TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

Transcript

1 Galleria Maestri del Lavoro Cento (Fe) arch.robertamonti@gmail.com cell TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore Procedente n. 372/15 R.G.Es. Udienza: ore 9:40 Contro Esecutata ******* PREMESSA La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento a favore di ---, trascritto a Bologna il al Reg. Part. n e Reg. Gen. n contro --- per la piena proprietà di 1/1 è stato pignorato il seguente bene immobile: - Porzione di fabbricato costituito da un appartamento ad uso abitativo posto al piano terzo con annesso sottotetto e cantina al piano terra, in Comune di Castel Maggiore ( Bo ) via Albertina n. 7. Nella predetta Nota di Trascrizione il bene in oggetto è così identificato: - Comune di Castel Maggiore ( Bo ) - Catasto Fabbricati - Foglio 12 Particella 135 Sub 56 Natura A3 Abitazione di tipo economico - Pag.1 di 16

2 Consistenza 4,5 vani via Albertina n. civico 7 Piano T 3 4. Trattandosi di una unità immobiliare, si dispone la vendita in un LOTTO UNICO. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Porzione di fabbricato costituita da un appartamento ad uso abitativo posto al piano terzo con annesso sottotetto e cantina al piano terra, in Comune di Castel Maggiore ( Bo ) via Albertina n. 7 di complessivi ca. mq 83,00. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio e catastale a carico dell aggiudicatario. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto della presente stima, risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Castel Maggiore ( Bo ), intestato a per il diritto di piena proprietà per la quota di 1/1 come segue: CATASTO FABBRICATI F. Part. Sub ZC P Indirizzo Cat. Cl. Cons. Sup.Cat. Rendita T-3-4 Via Albertina n. 7 A/3 2 vani 4,5 88 mq 383,47 Totale escluse aree Scoperte:88 mq La planimetria catastale dell immobile non è corrispondente allo stato di fatto. Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, la base imponibile dell immobile ad uso abitativo risulta pari a ,96. Pag.2 di 16

3 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento concordano. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU E compresa nella proprietà pro-quota delle parti comuni del fabbricato tali a norma di legge o per destinazione. Il bene pignorato è compreso nella suddivisione delle spese comuni e quindi nella Tabella Millesimale del Condominio di via Albertina n Castel Maggiore ( Bo ). Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI Il bene in oggetto risulta occupato dall esecutata e dalla sua famiglia; risulta comunque un Contratto di Locazione stipulato il , registrato all Agenzia delle Entrate di Bologna 1 il n serie 3. Tale Contratto di Locazione risultava stipulato prima della trascrizione del pignoramento avvenuta il La parte conduttrice Sig.ra ---, al momento del sopralluogo non risultava occupare l immobile e da una ricerca all Ufficio Anagrafe del Comune di Castel Maggiore ( Bo ) si è appurato che è emigrata in Romania dal ; la durata del contratto è stata pattuita in 4+4 anni dal al prorogabile di 2 anni. In data l amministratore del Condominio di via Albertina n. 7- Pag.3 di 16

4 13 Castel Maggiore ( Bo ) Studio --- ha comunicato alla scrivente via e- mail l ammontare delle Spese Condominiali relative al Rendiconto Consuntivo dal al approvato dall Assemblea Condominiale nella seduta del pari a uno scoperto di 4.630,81; in merito al Preventivo Ordinario 2017 le spese risultano pari a 554,07, che l assemblea ordinaria convocata per il giorno non ha approvato per il non raggiungimento del quorum necessario. Nell Assemblea Ordinaria del l amministratore ha evidenziato la necessità di lavori straordinari per il montaggio della linea vita sul coperto, per i quali saranno presentati preventivi. CONFINI L unità immobiliare in oggetto confina con, parti comuni, beni terzi e salvo altri. PROPRIETA Il bene oggetto di stima appartiene a --- piena proprietà per la quota di 1/1. PROVENIENZA DEL BENE L immobile pignorato è pervenuto all esecutata con: Atto Notaio --- del Rep. n Racc.. n trascritto a Bologna il all art STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Proprietaria dell immobile è la Sig.ra --- che dichiarava di essere con stato civile libero. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In capo al bene in oggetto risultano le formalità indicate nella certificazione Pag.4 di 16

