per la sanatoria delle opere edilizie abusive e la pratica catastale, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Appartamento p.t m² 78x /m² 850,00 = ,00 Detraendo il 30% circa ( _20.000,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro quarantaseimila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Pag.12 di 14

13 Con osservanza. Bologna, lì 26 maggio 2017 IL C.T.U. Ing. Mauro Gambino ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa 2. Visura Catasto Fabbricati aggiornata 3. Planimetria catastale 4. Elaborato planimetrico ed elenco subalterni 5. Atto di vendita Rep. n del Estratto di normativa urbanistica 7. Concessione edilizia n.288 del Agibilità n.92-1 del DIA n.5188/2004 del DIA n.5618/2008 in variante del Inquadramento territoriale 12. Stampa file PIANTE UNICO 13. Documentazione fotografica 14. Certificato anagrafico dei Signori ESECUTATO 1 e ESECUTATA Attestato di Prestazione Energetica Consegnati a parte Allegato A (tecnico): copia Ufficio e copia per esterno (senza nomi). Allegato G (commerciale). Attestato di Prestazione Energetica in due copie originali. Pag.13 di 14

14 n.1 CD-ROM contenente perizia senza nomi e parte introduttiva (pdf), documentazione fotografica (pdf) e piante (pdf), Allegato A senza nomi (word), Allegato G con i nomi (word). Pag.14 di 14