5 notarile agli atti relative a: Ipoteca volontaria iscritta il 16 maggio 2008 all art a favore di -- - con sede in Siena e domicilio ipotecario eletto in Siena piazza Salimbeni n. 3 a garanzia di un mutuo fondiario in forza di rogito del Dott.--- Notaio in Argelato ( Bologna ) del 29 Aprile 2008 n /2766 di rep.; Pignoramento Immobiliare trascritto l 11 giugno 2015 all art in forza di atto giudiziario del 14 maggio 2015 n. 3233/2015 di rep. dell Ufficiale Giudiziario della Corte d Appello di Bologna richiesto da Condominio Via Albertina 7-13 Castel Maggiore ( c.f ) a mezzo dell Avv. --- nel cui studio in Bologna via Garibaldi 7 è elettivamente domiciliato. Per quanto non espressamente indicato si fa riferimento alla relazione notarile agli atti. REGIME FISCALE Proprietaria dell immobile è la Sig.ra --- pertanto la vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Castel Maggiore ( Bo ) risulta quanto segue: SITUAZIONE URBANISTICA. Secondo il R.U.E. adottato con D.C.C. N 24 il e approvato con D.C.C. N 5 il e successive Varianti, la zona in cui ricade il bene oggetto di pignoramento è classificata quale Centro Storico di cui all art. 22 della normativa; tale sistema insediativo comprendono parti del territorio interessate da agglomerati Pag.5 di 16

6 urbanistico-edilizi che rivestono carattere storico artistico o di particolare pregio ambientale Tale tipologia di tessuto si rileva in : - Località Castello : Insediamento prevalentemente sparso. A titolo informativo le destinazioni d uso compatibili con gli edifici individuati con la lettera a sono: UA1 Residenza UC3 Attività Commerciali al dettaglio Esercizi di vicinato UC12/A Pubblici Esercizi Attività di somministrazione di alimenti e bevande UC14 Attività produttive integrabili nell ambito urbano consolidato UC18 Attività di servizio - Studi professionali e piccoli uffici in genere ; per gli usi UC12/A UC14 UC18 non si potrà superare il 30% della Su totale esistente di ogni edificio. Sono consentiti interventi di Manutenzione Ordinaria, Manutenzione Straordinaria, Restauro e Risanamento Conservativo RC-B. CERTIFICAZIONE ENERGETICA. L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data codice identificativo N Rev01 dall Arch. Luca Brunamonti numero di accreditamento N valevole sino al giorno Classe Energetica D. REGOLARITÀ EDILIZIA. Il fabbricato di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento è stato costruito antecedentemente al 1 settembre 1967; dalla ricerca delle pratiche edilizie agli atti presso l Archivio del Comune di Castel Maggiore, fra gli altri, sono emersi i seguenti provvedimenti: - Dall anno 1975 sono state inoltrate al Comune di Castel Maggiore diverse richieste di parere preventivo per interventi di ristrutturazione ; sono seguite le seguenti pratiche edilizie: - Concessione Edilizia N 3/1980 rilasciata il ; all archivio sono Pag.6 di 16

7 stati trovati gli elaborati ma non è presente l atto di rilascio; - Concessione Edilizia N 6/1982 del ; - Concessione Edilizia N 54/1983 del ; - Concessione Edilizia N 44/1984 del ; - Abitabilità del ; - Concessione Edilizia N 61/1998 Prot. n del ; STATO LEGITTIMO ( parziale) - DIA del Prot. n ; STATO LEGITTIMO ( parziale) A seguito del sopralluogo avvenuto in data si è verificata la corrispondenza dello stato di fatto all ultimo titolo abilitativo e alla planimetria catastale; lo stato catastale e lo stato legittimo non sono conformi allo stato di fatto; sono presenti alcune difformità che riguardano: - in generale uno spessore diverso delle murature; - al piano terzo abitativo la scala per il sottotetto presenta una diversa soluzione planimetrica e il muro di separazione fra scala e ingresso non è esistente; - il vano del soggiorno-pranzo è illuminato e ventilato da una seconda finestra adiacente a quella esistente; l ultimo stato legittimo di cui alla DIA del 2008 non riporta questa finestra, ma è legittimata dalla C.E. N 61/1998; - rispetto allo stato legittimo di cui alla DIA del 2008 l antibagno non è stato realizzato; - al piano sottotetto la posizione dei velux è diversa, così come la profondità dei vani è minore; - al piano sottotetto è stato realizzato un servizio wc. Da informazioni raccolte all Ufficio Tecnico del Comune di Castel Pag.7 di 16

8 Maggiore le difformità descritte, a titolo puramente indicativo, sono sanabili in quanto rientrano fra le opere soggette ad Accertamento di Conformità e quindi sono soggette a presentazione di S.C.I.A. in sanatoria in base all Art. 13 della L.R. 15/2013 con pagamento di una sanzione così come stabilito all Art. 17 della L.R. 23/2004, variabile in riferimento ai diversi tipi di violazione delle norme urbanistiche ed edilizie. Il servizio wc al piano sottotetto è soggetto alla trasformazione da Su a Sa e quindi può essere solo ad esempio una lavanderia; il sottotetto non può essere comunque destinato al soggiorno e alla permanenza delle persone. Da quanto è stato riferito dl tecnico di servizio del SUE, è comunque necessaria una nuova richiesta di abitabilità. Tali indicazioni debbono intendersi salvo diverse disposizioni. STATO DI OCCUPAZIONE Il bene in oggetto è occupato dal dall esecutata e dalla sua famiglia; risulta comunque un Contratto di Locazione stipulato il , registrato all Agenzia delle Entrate di Bologna 1 il n serie 3. Tale Contratto di Locazione risultava stipulato prima della trascrizione del pignoramento avvenuta il La parte conduttrice Sig.ra ---, al momento del sopralluogo non risultava occupare l immobile e da una ricerca all Ufficio Anagrafe del Comune di Castel Maggiore ( Bo ) si è appurato che è emigrata in Romania dal ; la durata del contratto è stata pattuita in 4+4 anni dal al prorogabile di 2 anni. Il canone di locazione è stato determinato sulla base dell applicazione dei criteri e parametri di cui alla Legge n. 431/98 ed è fissato per un importo Pag.8 di 16

9 mensile pari a 100,00 (eurocento/00 ). La scrivente ritiene che l importo del canone d affitto applicato non sia congruo. Gli arredi sono presenti. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Il fabbricato di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento è una costruzione fronte strada inserita nel tessuto storico della località Castello posta a circa 1 Km dal centro di Castel Maggiore; attualmente la tipologia è condominiale e l edificio nel suo complesso è stato oggetto di un importante ristrutturazione nel corso dei primi anni 80. La zona è facilmente raggiungibile, in quanto si trova nel pieno centro storico, e lo spazio per il parcheggio è normalmente disponibile. L abitazione in questione ha accesso al terzo piano, con affaccio solo sul fronte principale verso ovest ; al terzo piano è posta la porzione abitativa vera e propria composta da soggiorno con zona cucina, disimpegno, bagno e camera matrimoniale; dal soggiorno, una scala a giorno conduce al sottotetto suddiviso in 2 vani principali e da un servizio wc. Il bagno è cieco; è presente la ventilazione forzata realizzata con un vortice. L altezza dei vani al piano terzo è pari a ca. 2,68 ml; al piano sottotetto l altezza massima è di ca. ml. 2,07, mentre quella minima è di circa 0,50 ml. I bagni sono ciechi; il sottotetto è illuminato e ventilato con aperture a tetto, tipo velux. Le facciate dell edificio sono intonacate e tinteggiate. Non è presente l impianto dell ascensore. Pag.9 di 16

10 Struttura. Il fabbricato ha struttura portante in muratura con elementi in cemento armato; i solai sono in latero-cemento; la copertura è a 2 falde con manto di copertura in tegole di laterizio. Finiture. L abitazione è pavimentata con ceramica; i bagni sono pavimentati e rivestiti con ceramica; le pareti sono intonacate e tinteggiate; gli infissi interni sono in legno verniciato con vetro termophane; le porte interne sono in legno tamburato; il portoncino d ingresso è in legno tamburato ed è blindato; le chiusure esterne sono assenti; le finestre sono dotate di inferriate. Impianti. L abitazione ha impianto elettrico sottotraccia; è presente l aria condizionata al piano abitativo con uno split a parete posizionato sulla porta d ingresso ; il riscaldamento è autonomo con caldaia murale a gas metano posta nella zona cucina; i radiatori sono in ghisa ( al sottotetto sono in alluminio ) e non sono dotati di valvole termostatiche, ma solo di manopole on/off ; è presente l impianto di citofono. La cantina di pertinenza è posta al piano terra; ha pareti intonacate e tinteggiate, pavimento in cemento lisciato, porta in alluminio, impianto elettrico realizzato con canaline esterne; non sono presenti aperture per l illuminazione e ventilazione diretta; l altezza del vano è pari a circa ml 2,67. In estrema sintesi, la porzione di fabbricato oggetto di stima si presenta in buone condizioni di manutenzione, ottima dotazione di spazi per la tipologia, con particolare riferimento alla considerevole superficie dei singoli vani; funzionalità rispetto alla destinazione specifica: ottima; Pag.10 di 16

11 convertibilità per eventuali diverse destinazioni: buona; appetibilità complessiva dell immobile: discreta. CONFORMITÀ IMPIANTI Non essendo stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm. per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; per il 25% la superficie della cantina in quanto non collegata direttamente ai locali principali; per intero la superficie del collegamento interno verticale nella misura Pag.11 di 16

12 pari alla sua proiezione orizzontale; per il 50% la superficie del sottotetto in quanto collegato direttamente ai locali principali ed escludendo comunque la superficie con h 1,50 ml. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Part. Sub Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Comm Appartamento p. 3 75,81 1,00 75,81 Sottotetto p. 4 13,26 0,50 6,63 Cantina p. T 3,55 0,25 0,89 La superficie commerciale complessiva del bene oggetto di stima si assume in cifra tonda pari a mq 83,00. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Pag.12 di 16

13 Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 9 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. A causa dell attuale congiuntura immobiliare, caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, non è stato possibile acquisire informazioni su effettivi scambi di beni similari. Peraltro, l indagine di mercato effettuata ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato: appartamento di mq 112 a Castel Maggiore località Castello, classe dell immobile media, libero, stato abitabile ma necessita di interventi, offerto a ,00 (circa /mq 1.241,00); Pag.13 di 16

14 appartamento di mq 66 a Castel Maggiore località Castello, libero al trasferimento, ristrutturato, offerto a ,00 (circa /mq 2.424,00). Tali informazioni necessitano di un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto nonché per tenere conto che si tratta di prezzi formulati in sede di offerta. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali: Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2017: Castel Maggiore Capoluogo, abitazioni in buono stato valore minimo /mq 1.500,00 valore massimo /mq 1.800,00 ; Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Territorio, 2 semestre 2016, Comune di Castel Maggiore Zona Centrale/ Capoluogo e frazione Primo Maggio, abitazioni di tipo economico con stato di manutenzione normale, valori medi /mq 1.250, ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva degli immobili, delle loro caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, Pag.14 di 16

15 infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Appartamento e relativi accessori mq 83,00 x /mq 1.450,00 = ,00 Detraendo il 30% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda ,00, pertanto si ha: VALORE DEL LOTTO UNICO : Il valore del bene è stimato a corpo e non a misura in ,00 (euroottantaquattromila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatole la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Cento 05 Settembre 2017 IL C.T.U. Arch. Roberta Monti ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa catastale Foglio 12 Part Visura Catasto Fabbricati Foglio 12 Part. 135 Sub Visura Catasto Terreni Foglio 12 Part Planimetria catastale Foglio 12 Part. 135 Sub Elaborato Planimetrico Foglio 12 Part Elenco dei Subalterni Assegnati Foglio 12 Part Atto di provenienza Notaio --- del Rep. n Racc. n. Pag.15 di 16

16 Estratto Cartografia RUE 9. Estratto Normativa RUE 10. Contratto d Affitto stipulato il Frontespizio Concessione Edilizia N 3/1980 rilasciata il Estratto Concessione Edilizia N 6/1982 rilasciata il Estratto Concessione Edilizia N 54/1983 rilasciata il Estratto Concessione Edilizia N 44/1984 rilasciata il Abitabilità del Estratto Concessione Edilizia N 61/1998 Prot. n del Estratto DIA del Prot. N Confronto fra Stato di Fatto e Stato Legittimo 19. Inquadramento territoriale 20. Documentazione fotografica 21. Certificato di residenza e contestuale stato di famiglia dell esecutata 22. Certificato di emigrazione del conduttore 23. Certificazione Energetica Pag.16 di 16